Anda di halaman 1dari 6

JAN

21

Prosedur Beli Rumah Sub Sale


Da jadi impian semua orang untuk beli rumah sendiri, tak kiralah apartment ke, rumah
teres ke, semi-d ke, yang penting, rumah sendiri. Sampai bila kita nak menyewa kan? Sewa
sekarang ni pon, da sama macam bayar installment rumah bulan². Tapi bila menyewa ni,
kita bayar, tapi at the end, rumah tu bukan hak kita. Untuk sesiapa yang berminat nak beli
rumah daripada orang ni (dengan bantuan agen), saya nak kongsikan step by step proses
daripada mula booking rumah sampai dapat kunci.

Step 1: Bayar 3% booking fees kat owner/agen ($)


Da siap jalan², survey² rumah, hati da jatuh cinta. Berkenan gila meroyan kat rumah tu. Ha,
time ni, korang kena pandai² negotiate harga rumah tu. Cek segala apa yang ada dalam
rumah tu. Daripada sinki, lampu, kipas, aircond, pintu, tingkap, etc. Kalau ada defect tu,
minta kurang lagi, sekurang² yang mungkin. Yela, nanti kalau da beli baru perasan rumah
rosak sana sini, kan da rugi kat situ. Agen pon mesti rasa macam boleh kurang² sikit, yela,
ada yang tak perfect, takkan nak jual mahal² sampai tak boleh nak negotiate langsung, ye
tak? Da boleh save da kat situ. Lepas da kautim semua, kita kena bayar booking fees, 3%
daripada harga rumah dekat agen. Yang 3% ni adalah portion commission untuk agen tu.
Bila da bayar tu, kira kita macam da book, korang kena tanda tangan satu form ni (Offer of
Purchase), untuk pastikan segala benda yang agen tu cakap, sah disisi undang². Ada hitam
putih. Dalam form ni, korang boleh letak syarat tambahan. Contohnya: 3% yang korang
bayar tadi, refundable in full amount subject to 90% loan approval. So, selamat sikit kan?
Hehe!

Booking fees = 3% x harga rumah

Step 2: Submit loan kat semua bank yang ada


Bila da siap bayar dan tanda tangan Offer of Purchase tu, selalunya dia bagi masa 14 hari
bekerja untuk submit loan kat bank² yang ada. Ha, step ni, korang boleh minta tolong
agen tadi. Kita kan da bayar, kita ada hak untuk minta dorang tolong kita submit loan kita
kat bank. So, takde la kita pening² sangat, nak menghantar dokumen ke sana ke sini.
Ingatkan agen tu juga, korang nak ambil islamic financing (especially orang Islam, kalau
bukan Islam pon boleh). Kalau korang nak keluarkan duit daripada KWSP, bagitaw kat
agen juga. Dia boleh tolong arrangekan. Tapi, korang kena sediakan salinan dokumen ni
untuk agen tu.
- kad pengenalan
- slip gaji 3 bulan
- penyata akaun 3 bulan (yang masuk gaji tu)
- penyata kwsp
- borang EA
- savings (fixed deposit, unit trust, etc)

Step 3: Interview dengan bank untuk buat loan


Lepas agen tolong submitkan dekat bank, korang kena sentiasa ada ngan telefon. Sebab
bila² je bank boleh call kita, tanya macam². Kira, ajak borak² sikit. Pastu setel da.

Step 4: Bank bagi feedback pasal loan tu


Nanti banker tu akan call balik, cakap details pasal loan tu. Berapa percent korang dapat,
amount berapa, interest berapa. Ha, time ni, negotiate dengan banker untuk kurangkan
interest tu. Bawah ni dia punya calculation/formula.

EPR = IFR - BLR

EPR: Effective Profit Rate - jumlah yang korang kena bayar macam interest rate tu
IFR: Islamic Financing Rate - fixed (6.85%)
BLR: Base Lending Rate - negotiable dengan banker (±2.4%)

Step 5: Pilih satu bank untuk kita buat loan


Kena tanda tangan Letter of Offer daripada bank yang korang pilih tu. Selalunya, kita akan
pilih bank yang offer kita EPR yang paling rendah. Yelah, siapa nak bayar mahal kan? Ha,
yang step ni, kita boleh request banker tadi tu, datang kat office. Yelah, jimat sikit masa
kan? Tak payah nak apply cuti. Owh, tapi pastikan supervisor korang tahu. Jangan senonong
je jumpa orang time kerja. Nampak sangat tak senonoh, ye tak? Masa ni, dia akan
recommend/suggest korang untuk beli insurans untuk rumah. Sekarang ni, ada 2 jenis;
Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA) ngan Mortgage Level Term
Assurance (MLTA). Korang boleh rujuk kat sini untuk tengok apa beza dia; MRTA vs
MLTA. Kita boleh buat pilihan, sama ada nak beli dengan bank yang kita buat loan ni,
ataupun nak beli dengan company insurans yang lain. Ikut korang je. Kalau ambil dengan
bank yang sama, dia akan masukkan jumlah bayaran insurans rumah korang tu kat dalam
loan sekali. Yang penting, insurans untuk rumah ni kena ada, wajib oke. Kalau korang dah
ada life insurans, tak payah beli insurans rumah ni pon tak pe.
Step 6: Pilih lawyer untuk S&P ngan Loan
Daripada Step 1 sampai Step 5 tu, kena dalam masa 14 hari bekerja. Terkurang takpe,
jangan terlebih. Takut nanti kita pula yang kena penalty. Semua benda ni, da termaktub
dalam Offer of Purchase yang korang tanda tangan kat Step 1 tadi. Dalam masa yang sama,
korang kena inform agen tadi tu, yang loan korang da approved, supaya dia dapat
bagitaw kat lawyer, da boleh start draft Sign and Purchase agreement (S&P). Berkenaan
dengan lawyer, korang boleh buat pilihan, sama ada lawyer yang agen tu recommend ataupun
lawyer yang korang cari sendiri. Tapi yang penting, jangan guna lawyer yang sama dengan
tuan rumah tadi tu. Sebab apa? Ha, sebab takut ada conflict of interest. Mungkin dia akan
lebihkan tuan rumah tadi tu. Kita tak tahu kan? Ha, lebih baik berjaga².

Step 7: Review draft & minta diskaun


Lawyer untuk S&P tadi ni dia akan start call korang, minta salinan kad pengenalan ataupun
apa² dokumen lain. Dia akan hantar first draft S&P kat korang and minta korang review.
Step ni, tolong baca satu² dalam draft tu. Tanya lawyer tu kalau ada clause yang korang
tak faham. Minta dia tambah apa² yang korang rasa patut. Contohnya, kalau kita beli
rumah tu sekali dengan perabut. Pastikan lawyer tahu dan listkan semua perabut yang akan
dijual bersama dengan rumah. Kena ingat prinsip, semua benda untuk beli rumah kena ada
hitam putih. Apa yang dorang janjikan tu, mesti tulis dalam S&P tu juga. Kalau ni first time
korang beli rumah, pastikan juga yang korang bagitaw lawyer ni rumah pertama. Korang
akan dapat diskaun 50% untuk stamp duty (sampai 31 Disember 2014, tahun 2015 kena
tengok Budget 2015) dan lain².

Step 8: Sign S&P ngan Loan agreement ($)


If ada kesalahan dalam first draft S&P, lawyer tu akan hantar second draft S&P sekali.
Korang kena review lagi sekali. If semua da oke, lawyer akan proceed dengan S&P tu dan
lawyer tu akan hantar final draft sekali dengan bil untuk bayaran lawyer. Lawyer tu akan
call korang dan bagitaw bila korang kena sign S&P. Sebaiknya, buat dekat office dia. Yang
ni, mungkin ambil masa sikit, dalam setengah hari macam tu. Jadi, kena apply cuti. Time sign
S&P ni lah, korang kena bayar balance lagi 7% dekat tuan rumah tadi tu, melalui
lawyer. Sebab apa? Sebab lawyer ni boleh keluarkan resit rasmi. Kalau bayar direct ngan
tuan rumah, takde resit rasmi, ye tak? Dan korang kena sediakan juga duit untuk bayar
lawyer. Untuk bil ni, korang boleh minta diskaun dengan lawyer. Mana tahu, kot² dapat
kurang lagi, ye tak? :3 Jimat lagi disitu. Owh. Lupa nak bagitaw. Selalunya kita guna lawyer
yang sama untuk S&P ngan Loan. Senang sikit. Loan agreement pon mungkin sign hari yang
sama. Untuk bayaran lawyer ni, korang boleh 2 kali bayar. Depends kat lawyer tu. Selalunya,
kalau 2 kali bayar, takde masalah.

Balance deposit = 7% x harga rumah


Lawyer fees (S&P) = legal fee (fixed) + government tax (fixed - 6%) + stamp duty (fixed) +
misc/expenses/disbursement
Lawyer fees (Loan) = legal fee (fixed) + government tax (fixed - 6%) + stamp duty (fixed) +
misc/expenses/disbursement

Legal Fee Calculator (S&P = tulis harga rumah; Loan = tulis harga pinjaman)
Stamp Duty Calculator (S&P = tulis harga rumah; Loan = tulis harga pinjaman)

Step 9: Minta orang buat property valuation ($)


Lepas sign S&P ngan Loan ni, korang kena sentiasa follow up dengan lawyer. Sebab dalam
masa 3 bulan, korang kena pastikan bank buat pembayaran tu kepada tuan rumah. Sebab
kalau tak, kita kena penalty. Dalam masa yang sama, pastikan ada orang datang evaluate
rumah yang kita nak beli tu. Selalunya, yang ni, banker tu yang recommend penilai tu,
sebab setiap bank ada penilai panel dia sendiri. Yang ni adalah mandatory. Nak ke, tak nak
ke, kena buat juga. Sebab kalau tak, bank tak boleh nak proceed dengan loan tu. Bank akan
bagi loan ikut harga rumah yang penilai tu letak. Kalau harga rumah yang kita beli tu,
lepas dinilai lebih tinggi, then, akan dapat macam jumlah yang dijanjikan tu. Tapi kalau
harga rumah tu lebih rendah, bank akan tolak jumlah pinjaman tu. So, nanti korang kena
topup sendiri baki yang tak cukup lulus tu. Untuk property valuation fees ni, bayar deposit
je dulu. Bila dah siap semua, report semua dah dapat, baru bayar balance. Oke? :) Owh.
Selalunya property valuation is ambil masa dalam 2 - 3 minggu untuk siapkan report. Kalau
lambat daripada tu, kena push property valuator tu. Sehabis mungkin oke? :P

Property valuation fees = market value (fixed) + government tax (fixed - 6%) +
misc/expenses/disbursement

Property Valuation Calculator (market value tu tulis harga rumah)

Step 10: Follow up, follow up, follow up


Ha, step ni, tolongla. Paling² kurang, seminggu sekali. Yela, kita tak tahu, kot lawyer tu ada
banyak client lain, terlupa pula kita ni. Tanya je progress macam mana. Kalau
rasa malas segan² nak telefon tu, mesej pon tak pe. As long as dia reply. Kalau dapat lawyer
yang bagus, bukan kita cari dia, dia yang cari kita.

Step 11: Cari insurans rumah ($)


Kalau korang tak beli insurans dengan bank tadi, dan korang memang takde life insurans,
korang da boleh start survey da nak ambil insurans rumah kat company mana satu.
Selalunya, kita akan ambil Takaful. Biar islamic sikit. Seboleh²nya, elakkan benda²
conventional ni. Jadi, cari dan tengok polisi dia macam mana.
Step 12: Cagaran Elektrik/Air ($)
Selalunya dalam masa 3 bulan daripada tarikh kita sign S&P & Loan agreement tadi, kita
da dapat kunci rumah! Yeay! Tapi jangan lupa, korang kena pergi office TNB yang terdekat
untuk sambung balik elektrik kat rumah. Bawa siap² duit cagaran, RM500. Lepas da bayar,
Alhamdulillah, rumah tu dah sepenuhnya jadi milik korang. :D Untuk bil air pula,
dalam RM100 kat Syabas. In case, korang duduk kat apartment/kondominium, then korang
tak perlu pergi Syabas, sebab bil air under management office apartment/kondominium
korang.

Dokumen TNB
1. Borang permohonan (boleh ambil kat mana² pejabat TNB)
2. Salinan I/C
3. Salinan S&P (dua muka surat pertama & muka surat terakhir yang ada sign² tu)
4. Duit deposit (<= RM500 - ni depends kat jenis rumah, boleh rujuk TNB punya website)
5. Duit setem hasil (RM10)
6. Duit charge untuk proses (RM3)

Dokumen Syabas
1. Borang permohonan (boleh ambil kat mana² pejabat Syabas)
2. Salinan I/C
3. Salinan S&P (dua muka surat pertama & muka surat terakhir yang ada sign² tu)
4. Duit deposit (<=RM100)

Dokumen Management Office


1. Salinan I/C
2. Salinan S&P (dua muka surat pertama & muka surat terakhir yang ada sign² tu)

Step 13: Tukar nama untuk Cukai Taksiran ($)


Yang ni, sepatutnya lawyer akan bagi salinan cukai taksiran untuk tahun terkini bila dia
serahkan kunci tu kat kita. Dekat atas tu, dia ada tulis nama Majlis Perbandaran kan? Ha,
pergi kat Majlis Perbandaran tu, cakap kat dia, saya nak tukar nama. Nanti dia akan
settlekan apa yang patut. Owh, untuk step ni, korang kena pastikan, korang kena bayar
cukai tu untuk tahun terkini (dia ada tulis dalam cukai taksiran tu). Oke?

Dokumen Cukai Taksiran


1. Salinan I/C
2. Salinan S&P (dua muka surat pertama & muka surat terakhir yang ada sign² tu)
3. Salinan cukai taksiran (yang lawyer bagi tu)
Step 14: Tukar nama untuk Indah Water Konsortium (IWK)
Untuk step yang ini, korang boleh buat online je. Lebih senang. Boleh register online je.
Terus hantar emel kat dorang. Nanti korang usha kat sini eh? :)

Laman Web Rasmi IWK

Dokumen IWK
1. Salinan I/C
2. Salinan S&P (dua muka surat pertama & muka surat terakhir yang ada sign² tu)
3. Salinan bil IWK (ni pon, lawyer akan bagi bila dia serahkan kunci)

Berapa banyak cash yang kita kena ada untuk beli rumah?
Hm, ni lah kesalahan paling besar yang kita buat bila kita excited gila nak beli rumah.
Bajet ada 10% cash daripada harga rumah, terus tak fikir panjang, booking. Tak boleh
buat macam tu oke, diulangi, tak boleh! Kenapa? Sebab 10% tu untuk beli rumah. Kos²
lain tu? Ha, nak cekup kat mana? Lainla korang duit berkepuk² dalam poket tu. Meh kita
buat rough calculation berapa banyak yang cash yang kita perlu ada kalau nak beli
rumah. *tak sempat lagi nak buat apps untuk entry cost ni. haih.*

Harga rumah (after negotiate) = RM275000


Booking fees (3%) = 3% x RM275000 = RM8250
Balance deposit (7%) = 7% x RM275000 = RM19250
Lawyer fees (S&P) = RM5750
Lawyer fees (Loan) = RM5210
Property valuation fee = RM690
Insurans rumah = RM
Cagaran elektrik/air = RM613
Cukai taksiran = RM200
JUMLAH = RM39963
*kena ada cash at least 15% daripada harga rumah*

Tengok! Gila kan? Ha, contoh kalau ada 10% cash tu, RM27500, balance lagi RM11650 tu
korang nak cekup kat mana? Sila pening. Sebab kalau takde RM39963 tu upfront, jangan
mimpi nak beli rumah yang harga dia RM275000. Cuba bayangkan kalau rumah tu harga dia
RM400000. Oke, saya pitam sekejap. Haih. Mana nak cari duit oii~ Beli rumah ni bukan
main². Komitmen jangka masa panjang. Oh, sebelum terlupa, korang kena pastikan juga
yang korang mampu bayar installment rumah bulan². Kalau rasa macam sempit atau sesak
sangat, buat joint buyer. Joint buyer ni tak semestinya suami isteri. Sesama adik beradik
pon boleh. Susah senang bersama, ye tak? And lagi satu, semua pembayaran wajib guna
cek ataupun bank draf dan pastikan dapat resit rasmi, oke? :D