PLAN DE NEGOCIO

Monta una administración de fincas desde una inversión de 14.000 euros

A rebufo del
Estar colegiado, un requisito imprescindible
egún el Decreto
S 693/1998, de 1 de abril,
para ejercer como adminis-
trador de fincas es preciso
estar colegiado, tener el
título que otorga el Conse-
cho, Ciencias Políticas,
Económicas y Empresaria-
les, que lo acrediten, pue-
den obtener el título direc-
tamente. También los pro-
fesores mercantiles, los
sen otras titulaciones que
el Ministerio de Educación
homologue con alguna de
las anteriores". Para solici-
tar ese ingreso directo,
acude al Colegio Territorial
expedición de un título
propio que permite el
ingreso en los colegios
territoriales y el posterior
ejercicio profesional".
Esta diplomatura de tres
Estudios Empresariales de
la Universidad de Málaga,
la Universidad Politécnica
de Valencia, la Universidad
de Alicante, la Universidad
Católica San Antonio de

constructor
jo General de Colegios de
Administradores de Fincas
( www.cgcafe.org). Existen
dos modos de lograrlo. Lo
explica Manuel Roberto
Enguidanos, su presidente:
"Los licenciados en Dere-
procuradores de los Tribu-
nales de Justicia, los inge-
nieros agrónomos y de
montes, los veterinarios,
los ingenieros técnicos
agrícolas y los ayudantes
de montes, y quienes cur-
de la provincia donde
vayas a ejercer.
Roberto Enguidanos cuen-
ta otra forma de acceder a
la profesión: "Hemos firma-
do acuerdos con distintas
universidades para la
años se imparte en la Uni-
versidad de Alcalá de
Henares (Madrid), las
Facultades de Económicas
de la Universidad de Barce-
lona y del País Vasco, la
Escuela Universitaria de
Murcia, la Universidad de
Castilla-La Mancha, la Uni-
versidad Rovira i Virgili de
Tarragona, la Universidad
de Burgos y la Facultad de
Derecho de la Universidad
de Zaragoza.

Montar un empresa de administración de fincas es hoy una

buena oportunidad de negocio. Además de ser un servicio
imprescindible, el ‘boom’ del sector de la construcción está
incrementando la demanda de estos profesionales.

S
i la buena marcha del sector de ción del crecimiento del negocio, habrá
la construcción se mantiene, que contratar a uno o varios ayudantes y
como viene pasando desde hace plantearse abrir una oficina. Pero para
años, el futuro y el crecimiento entonces seguramente ya tengas una
de la profesión de administrador de fin- cartera de clientes sólida y unos ingresos
cas está asegurado”, afirma Pepe Gutié- lineales y constantes que te permitirán ir
rrez, administrador de Grupo Megafin- ampliando poco a poco la empresa.
cas (www.megafincas.com).
Otra de las ventajas de esta actividad La mejor ubicación
está en que para empezar no se requiere Elige bien el lugar donde ofrecerás tus
una inversión demasiado elevada. Una servicios y estudia competencia existen-
vez que se captan los primeros clientes, te. Según Gutiérrez, “las grandes ciudades
la rentabilidad suele ser alta. De hecho, que, a priori, pueden parecer los lugares
se puede comenzar a administrar fincas idóneos por la mayor concentración de
desde el propio domicilio, siempre que viviendas, no lo son en realidad por la
se tenga un teléfono y un equipo infor- gran competitividad en precios y admi- Qué servicios ofrecen
mático básico. Más adelante, y en fun- nistradores que en ellas existe”. ➤ omo adminis- pietarios (ármate
C trador de fincas
tendrás que convo-
de paciencia y de
diplomacia). ➤
Inversión mínima necesaria car una Junta gene- Y puedes diversifi-
ral ordinaria anual y car tu negocio: ges-
A continuación, detallamos la cantidad mínima de dinero que se precisa para iniciar la actividad
tantas extraordina- tionar centros co-
de administración de fincas. No olvides que, además, necesitarás un colchón financiero para
rias como te solici- merciales, edificios
hacer frente a los gastos de personal, luz, teléfono, imprevistos, etcétera.
ten, con los límites de oficinas, parques
Gastos de primer establecimiento que marca la ley. industriales, ce-
3.305 euros.
(cuota de incorporación al Colegio + trámites administrativos) ● Llevar la contabili- menterios privados,
dad y contratar los y ofrecer servicios
Alquiler de local (primer mes + dos meses de fianza) 1.350 euros.
servicios que preci- de compra-venta y
Reforma y mobiliario 8.700 euros. se el inmueble. alquiler de inmue-
TOTAL 13.355 euros. ● Atender a los pro- bles, etcétera.

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PLAN DE NEGOCIO Cantidades en euros El primer ejercicio en cifras
CUENTA DE RESULTADOS Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ag Sep Oct Nov Dic Total
Perfil del negocio Prestación de servicios 150 240 451 601 751 1.202 1.202 1.202 1.352 1.503 1.653 1.803 12.110 Otros gastos
Alquiler oficina 451 451 451 451 451 451 451 451 451 451 451 451 5.409
En este supuesto el em- inversión inicial en este
Gastos de Personal 553 553 553 553 553 553 553 553 553 1.493 1.493 1.493 9.455 Los gastos más elevados son los ble que todos los gastos de per-
presario se establece en caso será de 24.040 euros
Otros Gastos 902 902 902 451 451 451 601 601 601 601 601 451 7.513 de personal y teléfono, el cual sonal, incluyendo tu propio suel-
un barrio joven en creci- para disponer de un col-
Dotación para la amortización puede suponer el 5% o 6% del do, no superen el 55% de los
miento, alquilando un chón financiero hasta que
(8.715 euros) 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 581 total. “Nuestro mayor coste es ingresos. Hasta el 80% o 90%
despacho cuyos metros se consolide la empresa.
el capital humano. Hay que restante serían gastos deriva-
podrá ir ampliando según “El mínimo para empezar RESULTADOS -1.804 -1.714 -1.503 -902 -752 -301 -451 -451 -301 -1.090 -940 -640 -10.848
intentar ser lo más eficientes dos del alquiler, teléfono,
incremente plantilla. En es de 13.000 ó 14.000 PRESUPUESTO DE TESORERÍA Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ag Sep Oct Nov Dic Total posibles para reducirlo al máxi- adquisición de material, tecnolo-
octubre del primer año euros, destacando la
Tesorería 17.429 15.807 14.394 13.457 12.796 12.585 7.591 7.230 7.020 6.132 5.395 mo. En general, es recomenda- gía...”, comenta Pepe Gutiérrez.
contratará los servicios inversión en formación”,
COBROS
de un administrativo. La comenta Paloma Brasero.
Prestación de servicios 150 240 451 601 751 1.202 1.202 1.202 1.352 1.503 1.653 1.803 12.110
Capital 24.040 24.040 Rentabilidad
Prestación de servicios TOTAL TESORERÍA 24.191 17.670 16.257 14.995 14.208 13.998 13.787 8.793 8.582 8.522 7.785 7.198 36.151
El primer año de vida del nego- más fuerte posible en marke-
“La época en la que se verano en la costa” PAGOS cio es el más complicado para ting. Si pones anuncios en
captan más comunida- dice Paloma Brasero. Reforma y mobiliario 4.207 4.508 8.715 una Administración de Fincas, medios de comunicación, es pre-
des coincide con la reu- “El 85% de los ingresos Gastos de Personal 301 511 511 637 511 511 637 511 511 1.338 1.338 1.338 8.655 ya que pueden pasar varios ferible que sean locales. “En
nión anual obligatoria, viene de lo que se Alquiler oficina 451 451 451 451 451 451 451 451 451 451 451 451 5.409 meses hasta que se capten las general, la rentabilidad del sec-
que suele celebrarse cobra a las comunida- Otros Gastos 902 902 902 451 451 451 601 601 601 601 601 451 7.513 primeras comunidades. Por eso, tor es buena pero está en fun-
en el primer trimestre des y el resto de traba- Fianzas Constituidas 902 902 es necesario disponer de un col- ción del esfuerzo personal.
del año en las grandes jos extraordinarios", TOTAL PAGOS 6.761 1.863 1.863 1.539 1.412 1.412 6.196 1.563 1.563 2.390 2.390 2.240 31.193 chón financiero que te ayude a Puede oscilar entre el 10% y el
ciudades y durante el añade Pepe Gutiérrez. sobrevivir durante ese período y, 20% según la antigüedad de la
SALDO TESORERÍA 17.429 15.807 14.394 13.457 12.796 12.585 7.591 7.230 7.020 6.132 5.395 4.958 4.958
además, realizar una inversión lo cartera", dice Pepe Gutiérrez.
BALANCE PREVISIONAL Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ag Sep Oct Nov Dic
ACTIVO
Crecimiento Inmovilizado 8.715 8.715 8.715 8.715 8.715 8.715 8.715 8.715 8.715 8.715 8.715 8.715 Precio del servicio
En este negocio es diferenciadores y cali- Amortización Acumulada
constante y está basa- dad. “Las comunidades para inmovilizado -48 -97 -145 -194 -242 -290 -339 -387 -436 -484 -533 -581 A la hora de determinar el precio le oscilar alrededor de los tres
do en la fidelidad de la viven ciclos de unos 10 Fianzas Constituidas 902 902 902 902 902 902 902 902 902 902 902 902 de los servicios, influyen distin- euros por vecino, para fincas con
clientela. “Lo normal es años. El trabajo, al prin- Caja y Bancos 17.429 15.807 14.394 13.457 12.796 12.585 7.591 7.230 7.020 6.132 5.395 4.958 tos factores: el geográfico, el mucha gente y pocos servicios, y
que haya más de un cipio, es muy elevado, número de vecinos, la antigüe- unos seis o siete euros para
TOTAL ACTIVO 26.997 25.326 23.865 22.879 22.170 21.911 16.868 16.459 16.200 15.264 14.478 13.993
90% de permanencia luego baja y después dad de la finca, si tiene o no ser- aquellas con pocos comuneros o
del negocio, es decir, vuelve a subir por los PASIVO vicios añadidos (ascensores, jar- muchos servicios. Otro factor
que para que la empre- cambios generaciona- Capital 24.040 24.040 24.040 24.040 24.040 24.040 24.040 24.040 24.040 24.040 24.040 24.040 dinero, portería...). que influye es la zona donde esté
sa funcione el índice de les de propietarios, las Proveedores 4.508 4.508 4.508 4.508 4.508 4.508 También tendrás que tener en situada la comunidad. Por ejem-
rotación de clientes no compra-ventas, los pro- Resultado Ejercicio -1.803 -3.517 -5.019 -5.921 -6.673 -6.974 -7.425 -7.876 -8.177 -9.267 -10.207 -10.847 cuenta los costes en los que in- plo, la media de Madrid puede
puede superar el 2-3%", blemas arquitectóni- Personal, SS y Hacienda 252 294 337 252 294 337 252 294 337 491 545 599 curres para cubrir el servicio, que estar entre 3,5 y 4 euros, mien-
comenta Gutiérrez. Es cos, etc. Lo ideal sería Remuneraciones Pendientes dependerán sobre todo del nú- tras que en Andalucía ronda los 5
más complicado captar que las etapas críticas de Pago 100 200 mero de empleados que tengas. euros. La media en España
los clientes que mante- de todos tus clientes “El precio se fija por comuneros puede estar en torno a los 4
TOTAL PASIVO 26.997 25.326 23.865 22.879 22.170 21.911 16.868 16.459 16.200 15.264 14.478 13.993 –propietarios de vivienda– y sue- euros”, comenta Gutiérrez.
nerlos. Ofrece servicios no coincidan”.

CONCEPTOS CONTABLES
egún nuestro supuesto, el
S administrador de fincas opta
por ejercer como persona física.
Por tanto, tributará por los bene-
ficios obtenidos en el IRPF y no
en el Impuesto de Sociedades y
tendrá que incluir estos resulta-
dos en la parte de rendimientos
de actividades económicas.
Del 1 al 20 del mes siguiente de
cada trimestre, deberá hacer una
estimación de ingresos y gastos
del período e ingresar en Hacien-
da el 20% del resultado que arro-
je dicho cálculo. En el caso de
profesionales liberales, pueden
aplicar una retención en las fac-
turas para los clientes, particula-
res o empresas. Cobrará menos,
pero estas cantidades tendrán la
consideración de anticipo del
IRPF. Funciona de esta manera:
Factura. Aparecerán los honora-
rios brutos, por ejemplo, 100
euros. Añadiremos el 16% de IVA
y le restaremos un 15% de reten-
ción, quedando un importe de
101 euros a pagar por el cliente.
Como excepción, al inicio de la
actividad se puede aplicar una
retención del 9% durante los tres
primeros períodos impositivos.
Obligación del cliente. Al finali-
zar el trimestre, el cliente debe
ingresar en Hacienda los 15 eu-
ros de la retención que no nos ha
pagado. Así, al final pagará lo
mismo que si no se hubiese apli-
cado la retención, es decir, 116
euros (los 101 que ya nos pagó y
los 15 que debe liquidar).
Ingreso en Hacienda del profe-
sional. Si el profesional ha some-
tido a retención más del 70% de
sus ingresos totales, no estará
obligado a presentar el modelo
de pago fraccionado trimestral.
Al presentar su declaración de la
renta, resta a la cuota a pagar el
importe de las retenciones reali-
zadas a lo largo del trimestre.
➤ Él hizo un estudio hace siete años
que reveló como ciudades más idóneas
para instalarse a Vitoria y Huelva. Hoy,
éstas y otras poblaciones de tamaño
parecido siguen siéndolo. “En España”,
explica Gutiérrez, “hay unos 14.000 cole-
giados y el 80% están concentrados en 12
provincias. Lo mejor es situarse en los
núcleos periféricos de las grandes ciu-
dades con mayor crecimiento, en la costa
o en ciudades donde abunden las zonas
de nueva construcción”.
Otro problema de las grandes urbes
es que en ellas no suele ser posible estar
cerca de todos los clientes. "En este nego-
cio todos intentamos tener concentrado
el negocio en una misma zona porque es
más rentable. Esto es difícil en las gran-
des ciudades donde los administrado-
res llevan comunidades que están a
muchos kilómetros entre sí".
Un sector en alza
Las expectativas para el futuro del sector
son óptimas. Manuel García, adminis-
trador de fincas de Sial Abogados (91
556 67 88), asegura que “la evolución en
los últimos años ha sido muy buena dada
la proliferación de construcciones de
uso residencial colectivo”. Además, las
fincas cada vez tienen un mayor número
de servicios (garajes, ascensores, pisci-
nas, zonas ajardinadas, vigilancia, espa-
cios deportivos, etc.) que requieren una
atención más intensa y especializada, la
conclusión es clara: administrar una
vivienda es cada vez más complicado.
En definitiva, es un servicio necesario
que la mayoría de la gente, que bien por
falta de tiempo o por desconocimiento,
tiene que subcontratar. Además, es un
sector al que las crisis económicas no le
afectan tanto como a otros. Como des-
taca Gutiérrez, “el servicio de adminis-
tración de fincas es necesario incluso en
épocas de recesión, en las que los ingre-
sos se suelen mantener”. Tampoco hay
que olvidar que el 86% de la población
española vive en régimen de propiedad
horizontal, lo que da una idea de la nece-
sidad y futuro de este sector.
Sin embargo, “conseguir la primera
comunidad es muy posible que sea difí-
cil, depende de la ubicación”, comenta
Gutiérrez. Un colchón financiero para
aguantar los primeros meses es más que
conveniente (ver plan financiero). Para
aumentar los ingresos, también es im-
portante ampliar los servicios y diferen-
ciarse de la competencia.
Siempre disponible. Los presidentes de
las comunidades suelen exigir a su admi-
nistrador que resuelva los problemas de
sus fincas de forma inmediata, profesio-
nal y eficaz. Para mantenerlos satisfe-
chos, es fundamental estar siempre
disponible. Gutiérrez asegura que “ofre-
cer un servicio de atención las 24 ➤

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PLAN DE NEGOCIO

Incrementa tus servicios

frecer servicios com-
O plementarios a la admi-
nistración de fincas te ayu-
dará a aumentar los ingre-
sos de un negocio en el que
el volumen de facturación
es bastante estable a lo
largo del año.
Para ello necesitarás dispo-
ner del título preceptivo, en
función de la actividad hacia
la que quieras diversificarte.
Por ejemplo, en el caso de
que quieras ofrecer servi-
cios de gestoría, necesitarás
además del título de admi-
nistrador de fincas, el de
gestor administrativo. Pero
hay otra opción: asociarte
con algún profesional exper-
to en esa actividad.
Este es el caso de la Gesto-
ría Administrativa y Admi-
nistración de Fincas Brasero
(91 757 03 01), cuyos res-
ponsables han compaginado
ambos negocios para conse-
guir ofrecer un servicio inte-
gral a su clientela y aprove-
char las sinergias existentes
entre ambas actividades. administradora de fincas.
Además de la administra-
ción de fincas, gestionan
"Intentamos diferenciarnos
realizando cada trámite de
todo tipo de trámites a par- forma eficiente, es decir, en
ticulares y empresas ante el menor tiempo posible y al
las diferentes administracio- precio más asequible",
nes públicas –Ayuntamien- añade Alberto Brasero, ges-
to, Hacienda, Seguridad tor administrativo.
Social, Tráfico, etcétera–. Alternativas
“Ofrecemos servicios com- Si vas a establecerte como
plementarios, distinguiéndo- administrador de fincas,
nos de la competencia a tra- puedes ampliar los servicios
vés de un trato personaliza- ofrecidos hacia:
do desde el primer día”, Inmobiliaria. Une dos acti-
comenta Paloma Brasero, vidades con un volumen de
Paloma y Alberto Brasero, responsa-
bles de la Gestoría Administrativa y
Administración de Fincas Brasero.
ingresos complementario.
A través de la inmobiliaria
puedes obtener grandes
beneficios, pero estos serán
inestables e irregulares en el
tiempo. Al unirlo con admi-
nistración de fincas aporta-
rás solidez al negocio.
Gestoría. Aprovecha los
conocimientos adquiridos y
la cartera de clientes creada
para ofrecerles otros servi-
cios complementarios:
declaraciones de la renta,
gestión de impuestos, matri-
culaciones de vehículos, etc.
Despacho de abogados.
Para diversificar tu negocio
puedes asociarte con un
letrado. De esta forma
podrás ofrecer asistencia
judicial a tu clientela.
Especialización. Si en vez
de diversificar prefieres cen-
trarte sólo en la administra-
ción de fincas, puedes ofre-
cer tus servicios a los profe-
sionales anteriormente
mencionados para que estos
incrementen su oferta y tú
aumentes tus beneficios.

Según los profesionales del

sector, ser diplomático y amable
es clave en este negocio
➤ horas del día ayuda a diferenciarse y posible aumentar tus ingresos ampliando seguir que te conceda su administra-
conseguir mejorar el servicio. Aunque los servicios que ofrezcas a tus propios ción, tendrás que ser un buen relaciones
ello requiera un gran esfuerzo personal, comuneros, aunque parte de ellos tengas públicas. Dedica todo el esfuerzo que
al final permite que el boca a oído fun- que subcontratarlos. Puedes gestionar el sea necesario a conocer a todos tus clien-
cione y que tus propietarios se convier- alquiler de su vivienda en vacaciones, tes, por lo menos al principio, porque,
tan en tus mejores representantes”. realizar sus declaraciones de impuestos, según dicen los profesionales del sec-
Servicios complementarios. Puedes llevar la contabilidad de los vecinos que tor, la diplomacia y la amabilidad son
ofrecer servicios de gestoría, asesoría, trabajen por cuenta propia (es decir, los claves en este negocio”.
etcétera y montar un despacho pluri- autónomos), ayudar en los trámites de Aprovecha las nuevas tecnologías. Pepe
funcional para ampliar tu cartera de compra-venta de inmuebles, etcétera. Gutiérrez asegura que “es fundamental
clientes, o bien concentrarte en la admi- Atención personalizada. Para ganarte usar las nuevas tecnologías porque son
nistración. Pero, incluso en este caso, es la confianza de una comunidad y con- un sinónimo de rentabilidad". Disponer
de una página web donde puedas tener
toda la información de las fincas que
Emprendedores ‘on line’
gestionas te ahorrará tiempo en la aten-
En www.emprendedores.es restaurante, agencia de viajes, tienda de moda, videoclub, turis-
puedes descargarte en formato academia de idiomas, agencia de mo activo, org. de eventos, pelu- ción telefónica y mejorará la calidad de
PDF los planes de negocio que traducción, casa rural, agencia de quería, herbolario, bar de copas, tu servicio, lo que se traduce en una
han salido publicados en números publicidad, gimnasio, tienda ‘deli- autoescuela, consultora de Inter-
anteriores: agencia inmobiliaria, catessen’, empresa de ‘software’, net, guardería y tienda de vinos. mayor comodidad para los clientes.
Celia G. Vesga/Maribel González

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