TUGAS HUKUM LINGKUNGAN

HAK ATAS TANAH DAN HAK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN

Dosen Pengampu

Iffa Hafizah SH.M.Hum

Oleh:

M. Asyrof Ash Shourafi (201710110311434)

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG
2019
Apabila melihat ketentuan Pasal 16 Pasal 53 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
(UUPA), maka macam-macam hak atas tanah dikelompokkan menjadi 3 (tiga), yaitu:

1. Hak atas tanah yang bersifat tetap, yaitu hak-hak atas tanah yang akan tetap
ada selama UUPA masih berlaku. Macam-macam hak atas tanah yang masuk
dalam kelompok ini yaitu Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan,
Hak Pakai, Hak Sewa untuk Bangunan, Hak Membuka Tanah, dan Hak
Memungut Hasil Hutan.
2. Hak atas tanah yang akan ditetapkan dengan undang-undang, maksudnya
adalah hak atas tanah yang akan lahir kemudian, yang akan ditetapkan dengan
undang-undang. Hak atas tanah yang disebutkan dalam Pasal 16 jo. Pasal 53
UUPA tidak bersifat limitatif, artinya, di samping hak-hak atas tanah yang
disebutkan dalam UUPA, kelak masih dimungkinkan lahirnya hak atas tanah
baru yang diatur secara khusus dengan undang-undang.
3. Hak atas tanah yang bersifat sementara, yaitu Hak atas tanah yang sifatnya
sementara, dalam waktu singkat diusahakan akan dihapus sebab mengandung
sifat-sifat pemerasan, feodal, dan yang tidak sesuai dengan jiwa atau asas-asas
UUPA. Macam-macam hak atas tanah yang bersifat sementara ini adalah Hak
Gadai (Gadai Tanah), Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi Hasil), Hak
Menumpang, dan Hak Sewa Tanah Pertanian.

Apabila melihat dari asal tanahnya, maka hak atas tanah dapat dibedakan menjadi 2
(dua), yaitu:

1. Hak atas tanah yang bersifat primer, yaitu hak atas tanah yang berasal dari
tanah negara. Macam-macam hak atas tanah yang masuk dalam kelompok ini
adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara,
Hak Pakai atas Tanah Negara.
2. Hak atas tanah yang bersifat sekunder, yaitu hak atas tanah yang berasal
dari tanah hak pihak lain. Macam-macam hak atas tanah yang termasuk dalam
kelompok yang bersifat sekunder yaitu Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak
Milik, Hak Pakai atas Tanah Hak Pengelolaan, Hak pakai atas Tanah Hak
Milik, Hak Sewa untuk Bangunan, Hak Gadai (Gadai Tanah), Hak Usaha Bagi
Hasil (Perjanjian Bagi Hasil), Hak Menumpang, dan Hak Sewa Tanah
Pertanian.

Subyek Hak Atas Tanah:

a) Orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain (WNI
maupun WNA)
b) Tiap WNI baik laki-laki maupun perempuan mempunyai kesempatan sama
untuk memperoleh hak atas tanah serta mendapatkan manfaat dan hasilnya
(Ps.9 ayat)
c) Badan-badan hukum (Indonesia maupun Asing)

Ciri-ciri Hak:
1. Hak Milik
2. Hak Guna Usaha
3. Hak Pakai
4. Hak Sewa
5. Hak Membuka Tanah
6. Hak Memungut Hasil Hutan
Hak Milik
 Hak milik adalah hak turun-
temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah
 Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
 Hanya warganegara Indonesia dapat mempunyai hak milik.
 Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak
milik dan syarat-syaratnya (bank Negara, perkumpulan koperasi pertanian,
badan keagamaan dan badan social)
 Terjadinya hak milik, karena hukum adat dan Penetapan Pemerintah, serta
karena ketentuan undang-undang
 Hak milik, setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain,
harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud
merupakan pembuktian yang kuat.

Hak Guna Usaha

 Adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara,
guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan dengan jangka waktu 35
tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun.
Sesudah jangka waktu dan perpanjangannya berakhir ke pemegang hak dapat
diberikan pembaharuan Hak Guna Usaha di atas tanah yang sama.
 Diberikan paling sedikit luasnya 5 hektar, jika lebih dari 25 hektar harus
dikelola dengan investasi modal yang layak dnegan teknik perusahaan yang
baik sesuai dengan perkembangan zaman.
 Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
 Hak Guna Usaha dapat dipunyai warga negara Indonesia, dan Badan Hukum
yang didirikan berdasarkan Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
 Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha adalah Tanah Negara
 Hak Guna Usaha terjadi karena penetapan Pemerintah
 Hak Guna Usaha setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak
lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud
merupakan pembuktian yang kuat
 Hak Guna Usaha dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak
Tanggungan

Hak Guna Bangunan

 Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-
bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, yang dapat berupa tanah
Negara, tanah hak pengelolaan, tanah hak milik orang lain dengan jangka
waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun.
Setelah berakhir jangka waktu dan perpanjangannya dapat diberikan
pembaharuan baru Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama.
 Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
 Hak Guna Bangunan dapat dipunyai warga negara Indonesia, dan Badan
Hukum yang didirikan berdasarkan Hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia
 Hak Guna Bangunan terjadi karena penetapan Pemerintah
 Hak Guna Bangunan setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan
hak lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran
dimaksud merupakan pembuktian yang kuat
 Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak
Tanggungan
Hak Pakai
 Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari
tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang
memberi wewenang dan
kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat y
ang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik
tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-
menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang
 Hak pakai dapat diberikan:
1. Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan
untuk keperluan yang tertentu;
2. Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa
apapun.
3. Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat
yang mengandung unsur-unsur pemerasan.
 Yang dapat mempunyai hak pakai ialah:
1. Warga negara Indonesia
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
 Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara maka hak
pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin penjabat yang
berwenang.
 Hak pakai atas tanah milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain jika hal itu
dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan.

Hak Sewa
 Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia
berhak
mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan
membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.
 Pembayaran uang sewa dapat dilakukan:
1. Satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu;
2. Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.
3. Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak bo
leh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.
 Yang dapat menjadi pemegang hak sewa ialah:
1. Warganegara Indonesia;
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia;
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Hak Membuka Tanah Dan Memungut Hasil Hutan

 Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat dipunyai oleh
warganegara Indonesia dan diatur dengan Peraturan Pemerintah.
 Dengan mempergunakan hak memungut hasil hutan secara sah tidak dengan
sendirinya diperoleh hak milik atas tanah itu.
Luas dari Hak:

Hak Milik
 pemberian hak milik untuk orang perseorangan atas tanah pertanian yang luasnya
tidak lebih dari 50.000 m2 (lima puluh ribu meter persegi);
 pemberian hak milik untuk orang perseorangan atas tanah non pertanian yang
luasnya tidak lebih dari 3.000 m2 (tiga ribu meter persegi);
 pemberian hak milik untuk badan hukum keagamaan dan sosial yang telah
ditetapkan berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang
Penunjukkan Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik atas
Tanah, terhadap tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 50.000
m2 (lima puluh ribu meter persegi);
 pemberian hak milik atas tanah dalam rangka pelaksanaan program:
1. transmigrasi;
2. redistribusi tanah;
3. konsolidasi tanah;
4. program yang dibiayai oleh Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara
(“APBN”) dan/atau Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (“APBD”);
dan
5. pendaftaran tanah yang bersifat strategis dan massal.

Hak Guna Bangunan

1. pemberian hak guna bangunan untuk orang perseorangan atas tanah yang
luasnya tidak lebih dari 3.000 m2 (tiga ribu meter persegi);
2. pemberian hak guna bangunan untuk badan hukum atas tanah yang luasnya
tidak lebih dari 20.000 m2 (dua puluh ribu meter persegi); dan
3. pemberian hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan.

Hak Pakai
1. pemberian hak pakai untuk orang perseorangan atas tanah pertanian yang luasnya
tidak lebih dari 50.000 m2 (lima puluh ribu meter persegi);
2. pemberian hak pakai untuk orang perseorangan atas tanah non pertanian yang
luasnya tidak lebih dari 3.000 m2 (tiga ribu meter persegi);
3. pemberian hak pakai untuk badan hukum swasta, Badan Usaha Milik Negara
(“BUMN”)/Badan Usaha Milik Daerah (“BUMD”) atas tanah non pertanian yang
luasnya tidak lebih dari 20.000 m2 (dua puluh ribu meter persegi);
4. pemberian hak pakai atas tanah hak pengelolaan; dan
5. pemberian hak pakai aset pemerintah pusat dan pemerintah daerah.

Hak Guna Bangunan

Hak guna usaha atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 2.000.000 m2 (dua juta meter
persegi).

Terjadinya Hak Atas Tanah

a) Menurut hukum adat: tanah tumbuh atau pembukaan tanah (hak
membuka à hak pakai àhak milik)
b) Ketentuan UU: Ketentuan konversi.
c) Penetapan Pemerintah: melalui proses permohonan. 1. Permohonan tertulis; 2.
Pemeriksaan tanah dan pemohon; 3. Pemberian SK Pemberian Hak;
4.Memenuhi semua kewajiban yang tertuang dalam SK; 5. Mendaftarkan Hak;
6. Keluar Sertifikat.
Jangka waktu hak pakai atas tanah hak milik adalah 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang.
Akan tetapi dengan kesepakatan antar pemegang Hak Pakai dengan pemegang Hak Milik,
Hak Pakai atas tanah Hak Milik dapat diperbarui dengan pemberian Hak Pakai baru
dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut wajib
didaftarkan.

Hapusnya Hak Atas Tanah

1. Jangka waktu yang berakhir
2. Dibatalkan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat yang
tidak dipenuhi
3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegan haknya sebelum jangka waktunya
berakhir
4. Dicabut untuk kepentingan umum
5. Diterlantarkan
6. Tanahnya musnah
7. Beralih ke warganegara asing (khusus Hak Milik) atau badan hukum asing
(khusus HGU dan HGB)

Rumah Susun

1. Pengertian : Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat dalam suatu

lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara
fungsional. Baik dalam arah horizontal maupun dan dapat dimiliki serta digunakan
secara terpisah

2. Subyek hak :
A. Manusia : menurtu hukum seluruh manusia sudah memiliki hak sejak dia
lahir maupun dalam kandungan ataupun lahir batin

B. Badan Hukum : suatu badan yang terdiri dari kumpulan oaring yag di beri
status sehingga mempunyai hak.

3. Ciri-ciri hak milik :

A. dapat diwakilkan
B. Dapat dialihkan dengan dijual
C. Dapat dijadikan jaminan utama dengan dibebani hipotik
D. Merupakan HAT ( hak atas tanah) yang kuat
E. Merupakan hak turun-temurun dan dapat beralih.

4. Cara terjadinya :
- menurut hukum adat ( tanah tumbuh atau pembukaan tanah )
- Ketentuan UU : ketentuan konfersi
- Penetapan pemerintah melalui proses permohonan
1. permohonan tertulis
2. pemberian SK
3. pemeriksaan tanah
4. memenuhi semua kewajiban
5. mendaftarkan hak
6. belum sertifikat
5. Jangka waktu :
 HGU : jangka waktu maksimal 25 tahun, perusahaan maksimal 35 tahun,
dapat diperpanjang maksimal 25 tahun.
 HGB : Jangka waktu maksimal 35 tahun, dapat diperpanjang maksimal
20 tahun
 HP : jangka waktu tertentu atau selama tanah itu digunakan.
6. Hapusnya hak : diatur dalam pasal 27 UU nomor 5 tahun 1960 UUPA
1. Tanahnya jatuh pada negara :
- pencabutan hak.
- penyerahan dari pemilik
- (karena ditelantarkan )
2. Dan bisa juga tanahnya musnah
7. Luas lahan :
Pasal 633 ayat (1) huruf c:

- Lahan PSL sangat padat paling kurang 3.000 m2 (tiga ribu meter persegi)
- PSL padat paling kurang 5.000 m2 (lima ribu meter persegi)
- PSL* kurang padat paling kurang 10.000 m2 (sepuluh ribu meter persegi)
- PSL tidak padat paling kurang 15.000 m2 (lima belas ribu meter persegi).

Adapun PSL (Pola Sifat Lingkungan) adalah pengelompokan lokasi lingkungan yang
sama sedemikian rupa sehingga membentuk suatu pola sesuai dengan rencana kota.