UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DEL ESTADO

DE MÉXICO

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO

SISTEMATIZACION DEL PROYECTO ARQUITECTONICO

JOSÉ MANUEL REYES VEGA

PROPUESTA DE VIVIENDA SOCIAL PROGRESIVA PARA EL

MUNICIPIO DE TOLUCA, ESTADO DE MÉXICO

ASESOR(A)

ESKA E. SOLANO MENESES

TOLUCA DE LERDO, SEPTIEMBRE DE 2018

ÍNDICE

CAPITULO I. FUNDAMENTACIÓN ....................................................................................................... 2

Tema ................................................................................................................................................ 3
Propuesta de Vivienda Social Progresiva para Toluca, Estado de México ...................................... 3
Motivos ........................................................................................................................................... 3
Delimitación del Problema .............................................................................................................. 4
Justificación ..................................................................................................................................... 5
Planteamiento del Problema .......................................................................................................... 6
Hipótesis .......................................................................................................................................... 9
Objetivo General ............................................................................................................................. 9
Objetivos Particulares ..................................................................................................................... 9
CAPITULO II. MARCOS ...................................................................................................................... 11
Marco histórico ............................................................................................................................. 12
Marco Conceptual ......................................................................................................................... 21
Marco Teórico ............................................................................................................................... 27
Marco Referencial ......................................................................................................................... 30
Referencia ......................................................................................................................................... 70

1
CAPITULO I. FUNDAMENTACIÓN

2
Tema

Propuesta de Vivienda Social Progresiva para

Toluca, Estado de México

Motivos

El concepto de vivienda siempre ha representado para

el ser humano la base para el bienestar, aquello a lo
que todos llegamos a aspirar, un lugar en el cual “echar
raíces” es por ello que nunca se plantea una familia sin
hogar o una ciudad sin vivienda.

Es ahí donde la corresponsabilidad de un arquitecto

con la sociedad se hace presente, al plantear una
solución arquitectónica para los habitantes, que
cumpla con sus necesidades básicas y particulares, que
al mismo tiempo represente un patrimonio familiar y
una inversión a largo plazo.

Sin embargo, que tan social puede ser la arquitectura

cuando solo el 10% de la población nacional tienen
acceso a una asistencia técnica por parte de un
especialista en construcción.

La mayor parte de la población Mexicana no tiene

acceso a una vivienda digna, en el mejor de los caso
cuentan con apoyos o subsidios del gobierno que les
permiten comprar casas genéricas comerciales que “la arquitectura no cambia nada. Esta
brindan únicamente m2 techados, ubicados en las siempre del lado de los favorecidos. Lo
periferias de las ciudades, dando a las familias importante es creer que puede mejorar la
problemas sociales, económicos de movilidad e vida” – Oscar Niemeyer
infraestructura, denigrando así la calidad de vida de la
población más desfavorecida.

Es ahí donde surge mi interés por participar en la

elaboración de una solución arquitectónica para la
sociedad más desfavorecida, representando la mayoría
de la población en México, la cual podría mejorar en un
porcentaje muy alto su calidad de vida con una
vivienda digna.

3
Delimitación del Problema

La vivienda social siempre ha representado una

oportunidad de igualdad y crecimiento para las
personas más desfavorecidas, tal es el caso que en
1917 se estableció en la Constitución la obligación de
los patrones de otorgar vivienda digna a sus
trabajadores, tratando de mejorar su calidad de vida.

Actualmente se mantiene un fenómeno de migración

de la población de zonas rurales a la ciudad, donde las
personas buscan mejorar la calidad de vida que tienen,
esto en un principio se podría tomar como un punto a
favor, la ciudad siempre ha sido la fuente de mejores
oportunidades y que ofrece calidad de vida más alta.

Estos altos niveles de crecimiento en las ciudades se

han reflejado en el aumento de la demanda de
vivienda, que no se ha podido completar, provocando
en la ciudad la autoproducción, el hacinamiento y el
rezago habitacional, en conjunto han creado un
aumento en la mancha urbana y reduciendo la
sostenibilidad de la misma ciudad.
Imagen 1 Vivienda en Hacinamiento en Toluca
Toluca actualmente representa uno de los 5 municipios (tomada de www.tolucanoticias.com)
con mayor rezago habitacional a nivel Estatal, siendo el
Estado de México el tercer lugar con rezago
habitacional y el primer lugar en crecimiento
poblacional a nivel Nacional.

Esto implica que existe la mano de obra, los recursos

tanto por subsidios como por las mismas personas
pero no los recursos técnicos para llegar a tener una
asistencia por parte de un profesionista de la
construcción.

Se pretende con base a la investigación y conocimiento

arquitectónico proponer una VIVIENDA SOCIAL
PROGRESIVA en Toluca, Estado de México.

Esta propuesta se plantea como una construcción

asistida, donde los habitantes puedan adecuar su
Vivienda de acuerdo a los requerimientos tanto
cualitativos como cuantitativos para una hogar, que
vinculen, den identidad y apropiación a los habitantes
por medio de las referencias históricas, culturales y de
diversidad del territorio, que plante un crecimiento de Imagen 2 Vivienda en Autoconstruccion en el Coporo,
acuerdo a las necesidades particulares de cada familia, Toluca (tomada de www.flickr.com)
que abarate los costos a través de una planeación de
desarrollo urbano y a la aplicación de un sistema
constructivo eficiente.

4
Justificación

El problema de vivienda no es un actual, pero si define

nuestros tiempos, en estos momentos el país se
encuentra en un punto donde el crecimiento
demográfico en ciudades pude ser un problema o
puede verse como una oportunidad desarrollo no solo
para la población con escasos recursos sino para la
población en general.

Este es un trabajo que tiene la intención de acercar la

arquitectura a aquellas personas que carecen de los
conocimientos técnicos y económicos para obtener
una casa de calidad, esto a través de una propuesta de
vivienda social progresiva que cuente con los
requerimientos tanto cualitativos como cuantitativos
para una hogar, que vinculen a la sociedad a través de
una inclusión desde un planteamiento urbano, den
identidad y apropiación a los habitantes por medio de
las referencias históricas, culturales y de diversidad del
territorio.

Que para las familias represente más que un gasto, una

inversión y un patrimonio familiar, además de que
plante un crecimiento inducido de acuerdo a las
necesidades particulares, que les acerquen más a las
condiciones de vida de la población de clase media Imagen 3 Autoconstrucción (Tomada de
https://www.archdaily.mx/mx/900114/la-
Se tome la autoconstrucción no como un problema, desigualdad-social-vista-desde-el-cielo)
sino como una solución, ya que la aplicación de la
mano de obra en la producción de la vivienda puede
acortar el tiempo de construcción, lo cual permitiría
obtener una vivienda de 40 m2 que cumpla que
permita a los habitantes generar sus actividades
necesidades básicas en

No se trata de un techo o un piso, sino de una vivienda

de piso a techo, anclada al territorio (INFONAVIT,
2017).

Es así que la solución se plantea con las

consideraciones de los factores políticos, sociales, Imagen 4 Autoproducción Asistida (tomada de
económicos, financieros y urbanos, determinantes que https://www.archdaily.mx/mx/873072/en-sinaloa-
inducen a una solución particular para lo que es el mexico-prototipo-para-infonavit-por-casapublica)
municipio de Toluca.

5
Planteamiento del Problema

Derecho a una Vivienda adecuada

“Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda

digna y decorosa. La Ley establecerá los instrumentos y
apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo.”
Artículo 04 de la Constitución Política de los Estado
Unidos Mexicanos

“Toda empresa agrícola, industrial, minera o de

cualquier otra clase de trabajo, estará obligada, según
lo determinen las leyes reglamentarias a proporcionar
a los trabajadores habitaciones cómodas e higiénicas.”
Artículo 123 de la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos

“Derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado

para sí misma y para su familia, incluyendo Imagen 5 Derecho a una Vivienda Digna (Tomada de
alimentación, vestido y vivienda adecuada y una https://www.blogicasa.com)
mejora continuada de las condiciones de existencia.”
Artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos
A pesar de ser un derecho constitucional, esto no ve
Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC)
reflejado en la realidad de la vivienda en México, tal
“Toda persona tiene derecho a un nivel de vida parece que no es lo mismo lo que se dice que lo que se
adecuado que le asegure, así como a su familia, la hace, teniendo así un país con un rezago habitacional
salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el alto que encarece la vida de gran parte de la población.
vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios
En México aproximadamente 65.3% del total de
sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los
viviendas ha sido desarrollada a través de la
seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez,
autoconstrucción o autoproducción, ya que gran parte
viudez, vejez u otros casos de pérdida de sus medios de
de la población mexicana de escasos recursos no
subsistencia por circunstancias independientes de su
cuentan con la facilidad para acceder a una vivienda
voluntad.” Articulo 25 e la Declaración Universal de
digna, generando así vivienda de baja calidad, que
los Derechos Humanos
frecuentemente cuentan con problemas de carácter
A lo largo de la historia la vivienda ha sido la base del técnico, así como espaciales.
desarrollo humano, es tal la importancia de la vivienda
El Estado de México se ubica en el tercer lugar a nivel
que el acceso a la misma por parte de los individuos se
nacional en rezago habitacional, siendo el municipio de
encuentra reconocido en muchas constituciones como
Toluca el noveno lugar a nivel estatal con mayor
un derecho humano fundamental. Es el espacio en el
número de hacinamiento, colocando a la capital del
cual encontramos descanso, donde se almacena
Estado como uno de los municipios a nivel nacional con
comida, es decir, donde se satisface las necesidades
mayor problema de vivienda.
básicas, refugiarse de las inclemencias del clima, de los
problemas de la calle, sentirse seguro, y transformarse
en el rincón del mundo donde construir una familia y
un hogar propiamente dicho (Ucha, 2013).

6
Del Pueblo a la Ciudad
La migración de la población rural a las grandes
ciudades tiene ya antecedentes en el siglo XX con la
industrialización, siendo las ciudades desde su creación
una fuente de oportunidades para las personas, ya que
ofrece una mejor calidad de vida, mayor cantidad de
trabajo, servicios de todo tipo, infraestructura y
movilidad, sin embargo desde ese entonces el
desarrollo de vivienda en masa para cubrir a la gran
cantidad de migrantes que se iban integrando a las
urbes era un problema a gran escala que no se había
enfrentado con anterioridad y a pesar de haber
pasado ya un siglo, el planteamiento de la falta de
vivienda digna sigue vigente.
Actualmente a nivel nacional se mantiene este
fenómeno de migración de la población rural, de
acuerdo al INEGI 2010, México tenía 28.7 millones de
viviendas, de las cuales 22.4 millones eran urbanas y
6.3 millones eran rurales, representando 78.1 y 21.9
por ciento, respectivamente
Imagen 6 Vivienda rural y urbana (elaborado por la
Coordinación General de Análisis de Vivienda
y Prospectiva con datos de los Censos de
Población y Vivienda 2000 y 2010, INEG)
La particularidad del problema en el Estado de México,
y más específicamente en Toluca, que al no cumplir
con la demanda de vivienda ha comenzado a tener una
expansión en la mancha urbana, siendo los desarrollos
de vivienda en su mayoría de autoconstrucción,
encareciendo el valor de su patrimonio y su calidad de
vida.
A un Nivel Urbano
El problema del proceso de crecimiento urbano es que
se ha realizado la mayoría de las ocasiones sin ejes o
límites claros de diseño y planeación, lo cual ha
ocasionado que no cuenten con la adecuada provisión
de servicios educativos, de salud, infraestructura,
conectividad y cercanía a las fuentes de empleo, que
brinden calidad de vida a la población.
Induciendo a la población sin acceso a la vivienda social
en las ciudades a la autoconstrucción, en el caso del
municipio de Toluca es impulsado por el hecho de su
crecimiento poblacional y la cercanía con la capital del
país, lo cual ha generado en un alto desarrollo de
vivienda, problemas sociales, económicos, territoriales
para la población más desfavorecida.
Este desarrollo urbano genera una compleja capa de
problemas de movilidad y sostenibilidad de la ciudad,
agrupando a la población más pobres en las periferias
de la ciudad, excluyéndolas de los beneficios que en un
principio planteaba la migración, llevándolos a una
calidad de vida deplorable, aun peor de lo que ofrecía
la vida en el campo.
Imagen 7 Desarrollo de Viviendas en las Periferias
(tomada de https://enlacearquitectura.com/el-
beneficio-de-la-vivienda-social-en-mexico/)
7
Planteamiento Socio-Económico de la Un primer acercamiento hacia la descripción de los
asentamientos humanos, lleva a enumerar sus
Vivienda Social
características extremas; pobreza, insalubridad,
hacinamiento, provisionalidad, no obstante, los
verdaderos rasgos definidores de los asentamientos
Tradicionalmente se habla de viviendas construidas humanos en América latina, son la peculiar forma de
para solucionar el déficit habitacional existente, ocupar, organizar y utilizar el espacio urbano por
refiriéndose a viviendas completas, totalmente parte de los grupos de más bajos ingresos que se
acabadas, tipo llave en mano, conforme a modelos de encuentran de hecho vetados por el mercado formal-
países desarrollados. Este tipo de enfoque da origen a tradicional al no encontrar ofertas adecuadas a sus
viviendas de un alto costo, que al no poder ser capacidades de pago, y por ende a sus necesidades.
adquiridas por los sectores de menores ingresos son (ARQHYS, 2012)
ocupadas por familias de ingresos medios que si tienen
capacidad de pago, o paradójicamente, se convierten
en viviendas frías, al no poder ser adquiridas por esas
familias. De esta forma se demandan grandes subsidios
para atender a los pocos privilegios, de forma que las
familias de menos ingresos se ven en la obligación de
resolver su problema a través de la construcción de
infraviviendas en áreas marginales de las ciudades.

Este grave desenfoque de la forma física de resolver el

problema habitacional cuando los recursos son
escasos, ha sido uno de los causantes del fracaso
público y privado en la atención al problema
habitacional para las familias de menores ingresos. La
definición a lo dicho anterior se acota afirmando que
no todo espacio que este separado y tenga acceso
independiente es una vivienda.

La vivienda enfocada como proceso, no solamente es

Imagen 8 Vivienda de Autoconstrucción en un área
compleja por la diversidad de factores externos que marginal de la Ciudad de México (tomada de
interactúan con ella, sino además por la complejidad https://unequalscenes.com/mexico-city-df)
interna del proceso habitacional en cuanto a las fases
y subprocesos que lo componen y la forma como los
diversos agentes (en gran medida el sector público, el
privado más los usuarios) participan en él.

El hábitat que da origen a la vivienda es un proceso, lo

que significa que debe estudiarse las fases y los
componentes de dicho proceso y los factores que lo
condicionan. La combinación de los conceptos de los
servicios habitaciones y de proceso, plantea una
concepción más integral y dinámica en la compresión y
búsqueda de soluciones a los problemas
habitacionales. Imagen 9 Desigualdad Social ( Tomdad de
https://www.archdaily.mx/mx )
La imprecisión conceptual de lo que se entiende por
asentamiento humano hace que se haga uso en no
pocas ocasiones de algunos calificativos como;
transitorios; espontáneos; ilegales; marginales;
precarios; de ocupantes sin títulos, etc.

8
Hipótesis

Si se realiza una propuesta de vivienda social

progresiva en el municipio de Toluca se puede dar
acceso a un vivienda digna para las personas de
escasos recursos que viven en hacinamiento dándoles
una oportunidad de integrarse a la sociedad.

Objetivo General

Desarrollar una propuesta de vivienda Social Progresiva

enfocada a las necesidades particulares de la Población
de escasos recursos en el municipio de Toluca, Estado
de México
Imagen 10 Popuesta de Vivienda Social Progresiva de
ELEMENTAL (Tomada de
https://www.dezeen.com/2008/11/12/quinta-
Objetivos Particulares monroy-by-alejandro-aravena/)

Identificar las características de la situación actual de la

Vivienda social.

Evaluar la evolución de la vivienda y su impacto en la

ciudad.

Investigar la Influencia de Técnicas Locales en el

proceso de construcción actual de vivienda.

Adaptar las teorías de la Vivienda Social Progresiva a

las condicionantes específicas del Municipio de Toluca.

Crear una propuesta arquitectónica para mejorar la

calidad de la Vivienda social en Toluca.

9
10
CAPITULO II. MARCOS

11
Marco histórico
Antecedentes de la vivienda en México
Vivienda - Origen
Desde que se tiene registro el concepto de vivienda
para el ser humano siempre ha existido, ha ido
cambiando variablemente de acuerdo a las
necesidades del contexto histórico de quienes las
desarrollan. En un principio para el hombre sedentario
las cavernas ofrecían refugio, convirtiéndose así en el
espacio de protección y cobijo, una vivienda donde
mantenerse fuera del peligro y la inclemencia del
exterior, después con algunas estructuras un tanto más
complejas el hombre comenzó a establecerse, siendo
así la base de la sociedad en la cual actualmente
convivimos y nos desarrollamos.
Una de las características tal vez más importante de la
vivienda en aquel entonces era su respuesta casi
totalmente funcional, adaptándose así a las marcadas
condiciones tantas físicas, climatológicas y de recursos,
resolviendo de manera casi intuitiva y con algo de
sentido común el problema del bienestar para las
condiciones de precariedad en la que vivían.
Imagen 11 Vivienda en la Prehistoria (tomada de
http://portal.protecturi.org)
Vivienda en México en la época finisecular
del Siglo XIX
México tiene una de las herencias culturales más
interesantes y complejas del mundo.
Los pueblos que habitaron sus tierras antes de la
conquista española desarrollaron magnificas
civilizaciones. (Arduinna, 2018)
En esa época la vivienda se construía con materiales de
la zona, siendo arquitectura efímera, alojadas
alrededor de los grandes Templos.
Durante la época colonial la vivienda ya mantenía una
clara ubicación a nivel urbano en las zonas céntricas
densamente pobladas que más adelante se
consolidarían como las grandes ciudades en México,
siendo desarrollas viviendas con una mayor
durabilidad, a pesar de que en esta época se desarrolló
sobre todo lo que fueron monumentos y edificios
religiosos.
Desarrollando características particulares de la
combinación de los conocimientos de la arquitectura
española y francesa con las técnicas indígenas
mexicanas
Imagen 12 Patio de una vivienda de la época colonial
en San Cristóbal de las Casas (tomada de
https://ecoturismoesoterico2.wordpress.com)
12
Vivienda en México en el Siglo XX

Imagen 13 Historia de la vivienda Social en México (Reyes, 2018)

13
Para finales del siglo XIX la vivienda se encontraba
entre las preocupaciones más importantes de los
arquitectos, y apareció una nueva ciencia que se
ocupaba del planeamiento urbanístico, alertada por la
expansión descontrolada de los núcleos urbanos.
(Alvarez, 2009)

Los grandes industrias comenzaron a nacer, donde la

producción en masa de artículos para la vida cotidiana,
así mismo comenzó la vivienda.

A principio del siglo XX comenzó un fenómeno Urbano

de migración masivo, gente que se desplazaba del
campo hacia la ciudad, buscando mejores
oportunidades de vida, esto a causa de la
industrialización y el desarrollo de vías de
comunicación ferroviarias. Generando por primera vez
la necesidad de viviendas en maza para la gran
población que se encontraba en pleno crecimiento.

Es en 1917, con Venustiano Carranza como Primer Jefe

Constitucionalista, que se establece en el texto original
de la Constitución, en la fracción XII del Artículo 123, la
obligación a los patrones de otorgar a sus trabajadores
viviendas cómodas e Higiénicas.

En las décadas siguientes se desarrollaron iniciativas

gubernamentales para la creación de vivienda, dando
como resultado los primeros pasos hacia una vivienda
social influenciada por el Movimiento Moderno
Internacional, con conjuntos que contaban con
vivienda, educación, comercio y recreación.

Para 1970 se dio en el país uno de los acontecimientos

históricos más importantes a nivel urbanos, por
primera vez la cantidad de personas que vivían en
ciudad sobrepaso a las personas que vivían en
poblaciones rurales, además de que el crecimiento
población en comparación a 1950 (década en que se
estaban llevando a cabo los primeros conjuntos
habitacionales) se había duplicado.

En las décadas siguientes se desarrollaron iniciativas

gubernamentales para la creación de vivienda, dando
como resultado los primeros pasos hacia una vivienda
social influenciada por el Movimiento Moderno
Imagen 14 Centro Urbano Presidente M. Alemán,
Internacional, con conjuntos que contaban con
influencia del movimiento moderno
vivienda, educación, comercio y recreación.

14
En las décadas siguientes se desarrollaron iniciativas
gubernamentales para la creación de vivienda, dando
como resultado los primeros pasos hacia una vivienda
social influenciada por el Movimiento Moderno
Internacional, con conjuntos que contaban con
vivienda, educación, comercio y recreación.

Para 1970 se dio en el país uno de los acontecimientos

históricos más importantes a nivel urbanos, por
primera vez la cantidad de personas que vivían en
ciudad sobrepaso a las personas que vivían en
poblaciones rurales, además de que el crecimiento
población en comparación a 1950 (década en que se
estaban llevando a cabo los primeros conjuntos
habitacionales) se había duplicado.

Para solventar el problema del crecimiento en 1972 se Imagen 15 INFONAVIT comienza actividades en 1972
creando vivienda social para derechohabientes
crea el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda
(tomada de www.gob.mx)
para los Trabajadores (INFONAVIT), promoviendo y
respetando el derecho a la vivienda para los
trabajadores establecido por la Constitución Política
de los Estados Unidos Mexicanos en 1917.

La forma consistió en reunir en un fondo nacional las

aportaciones patronales del 5% del salario de cada uno
de los trabajadores que tuvieran contratados para
darles la oportunidad de obtener un crédito de
vivienda o el derecho a que sus ahorros les sean
devueltos (INFONAVIT, 2018).

Después de la creación del INFONAVIT y por la

necesidad de aumentar la producción de vivienda
aparecen por primera vez los que más adelante se
convertirían en las más grandes empresas
desarrolladoras de vivienda de interés social, SARE y
GRUPO GEO.

En 1985 la ciudad de México sufre una de las

catástrofes más grandes de su historia, un terremoto
sacude la ciudad, dejando a su paso una gran cantidad
de conjuntos habitacionales derrumbadas o en el
mejor de los casos dañada, este fenómeno natural
traería consigo grandes consecuencias para la vivienda
Imagen 16 Terremoto sacude la ciudad de México
en México. (tomada de cdn.forbes.com.mx)

15
Como respuesta a la necesidad de una vivienda nueva
para todas las personas que quedaron sin hogar tras el
temblor, el presidente Miguel de la Madrid decreto
expropiar previos baldíos donde se destinarían 200
millones de pesos para vivienda de 40 m2.

Ya en el sexenio del presidente Carlos salinas de

Gortari se realizaron modificaciones en materia de
vivienda y desarrollo urbano que permitió a las grandes
desarrolladoras generar vivienda a un bajo costo con
una alta ganancia pero con implicaciones a nivel
urbano que aun hoy predominan en lo que es vivienda
social. Estas modificaciones fueron reformas a las leyes
relacionadas con el suelo ejidal, que permitió a los
ejidatarios negociar la venta de sus terrenos con
empresas privadas.

La construcción de grandes desarrollos de vivienda en

zonas alejadas de la ciudad, sin la existencia de una
normativa urbana provocando así los actuales
problemas sociales, económicos, políticos, de
movilidad y de servicio que prevalecen en la población
más desfavorecida de la sociedad. (Sánchez, 2012) Imagen 17 Conjunto Habitacional desarrollado fuera
de la ciudad (tomada de
http://www.eluniversal.com.mx)

Vivienda Social en México en el Siglo XXI

Sin duda alguna el desarrollo de la vivienda social a

finales del siglo pasado y a principios del actual ha sido
de lo más destacado a nivel nacional, de acuerdo a una
investigación por parte de LA Time (2017) sobre la
debacle de la vivienda en México, de 2001 a 2012 se
estima que 20 millones de personas –una sexta parte
de la población de México- abandonaron las ciudades,
barrios marginales y zonas rurales con la promesa de
una vida mejor.

El objetivo principal era darles a las personas una

oportunidad de conseguir por primera vez un hogar
decente haciendo valer su derecho constitucional a
una vivienda digna. Sin embargo la ejecuccion no Imagen 18 Producción de vivienda de interés social en
resulto como se planteaba. serie (tomada de http://www.latimes.com)

16
El programa se ha convertido en una catástrofe social y
financiera en cámara lenta, infligiendo dificultades
diarias y peligros a millones de personas que viven en
complejos habitacionales plagados de problemas por
todo el país, según una investigación de Los Angeles
Times.

El planteamiento inicial fue el desarrollo de vivienda en

zonas ejidales, donde el cambio de uso de suelo
permitió a las grandes desarrolladoras construir
vivienda a bajos costos, lejos de los centros de empleos
y en un programa plagado de corrupción, con falta de
supervisión dio como resultado conjuntos
habitacionales con sistemas de agua que no sirven,
redes eléctricas incompletas, deficientes sistemas de
aguas residuales, parques y escuelas que nunca se
materializaron (Marosi, 2017)

De acuerdo a la investigación de los Ángeles Time

muchos propietarios están atrapados con préstamos
hipotecarios que están vinculados al índice
inflacionario. Debido a que los pagos mensuales –
típicamente alrededor del 25 % del salario de un
trabajador- se deducen directamente de sus cheques,
la única forma para muchos mexicanos para escapar de “Tenemos viviendas sin gente y gente que
la creciente deuda es renunciando a sus trabajos y no tiene vivienda” - Rosario Robles,
emplearse en la economía informal. secretaria de Secretaría de Desarrollo
la Comisión de Valores de Estados Unidos acusó en
Agrario Territorial y Urbano
marzo a Homex, -que una vez fue el mayor
desarrollador de México-, de reportar ventas “falsas”
de 100,000 casas, lo que infló sus ingresos en 3,300
millones de dólares. Se cree que es el mayor fraude en
la historia de México

Cientos de miles de personas han abandonado sus

hogares, permitiendo que invasores y pandillas se
apoderen de muchos vecindarios. Las familias más
pobres invadían terrenos en barrios marginales.
Pasaban años recogiendo materiales y construyendo
sus casas habitación por habitación, algunos
conseguían bloques de concreto. La electricidad a
menudo se robaba a través de los llamados “diablitos”
y el agua corriente escaseaba. (Marosi, 2017)

Entre junio de 2015 y el mismo mes de 2017, el

número de unidades abandonadas se redujo en más de
63 por ciento, a 73 mil 65 viviendas al cierre del sexto Imagen 19 Vivienda en Abandono tomada de
mes de este año, la cifra más baja del periodo 2007- http://entornolaboral.com.mx
2017, según información del Infonavit y de la Sociedad
Hipotecaria Federal (SHF) (Hernández, 2017)

17
Instituto Mexiquense de la Vivienda Social

Imagen 21 Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda

para los Trabajadores (tomado de metricasocial.mx)

Imagen 20 Instituto Mexiquense de la Vivienda Social

Su función principal es la de otorgar créditos a los
trabajadores, para la obtención de viviendas, además
El 23 de septiembre de 2003, se publica la Ley que crea de conceder rendimientos en el ahorro, que se
el organismo público descentralizado de carácter mantiene en el Fondo Nacional de Viviendas para las
estatal denominado Instituto Mexiquense de la Pensiones del Retiro. (federacionsindicalajb.org, 2012)
Vivienda Social (IMEVIS), el cual tiene por objeto
promover, programar, organizar, coordinar y regular lo Para conseguir el crédito es necesario acumular
concerniente a la vivienda social y el suelo en el Estado puntos, los cuales dependerán fundamentalmente del
de México, procurando que el beneficio sea para los tiempo de cotización y la cantidad de salario que cobra
grupos sociales más vulnerables. Este instituto se crea un trabajador.
a partir de los recursos asignados al Instituto de Acción
Por ley, cada trabajador paga un 5% de su sueldo en
Urbana e Integración Social y la Comisión para la
base de cotización, el cual es cobrado directamente al
Regulación del Suelo del Estado de México, los cuales
empresario. (Excelsior, 2018)
dejan de existir.
El plazo para pagar tu crédito no será mayor de 30 años
La primera estructura de organización del IMEVIS fue
siempre y cuando hagas tus pagos completos y no
autorizada en enero del 2004 por la Secretaría de
hayas solicitado una prórroga.
Finanzas, Planeación y Administración, la cual se
integra por 124 unidades administrativas (una
Entre los objetivos generales de la institución son
dirección general, ocho direcciones de área, 38
empoderar a cada derechohabiente para que tome las
subdirecciones y 77 departamentos). Cabe resaltar que
mejores decisiones sobre la conformación de su
la organización del instituto considera una
patrimonio y cuente con mayor calidad de vida,
desconcentración territorial en 12 delegaciones
otorgando rendimientos eficientes a la subcuenta de
regionales. (IMEVIS, 2014)
vivienda para facilitar el acceso a una vivienda
complementar el ahorro para el retiro, brindar los
mejores productos financieros para que cada
derechohabiente acceda a una solución de vivienda,
Infonavit
contar con un administración eficiente del Fondo
basada en los principios de excelencia en el servicio,
En el año de 1972 se funda el Instituto del Fondo
transparencia y rendición de cuenta. (INFONAVIT,
Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, nace
2018)
como una institución mexicana tripartita, por lo cual
está integrada por tres partes, el gobierno, los
patrones y los trabajadores.

18
FOVISSSTE
Imagen 22 Fondo de la Vivienda del Instituto de
Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del
Estado
EL 28 de diciembre de 1972, en el Diario Oficial de la
Federación (DOF) se dan a conocer las reformas y
adiciones a la Ley del ISSSTE, referentes al
establecimiento de la operación y funcionamiento del
Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y
Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado
(FOVISSSTE), en su calidad de órgano desconcentrado
para el otorgamiento de créditos orientados a la
adquisición, reparación, ampliación o mejoramiento de
las viviendas a los trabajadores del Estado.
El FOVISSSTE se transforma a partir de 1991 en un
organismo financiero para ampliar su cobertura y así
atender a un mayor número de derechohabientes, a
través de las líneas de crédito operadas por un sistema
de subastas de Pre-registro. Asimismo, el plazo para
liquidar se amplío a 30 años, con amortizaciones del
30% sobre el salario base. (FOVISSSTE, 2015)
A diferencia de Infonavit, el Fondo de la Vivienda
únicamente ofrece apoyos para quienes trabajan bajo
la Administración Pública Federal, es decir el Estado.
El Fondo de la Vivienda recauda las aportaciones que
se ahorran de cada trabajador. Al estar acreditado, se
elige una entidad financiera que se encargue de
brindar asesoría y llevar todo el proceso sin costo
alguno. (Vivanuncios, 2017)
Las dependencias y entidades afiliadas al ISSSTE, a
partir del 1er bimestre de 1993, aportan a favor del
trabajador derechohabiente el 5% del sueldo básico de
cotización al fondo de vivienda. (PRINCIPAL, 2018)
SHF
Imagen 23 Sociedad Hipotecaria Federal
Se constituye el 10 de abril de 1963, como Fondo de
Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda
(FOVI), cambiando a Sociedad Hipotecaria Federal en
2001 (UGD, 2018)
La Sociedad hipotecaria federal impulsa el desarrollo
de los mercados primario y secundario en materia de
vivienda a través de garantías o diversos instrumentos
financieros destinados a la construcción, adquisición y
mejora de la vivienda.
Esto enfocado hacia un modelo de desarrollo urbano
sustentable e inteligente, reduce de manera
responsable el rezago habitacional y procura una
vivienda digna para los mexicanos. (UGD, 2018)
Para la adquisición de una vivienda nueva o usada el
valor máximo será el menor entre 500,000 UDI’s o el
90% del valor de la vivienda de mayor valor de la que
permite el crédito en pesos.
El enganche mínimo es del 10% y el monto a pagar
dependerá del valor de la vivienda. El plazo para cubrir
el crédito puede ser de 5, 10, 15, 20 o hasta 25 años. El
pago máximo mensual es de 33% y el monto a pagar
dependerá del ingreso que el interesado haya
comprobado. (SHF, 2011)
19
FONHAPO
Imagen 24 Fideicomiso Fondo Nacional de
Habitaciones Populares
El 2 de abril de 1981 se publica en el Diario Oficial de la
Federación el Acuerdo por el que se autorizó la
creación del Fideicomiso Fondo de Habitaciones
Populares (FHP), con el objetivo fundamental de
financiar la construcción y mejoramiento de viviendas y
conjuntos habitacionales populares. (UGD, 2018)
En 1988 se cambia el nombre a Fideicomiso Fondo
Nacional Habitaciones Populares con el cual se
pretendía apoyar la vivienda para la población
campesina de producción agrícola, pecuaria y forestal.
Actualmente el FONHAPO tiene programas para
apoyar a diferentes sectores de la población a través
de subsidios a la población en situación de pobreza con
bajos ingresos y con un estándar de vivienda bajo, ya
sea a través, ya sea para que amplíen, mejoren o
construyan su vivienda.
Los beneficiarios contribuyen con al menos 5% del
valor de la acción en efectivo, o bien, si tienen las
facultades físicas para hacerlo, cooperan con su propia
mano de obra para construir, ampliar o mejorar su
vivienda.
El Programa de Apoyo a la Vivienda tiene una
cobertura nacional (opera en los 32 estados de la
República). (creditohipotecarios, 2016)
Los Montos que da FONHAPO dependen del tipo de
construcción que se vaya a realizar, se puede otorgar
desde 48 hasta 63 mil pesos para edificar una unidad
básica de vivienda, de 15 a 20 mil pesos para ampliar,
de 10 a 15 mil pesos para mejorar la vivienda ya sea en
zona rural o urbana.
CONAVI
Imagen 25 Comisión Nacional de Vivienda
Se creó en julio de 2001 con el nombre de Comisión
Nacional de Fomento a la Vivienda (CONAFOVI), y en
junio de 2006 se convirtió en la Comisión Nacional de
Vivienda (CONAVI), organismo descentralizado, de
utilidad pública e interés social, no sectorizado, con
personalidad jurídica y patrimonio propio.
Dentro de sus funciones principales es el desarrollo
urbano, ordenamiento territorial y el desarrollo
sustentable, así como la función de promover la
vivienda, sea desarrollo privado, público o social.
(Vivienda, 2016)
Este organismo tiene dentro de sus responsabilidades
la expedición de normas oficiales mexicanas para la
vivienda, donde se promueva la vivienda digna.
La Comisión considera a toda la población demandante
de vivienda.
El programa considera el otorgamiento de un subsidio
atado a un crédito, por lo que el monto máximo de
éste dependerá de los criterios que apliquen las
entidades ejecutoras. (Jurídico, 2013)
El monto máximo de subsidio que otorga la Comisión
Nacional de Vivienda (CONAVI) para la adquisición de
vivienda nueva es de 85 mil 758 pesos. Sin embargo, es
importante tener en cuenta que este monto máximo
del subsidio, depende del puntaje y el valor de la
vivienda. (CONAVI, 2017)
20
Marco Conceptual
Vivienda Digna
Durante todas las épocas el hombre ha buscado saciar
principalmente sus necesidades básicas, el habitar ha
sido tal vez el más importante. En la actualidad la
mayor parte de la población cuenta ya con un techo y
metros cuadrados de protección, sin embargo esto no
significa que vivan con calidad o en espacios donde
puedan desarrollar plenamente sus actividades
cotidianas.
De acuerdo al Artículo 2 de la Ley de Vivienda Nacional
(2017) Se considerará vivienda digna y decorosa la que
cumpla con las disposiciones jurídicas aplicables en
materia de asentamientos humanos y construcción,
salubridad, cuente con espacios habitables y auxiliares,
así como con los servicios básicos y brinde a sus
ocupantes seguridad jurídica en cuanto a su propiedad
o legítima posesión, y contemple criterios para la
prevención de desastres y la protección física de sus
ocupantes ante los elementos naturales
potencialmente agresivos.
Actualmente, 67 % de las viviendas no cumplen con
estándares de alta calidad de acuerdo a la Evaluación
Cualitativa de la Vivienda y su Entorno (ECUVE) (Zedillo,
Presentacion, 2016)
Dejando en claro que la valoración cuantitativa
predomina en el desarrollo de la vivienda, un claro
ejemplo de ello son las viviendas de producción en
serie de las grandes Desarrolladoras, donde el objetivo
es cumplir con metros cuadrados de construcción
dejando de lado la parte cualitativa generando
desarraigo y segregación en la sociedad.
Actualmente la tendencia hacia la vivienda digna
cuenta con una carga más cualitativa que cuantitativa
buscando generar un crecimiento urbano más integral,
que permita un desarrollo sustentable y represente un
bien social
De acuerdo Marshall McLuhan lo relevante para
habitar son los tipos de vida: “la vivienda, su diseño
global, el medio ambiente creado por ella, transmiten
un lenguaje, comunican algo a quienes los viven.
(Zedillo, Presentacion, 2016)
Índice de Satisfacción al Acreditado (ISA) 2015
16 % de los acreditados no recibió su casa en la fecha prometida, y el 26.2
% demoró 10 meses o más la recepción de su vivienda a pesar de estar
pagando su crédito.
30 % reporta estar insatisfechos con el precio que están pagando por su
vivienda con relación a lo que recibieron.
45 % está insatisfecho con la calidad de los materiales de su casa y 46 %
con respecto a las áreas recreativas del desarrollo habitacional.
42 % está inconforme por la lejanía de los servicios de transporte,
comercios, escuelas e iglesias alrededor de su vivienda.
48 % no volvería a adquirir su vivienda con el desarrollador que le vendió
su casa.
57 % no recomendaría a familiares, amigos o compañeros adquirir una
casa con el desarrollador.
44 % tuvo algún problema con los aspectos de construcción de su
vivienda (grietas, goteras, fugas de agua o gas, entre otras) de los cuales
al 50 % nunca le fueron resueltos.
94.6 % paga un monto mensual de entre mil 500 a 3 mil pesos por
concepto de crédito hipotecario al Infonavit.
45 % reporta que si tuviera problemas y no pudiera pagar el crédito, no le
afectaría mucho perder su casa.
7 % declara que vive peor en su nueva vivienda que en la anterior,
principalmente porque queda demasiado lejos de su trabajo (52 %), es
muy pequeña (15 %), queda lejos de cualquier equipamiento urbano (11
%) y porque zona en que se ubica es insegura (9.2 %).
50 % de las viviendas financiadas por Infonavit están habitadas por cuatro
o más personas.
8.3 % de las viviendas cuenta con una sola habitación para dormir, a
pesar de que son créditos que se originaron con la nueva política de
vivienda de dos cuartos, establecida durante el primer semestre de 2013.
37 % invierte dos horas o más en trasladarse a su trabajo y regresar a su
vivienda, pese a los PCU vigentes.
73.4 % paga más de 25 pesos en gastos de transporte, es decir, hasta 750
pesos al mes, lo cual representa hasta el 43 % del pago de la hipoteca
mensual al Infonavit.
32 % reporta que su conjunto habitacional está en mal estado y sin
mantenimiento.
19 % siente la necesidad de abandonar su conjunto habitacional.
21
La vivienda en la Modernidad

Sin duda la época de la revolución industrial trajo

consigo muchos cambios en diferentes ámbitos, uno de
los más relevantes fue la manera de ver la producción
de vivienda en masa en un sentido arquitectónico-
urbano, desarrollando así nuevos conceptos y
propuestas de lo que era vivienda y ciudad, uno de los
arquitectos más reconocidos en este ámbito fue sin
lugar a dudas el Arquitecto Le Corbusier, a través de su
visión de la vivienda como una máquina de habitar,
aunado a la creación del CIAM.

El principal interés del CIAM fue definir los

planteamientos del problema de la arquitectura
Moderna e Incluso de la Ciudad Moderna, con Le
Imagen 26 Arquitecto Le Corbusier, mayor exponente
Corbusier enfocado en la tarea de crear la ciudad del Movivimiento modeno en Arquitectura
Funcional. (Arellano, 2012)

Le Corbusier denomino a la nueva vivienda como “la

máquina de habitar”, adaptándola a la revolución
industrial, dando pie a la muerte de la artesanía y
abriendo paso a la racionalización, industrialización y
prefabricación. La casa, entendida como una máquina,
sería un objeto útil, fabricado mediante el ensamblaje
de piezas industrializadas al igual que un coche, un
avión o un barco. (Cañate, 2015)

Durante este periodo de modernidad se realizaron

unidades habitacionales en alta densidad por toda
Europa, tomando los conceptos que Le Corbusier había Imagen 27 La ciudad Radiante, Le Corbusier (tomada
desarrollado en base a la vivienda. de 8º Seminario Urbanismo Institucional)

El marco tan rígido sobre el que se manejaba la

vivienda durante la mitad del siglo XX demostró no ser
efectivo ante una población en aumento, que buscaba
flexibilidad en la vivienda.

En una entrevista el arquitecto Rogelio Salomona,

quien trabajo con Le Corbusier en los años de 1948 al
53, menciono: Yo no quería regresar a Colombia a
aplicar fórmulas. Ya había comprendido que el
Movimiento Moderno había perdido el sentido
cultural, social y estético inicial para convertirse en un
estilo internacional. Quería, y me preguntaba desde
Europa ¿cuál debía ser nuestro papel en América
Latina? Y a partir de ese conocimiento crear una
arquitectura no únicamente para el lugar, sino desde el Imagen 28 Plano para una ciudad funcional, Le
lugar” (Arellano, 2012) Corbusier 1921 (tomada de 8º Seminario Urbanismo
Institucional)

22
En materia de vivienda el movimiento moderno resulto
un fracaso, procurando la parte cuantitativa y funcional
de la vivienda, dejando pendiente la parte social y
cultural de la sociedad que la iba a habitar.

Sin duda el mayor fracaso, así como la pauta para el fin

del movimiento moderno, fue el conjunto habitacional
Pruitt-Igone, diseñado por el mundialmente Imagen 29 Conjunto habitacional Pruitt-Igone
reconocido arquitecto Minoru Yamasaki. (tomada de www.archdaily.mx)

La propuesta del desarrollo de Pruitt-Igoe en la ciudad

de ST. Louis en Missouri surgió como una respuesta
directa a la expansión urbana tras la Segunda Guerra
Mundial: el rápido crecimiento que experimentaban las
ciudades estadounidenses hasta antes de 1920
(Fiederer, 2018)

Dentro de los problemas adjudicados al proyecto están

la falta de entendimiento de la cultura y sociedad del Imagen 30 Pasillos interiores ideados por Yamasaki
momento, el proyecto no cumplia las necesidades de (tomada de 8º Seminario Urbanismo Institucional)
los nuevos tiempos, lo que llevo al abandono por la
gran mayoría de los residentes, dejando espacio para la
delincuencia y el crimen organizado

En 1972 el gobierno federal determinó que Pruitt-Igoe

no podía ser rescatado. Durante cinco años las 33
torres fueron demolidas una por una por medio de
implosiones con dinamita, dejando un vasto páramo
urbano en el tejido de San Luis que, hasta el día de hoy,
aún no ha sido cubierto. (Fiederer, 2018)
Imagen 31 Pasillos interiores en la realidad (tomada
El fracaso de Pruitt-Igoe fue una combinación de de 8º Seminario Urbanismo Institucional)
elecciones de diseño, un arraigado racismo y débiles
políticas habitacionales. (Fiederer, 2018)

Dejando así una de las frases más icónicas en

referencia a la arquitectura del movimiento moderno y
a sus conceptos de vivienda.

La arquitectura del movimiento moderno

murió en St. Louis, Missouri, el 15 de julio
Imagen 32 Caída del Conjunto habitacional Pruitt-
de 1972, a las 3:32 pm -Charles Jencks Igone y del movimiento moderno (tomada de
www.archdaily.mx)

23
Habitar

En la época de la modernidad el concepto de habitar ya

era un tema que se discutía a nivel mundial, este era
concebido únicamente como la serie de actividades
cotidianas que se realizaban en un espacio delimitado
entre muros y ventanas.

De acuerdo a Le Corbusier “el lugar para habitar es un

fenómeno biológico específico. Sin embargo, los
contenedores, los cuartos y los espacios que implica
están confinados en una envolvente de materiales
sólidos que pertenecen a un sistema estático. Un
hecho biológico, otro estático; son dos órdenes
distintos, dos funciones independientes.” (Gálvez,
2014)

En el último siglo el concepto de habitar se ha ido

desarrollado y transformando, de la misma manera
que lo ha hecho la vivienda.

Actualmente el concepto de habitar hace más una

referencia a una relación social y no únicamente la
ocupación espacial de la vivienda, donde el contexto Imagen 33 Habitar la vivienda (tomada de
así como las áreas común entran dentro de los espacio http://projects.archiexpo.es)
a habitar.

Cuando hablamos de habitar hacemos una referencia,

esencialmente a un hecho social en el que se
encuentran o vinculan, por un lado, “la habitación” (o
vivienda) y por otro, las personas que habitan.
(Villaviciencio, Esquivel, & Durán, 2006)

El concepto sociológico del habitar permite enfocar la

atención en aquellos fenómenos sociales que
transcurren en el marco que establece cada sociedad
concreta entre sus habitantes y las viviendas en que
Imagen 34 Habitar el espacio común (tomada de
habitan… el concepto de habitar es, por tanto, un aztrid73.wordpress.com)
concepto construido históricamente enlazado con la
estructura social que determina sus contenidos.
(Villaviciencio, Esquivel, & Durán, 2006)

Entendiendo que el habitar cuenta con características

de tipo espacial, social, económico, de gestión de
administración y cultura.

Dejando por entendido que la vivienda no es otra cosa

que el espacio y los elementos físicos (equipamiento y
servicios) para que habite una persona (Villaviciencio,
Esquivel, & Durán, 2006) y el habitar se encuentra en Imagen 35 Habitar el espacio común (tomada de
los fenómenos de ocupación del espacio aztrid73.wordpress.com)

24
Cultura y arraigo

Si algo ha demostrado la historia, es la importancia de

las consideraciones sociales, colectivas, culturales,
económicas y políticas en el desarrollo de la vivienda
social, de cualquier otro modo se pronostica un total
fracaso.

En los últimos años el cambio hacia un nuevo enfoque

de vivienda que permita a la población un sentido de
apropiación a través de la participación colectiva en el
desarrollo de la vivienda, no como mano de obra
Imagen 36 Proyecto con un sentido de Cultura y
asistida, sino como participantes directos, ha ayudado Arraigo por Fernanda Canales (tomada de
en el proceso de mejorar la calidad de vida de las fernandacanales.com)
personas.

Un ejemplo claro es la obra del arquitecto Alejandro

Aravena, Quinta Monroy donde la participación de las
personas en el desarrollo ayudo a aumentar la cantidad
m2 y con ello el espacio habitable.

Así también las áreas comunes, lugar en donde se

llevan actividades de carácter recreativo y social,
representan una gran oportunidad de fomentar la
cultura y un sentido de pertenencia al representar un
espacio compartido pero con responsabilidad
particular, en el caso de realizar un mal planteamiento
de área común se puede llegar a generar problemas
sociales.

El espacio público es donde los conflictos se dan con

mayor frecuencia. La falta de mantenimiento, de
educación cívica y de responsabilidad afecta Imagen 37 Proyecto con un sentido de Cultura y
Arraigo por Fernanda Canales (tomada de
directamente las relaciones sociales debido a que el
www.pinterest.com.mx)
espacio compartido por todos los habitantes no tiene
las condiciones adecuadas para que éstas se
desarrollen. (Corral J. S., 2012)

En palabras de Alberto Saldarriaga “recuperar y

fortalecer el espacio público es un deber asociado con
la arquitectura porque el concepto de hacer lugares no
implica solamente construir edificios o espacios. Va
más allá. Es también el establecimiento y
fortalecimiento de acuerdos colectivos en torno al
espacio habitable”. (Jay, 2016)
Imagen 38 Proyecto con un sentido de Cultura y
Arraigo por Fernanda Canales (tomada de
www.archdaily.mx)

25
Valor de la Vivienda

Al plantear el adquirir o construir una casa se plantea

como una inversión a largo plazo y más
específicamente en el caso de las personas de escasos
recursos esta representa el más importante de sus
patrimonios.

En los conjuntos multifamiliares del siglo pasado los

materiales constructivos, el uso mixto de suelo y el
equipamiento urbano con el que contaban les daban
plusvalía a la vivienda y hasta el día de hoy muchos han
aumentado su valor principalmente por su ubicación.
(Corral J. S., 2012)

Sin embargo en la últimas décadas esto no ha sido así,

las viviendas ubicadas fuera de la ciudad, la falta de
equipamiento, la escases de servicios básicos, la falta
de infraestructura, así como la mala calidad de los
materiales y acabados ha influido para la disminución
en el valor de la vivienda social, desde el momento en
que el usuario entra a vivir el valor de la vivienda
comienza a decrecer convirtiéndose más en una carga
económica que en la oportunidad de acrecentar el
patrimonio.

Un aspecto que se suele olvidar es el social, pero éste

es el punto decisivo para que una persona compre o no Imagen 39 Vivienda Progresiva que aumenta en m2 y
una casa, aquí es donde la problemática se densifica, en valor de mercado (tomada de
http://obrasweb.mx)
ya que para las familias no cuenta como beneficio que
el valor de su vivienda aumente si posteriormente ésta
no puede ser vendida debido a que los interesados no
tienen la capacidad económica o porque las personas
que pueden adquirirla pudieran no estar interesados
por la ubicación en la que ésta se encuentra. (Corral J.
S., 2012)

En el caso que el proyecto sea atractivo para cualquier

sector de la población se genera el fenómeno de
gentrificación, donde la vivienda aumenta su plusvalía
haciendo que quienes cuenten con mayor poder
adquisitivo se hagan de estas viviendas, desalojando a
Imagen 40 Efecto de gentrificación en Puerto Madero
la población con menos recursos, quienes en el mayor
Argentina
de los caso se moverán nuevamente hacia las periferias
en busca de una vivienda más asequible.

26
Marco Teórico

Do tank (laboratorio de proyectos)

En los momentos actuales, donde la falta de vivienda y

el aumento de hacinamiento en las ciudades
representan algunos de los desafíos más grandes del
siglo XIX, las soluciones por parte del gobierno así
como de la iniciativa privada han demostrado ser
ineficaz, generando desarrollos urbanos en las zonas
periféricas de la, motivando la creación de una
sociedad dispersa, segregada y sin identidad.

Sin embargo en los últimos años surgió una firma de

arquitectos centrados en proyectos de interés público
y con impacto social. Elemental es un estudio de
arquitectos con sede en Santiago de Chile, fundada en
2001 y dirigida por el Arquitecto chileno Alejandro
Aravena, ganador del premio Pritzker del 2016.
(Putruele, 2016)

Es indudable que actualmente el referente en el campo

de la vivienda social, en cuanto a teoría y práctica, es
el arquitecto Alejandro Aravena, quien en la última
década ha desarrollado y construido este tipo de
vivienda en varios países del mundo.
Imagen 41 Alejandro Aravena, Director General de
ELEMENTAL, Ganador del Premio Pritzker del 2016
(tomada de www.nytimes.com)

La vivienda incremental

Para el entendimiento de la teoría sobre la vivienda

incremental, así como el concepto es necesario
entender el momento historio así como la situación
social y política de Chile

A pesar de ser Aravena quien dio a conocer la vivienda

Incremental a nivel mundial, este concepto surgió en la
década de los setentas por John F. C. Turner, la premisa
de Turner consistía en que la vivienda debía
considerarse como un proyecto en curso. (Putruele,
Imagen 42 Elemental solo termina la mitad de cada
2016) casa en Villa Verde; los dueños construyen y pagan la
otra mitad cuando tengan la posibilidad (tomada de
www.nytimes.com)

27
Es Alejandro Aravena quien en 2003 retoma este
concepto para el desarrollo de vivienda social
destinado a 100 familias que durante 30 años habían
ocupado ilegalmente un terreno de 0.5 hectáreas en el
centro de Iquique, una ciudad en el desierto Chileno.

Aravena planteo una vivienda social usando un

subsidio de USD 10,000 por familia con el que debían
comprar el suelo, proveer la infraestructura y construir
las casas, las cuales en el mejor de los casos serian de
aproximadamente 40 m2, donde el costo del suelo por
estar en el centro de la ciudad era de 3 veces mayor
que lo que la vivienda social normalmente puede
pagar. (TED Ideas worth spreading, 2014) Imagen 43 Terminación Quinta Monroy, vivienda
social diseñada por ELEMENTAL (tomada de
www.archdaily.mx)
Para el desarrollo del proyecto se decidió incluir a las
familias, en el proceso de entender las restricciones,
comenzando un proceso de diseño participativo,
Probando lo que en ese momento el mercado ofrecía,
con vivienda separadas solo se podían acomodar 30
familias, con viviendas continuas 60 familias, la única
manera de acomodarlos a todos era construyendo en
altura, sin embargo las familias rechazaron totalmente Imagen 44 Diseño participativo Quinta Monroy
esta opción ya que era imposible ampliar los pequeños (tomada de www.archdaily.mx)
departamentos.

Como él mismo menciona en su conferencia ¿Mi

filosofía arquitectónica? Incluir a la comunidad en el
proceso (2014) para TED, sin importar si existe una
solución para el crecimiento de las ciudades o no las Imagen 45 Imagen 46 Diseño participativo Quinta
personas no dejaran de ir a las ciudades, pero van a Monroy (tomada de www.archdaily.mx)
vivir en favelas y asentamientos informales. A pesar de
plantearse como un problema, la solución puede estar
en las propias favelas

De acuerdo a Aravena una familia de clase media vive

razonablemente bien en 80 m2, pero cuando no hay
dinero el mercado reduce el tamaño de la casa a 40
m2. Es así que en lugar de pensar en 40 m2 como una
casa pequeña se plantea como la mitad de una buena
casa. Cuando la solución se propone como la mitad de
una casa buena en vez de una pequeña se pasa a la
pregunta clave es ¿qué mitad hacemos?
Imagen 47 Ocupación Quinta Monroy, vivienda social
Por ello el dinero para financiar la vivienda se realiza la diseñada por ELEMENTAL (tomada de
mitad de la casa que una familia nunca podría realizar www.archdaily.mx)
por su cuenta.

28
La propuesta se generó como un hibrido entre una
casa y un edificio, como edificio podía pagar por tener
costos, bien ubicados y como casa se podía ampliar. Si
en el proceso de obtener una casa las familias no eran
expulsadas a la periferia y por tanto conservan sus
contactos y sus empleos las ampliaciones empezarían a
ocurrir de manera inmediata. Así se pasó de la vivienda
inicial a una casa de clase media completa por las
propias familias

Adaptabilidad del proyecto

Imagen 48 Vivienda Incremental Adaptada a
Después del éxito obtenido por Alejandro Aravena y Monterrey (tomada de www.archdaily.mx)
Elemental en el desarrollo y resultado de Iquique se
comenzó a producir vivienda progresiva, adaptada de
acuerdo a las condiciones específicas del territorio a
desplantar.

Desacuerdo a la entrevista dada por Aravena a la

revista expansión (2016) “en el caso de la vivienda
social, aceptamos las restricciones de la política
habitacional, el presupuesto y las normas de mercado,
porque si dentro de esos parámetros logramos hacer
algo mejor, se les acaban las excusas tanto a los
gobiernos como al mercado. Sólo a partir de entonces Imagen 49 Vivienda Incremental Adaptada a
podemos empezar a discutir sobre el origen de los Monterrey (tomada de www.archdaily.mx)
problemas. Para nosotros, el éxito de un proyecto lo
marca su replicabilidad.

Imagen 50 Vivienda Incremental Adaptada a

Monterrey (tomada de www.archdaily.mx)

29

Imagen 51 La torre de agua propuesta de
autoproducción asistida Zooburbia (tomada de “del
territorio al Habitante”)
Marco Referencial
La transición de la vivienda social desde su aparición en
el siglo XX ha sido definida por distintos ámbitos
históricos, abordado siempre de distintas aspectos y
por diferentes autores, llegando hasta la actualidad,
donde sin duda el problema de la demanda de vivienda
por parte de la población menos favorecida sigue
vigente y en crecimiento.
A más de un siglo del nacimiento de la vivienda social,
el estado de la situación así como las soluciones han
cambiado, existe actualmente una mayor intención del
gobierno por involucrarse en el proceso de producción
de vivienda, siendo que en los últimos años las
organizaciones privadas han mantenido un control en
construcción de vivienda social, así mismo la intención
por generar políticas habitacionales que mejores la
calidad de la vivienda y sobre todo que permitan el
acceso de la misma para toda la población (Schteingart,
2016), ya que anteriormente el gobierno asistía en
mayor cantidad a la población derecho habiente siendo
que la población con menores recurso y quienes en
mayor cantidad solicitaba una vivienda era y sigue
siendo la población no derechohabiente y sin recursos.
(Corral M. A., 2012)
Actualmente las propuestas dirigidas hacia la vivienda
social son variadas, ya no es tan solo la creación de
vivienda nueva, acto que ha generado crecimiento de
la mancha urbana y un descontrol en las ciudades para
la dotación de servicios básicos así como problemas de
segregación, movilidad, entre otros. Estas iniciativas
van desde el mejoramiento de la vivienda hasta la
redensificacion de conjuntos urbanos.
Todas estas propuestas van enfocadas siempre con un
mismo fin, mejorar la calidad de vivida de las personas,
generar ciudades compactas que permitan un
desarrollo sostenible, dando identidad a la ciudad con
un sentido cultural y social que permita generar en las
personas arraigo y pertenencia del espacio habitable.
30
DUIS (desarrollos Urbanos Integrales y Desde su creación se han aprobado desarrollos
urbanos certificados como DUIS en varios Estados de la
Sustentables)
Republica,
En materia Urbana y pensando precisamente en el
En el año 2006 inició la obra del primer proyecto
desarrollo de las ciudades y el problema que genero la
certificado por Gpeduis, el proyecto “Valle de San
creación de vivienda en las periferias y el rezago
Pedro” en Tijuana, Baja California. En 2011 Gpeduis
habitacional y hacinamiento a causa de las personas
evaluó y certificó el primer proyecto interurbano en el
que se desplazaban de estas viviendas de regreso a la
centro histórico de Puebla. (Corral M. A., 2012)
ciudad por distintos factores tanto económicos como
sociales es que se generó a través de la participación
de diferentes agente en materia de vivienda la
búsqueda de una nueva solución al problema.

Los Desarrollos Urbanos Integrales y Sustentables son

parte de una estrategia de transversalidad, generada
como una política pública que permita al Estado
Mexicano, otorgar apoyos para la puesta en marcha de
nuevos polos de Desarrollo Regionales a lo largo del
país que cuenta con la participación de SEDESOL,
SEMARNAT, SENER, SECRETARIÍA DE ECONOMÍA,
CONAVI, INFONAVIT, FOVISSSTE, BANOBRAS,
FONADIN, PROMÉXICO y SHF. (ProMéxico, 2011)

Los DUIS se generan como Motor del desarrollo

regional, donde la vivienda, infraestructura, servicios,
equipamiento, comercio, educación, salud, industria,
esparcimiento y otros insumos, constituyen el soporte
para el Desarrollo Regional, además de ser proyectos Imagen 53 “Valle de San Pedro” en Tijuana (tomada
mixtos en los que participan los Gobiernos Federal, de www.inmuebles24.com)
Estatal y Municipal, así como los desarrolladores y
propietarios de tierra, que puedan integrarse al
desarrollo urbano que funcionan como Áreas de
desarrollo integralmente planeadas que contribuyen al
ordenamiento territorial de los Estados y Municipios y
promueven un desarrollo urbano más ordenado, justo
y sustentable. (ProMéxico, 2011)

Para la evaluación de un DUIS se definieron cuatro

escalas integradas por 82 criterios:

Imagen 54 “Valle de San Pedro” en Tijuana (tomada

de www.ruba.com.mx)

Imagen 52 evaluación de un DUIS (tomada

dewww.cmic.org.mx)

31
Mejoramiento

El desarrollo de vivienda en zonas interurbanas de la

ciudad generada en los años 70 por las instituciones
Mexicanas se caracterizó por buscar en las propuestas
una solución económica y espacial, dejando como
pendiente la parte social y cultural, siendo aquello algo
tal vez de mayor peso para el buen funcionamiento de
los complejos.

En la actualidad la escases tanto de terrenos en la

zonas urbanas así como de recursos para la vivienda
está dejando hueco para la oportunidad de mejorar la
calidad de vida de las personas que actualmente
residen en los centros urbanos, como se mencionó
anteriormente, estos conjuntos habitacionales existen
desde el siglo pasado lo cual ha generado
naturalmente un deterioro físico y socia.

El Infonavit opera desde 2013 el programa Mejorando

la unidad, en coordinación con la Secretaría de
Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), la
Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la Comisión
Nacional de Vivienda (Conavi) y el Fondo de Operación Imagen 55 Proyecto de mejoramiento San Lorenzo
y Financiamiento Bancario a la Vivienda (Fovi). Una TEN Arquitectos (tomada de Vivienda Infonavit 2016)
apuesta que catapulta el valor patrimonial para
reutilizar vivienda ya existente. (INFONAVIT, 2016)

Sin duda la deuda mayor de estos desarrollos fue el

espacio tanto colectivo como social donde las personas
desarrollan sus actividades cotidianas por ello en este
tipo de propuesta más que enfocarse en mejoramiento
de los edificios se centra en el mejoramiento de los
espacios comunes pretendiendo unidad e identidad
para los habitantes.

La finalidad de orientar de manera eficaz la gestión de

programas de mejoramiento, regeneración urbana y
restauración comunitaria. Desde esta perspectiva, el
espacio compartido es el espacio de la sociedad en la
que ésta desarrolla su cotidianidad. El resultado deja
ver diferentes formas de hacer comunidad y de Imagen 56 Proyecto de mejoramiento Rosendo
concebir colaborativamente la vivienda mediante la Salazar bgp arquitectura (tomada de Vivienda
priorización de acciones para la participación activa y el Infonavit 2016)
fortalecimiento vecinal. (INFONAVIT, 2016)

32
Rehabilitación

Los espacios comunes son indudablemente necesarios

para un desarrollo social, por lo tanto en la actualidad
al igual que la misma vivienda, el tiempo así como los
cambios sociales han repercutido en el desgaste de los
espacios habitables.

Para la rehabilitación de este tipo de zonas se han

desarrollado unas estrategias integrales para obtener
el máximo beneficio social y eficiencia de uso con
programas socioculturales generando áreas de
esparcimiento y convivencia. Donde se trabaja con la
comunidad y no para ellos, evitando una acción de
asistencialismo. Son ejercicios lúdicos, de participación
y memoria colectiva. (INFONAVIT, 2016)

La rehabilitación de estos espacios puede dotar a la Imagen 58 Proyecto de Rehabilitación Rinconada Los
población de una mejor calidad de vida, además de Ángeles Hidalgo (tomada de Vivienda Infonavit)
promover un sentido de pertenencia y arraigo que a la
postre también de un sentido de pertenencia.

Imagen 59 Proyecto de Rehabilitación Polígono 108

Yucatán (tomada de Vivienda Infonavit)

Imagen 60 Proyecto de Rehabilitación Unidad

Imagen 57 Proyecto de Rehabilitación Puente Moreno Habitacional Los Fresnos Nayarit (tomada de
Veracruz (tomada de Vivienda Infonavit) Vivienda Infonavit)

33
Contención

Uno de los planteamientos actuales a la hora de

desarrollar vivienda social es la expansión urbana y sus
efectos, es un hecho que en la actualidad la cantidad
de lotes en las ciudades es escaso, asi como el costo
cuando al encontrar uno es alto, considerando que el
tipo de vivienda a desarrollar es con un presupuesto
muy limitado, sin embargo el desarrollo de vivienda
fuera de la ciudad a demostrado claramente que no es
una oposición

El problema es que esta forma de crecimiento ha

resultado en una ciudad excluyente, fragmentada y
carente de diversidad que provoca gastos insostenibles
tanto para los municipios y gobiernos, que han de
dotarlas de infraestructura, como para sus habitantes,
lo que culmina, muchas de las veces, en el abandono
de las viviendas por su lejanía y problemas de
accesibilidad. (INFONAVIT, 2016)

Es por ello que en la actualidad una de las alternativas

para la soluciones a este problema es la redensificacion
de la vivienda existente en desarrollos habitacionales,
elevando la cantidad de habitantes sin aumentar la
cantidad de metros cuadrados de ocupación de terreno Imagen 61 Proyecto de redensificacion Colonia
generando así una contención urbana. Donceles (tomada de vivienda Infonavit)

La densidad no es una virtud, es una necesidad

para todos los sectores o estratos de la sociedad en
la ciudad contemporánea.- JC Arquitectura (Juan Imagen 62 Proyecto de redensificacion Colonia
Carral) Donceles (tomada de vivienda Infonavit)

34
Autoproducción Asistida

En los años recientes la movilidad a la ciudad tanto por

parte de la población rural como de la población
insatisfecha que habita (o habitaba) en los grandes
conjuntos periféricos, ha generado un aumento en los
asentamientos irregulares dentro de las ciudades,
demostrando que a pesar de los escasos recursos la
población cuenta con mano de obra y recursos, aunque
escasos, para lo producción de vivienda.
Imagen 63 Calidad y calidez propuesta de
Es por eso que lo más reciente en vivienda social ha autoproducción asistida Ambrosi-Etchegaray (tomada
sido el proyecto de investigación “Del territorio al de “del territorio al Habitante”)
habitante” a través del centro de investigación para el
desarrollo sostenible (CIDS) en coordinación con la
subdirección general de crédito.

Las viviendas de "Del territorio al habitante" buscan

apoyar en la mejora de la calidad de las viviendas del
crédito no hipotecario, destinado a derechohabientes
con menores ingresos, en el cual el Infonavit ofrece un
monto destinado para la construcción de vivienda en
terreno propio o en posesión. La autoproducción de
vivienda consiste en el proceso de construcción y
distribución de vivienda bajo el control directo del
usuario de forma individual o colectiva. Se puede
desarrollar mediante contratación de terceros o por
medio de procesos de autoconstrucción. (Zatarain,
2017)

La investigación presenta 84 proyectos realizados por

distintos despachos de arquitectos enfocados a
distintos estados y localidades, en la cuales las
soluciones se realizan con las adecuaciones y
transformaciones presentadas de acuerdo a las
Imagen 64 Calidad y calidez propuesta de
condiciones constructivas y normativas de cada lugar.
autoproducción asistida Ambrosi-Etchegaray (tomada
Con una conciencia social se desarrolla la vivienda, de “del territorio al Habitante”)
enfocada a un entendimiento del territorio donde se
desplanta.

No se trata de un techo o un piso, sino de una vivienda Imagen 65 Calidad y calidez propuesta de
de piso a techo, anclada al territorio, para los autoproducción asistida Ambrosi-Etchegaray (tomada
habitantes de una localidad.-Del territorio al habitante de “del territorio al Habitante”)

35
Imagen 66 Impacto social, económico y ambiental Imagen 69 casa - pórtico propuesta de
propuesta de autoproducción asistida Frida Escobedo autoproducción asistida Rozana Montiel (tomada de
(tomada de “del territorio al Habitante”) “del territorio al Habitante”)

Imagen 70 casa - pórtico propuesta de

Imagen 67 Impacto social, económico y ambiental
autoproducción asistida Rozana Montiel (tomada de
propuesta de autoproducción asistida Frida Escobedo
“del territorio al Habitante”)
(tomada de “del territorio al Habitante”)

Imagen 71 casa - pórtico propuesta de

Imagen 68 Impacto social, económico y ambiental autoproducción asistida Rozana Montiel (tomada de
propuesta de autoproducción asistida Frida Escobedo “del territorio al Habitante”)
(tomada de “del territorio al Habitante”)

36
 OBJETO DE PREGUNTA DEL OBJETIVO OBJETIVOS
TEMA HIPOTESIS
ESTUDIO PROBLEMA GENERAL PARTICULARES
Propuesta de Vivienda Social en ¿Cómo puede la Si se realiza una Desarrollar una Identificar las
vivienda social México vivienda social propuesta de propuesta de características de
progresiva para el mejorar la calidad vivienda social vivienda Social la situación actual
municipio de de vida de las progresiva en el Progresiva de la Vivienda
Toluca, estado de personas? municipio de enfocada a las social.
México Toluca se puede necesidades
dar acceso a un particulares de la Evaluar la
vivienda Población de evolución de la
digna para las escasos recursos vivienda y su
personas de en el municipio de impacto en la
escasos recursos Toluca, Estado de ciudad.
que viven en México
hacinamiento Investigar la
dándoles una Influencia de
oportunidad de Técnicas Locales en
integrarse a la el proceso de
sociedad. construcción actual
de la vivienda.

Adaptar las teorías

de la Vivienda
Social Progresiva a
las condicionantes
específicas del
Municipio de
Toluca.

Crear una
propuesta
arquitectónica para
mejorar la calidad
de la Vivienda
social en Toluca.

37
38
CAPITULO II. DEL TERRENO

39
TERRENO 2

Ubicación y Colindancias

El predio se encuentra ubicado en el Rancho de San

Jorge, en Toluca de Lerdo a 5.3 kilómetros del centro
histórico de Toluca, entre una vialidad principal,
Filiberto Navas y dos secundarias, Calle Benito Juárez
G. y ex-hda del Herradero

Hacia el norte tenemos vivienda particular con

comercio local, hacia el sur tenemos vivienda
particular, hacia el oeste el Parque San Jorge y hacia la
esta vivienda particular con comercio local

40
Medidas

El terreno cuenta con 2778.06 m2 de área, de frente

hacia Filiberto Navas hay 85.11 m, hacia la calle Benito
Juárez G. 16.60 m, hacia la calle ex-hda del Herradero
32.89 m y hacia su colindancia 67.20 m

Normas Urbanas

El terreno se ubica en un Corredor Urbano de Tipo B,

que permite Habitacional, tanta vivienda Unifamiliar y
vivienda Plurifamiliar de una a más de 60, con una
altura máxima de 8 niveles con un mínimo de 24 ml.
sobre el nivel de la banqueta.

41
Tenencia de la Tierra

El terreno actualmente se encuentra como propiedad

privada.

Vialidades

El predio se ubica frente a la vialidad principal Filiberto

Navas que conduce a una las principales rutas de
Transporte Urbano, además de dos calles secundarias

La vialidad Filiberto Navas cuenta con una restricción

por carretera de 50 m, 25 m a cada lado de su eje por
adecuación vial

42
Infraestructura (agua potable, drenaje pluvial
y sanitario, energía eléctrica, gas, etc.)

Cuenta con disponibilidad de Infraestructura de una

red de Tubería de agua potable, además de
encontrarse en una zona con servicio eléctrico de
cobertura del 80 %

Costo del suelo

El costo del metro cuadrado en el Barrio de San

Bernardino es de 2,200 pesos

43
Vistas del Terreno

44
45
CAPITULO II. DEL PROYECTO ARQUITECTÓNICO

46
Usuario

Tipología

En un país donde el 65% de la vivienda es informal, es

entendible que aproximadamente 2 de cada tres
personas no cuenten con vivienda digna, excluidas de
la posibilidad de obtener apoyo gubernamental por
instituciones de financiamiento para la vivienda

De acuerdo a la investigación sobre el hacinamiento en

México por parte de CONAVI (2014) el 76% de la
Imagen 72 Rezago por tipo de afiliación (Porcentaje)
población que vive en hacinamiento no cuenta con
(Tomado de CONAVI vivienda Septiembre 2015)
Afiliación a programas por parte del gobierno.

En esta investigación ubica al Estado de México en el

Tercer lugar con mayor rezago Habitacional a nivel
nacional y al municipio de Toluca en noveno lugar a
nivel Estatal con 21,245 viviendas con carencias
espaciales y materiales, representando el 9.7 % del
total de las viviendas en el municipio.

Lo cual deja sin posibilidad a estas familias de apoyo, Imagen 73 Rezago habitacional por entidad federativa
ya sea técnico o económico, para la posibilidad de (Tomada de CONAVI vivienda Septiembre 2015)
tener una casa digna.

Diagnóstico Sociodemográfico del Municipio

de Toluca (COESPO 2010)

Características de la Vivienda

Vivienda

El municipio cuenta con 194 mil 760 viviendas

particulares habitadas; el promedio de ocupantes por
vivienda al año 2010 es de 4.13, cifra que disminuyó
respecto al Censo del año 2000 el cual fue de 4.60.

Características de los Hogares

Hogares

Al año 2010 se identificaron 194 mil 827 hogares, de

los cuales 180 mil 954 son familiares (92.88%) y 13 mil
685 no familiares, los cuales representan 7.02 por
ciento.
Imagen 74 Promedio de ocupantes por vivienda
Del total de hogares, 77.26% son jefaturados por un (Tomada de COESPO 2010)
hombre y 22.74% por una mujer.

47
Características Sociales Discapacidad

Educación De acuerdo a los resultado emitidos por INEGI con el

El municipio de Toluca cuenta con una vocación
educativa, En 2010, el municipio contaba con 309
escuelas preescolares (3.7% del total estatal), 280
primarias (3.6% del total) y 161 secundarias (4.5%).
Además, el municipio contaba con 98 bachilleratos
(7.6%), 14 escuelas de profesional técnico (14%) y 42
escuelas de formación para el trabajo (12.4%). El
municipio también contaba con cuatro primarias
indígenas (2.5%).
Censo de Población y Vivienda 2000, Toluca tenía un
porcentaje de población con algún tipo de discapacidad
de 1.26%, sin embargo para el Censo 2010 este
porcentaje se incrementó a 2.86 por ciento.
Del total de limitaciones captadas, las limitaciones para
caminar o moverse, ocupan el primer lugar en cuanto a
discapacidad en la población del municipio, seguida por
la de ver y escuchar.

En el Censo de Población y Vivienda 2010 se captó por

primera vez la población de 3 a 5 años que asiste a la
escuela, de un total 48 mil 86 niños en este rango,
52.52% asiste a una institución educativa.

De la población total de 6 a 14 años de edad 90.01%

sabe leer y escribir

Imagen 76 Porcentaje por tipo de discapacidad

(Tomada de COESPO 2010)

Situación Conyugal

Al año 2010, prevalece la población casada, (civil,

religiosamente, civil y religiosamente) sin embargo,
presenta un descenso de 48.63% a 45.59% del año
Imagen 75 Promedio de escolaridad (Tomada de
2000 al 2010, los solteros descienden de 37.86% a
COESPO 2010)
35.28%, la población en unión libre ascendió de 5.88%
a 10.27 por ciento.
Salud

En el año 2000, solo el 45.31% de la población era

derechohabiente, para el año 2010, de una población
de 819 mil 561, asciende a 65.51% (536 mil 874) la
población que tiene algún tipo de afiliación a los
servicios de salud.

De la población de 0 a 14 años, 160 mil 852 (69.81%)

son derechohabientes, los que tienen entre 15 y 59
años, 334 mil 376 (64.78%), y para los de 60 años y
más; 41 mil 454, (71.86%) cuentan con algún servicio
de salud.
Imagen 77 Porcentaje por situación Conyugal
(Tomada de COESPO 2010)

48
Características Económicas
De la población de 12 años y más, 338 mil 926
(54.91%), es económicamente activa, y de acuerdo a su
condición de actividad, 95.28% está ocupada y 4.72%
desocupada. La participación de las mujeres en el
sector económico, ha presentado un aumento
paulatino en la última década, para el año 2010 se
identificó a 122 mil 702 mujeres económicamente
activas, por cada 100 hombres económicamente
activos, hay 56.75 mujeres.
El municipio cuenta con 276 mil 182 personas de 12
años y más económicamente inactivas; 49.90% se
dedican a los quehaceres de hogar, 39.91% a estudiar,
5.62% son pensionados y jubilados, las personas en
otras actividades no económicas y las que cuentan con
alguna limitación física o mental permanente que les
impide trabajar, en conjunto son 4.57 por ciento.
En el municipio, las actividades que se desarrollan en el
sector servicios, representan la principal concentración
de población ocupada, seguido por el sector
secundario y el comercio.
Imagen 78 porcentaje por Sector (Tomada de COESPO
2010)
Características demográficas
Población total
El municipio de Toluca cuenta con una población de
819 mil 561 habitantes, que representa 5.40% del total
del Estado de México; al comparar esta cifra respecto
al Censo de Población y Vivienda 2000, el incremento
es de 152 mil 965 habitantes.
Al año 2010, la distribución poblacional es de 394 mil
836 hombres y 424 mil 725 mujeres, hay una relación
de 107.57 mujeres por cada 100 hombres que habitan
en el municipio.
La densidad de población del municipio es de 1,796.61
habitantes por kilómetro cuadrado.
Distribución Poblacional
Cuenta con un total de 69 localidades rurales, y en ellas
residen 49 mil 139 habitantes, que representan 6.0%
del total de de la población del municipio, 770 mil 422
habitantes, residen en localidades urbanas 94.0 por
ciento.
Imagen 79 Distribucion de lolidades urbanas y rurales
(Tomada de COESPO 2010)
Las localidades con mayor número de población son: la
Cabecera Municipal (489 mil 333), San Pablo Autopan
(35 mil 141), San José Guadalupe Otzacatipan (31 mil
299), San Mateo Otzacatipan (22 mil 656), y San Pedro
Totoltepec (21 mil 76), entre otras, sin embargo hay
localidades de caserío disperso con poca población
como es el caso de El dorado (9), Rancho la Esperanza
(5) y Rancho el Rosedal (4).
Tasa de crecimiento
El municipio de Toluca, a través de su historia, ha
tenido un crecimiento demográfico de gran intensidad,
el cual se inicia en el año de1960 debido a las altas
tasas de natalidad y la inmigración, resultado del
proceso de industrialización en el Estado de México, lo
cual convirtió al municipio en un importante centro de
atracción poblacional, de 1950 al año 2010, el
incremento es de 704 mil 542 habitantes y la tasa de
crecimiento 2000-2010 es de 2.02.
49
Estructura de la Población
De 0 a 14 años de edad
La población dentro de este rango de edad, es de 230
mil 416 habitantes, de los cuales 116 mil 57 son
hombres y 114 mil 359 mujeres, existe una relación de
98.54 mujeres por cada 100 hombres. Del total de la
población de este grupo de edad, 7.23% radica en
localidades rurales.
De 15 a 59 años de edad
La mayor parte de la población del municipio se
encuentra en este rango de edad, 516 mil 210
habitantes y representa 62.99%, de los cuales 246 mil
360 (47.72%) son hombres y 269 mil 850 (52.28%)
mujeres. Del total de esta población 5.77% radica en
localidades rurales.
De 60 y más años de edad
La población de la tercera edad al año 2010, asciende a
57 mil 691 habitantes, la población masculina es de 24
mil 793, y la femenina de 32 mil 898, hay una relación
de 75.36 hombres por cada 100 mujeres. Del total de
esta población 3.80% radica en localidades rurales.
15 mil 244 habitantes, no especificaron su edad, los
cuales representan 1.86% del total de la población del
municipio.
Imagen 80 Porcentaje de habitantes por edad
(Tomada de COESPO 2010)
Migración
Toluca tiene una población total de 819 mil 561
habitantes, de los cuales 107 mil 235, (13.08%),
nacieron en otra entidad, un mil 3 (0.12%) en Estados
Unidos de América, un mil 353 personas nacieron en
otro país (0.17%), y 16 mil 464 habitantes (2.01%) no
especificaron su lugar de nacimiento.
Imagen 81 porcentaje de ubicación de la población
(Tomada de COESPO 2010)
Características Culturales
Lengua Indígena
Actualmente en el municipio de Toluca la población de
3 años y más que habla lengua indígena, es de 22 mil
929 habitantes, la cual representa 3.02% del total de la
población municipal.
Religión
La religión católica es la que cuenta con el mayor
número de creyentes entre los habitantes del
municipio de Toluca, con 88.54%, protestantes y
evangélicos 5.06%; y en menor proporción se registran
con 1.20% y 0.03% las Bíblicas diferentes de
evangélicas y Judías respectivamente. Solo 1.91%
declara no tener religión.
Imagen 82 porcentaje por religión (Tomada de
COESPO 2010)
50
Terreno

Planimetría

Altimetría

51
Composición del Suelo

De acuerdo al plan de desarrollo municipal de Toluca el

sustrato geológico de la región corresponde a suelo
aluvial, el cual lo hace óptimo para la agricultura, sin
embargo en el municipio se le da un uso para
asentamientos humanos y equipamiento urbano,
Contando con cuatro tipos de suelo, Vertisol, Feozem,
Andosol, Regosol. De acuerdo a la distribución de este
tipo de suelo el terreno se ubica en el tipo de suelo
Feozem.

Feozem: Son usados generalmente en la agricultura, ya

sea de riego o de temporal, cuando se presentan en
terrenos planos, para cultivos de granos, legumbres u
hortalizas con altos rendimientos, ya que son suelos
fértiles ricos en materia orgánica. También son aptos
para el uso urbano.

Medio Natural del Predio Imagen 83 Distribución edafológica en el Municipio de

Toluca. (Tomada del Plan de Desarrollo Urbano de
Toluca)

Temperatura

El municipio de Toluca se encuentra como la mayor

elevación del Estado, lo cual lo convierte en una región
templada subhúmeda con una temperatura promedio
de 18°C, aunque aproximadamente en 78% del
territorio; es decir; 33,502 hectáreas, presenta una
temperatura promedio de 16° C.

Humedad

El municipio de Toluca cuenta con una humedad

relativa anual es de 65 %

Vientos

El municipio de Toluca al encontrarse en un valle

mantiene una circulación variable y débil de los vientos
dominantes, los cuales provienen del sur con dirección
norte.
Asoleamiento

Imagen 84 Vientos dominantes en el Municipio

(tomada del Plan de Desarrollo Urbano de Toluca)

52
Precipitación pluvial
La precipitación promedio anual es de 800 a 1,000
milímetros, los meses del año en que se presenta la
mayor precipitación pluvial son de julio a diciembre,
destacando el primer mes, con 156.4 milímetros,
seguido de agosto con 152.3 milímetros. El registro
disminuye en diciembre a 14.5 milímetros.
Cuerpos de Agua superficiales y subterráneos
El terreno no cuenta con aguas superficiales cercanas,
sin embargo si cuenta con la cercanía de cuerpos de
agua subterráneos
La mayoría de los cuerpos de agua existentes, así como
el Río Lerma, se encuentran altamente contaminados
por la descarga de aguas residuales vertidas sin previo
tratamiento.
Imagen 85 Hidrología en el Municipio de Toluca
(tomada del Plan de Desarrollo Urbano de Toluca)
Causes y escurrimientos
Los escurrimientos en el municipio se dan sobre todo
en las zonas de los cerros, lo que provoca inundaciones
frecuentes, aunado a las fuertes precipitaciones y a las
continuas fallas de infraestructura hidráulica
Vegetación
El municipio cuenta con una vegetación generalmente
de tipo arbórea abusiva, gamines y pastos.
Vegetación urbana. La vegetación urbana de Toluca es
limitada ya que se cuenta con menos de nueve metros
cuadrados de arboleamiento por habitante lo cual lo
ubica muy por debajo del rango establecido por la ONU
de 16m2/Habitante
Imagen 86 Distribución forestal y arbustiva en el
Municipio de Toluca (tomada del Plan de Desarrollo
Urbano de Toluca)
Fauna
El terreno así como la zona cercanas a él no cuentan
con fauna endémica.
Contaminación Ambiental
El predio cuenta con una alta contaminación acústica,
ya que se ubica en dos vialidades con una carga
vehicular continua durante todo el día.
53
 Medio Urbano

Estructura Vial de la Zona

Vialidades de Acceso

54
Accesos Peatonales

Vivienda

55
Industria

Equipamiento

56
Áreas Recreativas

Transporte urbano

57
Infraestructura
Agua potable
De acuerdo al Plan de Desarrollo Urbano (2013) la
infraestructura hidráulica cuenta con una cobertura del
87.13% de la población municipal. El servicio de agua
potable en el Municipio es prestado a través de dos
sistemas; el ofrecido por el Organismo Municipal, y el
segundo a través de los Comités independientes.
El organismo Municipal atiende aproximadamente al
75% de la población municipal, equivalente a 614,670
habitantes con 84 pozos de donde obtiene un gasto
máximo permitido por la CONAGUA de 1,317 l/s,
aunque dicho volumen de agua resulta insuficiente
para la demanda actual y aún más para la demanda
futura, puesto que para 2030 la proyección de
población municipal se estima en 1’071,576 habitantes,
lo que implicaría aproximadamente una demanda de
1,860 l/s.
El servicio otorgado por los 29 comités independientes
abastece 7,086 ha con la operación 34 pozos de
extracción; sin embargo no se cuenta con información
precisa acerca del volumen de agua que obtienen, ni
de la población servida.
Complementariamente se cuenta con 19 tanques
superficiales con capacidades de entre 40 y 6,366m3,
aunque sólo 16 se encuentran operando. (Ver Plano de
Diagnóstico D6-A del presente Plan).
Drenaje Sanitario
La cobertura de infraestructura sanitaria es del 80% de
la población municipal, atendiendo a 655,649
habitantes. El sistema funciona de manera combinada,
al captar las aguas pluviales, escurrimientos y aguas
negras, descargando en dirección norte y sur-oriente
en el Río Lerma.
En la zona rural y la periferia urbana, el servicio de
drenaje se conforma en su mayoría por canales a cielo
abierto, habiendo en el Municipio 20,585 habitantes
que utilizan barrancas como destino de sus aguas
servidas, 17,576 que descargan a algún cuerpo
superficial de agua y 31,108 que no tienen drenaje,
según el Censo de Población y Vivienda de 2010, por lo
que existen importantes condiciones de saneamiento a
atender.
Drenaje Pluvial
El Río Verdiguel se utiliza como el principal colector y
emisor del alcantarillado pluvial y sanitario, por lo que
las aguas de lluvia no se recolectan ni almacenan de la
mejor manera.
Energía Eléctrica
La energía eléctrica dentro de las viviendas es el
servicio con mayor cobertura a nivel estatal y
municipal, su disponibilidad es superior al 97% en
ambos casos, el porcentaje faltante de cobertura a
nivel municipal se puede explicar principalmente por la
creciente producción de vivienda dispersa durante la
última década, lo que complica la dotación del servicio
debido a los elevados costos de infraestructura,
situación que requiere de posibles acciones
relacionadas a la implementación de enotecnias
generadoras de electricidad, al mismo tiempo que
evitar la dispersión.
Gas
El sistema de distribución de gas es a través de pipas
que descargan ya sea por cilindros de gas o por
tanques de gas estacionarios.
Teléfono
El sistema de Telefonía de la zona es distribuido por las
compañías de cable e internet como lo son Telmex,
Megacable, infinitum.
Instalaciones superficiales diversas
Las instalaciones superficiales que se pueden encontrar
son los registros de drenaje sanitario y registros de
electricidad
Mobiliario Urbano
El mobiliario urbano que presenta la zona son juegos
infantiles así como bancas que se encuentran en el
parque colindante al terreno
Instalación para personas con discapacidad
No se cuenta con espacios apropiados para personas
con discapacidad
58
Contaminación en zona urbana
En esta zona se encuentra cerca de un basurero, en el
cual las personas del lugar van a desechar su basura ya
que no se cuenta con un sistema de recolección hasta
esa zona
Imagen Urbana
Perfil de las construcciones
Al encontrarse en una zona un tanto apartada del
centro de la ciudad se puede observar mucha
construcción informal en autoconstrucción, sin
embargo al tener una vía muy importante a solo unos
metros del área se puede encontrar construcción de
tipo residencial y tradicional así como vivienda social
desarrolladas por inmobiliarias.
Forma
La tendencia de la vivienda informal en esta zona es a
construir vivienda de concreto, en formas totalmente
ortogonales tratando de abarcar la mayor cantidad de
espacio posible así como lozas planas y ventanas
pequeñas, en el caso de la vivienda forma se construye
de igual manera en concreto y teja, con los a dos aguas
o inclinadas con ventanas pequeñas
Textura
En mucho de los casos las texturas son las mismas que
se obtienen del concreto al secarse y en algunos casos
se llega únicamente a recubrir con pintura, dejando as
en el mayor de los casos texturas rugosas granulares
Color
En el caso de la vivienda informal las tonalidades
varean mucho, en el caso de quienes no tienen la
posibilidad de pintar o simplemente les parece un
gasto extra innecesario el color es el gris del concreto y
del block, en el caso de quienes pintan las tonalidades
varean siendo principalmente la gama de colores
primarios y secundarios los más utilizados
Proporción
En la mayoría de los casos las viviendas se desarrollan
en la informalidad por lo que el tema de proporción o
estética no es tomado muy en cuenta, la única guía es
una retícula de 3 x 3 entre columnas utilizada por los
constructores.
Escala
Las viviendas se desarrollan en 2 niveles, así como en
contadas ocasiones se desarrollan en un máximo de 4
niveles pero estos son para departamentos en los
cuales la planta baja es utilizada como comercio.
Dimensión
Al ser desarrolladas en la informalidad las dimensiones
varean mucho ya que su dimensión se desarrolla
conforme la gente lo va necesitando, por ello las
viviendas se fan deformando y cambiando en
dimensiones de acuerdo al crecimiento de la familia o
de sus necesidades.
Olores
Entre semana lo único que se puede oler es el humo de
los autos y un poco el olor a vegetación al tener un
andador arbolado al centro de la vialidad, sin embargo
estos olores cambia cuando llega el fin de semana y
esta zona se vuelve comercial, con vendedores
ambulantes que se establecen a lo largo de la vialidad.
Sonidos y ruido
En su mayoría los ruidos provenientes del lugar son
automóviles que transitan diariamente por la vialidad,
así como de estudiantes al estar en una zona escolar.
Vibración
No se ha tenido registro de algo como vibración fuerte.
59
Monumentos históricos, arqueológicos y
artísticos
En la zona no se encuentran ninguno de estos tipos de
referentes culturales
Normatividad urbana
Ley de Vivienda Nacional
Art. 1 Establece disposiciones para regular la política
nacional, instrumentos y apoyos para que toda familia
pueda disfrutar de vivienda digna y decorosa y
establece que la vivienda es un área prioritaria para el
desarrollo nacional.
Art. 5 Señala que los programas públicos considerarán
la producción habitacional promovida
empresarialmente y la autoconstruida, en propiedad o
arrendamiento. Los programas también considerarán
otras variables como adquisición o habilitación de
suelo; lotes con servicios mínimos; parques de
materiales; mejoramiento de vivienda; sustitución de
vivienda y capacitación e investigación.
Art. 6 Define la política nacional de vivienda resaltando
lo siguiente: la promoción de vivienda para la
población en situación de pobreza, marginación o
vulnerabilidad; la concurrencia del sector público,
privado y social; la mejora regulatoria para la seguridad
jurídica y la disminución de costos; la construcción de
vivienda como un factor de sustentabilidad ambiental y
ordenamiento territorial.
Art. 15 al 17 se plantea que la Comisión Nacional de
Vivienda promoverá, que los Gobiernos Estatales
formulen sus programas estatales de vivienda y
expidan las leyes correspondientes.
Art. 39 Plantea que el Gobierno Federal podrá
transferir recursos para proyectos de vivienda y suelo,
destinados a la población pobre, celebrando convenios
con los Gobiernos Estatales y Municipales.
Ley General de Asentamientos Humanos
Art. 3 El ordenamiento territorial de los asentamientos
humanos y el desarrollo urbano tenderá a mejorar el
nivel y calidad de vida de la población urbana y rural.
Art. 4 Define la aplicación de programas de desarrollo
urbano como una de las causas de interés público y
beneficio social.
Art.5 Define como causa de utilidad pública la
constitución de reservas territoriales para vivienda y
edificación de vivienda social, entre otras.
Art. 8 y 9 Define atribuciones de las entidades
federativas y los municipios en materia de legislación y
planeación del desarrollo urbano; de coordinación con
entidades de la Administración Pública y los sectores
social y privado; de la administración y operación del
desarrollo urbano.
Art. 28 Señala que las áreas y predios de un centro de
población están sujetas a las disposiciones en materia
de ordenación urbana.
Art. 32 Señala que entre las acciones de conservación,
mejoramiento y crecimiento se incluye a la
construcción de vivienda.
Art. 40 y 41 Establece la coordinación de los tres
órdenes de gobierno para diseñar una política integral
de suelo urbano y reservas territoriales, mediante la
adquisición y la oferta de tierra para el desarrollo
urbano y la vivienda; para evitar la especulación de
inmuebles para vivienda.
Código de Edificación de Vivienda_CONAVI
Administración
En lo que corresponde a administración, la
participación por parte de quienes elaboran así como
de quienes asisten en el proceso de elaboración de un
proyecto de vivienda deben tener en cuenta l
Desacuerdo al CONAVI (2010) el proyectista tiene la
obligación y responsabilidad a realizar el proyecto
ejecutivo con sujeción a las exigencias de la
normatividad aplicable, en su caso, debe advertir al
propietario la necesidad de contar con estudios
elaborados por especialistas para asegurar las
condiciones óptimas de edificación en el sitio. En su
caso, acordar con el promotor o el propietario la
contratación de colaboraciones parciales de los
especialistas, asesores y colaboradores que considera
necesarios, sin dejar por ello de responsabilizarse de la
totalidad del proyecto ejecutivo. El proyecto ejecutivo
debe estar firmado por un profesionista registrado en
su especialidad.
Proyecto ejecutivo. Este proyecto ejecutivo debe
contar, por lo menos, con lo siguiente:
60
1. El proyecto arquitectónico, incluyendo planos y Residencial, esta se compone de 145m2 de superficie
memoria descriptiva del mismo. promedio construida y cuenta con 3 a 5 baños, cocina,
sala, comedor, de 3 a 4 recamaras, cuarto de servicio y
2. El proyecto de las instalaciones hidráulicas, sala familiar.
sanitarias, eléctricas y de gas, con sus correspondientes
memorias de cálculo y memorias descriptivas. Residencial Plus, siendo esta la vivienda más grande va
de 225m2 superficie promedio construida y cuenta
3. El proyecto estructural con la descripción detallada con 3 a 5 baños, cocina, sala, comedor, de 3 a más
de las características de la estructura y, en su caso, el recamaras, de 1 a 2 cuartos de servicio y sala familiar.
proyecto de protección a colindancias. La memoria de El usuario que tiene acceso a este tipo de vivienda
cálculo estructural misma que en su caso, incorpore las cuenta con 1,500 VSMMDF en adelante.
indicaciones derivadas de los estudios de geotecnia
realizados en el terreno para determinar, entre otras La agrupación de vivienda económica, popular y
cosas, las condiciones de capacidad de carga del suelo tradicional forma parte del concepto de vivienda social,
sin embargo la relación en metros cuadrados de la
vivienda social la ubica más en relación con la vivienda
popular, a nivel Nacional los metros cuadrados de una
Tipología de vivienda
vivienda rondan
De acuerdo al CONAVI (2010) existen 6 clases de
Todos estos tipos de vivienda se desarrolladas de tres
vivienda, están definidas por el precio final de la
maneras, pueden ser tanto por encargo a un
vivienda, el tipo de usuario al que va dirigido, el área
profesionista, realizada por el propietario, es decir en
de la edificación y el programa arquitectónico con el
autoconstrucción o mediante asociaciones o formación
que cuenta.
de grupos
A continuación se enuncian:
También existe la clasificación de acuerdo a número de
vivienda por lote, esta puede ser unifamiliar y
Económica, se compone de 32 m2 de superficie
plurifamiliar, donde la vivienda unifamiliar puede
promedio construida, cuenta con baño, cocina y área
construirse en 1 o 2 niveles, está destinada para alojar
de usos múltiple. El cliente con acceso a este tipo de
1 a una sola familia en un mismo predio y la plurifamiliar
vivienda debe contar con hasta 118 VSMMDF .
en hasta más de 5 niveles en donde la construcción
Popular, se desarrolla en base a 42.5 m2 de superficie está destinada para alojar a más de una sola familia
promedio construida, el programa arquitectónico sobre un mismo predio.
cuenta con cocina, estancia-comedor y de 1 a 2
Reglamento del Libro quinto del Código
recamaras. El usuario al cual va dirigido es a quienes
Administrativo del estado de México
cuentan de 118.1 a 200 VSMMDF.
CAPÍTULO III DE LA LOTIFICACIÓN PARA
Tradicional, este tipo de vivienda se produce con 62.5
CONDOMINIOS
m2 de superficie promedio construida, cuenta con
baño, estancia-comedor y de 2 a 3 recamaras. El cliente
DE LA DEFINICIÓN DE LOTIFICACIÓN PARA
al cual se enfoca este tipo de vivienda es a quienes
CONDOMINIOS. ARTICULO 110.- Para los efectos de
cuentan de 200.1 a 350 VSMMDF.
este Reglamento, la lotificación para condominios es el
acto mediante el cual se parte o divide un predio en
Media, esta vivienda se compone de 97.5 m2 de
áreas privativas y áreas comunes.
superficie promedio construida, cuenta con baño, ½
baño, cocina, sala, comedor, de 2 a 3 recamaras y un
cuarto de servicio. Quienes tienen acceso a esta
vivienda cuentan con 350.1 a 750 VSMMDF

1
VSMMDF (veces el salario mínimo mensual del
Distrito Federal) que para 2018 corresponde a

61
DE LAS NORMAS APLICABLES A LOS CONDOMINIOS.
ARTÍCULO 111.- Los condominios se sujetarán a las
normas siguientes:
I. Los predios o lotes que se dediquen a condominios
habitacionales verticales, deberán tener las
dimensiones mínimas que se indican:
A) En condominios de tipo habitacional social
progresivo y de interés social: 90 metros cuadrados de
superficie y de 6 y 9 metros de frente, cuando la
construcción fuere en dúplex o tríplex,
respectivamente;
V. Las áreas de uso común destinadas a áreas verdes y
recreativas no serán inferiores a 12 metros cuadrados
por vivienda prevista en condominios habitacionales,
salvo en condominios que se desarrollen en conjuntos
urbanos y subdivisiones de tipo habitacional social
progresivo, interés social y popular autorizados, que
hayan cedido áreas de donación, en cuyo caso serán de
10 metros cuadrados por vivienda prevista; el 5 por
ciento del área del predio en condominios industriales;
y el 10 por ciento de la superficie construida hasta
2,500 metros cuadrados y del 5 por ciento en adelante,
en condominios comerciales, de abasto y servicios,
excluyéndose circulaciones y estacionamientos. Estas
áreas de uso común deberán tener dimensiones
apropiadas para su adecuado aprovechamiento.
VI. Los estacionamientos deberán ubicarse al interior
del condominio. Para la determinación del número de
cajones de estacionamiento se estará a lo dispuesto
por el respectivo plan de desarrollo urbano. En los de
tipo habitacional social progresivo no se requerirá de
cajones de estacionamiento para visitantes y podrá
disponerse que el 50% del número de cajones exigido
se destine para vehículos compactos, en dimensiones
de 4.20 por 2.20 metros y el restante 50%, para
vehículos grandes, en dimensiones de 5.00 por 2.40
metros.
VII. Las vías interiores que den acceso a edificaciones o
zonas de estacionamiento, tendrán una sección
mínima de 8 metros, excepto en los condominios de
tipo industrial o agroindustrial, que será de 12 metros.
Las circulaciones peatonales tendrán un ancho mínimo
de 3 metros, excepto cuando sirvan para acceso a
edificaciones que se ubiquen una frente a la otra, en
cuyo caso serán de 6 metros.
VIII. Se deberá delimitar físicamente el terreno objeto
del condominio mediante bardas o con la propia
edificación y, en los de tipo habitacional campestre,
con setos vivos o árboles; en los de tipo habitacional
social progresivo y de interés social, opcionalmente
con malla ciclónica.
IX. El área de donación del condominio, destinada a
equipamiento urbano, no formará parte integrante del
mismo, pudiéndose ubicar dentro o fuera del predio
objeto de la lotificación. En el caso de que las áreas de
donación se pretendan ubicar fuera del predio objeto
del condominio, la Secretaría o el municipio según
corresponda, determinarán su localización dentro del
mismo municipio, en terrenos con superficie y servicios
similares a los establecidos en el acuerdo de
autorización del condominio.
XII. La operación y mantenimiento de las vías privadas,
obras de urbanización y equipamiento urbano, así
como de los servicios urbanos al interior de los
condominios, correrá a cargo de los propios
condóminos, a partir de que dichas obras y servicios
hayan sido entregadas a la asociación de condóminos.
XIII. Las áreas privativas de terreno no podrán ser
divididas.
XIV. Las instalaciones, edificaciones y todo aquel
mobiliario urbano que se hubiese utilizado para la
promoción y venta de un condominio, deberán
dedicarse definitivamente a dicho fin.
DE LAS OBRAS DE URBANIZACION AL INTERIOR DE
LOS CONDOMINIOS. ARTICULO 112.- Las obras de
urbanización al interior de los condominios,
comprenderán a lo menos:
I. Red de distribución de agua potable y los sistemas
que se emplearán para el ahorro, reuso y tratamiento
del agua.
II. Red separada de drenaje pluvial y sanitario y los
sistemas para su manejo y tratamiento, así como para
la infiltración del agua pluvial al subsuelo, que sean
aprobados por la autoridad competente respectiva.
III. Red de distribución de energía eléctrica.
IV. Red de alumbrado público.
V. Guarniciones y banquetas.
62
VI. Pavimento en arroyo de calles y, en su caso, en
estacionamientos y andadores.

VII. Jardinería y forestación.

VIII. Sistema de nomenclatura para las vías privadas.

IX. Señalamiento vial.

X. Cuando corresponda, las obras de infraestructura

primaria que se requieran para incorporar el
condominio a las áreas urbanas y sus servicios.

63
64
CAPITULO III. IMAGEN BÁSICA

65
66
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73
Imagen 5 Derecho a una Vivienda Digna
(Tomada de https://www.blogicasa.com) .... 6
Imagen 6 Vivienda rural y urbana (elaborado
por la Coordinación General de Análisis
de Vivienda y Prospectiva con datos de
los Censos de Población y Vivienda 2000
y 2010, INEG) ............................................. 7
Imagen 7 Desarrollo de Viviendas en las
Periferias (tomada de
https://enlacearquitectura.com/el-beneficio-
de-la-vivienda-social-en-mexico/)................. 7
Imagen 8 Vivienda de Autoconstrucción en
un área marginal de la Ciudad de México
(tomada de
https://unequalscenes.com/mexico-city-df) 8
Imagen 9 Desigualdad Social ( Tomdad de
https://www.archdaily.mx/mx ) ................... 8
Imagen 10 Popuesta de Vivienda Social
Progresiva de ELEMENTAL (Tomada de
https://www.dezeen.com/2008/11/12/quint
a-monroy-by-alejandro-aravena/) ................ 9
Imagen 11 Vivienda en la Prehistoria
(tomada de http://portal.protecturi.org) ... 12
Imagen 12 Patio de una vivienda de la época
colonial en San Cristóbal de las Casas
(tomada de
https://ecoturismoesoterico2.wordpress.co
m) ................................................................ 12
Imagen 13 Historia de la vivienda Social en
México (Reyes, 2018) .................................. 13
Imagen 14 Centro Urbano Presidente M.
Alemán, influencia del movimiento moderno
..................................................................... 14
Imagen 15 INFONAVIT comienza actividades
en 1972 creando vivienda social para
derechohabientes (tomada de www.gob.mx)
..................................................................... 15
Imagen 16 Terremoto sacude la ciudad de
México (tomada de cdn.forbes.com.mx) .... 15
Imagen 17 Conjunto Habitacional
desarrollado fuera de la ciudad (tomada de
http://www.eluniversal.com.mx) ............... 16
Imagen 18 Producción de vivienda de interés
social en serie (tomada de
http://www.latimes.com) ........................... 16
Imagen 19 Vivienda en Abandono tomada de
http://entornolaboral.com.mx ................... 17
Imagen 20 Instituto Mexiquense de la
Vivienda Social ............................................ 18
Imagen 21 Instituto del Fondo Nacional de la
Vivienda para los Trabajadores (tomado de
metricasocial.mx)........................................ 18
Imagen 22 Fondo de la Vivienda del Instituto
de Seguridad y Servicios Sociales de los
Trabajadores del Estado ............................. 19
Imagen 23 Sociedad Hipotecaria Federal ... 19
Imagen 24 Fideicomiso Fondo Nacional de
Habitaciones Populares .............................. 20
Imagen 25 Comisión Nacional de Vivienda. 20
Imagen 26 Arquitecto Le Corbusier, mayor
exponente del Movivimiento modeno en
Arquitectura ................................................ 22
Imagen 27 La ciudad Radiante, Le Corbusier
(tomada de 8º Seminario Urbanismo
Institucional) ............................................... 22
Imagen 28 Plano para una ciudad funcional,
Le Corbusier 1921 (tomada de 8º Seminario
Urbanismo Institucional) ............................ 22
Imagen 29 Conjunto habitacional Pruitt-
Igone (tomada de www.archdaily.mx) ....... 23
Imagen 30 Pasillos interiores ideados por
Yamasaki (tomada de 8º Seminario
Urbanismo Institucional) ............................ 23
Imagen 31 Pasillos interiores en la realidad
(tomada de 8º Seminario Urbanismo
Institucional) ............................................... 23
Imagen 32 Caída del Conjunto habitacional
Pruitt-Igone y del movimiento moderno
(tomada de www.archdaily.mx) ................. 23
Imagen 33 Habitar la vivienda (tomada de
http://projects.archiexpo.es) ..................... 24
Imagen 34 Habitar el espacio común (tomada
de aztrid73.wordpress.com) ....................... 24
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Imagen 35 Habitar el espacio común (tomada
de aztrid73.wordpress.com) ....................... 24
Imagen 36 Proyecto con un sentido de
Cultura y Arraigo por Fernanda Canales
(tomada de fernandacanales.com) ............. 25
Imagen 37 Proyecto con un sentido de
Cultura y Arraigo por Fernanda Canales
(tomada de www.pinterest.com.mx) .......... 25
Imagen 38 Proyecto con un sentido de
Cultura y Arraigo por Fernanda Canales
(tomada de www.archdaily.mx) .................. 25
Imagen 39 Vivienda Progresiva que aumenta
en m2 y en valor de mercado (tomada de
http://obrasweb.mx)................................... 26
Imagen 40 Efecto de gentrificación en Puerto
Madero Argentina ....................................... 26
Imagen 41 Alejandro Aravena, Director
General de ELEMENTAL, Ganador del Premio
Pritzker del 2016 (tomada de
www.nytimes.com) ..................................... 27
Imagen 42 Elemental solo termina la mitad
de cada casa en Villa Verde; los dueños
construyen y pagan la otra mitad cuando
tengan la posibilidad (tomada de
www.nytimes.com) ..................................... 27
Imagen 43 Terminación Quinta Monroy,
vivienda social diseñada por ELEMENTAL
(tomada de www.archdaily.mx) .................. 28
Imagen 44 Diseño participativo Quinta
Monroy (tomada de www.archdaily.mx) .... 28
Imagen 45 Imagen 46 Diseño participativo
Quinta Monroy (tomada de
www.archdaily.mx) ..................................... 28
Imagen 47 Ocupación Quinta Monroy,
vivienda social diseñada por ELEMENTAL
(tomada de www.archdaily.mx) .................. 28
Imagen 48 Vivienda Incremental Adaptada a
Monterrey (tomada de www.archdaily.mx)29
Imagen 49 Vivienda Incremental Adaptada a
Monterrey (tomada de www.archdaily.mx)29
Imagen 50 Vivienda Incremental Adaptada a
Monterrey (tomada de www.archdaily.mx)29
Imagen 51 La torre de agua propuesta de
autoproducción asistida Zooburbia (tomada
de “del territorio al Habitante”) ................. 30
Imagen 52 evaluación de un DUIS (tomada
dewww.cmic.org.mx) .................................. 31
Imagen 53 “Valle de San Pedro” en Tijuana
(tomada de www.inmuebles24.com) ......... 31
Imagen 54 “Valle de San Pedro” en Tijuana
(tomada de www.ruba.com.mx)................. 31
Imagen 55 Proyecto de mejoramiento San
Lorenzo TEN Arquitectos (tomada de
Vivienda Infonavit 2016) ............................. 32
Imagen 56 Proyecto de mejoramiento
Rosendo Salazar bgp arquitectura (tomada
de Vivienda Infonavit 2016) ........................ 32
Imagen 57 Proyecto de Rehabilitación
Puente Moreno Veracruz (tomada de
Vivienda Infonavit) ...................................... 33
Imagen 58 Proyecto de Rehabilitación
Rinconada Los Ángeles Hidalgo (tomada de
Vivienda Infonavit) ...................................... 33
Imagen 59 Proyecto de Rehabilitación
Polígono 108 Yucatán (tomada de Vivienda
Infonavit)..................................................... 33
Imagen 60 Proyecto de Rehabilitación
Unidad Habitacional Los Fresnos Nayarit
(tomada de Vivienda Infonavit) .................. 33
Imagen 61 Proyecto de redensificacion
Colonia Donceles (tomada de vivienda
Infonavit)..................................................... 34
Imagen 62 Proyecto de redensificacion
Colonia Donceles (tomada de vivienda
Infonavit)..................................................... 34
Imagen 63 Calidad y calidez propuesta de
autoproducción asistida Ambrosi-Etchegaray
(tomada de “del territorio al Habitante”) ... 35
Imagen 64 Calidad y calidez propuesta de
autoproducción asistida Ambrosi-Etchegaray
(tomada de “del territorio al Habitante”)... 35
Imagen 65 Calidad y calidez propuesta de
autoproducción asistida Ambrosi-Etchegaray
(tomada de “del territorio al Habitante”) ... 35
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Imagen 66 Impacto social, económico y
ambiental propuesta de autoproducción
asistida Frida Escobedo (tomada de “del
territorio al Habitante”) .............................. 36
Imagen 67 Impacto social, económico y
ambiental propuesta de autoproducción
asistida Frida Escobedo (tomada de “del
territorio al Habitante”) .............................. 36
Imagen 68 Impacto social, económico y
ambiental propuesta de autoproducción
asistida Frida Escobedo (tomada de “del
territorio al Habitante”) .............................. 36
Imagen 69 casa - pórtico propuesta de
autoproducción asistida Rozana Montiel
(tomada de “del territorio al Habitante”) ... 36
Imagen 70 casa - pórtico propuesta de
autoproducción asistida Rozana Montiel
(tomada de “del territorio al Habitante”) ... 36
Imagen 71 casa - pórtico propuesta de
autoproducción asistida Rozana Montiel
(tomada de “del territorio al Habitante”) ... 36

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