Chapter 1

BUILDING MAINTENANCE
BFB40903
Semester 1 – 2017/2018
Lecturer: Dr Rafikullah Deraman

H/P: 019-9440083
E-mail: rafik.deraman@gmail.com
Room: South, M-02-04
2/16/2017 rafikkembarablogspot.com 1
Chaper 1: BUILDING MAINTENANCE
(3 HOURS LECTURE)
• Introduction
• Building principles
• Definition of maintenance
• Objective of maintenance
• Classification maintenance
• Categories of maintenance
• Nature/Types of maintenance
• Maintenance Inventory
https://www.slideshare.net/irazizz/building-maintenance-
37936879
An Overview
1.0 Introduction
• Property owners normally make an effort to keep maintenance
expenditure to a minimum, ignoring or misunderstanding the adverse
long term effect of such decisions
• Neglect of maintenance has accumulative results with rapidly
increasing deterioration of the fabric and finishes of a building
accompanied by harmful effects on contents and occupants.
• In Western countries, over one-third of the total output of the
construction industry is devoted to maintenance of buildings, just to
keep buildings in satisfactory condition.
1.1 Building Principle
• The general principles of building needs to be understood
when we study the aspects of maintenance.
• This principle are;
loading, the dimensional
Weather
strength and stability of durability
resistance
stability materials
Heat insulator Fire resistance Ventilation Lighting
1) Bebanan, Kekuatan dan
Kestabilan
• Bangunan merupakan susunan lantai Faktor yang mempengaruhi keperluan
yang menanggung beban dan disokong ini ialah:
oleh kerangka atau dinding galas beban. 1. Jenis beban
• Semua unit struktur perlu mempunyai 2. Kekuatan bahan
kekuatan yang mencukupi dan berupaya 3. Tegasan yang dikenakan
menyokong beban yang diberikan. 4. Tekanan angin
• Struktur mesti mempunyai kekuatan 5. Gegaran dan hentaman
dan kestabilan untuk menyokong 6. Jenis asas
bebannya tanpa mengakibatkan berlaku
erotan (change of position/direction)
• Jika keperluan ini dipenuhi, bangunan
akan berada dalam keadaan baik dan
begitulah sebaliknya.
2) Kestabilan Dimensi Bahan
• Perubahan dimensi yang mungkin Faktor yang mempengaruhi keperluan ini
berlaku pada bahan dan unit struktur. ialah;
• Perubahan berlaku apabila 1. Beban dikenakan (imposed load)
pendedahan fizikalnya berubah. 2. Perubahan suhu
3. Kandungan kelembapan
• Sebab perubahan dimensi bahan
4. Tindakan kimia
ialah;
5. Pergerakan tanah
1. Perubahan bentuk disebabkan sifat
anjal (elastic properties)/tidak anjar
2. Pengembangan dan pengecutan
bahan disebabkan perubahan suhu,
pergerakan kelembapan atau
tindakan kimia.
3) Rintangan Cuaca
• Semua bangunan kecuali bangunan 1. Membina struktur khusus seperti
bawah tanah terdedah kepada pengaruh struktur berongga.
alam sekitar. 2. Memasang kalis air pada permukaan
• Hujan yang berterusan membantu bahan luar atau mengunakan bahan penutup
menjadi tepu iaitu semua rongga 3. Memasang kalis lembap pada struktur
dipenuhi dengan air. untuk mengawal kelembapan
• Angin membantu kemasukan air hujan 4. Memilih bahan yang sesuai untuk
dengan memandu air hujan mengenai menahan kesan cuaca
dinding.
• Air hujan terserap melalui keretakan dan
ruang-ruang pada dinding.
• Faktor ini dapat diatasi melalui;
4) Ketahanan
• Ketahanan bahan dan struktur berbeza mengikut kualiti bahan, penyambungan, keadaan
cuaca dan jumlah pendedahan.
• Faktor yang mempengaruhi keperluan ini ialah keperoian (loose /brittle)
5) Penebatan haba
• Di kawasan tropika sejumlah haba dipindahkan ke dalam bangunan melalui tutupan
bangunan (building envelopes)
• Lapisan penebat haba perlu digunakan untuk membalikkan haba keluar daripada
bangunan (kepingan aluminium bawah kemasan bumbung)
• Suhu yang terlalu tinggi menyebabkan bahan seperti kayu cepat reput kerana kadar
kandungan kelembapan yang tinggi apabila suhu udara tinggi (kawasan
beriklimTropika).
• Pancaran matahari secara langsung akan
memasuki bangunan melalui dinding6)Rintangan Api
kaca dan seterusnya menghasilkan haba • Komponen bangunan terjejas apabila
yang tinggi. berlaku kebakaran.
• Jumlah pancaran matahari dapat • Haba yang dihasilkan sebelum
dikurangkan dengan penggunaan kaca kebakaran bermula akan diserap oleh
berwarna atau legap. Cara lain dengan bahan.
penggunaan tirai (curtain) tebal. • Bahagian yang menerima kesan haba
• Kemasukan haba melalui dinding kaca tinggi akan musnah, mengembang atau
menambahkan beban pendinginan bertukar sifat.
(cooling load) alat penyaman udara • Sesetengah bahan bertukar menjadi
seterusnya menambahkan penggunaan lembut atau menjadi seperti plastik.
tenaga elektrik. • Bahan dan struktur perlu dilindungi
• Pancaran matahari yang terik secukupnya bagi menyediakan keadaan
menyebabkan peralatan kayu dan tirai selamat kepada penghuni.
dalam bangunan kehilangan warna dan • Perlindungan bahan dan struktur dapat
lusuh. membantu melambatkan nyalaan api,
mengurangkan kemarakan api dan
menahan perebakan api.
• Cara-cara perlindungan api pada
bangunan; 7)Pengudaraan
1. Menggunakan reka bentuk sesuai seperti • Diperlukan bagi memberikan keselesaan
dinding pengadang/sekatan (partition) kepada penghuni.
untuk melambatkan perebakan • Pengudaraan baik dapat mengurangkan;
kebakaran. Perebakan api juga boleh 1. Bau dan gas merbahaya.
dilambatkan dengan membina lantai 2. Habuk dan asap
perintangan api. 3. Kenaikan suhu
2. Menggunakan bahan yang tidak mudah 4. Kelembapan udara.
terbakar. Keperluan ini dapat dicapai melalui;
1. Pengudaraan semulajadi
3. Menyediakan lapisan penebat pada 2. Pengudaraan Mekanikal
permukaan bahan.
4. Mengikut peraturan Undang-undang
Kecil Bangunan (UBBL).
8) Pencahayaan mestilah membolehkan cahaya
• Jumlah cahaya yang diperlukan memasuki dan tersebar secukupnya ke
bergantung kepada; dalam bangunan.
1. Jenis bangunan dan kegunaan • Warna juga membantu pencahayaan
2. Keadaan keselesaan umum bilik. Pemilihan warna sesuai pada
3. Jenis aktiviti dalam bangunan permukaan dinding dan siling dapat
menyediakan pembalikan cahaya.
4. Kesan sampingan terhadap penglihatan
bagi menjamin kesihatan • Warna putih menyediakan pembalikkan
• UBBL menggariskan keluasan tingkap cahaya yang maksimum.
yang mesti disedikan min. 10%
daripada keluasan lantai. Umumnya
keluasan tingkap yang disediakan antara
15- 20% daripada keluasan lantai.
• Ketinggian tingkap daripada aras lantai
10)Kebersihan
Bangunan lagi supaya operasi pencucian yang ekonomi
• Pencucian dijalankan secara berterusan dapat dirancangkan dengan lebih awal lagi.
dapat menjaga dan mengekalkan
keadaanbangunan seperti yang dikehendaki.
• Kebersihan diperlukan di bahagian dalam
bangunan untuk memberikan keselesaan
kepada penghuni dan untuk menjaga
keutuhan peralatan.
• Manakala di bahagian luar, kebersihan di
bahagian luar diperlukan bagi melindungi
kemasan luar daripada tercemar dan rupa
yang buruk.
• Keperluan kebersihan perlu
dipertimbangkan pada peringkat rekabentuk
BS 3811: 1984
• A combination of any actions carried out to retain an item
in, or restore it to an acceptable condition
Istana Kampung Baru, Alor Setar, Kedah
Kebocoran bumbung parlimen
• Saranan jangka masa bagi melakukan kerja-
kerja penyelenggaraan premis iaitu 3 hingga 5
tahun , 6 hingga 10 tahun , 11 hingga 16
tahun, 20 hingga 30 tahun, 30 hingga 50
tahun.
• Bagi bangunan yang berusia 50 tahun keatas
perlu melalui proses pembaharuan
(refurbishment) dan konservasi atau
pemuliharaan (conservation).
2.0 Classification of Maintenance
• British Standard 3811 classified building maintenance as the followings:
Planned Maintenance
• The maintenance organized and carried out with
forethought (planning), control and the use of records
to a predetermined plan.
Unplanned Maintenance
• The maintenance carried out to no predetermined
plan.
Planned Maintenance
The maintenance carried out at
predetermined intervals or
corresponding to prescribed criteria Preventative Corrective
and intended to reduce the Maintenance Maintenance
probability of failure or the
performance degradation of an item.
The preventive maintenance Schedule The maintenance carried
carried out to predetermined Maintenance out after a failure has
interval of time, number of occurred intended to
operations, mileage, etc. restore an item to a state in
The preventive maintenance which it can perform its
Condition-
initiated as a result of knowledge based required function.
of the condition of an item from Maintenance
routine or continuous monitoring.
Unplanned Maintenance
Corrective
Maintenance
The maintenance carried out after a failure has occurred
intended to restore an item to a state in which it can
perform its required function.
Railroad workers perform corrective

maintenance on a track after a problem is
uncovered.
Emergency
maintenance
The maintenance which it is necessary to put
in hand immediately to avoid serious
consequences. This is sometimes referred to as
day-to-day maintenance, resulting from such
incidents as gas leaks and windstormdamage.
Figure: Decision-based types of maintenance
Decision-based flow approach
Decision-based flow approach
Contingencies Maintenance
• Contingency system is a system maintenance is made
when there are complaints from the user. Action will only
be taken when there are complaints from users.
3 Categories of Maintenance
• Maintenance classification can divided maintenance into
three broad categories:
1. Major repair or restoration such as re-roofing or
rebuilding defective walls and often incorporating an
element of improvement.
2. Periodic maintenance. A typical example being annual
contracts for decorations and the like.
3. Routine or day-to-day maintenance, which is largely of
the preventive type, such as checking rainwater gutters
and servicing mechanical and electrical installations
Nature/Types of Maintenance
• Maintenance comprises 3 separate components namely;
1. Servicing
• a cleaning operation undertaken at regular intervals of varying
frequency and is sometimes termed day-to-day maintenance.
• Example: floors wept daily and polished weekly; window washed
monthly; painting for decoration and protection every 4 years
2. Rectification work
• usually occurs fairly early in the life of the building and arises from
shortcomings in design, inherent faults in or unsuitability of
components, damage of goods in transit of installation and incorrect
assembly
• Typical examples are the failure of concrete ground floor
slabs due to damp penetration. Rectification work could be
reduced by the development and use of performance
specification and codes of installation.
3. Replacement work.
• is due to service conditions cause materials to decay at
different rates.
• Much replacement work are from physical break down of the
materials or element as from deterioration of appearance.
• Hence the length of acceptable life often involves a subjective
judgment of aesthetics of change.
• The frequency of replacement could often be reduced by the
use of better quality materials and components.
4. Patching
• Patching be made to overcome the problem of small maintenance and in on a
small surface. This is only a temporary measure before further action is taken.
• Patching a lot of work be made to improve small leaks and cracks that do not
affect the structure and threaten the safety of the occupants.
Components of Building Maintenance
Maintenance of Building Fabric

Maintenance involved main building component
includes walls, floors, roofs, doors, windows, drains,
roads and redecoration of the building. Furthermore,
the maintenance of the fabric building also includes
maintenance of the building interior finishes such as
renovation, replacement and repairing.
Maintenance of Building Services
Building services are complementary to the
needs of the building such as plumbing,
sewage, ventilation, air conditioning,
lighting, vertical transportation, fire
protection, etc.
Cost Relationship of Planned
and Unplanned System
A system which is based on planned
inspections and maintenance will have
higher overhead costs than one that is not,
but the planning should lead to lower
maintenance expenditure.
Graph shows the cost relationship of planned

and unplanned systems.
Maintenance Inventory
• The maintenance inventory is designed to support the performance of the
maintenance function.
• The building, stocking and upkeep of a maintenance storeroom must reduce
the overall cost of providing maintenance.
• Computerization can get your inventory situation under control ‘once and for
all.’
• However, without physical and procedural controls and the will to use them
computerization will only make the situation worse.
• The wonderful advantages of computers flow only to organizations
committed to the controls. Once controls are in place computerization will
greatly simplify the clerical work and the analysis.
• Maklumat simpanan aset-aset dalam suatu simpanan akan disimpan di dalam
inventori.
• Inventori ini berfungsi untuk menyimpan maklumat aset-aset separa kekal
yang tersimpan serta mengira baki jumlah yang tertinggal sekiranya ianya
digunakan.
• Dengan adanya fungsi inventori, pemeriksa bangunan akan sentiasa
berwaspada dengan inventori mereka.
• Penggunaan teknologi maklumat dalam kerja-kerja penyenggaraan bangunan
memudahkan data-data kerja penyenggaraan disimpan, diproses, dikeluarkan
dan dipindahkan.
• Teknologi maklumat memainkan peranan penting dalam operasi pemeriksaan
dan penyenggaraan inventori serta sebagai alat untuk memenuhi suatu
matlamat yang spesifik

Chapter 1

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Chapter 1

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

BUILDING MAINTENANCE

Lecturer: Dr Rafikullah Deraman

Heat insulator Fire resistance Ventilation Lighting

Railroad workers perform corrective

Maintenance of Building Fabric

Graph shows the cost relationship of planned

Anda mungkin juga menyukai