Langkah Dasar pendekatan pasar

 Pengumpulan Data Pembanding

 Karakteristik properti

 Area/Wilayah

 Periode waktu transaksi properti

 Sumber Informasi properti

 Pengolahan Data Pembanding

 Inspeksi Lapangan

 Plotting harga jual

 Pembuatan formulir data jual

 Pembeli

 Penjual

 Tanggal transaksi

 Lokasi

 Ukuran tanah

 Deskripsi bangunan & saran pelengkap

 Harga jual

 Cara pembayaran

 Konfirmasi data jual

 Analisis Data Pembanding

 Per M2

 Per unit

 Per kamar

 Gross Rent Multiplier

 Perbandingan dan Penyesuaian

 Metode Jumlah Bulat

 Metode Komponen Rupiah

 Metode Index/Persentase

Kesimpulan Nilai

FUNGSI FAKTOR PEMBENTUK DAN PENENTU NILAI

Ada yang berpendapat nilai properti dipengaruhi oleh faktor manfaat, kelangkaan, keinginan dan daya beli.

PRINSIP PENILAIAN

. Antisipasi dan Perubahan

 ANTISIPASI

Persepsi bahwa nilai diciptakan oleh ekspektasi atas keuntungan di masa depan.

Nilai didasarkan pada persepsi pelaku pasar tentang keuntungan kepemilikan di masa depan.

PERUBAHAN

Hasil dari sebab dan efek hubungan antara kekuatan yang mempengaruhi nilai properti.

Perubahan di pasar real estate berkaitan dengan kekuatan sosial, ekonomi, pemerintah dan lingkungan.

Depresiasi – berkurangnya nilai properti karena berbagai sebab.

. Penawaran dan Permintaan

“Penawaran”: Kuantitas dari barang dan jasa yang tersedia

“Permintaan”: Keinginan dan kemampuan untuk membeli atau menyewa barang dan jasa.

. Substitusi dan Keseimbangan

“Substitusi”: Ketika komoditas atau barang yang semacam banyak tersedia, barang dengan harga yang
terendah akan paling menarik permintaan pasar.

Seorang pembeli tidak akan membayar lebih untuk sebuah properti yang dianggap sama. Nilai properti
cenderung ditentukan oleh biaya membeli properti lain yang dianggap sama.

“Keseimbangan”: Nilai diciptakan dan dipertahankan ketika unsur-unsur yang berlawanan berada dalam
keadaan ekuilibrium.

Keuntungan maksimum dapat diperoleh ketika semua faktor produksi di titik ekuilibrium , yaitu ketika biaya
marjinal sama dengan keuntungan marjinal dari sebuah input produksi.

.Eksternalitas

faktor eksternal pada properti yang memberikan efek positif atau negatif pada nilai.

Eksternalitas seperti lingkungan sekitar memiliki efek terhadap nilai.

.Opportunity Cost

Biaya untuk hilangnya peluang yang tidak dipilih.

Investor akan mencari untuk memilih investasi yang memberikan tingkat keuntungan yang tertinggi dan tingkat
resiko yang terendah.

Dengan kata lain – investor ingin memaksimalkan keuntungan tetapi meminimalkan resiko.

Terkait dengan prinsip substitusi dan relatif terhadap pendekatan pendapatan.

. Kontribusi

Nilai dari komponen khusus diukur sebagai kontribusi terhadap nilai properti secara keseluruhan, atau jumlah
yang ketidakberadaannya akan mengurangi nilai secara keseluruhan.

Terkait dengan pendekatan biaya.

,Produktivitas Berlebih

Pendapatan bersih yang tersisa setelah biaya untuk faktor produksi telah dibayar seluruhnya.

Faktor Produksi:

Lahan

Tenaga Kerja

Kapital

Manajemen

Kesesuaian
Nilai properti diciptakan dan dipertahankan ketika karakteristik dari properti cocok dengan permintaan pasar.

Pembatasan wilayah mengatur kecocokan sesuai dengan karakteristik dasar properti.

Highest & Best Use

1. Legally Permissable

2. Physically Possible

3. Financially Feasible

4. Maximally Productive
Properti berdasarkan bentuk dan jenisnya

1. Real property
 Tanah
 Bangunan
 Sarana Pelengkap
2. Personal property
merupakan konsep hukum yang merujuk pada semua hak, kepentingan dan manfaat yang terkait
dengan kepemilikan dari suatu properti selain real estate.
 Mesin dan Peralatan
 Alat Berat
 Alat Transprotasi
 Peralatan Kantor
 Benda Koleksi
 Barang Persediaan
 Fixture & Furniture
 Jewel & Antique

Personal property ada 2 : berwujud & tdk bewujud - Goodwill, Hak Paten,Franchises, Merk
Dagang(Trade Mark), Hak Cipta (Copy Right)

3. Perusahaan/ badan usaha

Kegiatan di bidang Komersial, Industri, Jasa, atau Investasi (Aktivitas Ekonomi)”
4. Hak kepemilikan financial
Instrumen Investasi yang dijamin aset-aset Real Estat (Hak atas Kepemilikan Badan Usaha/properti,
Opsi pada Kontrak, Surat Berharga)