Escuela Politécnica Nacional

Facultad de Ingeniería Mecánica

Ingeniería Económica
Integrantes: Coraizaca Franklin Grupo N°2
Quillupangui Diana 2018-11-28

PROYECTO N°1
CASO N°3: CON EL TIEMPO, ¿LA PROPIEDAD DE UNA CASA ES UNA
GANANCIA NETA O UNA PÉRDIDA NETA?

Antecedentes
Los Carrolton deliberan si compran una casa o siguen pagando renta los
siguientes 10 años. A ambos les aseguran sus empleadores que no habrá
transferencias a otros sitios al menos en ese número de años. Además, la
escuela de sus hijos es muy buena por su educación preuniversitaria, y les gusta
su vecindario. Disponen de un total de $40 000 y estiman que pueden gastar $2
850 por mes para el pago total de la casa. Si los Carrolton no pagan la casa,
continuarán rentando en $2 700 mensuales la que habitan actualmente. También
colocan $40 000 en un instrumento de inversión que esperan gane una tasa de
6% anual. Además, al final de cada año agregarán a dicha inversión la misma
cantidad que los pagos de la hipoteca mensual durante 15 años. Esta alternativa
se llama plan de rentar y no comprar.
Información
Hoy en día se dispone de dos planes de financiamiento hipotecario de tasa fija.
Los siguientes son los detalles.
Plan Descripción
A Tasa fija de interés de 5.25% anual a 30 años; 10% de enganche.
B Tasa fija de interés de 5.0% anual, 10% de enganche.

Información adicional:
 El precio de la casa es de $330 000.
 Los impuestos y el seguro (IyS) ascienden a $500 mensuales.
 Nuevos gastos por el préstamo (cuota de origen, cuota de avalúo, cuota
de investigación, etcétera): $3 000.

Cualquier monto que no se gaste en el pago del enganche o en los pagos

mensuales se invertirá y ganará intereses de 6% anual (0.5% mensual). Los
Carrolton planean vender la casa después de 10 años y suponen un incremento
de precio de 10%, es decir, $363 000 (después de pagar todos los gastos de la
venta).
Ejercicios del estudio de caso:
1. A continuación se analiza la hipoteca a 30 años con tasa fija (plan A). No
se toman en cuenta los impuestos sobre las ganancias de los ahorros ni
las inversiones.
Realice un análisis similar para el préstamo a 15 años (plan B) y el plan
de rentar y no comprar. Los Carrolton decidieron usar el valor futuro más
grande después de 10 años como criterio para seleccionar el mejor plan.
Haga el análisis para ellos y elija el mejor plan.

ANÁLISIS DEL PLAN A:

Análisis del plan A: Préstamo con tasa fija a 30 años
La cantidad de dinero que se requiere por adelantado es de:
Pago del enganche (10% de $330 000) $33 000
Cuotas iniciales (origen, investigación, trámite, etcétera) 3 000
Total $36 000

La cantidad del préstamo es $297 000, y el pago mensual equivalente, principal

e intereses (P e I) se determina con 5.25%/12 mensual = 0.4375% por 30(12) =
360 meses.
𝐴
𝐴 = 297 000 ( , 0.4375%, 360) = 297 000(0.005522) = $1 640
𝑃
Cuando los $500 de impuestos y el seguro se suman, el pago mensual total es
𝑃𝑎𝑔𝑜 𝐴 = $2 140 𝑝𝑜𝑟 𝑚𝑒𝑠
El valor futuro del plan A es la suma de tres componentes en valor futuro: el
restante de los $40 000 disponibles de los costos de cierre (F1A), el dinero que
no se utilizó del disponible para los pagos mensuales (F2A) y el incremento del
valor de la casa al venderse 10 años más tarde (F3A). Esto se calcula a
continuación.
𝐹
𝐹1𝐴 = (40 000 − 36 000) ( , 0.5%, 120) = $7 278
𝑃

El dinero disponible que no se gasta en pagos mensuales después de pagar la

hipoteca y su valor futuro después de 10 años es
2 850 − 2 140 = $710
𝐹
𝐹2𝐴 = ( , 0.5%, 120) = $116 354
𝐴
El dinero neto disponible de la venta de la casa en 10 años (F3A) es la diferencia
entre el precio de venta neto ($363 000) y el saldo del préstamo.
𝐹 𝐹
𝑆𝑎𝑙𝑑𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑟é𝑠𝑡𝑎𝑚𝑜 = 297 000 ( , 0.4375%, 120) − 1 640 ( , 0.4375%, 120)
𝑃 𝐴
𝑆𝑎𝑙𝑑𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑟é𝑠𝑡𝑎𝑚𝑜 = 297 000(1.6885) − 1 640(157.3770)
𝑆𝑎𝑙𝑑𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑟é𝑠𝑡𝑎𝑚𝑜 = $243 386
𝐹3𝐴 = 363 000 − 243 386 = $119 614

El valor futuro total del plan A es

𝐹𝐴 = 𝐹1𝐴 + 𝐹2𝐴 + 𝐹3𝐴
𝐹𝐴 = 7 278 + 116 354 + 119 614
𝑭𝑨 = $𝟐𝟒𝟑 𝟐𝟒𝟔

ANÁLISIS DEL PLAN B

Análisis del plan B: Préstamo con tasa fija a 15 años
La cantidad de dinero que se requiere por adelantado es de:
Pago del enganche (10% de $330 000) $33 000
Cuotas iniciales (origen, investigación, trámite, etcétera) 3 000
Total $36 000

Préstamo:
La cantidad del préstamo es:
𝑃 = 330 000 − 33 000 = $297 000
Pago mensual equivalente:
Pago mensual equivalente, principal e intereses (P e I) se determina con:
5%
= 0.4167% 𝑚𝑒𝑛𝑠𝑢𝑎𝑙 𝑝𝑜𝑟 15(12) = 180 𝑚𝑒𝑠𝑒𝑠
12
Anualidad:
𝐴
𝐴 = 297 000 ( , 0.4167%, 180) = 297 000(0.007908) = $2 348,72
𝑃
Cuando los $500 de impuestos y el seguro se suman, el pago mensual total es:
𝑃𝑎𝑔𝑜 𝐵 = $2 348,72 + $500 = $2 848.72 𝑝𝑜𝑟 𝑚𝑒𝑠
𝑷𝒂𝒈𝒐 𝑩 = $𝟐 𝟖𝟒𝟖. 𝟕𝟐 𝒑𝒐𝒓 𝒎𝒆𝒔
Valor futuro:
El valor futuro del plan B es la suma de tres componentes en valor futuro:

 𝐹1𝐵 es el restante de los $40 000 disponibles de los costos de cierre, y se

calcula:
𝐹
𝐹1𝐵 = (40 000 − 36 000) ( , 0.5%, 120)
𝑃
𝐹1𝐵 = (4000)(0,8194) = 7277.60
𝑭𝟏𝑩 = $ 𝟕 𝟐𝟕𝟕. 𝟔𝟎

 𝐹2𝐵 es el dinero disponible que no se gasta en pagos mensuales después

de pagar la hipoteca y su valor futuro después de 10 años es:
2 850 − 2 848.72 = $1.28
𝐹
𝐹2𝐵 = 1.28 ( , 0.5%, 120) = $116 354
𝐴
𝐹2𝐵 = 1.28(163.8793) = 209.77
𝑭𝟐𝑩 = $𝟐𝟎𝟗. 𝟕𝟕

 𝐹3𝐴 es el incremento del valor de la casa al venderse 10 años más tarde.

El dinero neto disponible de la venta de la casa en 10 años es la diferencia
entre el precio de venta neto y el saldo del préstamo.

Precio de venta neto:

𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎 𝑛𝑒𝑡𝑜 = 330 000 + 33 000

𝑷𝒓𝒆𝒄𝒊𝒐 𝒅𝒆 𝒗𝒆𝒏𝒕𝒂 𝒏𝒆𝒕𝒐 = $𝟑𝟔𝟑 𝟎𝟎𝟎

Saldo del préstamo (SP):

𝐹 𝐹
𝑆𝑃 = 297 000 ( , 0.4167%, 120) − 2 348,72 ( , 0.4167%, 120)
𝑃 𝐴
𝑆𝑎𝑙𝑑𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑟é𝑠𝑡𝑎𝑚𝑜 = 489 181,31 − 364 722.40
𝑆𝑎𝑙𝑑𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑟é𝑠𝑡𝑎𝑚𝑜 = $124 458.91
𝐹3𝐵 = 363 000 − 124 458.91 = $238 541.09
𝑭𝟑𝑩 = $𝟐𝟑𝟖 𝟓𝟒𝟏. 𝟎𝟗

El valor futuro total del plan B es:

𝐹𝐵 = 𝐹1𝐵 + 𝐹2𝐵 + 𝐹3𝐵
𝐹𝐵 = 7 277.60 + 209.77 + 238 541.09
𝑭𝑩 = $𝟐𝟒𝟔 𝟎𝟐𝟖. 𝟒𝟔
 ANÁLISIS DEL PLAN RENTAR Y NO COMPRAR
Datos:
𝐴ñ𝑜 0: 𝑆𝑒 𝑑𝑖𝑠𝑝𝑜𝑛𝑒 𝑑𝑒 𝑢𝑛 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒 $40 000
𝐸𝑠𝑡𝑖𝑚𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑑𝑒 𝑔𝑎𝑠𝑡𝑜: $2 850 𝑝𝑜𝑟 𝑚𝑒𝑠
𝑆𝑖 𝑛𝑜 𝑠𝑒 𝑔𝑎𝑠𝑡𝑎 𝑒𝑛 𝑒𝑙 𝑝𝑎𝑔𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑒𝑛𝑔𝑎𝑛𝑐ℎ𝑒 𝑜 𝑒𝑛 𝑝𝑎𝑔𝑜𝑠 𝑚𝑒𝑛𝑠𝑢𝑎𝑙𝑒𝑠 𝑠𝑒 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑟𝑡𝑖𝑟á 𝑦 𝑔𝑎𝑛𝑎𝑟á:
𝑖 = 6% 𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙

Tabla 1. Plan de rentar y no comprar.

PLAN DE RENTAR Y NO COMPRAR

Año Investido cada año Interés Inversión total
0 $ 40.000,00 $ 40.000,00
1 $ 2.850,00 $ 2.400,00 $ 45.250,00
2 $ 2.850,00 $ 2.715,00 $ 50.815,00
3 $ 2.850,00 $ 3.048,90 $ 56.713,90
4 $ 2.850,00 $ 3.402,83 $ 62.966,73
5 $ 2.850,00 $ 3.778,00 $ 69.594,74
6 $ 2.850,00 $ 4.175,68 $ 76.620,42
7 $ 2.850,00 $ 4.597,23 $ 84.067,65
8 $ 2.850,00 $ 5.044,06 $ 91.961,71
9 $ 2.850,00 $ 5.517,70 $ 100.329,41
10 $ 2.850,00 $ 6.019,76 $ 109.199,17
(Fuente: Propia)

RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS

A continuación se presenta la tabla 2, en donde se resume los valores futuros
obtenidos en cada plan analizado (A, B, rentar y no comprar):

Tabla 2. Resumen de los valores futuros obtenidos en cada plan.

Plan Valor futuro
A $243 246
B $246 028.46
Rentar y no comprar $109 199.17
(Fuente: Propia)

ANÁLISIS DE RESULTADOS
 2. Realice este análisis con las mismas estimaciones, excepto que cuando
la casa se venda 10 años después de su compra habrá disminuido su
precio de mercado, y su precio neto de venta será de sólo 70% del precio
de compra, es decir, $231 000.

ANÁLISIS DEL PLAN A:

Análisis del plan A: Préstamo con tasa fija a 30 años
La cantidad de dinero que se requiere por adelantado es de:
Pago del enganche (10% de $330 000) $33 000
Cuotas iniciales (origen, investigación, trámite, etcétera) 3 000
Total $36 000

Préstamo:
La cantidad del préstamo es:
𝑃 = 330 000 − 33 000 = $297 000
Pago mensual equivalente:
Pago mensual equivalente, principal e intereses (P e I) se determina con:
5.25%
= 0.4375% 𝑚𝑒𝑛𝑠𝑢𝑎𝑙 𝑝𝑜𝑟 30(12) = 360 𝑚𝑒𝑠𝑒𝑠
12
Anualidad:
𝐴
𝐴 = 297 000 ( , 0.4375%, 360) = 297 000(0.005522) = $1 640
𝑃
𝐴 = $1 640
𝑷𝒂𝒈𝒐 𝑨 = $𝟐 𝟏𝟒𝟎 𝒑𝒐𝒓 𝒎𝒆𝒔
Valor Futuro:
 Valor futuro 1:
 𝐹
𝐹1𝐴 = (40 000 − 36 000) ( , 0.5%, 120) = $7 278
𝑃
 Valor futuro 2: El dinero disponible que no se gasta en pagos mensuales
después de pagar la hipoteca y su valor futuro después de 10 años es:
2 850 − 2 140 = $710
𝐹
𝐹2𝐴 = ( , 0.5%, 120) = $116 354
𝐴
 Valor futuro 3: El dinero neto disponible de la venta de la casa en 10 años:

Precio de venta neto:

𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎 𝑛𝑒𝑡𝑜 = $231 000

Saldo del préstamo (SP):

𝐹 𝐹
𝑆𝑃 = 297 000 ( , 0.4375%, 120) − 1 640 ( , 0.4375%, 120)
𝑃 𝐴
𝑆𝑎𝑙𝑑𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑟é𝑠𝑡𝑎𝑚𝑜 = 297 000(1.6885) − 1 640(157.3770)
𝑆𝑎𝑙𝑑𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑟é𝑠𝑡𝑎𝑚𝑜 = $243 386
𝐹3𝐴 = 231000 − 243 386 = $ − 12 386
Nota: El valor negativo del 𝐹3𝐴 se refiere al pago que se hace a los compradores
para realizar la respectiva compra.

El valor futuro total del plan A es

𝐹𝐴 = 𝐹1𝐴 + 𝐹2𝐴 + 𝐹3𝐴
𝐹𝐴 = 7 278 + 116 354 − 12 386
𝑭𝑨 = $𝟏𝟏𝟏 𝟐𝟒𝟔

ANÁLISIS DEL PLAN B

Análisis del plan B: Préstamo con tasa fija a 15 años
La cantidad de dinero que se requiere por adelantado es de:
Pago del enganche (10% de $330 000) $33 000
Cuotas iniciales (origen, investigación, trámite, etcétera) 3 000
Total $36 000

Préstamo:
La cantidad del préstamo es:
 𝑃 = 330 000 − 33 000 = $297 000
Pago mensual equivalente:
Pago mensual equivalente, principal e intereses (P e I) se determina con:
5%
= 0.4167% 𝑚𝑒𝑛𝑠𝑢𝑎𝑙 𝑝𝑜𝑟 15(12) = 180 𝑚𝑒𝑠𝑒𝑠
12
Anualidad:
𝐴
𝐴 = 297 000 ( , 0.4167%, 180) = 297 000(0.007908) = $2 348,72
𝑃
Cuando los $500 de impuestos y el seguro se suman, el pago mensual total es:
𝑃𝑎𝑔𝑜 𝐵 = $2 348,72 + $500 = $2 848.72 𝑝𝑜𝑟 𝑚𝑒𝑠
𝑷𝒂𝒈𝒐 𝑩 = $𝟐 𝟖𝟒𝟖. 𝟕𝟐 𝒑𝒐𝒓 𝒎𝒆𝒔
Valor futuro:
El valor futuro del plan B es la suma de tres componentes en valor futuro:

 𝐹1𝐵 :
𝐹
𝐹1𝐵 = (40 000 − 36 000) ( , 0.5%, 120)
𝑃
𝐹1𝐵 = (4000)(0,8194) = 7277.60
𝑭𝟏𝑩 = $ 𝟕 𝟐𝟕𝟕. 𝟔𝟎

 𝐹2𝐵 :
2 850 − 2 848.72 = $1.28
𝐹
𝐹2𝐵 = 1.28 ( , 0.5%, 120) = $116 354
𝐴
𝐹2𝐵 = 1.28(163.8793) = 209.77
𝑭𝟐𝑩 = $𝟐𝟎𝟗. 𝟕𝟕

 𝐹3𝐴 es el incremento del valor de la casa al venderse 10 años más tarde.

10 años después de la compra la casa disminuye su precio en el mercado,
y su precio neto de venta es el que se indica a continuación:

Precio de venta neto:

𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎 𝑛𝑒𝑡𝑜 = $231 000

Saldo del préstamo (SP):

𝐹 𝐹
𝑆𝑃 = 297 000 ( , 0.4167%, 120) − 2 348,72 ( , 0.4167%, 120)
𝑃 𝐴
 𝑆𝑎𝑙𝑑𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑟é𝑠𝑡𝑎𝑚𝑜 = 489 181,31 − 364 722.40
𝑆𝑎𝑙𝑑𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑟é𝑠𝑡𝑎𝑚𝑜 = $124 458.91
𝐹3𝐵 = 231 000 − 124 458.91 = $106 541.09
𝑭𝟑𝑩 = $𝟏𝟎𝟔 𝟓𝟒𝟏. 𝟎𝟗

El valor futuro total del plan B es:

𝐹𝐵 = 𝐹1𝐵 + 𝐹2𝐵 + 𝐹3𝐵
𝐹𝐵 = 7 277.60 + 209.77 + 106 541.09
𝑭𝑩 = $𝟏𝟏𝟒 𝟎𝟐𝟖. 𝟒𝟔

ANÁLISIS DEL PLAN RENTAR Y NO COMPRAR

El análisis del plan rentar y no comprar es el mismo que se presenta en la Tabla
1, en donde se obtiene que en el año 10, el valor futuro es de $109 199.17.

RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS

A continuación se presenta la tabla 3, en donde se resume los valores futuros
obtenidos en los planes analizados (A, B, rentar y no comprar):

Tabla 3. Resumen de los valores futuros obtenidos en cada plan.

Plan Valor futuro
A $111 246.00
B $114 028.46
Rentar y no comprar $109 199.17
(Fuente: Propia)

ANÁLISIS DE RESULTADOS

Conclusiones:
 1
 2
 3