Preguntas frecuentes en el contrato de

arrendamiento de vivienda urbana

Por Fernando Calderón Olaya 8 febrero, 2019

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana genera muchas inquietudes tanto para el

arrendador como para el arrendatario, y que en ocasiones terminan siendo fuente de
conflicto entre las partes.

A continuación presentamos una serie de preguntas y respuestas relacionada con este tema.

Tabla de contenido

 1. ¿El contrato de arrendamiento debe ser escrito y autenticado?

 2. ¿Qué se entiende por servicios, cosas o usos conexos al inmueble arrendado?
 3. ¿Qué se entiende por servicios, cosas o usos adicionales al inmueble arrendado?
 4. ¿Existen diferentes clases de Contrato de Arrendamiento?
 5. ¿Existen algún termino mínimo o máximo de vigencia del contrato?
 6. ¿Qué diferencia hay entre prorroga y renovación?
 7. ¿Debe entregársele copia del contrato de arrendamiento al arrendatario?
 8. ¿Qué obligaciones tiene el arrendador al momento de firmar el contrato de
arrendamiento?
 9. ¿Cómo se calcula el valor del arriendo?
 10. ¿El arriendo sube cuando se acaba el año calendario?
 11. ¿El arrendador debe comunicarme de cuanto es el incremento?
 12. ¿Si el arrendador no comunica el valor del incremento y el arrendatario lo paga,
puede pedir que se lo devuelvan o no volver a pagarlo?
 13. ¿Para todos los efectos legales, es suficiente el volante de consignación del valor
de arriendo en la cuenta del arrendador?
 14. ¿Para los de inmuebles sometidos a propiedad horizontal, el valor de las
expensas comunes u ordinarias de la administración se incluye dentro del valor del
canon de arrendamiento?
 15. ¿De incluirse las expensas comunes de la administración de la Copropiedad
junto con el canon de arrendamiento, como operan los incrementos para cada uno?
 16. ¿Estoy obligado a firmar letras, pagarés o dar depósitos en efectivo como
garantía del pago del arriendo?
 17. ¿Qué diferencia hay entre firmar como co-arrendatario, o, como codeudor en un
Contrato de Arrendamiento?
 18. ¿Puedo dejar de ser codeudor de un Contrato de Arrendamiento?
 19. ¿Terminado el contrato si el arrendatario no restituye y paga el canon siguiente
continua el contrato?
 20. ¿Un Contrato de Arrendamiento de largo plazo se vuelve posesión?
 21. ¿Los acuerdos verbales que modifican el Contrato de Arrendamiento tienen
alguna validez?
 22. ¿El arrendador puede prohibir la tenencia de animales de compañía?
  23. ¿Cuándo el arrendatario está en mora del pago de renta?
 24. ¿Terminado el Contrato, cuanto tiempo tiene el arrendatario para que desocupe
el inmueble?
 25. ¿Qué se entiende por reparaciones necesarias y reparaciones locativas?
 26. ¿A quién corresponde asumir las reparaciones necesarias y reparaciones
locativas?
 27. ¿Si el arrendatario o sus hijos fuman marihuana puede terminarse el contrato?

1. ¿El contrato de arrendamiento debe ser escrito y

autenticado?
Respuesta: NO. El Artículo 3º de la Ley 820 de 2003, estipula que puede ser verbal o
escrito, pero las partes deberán por lo menos ponerse de acuerdo en : a) Nombre e
identificación de los contratantes; b) Identificación plena del inmueble; c) Identificación de
la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los
servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble; d) Precio y forma de pago; e)
Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales; f) Término de duración del
contrato; y, g) Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios
públicos y expensas de administración –si es el caso- del inmueble .

Ahora, para efectos prácticos y de claridad para las partes, se impone el modelo escrito, y
para que no quede duda alguna frente a lo pactado, fecha de inicio e identidad de
clausulado, se acostumbra el contrato con firmas auténticas y reconocimiento de texto.

2. ¿Qué se entiende por servicios, cosas o usos conexos al

inmueble arrendado?
Respuesta: De acuerdo con el Literal a) del Artículo 2º de la Ley 820 de 2003: 1) por
servicios, los servicios públicos domiciliarios básicos de agua y alcantarillado, recolección
de basuras, electricidad, telefonía conmutada, y gas; 2) por cosas o usos conexos, los
inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de habitación,
por ejemplo, ascensores, servidumbres, tanques de agua, etc.

Para todos los efectos, el precio de estos servicios podrá o no, hacer parte del precio de la
renta, en tanto que, el precio por las cosas o usos conexos, se entiende incluido en el precio
de la renta.

3. ¿Qué se entiende por servicios, cosas o usos adicionales

al inmueble arrendado?
Respuesta: Siguiendo el Literal b) del Artículo 2º de la Ley 820 de 2003: los servicios,
cosas o usos adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes
al goce del inmueble, como por ejemplo administración de propiedad horizontal,
parqueadero, depósitos, bodegas, etc.
Podrá pactarse la inclusión o no de servicios, cosas o usos adicionales, y llegado el caso
fijar un precio adicional o no, de arrendamiento por estos, sin que en ningún momento
pueda exceder en un 50% el precio de la renta del respectivo inmueble.

4. ¿Existen diferentes clases de Contrato de

Arrendamiento?
Respuesta: SI. El Artículo 4º de la Ley 820 de 2003, determina cuatro clases de Contrato
de Arrendamiento, cualquiera sea la forma como se le quieran denominar:

1. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su

familia, o el de terceros, un inmueble; comprometiéndose solo una de ellas al pago
de la renta;
2. Mancomunado. Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un
inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de la renta;
3. Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del
inmueble que se arrienda sin que constituya unidad de vivienda por sí sola, sobre el
que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o con
otros arrendatarios. Es el tradicional arriendo por piezas, o inquilinato;
4. De pensión. Es el mismo compartido, pero que incluye necesariamente servicios,
cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un (1) año. Es el
tradicional con alimentación, lavado, Internet, o de “pensión estudiantil”.

5. ¿Existen algún termino mínimo o máximo de vigencia

del contrato?
Respuesta: NO. Así lo precisa el Artículo 5º de la Ley 820 de 2003, de tal forma que la
duración del contrato será la que acuerden las partes, pero a falta de fijación de término de
duración, se entenderá que dicha duración, será por un año.

6. ¿Qué diferencia hay entre prorroga y renovación?

Respuesta: Aunque el Artículo 6º de la Ley 820 de 2003, los conjuga, prevalece una
diferencia gramática conceptual que los diferencia tal como ha sido desarrollado
doctrinariamente. La prorroga es la continuación del contrato en las mismas condiciones
pactadas inicialmente sin ninguna clase de variación, en tanto la renovación, es la
continuación del contrato con el cambio de una -por lo general el precio de la renta-,
algunas, o todas las condiciones inicialmente pactadas, sin que a pesar de ello, llegue a
entenderse o considerarse como un nuevo contrato.

7. ¿Debe entregársele copia del contrato de

arrendamiento al arrendatario?
Respuesta: SI. El Numeral 3º del Artículo 8º de la Ley 820 de 2003, indica que máximo
dentro de los diez días siguientes a la fecha de firma del contrato, el arrendador está
obligado a suministrar tanto al arrendatario como a cada uno de sus garantes, copia del
mismo con firmas originales, esto es, no son suficientes fotocopias simples, auténticas o
escaneadas; son copias con firmas originales.

Si el arrendador no lo hiciere, será sancionado a petición del arrendatario o garante, por la

Subsecretaría de Control, Inspección y Vigilancia de Vivienda, con multas equivalentes a
tres (3) mensualidades de arrendamiento.

Es costumbre entre los arrendadores, sobre todo las inmobiliarias, la reticencia en cumplir
con esta obligación, pero engatillado entre el voluminoso clausulado del contrato
preimpreso, en algún parágrafo, subliteral o infranumeral, se indique que “el arrendatario y
cada codeudor o coarrendatario recibió copia del contrato en los términos del Numeral 3º
del Artículo 8º de la Ley 820 de 2003”, de tal forma que si al momento de firmar, no le
entregan copia del contrato y asi el arrendador tenga 10 días para hacerlo, firme con la
salvedad “ NO RECIBO COPIA DEL CONTRATO”, y asi prevalece la declaración
antefirma, sobre la letra preimpresa.

8. ¿Qué obligaciones tiene el arrendador al momento de

firmar el contrato de arrendamiento?
Respuesta: Son precisadas en el Artículo 8º de la Ley 820 de 2003: a) Entregar el inmueble
en la fecha acordada en buen estado de servicio, seguridad y sanidad junto con los
servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos; b) si se tratare de vivienda
sometida a régimen de propiedad horizontal, entregar al arrendatario una copia de la parte
normativa del reglamento, asi como del régimen de convivencia si lo hubiere.

Es igualmente costumbre entre los arrendadores, sobre todo las inmobiliarias, la reticencia
en cumplir también con esta obligación, pero engatillado entre el voluminoso clausulado
del contrato preimpreso, en algún parágrafo, subliteral o infranumeral, se indique que “el
arrendatario recibió copia del reglamento de propiedad horizontal y del régimen de
convivencia”, de tal forma que si al momento de firmar, no le entregan copia de estos,
firme con la salvedad “NO RECIBO COPIA DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL NI DEL REGIMEN DE CONVIVENCIA”, y asi, prevaleciendo la
declaración antefirma, sobre la letra preimpresa, de entrada el Arrendador está
incumpliendo el contrato, que lo faculta como arrendatario a terminarlo si una vez
habitandolo durante la ejecución del primer mes no le satisface el inmueble.

9. ¿Cómo se calcula el valor del arriendo?

Respuesta: En atención a lo dispuesto en los Artículos 18 y 19 de la Ley 820 de 2003, el
precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en cualquier moneda o divisa
legal, pero no podrá exceder en pesos colombianos el uno por ciento (1%) del valor
comercial del inmueble, o, de la parte de él, que se dé en arriendo.
Para estos efectos, la estimación comercial del inmueble a arrendar no podrá exceder el
equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente para el año en que inicie el Contrato
de Arrendamiento.

El pago cierto del canon sin importar la moneda o divisa en la que esté pactado, deberá
hacerse, previa las conversiones del caso, en pesos colombianos.

10. ¿El arriendo sube cuando se acaba el año calendario?

Respuesta: NO. El Artículo 20 de la Ley 820 de 2003, indica que el reajuste en el valor del
canon de arrendamiento se produce “… cada doce (12) meses de ejecución del contrato
bajo un mismo precio…”, esto es, no cuando termina el año calendario el 31 de diciembre,
sino cuando se cumpla un año de ejecución del contrato con el mismo valor del canon.

Lo anterior, en razón que bajo regulaciones ya derogadas, al no existir claridad al respecto,

por lo general Inmobiliarias de Provincia, acostumbraban –y aun lo hacen- , sin importar en
que momento comenzaba el contrato, a fijar un valor de renta “…hasta 31 de diciembre que
se aumentará automáticamente a partir del 01 de enero…”, de tal forma que el incremento
estaba operando antes de un año de ejecución del período inicial.

11. ¿El arrendador debe comunicarme de cuanto es el

incremento?
Respuesta: SI. El Inciso 2º del Artículo 20 de la Ley 820 de 2003, indica que el
Arrendador que decida incrementar el canon de arrendamiento, deberá informar al
arrendatario como a los garantes, a través de servicio postal autorizado o mediante la forma
pactada en el contrato, el porcentaje del incremento, el valor numérico de dicho porcentaje
respecto del canon que avanza, el valor del nuevo canon, y la fecha a partir de la cual
comienza.

Si el arrendador no procede en la forma indicada, no podrá exigir al arrendatario el pago del

incremento, y este no estará en mora de sus obligaciones.

Si el arrendador lo comunicara tardíamente, el incremento no tiene efectos hacia atrás, sino

a futuro, a partir de la comunicación.

12. ¿Si el arrendador no comunica el valor del

incremento y el arrendatario lo paga, puede pedir que se
lo devuelvan o no volver a pagarlo?
Respuesta: NO. Cuando el arrendador no cumple con la obligación de informar del
incremento del canon de arrendamiento, y el arrendatario efectúa por lo menos un pago con
el reajuste que considere legal, no podrá solicitar el reintegro, como tampoco suspenderlos
alegando falta de notificación. Si el incremento es inferior al que resultare aplicable,
tampoco entrará en mora de sus obligaciones; si resultare mayor, será compensable frente a
cánones por causarse.

13. ¿Para todos los efectos legales, es suficiente el volante

de consignación del valor de arriendo en la cuenta del
arrendador?
Respuesta: NO. El Artículo 11 de la Ley 820 de 2003, impone la obligación al arrendador
o la persona autorizada para recibir el pago del arrendamiento, a expedir comprobante
escrito en el que conste la fecha, la cuantía y el período al cual corresponde el pago. En
caso de renuencia a expedir la constancia, o de expedirla, hacerlo de manera diferente, el
arrendatario podrá solicitar la intervención de la Subsecretaría de Inspección Vigilancia y
Control de Vivienda o su equivalente.

14. ¿Para los de inmuebles sometidos a propiedad

horizontal, el valor de las expensas comunes u ordinarias
de la administración se incluye dentro del valor del canon
de arrendamiento?
Respuesta: DEPENDE. En virtud de la solidaridad en el pago de la expensas de la
administración entre propietario y tenedor del inmueble a cualquier título prevista en el
Inciso 2º del Artículo 29 de la Ley 675 de 2001, constituye practica recurrente que se
acuerde un total único que incluye renta y expensas comunes de la administración, aunque
no existe impedimento legal para que se pacten por separado, o las asuma el arrendador
directamente, aspectos que sin embargo podrían quedar fuera de control para el
arrendatario.

La solidaridad en el pago, es únicamente respecto de las expensas comunes - aquellas que

se causan mes a mes-, sin alcanzar a las expensas extraordinarias- las que se fijan
eventualmente- con lo que, estas últimas, son de cargo exclusivo del propietario y en
ningún caso pueden ser trasladadas al arrendatario, salvo acuerdos muy específicos sobre el
particular.

15. ¿De incluirse las expensas comunes de la

administración de la Copropiedad junto con el canon de
arrendamiento, como operan los incrementos para cada
uno?
Respuesta: En razón que en el 99% de las veces el incremento es más alto para las expensas
comunes [fijado en el Reglamento de Propiedad Horizontal y sometido a modificaciones en
Asamblea] que para la renta [fijado por Gobierno Nacional atado al IPC], amen de aplicar
en momentos separados, se recomienda, dejar claramente diferenciado en el Contrato, como
se integra el valor final del valor mensual a pagar por el arrendatario, esto es, que tanto
corresponde a renta propiamente dicha y que tanto a expensas comunes, o si por el
contrario, es un solo valor plano que los contiene a ambos.

Incremento a valor fijo

Opera cuando se pacta un Canon de Arrendamiento que lleva incluidas las expensas
comunes de la administración, sin descomponerlos en valores o porcentajes. En estos casos,
se toma un solo incremento, el del IPC sobre el valor pactado.

Incremento a valor variable

Cuando se señala separadamente cuanto es canon propiamente dicho y cuanto corresponde

a expensas de administración, operan dos incrementos en forma y periodos variables, esto
es, el de la renta, cuando el contrato cumpla un año de ejecución, en tanto el de las
expensas, cuando se cumpla el año calendario de su fijación y se acreciente, bien
automáticamente, o por decisión de la Asamblea de Copropietarios, sin tenerse en cuenta el
momento de ejecución del contrato.

En esta eventualidad, deberá sentarse en el contrato de arrendamiento, el momento en el

cual se reajustará el monto de las expensas comunes de la administración, y comunicarse
oportunamente al arrendatario

16. ¿Estoy obligado a firmar letras, pagarés o dar

depósitos en efectivo como garantía del pago del
arriendo?
Respuesta: NO. El Artículo 16 de la Ley 820 de 2003, PROHIBE EXPRESAMENTE la
exigencia directa o indirecta al arrendatario, sus garantes, o cualquier otra persona, de la
entrega de depósitos en dinero efectivo, asi como la constitución de prendas, hipotecas o
cualquier garantía real; el giro aceptación o endoso de títulos valores - cheques, letras,
pagarés, facturas, bonos, cartas porte o conocimiento de embarque-o de títulos nominativos,
acciones, cdt, etc.

En sencillas palabras: el Contrato de Arrendamiento es la única garantía que puede

constituir el arrendatario a favor del arrendador.

17. ¿Qué diferencia hay entre firmar como co-

arrendatario, o, como codeudor en un Contrato de
Arrendamiento?
Respuesta: COARRENDATARIO, es aquel que comparte con el arrendatario en igualdad de
condiciones y derechos como ocupante, el aprovechamiento del inmueble arrendado; esto
es, un co-habitante del inmueble que adquiere igualitariamente las mismas obligaciones
tanto económicas como locativas del arrendatario, al tiempo que gozando de sus mismos
derechos, si el Arrendatario decide mudarse, el coarrendatario podrá continuar con la
tenencia del inmueble en tanto continúe con el pago de la renta.

En tanto el CODEUDOR, únicamente comparte con el arrendatario la garantía en el

cumplimiento de sus obligaciones económicas, pero no tiene el aprovechamiento del
inmueble arrendado, es decir, no lo ocupa y si el arrendatario decide mudarse, no podrá
continuar con la tenencia del inmueble.

Hay que hacer precisión que, el CODEUDOR puede ser SIMPLE, o SOLIDARIO; siendo
CODEUDOR SIMPLE, cuando comparte la obligación de satisfacer las obligaciones por
pagar contraídas por el arrendatario, con la acotación en cuanto que, cuando sea requerido
para el pago de las obligaciones insatisfechas por su garantizado, el arrendador deberá
encausar sus acciones, simultáneamente contra el arrendatario como deudor principal y
contra el codeudor simple simultáneamente

Es CODEUDOR SOLIDARIO, cuando comparte la obligación de satisfacer las

obligaciones por pagar contraídas por el arrendatario en igualdad de condiciones de este,
como si igualmente lo fuera, de tal forma que el arrendador, podrá encausar sus acciones
contra el arrendatario, contra arrendatario y alguno, algunos o todos los codeudores
solidarios, o solamente contra alguno, algunos o todos los codeudores solidarios.

18. ¿Puedo dejar de ser codeudor de un Contrato de

Arrendamiento?
Respuesta: NO.

Sentemos previamente que si en el Contrato solo se indica el término CODEUDOR, será en

los términos de CODEUDOR SIMPLE, de tal forma que la solidaridad no la presume la
ley, sino debe estar expresamente comprometida mediante el término CODEUDOR
SOLIDARIO.

El CODEUDOR SIMPLE, como tampoco el SOLIDARIO, pueden subrogarse como

arrendatarios, ni ocupar el inmueble arrendado, como si lo puede hacer el
COARRENDATARIO.

Ahora, en tanto, permanezca vigente el Contrato de Arrendamiento en su periodo inicial,

sus prorrogas o renovaciones, el codeudor simple o solidario, continuará respondiendo
indefinidamente por las obligaciones de su arrendatario garantizado, sin que pueda
condicionar, disminuir, modificar, sustituir, relevar ni suspender su posición como garante.
19. ¿Terminado el contrato si el arrendatario no restituye
y paga el canon siguiente continua el contrato?
Respuesta: NO. Entendiéndose que el Contrato de Arrendamiento no termina cuando el
Arrendador o Arrendatario deciden terminarlo, sino cuando la terminación se cumple con
los requisitos de ley; si una vez finalizado, el arrendador por las razones que sea recibe
pagos de renta adicionales, no se entiende renunciada la terminación, o, que el contrato
continúa, de tal forma que el Arrendatario continúa obligado voluntaria o forzadamente a
restituir el inmueble.

20. ¿Un Contrato de Arrendamiento de largo plazo se

vuelve posesión?
Respuesta: DEPENDE. Teniendo en cuenta que una de las características principales de la
posesión, es ejercer actos de señor y dueño sin reconocer dominio ajeno, de esta
significancia hay que partir al considerar los siguientes escenarios:

Si el arrendatario viene pagando puntualmente la renta, este se encuentra permanentemente

reconociendo dominio ajeno y en consecuencia no se vuelve posesión.

Si el arrendatario dejó de pagar la renta, y en el tiempo el propietario arrendador no ejercita

los mecanismos legales tendientes a obtener la restitución por el no pago del arriendo e
incumplimiento del contrato; el arrendatario eventualmente empieza paulatinamente a dejar
de reconocer dominio ajeno, y en consecuencia, comienza a ejercer actos de poseedor, hasta
que con el tiempo, terminará por desconocer plenamente la relación contractual o fijarla
hasta determinado momento.

Si el contrato de arrendamiento termina, el arrendatario no restituye el inmueble, y el

propietario arrendador no ejercita los mecanismos legales tendientes a obtener la
restitución; a partir del día siguiente de la terminación del contrato, el arrendatario dejó de
reconocer dominio ajeno, y en consecuencia, comienza a ejercer actos de poseedor, incluso
si pagaré precio de renta. No olvide, el contrato está terminado.

21. ¿Los acuerdos verbales que modifican el Contrato de

Arrendamiento tienen alguna validez?
Respuesta: DEPENDE. Recordemos que como lo dispone el Artículo 3º de la Ley 820 de
2003, el Contrato de Arrendamiento puede ser verbal o escrito. Si es escrito, cualquier
aclaración, adición, derogatoria, cesión, modificación de garantes, etc, deberá constar
consecuentemente de manera expresa a través de otro sí, a renglón seguido del documento
original, con firmas autógrafas de arrendador y arrendatario, que tal como se predica del
contrato inicial, deberá entregarse a éste y sus garantes, sendas copias con firmas originales,
no en fotocopias por más auténticas que sean. Así las cosas, cualquier acotación verbal,
solo constituirán un juego de palabras que no compromete a ninguno de los contratantes y
por ende no pueden ser exigidas recíprocamente.

Ahora si el contrato es verbal, pueden hacerse acuerdos modificatorios de manera verbal o

escrita, con la connotación que hoy por hoy, todo lo verbal está bien, en tanto los
compromisos empeñados con la palabra se cumplan, ya en el momento que uno de los
contratantes se sustraiga del cumplimiento, la ausencia de prueba documental, hará tardía,
costosa y lenta, cualquier procedimiento judicial.

22. ¿El arrendador puede prohibir la tenencia de

animales de compañía?
Respuesta: En nuestra opinión, NO. Teniendo en cuenta los reiterados desarrollos
jurisprudenciales de la Corte Constitucional por Vía de Sala de Revisión de Tutela, en
cuanto que la tenencia de animales de compañía [perros, gatos, aves, conejos, hamsters,
etc] se encuentra ligada directamente al ejercicio autónomo de derechos constitucionales
fundamentales de los niños al libre desarrollo de la personalidad, así como de las demás
personas al mismo y a los de la vida y la salud, independiente del terreno ganado por
quienes propugnamos por los derechos constitucionales fundamentales de los animales en
general, consideramos que la tenencia de mascotas podrá estar condicionada al
cumplimiento de las normas sobre la materia, pero en ningún momento ser prohibida. En
caso de transgresiones a las normas regulatorias, solamente la autoridad de policía es la
encargada de mediar y sancionar, pero en manera alguna el particular, llámese Arrendador,
Propietario, Inmobiliaria, o Copropiedad.

23. ¿Cuándo el arrendatario está en mora del pago de

renta?
Respuesta: Teniendo por mora, aquella delimitación en cuanto que se considera “ … el
retraso culpable o doloso en el cumplimiento de una obligación…”, contextualizaremos la
indicación, en cuanto que, por lo general es usual en los Contratos de Arrendamiento, se
pacte por ejemplo, que “ … se pagará la renta dentro de los primeros cinco días de cada
mes…”, de tal forma que, si tomamos en referencia el Artículo 1608 del Código Civil, en
apariencia podríamos tener que si no se paga en el término estipulado, al sexto día, el
arrendatario estaría en mora de pagar la renta y por ende constituida causal suficiente para
que al arrendador pueda terminar el contrato y solicitar la restitución del inmueble.

Más tratándose de contratos de tracto sucesivo –que se prolongan en el tiempo- de

obligaciones no exigibles anticipadamente, en especial de estos que regulan relaciones de
vivienda, y colateralmente de familia, estudio y trabajo en extremo delicadas, en atención a
circunstancias ajenas al arrendatario, como pagos de nómina en días distintos a los
normales, problemas de redes bancarias, paros judiciales, entre muchos, ha experimentado
que la concepción propia de la mora instantánea, se haya flexibilizado a una institución
intermedia denominada el simple retardo, por la cual, se concede al arrendatario un periodo
de gracia, en la práctica, hasta el inicio del siguiente mes, para que pueda pagar
cumplidamente la renta, de tal forma que se considera que el arrendatario se encuentra en
mora de pagar la renta, siempre que medie requerimiento o se renuncie a este, cuando ha
transcurrido un período completo –mes- de arriendo, sin hacerlo.

24. ¿Terminado el Contrato, cuanto tiempo tiene el

arrendatario para que desocupe el inmueble?
Respuesta: NINGUNO. Una vez terminado el Contrato de Arrendamiento con las
formalidades legales, independientemente si viene del arrendatario, o del arrendador, el
inmueble debe ser restituido inmediatamente, esto es, el mismo día en que acaece la
terminación, insistimos, si esta se ha verificado con el cumplimiento de las formalidades
legales.

El Arrendador por mera liberalidad y sin que implique pacto, consentimiento, acuerdo,
indemnización, vivienda gratis, prorroga o renovación del contrato, puede conceder el
periodo que considere, para que el arrendatario restituya el inmueble.

25. ¿Qué se entiende por reparaciones necesarias y

reparaciones locativas?
RESPUESTA: En principio y conjuntamente consideradas, son aquellas que permiten,
conjunta o separadamente el mantenimiento general y el uso particular de un inmueble.

Las REPARACIONES NECESARIAS se encuentran delimitadas legalmente en el Artículo

1985 del Código Civil, como “…. La obligación de mantener la cosa arrendada en buen
estado …” correspondiendo a aquellas reparaciones consideradas indispensables para la
conservación, preservación y seguridad del inmueble, entre otras como, mantenimiento de
cimientos, vigas, columnas, muros y cerramientos; intervención en fachadas, grietas,
resquebrajamientos, goteras, filtraciones, humedades y hundimientos; reparaciones y/o
cambio de tejados, cubiertas, ventanas y puertas, es decir todas aquellas enunciadas o no,
que determinan la función propia y natural de habitación digna, confortable y segura a que
se destina el inmueble a cambio de un precio.

Ahora bien, por REPARACIONES LOCATIVAS se hacen referencia, de una parte a aquellas
reparaciones ordinarias que provienen del deterioro por el uso continuo de las cosas, como
el cambio de de tomacorrientes y enchufes, o de empaques de una llave, destape de
cañerías, arreglo de cerraduras, pintura periódica del inmueble, etc, al tiempo que de otra,
igualmente son aquellas que se deben efectuarse por el daño generado por culpa del
arrendatario o de sus dependientes, como por ejemplo el cambio de vidrios rotos, resane de
paredes, cambio de alfombras rotas, quemadas o manchadas, etc.

26. ¿A quién corresponde asumir las reparaciones

necesarias y reparaciones locativas?
Respuesta: Compartidas.

No obstante lo lacónico de la respuesta, es necesario deslindar que en principio y

atendiendo la lógica naturaleza de las cosas, las REPARACIONES NECESARIAS
corresponderían al Arrendador, en tanto que las REPARACIONES LOCATIVAS,
corresponderían al Arrendatario, pero el Inciso Final del Artículo 1985 del Código Civil,
permite que “…Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas
obligaciones...", con lo que, en el Contrato de Arrendamiento se puede pactar que todas las
reparaciones, tanto las necesarias como las locativas sean de cuenta del Arrendatario, razón
suficiente para recomendar especial cuidado al momento de tomar en arriendo un inmueble
que nos parece de precio más bajo que el normal del sector, o en condiciones inmejorables
por su ubicación y forma de pago, ya que podría estar verdaderamente amenazando ruina y
al firmar el contrato podríamos estar asumiendo el costo de reparaciones necesarias más
costosas que el mismo arriendo y que nos pondría en la palestra de agrias discusiones
judiciales.

Con todo, deberá tenerse en cuenta que sin importar lo convenido al respecto, si los daños
que se consideran REPARACIONES LOCATIVAS, evolucionan tan rápido que se
convierten en REPARACIONES NECESARIAS, al provenir de fuerza mayor o caso fortuito
[en los que no interviene el arrendatario o sus dependientes] o de mala calidad del
inmueble arrendado, estas reparaciones locativas hoy ya necesarias, corresponderán al
Arrendador.

27. ¿Si el arrendatario o sus hijos fuman marihuana

puede terminarse el contrato?
Respuesta: Depende.

Aun satanizamos el simple hecho de fumar marihuana, inhalar cocaína, o inyectarse

heroína, que en la práctica correspondería a una práctica tan natural como ingerir licor.

Referimos “el simple hecho”, por cuanto que no pase de esta connotación, el simple o mero
fumar, inhalar, inyectarse o ingerir alguna “droga” viene aparejado con el concepto del
libre desarrollo de la personalidad, en cuanto cada quien tiene derecho de vivir su vida
como mejor le parezca, siempre que no cause ingerencia en la tranquilidad ciudadana.

Ahora, si el punto de la marihuana es el olor, es como el de ingerir licor la música en alto

volumen; en nuestra mente prejuiciosa se ha fijado el olor como algo ilegal y bajo esa
connotación nos prevenimos, pero de por sí el humo de la maracachafa no es más ni menos
nocivo que el humo del cigarrillo de marca, con lo que asi le huela y le moleste al vecino,
tendríamos que asemejarlo al ladrido de un perro. No se puede variar la naturaleza y lo
máximo que se puede exigir y esperar es la morigeración mutua.

En otro escenario, si el hijito del vecino se traba y se enloca perturbando la normal

convivencia vecinal, es como cuando quien ingiere licor se emborracha y se le sube la
adrenalina; la connotación es la misma, las perturbaciones a la tranquilidad ciudadana
vecinal de por si, deben ser de tal entidad que supongan la REITERADA intervención de la
Autoridad de Policía al efecto, sin que sea reemplazable por las quejas de los vecinos al
arrendador, los “llamados de atención del comité de convivencia”, ni la intervención de la
Copropiedad, tal como lo determina el Numeral 4º del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003

La ley de arrendamiento urbano

contempla tres casos para terminar un
contrato
GUARDAR






Agregue a sus temas de interés

 Fedelonjas
 Arriendo
 Firmas de abogados
 Legislación
 Judicial
  Arriendo de locales

Administre sus temas

Paola Andrea Vargas Rubio - pvargas@larepublica.com.co Jueves, 2 de agosto de 2018

Cada una de las posibilidades cuenta con sus respectivas cláusulas

Cerca de 44% de la población urbana colombiana vive en arriendo, de acuerdo con las
cifras de Fedelonjas. A pesar de ser un número alto de personas, aún hay muchas que no
conocen sus derechos, deberes y mucho menos en qué momento se puede dar por
terminado un contrato de arrendamiento sin tener problemas.

La ley de arrendamiento de vivienda urbana en el país (820 de 2003) considera tres

posibilidades para la terminación del contrato. La primera, terminación por mutuo acuerdo,
en la que se dispone que “las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo podrán dar
por terminado el contrato de vivienda urbana”.

En el segundo caso se encuentran las causales que contemplan la terminación del contrato
por parte del arrendador, dentro de las que están: la no cancelación por parte del
arrendatario del valor del arriendo y los reajustes dentro del término estipulado en el
contrato. Vale la pena aclarar que en ese caso “no se establece ningún tipo de sanción para
el arrendatario moroso”, como lo explica Juan Diego Riveros, asociado del grupo de
práctica inmobiliario de la firma Gómez-Pinzón.

A pesar de la no existencia de una sanción, “el proceso de restitución de inmueble

arrendado es favorable al arrendador por cuanto al arrendatario no se le escuchará en juicio
sino hasta cuando haya cancelado a órdenes del juzgado los cánones pendientes de pago,
por lo cual se podría mitigar un poco el riesgo de pago”, añadió Riveros. Además de la
anterior causal, también se encuentran: la no cancelación de los servicios públicos, el
subarriendo total o parcial del inmueble, por acciones reiteradas del arrendatario que
afectan la tranquilidad de los vecinos, entre otras.

La tercera posibilidad contemplada en la ley cobija a los arrendadores siempre y cuando se

les haya suspendido los servicios públicos de forma arbitraria, existan actos del arrendador
que no permitan el buen disfrute del inmueble, entre otros. Pero, esto siempre deberá darse
a conocer en la medida de lo posible por escrito para evitar complicaciones a futuro.

Ambas partes, es decir tanto el arrendador como el arrendatario podrán terminar el contrato
de manera unilateral, siempre y cuando la petición se haga por escrito tres meses antes y
explicando los motivos. Durante esos tres meses el arrendatario continuará haciendo uso
del inmueble y pagará el canon acordado desde el principio.

Ahora, si el inquilino llega a incumplir con las obligaciones contempladas por la ley, el
arrendatario tiene dos caminos. Según Esteban García Jimeno, abogado de Holland &
Knight, el primer paso es “iniciar el proceso de restitución de inmueble arrendado, en los
términos del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2011)”. La segunda posibilidad es
“acudir al mecanismo de la conciliación extrajudicial, en la cual se podrá llegar a un
acuerdo sobre la terminación del contrato y la fecha de la restitución”, añadió Jimeno.

Esteban García JimenoAbogado de Holland & Knight

“En caso del no pago del canon en el término estipulado, el arrendador podría
solicitar la terminación del contrato, el pago de las penalidades contractuales
pactadas y de la indemnización según la ley”.
Información adicional:
Antes de arrendar es necesario que conozca las obligaciones que tiene tanto el arrendador
como el arrendatario, las cuales están expuestas en la ley 820 de 2003. Además, los
abogados dicen que es mejor tener un contrato escrito a uno verbal, en el que se pueden
estipular las cláusulas penales en caso de incumplimiento. Recuerde que si el inquilino no
paga, usted no podrá cortarle los servicios públicos, tratar de retomar por su cuenta el
inmueble, ya que todo se debe hacer por la vía legal y del diálogo.

10 derechos que tienes al arrendar un

inmueble
Foto: 123RF

April 2, 2019
Compartir

Una vez que alquilas un inmueble, adquieres unos derechos y obligaciones que son
solidarias entre arrendadores y arrendatarios.

De acuerdo con Nelson Martínez Pineda, gerente de la Inmobiliaria Araújo y Segovia –

sede Bogotá-, en los contratos “hay unas cláusulas específicas como el uso que se le va a
dar al inmueble, la duración y los términos y todo va regido por la Ley 820 de 2003”.

Dicha norma establece que, con “el contrato de arrendamiento de vivienda urbana dos
partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano
destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio
determinado”.

Lee también: 8 preguntas frecuentes sobre arriendos

Los derechos del arrendatario

1. Recibir por parte del arrendador el inmueble en la fecha pactada al momento de hacer
el contrato y que esté en buen estado.
2. Poder disfrutar plenamente de la propiedad. Es decir, de los “servicios, cosas o usos
conexos, los servicios públicos domiciliarios, todos los demás inherentes al goce del
inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la habitación en el mismo”,
como lo contempla la Ley.

3. Tener una copia del contrato de arriendo con las firmas originales. Esta debe ser
recibida en un plazo máximo de diez días a partir de la fecha de celebración del negocio.

Te puede interesar: 10 consejos para arrendar tu inmueble

4. Conocer las normas de propiedad horizontal, cuando la vivienda que se arrienda está
sometida a este régimen.

5. Que el inmueble reciba el mantenimiento necesario y que cuando se presenten daños -no
causados por parte del inquilino-, estos sean reparados por el propietario.

6. Tener una constancia con la fecha, valor y periodo correspondiente al pago del arriendo.

También te puede interesar: ¿Arrendar directo o con una inmobiliaria? Estas son las
diferencias

7. Ser informado con tiempo sobre incrementos en el canon y la fecha a partir de la cual se
hace efectivo. Este aumento puede darse cada doce meses y no debe ser superior al
incremento que haya tenido el Índice de Precios al Consumidor (IPC) en el año calendario
inmediatamente anterior al reajuste del canon.

8. En caso de que haya dado algún depósito de dinero para eventuales daños o
incumplimientos en el pago de servicios públicos y no se haya utilizado, debe solicitar que
este sea devuelto.

9. Terminar el contrato en el caso de que el arrendador: incumpla en la prestación de

servicios, cuando haya una “incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten
gravemente el disfrute cabal del inmueble”, entre otras razones que contempla la Ley 820
en su artículo 24.
Conoce las causas para terminar un contrato de arrendamiento

10. Finalmente, si el arrendador necesita el inmueble antes de la fecha de terminación del

contrato, debe avisar “con una antelación no menor de tres meses”. Como inquilino, “si
cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de
la indemnización”, la cual, de acuerdo con el numeral 7 del artículo 22, corresponde al
valor de tres meses de arrendamiento.

Cuando se presenta algún inconveniente por incumplimientos del contrato, como la

violación de un derecho del inquilino, este está respaldado por la ley y el arrendador
puede incurrir en sanciones económicas, administrativas o llegar a un proceso jurídico si no
hay conciliación entre las partes.}