Direito Civil V- Prova Final

Gabriela Guerra

Condomínio Edilício: continuação

2- instituição e constituição
- alguns entendem que é ente despersonalizado
- outros entendem que são pessoas jurídicas
- o condomínio pode ser instituído por ato inter vivos (ato de vontade do proprietário do solo e da
respectiva edificação / incorporação imobiliária: inicialmente, há o arquivamento da minuta, as
unidades são vendidas por promessa de compra e venda) ou causa mortis (testamento instituindo o
condomínio)
2.1 formas de instituição
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de
Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e
das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

2.2 convenção de condomínio

“ a convenção de condomínio como ato de constituição do condomínio edilício, é um documento escrito no
qual se estipulam os direitos e deveres de cada condômino, e deve ser subscrita pelos titulares, de no mínimo,
2/3 das frações ideais. A utilização do prédio é por ela regulada. Difere dos contratos porque estes obrigam
somente as partes contratantes, enquanto a convenção sujeita todos os titulares de direitos sobre as unidades,
ou quantos sobre elas tenham posse ou detenção, atuais ou futuros. Por essa razão, reconhece a doutrina, o
seu caráter estatuário ou institucional” (CRG)
convenção: deve conter a discriminação e determinação completa das unidades autônomas. Deve
conter a identificação do imóvel. É uma autêntica lei interna da comunidade, destinada a regrar o
comportamento não só dos condôminos, mas de todas as pessoas que ocupem o edifício.
- tem que identificar o valor das despesas de contribuição
- indicar a forma de administração (estranho ou próprios condôminos)
- estabelecer remuneração do administrador, formas de convocação da Assembléia de condôminos
- DEVE CONTER necessariamente o REGIMENTO INTERNO.
• Regimento Interno
- o regimento interno é um instrumento de regulamentação das áreas do prédio, mas ele integra a
convenção. São dois instrumentos: um integra o outro. Ambos atingem qualquer indivíduo que
penetre na esfera jurídica de irradiação de suas normas, inclusive os dissidentes.
- sujeitará todos aqueles que se encontrem na esfera de irradiação dos efeitos do condomínio. Inclui
detentores e possuidores que se submetem a seus termos, e não somente os condôminos
(proprietários)
- eventualmente, o locatário que desprezar algum dever, pode o síndico diretamente se voltar contra
ele, pois ele se submete diretamente à convenção e regimento. Síndico não precisaria se voltar
contra o proprietário para sujeitar o locatário, podendo demandá-lo diretamente.
“o síndico tem ação direta contra o locatário, e não propriamente contra o condômino-locador, para puni-lo
no caso de violação de qualquer uma de suas disposições, bem como para obrigá-lo a desfazer obras
irregulares ou remover coisas instaladas inconvenientemente.” (CRG)
- a convenção submete condôminos, possuidores e detentores.
- Ainda que não tenha sido levada a registro ainda, ela gera efeitos contra todos os condôminos, mas
não gera contra terceiros até ser registrada. Sumula 260 STJ
Súmula 260 STJ: A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para
regular as relações entre os condôminos.

- na hipótese de revenda da unidade autônoma o novo comprador se submete aos efeitos da

convenção!! Tal como os dissidentes!
- não adianta o comprador futuro alegar que não fez parte da aprovação da convenção. (ainda que a
convenção não tenha sido registrada).
2.2.1 conteúdo
2.2.2 sujeição passiva
2.2.3 forma
- pode ser instrumentalizada tanto através de instrumento particular como por escritura pública. Na
prática a maioria é instrumentalizada por instrumento particular, pois assim é mais simples, por
meio de escritura pública tem que pagar emolumentos cartorários decorrentes da lavratura.
Art 1334 § 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

2.2.4 alteração da convenção/quorum

- condôminos deverão aprová-la por maioria qualificada de no mínimo 2/3 das frações ideais.
- pra alterar a convenção o quorum é de 2/3 também, mas existem algumas situações excepcionais
em que esse quorum é majorado e é necessário a unanimidade!
- situações excepcionais
a) mudança da destinação das unidades autônomas
b) mudança da destinação do próprio edifício

- pra alterar a fachada do prédio também precisa de unanimidade dos condôminos! (mudar janela,
fechar varanda etc) art 10§2º lei 4591/64 (aplicação supletiva ao CC).
Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou
modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos
- alteração da estrutura não depende de unanimidade, mas de conhecimento técnico, dependendo
portanto de manifestação de profissional habilitado. Por isso que essa expressão foi vetada no §2º.
Obs.: as vezes, na própria convenção inaugural já vem possibilitando alteração da fachada por
fechamento de varanda.

2.2.5 limites das estipulações

- não pode a convenção estabelecer normas contra a CR/88 ou o CC
- proibição de animais:
- diante de uma cláusula que regulamenta a presença de animais no edifício pode ser:
a) cláusula que expressamente autorize a permanência de animais → não há nenhum obstáculo, é
livre a permanência
b) convenção omissa → não há nenhum obstáculo, é livre a permanência
c) convenção que proíba expressamente a presença de animais → a convenção foi aprovada pelos
próprios condôminos então ela somente pode subsistir/persistir naquelas situações em que os
animais trouxessem algum risco a saúde, segurança ou sossego dos condôminos. Portanto, precisa
de análise do caso concreto. [O critério não é o porte do animal mas o prejuízo desses 3 fatores.]
- fundamento da jurisprudência para relativizar a proibição: exercício do direito do uso. O
proprietário tem os poderes do domínio, por isso ele pode, em tese, ter um animal, se quiser. A
proibição imperativa, sem observar a razoabilidade, configuraria em restrição ao direito do uso.

- cláusulas que vedam a instituição de repúblicas de estudantes:

- cláusulas que estabelecem restrições a constituição de repúblicas de estudante.
- entendimento não consolidado: temos diversos posicionamentos
- alguns pela licitude da cláusula contratual que proíbe, sob o fundamento de que foram os próprios
condôminos que ao estabelecerem a destinação das unidades autônomas decidiram que não
poderiam ser destinadas a república de estudantes.
- outros julgados dizem que não é ilícita pois limitaria o direito de uso do proprietário de alugar para
republica de estudantes. Essa limitação do direito de uso não seria lícita.
- destinação de elevadores sociais e elevadores de serviço
- entendimento pacificado: jurisprudência pensa que é possível estabelecer que um elevador será de
serviço e outro de uso social, mas essa fixação não pode ter como critério raça, cor ou posição
social.
- somente seria possível essa distinção usando o critério objetivo do USO que é dado ao elevador.
Estabelecendo o critério objetivo é plenamente possível (qual é o fim que é dado?)
Ex: Pedro chega no seu prédio com vários pacotes e embrulhos, não estaria dando o uso social então
deveria utilizar o elevador de serviço.
Ex: Chego com roupas de praia e por isso não posso usar o elevador social, apenas o de serviço.

2.3 Regimento Interno

a) conteúdo
- regimento interno é parte integrante da convenção de condomínio e como tal se destina a
estabelecer regras minuciosas das áreas em comum, enquanto a convenção tem como objetivo traçar
regras mais genéricas.
- regimento traz detalhamento maior da convenção ex: horário de uso da sauna.
- ato interna corporis que regula o uso e o funcionamento do edifício.
b)alteração/quorum
- aprovação do regimento interno se dá pelo quorum de 2/3, igual da convenção.
- alteração do regimento interno: quórum estabelecido na convenção de condomínio. É a convenção
que determina o quorum.

3. Estrutura Interna
- a estrutura interna do condomínio interno caracteriza-se pela união indissociável de unidades
autônomas e áreas comuns.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade
comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e
sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para
veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização
expressa na convenção de condomínio.
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a
calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são
utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes
comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do
condomínio.
3.1 Unidade Autônoma
- pode consistir em apartamentos, escritórios, salas, lojas, abrigos para veículos...
- é indispensável que o edifício se componha de múltiplas unidades autônomas, isoladas entre si.
- alienar gravar (ônus real)
Art 1331 CC em seu §1º diz que as unidades autônomas podem ser alienadas e gravadas livremente
por seus proprietários.
- não há direito de preferência dos demais condôminos em relação a venda do bem.
- condômino pode vender pra quem quiser
- não pode vender só unidade autônoma ou só a fração ideal (são indissociáveis).
- pode constituir em ônus real sem autorização dos demais condôminos.
- se a unidade autônoma for dividida por mais de um condômino, haverá condomínio geral dentro
do condomínio edilício. Se um dos condôminos quiser vender sua fração ideal do apartamento
deverá respeitar o direito de preferência do outro condômino.
“Os demais condôminos, exceto no caso das garagens, não tem preferência na aquisição. Se, no entanto, uma
mesma unidade autônoma pertencer a dois ou mais proprietários, aplicam-se-lhes as regras do condomínio
em comum”. (CRG)

- vagas de garagem como unidade autônoma

- art 1331 §1º cc: § 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios,
salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos
para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo
autorização expressa na convenção de condomínio.

- vagas de garagem podem ter 3 naturezas jurídicas diversas:

a) a vaga de garagem pode ser unidade autônoma própria: pode ser alienada/alugada, terá
MATRÍCULA PRÓPRIA. Cada titular da unidade autônoma também tem fração ideal do solo.
- quando for unidade autônoma, só poderá ser alienada a terceiros ou alugada mediante autorização
expressa na convenção do condomínio!!!! Se for omisso presume-se proibição.
- uma vez que a convenção expressamente autorizar a venda ou aluguel a terceiros, ainda que a
convenção permita, ainda será necessário conferir direito de preferência aos demais condôminos.
- autorização expressa na convenção + respeito ao direito de preferência (Art 1338 CC)
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais,
qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
- o artigo só fala em aluguel, prevaleceu o entendimento de que se estende a vendas também
(Enunciado 320 Jornada Civil: O direito de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não
apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem).

b) a vaga de garagem pode ser acessória da unidade autônoma: nesse caso, não terá matrícula
própria, segue o bem principal. Faz parte, integra o apartamento, não tem autonomia.
c) garagem pode ser área comum: pátio de estacionamento onde não está definido as vagas de cada
um. Se destinam a todos os condôminos.
- alugar
- condôminos podem livremente alugar as unidades autônomas independentemente da autorização
de terceiros.
- bem como para gravar as unidades.

- vaga de garagem como parte acessória

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva;
são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes
acessórias.
§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só
podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se
opuser a respectiva assembléia geral.
- na vaga de garagem considerada área comum não basta previsão na convenção para alienar a
terceiro, precisa também que a venda não oponha a respectiva assembléia geral.

3.2 Áreas Comuns

- estão previstas no §2º do art 1331
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a
calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são
utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
- não podem ser vendidos separadamente
- solo e áreas de utilização conjunta de uso dos condôminos (garagem pode ser área comum).
- terraço: é área comum ou faz parte da unidade autônoma daquele que detenha a o apartamento
mais no andar mais alto? A regra é que faz parte de área comum, salvo se a convenção estabelecer o
contrário. (Nos edifícios mais antigos tem terraços sem destinação, pois é uso comum e o
proprietário do último andar, não pode usar, mas, nos condomínios mais novos, geralmente atribui-
se ao proprietário da cobertura.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do
condomínio.
4- Deveres
- estão elencados no art 1336 CC e alguns defendem que o rol é exaustivo (numerus clausus)
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em
contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao
sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

4.1 Contribuir para as despesas do condomínio

- essa obrigação é “propter rem”, portanto podemos concluir:
a) por ser propter rem ela decorre não da manifestação da vontade, mas da titularidade do direito
real de propriedade. “Trata-se de obrigação propter rem, uma vez que deve ser suportada por quem tiver a
coisa em seu domínio”.
b) a obrigação seguirá a coisa. Caso o proprietário devedor das parcelas, transfira a titularidade a
um terceiro, ele se exonera da obrigação, deixa a posição jurídica de devedor, atribuindo ao
adquirente a qualidade de devedor. “Não pode o adquirente da coisa eximir-se do pagamento de despesas
relativas a período anterior à transferência da unidade” (CRG)
Ex: X tem propriedade do apartamento e tem dívidas. X vende para Y, que ao adquirir a titularidade
da coisa, se torna responsável pelo pagamento das dívidas.
- é comum que ao tabelião de notas, ao lavrar a escritura de compra e venda, se apresente
declaração do síndico se há alguma dívida pendente, para dar publicidade aos terceiros adquirentes
que respondem pelas dívidas vencidas e vincendas.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio,
inclusive multas e juros moratórios.

• Juros e Fixação do Valor da Contribuição

- a contribuição mensal é fixada levando em consideração o valor da fração ideal do condômino. A
convenção pode, no entanto, adotar critério diverso. Admite-se qualquer critério para a fixação,
contanto que não seja discriminatório. Pode, por exemplo, usar o valor de mercado das unidades
autônomas.
- se a convenção for omissa, o critério será o proporcional ao valor das frações ideais que é regra
geral.
- se o condômino estiver inadimplente: deverá pagar juros moratórios no valor estipulado pela
convenção de condomínio. Se a convenção for omissa, aí usa-se o valor de 1% ao mês.
“é legítima a cobrança de juros moratórios acima de 1% ao més em caso de inadimplência das taxas
condominiais. Para tanto, basta que exista previsão expressa na convenção de condomínio” (CRG)
- além do pagamento dos juros moratórios, o inadimplente deve pagar multa, de no máximo 2% do
valor do débito.
- O CC 2002 reduziu a multa de 20% (lei 4591) para 2%, quando entrou em vigor, muito começou
a se discutir se essa alteração acarretaria o número de inadimplência dos condôminos. Seria possível
a multa de 2% aos condomínios que tiveram a sua constituição a luz da lei 4591?
a) 1ª corrente → CC só seria aplicado aos condomínios que tivessem sido constituídos após sua
entrada em vigor. Os condomínios antigos podem continuar aplicando a lei 4691. Fundamento:
necessidade de se respeitar ato jurídico perfeito.
b) 2ª corrente → a convenção de condomínio tem natureza estatutária e, assim, deveria a lei ser
aplicada imediatamente.
c) STJ → consolidou entendimento no sentido que as parcelas vencidas ainda sobre a vigência da
lei 4591 ainda se aplicaria a multa de 20%, mas aquelas parcelas que tiverem vencido após a
entrada em vigor do CC, a ela se aplicaria a multa de 2%. Não faz a menor diferença se foi
constituídos sobre a vigência do CC ou antes.

Obs.: desconto por pontualidade → concede-se um desconto ao devedor se ele realizar o

pagamento antes do vencimento da prestação.
Se o desconto por pontualidade for concedido ao condômino que pagar a contribuição antes do
respectivo vencimento, é possível?
a) 1ª corrente → sim, pois a multa tem natureza sancionatória e o desconto tem objeto premiar
aquele condômino que adimplir sua obrigação antes do vencimento. (Cláusula contratual válida)
b) 2ª corrente → é cláusula nula, não pode! Pois a multa estabelecida na convenção está buscando
mecanismo legal para burlar o teto legal de 2% da multa. [Entendimento já foi manifestado na
última jornada de direito civil. Enunciado 505 → “ É nula a estipulação que, dissimulando ou embutindo
multa acima de 2%, confere suposto desconto de pontualidade no pagamento da taxa condominial, pois
configura fraude à lei (Código Civil, art. 1336, § 1o), e não redução por merecimento”.]

art 1336 §1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o
débito.
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa
prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas
contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição
expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a
cobrança da multa.

4.2 Dever de não realizar obras que comprometam a segurança do edifício

“trata-se de obrigação negativa imposta aos condôminos, vedando a prática de qualquer ato que possa
ameaçar a segurança do edifício, ou prejudicar-lhe a higiene e a limpeza. Assim, ao condômino é vedado
introduzir quaisquer inovações nas partes comuns porque, em relação a elas, ele não é proprietário. Não lhe é
lícito, por exemplo, fechar parte do corredor para utilização pessoal, ou apossar-se do terraço comum,
privando os demais condôminos de igual direito.”(CRG)
- ao condômino é livre a realização de obras no interior de suas unidades autônomas, desde que não
signifiquem risco a segurança do edifício.

- condômino, só pode fazer obra no interior da unidade autônoma, onde tem propriedade exclusiva
nas áreas de propriedade comum, é necessário prévia deliberação assemblear. Ex: reformar o salão
de festas, trocar sistema de calefação.
- quorum de de deliberação: dependerá se a obra importar em uma benfeitoria útil ou voluptuária.
Se for voluptuária o quorum é de 2/3 das frações ideais dos condôminos. Se se tratar de benfeitorias
úteis, o quorum é minorado a maioria(1/2 + 1) dos condôminos. O cálculo desse quorum é
computado levando em consideração o valor das frações ideais, não dos presentes. As benfeitorias
necessárias não se submetem a deliberação assemblear, podem ser tomadas pelo síndico ou
qualquer dos condôminos, na omissão deste.
- se X manifestou contrariamente a reforma, porque não terá direito para pagar, mas a reforma foi
aprovada pelos outros. X terá que pagar, de todo jeito, é obrigação “propter rem”.
-o infrator não tem seu voto levado em conta. Os 2/3 são apenas dos condôminos aptos.

Aprovação da Alteração da Benfeitoria Útil Benfeitoria Voluptuária

Convenção Convenção - maioria das frações 2/3 das frações ideias
2/3 das F.I 2/3 das F.I ideais (FI)
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo
síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
4.3 Dever de não alterar a fachada do condomínio
“ nenhum condômino pode alterar a fachada do edifício, pintar suas paredes e esquadrias externas em cor
diversa da nele empregada ou realizar qualquer modificação arquitetônica. Qualquer modificação depende da
aquiescência da unanimidade dos condôminos” (CRG)
- entende-se como fachada as áreas internas de circulação de pessoas no prédio.
- o condômino em regra não pode alterar.
- se o andar for de utilização exclusiva do condômino: uso exclusivo admite alteração.
- discussões: persianas, bandeiras para fora da janela → alterações que não são substanciais não
podem ser impedidas.
- fechamento de varandas → tem que verificar se na convenção tem possibilidade de fechar a
varanda. Se a convenção fixou que só pode fechar com vidro espelhado branco, então, não poderá
fechar com outra cor de vidro. E se a convenção mandar usar material A mas A saiu de mercado e
não existe mais? Pode substituir pelo material substitutivo que gerasse a menor alteração possível.
- grades de proteção/redes de proteção → as grades tinham padrões diversos, e acarretam a
alteração na fachada. Hoje, não se discute tanto porque há possibilidade de incluir redes que não
causam a alteração substancial.
4.4 Destinação Três “S”, Bons Costumes
- destinação pessoal (residencial), comercial (não residencial) ou mista. Deve-se respeitar a que foi
adotada (só pode ser alterada posteriormente por unanimidade). A destinação genérica deve ser
estabelecida na convenção.
- dever de não usar o bem em prejuízo dos 3 S: saúde, segurança e sossego
- devem se pautar pelos bons costumes
- silêncio: se o condômino estiver fazendo barulho em horário fixado pela própria convenção, lhe
permite fazer barulho excessivo? (ex: Ensaio de Banda). Entende-se que apesar do período fixado, o
condômino não está legitimado a realizar barulhos em excesso, sob pena de violar o sossego dos
demais condôminos.
- barulho em excesso é considerado violação do dever previsto no inciso IV do 1336.
- ex: a convenção estabeleceu que as 22h o som mecânico em festas no salão deveriam ser
desligados. Determinada festa não respeitou, ainda que o síndico tenha pedido que desligasse. A
vizinha foi ao salão e jogou o bolo no chão. A aniversariante demandou danos morais. Juiz julgou
que houve culpa concorrente.
- discute-se o que seriam bons costumes: exercício de atividades que causassem constrangimento
aos demais condôminos. Ex: prostituta que more em edifício. Ela não causa nenhum atentado aos
bons costumes. Se ela exercer a atividade em seu apartamento, ai sim pode caracterizar. Ex:
traficante que mora no apartamento e trafica no ambiente, no apartamento, trata-se de atividade
ilícita causando constrangimento.

4.5 Sanções:
a) infrações aos deveres previstos nos incisos II, III e IV: a multa é a prevista em convenção e se
esta for omissa precisará de deliberação de 2/3 dos condôminos, desprezando-se o condômino
infrator.
b) infrações reiteradas: a multa por infrações reiteradas aplica-se ao condômino que não paga
reiteradamente a despesa condominial. Se o condômino infringir qualquer dos deveres do 1.336 ele
deverá pagar multa por infração reiterada.
A aplicação da multa pela infração reiterada não afasta os juros moratórios e a multa dos 2%.
entende-se que não há bis in idem, pois só incide no descumprimento reiterado.
- a multa por infração reiterada será definida em assembléia geral em quorum de ¾ dos condôminos
(quorum majorado). São ¾ levados em conta o valor dos frações ideais e dos condôminos aptos a
votar (desconsidera o infrator)

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o
condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar
multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a
pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até
ulterior deliberação da assembléia.
- o art 1337 é aplicado a qualquer violação do 1336 e não apenas aos incisos II, III e IV.
- comportamento antissocial → a multa pode ser mais pesada se a infração reiteradas e pautar em
comportamento antissocial do condômino que acarrete a impossibilidade de convivência. O que é
antissocial? O que é considerado impossibilidade de convivência?
- a conduta antissocial deve impossibilitar a convivência entre os condôminos, como por exemplo,
condômino X sempre ensaia às terças e quintas com sua banda de forma que o som provocado
perturba os demais vizinhos. X despreza os demais vizinhos, atua egoisticamente.
- o condômino antissocial é egoísta, não liga para os interesses e direitos alheios.
- a multa mais pesada pode ser até 10 vezes maior mas deve ser ratificada em assembléia geral (¾
dos condôminos).
“o comportamento antissocial deve trazer incômodo e prejuízo à vida no condomínio, gerando
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. O comportamento recriminado deve ser
nocivo e provocar atritos de vizinhança ou gerar insegurança e desconforto aos demais condôminos” (CRG)

- expulsão do condômino: caso as multas do comportamento antissocial não estiverem surtindo

efeito nenhum, é possível a expulsão do condômino? Há controvérsia jurisprudencial.
- a expulsão não acarreta a perda da propriedade, apenas restrição no direito de uso.
1ª corrente → não é possível a expulsão do condômino. Primeiramente porque não está prevista em
lei. Se fosse possível, haveria violação do princípio da dignidade da pessoa humana além do direito
constitucional à moradia.
2ª corrente → é possível, pois a expulsão se fundamenta no princípio da função social da
propriedade e punição ao abuso ilícito de direito. A expulsão dependerá de ação judicial e o
ajuizamento da ação dependerá de prévia deliberação em assembléia geral.

Enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil: Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se
ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5o, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1o, do
CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2o, do CC) justificam a exclusão do condômino
antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código
Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido
processo legal.

4.6 Seguro
- é obrigatória a contratação de seguro para incêndio do prédio, mas nada impede que cada
condômino contrate seguro para o apartamento (unidade autônoma).
- se for um incêndio que destruir a parte em comum e a individual o seguro obrigatório cobre.
- contratação de seguro é atribuição do síndico (art 1348, IX CC: cabe ao síndico realizar o seguro
da edificação) se este não contratar, a responsabilidade em eventual incêndio será dele, pois trata-se
de sua atribuição.
- a deliberação em assembléia geral de não contratação do seguro afasta a responsabilidade do
síndico? Não! A deliberação é nula.

5 Direitos dos Condôminos

Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais
compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
I usar, fruir e livremente dispor (também inclui-se no inciso I o direito de reivindicar o bem)
- como proprietário da unidade autônoma, o seu titular pode exercer, em relação a ela, todos os
poderes inerentes ao domínio, como usar, gozar, dispor e reavê-la de quem quer que injustamente a
detenha ou possua. Pode assim, vendê-la, alugá-la,, cedê-la, emprestá-la, ocupá-la ou deixar de
fazê-lo, sem necessidade da anuência dos demais condôminos e sem a obrigação de lhes dar a
preferência.
II usar as áreas comuns conforme a destinação sem excluir os demais condôminos.
- deve obedecer, contudo, à destinação do edifício.
- não pode excluir os demais condôminos, ou seja, veda-se o uso exclusivo das partes comuns, salvo
se houver anuência da totalidade dos condôminos.
III votar nas deliberações da assembléia estando quite.
- o condômino só poderá votar se estiver em dia com as contribuições mensais, se não estiver pode
participar da assembléia.
- locatário pode votar? Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do
condomínio caso o condômino, que é proprietário, não compareça.
1º entendimento: o condômino diante da omissão do CC não pode votar, trata-se de um direito
conferido ao condômino, aquele que detém a propriedade.
2º entendimento: existem aqueles que defendem que a omissão será solucionada com os costumes
que também são fontes do direito. O locatário só pode votar se houver deliberação sem ser despesa
extraordinária e o locador não comparecesse.

O condômino pode ser representado? Sim, e essa representação deve ser com mandado de poderes
especiais para votar, podendo ser o locatário.

6 Administração
- será administrado simultaneamente pelo síndico, conselho fiscal e assembléia geral de
condôminos.
6.1 Síndico
- pode ser condômino ou terceiro estranho ao condomínio, incluindo o locatário. Pode ainda ser
pessoa jurídica especializada.
- o síndico representa a coletividade condominial, agindo em nome alheio nos limites da convenção
e sob a fiscalização da assembléia, praticando os atos de defesa dos interesses comuns.
a) mandato: eleitos em assembléia geral com mandato que não poderá superar 2 anos, sendo no
entanto, possível a recondução. Cada mandato não pode ultrapassar 2 anos, mas as reconduções
podem ser sucessivas.
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o
condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
b) atribuições: art 1348 CC
- polo ativo/passivo da ações: condomínio, representado pelo síndico.
“Nas ações movidas contra o condomínio, ele é citado e tem poderes para representar e defender a
comunidade. Do poder de representação do condomínio em juízo resulta que a decisão proferida faz coisa
julgada contra ou favor, sendo oponível aos condôminos INDIVIDUALMENTE, ainda que não tenham sido
partes no feito.” (CRG)
- síndico é notificado pela prefeitura para fazer obras de reparação da calçada.
- tem dever de prestar contas porque maneja dinheiro alheio. As contas devem ser prestadas em
assembléia anual, sempre que a assembléia o exigir e ao findar o mandato.
c) remuneração: depende de expressa previsão. Se não houver previsão, não recebe remuneração.
d) desdobramento de poderes: CC permite que o síndico transfira parcelas de seu poder para um
terceiro para realizar atos determinados.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções
administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
- quorum de maioria simples.
e) destituição:
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente,
poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não
prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
síndico pode ser destituído por condôminos caso:
– pratique atos irregulares ex: deixar de contratar o seguro
– não prestar contas
– administração não conveniente ao condomínio. (Ex: deixou de cumprir um dever)
- esses conceitos são abertos que só podem ser preenchidos no caso concreto, mas entende-se que
não é toda prática irregular, nem todo ato inconveniente, não é qualquer deslize, pois se não causar
prejuízo nem se pautar em má-fé não pode destituir.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à
defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de
interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que
interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

Na última aula dissemos que o condomínio é administrado pelo síndico, pelo conselho e pela
assembléia.
6.2 Conselho Fiscal
- órgão facultativo de assessoramento do síndico e fiscalização das contas do síndico.
- tem 2 competências:
• assessorar o síndico na administração do condomínio
• dar pareceres em relação as contas dos síndicos
- é constituído em Assembléia Geral e seus membros são eleitos em assembleia geral.
É composto de 3 membros com mandatos de no máximo 2 anos sendo permitida a recondução.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela
assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

6.3 Assembléia Geral

- pode ser de 2 modalidades, sendo que a diferença entre elas diz respeito às matérias.
a) AGO
“deve haver, anualmente, uma assembléia geral ordinária, convocada pelo síndico na forma prevista
na convenção, a qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por
maioria dos presentes, orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de
contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno”. (CRG)
- se realiza anualmente.
- convocação → pelo síndico e, na sua omissão, ¼ dos condôminos poderá convocar a assembléia
geral. A competência para convocação é do síndico, os condôminos somente podem convocar caso
o síndico não o faça, se omita.

- matérias → as matérias a serem deliberadas em AGO são: orçamento das despesas anuais; contas
do síndico; contribuições dos condôminos; eventualmente, a eleição de novo síndico; e por fim,
alteração do regimento interno.
- alteração do regimento interno e eleição de novo síndico são eventuais, mas as demais matérias
citadas sempre ocorrem.
- no anúncio de convocação não precisa fixar a matéria a ser discutida se for as 3 matérias comuns,
mas se forem as duas matérias eventuais, aí deverá conter no anúncio de convocação.
-quorum → quorum deliberativo na AGO em 1ª convocação é maioria dos votos presentes que
representem maioria de todas as frações ideais. Em 2ª convocação, o quorum é de maioria das
frações ideais presentes na assembléia.

- as decisões da AGO obrigam todos os condôminos, mesmo os vencidos e os que não

comparecerem.

b) AGE
– convocação: pelo síndico ou por ¼ dos condôminos. (legitimidade concorrente)
- na AGO a convocação pelo condôminos é subsidiária, já na AGE é concorrente.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos
condôminos.
- a convocação de todos os condôminos é obrigatória, sob pena de nulidade.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
– matéria: todas e qualquer matéria sobre condomínio que não seja matéria de AGO. Como a
matéria é muito ampla, o STJ decidiu que o anúncio de convocação da AGE deverá fixar qual é a
pauta, qual é a ordem do dia daquela AGE, pois, só assim, os condôminos poderiam se preparar
para deliberar.
– quorum: mesmo quorum da AGO. Se for 1ª convocação (maioria dos presentes que representem
maioria das frações ideais) em 2ª convocação (maioria das frações ideais presentes).
- esses quorum são gerais, mas se for quorum específico, então não se aplica, por exemplo,
alteração de convenção de condomínio o quorum é de 2/3, alteração da destinação da unidade
autônoma, o quorum é unanimidade, bem como alteração de fachada. Obra de benfeitoria
voluptuária o quorum é de 2/3.
- quorum especial independe se é 1ª ou 2ª convocação.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em
primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade
das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns
pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
- instalada a assembléia, as deliberações tomam-se por maioria dos votos dos condôminos presentes
que representem pelo menos a metade das frações ideais, salvo aqueles para os quais é exigido
quorum especial.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes,
salvo quando exigido quorum especial.
7. Extinção do Condomínio
- a essência do condomínio edilício é a perpetuidade, ao contrário do condomínio geral, cuja
característica é a temporariedade.
- não podem ser extintos por vontade dos condôminos, por convenção ou por via judicial, pois a
indivisibilidade é da própria essência do instituto.
- só se extingue excepcionalmente, nas seguintes hipóteses:
a) quando a edificação for destruída. (restando regime de copropriedade do entulho, não havendo
mais propriedade exclusiva portanto, não há mais edilício) ex: incêndio, terremoto, inundação.
b) se a edificação estiver em ruínas e os condôminos deliberarem sua demolição voluntária.
c) quando houver desapropriação do bem, o condomínio se extingue e a indenização recebida é
repartida na proporção das frações ideais. [ Crítica: o legislador define proporção das unidades
autônomas, mas estas deixaram de existir ,por isso, o correto termo seria proporção das frações
ideais] Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o §
2o do artigo antecedente.
d) quando todas as unidades autônomas passarem a ser de uma mesma pessoa. [Confusão]
 Propriedade Resolúvel

1- Conceito:
é aquela que pode se extinguir em decorrência de implemento de condição, advento de termo ou de
causa superveniente que acarrete a dissolução da relação jurídica.
“é aquela que no próprio título de sua aquisição encerra o princípio que a tem de extinguir, realizada a
condição resolutória, ou vindo o termo extintivo, seja por força da declaração, seja por determinação da lei”.
(Clóvis Beviláquia)
- sua natureza jurídica é de uma das modalidades do domínio.

2- Resolução por Implemento de Condição ou Pelo Advento do Termo

Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se
também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a
resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.
- “a condição ou termo referidos constam do título constitutivo da propriedade, de tal forma que o terceiro
que a adquiriu na pode alegar surpresa. Se alguém, por exemplo, adquirir imóvel em cuja escritura exista um
pacto de retrovenda, não poderá reclamar se o primeiro alienante exercer o seu direito de retrato antes do
prazo de 3 anos. Nesse caso, resolve-se o domínio do terceiro e o primeiro alienante poderá reivindicar o
imóvel” (CRG)
• compra e venda com cláusula de retrovenda → cláusula que permite que o vendedor desfaça o
negócio, extingua o contrato, retornando o bem para as mãos do vendedor pegando o dinheiro
recebido ao comprador.
- de quem é a propriedade resolúvel na compra e venda com cláusula de retrovenda? Do comprador.
- a propriedade do comprador é resolúvel.

• compra e venda com cláusula de reserva de domínio → vendedor reserva para si a propriedade
até que o comprador pague a integralidade do preço. A propriedade do vendedor é resolúvel? Sim.

• doação com cláusula de reversão → a cláusula determina que na hipótese de morte do donatário
antes do dono, o bem retorna às mãos do dono. Há propriedade resolúvel? Sim, a propriedade do
donatário é resolúvel.

- propriedade resolúvel em decorrência de implemento de condição ou advento de termo, a causa da

resolução da propriedade, estará indicada no instrumento representativo da aquisição do bem.
- ex: quando A doa bem para B, B já tinha conhecimento de que o bem era resolúvel.
- todas as cláusulas mencionadas acima devem ser expressas.

2.1 Efeitos:
- a resolução da propriedade opera seus efeitos de forma ex tunc (retroage).
“A condição o termo resolutivo operam retroativamente e todos os direitos constituídos em sua pendência se
desfazem, como se jamais houvessem existido. A devolução da coisa faz-se como se nunca tivesse havido
mudança de proprietário, aplicando-se o princípio da retroatividade.” (CRG)
- as causas resolúveis são expressas, por isso, produz efeitos contra terceiros.
Ex: Camila recebeu bem de Aline com cláusula de reversão. Camila vendeu o bem para Renata.
Camila morre. Com quem ficará o bem? Com Aline, pois havia cláusula expressa. Renata já sabia e
mesmo assim adquiriu o bem.
- aquele em favor de quem a propriedade se resolveu (no exemplo da doação, a propriedade se
resolveu em favor de Aline) tem o direito de reivindicar o bem contra aquele que a possua ou
detenha. Assim, caso Renata se recusasse a devolver o bem, Aline poderia se valer de uma
reivindicatória contra ela.

3- Resolução por Causa Superveniente

Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por
título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício
houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor.

- não há indicação da causa no título representativo da aquisição do bem.

- não está expresso. A causa só chegará ao conhecimento do proprietário de forma superveniente,
posteriormente.
Ex: revogação de doação pela prática de um ato de ingratidão. Aline doou casa para Camila. Camila
vende a casa para Renata. Após a venda da casa, Camila comente injúria contra a doadora Aline
(hipótese de revogação da doação por ingratidão). Mas o bem já está nas mãos de Renata, surgindo
a dúvida: quando a resolução se dá por causa superveniente o terceiro pode ser penalizado? Não,
pois os terceiros não tinham ciência da resolução, por isso, os efeitos serão ex nunc. Assim, só
produz efeitos inter partes. Aline, não poderia reivindicar o bem de Renata, pois Renata é tida como
proprietária perfeita. A única tutela protetiva de Aline é contra Camila, podendo requerer o valor
equivalente ao bem. [art 1360 CC]

Enunciado 509: A resolução da propriedade, quando determinada por causa originária, prevista no
título, opera ex tunc e erga omnes; se decorrente de causa superveniente, atua ex nunc e inter partes.

3.1 Efeitos
- aquele em desfavor de quem a resolução se operou, não pode reivindicar o bem quando em mãos
de terceiro, cabendo apenas perdas e danos pelo valor do bem.
- efeitos são ex nunc e inter partes

3.2 Propriedade “ad tempus”

- alguns doutrinadores, como Clóvis Beviláquia, defendem que a resolução por causa superveniente
não é hipótese de propriedade resolúvel, mas sim, de propriedade ad tempus.
- em decorrência da falta de indicação prévia no título representativo, não estaríamos diante de um
exemplo de propriedade resolúvel mas sim de ad tempus.

Dos Direitos de Vizinhança (grupos 1,2,3)

1- Introdução
- O direito de propriedade sofre inúmeras restrições em seu exercício.
-As regras que regulam essas limitações destinam-se a evitar conflitos de interesses entre
proprietários de prédios contíguos.
- os direitos de vizinhança emanam da lei, ao passo que servidões e demais limitações resultam da
vontade das partes.
- os direitos de vizinhança limitam o domínio, estabelecendo uma variedade de direitos e deveres
recíprocos entre proprietários de prédios contíguos.
- os direitos de vizinhança dispensam registro e surgem de mera contiguidade entre os prédios.
- são obrigações propter rem (ambulatórias) pois vinculam os confinantes, acompanhando a coisa
(se transmite ao sucessor a título particular).
2- Uso anormal da propriedade
- art 1277
- Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências
prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade
vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do
prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos
moradores da vizinhança.
- o conceito do art 1277 abrange os atos ilegais e abusivos pois neles há o uso anormal da
propriedade.
- ilegais são os atos ilícitos que obrigam à composição do dano ex: atear fogo no prédio vizinho
- abusivos são os atos que, embora o causador do incômodo se mantenha nos limites de sua
propriedade, mesmo assim vem a prejudicar o vizinho. Ex: barulho excessivo.
- lesivos são os atos que causam dano ao vizinho, embora o agente não esteja fazendo uso anormal
de sua propriedade e a atividade tenha sido até autorizada por alvará ex: indústria cuja filigem esteja
prejudicando ou poluindo o ambiente, embora normal a atividade.
- o uso anormal é tanto o ilícito como o abusivo, em desacordo com a finalidade econômica ou
social, a boa-fé ou os bons costumes.

• para aferir a normalidade ou anormalidade da utilização de um imóvel procura-se:

a) verificar a extensão do dano ou do incômodo causado (critério do homem médio): se for exercido
dentro de um limite tolerável, não há razão para reprimi-lo.
b) examinar a zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais: bairro residencial
≠ bairro industrial.
- usos e costumes, comportamentos sazonais, plano diretor municipal.
c) considerar a anterioridade da posse (pré-ocupação): pessoa que já compra o imóvel perto da
rodoviária e depois quer que a rodoviária pare de funcionar. Esse critério considera o que era
normal antes daquele proprietário reclamante adquirir a propriedade.

• soluções para a composição dos conflitos:

a) se o incômodo é normal, tolerável, não deve ser reprimido: a reclamação da vítima será aferida
segundo o critério do homo medius. Só serão atendidas reclamações relativas a danos considerados
insuportáveis ao homem normal.
b) se o dano for intolerável, deve o juiz primeiramente, determinar que seja reduzido a proporções
normais ex: determinar horários de funcionamento da atividade nociva.
Art 1279: Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho
exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.
c) se não for possível reduzir o incômodo a níveis suportáveis, determinará o juiz a cessação da
atividade.
d) não se determinará a cessação da atividade se causadora do incômodo for indústria ou qualquer
atividade de interesse social: se o incômodo não puder ser reduzido aos graus de tolerabilidade
mediante medidas adequadas, será imposto ao causador do dano a obrigação de indenizar o vizinho
art 1278: Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências
forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao
vizinho indenização cabal.

3- Das Árvores Limítrofes

art 1282:Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos
donos dos prédios confinantes.
- institui-se a presunção de condomínio, que admite no entanto, prova em contrário. A árvore que
não tem seu tronco na linha divisória pertence ao dono do prédio em que ele estiver.
- sendo comum a árvore, os frutos e o tronco pertencem a ambos os proprietários. Não pode um
deles arrancá-la sem consentimento do outro.

Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for
de propriedade particular.
- tal regra constitui exceção ao princípio de que o acessório segue o principal.
- visa evitar que o dono da árvore quisesse entrar no terreno confinante para apanhar os frutos ali
caídos.

Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o
plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.
- trata-se de uma espécie de justiça privada, em oposição a negligência do dono da árvore, que tem
o dever de mantê-la em tal situação que não prejudique a propriedade vizinha, as vias públicas etc.
- o exercício desse direito não requer maiores formalidades

4- Da Passagem Forçada
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante
pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente
fixado, se necessário.
§ 1o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
§ 2o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública,
nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
§ 3o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem
através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.

- O direito de passagem forçada atende ao interesse social. O direito é exercitável contra o

proprietário contíguo e, se necessário, contra o vizinho não imediato.
- o direito de exigir do vizinho que lhe deixe passagem só existe quando o encravamento é natural e
absoluto. Não pode ser provocado pelo proprietário. Não pode este vender a parte do terreno que lhe
dava acesso à via pública e, depois, pretender que outro vizinho lhe dê passagem.
- não se considera encravado o imóvel que tenha outra saída, ainda que difícil e penosa. Razões de
comodidade não são atendidas para obrigar o vizinho a suportar a passagem por seu imóvel.
- é imprescindível a configuração de servidão (legal) de passagem seja o prédio dominante
encravado de modo a impossibilitar o acesso a ele.
- se o imóvel não estiver encravo por força natural e de forma absoluta, não pode-se impor, exigir o
ônus ao vizinho. O direito de passagem forçada não existe para garantir maior comodidade ao
interessado, mas para assegurar passagem a quem efetivamente não a tenha.
- tal direito equivale a uma expropriação no interesse particular.
- deve-se haver o menor ônus possível ao prédio serviente (que suporta a passagem do outro)
- se a necessidade que deu origem a passagem forçada cessar, então se extingue o direito de
passagem.
Obs.: Servidão de Passagem X Passagem Forçada → um não se confunde com o outro. A passagem
forçada é atrelada ao direito de vizinhança. Decorre da lei. Ocorrendo a hipótese, o dono do prédio
encravado pode exigir a passagem, mediante o pagamento de indenização. Já a servidão, é direito
real sobre coisa alheia e geralmente nasce de contrato, não correspondendo, necessariamente a um
imperativo determinado pela situação dos imóveis, mas à simples conveniência e comodidade do
dono de um prédio não encravado que pretende uma comunicação mais fácil e próxima.

5- Da Passagem de Cabos e Tubulações

Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área
remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e
outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando
de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.
Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso
ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.

- o proprietário é obrigado a tolerar, mediante recebimento de indenização que atenda também à

desvalorização da área remanescente, a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e
outros conditos subterrâneos de serviços de utilidade pública (luz, água, esgoto) .
- é um direito oneroso pois envolve indenização que envolve o dano emergente + o lucro cessante +
desvalorização da área remanescente.
- não pode haver outra maneira de passar os cabos e tubulações ou a hipótese que existir for
excessivamente onerosa.
- o direito de passagem envolve serviços de utilidade pública, podendo ser citados os atinentes a
serviços de águas e gás, geralmente prestados por concessionárias.

Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a
realização de obras de segurança.

Direitos do Prejudicado
1- receber indenização
2- exigir que a instalação seja feita de forma menos gravosa
3- remover a instalação para transferi-la a outro local do imóvel (às próprias custas)
4- exigir a realização de obras de segurança se as instalações oferecerem grave risco

6- Dos limites entre Prédios e do Direito de Tapagem

Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano
ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a
aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente
entre os interessados as respectivas despesas.

- a ação apropriada é a demarcatória cujos custos se repartem proporcionalmente entre os

interessados. Esta ação só é admitida quando há confusão de limites na linha divisória.
-a lei concede ao proprietário o direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu
prédio, quer seja urbano quer rural.

§ 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de
madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários
confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes
iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
§ 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de março divisório, só podem ser cortadas,
ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.
§ 3o A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro
fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a
concorrer para as despesas.

- na expressão tapume empregada incluem-se os muros, cercas, sebes vivas, gradis u quaisquer
outros meios de separação dos terrenos. Presumem-se “pertencer a ambos os proprietários confinantes,
sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para
as despesas de sua construção e conservação”.
-essa presunção, entretanto, é juris tantum e admite prova em contrário.
- por força de tal presunção relativa, configura-se o condomínio forçado em cercas, muros e valas.
Todavia tal presunção legal cede se o dono de um dos prédios confinantes logra provar seu domínio.
- os tapumes podem ser comuns ou especiais. Os comuns compreendem os que podem impedir a
passagem de animais de grande porte, como o gado, cavalar e muar. Tapumes especiais são os que
podem impedir a passagem de animais de pequeno porte, como as aves domésticas. A distinção é
interessante porque, enquanto a construção ou levantamento dos tapumes comuns é um direito do
proprietário do prédio, a dos tapumes especiais apresenta-se como obrigação dos donos e detentores
dos animais de pequeno porte.
- tem se entendido que a divisão das despesas deve ser previamente convencionada. À falta de
acordo, o proprietário interessado na construção da obra deve obter o reconhecimento judicial da
obrigação do confinante de contribuir para a construção do tapume, se a construção decorrer de
exigência administrativa constante de lei ou regulamento.
- o proprietário que já tenha fechado o seu terreno por outra forma não esta obrigado a levantar
tapume especial, a não ser que o exijam as posturas municipais.
- somente existe a obrigação do vizinho de participar das despesas quando se cogita de tapume
destinado a evitar a passagem de animais de grande porte. O tapume deve ser feito conforme as
posturas municipais e costumes de cada lugar.
- quanto aos tapumes especiais sua construção, conservação e utilização cabem unicamente ao
interessado, que provocou a necessidade, ou seja, o dono dos animais que poderá ser
responsabilizado se não os construir e os animais causarem danos.

Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse
justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou,
não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.

- em princípio, o juiz levará em conta os títulos dominiais. Somente se forem colidentes ou

incapazes de provar, com segurança, a real situação dominial, é que o juiz recorrerá ao critério da
posse. Se a posse também se afigurar obscura, daí então o juiz estará autorizado a ordenar a divisão
da área litigiosa. A adjudicação, com indenização ao confinante pelo desfalque, ocorrerá em última
instância, ou seja, se todos os critérios anteriores não puderem ser utilizados e a divisão se revelar
impossível ou antieconômica.

7- Do Direito de Construir
7.1 Limitações e Responsabilidades
- o direito de construir constitui emanação do direito de propriedade. Assegura este ao proprietário a
faculdade de usar e dispor do que lhe pertence, como lhe aprouver, nele incluído a de edificar as
construções que quiser. Todavia, o exercício do direito de propriedade não é absoluto,
condicionando-se a outros valores, que merecem igual tutela da lei, seja no interesse dos vizinhos,
seja naquele do bem-estar da coletividade.
- tal direito encontra-se assim limitações no direitos dos vizinhos.
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos
vizinhos e os regulamentos administrativos.

Ex: não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos suscetíveis de produzir
interferências prejudiciais ao vizinho. Também não pode construir de forma a despejar águas no
prédio do vizinho.

- as ações mais comuns entre os vizinhos são:

a) demolitória
b) indenizatória
- a responsabilidade pelos danos causados a vizinhos em virtude de construção é objetiva,
independentemente de culpa de quem quer que seja, decorrendo exclusivamente da lesividade ou da
nocividade da construção ou de seus atos preparatórios.

7.2 Devassamento da Propriedade Vizinha

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno
vizinho.
§ 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser
abertas a menos de setenta e cinco centímetros.
§ 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez
centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada
piso.

- conta-se a distância de metro e meio da linha divisória e não do edifício vizinho. Em caso de
desrespeito a norma legal, o lesado pode embargar a construção por meio de nunciação de obra
nova.
- a finalidade dessa servidão negativa é preservar a intimidade das famílias, resguardando-as da
indiscrição dos vizinhos.

Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela,
sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender
ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com
prejuízo para o prédio vizinho.
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e
disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a
claridade.
7.3 Águas e Beiras
Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o
prédio vizinho.

- proíbe tal dispositivo o estilicídio propriamente dito, isto é, o despejo de águas por gotas, uma vez
que ao proprietário sobre o qual deitem goteiras é facultado o direito de embargar a construção da
obra.
- não pode o proprietário portanto construir de modo que o beiral de seu telhado despeje sobre o
vizinho. Embora este esteja obrigado a receber as águas que correm naturalmente para o seu prédio,
não pode ser compelido a suportar as que ali fluam artificialmente, por meio de calhas ou beirais.
- se o proprietário colocar calhas que recolham as goteiras, impedindo que caiam na propriedade do
vizinho, poderá encostar o telhado na linha divisória.
7.4 Paredes Divisórias
- paredes divisórias são as que integram a estrutura do edifício na linha de divisa. Distinguem-se
dos muros divisórios que são regidos pelas disposições referentes aos tapumes. Muro é elemento de
vedação, enquanto parede é elemento de sustentação e vedação.
- quanto ao assentamento da parede o art 1305 abre ao proprietário que primeiro edificar a seguinte
alternativa: assentar parede somente no seu terreno ou assentá-la até meia espessura no terreno
vizinho. Na primeira hipótese, a parede lhe pertencerá integralmente, na segunda será de ambos.
- o dono do terreno invadido tem o direito de travejá-la. Se o fizer, aquele que a construiu pode
cobrar metade do seu valor. Enquanto não travejar, poderá adquirir meação dela.

Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no
terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o
primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.
Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada
pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a
construção anterior.
Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a
segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali
tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes,
correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto.
Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para
suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho
adquirir meação também na parte aumentada.

7.5 Do Uso do Prédio Vizinho

Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio,
mediante prévio aviso, para:
I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua
casa ou do muro divisório;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.
§ 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos
higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.
§ 2o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua
entrada no imóvel.
§ 3o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a
ressarcimento.
Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as
construções feitas, respondendo por perdas e danos.