BTCR11L

BTG Pactual Crédito Imobiliário

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Comentários Adicionais – 3ª Emissão de Cotas RBRR11

Suno FIIs - 27 de março de 2019

COMENTÁRIOS ADICIONAIS – RBRR11

Antes de iniciarmos o Relatório desta semana, destacamos a grande quantidade de

mensagens nos questionando sobre a nova Emissão de Cotas (Follow-on) do Fundo
Imobiliário RBRR11, que visa captar R$ 160M.

O preço total (custos inclusos) será de R$ 101,00/cota sendo que o período para
exercício do Direito de Preferência será entre 27/03 e 08/04. As Sobras serão
levadas a mercado entre 10/04 e 23/04.

A Suno Research enxerga valor implícito no portfólio do Fundo, bem como na capacidade
do time de Gestores de originar e integralizar CRIs com boa qualidade de crédito e lastro
imobiliário.

Temos uma expectativa que a distribuição seja reduzida nos primeiros três meses (pós
emissão) para a faixa de R$ 0,50/cota, mas que ganhe tração no 2S19 e retome um
patamar entre R$ 0,65 e R$ 0,70/cota, ou seja, teríamos um DY médio projetado de 8%
ao ano para os próximos 12 meses.

Neste sentido, recomendamos que os assinantes exerçam seus Direitos de

Preferência. Vale lembrar que os mesmos serão negociados no mercado secundário
(ticker RBRR12) e, para isto, é factível que os assinantes respeitem seus limites de
exposição, mesmo que seja necessário ajustar o excesso de cotas/direitos ao longo
da Oferta Pública.

INTRODUÇÃO
Suno Fundos Imobiliários 1
Antes de começarmos a avaliação de BTCR11, destacamos que os Fundos de Papéis
(CRIs) vêm ganhando espaço na indústria de FIIs no Brasil pelo fato de se mostrarem
ativos com uma relação de risco/retorno adequada frente aos investidores que buscam
alternativas imobiliárias que possam maximizar a rentabilidade total de suas carteiras, e
com baixo nível de volatilidade.

A Suno Research entende que um dos valores principais dos Fundos de CRIs é a
capacidade do Gestor de originar novas operações para que possa participar
efetivamente da estruturação a fim de se preservar as garantias com todo o arcabouço
jurídico para que os riscos (Compliance) sejam mitigados.

Outro pilar que valorizamos muito é o Acompanhamento – os Gestores precisam estar

próximos da operação e, para isto, cobrarem das Securitizadoras todas as
documentações necessárias que visa ratificar a “saúde” do CRI até o vencimento. É uma
rotina complexa, mas de extrema relevância.

E, por fim: temos dado cada vez mais evidência aos Gestores que visam CRIs Restritos
(ICVM 476), pois são ativos os quais investidores em geral não conseguem acessar nas
plataformas de suas Corretoras – é uma forma democrática de dar acesso a produtos
estruturados por profissionais aos investidores do mercado.

BTCR11 – APRESENTAÇÃO INICIAL

Na verdade, o BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11) veio a mercado em
março/2018, com captação inicial de R$ 68M, através de Oferta Restrita (ICVM 476),
portanto, com histórico de um ano, apesar da liquidez ser muito baixa.

Agora, o BTG Pactual, que é Administrador e Gestor do Fundo, entende que seja hora de
pulverizá-lo através de uma Oferta Pública (ICVM 400) que visa captar mais R$ 85M,
podendo chegar até a R$ 102M (Lotes Adicionais).

É uma captação ousada, mas entendemos que a janela está aberta, especialmente para
FIIs de CRIs que podem se favorecer mais facilmente do fechamento da curva longa de
juros e da estabilização da inflação projetada para os próximos meses.

A Taxa de Administração/Gestão é 1,0% ao ano e não há Taxa de Performance. O

Benchmark (referência) é 100% do CDI, até pelo seu perfil conservador.

IMPORTANTE: Ainda sobre Taxa de Administração/Gestão: há um gatilho interno, no

Regulamento, em que a “Taxa” é cobrada apenas quando o Fundo está com alocação
superior a 75% – esta é uma forma de ratificar o alinhamento de interesses com os
cotistas, até para que haja compromisso no processo de aquisição dos CRIs.

Suno Fundos Imobiliários 2

Em nossa opinião, BTCR11 possui um desenho estrutural claro e objetivo, pois visa
alocações em CRIs Corporativos com perfil High Grade, ou seja, baixo risco de crédito
com boas garantias imobiliárias e fiduciárias nas operações.

A carteira atual está com 74% do capital alocado em 8 operações, divididos pelos
seguintes indexadores: IPCA (48%), CDI (32%) e IGPM (20%). Em função do
percentual alocado, a Taxa de Admin/Gestão não está sendo cobrada, e com a
integralização dos novos recursos da Oferta, é provável que essa “Taxa” comece a
ser cobrada apenas no 2S19.

CARTEIRA ATUAL
Como dito, hoje são 8 operações alocadas no portfólio do Fundo. Logo na sequência,
traremos destaques que foram extraídos do último Relatório Gerencial (ref. jan/19)
publicado pelo BTG Pactual na B3. Antes disto, veja um Quadro-Resumo com os CRIs
atuais alocados:

Fonte – Material Publicitário da Oferta

CRI WTC
Taxa: IGPM + 7,5%
Lastro: Debêntures da SPE detentora do completo WTC
Garantia: Debêntures, conta reserva e coobrigação do acionista
Prazo médio: 5,9 anos

CRI REDE D´OR SANTA HELENA

Taxa: IPCA + 5,7%
Lastro: Contrato de locação do Hospital Santa Helena – Brasília/DF
Garantia: Imóvel objeto da locação (LTV 64%)
Prazo médio: 4,3 anos

CRI JCC IGUATEMI FORTALEZA

Taxa: DI + 1,3%
Lastro: Debêntures cujo devedor é a JCC
Garantia: Fração do Shopping Iguatemi Fortaleza (LTV 74%)
Prazo médio: 6,4 anos

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 CRI BB MAPFRE
Taxa: IPCA + 5,7%
Lastro: Contrato de locação de imóvel em Franca - SP
Garantia: Imóvel objeto do contrato de locação
Prazo médio: 4,7 anos

CRI BRF
Taxa: IPCA + 7%
Lastro: Contrato de locação atípico para a BRF
Garantia: Imóvel objeto do contrato de locação e fiança bancária
Prazo médio: 8 anos

CRI AIRPORT TOWN

Taxa: DI + 2%
Lastro: Crédito Imobiliário para a BSD (proprietária do Airport Town)
Garantia: Recebíveis e cotas da BSD (LTV 16%)
Prazo médio: 3 anos

CRI HELBOR
Taxa: DI + 2%
Lastro: Crédito Imobiliário para a Helbor
Garantia: AF de imóveis prontos (LTV 45%), sub. de 30% e conta reserva
Prazo médio: 2,5 anos

CRI JSL
Taxa: IPCA + 7,15%
Lastro: Contratos de locação para JSL e companhias ligadas
Garantia: Alienação fiduciária de imóveis (LTV 35%), coobrigação e aval
Prazo médio: 4 anos

A OFERTA

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Como citado mais acima no Relatório, esta Oferta Pública visa captar R$ 85M, mas é
possível que alcance até R$ 102M em função dos Lotes Adicionais.

O preço total de R$100/cota está em linha com o Valor Patrimonial (VP), apesar de que
o Fundo está sendo precificado na faixa de R$ 108/cota.

O investimento mínimo é de 10 cotas, ou seja, R$ 1 mil – o foco central é mesmo

pulverizar a base de cotistas para que BTCR11 ganhe tração no mercado secundário
e se torne, nos próximos anos, o principal FII de CRI do BTG Pactual. As reservas
poderão ser feitas entre 19/03 e 05/04/2019.

A GUIDE Investimentos é a Coordenadora Líder – consulte se sua Corretora está

credenciada para esta Oferta Pública.

Em relação ao Pipeline, o Gestor indicou que a alocação principal dos recursos

deverá ocorrer ao longo dos próximos cinco meses – vale ponderar também que a
preferência deverá ser por CRIs indexados pelo IPCA e CDI.

Fonte – BTG Pactual / Prospecto / Material Publicitário

Em tempo: FEXC11 é um FII de CRIs com longo histórico administrado pelo BTG, porém
com perfil mais agressivo e, ao que tudo indica, o Banco dará preferência por ativos mais
conservadores, além do fato da “Taxa” mais alinhada aos seus pares, até para que se
possa manter profissionais capazes de acompanhar todas as operações. A nosso juízo, à
medida que BTCR11 ganhe mais liquidez e se consolide, o FII terá maior relevância que
FEXC11 na estratégia interna do BTG. A ver.

CONCLUSÃO

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No geral, gostamos de Fundos Imobiliários de CRIs (“Papéis”) com perfil High Grade.
Entendemos que BTCR11 é um Fundo que consegue mesclar operações com
risco/retorno adequado a investidores que buscam uma diversificação seletiva.

O Estudo de Viabilidade indica premissas factíveis: juros em 6,4% e inflação em 4% ao

ano. Foram consideradas também Despesas totais de 1,1% ao ano, incluindo Taxa de
Administração e Gestão.

A projeção é que BTCR11, após plena alocação, entregue um resultado na ordem

de 150% do CDI líquido, portanto, DY de 9,5% a.a.

A nosso juízo, é um retorno compatível com o nível de risco do Fundo, bem como da
realidade que a Suno Research projeta internamente, considerando o preço final ao
investidor com base na Emissão de Cotas (R$ 100,00).

Mais uma vez, lembramos que há uma previsão de cinco meses para a alocação dos
recursos, portanto, é natural que o DY fique em patamares mais baixos neste período
inicial. O retorno de 9,5% ao ano considera os recursos alocados.

Isto posto, temos um viés positivo para BTCR11 por entender que o Fundo terá
uma Gestão responsável, primando por ativos de boa qualidade de crédito e
diversificação interna do portfólio, de tal forma a não ficarem expostos a riscos
direcionais.

É importante ponderar que todos os Fundos que estão recebendo nosso viés positivo
desde o início deste ano ficarão sob observação para possível integração da Carteira
Suno FIIs quando formos realizar a Revisão (Acompanhamento) da Carteira em
junho/2019.

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 Carteira Suno FIIs Unificada (Concentrar novas alocações)

Ranking Suno Ativo Inicio Participação Preço atual DY esperado Preço teto Preço de entrada** Recomendaçao Desempenho

1 MALL11 28/02/2018 8,0% R$ 108,00 7,0% R$ 108,00 R$ 98,38 Compra 9,78%

2 VISC11 02/05/2018 8,0% R$ 108,22 7,3% R$ 108,00 R$ 103,94 Aguardar 4,12%

3 FIIB11 17/01/2018 8,0% R$ 436,49 7,7% R$ 435,00 R$ 383,06 Aguardar 13,95%

4 RBRR11 28/11/2018 8,0% R$ 105,28 9,1% R$ 105,00 R$ 99,31 Aguardar 6,01%

5 GGRC11 20/06/2017 8,0% R$ 130,34 9,2% R$ 130,00 R$ 101,41 Aguardar 28,53%

6 XPML11 28/11/2018 8,0% R$ 107,95 7,0% R$ 108,00 R$ 99,39 Compra 8,61%

7 MXRF11 06/02/2017 8,0% R$ 11,47 8,5% R$ 10,00 R$ 7,78 Aguardar 47,43%

8 HGLG11 08/08/2017 8,0% R$ 159,00 6,2% R$ 140,00 R$ 109,92 Aguardar 44,65%

9 VRTA11 22/11/2017 8,0% R$ 132,57 9,3% R$ 115,00 R$ 96,28 Aguardar 37,69%

10 FLMA11 27/06/2017 8,0% R$ 3,01 5,0% R$ 2,50 R$ 1,98 Aguardar 52,02%

11 KNIP11 06/02/2017 8,0% R$ 111,00 9,4% R$ 110,00 R$ 96,49 Aguardar 15,04%

12 RNGO11 01/11/2017 8,0% R$ 85,47 7,0% R$ 82,00 R$ 87,34 Aguardar -2,14%

13 Renda Fixa 4,0% - - - - - 0,00%

Recomendações encerradas*

Ativo Inicio Preço de entrada** Final Preço de saída Desempenho

MFII11 11/04/2017 R$ 94.97 20/09/2017 R$120.00 26.4%

THRA11 06/02/2018 R$ 80.02 27/06/2018 R$102.25 27.8%

JSRE11 08/11/2017 R$ 91.10 28/11/2018 R$98.38 8.0%

PRSV11 06/02/2017 R$ 457.47 28/11/2018 R$334.55 -26.9%

EDGA11 06/02/2017 R$ 51.58 28/11/2018 R$45.27 -12.2%

BCRI11 20/09/2017 R$ 97.24 28/11/2018 R$107.15 10.2%

JRDM11 06/02/2017 R$ 69.17 28/11/2018 R$74.00 7.0%

HGJH11 06/02/2017 R$ 106.63 28/11/2018 R$167.00 56.6%

FEXC11 06/02/2017 R$ 87.34 28/11/2018 R$84.19 -3.6%

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DISCLOSURE

As informações constantes deste material podem auxiliar o investidor em suas

decisões de investimento, porém o investidor será responsável, de forma
exclusiva, pela verificação da conveniência e oportunidade da movimentação de
sua carteira de investimentos e pela tomada de decisão quanto à efetivação de
operações de compra e/ou venda de títulos e/ou valores mobiliários.

Este material apresenta informações para diversos perfis de investimento e o

investidor deverá verificar e atentar para as informações próprias ao seu perfil de
investimento, uma vez que as informações constantes deste material não são
adequadas para todos os investidores. Quaisquer projeções de risco ou retorno
potenciais são meramente ilustrativas e não são, e não devem ser interpretadas
pelo investidor como previsão de eventos futuros e/ou garantia de resultados.

Além disso, não garantimos a exatidão das informações aqui contidas e

recomendamos ao investidor que não utilize este relatório com única fonte para
embasar suas decisões de investimento. Os investimentos realizados pelo
investidor para sua carteira estão sujeitos a diversos riscos inerentes aos
mercados e aos ativos integrantes da carteira, incluindo, sem limitação, risco de
mercado, risco de crédito, risco de liquidez, risco cambial, risco de concentração,
risco de perda do capital investido e de disponibilização de recursos adicionais,
entre outros.

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