PODER JUDICIAL DEL ESTADO

SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTICIA

CUARTA SALA

SENTENCIAS QUE CAUSARON ESTADO

NÚMERO DE TOCA FECHA EN QUE SE DICTÓ LA SENTENCIA

390-2016 31 treinta y uno de marzo de 2017 dos mil diecisiete.

San Luis Potosí, S.L.P., 31 treinta y uno de marzo de 2017 dos mil diecisiete.
Visto para resolver el toca número 390-2016, relativo al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada
ELIMINADO, en contra de la sentencia de fecha 09 nueve de marzo de 2016 dos mil dieciséis, dictada por el Juez Sexto
del Ramo Civil de esta Capital, dentro del expediente número 1677/2015, relativo al Juicio Extraordinario Civil por
Desocupación, promovido por ELIMINADO, en contra del citado demandado.
R E S U L T A N D O
PRIMERO.- La sentencia apelada, en sus puntos resolutivos textualmente dice: “PRIMERO.- Este Juzgado
fue competente para conocer de este Juicio. SEGUNDO.- La vía de Tramitación Especial propuesta por el actor fue la
correcta. TERCERO.- El actor compareció con personalidad en este asunto. CUARTO.- El actor ELIMINADO , por su
propio derecho, acreditó su acción de Terminación de Contrato de Arrendamiento que ejercitó, que trae como
consecuencia la desocupación y entrega material y jurídica del inmueble arrendado; y el demandado ELIMINADO en su
calidad de arrendatario, no justificó sus excepciones y defensas. QUINTO.- Se declara que operó la Terminación del
Contrato de Arrendamiento conforme a lo previsto por el artículo 2308 del Código Civil del Estado, que fija el plazo para
tal efecto, celebrado entre la señora ELIMINADO como arrendadora, el señor ELIMINADO en su calidad de
arrendatario, con fecha 1° primero de Enero de 1991 mil novecientos noventa y uno, respecto del inmueble materia de la
litis, consistente en local ubicado en la AVENIDA ELIMINADO DE ESTA CIUDAD; de igual manera, se acredita el
derecho del señor ELIMINADO , como propietario del inmueble motivo del contrato de arrendamiento, por lo que tiene
derecho a ejercitar las acciones que nacen del contrato de mérito. SEXTO.- Se condena al demandado ELIMINADO en
su calidad de arrendatario, a la desocupación y entrega material y jurídica al actor ELIMINADO, del inmueble materia de
la litis, consistente en local ubicado en la AVENIDA ELIMINADO DE ESTA CIUDAD. SÉPTIMO.- Se condena al
demandado, al pago de las pensiones rentísticas que se hayan vencido a partir de la correspondiente al mes de
Noviembre de 2015 dos mil quince, mes siguiente a la fecha en que fue presentada la demanda ante la Oficialía de
Partes a los Juzgados Civiles y Familiares del Poder Judicial del Estado, el 30 de Octubre del año en curso, al haberse
convenido en las cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, que la renta sería pagada por meses adelantados, hasta
la total desocupación del inmueble, a razón de $3,750.00 (TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA PESOS 00/100 M.N)
anteriormente por $375,00.00 (TRECIENTOS SETENTA Y CINCO MIL ANTIGUOS PESOS), conforme a lo estipulado en
la cláusula tercera del contrato de mérito, previa liquidación que en ejecución de sentencia se efectúe.- Lo anterior, por
los motivos expuestos en la parte final del considerando cuarto de esta sentencia. OCTAVO.- Se absuelve al demandado
del pago de los daños y prejuicios que peticiona en el inciso C), del capítulo de prestaciones de su escrito de demanda,
toda vez que no ofreció y desahogó prueba idónea tendiente a acreditar tales peticiones. NOVENO.- Se absuelve al
demandado del pago del interés que peticiona el actor en el inciso E), del capítulo de prestaciones de su escrito de
demanda, toda vez que tal prestación no se encuentra estipulada en el contrato de arrendamiento base de la acción.
DÉCIMO.- Se condena al demandado, por la exhibición de los recibos debidamente pagados, correspondientes a los
servicios de Energía Eléctrica y Agua Potable que se encuentren contratados en el Inmueble arrendado, a la fecha en
que desocupe el mismo, o bien por el pago de las cantidades que lleguen a adeudar por estos conceptos. DÉCIMO
PRIMERO.- Se condena al demandado, al pago de costas y gastos originados con la tramitación del presente asunto,
previa su regulación. DÉCIMO SEGUNDO.- Se concede al demandado, el término improrrogable de 5 cinco días,
contados a partir de la fecha en que esta resolución cause ejecutoria, para que e cabal cumplimiento a la sentencia, esto
es, para que el arrendatario desocupe y entregue el inmueble arrendado y, para que haga el pago de las demás
prestaciones a que salió condenado.- Lo anterior, por los motivos expuestos en la parte final del considerando cuarto de
esta sentencia. DÉCIMO TERCERO.- Se les hace saber a las partes que una vez concluido el presente asunto por
cualquier razón, se procederá a la depuración o destrucción del expediente, según corresponda, incluyendo las pruebas y
documentos originales personales o de interés para alguna de las partes. Por ende, deberá solicitarse la devolución de
sus documentos, pruebas y muestras, que hayan aportado al juicio, dentro de los 30 treinta días naturales contados a
partir de la notificación del auto que pone fin al procedimiento, apercibido que de no realizarse se procederá a su
procedimiento, apercibido que de no realizarse se procederá a su destrucción. Debiendo existir constancia de notificación
a los interesados, de que él o los documentos se encuentran a su disposición. DÉCIMO CUARTO.- NOTIFÍQUESE
PERSONALMENTE.”.

SEGUNDO.- Inconforme con la sentencia cuyos puntos resolutivos han quedado transcritos, el demandado
ELIMINADO interpuso recurso de apelación, el cual fue admitido en efecto devolutivo por el juzgado de origen, y el que
por razón de turno tocó conocer a esta Cuarta Sala. Por acuerdo de fecha 02 dos de junio de 2016 dos mil dieciséis, se
confirmó la calificación de grado hecha por el A quo y se ordenó poner los autos a la vista del apelante por el término de 3
tres días para los fines a que se refieren los artículos 959 y 962 del Código de Procedimientos Civiles del Estado.
Mediante proveído de 10 diez de junio de 2016 dos mil dieciséis, se tuvo al apelante por presentando escrito de expresión
de agravios y se ordenó correr traslado a su contraria parte para que dentro del término de 3 tres días produjere su
contestación. Por auto de fecha 22 veintidós de junio de 2016 dos mil dieciséis, se tiene a la parte apelada por
contestando los agravios dentro del término legal que se le concedió para hacerlo, con apoyo en el artículo 959 del
Código de Procedimientos Civiles, se fijó fecha y hora para la audiencia; llevándose a cabo el 08 ocho de marzo de 2017
dos mil diecisiete, a las 9:30 nueve horas con treinta minutos, en la que ante la presencia de los Magistrados
ELIMINADO , ELIMINADO y ELIMINADO para que tuviese verificativo la audiencia de informe en estrados, en la que a
la misma no compareció ninguna de las partes; asimismo, la Secretaria de Acuerdos hizo una relación del estado en que
se encontraban los autos y dio cuenta que fue presentado el escrito de expresión de agravios por la parte apelante y la
parte apelada, citándose para resolver el presente negocio; posteriormente, se turnaron los autos a la Magistrada
ponente para la elaboración del proyecto de resolución; y,

C O N S I D E R A N D O
PRIMERO.- Los agravios expresados por el demandado y apelante ELIMINADO, textualmente dicen:
“PRIMER AGRAVIO FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA EN LA PARTE ACTORA. 1.-El fallo materia del presente
recurso de apelación en principio me causa agravio al no haber ponderado adecuadamente mi excepción de falta de
legitimación activa en la parte actora, ya que para desestimarla expuso literalmente “…por lo que hace a la excepción de
falta de legitimación en el actor, que hace valer al demandado, en el argumento de que el actor no es titular del derecho
que reclama; al respecto el juzgador considera improcedente la excepción de que se trata, toda vez que el actor demostró
tener legitimación activa en el proceso, al haber comparecido por sus propios derechos, y en la causa, al ser el titular del
derecho que resulta del contrato ubicado en la Avenida ELIMINADO número ELIMINADO de esta Ciudad, al habérselo
adjudicado mediante juicio sucesorio intestamentario a bienes de la señora ELIMINADO , como lo justificó con las copias
certificadas de los autos del expediente número 1565/2013 que se siguió ante el Juzgado Cuarto del Ramo Familiar,
relativo a el juicio sucesorio intestamentario a bienes de la de cuius, en donde se declaro único y universal heredero a
ELIMINADO , documento que precisamente fue valorado en el cuerpo del presente considerando…” Razonamiento el
anterior, con el cual, no estoy conforme en manera alguna, conforme lo paso a desglosar. 2.- En principio, la falta de
legitimación activa de la cual me duelo, fue incorrectamente estudiada por él A Quo, ya que proviene precisamente de
que el apelado se adjudico el inmueble ubicado en Avenida ELIMINADO No. ELIMINADO de esta Ciudad y comparece
al juicio de desocupación como adjudicatario de tal propiedad promoviendo por su propio derecho, mas sin embargo, el
bien arrendado se ubica en Avenida ELIMINADO No. ELIMINADO Letra “ELIMINADO”, de esta Ciudad, de donde se
desprende diferente ubicación de la finca de la cual se dice propietario y el inmueble motivo de este juicio, de lo anterior,
deriva su falta de legitimación de comparecer reclamando un inmueble del que no justifica ser titular de su propiedad,
máxime que jamás justificó mediante los medios de convicción correspondientes que el inmueble materia de su acción
forme parte de que le fue adjudicado. 3.- Luego, de la demanda del Sr. ELIMINADO se puede advertir que promueve
Juicio Extraordinario Civil por desocupación en mi contra por terminación de contrato de arrendamiento respecto del
inmueble ubicado en Avenida ELIMINADO No. ELIMINADO, de esta Ciudad, exigiéndome el pago de las siguientes
prestaciones: A).- La desocupación y entrega del local ubicado en Avenida ELIMINADO de esta Ciudad el contrato que
se anexa como base de mi acción a fojas ( ), con todas sus accesiones e instalaciones que por estar incorporada al
inmueble forman parte del mismo. B).- El pago de las mensualidades que van del correspondiente al mes de que
debieron pagarse también por adelantado, y que dan un total de tres $21,000.00 (VEINTIUN MIL PESOS 00/100M.N).
C).- El pago de los daños y prejuicios que se me hayan ocasionado y que se me ocasionen en el futuro con motivo de la
mora en la desocupación del inmueble arrendado. D).- El pago de las mensualidades rentísticas que se venzan en el
futuro hasta la total desocupación del inmueble y sus accesiones y la entrega del mismo. E).- El pago de los intereses
que se causen por la mora en el pago de las mensualidades omitidas. F).- El pago de los adeudos que existan a la fecha
de la desocupación, por concepto de agua y fuerza eléctrica consumidos por el inquilino, con la Comisión Federal de
Electricidad y la Junta Municipal de Agua en INTERAPAS. G). - El pago de los gastos y costas que el presente juicio
origine. El apelado a efecto de justificar la legitimación con la que compareció a reclamarme la desocupación adjuntó a su
demanda una Diligencias de notificación por terminación de contrato de arrendamiento promovidas en la Vía de
Tramitación Especial ante el Juzgado Tercero el Ramo Civil, Exp. No. 714/215(sic), Diligencias en donde aparece en
copia certificada un contrato de arrendamiento celebrado con fecha 1° de enero de 1991 mil novecientos noventa y uno
entre la Sra. ELIMINADO como arrendadora y ELIMINADO como arrendatario, por la duración de 06 seis meses,
manifestando en su demanda de jurisdicción voluntaria que su difunta madres ELIMINADO realizó el mencionado
contrato de arrendamiento con el suscrito, que dicho contrato venció en el mese de junio de 1991 mil novecientos
noventa y uno, que por ende, se tornó por tiempo indeterminado, que ahora es el propietario del inmueble ya que
promovió juicio sucesorio intestamentario donde el fue adjudicado el bien raíz materia del contrato de arrendamiento, de
donde supuestamente dice le resulta legitimación para comparecer a demandarme la desocupación. 4.- Importante es
destacar, que la llamada legitimación activa debe entenderse como la potestad legal para acudir al órgano jurisdiccional
con la petición de que se inicie la tramitación del juicio o de una instancia, a esta legitimación se le conoce con el nombre
de ad procesum y se produce cuando el derecho que se cuestionará en el juicio es ejercitado en el proceso por quien
tiene aptitud para hacer valer, a diferencia de legitimación ad causam que implica tener la titularidad de ese derecho
cuestionado, la cual, se debe de estudiar por el Juzgador aún de oficio por constituir un presupuesto procesal necesario
para el ejercicio de la acción. Así mismo, es relevante citar lo establecido por el artículo 2233 del Código Civil vigente en
el Estado que textualmente reza: “Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se verificare
la transmisión de la propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. Respecto al
pago de las rentas, el arrendatario tendrá obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato,
desde la fecha en que se le notifique judicial o extrajudicialmente ante notario o ante testigos haberse otorgado el
correspondiente título de propiedad, aun cuando alegue haber pagado al primer propietario; a no ser que el adelanto de
rentas aparezca expresamente estipulado en el mismo contrato de arrendamiento.”. 5.- Bajo esa tesitura, tenemos que el
apelado incumple en mi prejuicio con lo establecido por el ordinario 2238 de la Ley Sustantiva Civil en vigencia, dado que
de autos se aprecia que con el fallecimiento de la arrendadora Sra. ELIMINADO se verificó la transición de la propiedad
del inmueble a su favor como único y universal heredero, ya que del sumario se observa que le fue adjudicada la finca
ubicada en Avenida ELIMINADO , de esta Ciudad, por ende, se encuentra en la hipótesis contenida en el aludido
precepto legal al haberse trasmitido la propiedad en su persona, sin importar la forma en la que fue trasmitido, ya que al
efecto, el dispositivo legal en comento, estatuye que “por cualquier motivo se verificare la transmisión de la propiedad del
predio arrendado”, consecuentemente, obligado estaba a notificarle su calidad de nuevo propietario, ya sea judicial o
extrajudicialmente ante notario o ante dos testigos el haberse otorgado el correspondiente título de propiedad, exigencia
legal que hasta ahora ha incumplido, conforme lo paso a detallar. Si bien es cierto, que mi colitigante al promover su
demanda, acompaño a la misma copias certificadas de algunas actuaciones existentes dentro del Juicio Sucesorio
Intestamentario a bienes de la Sra. ELIMINADO, promovido en el Juzgado Cuarto de la Familiar, bajo el Expediente No.
1565/2013, donde se aprecia que fue listado como único bien inmueble que conforma el acervo hereditario el ubicado en
Avenida ELIMINADO , de esta Ciudad, inclusive, agrega el Titulo de Propiedad donde aparece como dueña la autora de
la sucesión, y que finalmente, por auto de fecha 23 veintitrés de febrero del año 2015 dos mil quince le fue adjudicado a
mi contrincante. De lo citado precedentemente, se advierte que hubo una transmisión de la propiedad a favor del apelado,
por consecuencia, tenía la ineludible obligación de notificarme dicha circunstancia en los términos previstos por el artículo
2238 del Código Civil vigente para el Estado, a efecto de respetar mis garantías de audiencia, legalidad y seguridad
jurídica, sin embargo, ello no fue así, ya que si bien, fueron promovidas por su parte Diligencias en la Vía de Jurisdicción
Voluntaria tramitadas en el Juzgado Tercero del Ramo Civil, expediente No. 741/2015, las mismas, fueron desahogadas
con el propósito de darme a conocer como arrendatario que fui, su decisión de dar por terminado el contrato de
arrendamiento que inicialmente se celebró con la Sra. ELIMINADO respecto del inmueble localizado en Avenida
ELIMINADO , de esta Ciudad, procedimiento de Jurisdicción Voluntaria radicado por acuerdo datado el 19 diecinueve de
mayo del año próximo pasado, donde se ordena en los términos del arábigo 2308 de la Ley Sustantiva Civil que se me
notifique la decisión del supuesto arrendador su voluntad de dar por concluido el contrato de arrendamiento, (mas nada
dice respecto de la notificación del cambio de propietario), lo cual, ocurrirá cuando haya trascurrido el término de 02 dos
meses contados a partir de la notificación ordenada, auto admisorio que fue comunicado con fecha 05 cinco de junio del
año 2015 dos mil quince a través de una persona ajena a mi persona (lo cual combato en tema por aparte), diligencia
mediante la cual, única y exclusivamente se notifica al supuesto arrendatario la voluntad del arrendador de dar por
terminado el mencionado contrato de arrendamiento, pero lo más relevante, y lo que nos interesa, estriba en que en tales
diligencias de jurisdicción voluntaria jamás me fue notificado la transmisión de la propiedad a favor del Sr. ELIMINADO y
como tal lo ordena el numeral 2238 de la Ley en comento, es decir, considero que las Diligencias autorizadas por el
artículo2308 del Código Civil, carecen de valor legal alguno, al no cumplir con su cometido, ya que mediante las mismas,
no me comunicaron la transmisión de la propiedad a favor del mencionado adjudicatario, por lo que no se encuadró la
justificación legal para la existencia de una subrogación ipso jure de mi persona hacia el adquiriente del inmueble
respecto de los términos y condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento, por consiguiente, al existir una omisión
legal en cuanto a la comunicación a mi persona por el cambio de dueño del inmueble supuestamente arrendado, ello
origina que el actual propietario carezca de legitimación para demandarme la desocupación de la finca, dado que la
titularidad del derecho derivado de la relación contractual primigenia no se me notificó como lo marca la ley, por ende,
carece de interés jurídico para exigir la desocupación que nos ocupa, por así disponerlo el ordinario 1° primero de la Ley
Adjetiva Civil en Vigo, ya que se trata de un presupuesto procesal necesario para el ejercicio de la acción, el cual, esta
Autoridad de alzada está obligada a estudiar sin importar que se haya o no hecho valer ante el Juez inferior la excepción
que nos ocupa, dado que, previo al estudio de la acción ejercida, es pertinente analizar de fondo la legitimación de la
parte accionante, al tratarse de una condición necesaria para que pueda producirse sentencia valida y eficaz. 6.-
Continuando con el tema que nos ocupa, para que las mencionadas Diligencias que establece el artículo 2308 del Código
Civil en vigencia pudiesen surtir los efectos legales deseados, era menester también justificar la similitud entre el bien raíz
que le fue adjudicado al apelado (Avenida ELIMINADO , de esta Ciudad) a que se refieren las copias e la sucesión ab
intestato que adjuntó a su demanda, con el bien inmueble cuya desocupación se pide en el juicio de donde proviene el
presente medio de impugnación (Avenida ELIMINADO ), y más aun, que el bien arrendado se encontrase formando
parte del bien adjudicado por ser mayor extensión, lo que evidentemente no se justifico, ya que pareciere que se trata de
distintos inmuebles, de tal forma, que si supuestamente me comunicaron su decisión de dar por terminado el contrato de
arrendamiento del bien raíz marcado con el No. ELIMINADO , sin embargo, jamás acredita ser el propietario de tal
inmueble, dado que el que se le adjudicó está marcado con otra nomenclatura, por ende, tales Diligencias carecen de
valor legal para cumplir con su cometido, circunstancias que evidentemente omitió estudiar el Juez de los autos, es decir,
se advierte que el bien mencionado en las Diligencias, no tiene identidad con el que menciona en el juicio sucesorio, por
consecución, no existe semejanza entre uno y bien raíz, dado que, aunque se ubican sobre la misma avenida, a la finca
que se reclama en este juicio le corresponden un número diverso al que le fue adjudicado, lo que necesariamente implica
una falta de identidad entre ambas propiedades, o sea, por su planteamiento en la demanda, evidentemente se trata de
diversas fincas, lo que corrobora la falta de notificación del cambio de propietario al suscrito, ello provoca que a la fecha
no se ha cumplido con lo establecido por el numeral 2238 del Código Civil para el Estado, máxime que tampoco se me ha
notificado antes dos testigos o a través de fedatario público el haberse otorgado el correspondiente título de propiedad a
favor de la parte apelada. Por lo anterior, al no existir una notificación omisa e irregular que no cumple su cometido, y en
atención a ello, se me deja en estado de indefensión, lo que deriva en que el demandante carece de legitimación para
reclamarme la desocupación del inmueble multicitado, lo que se demuestra fehacientemente con las copias certificadas
de las Diligencias mencionadas donde aparecen diversas constancias del intestado mediante el cual adquirió el inmueble
mi contrincante, prueba esta última que surte efectos legales en su contra conforme a los establecido por el numeral 395
del Código de Procedimientos Civiles en vigor, más aún, la mencionada excepción relativa a la falta de legitimación del
actor, se comprueba a su vez, con el respectivo contrato de arrendamiento y las copias certificadas de la aludida
sucesión. 7.- Así entonces, es oportuno reiterar, en cuanto a la acción que se reclama por la terminación de contrato de
arrendamiento, que para su éxito, es menester acreditar que la parte actora tiene el carácter de arrendador el inmueble
en conflicto, al habérselo adjudicado, y de no demostrarse, como lo es el caso que nos ocupa, al omitir la comunicación
legal de ser el nuevo propietario del inmueble, entonces, no se acredita la existencia de una subrogación de mi persona
hacia el adquiriente del inmueble respecto de los términos y condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento, lo
que provoca la inexistencia de una legitimación activa para poder demandarme con tal personalidad, al carecer de la
calidad de arrendador el Sr. ELIMINADO, condición necesaria para la procedencia de la acción materia de litigio que se
deduce, es por lo que, al actualizarse tal excepción, por ende, resulta improcedente la acción, siendo por consiguiente
innecesario el estudio de fondo de las diversas cuestiones planteadas durante la secuela del procedimiento. Por tanto,
ante la falta de un presupuesto procesal fundamental para el ejercicio de la acción, particularmente el hecho relativo a
que el apelado está obligada a probar la titularidad del derecho cuestionado, en este caso el carácter de arrendador el
inmueble, ello provoca que no se acredite la legitimación en las partes, por lo tanto, imposible efectuar un
pronunciamiento de derecho, por consiguiente, deviene improcedente su acción al no demostrarse el vínculo jurídico
indispensable para el ejercicio de la misma, pues constituye la causa eficiente de pedir, ya que en el ejercicio de la acción
supone necesariamente la existencia de un derecho, al ser de orden público el cumplimiento de los requisitos exigidos
para su ejercicio, por ello, no justifica la legitimación ni de la actora, ni del suscrito para intervenir como partes en este
juicio, ya que la legitimación consiste en la situación en la que se encuentra una persona con respecto a determinado
acto o situación jurídica, para el efecto de poder ejecutar legalmente o de intervenir es ésta, o sea, es la facultad de poder
actuar como parte en el proceso, que constituye la idoneidad para actuar en el mismo, interferida de la posición que
guarda la persona frente al litigio, presupuestos no justificados en el sumario, dado que una de las condiciones para
acoger la acción, en principio, corresponde a la parte accionante acreditarla demostrando su calidad de titular del derecho
y la calidad de obligado del demandado, lo cual, a su vez, debe de analizarse por el Juzgador de oficio. Sobre ese orden
de ideas, con apoyo en el método deductivo, al valorarse los elementos que conforman la acción dilucidada, resulta
innecesario el estudio de los mismos, al no acreditarse el presupuesto procesal de la acción consistente en la calidad de
arrendador por la omisión de la comunicación de la transmisión de la propiedad, ya sea mediante notificación judicial o
extrajudicialmente ante notario o ante dos testigos haberse otorgado el correspondiente título de propiedad,
desconociendo por ende, quien es el legítimo propietario del inmueble, máxime que tampoco agregó al sumerio el
demandante título de propiedad alguno que lo legitime como nuevo dueño bien raíz, tal y como lo ordena el artículo 2238
de Código Civil vigente, sino que pretende justificar tal carácter con un escueto emitido por el Juez Familiar, según el
cual, le fue adjudicado tal buen(sic) raíz, proveído desde luego insuficiente para acreditar su calidad de dueño del
inmueble, por lo que, al ser tal omisión procesal de orden público, y al omitir su estudio él A Quo, obviamente que
perjudica a la parte demandada, dado que estaba obligo al Juzgador a evitar el estudio del fondo del juicio principal al
atender la multicitada falta de legitimación del actor, por ende, se debe declarar procedente mi argumento defensivo, por
ser precisamente la falta de la misma un presupuesto procesal que se debe de estudiar aún de oficio, y que debido a su
procedencia, imposibilita al Resolutor entrar al estudio del fondo de la acción, pues no se puede condenar, por no
acreditarse dicho presupuesto procesal. De tal manera, que al no justificar el apelado la calidad de contratante directo de
la parte demandada, falta un presupuesto procesal fundamental para el ejercicio de la acción, que no acreditaba la
legitimación, es imposible hacer un pronunciamiento de derecho, lo que implica la falta de legitimación sobre el derecho
sustancial. Agregando que al no celebrar de mi parte contrato de arrendamiento alguno con el Sr. ELIMINADO, no tengo
vínculo jurídico con él, lo que provoca la falta de legitimación, máxime que no se acompañó por el promovente documento
fundatorio de su acción o contrato de arrendamiento que hubiésemos celebrado ambos. Tienen puntual aplicación a las
anteriores consideraciones los siguientes criterios jurisprudenciales: LEGITIMACIÓN, ESTUDIO OFICIOSO DE LA. La
falta de legitimación de alguna de las partes contendientes constituye un elemento o condición de la acción que, como tal,
debe ser examinada aun de oficio por el juzgador. No. Registro: 192,245 Tesis aislada Materia(s): Común Novena Época
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo: XI, Marzo
de 2000 Tesis: XXII.2°.5 K Página: 998 INTERES JURIDICO. EL DERECHO QUE YA SE INVOCA COMO AFECTADO,
ASI COMO LOS ACTOS Y CIRCUNSTANCIAS QUE MOTIVAN ESA AFECTACIÓN, DEBEN EXPRESARSE
CLARAMENTE AL EJERCITAR LA ACCIÓN. Es correcto que el ejercicio de la acción requiere, en todo caso, la
existencia de un derecho legitimadamente tutelado que pretenda defenderse mediante la intervención del órgano
jurisdiccional, y que tal intención debe ser manifestada en el escrito de demanda. En efecto, procesalmente hablando,
resulta indiscutible, a la luz de los diversos cuerpos normativos existentes y de las distintas corrientes de opinión
doctrinales y jurisprudenciales, que el ejercicio de toda acción requiere forzosamente de la existencia de un interés
jurídicamente tutelado en que se apoye. Ahora bien, la prueba de que existe interés jurídico en el actor, sólo es posible
lograrla mediante el acreditamiento de la existencia del derecho que invoca como afecto y la demostración de los actos,
de los hechos o de las circunstancias que afectan a ese derecho. Consecuentemente, como requisito indispensable de la
acción, el interés jurídico se transforma en elemento insustituible que sirve de fundamento y límite a las pretensiones,
pues cada pretensión del actor debe tener como base el interés jurídico que se invoca. Derivado de lo referido, puede
afirmase que la existencia del interés jurídico invocado debe ser acreditada por quien ejercita la acción, pues de lo
contrario no puede justificarse la actividad jurisdiccional, mucho menos, la declaración o sentencia de condena que se
pretende. Por ello afirmarse que tanto el derecho que se afirma que resulta afectado, como los actos o circunstancias que
se afirma que motivan esa afectación, deben darse a conocer claramente, quedar evidentes, en el propio escrito que se
ejercita la acción a efecto de que, en primer término, el órgano jurisdiccional esté en posibilidad de analizar la pretensión
a través del derecho que se invoca y decidir sobre su procedencia, idoneidad y mérito, y, en segundo lugar, que la parte
reo y/o, en su caso, cualquier otro interesado, pueden defenderse adecuadamente en el juicio, conociendo con precisión,
cuáles son los fundamentos en que se apoya la pretensión del actor. SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL
VIGÉSIMO SEGUNDO CIRCUITO. Amparo directo 852/99. Elvira Segovia Pelcastre. 14 de diciembre de 1999.
Unanimidad de votos. Ponente: Jorge Mario Montellano Díaz. Secretario: Vladimiro Ambriz López. 1426 INTERES
JURIDICO, NECECIDAD DE LA EXISTENCIA DEL. De acuerdo con el Código de Procedimientos Civiles, para interponer
una demanda o contradecirla, es necesario tener interés jurídico en la misma, el cual es condición del ejercicio y de la
procedencia de la acción, y sin él no debe actuar el órgano jurisdiccional; su estudio y decisión puede provocarlo la parte
demandada y debe analizarlo de oficio del juzgador; así se desprende de la ley procesal, al estatuir que el demandado
podría denunciar al juez y hacer valer como excepciones requisitos procesales necesarios para que el juicio tenga
existencia jurídica y validez formal, y además todos ellos pueden hacerse valer o mandarse subsanar de oficio por el juez,
sin necesidad de requerimiento de parte, cuando tengan conocimiento de los mismos; la observancia de este precepto es
de orden público Amparo directo 1718/1971. Jorge Coutiño Lemus Julio 1° de 1947. 5 votos. Ponente: Mtro 3ª SALA
Séptima Época, Volumen 67, Cuarta Parte, Pág. 37 Tesis que ha sentado precedente: A. D. 4015/1957. Rosina C. de
Greene. Enero 15 de 1959. 5 votos. Ponente: Mtro. Mariano Ramírez Vázquez. 3ª SALA Sexta Época, Volumen XIX,
Cuarta Parte, Pág 120”. Octava Época Registro: 213990 Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tipo de Tesis:
Aislada Fuente: Semanario Judicial de la Federación Tomo XII, Diciembre de 1993 Materia(s): Civil Página: 831
ARRENDAMIENTO. NOTIFICACION DEL CAMBIO DE PROPIETARIO. Las diligencias de jurisdicción voluntaria para
notificar a la inquilina la voluntada de la arrendadora de dar por terminado el contrato de alquiler en términos del artículo
2331 del Código Civil del Estado de Michoacán, no son aptas para acreditar la notificación de cambio de propietario si no
consta en el acta respectiva que se le hizo saber a la arrendataria que el bien motivo del contrato fue enajenado, el
nombre del nuevo propietario y razón de que a éste, en lo subsecuente, deben entregársele las pensiones. PRIMER
TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO PRIMER CIRCUITO. Amparo directo. 402/93. María Margarita del Consuelo y
otra. 13 de septiembre de 1993. Unanimidad de votos. Ponente: Leonel Valdés Gracía. Secretario: Luis Angel Hernández
Hernández. Época: Novena Época Registro: 179994 Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tipo de Tesis: Aislada
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo XX, Diciembre de 2004 Materia(s): Civil Tesis: 1.9º.C.127
C Página: 1290. ARRENDAMIENTO. NOTIFICACIÓN AL INQUILINO EN CASO DE CAMBIO DE PROPIETARIO DEL
INMUEBLE (INTERPRETACIÓN DEL ARTICULO 2409 DEL CODIGO CIVIL PARA EL DISTRICO FEDERAL). Conforme
a la interpretación literal del artículo 2409 del Código Civil para el Distrito Federal, el nuevo propietario de un inmueble
arrendado debe notificar al arrendatario que ya se le otorgó el título traslativo de dominio, sin embargo, de la redacción
del referido artículo se advierte que en ese caso opera la subrogación ipso iure del nuevo adquiriente, en los derechos
que como arrendador tenía el anterior propietario, pues expresamente establece que si se verificare la transmisión de la
propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato; es claro entonces, de acuerdo
con tal precepto legal, que por la transmisión de la propiedad la relación de arrendamiento queda establecida entre el
nuevo propietario y el inquilino, es decir, esa subrogación se produce por virtud del acto traslativo de dominio, sin
embargo, para que el nuevo titular pueda hacer efectivo su derecho al pago de la renta, debe notificar al inquilino el
cambio de propietario. Ahora bien, la acción pro forma es personal, pues tiende al dictado de una sentencia declarativa,
en cuanto a que reconoce que el acto traslativo de dominio tuvo lugar entre los litigantes, y de condena en cuanto que el
vendedor debe otorgar al adquiriente el título legal. Por regla general, el legislador regula situaciones ordinarias,
cotidianas, y tal cuestión se advierte del citado artículo 2409, en cuanto prevé la necesidad de informar al inquilino que se
ha otorgado el título de propiedad, pero ello atiende a una razón de seguridad jurídica, si se parte de la base de que la
compraventa es consensual y, por tanto, en principio no requiere de formalidad o solemnidad para su existencia; por ello.
La referida disposición debe ser entendida en el sentido de que al inquilino no le quede duda de que ha operado la
subrogación y que está obligado al pago de rentas frente al nuevo propietario. Atendiendo a lo anterior, es correcto
equiparar a la exigencia legal de notificar al inquilino que se ha “otorgado el correspondiente título de propiedad, para
estar en aptitud de reclamar el pago de rentas”, con la notificación al arrendatario de la sentencia definitiva ejecutoriada
que condenó al anterior dueño a otorgar el título traslativo de dominio a favor del nuevo propietario, pues ante la potestad
del fallo que constituye cosa juzgada ordinariamente no habría duda de quién es el propietario actual del inmueble
litigioso. NOVENO TIRBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Amparo en revisión:
4359/2004. Agustín González Montes. 9 de noviembre de 2004. Unanimidad de votos. Ponente: Daniel Horacio Escudero
Contreras. Secretaria: Amalia Elisa Tapia García. Época Séptima Registro: 242382 Instancia: Tercera Sala Tipo de Tesis:
Aislada Fuente: Semanario Judicial de la Federación Volumen 10, Cuarta Parte Materia(s): Civil Página: 17
ARRENDAMIENTO. MIENTRAS NO SE HAGA AL ARRENDATARIO LA NOTIFICACIÓN, EN SU CASO, DEL CAMBIO
DE DUEÑO DEL INMUEBLE ARRENDADO, EL ADQUIRIENTE CARECE DE TODA ACCION CONTRA AQUEL. Si la
acción ejercitada deriva de un incumplimiento de contrato de arrendamiento, para que el arrendatario se considere
deudor del adquiriente, esto es, directamente obligado con él, es indispensable que éste le haga la notificación a que se
refiere el artículo 2409 del Código Civil, con las formalidades que en dicho precepto se establecen, pues no dándose este
requisito, resulta que el nuevo adquiriente no puede considerar titular de la relación en la que sustituye al titular inicial
merced a la transmisión de propiedad que el inquilino ignora; en otras palabras, para que el actor, como nuevo
adquiriente de la finca, se constituya en titular de una acción derivada de un incumplimiento de contrato, es del todo
indispensable, por requerirlo así el dispositivo invocado de la ley, que con anterioridad haya hacho del conocimiento de la
otra parte contratante que es ante él precisamente ante quien tiene que cumplirse el pago, y mientras no se haga tal
notificación, no existiendo la obligación en relación con el causahabiente, no puede éste alegar incumplimiento, ni puede
nacer a su favor ninguna acción contra el arrendatario, quien continúa siendo un tercero extraño a la relación jurídica de
locación, por desconocer la nueva situación en virtud de la cual se convierte en su deudor. Amparo directo. 2600/69. Juan
Martínez Rivas. 17 de octubre de 1969. Unanimidad de votos. Ponente: Ernesto Solís López. SEGUNDO AGRAVIO
FALTA DE LEGITIMACIÓN PASIVA EN LA PARTE DEMANDADA 1.- Con la intención de justificar la excepción de falta
de legitimación pasiva en la parte demandada, el suscrito al responder a la demanda entablada en mi contra y oponer las
excepciones y defensas que a mi parte corresponden, según escrito datado el 07 siete de diciembre del año 2015 dos mil
quince, agregué al sumario como pruebas de mi parte diferente documentación en copia fotostática simple, consistente
en todas y cada una de las actuaciones existentes dentro del Juicio Ordinario Civil que por Prescripción Positiva interpuse
en contra del aquí apelado Sr. ELIMINADO , reclamándole la usurpación del inmueble materia del presente litigio
localizado en la Avenida ELIMINADO , de esta Ciudad, juicio radicado en el Juzgado Octavo del Ramo Civil, bajo el
expediente número 873/2015, prueba ofertada conteniendo las siguientes actuaciones: a).- Escrito inicial de demanda
donde le reclamo la prescripción del bien raíz materia del presente recurso de apelación, copia en la que aparece el sello
de recibido de la mencionada autoridad jurisdiccional del 19 diecinueve de junio del año 2015 dos mil quince. b).-
Contrato de compraventa que tuvo verificativo el día 1° primero de agosto de 1991 mil novecientos noventa y uno,
celebrado entre la Sra. ELIMINADO , como parte vendedora y el suscrito como parte compradora, respecto del inmueble
localizado en la Avenida ELIMINADO , de esta Ciudad, que me legítima como su propietario. c).- Solicitud del servicio de
energía eléctrica respecto del inmueble en controversia a nombre de mi persona con el número 693742. d).- Nota de
venta número 517875 expedida en esta Ciudad el día 1° primero de octubre de 1985 mil novecientos ochenta y cinco,
expedida por Teléfonos de México, C.A., a nombre del suscrito en relación al inmueble en litigio. e).- Recibo de caja
número D517875, de fecha 1° primero de octubre de 1985 mil novecientos ochenta y cinco, expedido por Teléfonos de
México, S.A., a mi nombre y en relación al conflicto de la finca en controversia. (Aclarando con relación a los recibos a
que aluden los incisos c), d) y e) que corresponden al año de 1985 mil novecientos ochenta y cinco, ya que de mi parte
en un principio si me encontraba rentando el mencionado inmueble como arrendatario, pero a partir del 1° primero de
agosto de 1991 mil novecientos noventa y uno mi posesión fue como dueño de la finca). f).- Certificación emitida el día 22
veintidós de junio del año 2015 por la Lic. ELIMINADO , Secretaria de Acuerdo del Juzgado Octavo del Ramo Civil en
donde hace constar que las anteriores son copias fotostáticas sacadas de su original. g).- Auto admisorio del día 22
veintidós de junio del año 2015 dos mil quince emitido por el Juzgado Octavo del Ramo Civil, donde se tiene al suscrito
por demandado la Vía Ordinaria Civil, ordenando una prevención con respecto a precisar el nombre completo y domicilio
para efecto del emplazamiento del demandado, a la vez, que se ordenó guardar en el secreto del Juzgado los
documentos que agregué a mi demanda consistentes en el contrato de compraventa; nota de venta ELIMINADO ; recibo
de caja número ELIMINADO de Telmex; solicitud de servicio de energía eléctrica ELIMINADO . h).- Promoción mía con
sello de recibido el 29 veintinueve de junio del año próximo pasado y donde contesto la prevención antes mencionada. i).-
Complemento del auto de radicación fechado el día 22 veintidós de julio del año 2015 dos mil quince, donde se me tiene
por demandado al Sr. ELIMINADO por prescripción positiva y ordena el correspondiente emplazamiento. j).- Diversas
notificaciones tendientes a logar el emplazamiento de la parte demandada. Al valorar el Juez inferior las copias
fotostáticas descritas en los incisos que anteceden, les negó algún tipo de valor probatorio, al mencionar que no se
encuentran certificadas por la autoridad jurisdiccional respectiva que certifique sobre la autenticidad de las constancias
que la integran, ni se encuentran adminiculadas por otro medio de convicción, exponiendo al respecto la sentencia
apelada lo siguiente: “…Y si bien es cierto para demostrar sus excepciones, ofreció como medio de convicción, unas
copias simples del expediente del Juicio de Prescripción Positiva que refiere seguir en el Juzgado Octavo del Ramo Civil
de esta Ciudad, bajo el expediente número 873/2015, en contra del señor ELIMINADO , documento que obra a fojas de
la 114 ciento catorce de la 135 ciento treinta y cinco de autos, más sin embargo, el mismo carece de valor probatorio al
no encontrarse certificadas por la autoridad jurisdiccional respectiva, que certifique obre la autenticidad de las constancias
que la integran, ni se encuentra adminiculada con otro medio de convicción, al no haber dado el demandado
cumplimiento con la carga procesal que le impone los artículos 273, 274 y 276 de Código de Procedimientos Civiles
vigente en el Estado.- Corrobora lo anterior, el criterio emitido y sostenido por el Poder Judicial de la Federación, a través
de sus Tribunales Colegiados de Circuito, localizable con el número de registro: 226,852., Materia: Civil. Octava Época.
Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Tomo: IV, Segunda Parte-1, Julio a Diciembre de 1989. Página: 177, bajo el
rubro: “COPIAS FOTOSTÁTICAS, VALOR PROBATORIO DE LAS”. 2.- Desde luego que no soy conforme en manera
alguna con la equivocada ponderación que hace el Inferior al omitir otorgarle el valor legal correspondiente a las copias
fotostáticas ya mencionadas, ya que su criterio se contradice con lo establecido en la fracción VII del artículo 280 del
Código de Procedimientos Civiles vigente para el Estado, que reconoce como medio de prueba las mencionadas
impresiones fotostáticas, y a mayor abundamiento, el ordinario 402 del Cuerpo de Leyes aludido, estatuye que el valor de
las pruebas fotográficas, taquigráficas y de otras cualesquiera adoptadas por los descubrimientos de la ciencia, quedarán
al prudente arbitrio judicial, amén de que el valor probatorio a un documento en copia fotostática que la ley considera,
prima facie, es una fuente de prueba de los hechos o circunstancias del debate, estando obligado a valorarla en cuanto a
su alcance y valor probatorio, de lo anterior, deviene el equivocado razonamiento del Juez de los autos, quien debió
conceder valor legal a las mencionadas copias, ya que resultan fundamentales para justificar mi calidad de propietario de
la finca en disputa, y por ende, la falta de legitimación pasiva en mi persona, según lo detallo líneas adelante. Si bien es
cierto, las copias simples carecen por sí mismas de valor probatorio pleno, lo cierto es, que éstas generan la presunción
de existencia de documentos que reproducen, máxime si se trata de actuaciones existentes emitidas por una autoridad
jurisdiccional dentro de un juicio que ventila, en ese orden, si de mi parte exhibí copias fotostáticas simples de un juicio
ordinario civil por prescripción positiva del inmueble en conflicto emitidas por el Juzgado Octavo del Ramo Civil, donde
inclusive, aparece la carátula del expediente y los sellos relativos al acuse de recibido, y más aún, el auto de incoación
del juicio por prescripción donde se me admite la demanda respecto del inmueble aquí disputado, ordena el
emplazamiento al demandado y aparecen los sellos y firmas de los funcionarios judiciales, por consecución, atendiendo a
la prueba presuncional a que se refieren los artículos 280 fracción VIII, 376, 377, 404, 406 y 407 del Código Adjetivo Civil
en vigor, tales copias fotostáticas debieron de caer en el ánimo del Juzgador la veracidad de los actos que contienen para
justificar la existencia del derecho que se pretende tutelar, suficientes para tener por acreditado mi carácter de propietario
del inmueble localizado en la Avenida ELIMINADO , de esta Ciudad, reiterando que si las copias simples exhibidas se
refieren a actuaciones judiciales que no fueron objetadas por mi contrincante, y además no existe indicio que reflejen su
inexistencia o falsedad en cuanto a su contenido o alcance de dicho medio de prueba, con mayor razón, se les debe
conferir el valor legal que pretendo, ya que no existe razón lógica para negarles, aunque sea valor probatorio de indicio, y
más aún si la autoridad jurisdiccional que las emitió no niega clara y explícitamente su autenticidad, pues el sello del
documento proviene de dicha autoridad, prueba a favor de su autenticidad. 3.- A mayor abundamiento, si los numerales
270, 280 fracción VII y 402 del Código de Procedimientos, disponen que para acreditar hachos o circunstancias que
tengan relación con el negocio que se ventile en juicio, las partes podrán presentar fotografías o copias fotostáticas,
medios de prueba que serán valorados en su conjunto por el Juzgador, atendiendo a las reglas de la lógica y de la
experiencia, por ende, dichos preceptos parten de una premisa fundamental, que es la de observar el principio de buen fe
procesal, porque reconocen que “para acreditar hechos o circunstancias” las partes pueden presentar copias fotostáticas,
fotografías, etc., lo cual, constituye el reconocimiento de que actúan en el proceso con probidad, con el sincero
convencimiento de hallarse asistido de razón , y que por esa circunstancia pueden aportar ese tipo de medios de prueba.
El principio de buena fe implica una serie de presupuestos, como la existencia de un estado psicológico, que comprende
la intención de obrar honestamente, la creencia de que la contraparte obra del mismo modo y; la creencia o ignorancia de
atributos o calidades en las personas o cosas. También supone la existencia de una influencia de ese estado psicológico
de la contraparte que le impulsa a la determinación de ofrecer un medio de prueba con la firme convicción de que es
plausible que con aquél pueda demostrar lícitamente un hecho sujeto a controversia; así como la actuación conforme a
ese estado psicológico e influencia, que se verifica en el ofrecimiento efectivo de la prueba. Estos presupuestos debieron
ser analizados por el Juez, no sólo por la especial posición y actitud del oferente de ese medio de prueba, sino por la
aceptación, falta de reticencia o prueba en contrario que aporte la contraparte para desvirtuar su alcance o para
demostrar el significado contrario de los hechos que se pretenden acreditar y que justamente exigen la aplicación de las
reglas de la lógica y la experiencia, en el entendido que las copias aludidas jamás fueron controvertidas en cuento a su
autenticidad por mi colitigante. Entonces, el Resolutor debe partir de un principio de buena fe procesal, que se apoya en
la dignidad de las personas y los actos que realizan y que deben ser tratadas como tales, pues es la base con la que
actúan las partes y sólo ante la existencia de indicios contrarios a la misma reflejado en el contendido o alcance de dicho
medio de prueba, puede el Juez dejar de otorgar valor probatorio a un documento en copia fotostática que la ley
considera, prima facie, una fuente de prueba de los hechos o circunstancias del debate. Sería desapegado a la verdad y
al citado principio que el Juzgador partiera de la base de que cualquier copia fotostática tiene latente la posibilidad, dada
la naturaleza de la reproducción y los avances de la ciencia, de que no corresponda a un documento realmente existente,
sino a uno prefabricado que, para efecto de su fotocopiado, permita reflejar la existencia, irreal, del documento que se
pretende hacer aparecer. Esto es así, porque en lugar de apegarse a la buena fe procesal, partiría de su desestimación
por la autoridad, constituyendo un verdadero e injustificado prejuicio, y sólo recurriría a su abrigo cuando aquélla haya
sido adminiculada con otros medios de prueba, lo que materialmente implicaría desconocerle, prima facie, valor
probatorio por sí misma, lo que se aleja del contenido de la norma y de los principios rectores de la función judicial que
tutela el artículo 17 de la Constitución Federal. Lo anterior, no significa que el Sentenciador deje de observar que las
partes que litigan en defensa de sus intereses puedan incurrir en la alteración del documento o su confección, pero el
acceso a la justicia como derecho humano exige de la autoridad judicial una disposición y actitud abierta al conocimiento
de los hechos con las herramientas e instrumentos que el texto procesal le dota así como el resto del ordenamiento
jurídico mencionado. 4.- Aclarado el indebido criterio del Juez inferior ante su omisión ponderativa y atendiendo al valor
legal que le corresponde a las copias fotostáticas aludidas, es menester la justificación de la excepción de falta
legitimación pasiva que propongo, que estriba en la ausencia de identidad de la persona del demandado, contra aquella
con la cual se concede la acción, por ser el suscrito propietario y no arrendatario del inmueble, con ello, deviene evidente
que en el caso que nos ocupa, no se justifica la condición necesaria para el ejercicio de la acción que se debe de analizar
aún de oficio por este Cuerpo colegiado. Abundando en el tema, cito que solo los legitimados en la causa pueden acudir
a defender sus derechos, por tanto, la legitimación es activa cuando la ejerce el actor y pasiva si es el demandado,
también debo agregar, que la legitimación puede ser ad causam o ad procesum, la primera consiste en el ejercicio de la
acción material o del derecho subjetivo amparado por la ley e invocado en la demanda o contestación, según se trate del
actor o del demandado, y la legitimación ad procesum es la capacidad o el atributo concedido por la ley para comparecer
a juicio, por sí o por medio de representante, es decir, la legitimación ad procesum es la posibilidad o condición para
ocurrir y promover ante el órgano jurisdiccional y la legitimación ad causam presupone la capacidad y tenencia del
derecho sustantivo y puede ser controvertida alegando “falta de acción”. De lo anterior, se colige que la falta de
legitimación pasiva para ser demandado el suscrito en acción de desocupación, provoca ineludiblemente la falta de
prosperidad del reclamo del Sr. ELIMINADO . Por consiguiente, se deduce la procedencia de la excepción invocada,
tomando en consideración el acreditamiento de mi calidad de propietario de la multicitada propiedad con las copias
fotostáticas simples mencionadas, luego entonces, se debe declarar procedente mi excepción de falta de legitimación
pasiva, por ser precisamente su falta de presupuesto procesal que se debe estudiar aún de oficio, y que debido a su
procedencia, imposibilita al Juez inferior a entrar al estudio del fondo de la acción, pues no se me puede condenar, por no
acreditarse dicho presupuesto procesal de la acción de desocupación por terminación de contrato de arrendamiento.
Menciono en apoyo a los puntos de vista jurisprudenciales que a letra rezan: Época: Séptima Época Registro: 254947
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tipo de Tesis: Jurisprudencia Fuente: Semanario Judicial de la Federación
Volumen 72, Sexta Parte Materia(s): Común Página: 143 COPIAS FOTOSTATICAS. VALOR PROBATORIO. Debe darse
valor probatorio a las copias fotostáticas de oficios de las autoridades o de escritos dirigidos a ellas, con sello de recibido,
si las autoridades que intervinieron en hacer o recibir dichos oficios o escritos, no niegan clara y explícitamente su
autenticidad, pues el documento o el sello proveniente de dichas autoridades, prueban a favor del particular que los
exhibe, cuando las autoridades no lo objetan, conforme al principio valorativo contenido en el artículo 203 del Código
Federal de Procedimientos Civiles. PRIMER TIRBUNAL COLEGIADO EN MATERIA ADMINISTRATIVA DEL PRIMER
CIRCUITO Séptima Época, Sexta Parte: Volumen 56 página 27. Amparo directo 1/73. Eugenia Lance Alemán de Cohen,
S.A. 6 de agosto de 1973. Unanimidad de votos. Ponente: Guillermo Guzmán Orozco. Volumen 72, página 60. Amparo
directo 601/73. Compañía de Fianzas de México, S.A. 29 de octubre de 1973. Unanimidad de votos. La publicación no
menciona el nombre del ponente. Volumen 72, página 60. Queja 97/73. C. Jefe de la Policía Bancaria e Industrial del D.F.
(Lucas Salvador Frías y agraviados). 11 de marzo de 1974. Unanimidad de votos. La Publicación no menciona el nombre
del ponente. Volumen 72, página 60. Amparo en revisión 691/74. Marcela Cecilia Martina Rodríguez y González. 11 de
febrero de 1975. Unanimidad de votos. La publicación no menciona el nombre del ponente. Volumen 72, página 60.
Amparo en revisión 71/75. Inmobiliaria Invernal, S.A. de abril de 1957. Unanimidad de votos. La publicación no menciona
el nombre del ponente. TERCER AGRAVIO EXCEPCIÓN DE NO ACREDITARSE FEHACIENTEMENTE LA IDENTIDAD
DEL BIEN INMUEBLE CUYA ENTREGA RECLAMA 1.-Ocurre que la parte actora NO JUSTIFICO DEBIDAMENTE LA
IDENTIDAD DEL BIEN RAÍZ CUYA ENTREGA DEMANDA, por razón de que la documentación que exhibió difiere con la
ubicación del local que ocupo, lo anterior es así, si tomamos en consideración que en su escrito de demanda reclama la
entrega y desocupación del local ubicado en Avenida ELIMINADO , de esta Ciudad, y al efecto, omite agregar el contrato
original de arrendamiento en el cual apoya su reclamo como documento fundatorio, por así exigirlo los artículos 90 y 91
del Código de Procedimientos Civiles vigente para el Estado, sin embargo, si agrega a su ocurso inicial una copias
certificadas de las Diligencias de Jurisdicción Voluntaria promovidas en el Juzgado Tercero de lo Familiar, bajo el
expediente No. 714/2015, dentro de las cuales, aparece el mencionado contrato de arrendamiento, documento en el cual,
se estipuló la renta de la casa ubicada en Avenida ELIMINADO , de esta Ciudad, (nótese que la demanda exige la
entrega de un local comercial y el contrato de arrendamiento se refiere a una casa), destacando que en el aludido
acuerdo de voluntades, aparece la Sra. ELIMINADO como arrendadora y el suscrito como arrendatario, pero resulta que
al igual, adjunta a la demanda algunas constancias de Juicio Sucesorio Intestamentario a bienes de la aludida
arrendadora, radicado en el Juzgado Cuarto de lo Familiar, expediente No. 1565/2013, dentro del cual, con fecha 30
treinta de abril del año 2014 dos mil catorce fue presentado el correspondiente inventario y avaluó, donde fue listada la
casa marcada con el número 2366 de la Avenida ELIMINADO de esta Ciudad, a la cual, le corresponde una superficie
de ELIMINADO y las siguientes medidas y colindancias: AL NORTE.- ELIMINADO ; AL SUR.- ELIMINADO ; AL
ORIENTE.- ELIMINADO y; AL PONIENTE.- ELIMINADO , agregando a dicho inventario y avaluó el correspondiente
título de propiedad en el que aparece como dueña la mencionada ELIMINADO , inmueble que finalmente le fue
adjudicado al aquí apelado, mientras que el bien raíz materia de la acción por terminación de contrato de arrendamiento
ubicado en Venustiano ELIMINADO , de esta Ciudad, según se aprecia del contrato de compraventa que agregué al
sumario en copia simple, tiene las siguientes medidas y colindancias: AL NORTE: ELIMINADO ; AL SUR: ELIMINADO ;
AL ORIENTE: ELIMINADO y; AL PONIENTE: ELIMINADO , con una superficie de ELIMINADO . Al cotejar las medidas
y colindancias del inmueble que aparece en las escrituras de propiedad de la finca en cuestión a nombre de la autora de
la sucesión ELIMINADO , con la que se aprecian en el contrato de compraventa que allegué al sumario en copias
simples, se llega al convencimiento de que se trata de predios con medidas diferentes, lo que arroja la improcedencia de
su acción, en el entendido de que el fallo cuestionado infundadamente le resta valor legal al contrato de compraventa
fechado el 1° de agosto de 1991 mil novecientos noventa y uno, y en donde se aprecia que el suscrito adquirí en legitima
propiedad el bien raíz localizado en ELIMINADO , de esta Ciudad, en el que al igual, aparecen sus medidas y
colindancias citadas en el párrafo que antecede, argumentando el recurrido veredicto que carecen de valor legal por la
falta de la certificación de la autoridad jurisdiccional respectiva, ni se encuentra adminiculadas con ningún otro medio de
convicción, criterio con el que difiero en su totalidad, por razón de que, a pesar de tratarse de copias simples, ello no
desmerece su valor, ya que el Código Procesal Civil para el Estado en su artículo 280 Fracc. VII las reconoce como
medio de prueba, de tal suerte, que el documento de compraventa sí tiene valor legal, primero para acreditar las medidas
y colindancias del inmueble que ocupo y cuya desocupación se me demanda, y segundo, para justificar que no tengo el
carácter de inquilino del inmueble, sino de propietario, según se desprende del propio documento, lo que arroja la falta de
legitimación pasiva del suscrito para ser demandado como arrendatario, por ser dueño el inmueble. Por su relevancia,
hago notar el siguiente criterio jurisprudencial. 1779 PRUEBAS, VALORACIÓN DE LAS Para llegar al conocimiento de la
verdad, el mejor medio lo constituye la estimación de todas las pruebas que aparezcan en autos, no considerándolos
aisladamente, sino adminiculando unas con otras, enlazando y relacionado a todas. Amparo directo 3815/1972.
Autobuses de Occidente, S.A. de C.V. julio 16 de 1973. Unanimidad de 4 votos. Ponente: Mtro. Ernesto Solís López. 3ª
SALA Séptima Época Volumen 55, Cuarta Parte, Pág. 49. 2.- A mayor abundamiento, la falta de identidad del inmueble
materia de la acción por desocupación, deriva precisamente de que debemos de tomar con consideración que el suscrito
no celebré el contrato de arrendamiento con el actor y que en dicho documento, así como en su demanda, se aprecia
que la materia del contrato fue la renta del inmueble localizado en Avenida ELIMINADO , de esta Ciudad, mientras que
en el intestado fue listado en el inventario y avaluó el identificado como la casa marcada con el No. ELIMINADO de la
Avenida ELIMINADO de esta Ciudad, consecuentemente, se trata de bienes raíces aparentemente diferentes, tan es
así, que en su demanda el actor reclama la entrega de un local comercial, y el contrato de arrendamiento se refiere a una
casa habitación, lo mismo que el inventario y avaluó donde aparecen las escrituras del inmueble, por consecución, al no
haber celebrado el suscrito el contrato de arrendamiento base de su acción con mi colitigante, sino que le fue trasmitido
con posterioridad, obligado estaba a identificar el inmueble materia de su acción por los conductos legales
correspondiente, cosa que no hizo, ya que bien que le fue adjudicado aparece con otra nomenclatura al que reclama en
su acción por desocupación, por virtud de que la ubicación que aparece en las copias certificadas que adjuntó a la
demanda no coincide con la localización del inmueble reclamando, lo que trae como resultado una falta de identidad de la
propiedad en litigio, lo que provoca la prosperidad de mi excepción cuyas consecuencias legales cito a mas adelante.
Corrobora lo anterior, el hecho de que el apelado justificó ser propietario de un inmueble diferente al que fue materia del
contrato de arrendamiento, dado que en su demanda exige la terminación del contrato de arrendamiento de un inmueble
que identifica como “local”, mientras que el contrato en si y las propias escrituras refieren una “casa”, lo que
aparentemente no tendría repercusión alguna, por constituir el contrato de arrendamiento su documento fundatorio sin
necesidad de justificar la propiedad, más sin embargo, tal identificación de las fincas s cobra relevancia y hace necesaria,
por motivo de que con el propio contrato no puede justificar la identidad del bien raíz en cuestión por la razón de que de
mi parte no celebré el mismo con el apelado, sino con la autora de la sucesión de donde derivó su adjudicación, de ahí, la
necesidad que debe existir similitud entre el contrato y las escrituras de propiedad de dónde provino su calidad de dueño,
y al no existir tal identidad por el número oficial, y sus medidas con colindancias, provoca la improcedencia de su acción.
3.- Con relación a tal excepción de falta de identificación del inmueble reclamado, cabe destacar, el contenido del
siguiente numeral del Código de Procedimientos Civiles: 253.- Toda contienda judicial principiará por la demanda en la
cual se expresa:…IV.- El objeto u objetos que se reclamen con sus accesiones; V.- los hechos en que el actor funde su
petición, numerándolos y narrándolos sucintamente con claridad y precisión, de tal manera que el demandado pueda
preparar su contestación y defensa. En ese orden, se estima que la aludida anomalía provoca necesariamente la
obscuridad en la demanda, habida cuenta que del análisis el ocurso inicial se advierte que el promovente, en su Capítulo
de Hechos, se condujo de manera vaga y especulativa, siendo omiso en referir las circunstancias relativas a la identidad
del bien raíz que dan pie a su pretensión, por las razones ya relatadas, por consecuencia, la demanda adolece de aquello
que primordialmente justifique el reconocimiento del inmueble en disputa, es decir, el interesado se abstuvo de acreditar
plenamente lo relativo a la similitud entre lo que reclama y lo que existe en documentos, lo que invariablemente trae
consigo una obscuridad imputable a él y un estado de indefensión para la parte demandada, por consiguiente, se carecen
de los puntos controvertidos que debieron haber sido materia del pleito. Destacando que si bien el fallo controvertido
aborda la excepción de oscuridad que hice valer en mi escrito contestatario, pero resulta que lo estudia desde una óptica
muy distinta a la que en ese apartado se propone, lo que implica una violación al principio de congruencia que todo fallo
debe contener y a que se refieren los ordinales 81 y 83 de la Ley Procesal Civil en vigor. Resaltando que le resulta
ineficaz a la parte actora el pretender subsanar las deficiencias e imprecisión de los hechos fundatorios de la demanda
durante la secuela del procedimiento, particularmente la prueba confesional a mi cargo, toda vez, que la ausencia de
datos precisos para lo atinente a la identificación de la finca en disputa, invariablemente, no puede ser corregida con las
pruebas aportadas y desahogadas durante la secuela procesal, siendo evidente que la base para establecer la litis, se
fija, precisamente, con lo relatado por las partes en sus respectivos escritos de demanda y contestación. Por su
contenido, se traen a la vista los criterios jurisprudenciales por analogía, bajo los siguientes rubros: Novena Época
Registro: 201641 Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
Tomo: IV, Agosto de 1996 Materia(s): Civil Tesis: VI.2º.52 C Página: 630 ARRENDAMIENTO, JUICIOS SOBRE. EL
ACTOR DEBE ACREDITAR LA IDENTIDAD DEL BIEN RECLAMADO CON EL MENCIONADO EN EL CONTRATO DE.
En los juicios promovidos con base en un contrato de arrendamiento, es indispensable que el actor acredite la identidad
del bien a que alude el contrato con el que reclama en juicio; por tanto, en el juicio de desocupación por terminación de
contrato de arrendamiento, tal identidad puede comprobarse con documentos relativos a la exhibición de rentas
efectuadas por el arrendatario, en las que haya coincidencia de la ubicación del inmueble con la señalada por el actor en
su demanda. SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO. Amparo directo 190/96. Héctor Lira Llamas.
5 de junio de 1996. Unanimidad de votos. Ponente: Clementina Ramírez Moguel Goyzueta. Secretario: Gonzalo Carrera
Molina. Novena Época Registro: 184662 Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Jurisprudencia Fuente: Semanario
Judicial de la Federación y su Gaceta Tomo XVII, Marzo de 2003 Materia(s): Civil, Común Tesis: 1.3o.C. J/28 Página:
1495. DEMANDA O CONTESTACIÓN. SU DEFICIENCIA NO PUEDE SER SUBSANADA POR EL RESULTADO DE LAS
PRUEBAS APORTADAS EN EL JUICIO. Si en la demanda natural el actor no precisó todos aquellos hechos en los que
hacia descansar la procedencia de su acción, o el demandado en su contestación los hechos materia de sus
excepciones, aun cuando las pruebas que hayan aportado en el juicio se hubieran referido a los omitidos, tal
circunstancia no podría tener como efecto subsanar las deficiencias de la demanda o de la contestación, ya que en éstas,
respectivamente, es donde se deben plasmar la acción y las excepciones, así como los hechos de los que se hacen
derivar, siendo la base de donde las partes deben y pueden desplegar su acción o defensa; de ahí que pretender
perfeccionar o subsanar deficiencias de la demanda o de la contestación a través del resultado de cualquier probanza, no
sería jurídico y traería como consecuencia que la parte contraria quedara en estado de indefensión. TERCER TRIBUNAL
COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Amparo directo 343/2002. José Antonio Musi Chaya y otros.
31 de enero de 2002. Unanimidad de votos. Ponente: Armando Cortés Galván. Secretario: Gabriel Regis López. Amparo
directo 592/2002. Fernando García Torres y Gutiérrez Zamora, su sucesión 23 de mayo de 2002. Unanimidad de votos.
Ponente: Neófito López Ramos. Secretaria: Franyía Gracía Malecón. Amparo directo 8123/2002. Reyna Pérez Saavedra.
4 de julio de 2002. Unanimidad de votos. Ponente: Armando Cortés Galván. Secretario: Israel Flores Rodríguez. Amparo
directo 8083/2002. Rodolfo de la Garza Ladrón de Guevara, su sucesión. 28 de noviembre de 2002. Unanimidad de
votos. Ponente: José Álvaro Vargas Ornelas, secretario de tribunal autorizado por la Comisión de Carrera Judicial del
Consejo de la Judicatura Federal para desempeñar las funciones de Magistrado. Secretaria: Yaredh Cejudo Córdova.
Amparo directo 14983/2002. Instituto Mexicano del Seguro Social. 29 de noviembre de 2002. Unanimidad de votos.
Ponente: Neófito López Ramos. Secretario: Rómulo Amado Figueroa Salmorán. CUARTO AGRAVIO OMISIÓN DE
EXHIBIR LOS DOCUMENTOS FUNDATORIOS EN LA DEMANDA 1.- Podemos advertir del sumario que el Sr. JOSE
LUIS GUERRA TORRES me demanda en la Vía Extraordinaria Civil la desocupación del inmueble ubicado en Avenida
Venustiano Carranza No. 2366-A, de esta Localidad por terminación de contrato de arrendamiento, por lo que, conforme
lo previene el artículo 273 del Código de Procedimientos Civiles vigente para el Estado, el primero de los elementos de su
acción estiba en justificar la existencia del contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, presupuesto procesal de
su acción que no justifica fehacientemente, debido a que no se aprecia que hubiese acompañado a su demanda el
contrato de arrendamiento original en que apoye su acción, ya que las copias certificadas por el Juzgado Tercero del
Ramo Civil que agregó a su demanda y donde si aparece el aludido contrato en copia, deviene insuficiente para acreditar
su existencia por tratarse de un documento fundatorio de la acción, sin que sean suficientes las Diligencias que promovió
para notificarme su decisión de dar por concluido el contrato de arrendamiento, ya que estas derivan precisamente de
dicho contrato de arrendamiento. Es decir, el artículo 92 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado
establece claramente que a toda demanda deberá acompañarse el documento en que la parte interesada funde su
derecho, pues bien, sucede que en este caso, el actor omitió acompañar a su demanda el mencionado contrato de
arrendamiento en donde aparezcan las condiciones y términos pactados para la renta del aludido inmueble, ya que era su
obligación agregar dicho documento a su demanda en original para justificar su carácter como demandante. 2.- Más aún,
pretende demostrar el actor su legitimación como arrendatario con las Diligencias de notificación de su voluntad de dar
por terminado el contrato de arrendamiento que el suscrito tenía celebrado con su madre Sra. ELIMINADO ,
ostentándose como actual propietario del inmueble en controversia, dado que al fallecer la propietaria de la finca, éste lo
heredó mediante el correspondiente juicio sucesorio intestamentario, para lo cual, acompaño a su demanda copias
debidamente certificadas de la sucesión ab intestato, en donde se advierte que tal propiedad fue listada en el
correspondiente inventario y avaluó, que finalmente por auto del 23 veintitrés de febrero de 2015 dos mil quince le fue
adjudicado el inmueble, pero lo trascendente de este agravio, es que no exhibió a su demanda las escrituras de
propiedad debidamente protocolizadas ante notario público e inscritas en el Instituto Resgistral y Catastral que lo legitime
como actual propietario del bien raíz, reitero, solo acompaño un escueto proveído que dice se le adjudica el inmueble,
vulnerando con ello lo preceptuado por lo numerales 92 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado y 2238
del Código Civil vigente en el Estado, ya que el primero de ellos exige su exhibición como documento fundatorio ya que el
mismo deriva su derecho a demandar, y el segundo de los señalados, porque durante la vigencia del contrato de
arrendamiento se verifique la transmisión de la propiedad del predio arrendado a su favor, por lo que ante su inexistencia,
falta uno de los elementos necesarios para el ejercicio de la acción, y si él, no se puede pronunciar sentencia alguna en
su favor por no justificar la titularidad del derecho reclamado y la calidad de obligado del demandado. 3.- Excepción al
anterior de falta de documentos fundatorios que este Tribunal de alzada está obligado a estudiar por tratarse de un
presupuesto procesal necesario para el ejercicio de la acción, aunque no se hubiese hecho valer en la primera instancia y
cuya procedencia hace innecesario entrar al estudio de los demás elementos que conforman la acción materia del litigio
que nos ocupa, ya que deviene ocioso su estudio, ante la contundencia de la excepción aludida, es decir, el artículo 1° de
Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado, refiere la calidad de las partes en la contienda e implica que la
acción debe ser intentada por el titular del derecho y contra la persona obligada por la ley para satisfacerlo. Reitero que al
no acompañar a su demanda tanto el contrato de arrendamiento, como el titulo de propiedad, no obstante que su
obligación era acreditar su existencia, pues solo en esta hipótesis puede cumplirse con el indicado primer de los
elementos de la acción, ante ello, no se acredita el vínculo jurídico indispensable para el ejercicio de su acción, lo que
evidentemente provoca una falta de legitimación en las partes, por lo anterior, opuse la excepción de falta de legitimación
en el actor, quien no tiene la titularidad del derecho cuestionado, con independencia de que se me haya o no notificado
judicialmente su decisión de dar por terminado el contrato de arrendamiento del inmueble, al no justificar fehacientemente
la calidad de propietario del bien raíz, ello impide la procedencia de su acción. En apoyo a mis razonamientos, transcribo
las siguientes tesis jurisprudenciales aplicables a la excepción en comento: LEGITIMACIÓN. TITULO FUNDATORIO DE
LA ACCIÓN EXHIBICIÓN DEL, PARA ACREDITAR LA. Si la acción que se hace valer en un juicio deriva de un derecho
generados de un acto jurídico que según la ley debe consignarse en documento, es preciso que éste se exhiba con la
demanda, por estimarse que es un título que legitima al demandante y sin el cual no podrá prosperar la acción por falta
de legitimación SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO Amparo directo 248/87. Carlos Rosete
Velásquez y otra. 24 de febrero de 1988. Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secretario: Jorge
Alberto González Alvarez. Semanario Judicial de la Federación. Octava Época. Julio de 1994. Página 650 (pág. 2096
doc-nov tomo 1426 INTERES JURIDICO, NECESIDAD DE LA EXISTENCIA DEL. De acuerdo con el Código de
Procedimientos Civiles, para interponer una demanda o contradecirla, es necesario tener interés jurídico en la misma, el
cual es condición del ejercicio y de la procedencia de la acción, y si él no debe actuar el órgano jurisdiccional; su estudio
y decisión puede provocarlo la parte demandada y debe analizarlo de oficio del juzgador; así se desprende de la ley
procesal, al estatuir que el demandado podrá denunciar al juez y hacer valer como excepciones requisitos procesales
necesarios para que el juicio tenga existencia jurídica y validez formal, y además todos ellos pueden hacerse valer o
mandarse subsanar de oficio por el juez, sin necesidad de requerimiento de parte, cuando tengan conocimiento de los
mismos; la observancia de este precepto es de orden público. Amparo directo 1718/1971. Jorge Coutiño Lemus. Julio 1°
de 1974. 5 votos. Ponente: Mtro. Enrique Martínez Ulloa. 3ª SALA Séptima Época, Volumen 67, Cuarta Parte, Pag. 37
Tesis que ha sentado precedente: D. 4015/1957. Rosina C. de Greene. Enero 15 de 2959. 5 votos. Ponente: Mariano
Ramírez Vázquez. 3ª SALA Sexta Época, Volumen XIX, Cuarta Parte. QUINTO AGRAVIO LITISCONSIRCIO ACTIVO
NECESARIO 1.- El litisconsorcio significa la existencia de un litigio en el que participan de una misma suerte varias
personas, el cual, se denomina necesario cuando debe llamarse a todos los interesados (actores o demandados) sea por
disposición expresa de la ley o por la comunidad jurídica de intereses existentes entre varias personas respecto al mismo
objeto litigioso, sobre el que tengan un mismo derecho o se encuentran obligados por igual causa (de hecho o de
derecho) como en el caso de la copropiedad. Se denomina pasivo cuando recae en los demandados, en cuyo caso la
jurisprudencia ha definido que debe llamárseles para emitir una sentencia válida para todos ellos. Entonces, por identidad
jurídica cuando se trata de litisconsorcio activo necesario debe aplicarse la misma disposición, pues al igual que en el
pasivo, es preciso que todos los interesados comparezcan al juicio a deducir el derecho que les asista respecto del bien
litigioso; por lo tanto, la posible existencia de un litisconsorcio activo necesario debe analizarse oficiosamente en
cualquier etapa del juicio para que, al igual que en el pasivo, los interesados comparezcan al procedimiento a deducir sus
derechos y la sentencia que se dicte sea válida para todos ellos. 2.- Sobre ese tenor, tenemos que él apelado Sr.
ELIMINADO compareció por su propio derecho a promover en mi contra Juicio de Desocupación apoyándose un la
acción por terminación de contrato de arrendamiento, advirtiéndose con meridiana claridad de su ocurso inicial de
demanda datado el 30 treinta de octubre del año 2015 dos mil quince, que presentó su reclamo sin ostentarse con
representación legal alguna, sino que acudió ante la autoridad jurisdiccional demandado por su propio derecho, lo que se
puede corroborar con el auto de incoación del 03 tres de noviembre del año citado, dentro del cual, se le tiene por
presentado en la vía extraordinaria civil promoviendo por su propio derecho, y finalmente, con la sentencia definitiva
materia de este recurso del día 09 nueve de marzo del 2016 dos mil dieciséis, que resuelve en su favor como persona
física, sin representación alguna, promoviendo por derecho propio. 3.- Materia de mi excepción por litisconsorcio activo
necesario, estiba en que su acción deriva de la existencia de un contrato de arrendamiento que celebré con fecha 1°
primero de enero de 1991 mil novecientos noventa y uno respecto del inmueble ubicado en Avenida ELIMINADO , de
esta Localidad con la arrendadora Sra. ELIMINADO , quien falleció el día 29 veintinueve de marzo del 2013 dos mil
trece, procediendo sus hijos a denunciar su correspondiente interesado, según el cual, fue listado en el inventario y
avaluó el bien raíz materia del citado contrato de arrendamiento, y como albacea definitivo el aquí, quien en todo caso,
como representante legal del interesado de la arrendadora debió de comparecer al juicio de desocupación que nos ocupa
con tal representación, es decir, me debió de demandar tanto por su propio derecho, así como en su calidad de
represéntate(sic) legal de la sucesión intestamentaria a bienes de la arrendadora ELIMINADO , al no entablar su reclamo
con tal carácter, deviene obvio que se encuadra la hipótesis del litisconsorcio activo necesario al no haberse llamado a la
sucesión aludida, violentándose así sus derechos de audiencia, legalidad y seguridad jurídica 4.- Reiterando lo anterior, si
observamos la demanda de desocupación presentada por el actor del juicio de origen, podemos advertir que omitió
comparecer como representante legal del mencionado interesado, por consiguiente, opera en le caso que nos ocupa, la
figura jurídica del LITISCONSORCIO ACTIVO NECESARIO, al no comparecer como demandante la sucesión ab
intestado de la arrendadora, con quien inicialmente celebré el mencionado contrato de arrendamiento, dado que no es
factible dictar sentencia valida sin antes haberla otorgarle el derecho de audiencia y así ser oída en juicio, por lo que, si el
apelado alega algún derecho sobre el bien litigioso, entonces, ambos se encuentran vinculados jurídicamente, al tener un
interés común, teniendo un mismo derecho para comparecer en juicio, encontrándose obligados por igual causa de hecho
y jurídica, lo que se origino por la celebración del acuerdo de voluntades y el fallecimiento de la renta, lo que provoca que
no es factible condenarme sin que la sentencia alcance a la arrendadora por conducto de representante legal,
debiéndose entonces dar oportunidad de intervenir en el juicio, para así quedar obligada con la sentencia que sobre el
particular se dicte, circunstancia que el Juez inferior debió de advertir, aún de oficio, por ser una cuestión necesaria para
la procedencia la acción en los términos del artículo 1° del Código de Procedimientos Civiles en el Estado, dado que solo
puede existir una sentencia para todos los litisconsortes, ordenado en consecuencia su emplazamiento con todas las
formalidades de ley, de tal manera, que en el litigio el litisconsorte y el demandado adquieren los mismos derechos y
obligaciones, lo que no ocurre en el juicio de origen, simplemente porque omitieron llamarle a juicio como actora a la
sucesión de referencia. Cito los siguientes criterios jurisprudenciales aplicables al caso: No. Registro: 217,019 Tesis
aislada Materia(s): Civil Octava Época Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Fuente: Semanario Judicial de la
Federación Tomo: XI, Marzo de 1993 Página: 311 LITISCONSORCIO EN EL PROCEDIMIENTO CIVIL. CONCEPTO. El
litisconsorcio es una modalidad del procedimiento y puede ser de dos tipos: voluntario o necesario. El voluntario se
presenta cuando la ley concede la facultad para que se constituya. El necesario, en cambio, trae como consecuencia que
el juicio no pueda iniciarse, sino a condición de que acudan o se llame a todos los interesados, porque los
cuestionamientos jurídicos que habrán de ventilarse pueden afectarles; es decir, si la sentencia que decida en fondo del
negocio puede tener por objeto determinar un nuevo estado de derecho debido a la naturaleza jurídica de las acciones
que se ejercitan, no podrá pronunciarse sin oír a todos los que deben invertir en la relación jurídica procesal, pues el
litisconsorcio requiere que los actores o demandados, según el caso, mantengan una comunidad jurídica con respecto al
objeto de la litis planteada, tengan un mismo derecho o se encuentren obligados por igual causa; ya que cuando ocurre
una situación así, la sentencia afectará a todos los interesados, y por ello es indispensable que sean llamados a juicio.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEGUNDO CIRCUITO. Amparo directo 804/92. Braulio Martínez Gutiérrez. 11
de noviembre de 1992. Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Solís Solís. Secretario: Joel A. Sierra palacios. No. Registro:
184,096 Jurisprudencia Materia(s): Civil Novena Época Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Fuente: Semanario
Judicial de la Federación y se Gaceta Tomo: XVII. Junio de 2003 Tesis: I.6o.C, J/41 Página: 825 LITISCONSORCIO. SU
NATURALEZA JURIDICA. Es una figura jurídico-procesal sui generis que evita difusión y contradicción en la autoridad
procesal y se materializa cuando en un proceso existen diversos actores o demandados, o cuando la resolución que
recaiga en el mismo necesariamente afecte a una persona extraña, es decir, cuando varias personas deducen una acción
contra un solo demandado, cuando una persona demanda a varias, y cuando dos o más incoan a su vez un juicio en
contra de dos o más. Así también, dicha figura es activa cuando se refiere a los actores y pasiva cuando se trata de los
llamados a juicio y de igual modo podrá ser voluntaria o necesaria, dándose el primer caso cuando las partes
litisconsortes, tanto activas como pasivas, en ejercicio de una facultad que la ley les confiere, invocan la figura procesal
en comento, y litisconsorcio necesario por disposición expresa, o bien, cuando materialmente existe imposibilidad legal de
emitir autónomamente diversas sentencias en relación con varias personas en que éstas tuvieren interés. SEXTO
TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Amparo directo 4660/97. J.P. Arquitectos, S.A
de C.V. 10 de julio de 1997. Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo R. Parrao Rodríguez. Secretario: José Guadalupe
Sánchez González. Amparo directo 3426/98. 2 de julio de 1998. Unanimidad de votos. Ponente: Adalid Ambriz Landa.
Secretaria: Reyna Barrera Barranco. Amparo en revisión 1696/2001. 7 de junio de 2001. Unanimidad de votos. Ponente:
Gustavo R. Parrao Rodríguez. Secretario: Alfonso Avianeda Chávez. Amparo en revisión 3846/2001. 31 de octubre de
2001. Unanimidad de votos. Ponente: José Juan Bracamontes Cuevas. Secretario: Juan Alfonso Patiño Chávez. No.
Registro: 182,378 Tesis aislada Materia(s): Civil Novena Época Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Fuente:
Semanario Judicial de la Federación y se Gaceta Tomo: XI, Enero de 2004 Tesis II.2o.C.444 C Página: 1555
LITISCONSORCIO NECESARIO. RAZON DE SU ESTUDIO OFICIOSO POR LOS ORGANOS JURISDICCIONALES DE
PRIMERA O SEGUNDA INSTANCIAS. INTELECCIÓN DE LOS ARTICULOS 1.84, 1.86 Y 1.87 DEL CODIGO DE
PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL ESTUDIO DE MEXICO. De conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.84 y
1.86 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de México, la figura jurídica del litisconsorcio se actualiza
cuando una parte, sea activa o pasiva, o ambas, estén integradas por varias personas, configurándose dicho
litisconsorcio necesario cuando las cuestiones que en el juicio se ventilan, afectan a más de dos personas, de tal manera
que no sea posible pronunciar sentencia legalmente válida sin oírlas a todas ellas. Asimismo, hay que precisar que la
disposición contenida en el artículo 1.87 del Código adjetivo en cita, en el sentido de que la presencia del litisconsorcio
debe analizarse oficiosamente, obedece sin duda a que en ello va implícita la garantía de audiencia respeto de terceros,
cuya finalidad es la de otorgar a las partes la oportunidad de defenderse previamente a cualquier acto privativo, radicado
en ello el espíritu del órgano legislativo al incorporar en la citada norma la obligación de efectuar un previo estudio, de
oficio, de la figura jurídica de que se trata, lo cual es acorde con lo dispuesto por el artículo 14 constitucional, en cuanto
consagra como uno de sus principios fundamentales el que previamente a cualquier acto privativo de derechos o
posesiones deban otorgarse a toda persona las garantías de audiencia y defensa. Por consiguiente, atento al sentido de
las referidas normas procesales, conforme a los métodos exegético y teleológico de interpretación, resulta indiscutible
que la finalidad de la interpretación del litisconsorcio necesario en la legislación adjetiva civil vigente para el Estado de
México, así como su estudio oficioso y obligatorio por parte del órgano jurisdiccional respectivo, de primera o segunda
instancias, obedece a la observancia irrestricta de la invocada garantía previa a cualquier acto privativo, tal como lo
consagra el artículo 14 constitucional, en correlación con las de legalidad y seguridad jurídica (debido proceso).
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO. Amparo directo. 768/2003. María
Emma de las Mercedes Coyote Valero. 4 de noviembre de 2003. Unanimidad de votos. Ponente: Virgilio A. Solorio
Campos. Secretario: Faustino García Astudillo. SEXTO AGRAVIO VIOLACIONES AL PROCEDIMIENTO 1.- Señalo para
desestimar las Diligencias ordenadas por el artículo 2308 del Código Civil en vigencia, mediante las cuales, me fue
notificada la voluntad del apelado, resulta que el C. Diligenciario Adscrito a la Central de Actuarios del Supremo Tribunal
de Justicia del Estado, incumplió con las exigencias legales que reviste la notificación a mi persona, donde
supuestamente se me comunicó el parecer de mi rival de dar por terminado el contrato de arrendamiento, emplazamiento
que por ser de orden público esta Autoridad de Alzada debe de estudiar de oficio. Por ser la diligencia de mayor
trascendencia al tratarse de la comunicación de la demanda hacia mi persona, y al efecto, señalo que el notificador se
presentó en el domicilio ubicado en Avenida ELIMINADO de esta Ciudad (nótese que no se trata del domicilio materia
de conflicto, sino de uno distinto), siendo atendido por una persona que dijo llamarse ELIMINADO , con quien entendió la
diligencia, procediendo a notificarme mediante instructivo el acuerdo dictado por su Señoría fechado el 19 diecinueve de
mayo del año 2015 dos mil quince y donde se notifica la voluntad del actor de dar por terminado el contrato de
arrendamiento, a lo que voy, es que el mencionado diligenciario incumplió con las formas legales de notificación de las
mencionadas diligencias a que se refieren los artículos 2308 del Código Civil, en relación con los artículos 106, 107, 109,
112 y 113 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el tiempo en que se realizó tal notificación, lo anterior es así,
en razón de que tratándose el caso que nos ocupa de un comunicado en la vía judicial en sentido de dar por terminado
un contrato de arrendamiento, tal notificación debió seguir la normatividad relativa a un emplazamiento, que establece la
Codificación Procesal Civil mediante los dispositivos legales ya mencionados, es decir, si no se localiza al interesado, en
este caso a mi persona, debió dejárseme un citatorio pata día y hora específico, y si aun así no hubiese esperado a la
cita, entonces, el comunicador debió dejar la notificación con cualquier persona que le hubiese atendido, tal y como lo
previene el artículo 112 del Libro antes citado, mas dicho diligenciario dejó de ceñirse a tal normatividad, ya que
únicamente se presentó al domicilio que no es la materia de conflicto dejando un instructivo con una persona totalmente
ajena a la litis, lo que reitero, provoca la falta de efectividad legal para que dichas diligencias surtan los efectos legales
correspondientes, y por consiguiente, al no haberse notificado en forma legal las diligencias del artículo 2308 del Código
Civil, por ende, tampoco ha corrido el término para dar por terminado el contrato de arrendamiento, emplazamiento que
esta Autoridad A Quem debe analizar de oficio. Por su tendencia trascribo el siguiente criterio jurisdiccional: No. Registro:
217,019 Tesis aislada Materia(s): Civil Octava Época Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Fuente: Semanario
Judicial de la Federación Tomo: XI, Marzo de 1993 Página: 311 LITISCONSORCIO EN EL PROCEDIMIENTO CIVIL.
CONCEPTO. El litisconsorcio es una modalidad del procedimiento y puede ser de dos tipos: voluntario o necesario. El
voluntario se presenta cuando la ley concede la facultad para que se constituya. El necesario, en cambio, trae como
consecuencia que el juicio no pueda iniciarse, sino a condición de que acudan o se llame a todos los interesados, porque
los cuestionamientos jurídicos que habrán de ventilarse pueden afectarles; es decir, si la sentencia que decida en fondo
del negocio puede tener por objeto determinar un nuevo estado de derecho debido a la naturaleza jurídica de las
acciones que se ejercitan, no podrá pronunciarse sin oír a todos los que deben invertir en la relación jurídica procesal,
pues el litisconsorcio requiere que los actores o demandados, según el caso, mantengan una comunidad jurídica con
respecto al objeto de la litis planteada, tengan un mismo derecho o se encuentren obligados por igual causa; ya que
cuando ocurre una situación así, la sentencia afectará a todos los interesados, y por ello es indispensable que sean
llamados a juicio. SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEGUNDO CIRCUITO. Amparo directo 804/92. Braulio
Martínez Gutiérrez. 11 de noviembre de 1992. Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Solís Solís. Secretario: Joel A. Sierra
palacios. No. Registro: 184,096 Jurisprudencia Materia(s): Civil Novena Época Instancia: Tribunales Colegiados de
Circuito Fuente: Semanario Judicial de la Federación y se Gaceta Tomo: XVII. Junio de 2003 Tesis: I.6o.C, J/41 Página:
825 LITISCONSORCIO. SU NATURALEZA JURIDICA. Es una figura jurídico-procesal sui generis que evita difusión y
contradicción en la autoridad procesal y se materializa cuando en un proceso existen diversos actores o demandados, o
cuando la resolución que recaiga en el mismo necesariamente afecte a una persona extraña, es decir, cuando varias
personas deducen una acción contra un solo demandado, cuando una persona demanda a varias, y cuando dos o más
incoan a su vez un juicio en contra de dos o más. Así también, dicha figura es activa cuando se refiere a los actores y
pasiva cuando se trata de los llamados a juicio y de igual modo podrá ser voluntaria o necesaria, dándose el primer caso
cuando las partes litisconsortes, tanto activas como pasivas, en ejercicio de una facultad que la ley les confiere, invocan
la figura procesal en comento, y litisconsorcio necesario por disposición expresa, o bien, cuando materialmente existe
imposibilidad legal de emitir autónomamente diversas sentencias en relación con varias personas en que éstas tuvieren
interés. SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Amparo directo 4660/97. J.P.
Arquitectos, S.A de C.V. 10 de julio de 1997. Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo R. Parrao Rodríguez. Secretario:
José Guadalupe Sánchez González. Amparo directo 3426/98. 2 de julio de 1998. Unanimidad de votos. Ponente: Adalid
Ambriz Landa. Secretaria: Reyna Barrera Barranco. Amparo en revisión 1696/2001. 7 de junio de 2001. Unanimidad de
votos. Ponente: Gustavo R. Parrao Rodríguez. Secretario: Alfonso Avianeda Chávez. Amparo en revisión 3846/2001. 31
de octubre de 2001. Unanimidad de votos. Ponente: José Juan Bracamontes Cuevas. Secretario: Juan Alfonso Patiño
Chávez. No. Registro: 182,378 Tesis aislada Materia(s): Civil Novena Época Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y se Gaceta Tomo: XI, Enero de 2004 Tesis II.2o.C.444 C Página: 1555
LITISCONSORCIO NECESARIO. RAZON DE SU ESTUDIO OFICIOSO POR LOS ORGANOS JURISDICCIONALES DE
PRIMERA O SEGUNDA INSTANCIAS. INTELECCIÓN DE LOS ARTICULOS 1.84, 1.86 Y 1.87 DEL CODIGO DE
PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL ESTUDIO DE MEXICO. De conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.84 y
1.86 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de México, la figura jurídica del litisconsorcio se actualiza
cuando una parte, sea activa o pasiva, o ambas, estén integradas por varias personas, configurándose dicho
litisconsorcio necesario cuando las cuestiones que en el juicio se ventilan, afectan a más de dos personas, de tal manera
que no sea posible pronunciar sentencia legalmente válida sin oírlas a todas ellas. Asimismo, hay que precisar que la
disposición contenida en el artículo 1.87 del Código adjetivo en cita, en el sentido de que la presencia del litisconsorcio
debe analizarse oficiosamente, obedece sin duda a que en ello va implícita la garantía de audiencia respeto de terceros,
cuya finalidad es la de otorgar a las partes la oportunidad de defenderse previamente a cualquier acto privativo, radicado
en ello el espíritu del órgano legislativo al incorporar en la citada norma la obligación de efectuar un previo estudio, de
oficio, de la figura jurídica de que se trata, lo cual es acorde con lo dispuesto por el artículo 14 constitucional, en cuanto
consagra como uno de sus principios fundamentales el que previamente a cualquier acto privativo de derechos o
posesiones deban otorgarse a toda persona las garantías de audiencia y defensa. Por consiguiente, atento al sentido de
las referidas normas procesales, conforme a los métodos exegético y teleológico de interpretación, resulta indiscutible
que la finalidad de la interpretación del litisconsorcio necesario en la legislación adjetiva civil vigente para el Estado de
México, así como su estudio oficioso y obligatorio por parte del órgano jurisdiccional respectivo, de primera o segunda
instancias, obedece a la observancia irrestricta de la invocada garantía previa a cualquier acto privativo, tal como lo
consagra el artículo 14 constitucional, en correlación con las de legalidad y seguridad jurídica (debido proceso).
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO. Amparo directo. 768/2003. María
Emma de las Mercedes Coyote Valero. 4 de noviembre de 2003. Unanimidad de votos. Ponente: Virgilio A. Solorio
Campos. Secretario: Faustino García Astudillo. 2.- Finalmente, al no existir reenvío en el sistema que rige la apelación, de
uso de la facultad de sustitución de que se encuentra investido este Cuerpo Colegiado, asumiendo la jurisdicción que
originalmente le compete al inferior en grado, debe proceder a subsanar el defecto en que incurrió el C. Juez inferior,
entrando al estudio de mis excepciones y defensas ya aludidas.”.
 SEGUNDO.- Los agravios formulados por el demandado y apelante ELIMINADO son en un aspecto
infundados y en otro inoperantes por la motivación y fundamento siguientes.
El juzgador declaró procedente la acción de terminación de contrato de arrendamiento del inmueble ubicado
en Avenida ELIMINADO de esta ciudad y en consecuencia la desocupación y entrega material del mismo,
argumentando para ello que el actor acreditó los elementos de dicha acción consistentes en: 1.- La existencia del contrato
de arrendamiento, 2.- El derecho del actor ELIMINADO , 3.- La voluntad del arrendador de dar por terminado el contrato,
y; 4.- El cumplimiento del plazo fijado por la ley para la terminación del mismo; que el primero de dichos elementos se
probó con las copias certificadas por la Secretaria de Acuerdos del Juzgado Tercero del Ramo Civil de esta Ciudad del
expediente número 714/2015 relativo a las Diligencias de Jurisdicción voluntaria de notificación, de terminación de
contrato de arrendamiento, promovidas por ELIMINADO en contra de ELIMINADO respecto al citado inmueble; y que
a dicho documento se adminículo la confesional expresa y espontánea del citado demandado al contestar la demanda, en
razón de que reconoció haber celebrado el contrato de arrendamiento con ELIMINADO por el término de 6 seis meses,
así como con la confesión del referido demandado en la confesional relativa al pliego de posiciones en la que también
aceptó haber celebrado el contrato de arrendamiento en cuestión; un recibo de pago de arrendamiento con número de
folio: 13056 expedido el 5 cinco de marzo de 2015 dos mil quince que contiene como nombre de arrendatario
ELIMINADO domicilio del inmueble Avenida ELIMINADO y el concepto de renta del periodo de 5 cinco de marzo al 5
cinco de abril del 2015 dos mil quince por la cantidad de $3500 (tres mil quinientos pesos 00/100 m.n) el que se
encuentra debidamente firmado y sin establecer a que persona pertenece la rúbrica, y que al no haber sido objetado por
el demandado se acreditó el pago de la renta que realizó el arrendatario por el uso del inmueble respectivo; que el
segundo de los elementos en estudio referente al derecho del actor ELIMINADO , por ser el propietario del inmueble
ubicado en Avenida ELIMINADO , en virtud de que se le adjudicó el mismo mediante Juicio Sucesorio Intestamentario a
Bienes de ELIMINADO , que se acreditó con las copias fotostáticas certificadas por la Secretaria de Acuerdos del
Juzgado Tercero del Ramo Civil de las actuaciones judiciales llevadas acabo en el expediente número 714/2015 relativo
a las Diligencias de Jurisdicción Voluntaria por terminación de contrato de arrendamiento promovidas por ELIMINADO
por su propio derecho en contra de ELIMINADO ; en cuanto al tercero y cuarto de los elementos en acción que se
analizan el juez declaró que se acreditó con las citadas actuaciones del expediente 714/2015 relativo a las diligencias de
jurisdicción voluntarias referidas con antelación, en el que el juzgado refirió que entre otras constancias obra el contrato
de arrendamiento que celebraron ELIMINADO con ELIMINADO en su carácter respectivamente de arrendadora y
arrendatario del inmueble ubicado en Avenida ELIMINADO de esta Ciudad; copias del también ya citado expediente
1565-2013 relativo al Juicio Sucesorio Intestamentario a Bienes de ELIMINADO , con las que se acreditó la definición de
la de cuyus y la adjudicación del inmueble ubicado en Avenida ELIMINADO de esta Ciudad; el instructivo de notificación
a ELIMINADO , en la que la funcionaria judicial respectiva le comunicó la voluntad del arrendador de dar por terminado
el contrato de arrendamiento.
Ahora bien, previo al análisis de los agravios expresados por el apelante, se puntualiza que se procede al
estudio de los mismos en un orden diverso y de manera conjunta, al propuesto por el citado apelante.
Lo expuesto tiene apoyo por analogía en la tesis de
Jurisprudencia, sustentada por el SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DE CIRCUITO DEL CENTRO AUXILIAR DE LA
CUARTA REGIÓN publicada en la Décima época, en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, con el rubro y
contenido siguientes:
“CONCEPTOS DE VIOLACIÓN O AGRAVIOS. PROCEDE SU ANÁLISIS DE MANERA INDIVIDUAL,
CONJUNTA O POR GRUPOS Y EN EL ORDEN PROPUESTO O EN UNO DIVERSO. El artículo 76 de la Ley de
Amparo, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 2 de abril de 2013, en vigor al día siguiente, previene que el
órgano jurisdiccional que conozca del amparo podrá examinar en su conjunto los conceptos de violación o los agravios,
así como los demás razonamientos de las partes, a fin de resolver la cuestión efectivamente planteada, empero, no
impone la obligación a dicho órgano de seguir el orden propuesto por el quejoso o recurrente, sino que la única condición
que establece el referido precepto es que no se cambien los hechos de la demanda. Por tanto, el estudio correspondiente
puede hacerse de manera individual, conjunta o por grupos, en el propio orden de su exposición o en uno diverso.”.
Ahora bien, refiere el apelante en una parte de sus agravios que el juzgador estudió incorrectamente la falta
de legitimación activa que interpuso, porque el inmueble que él posee, (demandado) y respecto de que celebró contrato
de arrendamiento con ELIMINADO , es el ubicado en Venustiano ELIMINADO , de esta ciudad, con las siguientes
medidas y colindancias: al norte: ELIMINADO ; al sur ELIMINADO ; al oriente: ELIMINADO y; al poniente: 5
ELIMINADO , con una superficie de ELIMINADO ; y que el inmueble que demanda el actor se encuentra ubicado en
Avenida ELIMINADO , y que refiere el actor adquirió por adjudicación a través del juicio sucesorio Intestamentario a
bienes de la arrendadora ELIMINADO , con una superficie de ELIMINADO y las siguientes medidas y colindancias: al
norte.- ELIMINADO ; al sur.- ELIMINADO ; al oriente.- ELIMINADO y; al poniente.- ELIMINADO , que de lo expuesto
se desprende diferente ubicación de la finca de la cual se dice propietario y el inmueble motivo de este juicio, y que por
ello no se acredita fehacientemente la identidad del bien inmueble cuya entrega reclama el actor; como tampoco justificó
el actor mediante los medios de convicción correspondientes que el inmueble materia de su acción forme parte del que le
fue adjudicado; y que de ello deriva la falta de legitimación del actor.
Ahora bien, como se anotó tales agravios devienen inoperantes y a fin de evidenciar ello, se puntualiza que
el demandado ELIMINADO al dar respuesta a la demanda, en ningún momento se inconformó con la identidad del
inmueble materia de juicio; sino que por el contrario ampliamente reconoció que ocupaba el inmueble que se le demanda,
pues expresó que ciertamente celebró contrato de arrendamiento del inmueble que se le reclama con ELIMINADO , y
que además dicho inmueble le fue vendido por la citada arrendadora; y en esa virtud no existió controversia alguna
respecto al inmueble que se le demanda; por tanto, si el apelante basa la falta de legitimación en hechos de los cuales,
como ya se anotó, estuvo conforme pues reconoció ocupar el inmueble que se le demanda, esa sola circunstancia torna
inoperante la excepción de falta de legitimación, por falta de identidad del inmueble materia de juicio.
Sin que sea óbice para ello, la circunstancia de que el apelante al interponer la excepción de falta de
legitimación en el actor, literalmente expresara en la parte final de su excepción que el actor no justificó que el inmueble
que demanda esté dentro del acervo hereditario que dejó la de cuyus y que ello lo probaría; en razón de que este
Tribunal advierte que el demandado no aportó ningún medio de prueba para justificar dicha afirmación; y por el contrario
consta que el juzgador, en la sentencia en estudio afirmó que se acreditó que el inmueble fue adjudicado al actor, por
virtud del juicio sucesorio intestamentario a bienes de ELIMINADO ; constando literalmente en la parte conducente de
dicha sentencia lo siguiente: “Finalmente, por lo que hace a la excepción de falta de legitimación en el actor, que hace
valer el demando, en el (sic) argumento de que el actor no es titular del derecho que reclama; al respecto el juzgador
considera improcedente la excepción de que se trata, toda vez que el actor demostró tener legitimación activa en el
proceso, al haber comparecido por sus propios derechos, y en la causa, al ser titular del derecho que resulta del contrato
de arrendamiento fundatorio de la acción, al ser propietario del inmueble ubicado en la Avenida ELIMINADO de esta
Ciudad, al habérselo adjudicado mediante juicio sucesorio intestamentario a bienes de la señora ELIMINADO , como lo
justificó con las copias fotostáticas certificadas de los autos del expediente número 1565/2013 que se siguió ante el
Juzgado Cuarto del Ramo Familiar, relativo a el (sic) juicio sucesorio intestamentario a bienes de la de cuyus, en donde
se declaró único y universal heredero a ELIMINADO , documento que precisamente fue valorado en el cuerpo del
presente considerando.”.
De lo expuesto, se llega a la convicción, como ya se anotó, que el juzgador estableció que el inmueble
materia de juicio lo adquirió el actor a través del juicio sucesorio intestamentario a bienes de ELIMINADO, y que ello
quedó debidamente acreditado con las copias certificadas de dicho juicio; lo cual el demandado no desvirtúa en vía de
agravios; de ahí que los mismos resultan infundados.
En otra parte de sus agravios el apelante manifiesta que el actor omitió agregar el contrato original de
arrendamiento en el cual apoya su reclamo como documento fundatorio, por así exigirlo los artículos 90 y 91 del Código
de Procedimientos Civiles vigente para el Estado; ya que ese documento se encuentra agregado en copias certificadas
de las Diligencias de Jurisdicción Voluntaria promovidas en el Juzgado Tercero de lo Familiar, bajo el expediente No.
714/2015.
Agravios que igualmente devienen inoperantes, pues dicha circunstancia el demandado no la controvirtió al
dar respuesta a la demanda entablada en su contra, y por el contrario reconoció la existencia de tal contrato; y en esas
circunstancias ello no puede formar parte de la litis en segunda instancia; de ahí la inoperancia de tales agravios.
Preciso resulta anotar que tal documento se encuentra agregado en las diligencias de jurisdicción
voluntarias promovidas por el actor ELIMINADO en contra del demandado ELIMINADO, a las cuales el juzgador les
concedió valor probatorio pleno; y además como ya se dijo, el demandado reconoce la celebración de tal contrato de
arrendamiento.
 En distintos conceptos de agravio, el apelante refiere que se violó en su perjuicio lo dispuesto en el artículo
2238 del Código Civil vigente para el Estado, que establece que cuando por cualquier motivo se verificare la transmisión
de la propiedad del predio arrendado, es obligación que se notifique tal transmisión al arrendador, y que en el caso, el
inmueble materia de juicio le fue adjudicado al actor el 23 veintitrés de febrero de 2015 dos mil quince en el Juicio
Sucesorio Intestamentario número 1565/2013 a bienes de ELIMINADO , y que ello no se le notificó.
Los aludidos agravios son infundados, y a fin de evidenciar ello, se anota el contenido del artículo 2238
párrafo primero, del Código Civil, el cual a la letra dice lo siguiente:
“Artículo 2238.- Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se verificare la
transmisión de la propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. Respecto al
pago de las rentas, el arrendatario tendrá obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato,
desde la fecha en que se le noifique (sic) judicial o extrajudicialmente ante notario o ante dos testigos haberse otorgado el
correspondiente título de propiedad, aun cuando alegue haber pagado al primer propietario; a no ser que el adelanto de
rentas aparezca expresamente estipulado en el mismo contrato de arrendamiento...”
De la interpretación gramatical y teleológica de tal artículo, se llega a la comprensión de que si bien es cierto
que debe comunicarse la transmisión de propiedad al arrendatario, cuando el inmueble cambia de propietario durante la
vigencia del contrato de arrendamiento; lo cierto es que la finalidad de ello es para que el arrendatario realice el pago de
las rentas al nuevo arrendador y propietario, de manera que si el nuevo propietario no comunica tal transmisión de
propiedad al arrendatario, el efecto de no hacer tal comunicado es que dicho arrendatario quede eximido de pagar las
rentas al nuevo propietario; ya que el contrato de arrendamiento subsiste en los términos pactados; y en ese contexto, si
el nuevo propietario del inmueble no comunica al arrendador tal cambio de propiedad, ello por sí solo no vulnera ningún
derecho de arrendatario; de ahí que los analizados agravios devienen infundados.
También refiere el apelante que le causa agravio las Diligencias de Jurisdicción Voluntaria tramitadas en el
expediente No. 741/2015, en virtud de en las mismas no se dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 2238 del
Código Civil, respecto de que se le notificara el cambio de propietario del inmueble que arrenda.
 En otra parte de sus agravios el apelante refiere que el actor carece de legitimación en la causa porque la
titularidad del derecho derivado de la relación contractual primigenia no se le notificó como lo marca la ley; que se está
ante un presupuesto procesal que no se satisfizo y por ello no debió estudiarse el fondo del juicio.
Los transcritos agravios, son inoperantes pues, como ya se dijo, si bien es cierto que el artículo 2238 del
Código en consulta establece que se notifique al arrendatario quien es el nuevo propietario, ello tiene como finalidad que
el arrendatario pague las rentas al nuevo propietario; y si ello no se hace ningún prejuicio el causa al arrendador, pues el
contrato subsiste en los términos pactados y conforme al mismo debe seguir pagando las rentas del inmueble a la
persona con la que celebró el contrato, hasta en tanto no se le comunique que existe nuevo propietario del inmueble que
arrenda.
Igualmente manifiesta el apelante que le causa agravio, que en las Diligencias de Jurisdicción Voluntarias
promovidas por el citado actor, en contra del demandado, para el efecto de dar por terminado el contrato de
arrendamiento no se dio cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 2308 del Código Civil, porque, aduce el apelante que
la notificación se hizo con una persona diversa de nombre ELIMINADO , y que debió dejársele citatorio para el día
siguiente; y que por tanto, al no habérsele notificado en forma legal la voluntad del arrendador de dar por terminado el
contrato de arrendamiento, no puede comenzar a correr el término para dar por terminado dicho contrato; y que tampoco
se le mostró el título de propiedad del actor, ya que refiere que únicamente se le anexo.
Tales agravios referentes a que no puede comenzar a correr el término de dos meses para la desocupación
del inmueble porque, aduce el apelante que la notificación que se le realizó en las Diligencias de Jurisdicción Voluntaria
de dar por terminado el contrato de arrendamiento es incorrecta, ya que no le fue comunicada en los términos de ley; son
inoperantes; en primer término se puntualiza que el demandado al dar respuesta a la demanda, no se inconformó con el
término de dos meses que se le otorgó para que desocupara el inmueble; es decir respeto a ello nada adujo; y por ende,
en esta segunda instancia tal defensa no puede analizarse, puesto que no formo parte de la litis de la primera instancia;
sin que ello implique violación alguna al derecho de audiencia del demandado, porque se reitera tuvo oportunidad en
tiempo de exponer esa defensa para que el efecto de que el juzgador la analizara; y así pudiera formar parte de la litis en
esta segunda instancia, de ahí que, los analizados agravios sean inoperantes.
 Además de ello, es preciso anotar que el demandado al dar respuesta a la demanda, manifestó que es
cierto que el Juzgado Tercero del Ramo Civil en vía de Jurisdicción Voluntaria le notificó que se concluía el contrato de
arrendamiento; y además anotó que cuando supo del fallecimiento de ELIMINADO , tuvo una plática con ELIMINADO ;
lo expuesto evidencia que el demandado sí fue notificado el día 05 cinco de junio de 2015 dos mil quince del deseo del
nuevo propietario de dar por concluído el contrato de arrendamiento; y asimismo, tenía conocimiento de que el nuevo
propietario es ELIMINADO ; confesiones con valor probatorio pleno, acorde a lo establecido en el artículo 383 del Código
de Procedimientos Civiles.
A efecto de evidenciar ello, se transcribe en primer término la parte de la demanda en el que el actor afirma
dicha circunstancia; y la respuesta que al respecto dio el demandado.
Parte conducente de la demanda:
“3.- Que con fecha 5 de junio del presente año se le notificó al. Sr. C. ELIMINADO , por medio de una
Jurisdicción Voluntaria con número de expediente 714/15 del Juzgado 3 de lo Civil en esta ciudad, que era voluntad del
suscrito ELIMINADO (ya que ahora soy el propietario del inmueble por medio de un juicio intestamentario donde me fue
adjudicado dicho inmueble del cual presento copia certificada. Lo cual en su oportunidad dar por concluido el contrato de
Arrendamiento celebrado, respecto del inmueble antes referido, como anexo.”.
Parte conducente de la contestación de demanda expresa lo siguiente:
“3.- Es cierto que con fecha 5 de junio del presente año 2015 se me notificó por medio del juzgado tercero
civil de esta ciudad, ventilado con el número 714/15, y por la vía de la jurisdicción voluntaria, una notificación donde
supuestamente se concluía el contrato de arrendamiento celebrado,…”.
De lo expuesto, como ya se anotó, se llega a la incontrovertible convicción de que el demandado se enteró
día 5 cinco de junio de 2015 dos mil quince de quien era el nuevo propietario de la finca arrendada (materia de juicio) y de
la voluntad del propietario ELIMINADO , dar por concluído el contrato de arrendamiento respecto del inmueble que
ocupa el demandado ELIMINADO ; de ahí que resulten infundados los agravios relativos a la falta de legitimación en la
parte actora por dichas circunstancias.
 Aunándose a lo expuesto, el hecho de que el demandado ELIMINADO manifestó que demandó al actor
ELIMINADO, en la Vía Ordinaria Civil, por Prescripción Positiva reclamándole la usucapión del inmueble materia del
presente litigio localizado en la Avenida ELIMINADO , de esta ciudad; hecho el anterior que incontrovertiblemente
patentiza el conocimiento del citado demandado, de que el nuevo propietario del inmueble es el actor ELIMINADO .
Por tanto, si bien es cierto que las diligencias de jurisdicción promovidas por el actor únicamente fueron
promovidas para notificarle al demandado, su deseo de dar por concluido el contrato de arrendamiento del inmueble que
ocupa, lo cierto es que en los hechos de dichas diligencias, el promovente expresó con claridad que él es el nuevo
propietario del inmueble del que demanda la desocupación; y además anexó a dichas diligencias copia del Juicio
Sucesorio a Bienes de ELIMINADO , en el que consta que se le adjudicó el citado inmueble; a lo que se adminicula, las
confesiones del demandado, ya analizadas.
Asimismo, como ya se precisó con anterioridad, en caso de que el nuevo propietario no notifique al
arrendador que él es el nuevo propietario; entonces no sería factible que el propietario imputara al arrendatario
incumplimiento de pago en los términos convenidos; pero en tratándose de terminación de contrato, a pesar de que no se
le notifique el cambio de propietario; ello no le causa perjuicio, porque al habérsele transmitido la propiedad del inmueble,
indiscutiblemente se substituye en el causante de todos los derechos y obligaciones derivados del aludido contrato; de
manera que es obvio que el nuevo propietario acorde a sus nuevas facultades como propietario puede dar por concluído
el mismo, sin que el cambio de propietario reduzca o prorrogue el término de celebración de contrato de arrendamiento;
pues como ya se evidenció tal notificación es para que no pueda el nuevo propietario demandar incumplimiento al
contrato de arrendamiento, mientras no notifique tal cambio.
Lo expuesto encuentra apoyo en la tesis de jurisprudencia sustentada por el Primer Tribunal Colegiado en
Materia Civil del Tercer Circuito, publicada en la Octava Época con el rubro y contenido siguiente:
“ARRENDAMIENTO, EL ADQUIRENTE DEL INMUEBLE OBJETO DEL, NO ESTA OBLIGADO A DAR AL
INQUILINO EL AVISO CONTEMPLADO POR EL ARTICULO 2327 DEL CODIGO CIVIL DE JALISCO, PARA
LEGITIMARSE A FIN DE DEMANDAR LA TERMINACION DEL CONTRATO. El Adquirente de un inmueble objeto de un
contrato de arrendamiento, ninguna necesidad tiene de dar al arrendatario el aviso a que se refiere el artículo 2327 del
Código Civil de Jalisco, a fin de legitimarse en juicio para demandarle la terminación de dicho acuerdo de voluntades,
puesto que tal requisito sólo es indispensable cuando la acción de desocupación la ejercita aquél a virtud del
incumplimiento del contrato, no a raíz de que haya vencido el término de su vigencia. En efecto, en la primer hipótesis,
mientras no se notifique al inquilino quién es el nuevo dueño del bien arrendado, no podrá saber frente a quien se
encuentra obligado y, por ejemplo, a consecuencia de ello, no sería factible imputarle que no cumplió con el pago de la
renta en la forma y tiempo convenidos, obligación ésta cuyo incumplimiento constituye causa suficiente para que se le
demande la desocupación, según se desprende de lo estatuido por el artículo 683, fracción III, del Código de
Procedimientos Civiles de la mencionada entidad; en tanto que en la segunda hipótesis, a pesar del cambio de propietario
del inmueble de que se trata, el plazo fijado para la duración del arrendamiento ni se reduce ni se prolonga, simplemente
concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio, de acuerdo a lo establecido por el artículo 2402 del sustantivo civil
en cita. Esta es la interpretación que debe darse al criterio sustentado por la H. Suprema Corte de Justicia de la Nación
en la cuarta tesis relacionada con la jurisprudencia 63, visible aquélla a fojas ciento sesenta y cuatro, de la cuarta parte
del último apéndice al Semanario Judicial de la Federación, cuyo rubro es el siguiente: "ARRENDAMIENTO. MIENTRAS
NO SE HAGA AL ARRENDATARIO LA NOTIFICACION, EN SU CASO, DEL CAMBIO DE DUEÑO DEL INMUEBLE
ARRENDADO, EL ADQUIRENTE CARECE DE TODA ACCION CONTRA AQUEL". PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO
EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO. Amparo directo 171/91. Nohemy Solís Castillo. 26 de abril de 1991.
Unanimidad de votos. Ponente: José de Jesús Gudiño Pelayo. Secretario: Simón Daniel Canales Aguiar. Amparo directo
140/91. Casa de Cambio Solórzano Forbes, S.A. de C.V. 25 de marzo de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: Carlos
Arturo González Zárate. Secretario: Juan Bonilla Pizano. Amparo directo 673/87. María del Refugio Espinoza de García.
11 de agosto de 1988. Unanimidad de votos. Ponente: José Antonio Llanos Duarte. Secretario: Francisco Javier Villegas
Hernández. Octava Época, Tomo VII-Junio, página 204.”.
En diversos agravios el apelante manifiesta que le causa agravio que el juez le negara valor probatorio a las
copias fotostática simples que ofertó, consistente en todas y cada una de las actuaciones del Juicio Ordinario Civil que
interpuso por Prescripción Positiva en contra de ELIMINADO , reclamándole la usucapión del inmueble materia del
presente litigio localizado en la Avenida ELIMINADO , de esta ciudad, radicado en el Juzgado Octavo del Ramo Civil,
expediente número 873/2015; con el argumento de que éstas no se encuentran certificadas por la autoridad jurisdiccional
respectiva; ni se encuentran adminiculadas por otro medio de convicción, porque, refirió el juez que el demandado no
cumplió con la carga procesal que establecen los artículos 273, 274 y 276 de Código de Procedimientos Civiles vigente
en el Estado; porque, literalmente refiere lo siguiente: “Desde luego que no soy conforme en manera alguna con la
equivocada ponderación que hace el Inferior al omitir otorgarle el valor legal correspondiente a las copias fotostáticas ya
mencionadas, ya que su criterio se contradice con lo establecido en la fracción VII del artículo 280 del Código de
Procedimientos Civiles vigente para el Estado, que reconoce como medio de prueba las mencionadas impresiones
fotostáticas, y a mayor abundamiento, el ordinario 402 del Cuerpo de Leyes aludido, estatuye que el valor de las pruebas
fotográficas, taquigráficas y de otras cualesquiera adoptadas por los descubrimientos de la ciencia, quedarán al prudente
arbitrio judicial, amén de que el valor probatorio a un documento en copia fotostática que la ley considera, prima facie, es
una fuente de prueba de los hechos o circunstancias del debate, estando obligado a valorarla en cuanto a su alcance y
valor probatorio, de lo anterior, deviene el equivocado razonamiento del Juez de los autos, quien debió conceder valor
legal a las mencionadas copias, ya que resultan fundamentales para justificar mi calidad de propietario de la finca en
disputa, y por ende, la falta de legitimación pasiva en mi persona…Si bien es cierto, las copias simples carecen por sí
mismas de valor probatorio pleno, lo cierto es, que éstas generan la presunción de existencia de documentos que
reproducen, máxime si se trata de actuaciones existentes emitidas por una autoridad jurisdiccional dentro de un juicio que
ventila, en ese orden, si de mi parte exhibí copias fotostáticas simples de un juicio ordinario civil por prescripción positiva
del inmueble en conflicto emitidas por el Juzgado Octavo del Ramo Civil, donde inclusive, aparece la carátula del
expediente y los sellos relativos al acuse de recibido, y más aún, el auto de incoación del juicio por prescripción donde se
me admite la demanda respecto del inmueble aquí disputado, ordena el emplazamiento al demandado y aparecen los
sellos y firmas de los funcionarios judiciales, por consecución, atendiendo a la prueba presuncional a que se refieren los
artículos 280 fracción VIII, 376, 377, 404, 406 y 407 del Código Adjetivo Civil en vigor, tales copias fotostáticas debieron
de caer en el ánimo del Juzgador la veracidad de los actos que contienen para justificar la existencia del derecho que se
pretende tutelar, suficientes para tener por acreditado mi carácter de propietario del inmueble localizado en la Avenida
ELIMINADO , de esta Ciudad, reiterando que si las copias simples exhibidas se refieren a actuaciones judiciales que no
fueron objetadas por mi contrincante, y además no existe indicio que reflejen su inexistencia o falsedad en cuanto a su
contenido o alcance de dicho medio de prueba, con mayor razón, se les debe conferir el valor legal que pretendo, ya que
no existe razón lógica para negarles, aunque sea valor probatorio de indicio, y más aún si la autoridad jurisdiccional que
las emitió no niega clara y explícitamente su autenticidad, pues el sello del documento proviene de dicha autoridad,
prueba a favor de su autenticidad. 3.- A mayor abundamiento, si los numerales 270, 280 fracción VII y 402 del Código de
Procedimientos, disponen que para acreditar hachos o circunstancias que tengan relación con el negocio que se ventile
en juicio, las partes podrán presentar fotografías o copias fotostáticas, medios de prueba que serán valorados en su
conjunto por el Juzgador, atendiendo a las reglas de la lógica y de la experiencia, por ende, dichos preceptos parten de
una premisa fundamental, que es la de observar el principio de buen fe procesal, porque reconocen que “para acreditar
hechos o circunstancias” las partes pueden presentar copias fotostáticas, fotografías, etc., lo cual, constituye el
reconocimiento de que actúan en el proceso con probidad, con el sincero convencimiento de hallarse asistido de razón , y
que por esa circunstancia pueden aportar ese tipo de medios de prueba. El principio de buena fe implica una serie de
presupuestos, como la existencia de un estado psicológico, que comprende la intención de obrar honestamente, la
creencia de que la contraparte obra del mismo modo y; la creencia o ignorancia de atributos o calidades en las personas
o cosas. También supone la existencia de una influencia de ese estado psicológico de la contraparte que le impulsa a la
determinación de ofrecer un medio de prueba con la firme convicción de que es plausible que con aquél pueda demostrar
lícitamente un hecho sujeto a controversia; así como la actuación conforme a ese estado psicológico e influencia, que se
verifica en el ofrecimiento efectivo de la prueba. Estos presupuestos debieron ser analizados por el Juez, no sólo por la
especial posición y actitud del oferente de ese medio de prueba, sino por la aceptación, falta de reticencia o prueba en
contrario que aporte la contraparte para desvirtuar su alcance o para demostrar el significado contrario de los hechos que
se pretenden acreditar y que justamente exigen la aplicación de las reglas de la lógica y la experiencia, en el entendido
que las copias aludidas jamás fueron controvertidas en cuento a su autenticidad por mi colitigante. Entonces, el Resolutor
debe partir de un principio de buena fe procesal, que se apoya en la dignidad de las personas y los actos que realizan y
que deben ser tratadas como tales, pues es la base con la que actúan las partes y sólo ante la existencia de indicios
contrarios a la misma reflejado en el contendido o alcance de dicho medio de prueba, puede el Juez dejar de otorgar
valor probatorio a un documento en copia fotostática que la ley considera, prima facie, una fuente de prueba de los
hechos o circunstancias del debate. Sería desapegado a la verdad y al citado principio que el Juzgador partiera de la
base de que cualquier copia fotostática tiene latente la posibilidad, dada la naturaleza de la reproducción y los avances de
la ciencia, de que no corresponda a un documento realmente existente, sino a uno prefabricado que, para efecto de su
fotocopiado, permita reflejar la existencia, irreal, del documento que se pretende hacer aparecer. Esto es así, porque en
lugar de apegarse a la buena fe procesal, partiría de su desestimación por la autoridad, constituyendo un verdadero e
injustificado prejuicio, y sólo recurriría a su abrigo cuando aquélla haya sido adminiculada con otros medios de prueba, lo
que materialmente implicaría desconocerle, prima facie, valor probatorio por sí misma, lo que se aleja del contenido de la
norma y de los principios rectores de la función judicial que tutela el artículo 17 de la Constitución Federal..”
Los transcritos agravios son en un aspecto inoperantes y el resto infundados.
En efecto devienen inoperantes las afirmaciones del apelante relativas a que no es conforme de manera
alguna con la equivocada ponderación que realizó el juez, al omitir otorgarle el valor legal correspondiente a las copias
fotostáticas; que el juez se contradice con lo establecido en la fracción VII, del artículo 280 del Código de Procedimientos
Civiles vigente para el Estado, que reconoce como medio de prueba las mencionadas impresiones fotostáticas, y que el
diverso artículo 402 del citado Código, estatuye que el valor de las pruebas fotográficas, taquigráficas y de otras
cualesquiera adoptadas por los descubrimientos de la ciencia, quedarán al prudente arbitrio judicial y que el valor
probatorio a un documento en copia fotostática es una fuente de prueba de los hechos o circunstancias del debate,
estando obligado a valorarla en cuanto a su alcance y valor probatorio ya que resultan fundamentales para justificar su
calidad de propietario de la finca en disputa, y por ende, la falta de legitimación pasiva en mi persona; en virtud de que las
mismas no ponen de relieve que el hecho de que el juzgador les negara valor probatorio a dichas copias fotostáticas sea
incorrecto, puesto que, conforme a lo dispuesto por el artículo 402 del Código de Procedimientos Civiles, el valor
probatorio, entre otros pruebas las de fotocopias, queda al arbitrio del juzgador; y en el caso, el juzgador afirmó que les
negaba valor probatorio en razón de que tales copias fotostáticas no se encontraban adminiculadas con ninguna otra
probanza; y ello no lo desvirtúa el apelante; es decir poner de manifiesto que dichas copias si se encuentran
adminiculadas con otras pruebas, de ahí la inoperancia de sus agravios.
 Y si bien es cierto que unas copias fotostáticas hacen presumir la existencia de los originales, ello no
patentiza que la negativa del juez de negarles valor probatorio sea incorrecta, con independencia de que se traten de
copias fotostática simples de actuaciones de una autoridad jurisdiccional dentro de un juicio ordinario civil por prescripción
positiva del inmueble en conflicto; y que se pueda presumir que existen los originales; pero, de ninguna forma por sí solas
las fotocopias simples justifican que el demandado ELIMINADO es el propietario del inmueble ubicado en la Avenida
ELIMINADO de esta ciudad; y el hecho de que la prueba haya sido ofertada de buena fe, tampoco es causa para
otorgarle valor probatorio pleno, porque ello no lo prevé la ley; de ahí lo infundado de los analizados agravios.
En otra parte de sus agravios, el apelante refiere que existe obscuridad en la demanda por la circunstancia
de que en su opinión no existe identidad en el inmueble.
Los transcritos agravios devienen inoperantes, en razón de que al contestar la demanda e interponer la
excepción de obscuridad en la demanda lo hizo por diversa causas, respecto de las cuales el juzgador dio respuesta; y a
fin de patentizar ello, se transcriben los términos en que el demandado interpuso la excepción e obscuridad en la
demanda y la respuesta que el juzgador dio a la misma; y a fin de evidenciar ello, se transcriben los términos en que el
demandado interpuso la excepción, así como la respuesta que a la misma dio el juzgador y además de ello, se precisa,
que respecto a la identidad del inmueble en párrafos que anteceden se anotó que el demandado no se inconformó con
ello.
Asimismo el apelante aduce que le causa agravio que el juez subsanara las deficiencias e imprecisión de los
hechos fundatorios de la demanda durante la secuela del procedimiento, en relación la identificación de la finca.
Agravios que resultan inoperantes, en razón de que los basa en que existió litigio respecto a la identificación
del inmueble materia de juicio; y en párrafos anteriores, se estableció que el demandado se conformó con la aludida
identidad; de ahí que si basa sus agravios en otros declarados infundados, tal circunstancia por sí sola torna inoperantes
los dichos agravios.
De la misma forma, el apelante refiere que le causa agravio que el juzgador no analizara la figura jurídica de
litisconsorcio pasivo, la cual en opinión del apelante se actualiza, agravios que literalmente dicen lo siguiente: QUINTO
AGRAVIO LITISCONSIRCIO ACTIVO NECESARIO 1.- El litisconsorcio significa la existencia de un litigio en el que
participan de una misma suerte varias personas, el cual, se denomina necesario cuando debe llamarse a todos los
interesados (actores o demandados) sea por disposición expresa de la ley o por la comunidad jurídica de intereses
existentes entre varias personas respecto al mismo objeto litigioso, sobre el que tengan un mismo derecho o se
encuentran obligados por igual causa (de hecho o de derecho) como en el caso de la copropiedad. Se denomina pasivo
cuando recae en los demandados, en cuyo caso la jurisprudencia ha definido que debe llamárseles para emitir una
sentencia válida para todos ellos. Entonces, por identidad jurídica cuando se trata de litisconsorcio activo necesario debe
aplicarse la misma disposición, pues al igual que en el pasivo, es preciso que todos los interesados comparezcan al
juicio a deducir el derecho que les asista respecto del bien litigioso; por lo tanto, la posible existencia de un litisconsorcio
activo necesario debe analizarse oficiosamente en cualquier etapa del juicio para que, al igual que en el pasivo, los
interesados comparezcan al procedimiento a deducir sus derechos y la sentencia que se dicte sea válida para todos ellos.
2.- Sobre ese tenor, tenemos que él apelado Sr. ELIMINADO compareció por su propio derecho a promover en mi
contra Juicio de Desocupación apoyándose un la acción por terminación de contrato de arrendamiento, advirtiéndose con
meridiana claridad de su ocurso inicial de demanda datado el 30 treinta de octubre del año 2015 dos mil quince, que
presentó su reclamo sin ostentarse con representación legal alguna, sino que acudió ante la autoridad jurisdiccional
demandado por su propio derecho, lo que se puede corroborar con el auto de incoación del 03 tres de noviembre del año
citado, dentro del cual, se le tiene por presentado en la vía extraordinaria civil promoviendo por su propio derecho, y
finalmente, con la sentencia definitiva materia de este recurso del día 09 nueve de marzo del 2016 dos mil dieciséis, que
resuelve en su favor como persona física, sin representación alguna, promoviendo por derecho propio. 3.- Materia de mi
excepción por litisconsorcio activo necesario, estiba en que su acción deriva de la existencia de un contrato de
arrendamiento que celebré con fecha 1° primero de enero de 1991 mil novecientos noventa y uno respecto del inmueble
ubicado en Avenida ELIMINADO, de esta Localidad con la arrendadora Sra. ELIMINADO , quien falleció el día 29
veintinueve de marzo del 2013 dos mil trece, procediendo sus hijos a denunciar su correspondiente interesado, según el
cual, fue listado en el inventario y avaluó el bien raíz materia del citado contrato de arrendamiento, y como albacea
definitivo el aquí, quien en todo caso, como representante legal del interesado de la arrendadora debió de comparecer al
juicio de desocupación que nos ocupa con tal representación, es decir, me debió de demandar tanto por su propio
derecho, así como en su calidad de represéntate(sic) legal de la sucesión intestamentaria a bienes de la arrendadora
ELIMINADO , al no entablar su reclamo con tal carácter, deviene obvio que se encuadra la hipótesis del litisconsorcio
activo necesario al no haberse llamado a la sucesión aludida, violentándose así sus derechos de audiencia, legalidad y
seguridad jurídica 4.- Reiterando lo anterior, si observamos la demanda de desocupación presentada por el actor del
juicio de origen, podemos advertir que omitió comparecer como representante legal del mencionado interesado, por
consiguiente, opera en le caso que nos ocupa, la figura jurídica del LITISCONSORCIO ACTIVO NECESARIO, al no
comparecer como demandante la sucesión ab intestado de la arrendadora, con quien inicialmente celebré el mencionado
contrato de arrendamiento, dado que no es factible dictar sentencia valida sin antes haberla otorgarle el derecho de
audiencia y así ser oída en juicio, por lo que, si el apelado alega algún derecho sobre el bien litigioso, entonces, ambos se
encuentran vinculados jurídicamente, al tener un interés común, teniendo un mismo derecho para comparecer en juicio,
encontrándose obligados por igual causa de hecho y jurídica, lo que se origino por la celebración del acuerdo de
voluntades y el fallecimiento de la renta, lo que provoca que no es factible condenarme sin que la sentencia alcance a la
arrendadora por conducto de representante legal, debiéndose entonces dar oportunidad de intervenir en el juicio, para así
quedar obligada con la sentencia que sobre el particular se dicte, circunstancia que el Juez inferior debió de advertir, aún
de oficio, por ser una cuestión necesaria para la procedencia la acción en los términos del artículo 1° del Código de
Procedimientos Civiles en el Estado, dado que solo puede existir una sentencia para todos los litisconsortes, ordenado en
consecuencia su emplazamiento con todas las formalidades de ley, de tal manera, que en el litigio el litisconsorte y el
demandado adquieren los mismos derechos y obligaciones, lo que no ocurre en el juicio de origen, simplemente porque
omitieron llamarle a juicio como actora a la sucesión de referencia.”.
Los transcritos agravios son infundados, en razón de que el actor ELIMINADO , es el dueño del inmueble
materia de juicio, al haberlo adquirido por adjudicación a través del juicio sucesorio intestamentario a bienes de
ELIMINADO ; tal y como se dejó anotado en párrafos anteriores, y en ese tenor, resulta infundado que deba llamarse a
juicio al representante legal de la sucesión intestamentaria a bienes de ELIMINADO ; de ahí que no haya lugar a
demandar a quien fuera nombrado albacea definitivo de dicha sucesión; puesto que, como se anotó, ya se le adjudicó en
calidad de propietario el inmueble en cuestión.
 Se confirma la sentencia de fecha 09 nueve de marzo de 2016 dos mil dieciséis, dictada por el Juez Sexto
del Ramo Civil en el Estado, dentro del expediente número 1677/2015, relativo al Juicio Extraordinario Civil por
desocupación, promovido por la parte actora ELIMINADO , en contra del demandando ELIMINADO .
TERCERO.- Se condena a la parte apelante al pago de costas al no haber obtenido sentencia favorable,
acorde a lo dispuesto por el artículo 135, fracción II, del Código de Procedimientos Civiles de esta Entidad, el cual
dispone lo siguiente: “Artículo 135.- Siempre se hará condenación en costas, pídanlo o no las partes: ...II.- En contra del
que no obtuviere sentencia favorable en segunda instancia. En este caso, la condenación comprenderá las costas de
ambas instancias. La condenación no comprenderá los honorarios y gastos ocasionados por promociones, pruebas y
actuaciones que sean inútiles y superfluas o no autorizadas por la Ley.”.

Por lo expuesto y fundado, se resuelve:

PRIMERO.- Los agravios hechos valer por el demandado y apelante ELIMINADO, resultaron en un
aspecto infundados y en otra inoperantes.
SEGUNDO.- se confirma la sentencia de fecha 09 nueve de marzo de 2016 dos mil dieciséis, dictada por el
Juez Sexto del Ramo Civil en el Estado, dentro del expediente número 1677/2015, relativo al Juicio Extraordinario Civil
por desocupación, promovido por la parte actora ELIMINADO , en contra del demandando ELIMINADO

TERCERO.- Se condena al apelante al pago de costas.

CUARTO.- Con copia certificada de la presente resolución, devuélvase el expediente al juzgado de su
procedencia para los fines legales consiguientes, y en su oportunidad, archívese el toca.
QUINTO.- Notifíquese personalmente, comuníquese y cúmplase.

Así por unanimidad de votos, lo resolvieron y firman los Magistrados que integran la Cuarta Sala del
Supremo Tribunal de Justicia del Estado, licenciados, ELIMINADO, ELIMINADO y ELIMINADO , siendo ponente la
primera de los nombrados, quienes actúan con Secretaria de Acuerdos licenciada ELIMINADO , que autoriza y da fe.