.

•VJCAOf*

. Ministerio
PERU deJusticia Superintendencia Nacional
de Registros Publicos
y Derechos Humanos

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCI6N No. - $4^ -2019-SUNARP-TR-L

Lima, P 3 M M19
APELANTE JOSE ANTONIO PENA ARRUNATEGUI.
TITULO : N° 2829 del 02/01/2019.
j^RECURSO : H.T.D. N° 000449 del 22/01/2019.
~x^Registro : Predios de Lima.
SalajSjpTO : Declaratoria de fabrica, independizacion, reglamento
interno, entre otros.
^^SUMILLA :
\ FORMALIDAD DEL TITULO PARA LA INSCRIPCI6N DE LA DECLARATORIA
\ DE FABRICA EN VIA DE REGULARIZAClbN
» El titulo para solicitar la inscripcion de la declaratoria de fabrica en via de
regularizacion al amparo de la Ley 27157 lo constituye el FOR suscrito por el
propietario y verificador con firmas certificadas por notario acompanado de los
documentos a que se refiere el articulo 25 del D.S. 035-2006-VIVIENDA.

ACTO CUYA INSCRIPCI6N SE SOLICITA Y DOCUMENTACI6N

PRESENTADA

Mediante el titulo venido en grado de apelacion se solicito en merito del

procedimiento regulado en la Ley N° 27157, la inscripcion de la declaratoria
de fabrica, independizacion, reglamento interno, entre otros actos, respecto
del predio inscrito en la partida N° 41950269 del Registro de Predios de
Lima.

Para tal efecto, se presenta la siguiente documentacion:

Formulario Registral N° 2 - Ley N° 27157 suscrito por Jose Antonio

Pena Arrunategui, y por verificador arquitecto Juan Alberto Ballon Cajas
(3 originates).
Memoria descriptiva suscrita por verificador arquitecto Juan Alberto
Ballon Cajas, y por Jose Antonio Pena Arrunategui en calidad de
propietario (2 originales y 1 copia).
Documento privado denominado “especificaciones tecnicas”, suscrito
por verificador arquitecto Juan Alberto Ballon Cajas, y por Jose Antonio
Pena Arrunategui en calidad de propietario (2 originales y 1 copia).
Documento privado de independizacion, suscrito por verificador
arquitecto Juan Alberto Ballon Cajas, y por Jose Antonio Pena
Arrunategui en calidad de propietario (2 originales y 1 copia).
Reglamento interno suscrito por verificador arquitecto Juan Alberto
Ballon Cajas, y por Jose Antonio Pena Arrunategui en calidad de
propietario (2 originales y 1 copia).
Informe tecnico de verificacion suscrito por verificador arquitecto Juan
Alberto Ballon Cajas (2 originales y 1 copia).
 Plano de arquitectura (Lamina A-01) suscrito por verificador arquitecto
Juan Alberto Ballon Cajas, y por Jose Antonio Pena Arrunategui en
calidad de propietario (2 originales y 1 copia).
Plano de arquitectura (Lamina A-02) suscrito por verificador arquitecto
Juan Alberto Ballon Cajas, por Jose Antonio Pena Arrunategui en
calidad de propietario (2 originales y 1 copia).
Plano de arquitectura (Lamina A-03) suscrito por verificador arquitecto
Juan Alberto Ballon Cajas, y por Jose Antonio Pena Arrunategui en
calidad de propietario (2 originales y 1 copia).
Plano de arquitectura (Lamina A-04) suscrito por verificador arquitecto
Juan Alberto Ballon Cajas, y por Jose Antonio Pena Arrunategui en
calidad de propietario (2 originales y 1 copia).
Plano de localizacion y ubicacion (Lamina U-01) suscrito por verificador
arquitecto Juan Alberto Ballon Cajas, y por Jose Antonio Pena
Arrunategui en calidad de propietario (2 originales y 1 copia).
Plano de independizacion (Lamina A-01) suscrito por verificador
arquitecto Juan Alberto Ballon Cajas, y por Jose Antonio Pena
Arrunategui en calidad de propietario (2 originales y 1 copia).
Plano de independizacion (Lamina A-02) suscrito por verificador
arquitecto Juan Alberto Ballon Cajas, y por Jose Antonio Pena
Arrunategui en calidad de propietario (2 originales y 1 copia).
Plano de independizacidn (Lamina A-03) suscrito por verificador
arquitecto Juan Alberto Ballon Cajas, y por Jose Antonio Pena
Arrunategui en calidad de propietario (2 originales y 1 copia).
Plano de independizacion (Lamina A-04) suscrito por verificador
arquitecto Juan Alberto Ballon Cajas, y por Jose Antonio Pena
Arrunategui en calidad de propietario (2 originales y 1 copia).
Certificado literal de la partida electronica N° 41950269 del Registro de
Predios de Lima, expedida por certificador de la Zona Registral N°IX -
Sede Lima Carlos Javier Molero Silva (1 original y 2 copia).
Documento privado denominado “dates y certificacion del verificador
responsable”, suscrito por verificador arquitecto Juan Alberto Ballon
Cajas, y por Jose Antonio Pena Arrunategui en calidad de propietario (3
originales).
Relacion de propietarios que aprobaron el reglamento interno. (3
originales).
Acta de acuerdos de inicio de regularizacion de edificacion del
04/09/2018, suscrita por Cesar Augusto Vigo Vargas, Jenny Juanita
Ibanez Durango, Jose Arturo Rivera Zapata, Maria Guadalupe
Franchesty Montestruque, Jonathan Carrasco Saavedra, Cristopher
Carrasco Saavedra, Luis A. Carrasco Petrovich, Cesar Vigo Ibanez,
Jose Antonio Pena Arrunategui, Ana Cecilia Fernandez Butron, Agapito
Natividad Alipio Rodriguez, Isabel Azalia Llanos Orihuela, Rogerio
Lopez Guevara y Adelicia Farfan Garcia (3 originales).

II. DECISI6N impugnada

El Registrador Publico del Registro de Predios de Lima Jorge Luis Solano

Castillo tacho sustantivamente el titulo en los siguientes terminos:

TACHA SUSTANTIVA:
De conformidad con lo dispuesto en el literal a) del Art. 42° del TUO del
Reglamento General de los Registros Publicos, se tacha sustantivamente
el presente titulo, por contener defectos insubsanables; por las
consideraciones legales que a continuacion se exponen:
 RESOLUCI6N No. - ^ (Ji -2019-SUNARP-TR-L

De conformidad con el Principio de Legalidad contenida en la Norma V del

Titulo Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros
Publicos "corresponde a los Registradores calificar la legalidad (o
formalidad) del titulo, la cual comprende la verificacion del cumplimiento de
las formalidades propias del titulo".
Mediante la calificacion registral se efectua la evaluacion integral de los
titulos presentados al registro, que tiene por objeto determinar la
procedencia de su inscripcion" (Art. 31 del TUO del Reglamento General de
los Registros Publicos).
Asimismo el Art. 32° del mismo cuerpo legal senala: "al calificar y evaluar el
titulo, se debera a) confrontar la adecuacion de los titulos, con los asientos
de inscripcion de la partida registral (...) y complementariamente con los
antecedentes referidos a la misma, b) verificar la existencia de obstaculos
que emanen de la partida (...) e) verificar la validez y la naturaleza del acto
inscribible (...) d)comprobar que el acto o derecho inscribible, asi como los
documentos que conforman el titulo, se ajusten a las disposiciones legales
sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas".
En el presente caso se solicita la inscripcion de una declaratoria de fabrica,
carga tecnica, modificacion de area, independizacion, reglamento interno,
junta de propietarios en la partida N° 41950269 del Registro de Predios de
Lima, empero se ha presentado una documentacion referente a un
formulario, memoria descriptiva de declaratoria de fabrica, informe tecnico,
memoria descriptiva de independizacion, reglamento interno, pianos de
ubicacion-localizacion, de distribucion, independizacion sin certificacion
notarial, y no suscrita por los titulares registrales, se advierte que son
documentos presentados sin la formalidad conforme a Ley, ya que para la
declaratoria de fabrica e independizacion de predios urbanos deberan de
presentar los requisitos contenidos en el articulo 59°, articulo 62°, artfculo
78°, articulo 79° del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios,
documentacion que no ha sido adjunta en el presente titulo. Por su parte,
en el Art. 10° del Reglamento General de los Registros Publicos se
establece que cuando por disposicion expresa se permita que la inscripcion
se efectue en merito de documentos privados, debera presentarse el
documento original con firmas legalizadas notarialmente.
Por los fundamentos indicados, lo solicitado no es atendible por lo
expuesto, en consecuencia deviene en insubsanable, por cuanto no son
documentos con la formalidad debida, no cumpliendo con los requisitos
para el acto solicitado.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACI6N

El recurrente sustenta el recurso de apelacion, entre otros, sobre la base de

los siguientes fundamentos:

Manifiesta, que la primera instancia no tuvo en cuenta lo dispuesto por

la primera parte del numeral 3.1 del articulo 3 de la Ley N° 27333, la
cual senala que “El procedimiento de regularizacion de edificaciones
que realice, al amparo del Titulo I de la Ley N° 27157, un propietario
que cuenta con titulo de propiedad registrado o que conste por escritura
publica y que no requiera de saneamiento, se tramita, sin necesidad de
intervencion notarial, con la intervencion de un ingeniero civil o
arquitecto colegiado, debidamente inscrito como verificador
responsable”.
Senala, que en el presente caso los intervinientes son propietarios que
cuentan con titulo de propiedad registrado, no requiriendose
saneamiento alguno, por lo tanto, no resulta necesaria la intervencion
notarial en este procedimiento.
Indica, con relacion a la participacion de todos los propietarios en el
procedimiento, que el artfculo 6 de la Ley N° 27157 solo exige mayorfa
 simple, ademas de que el acuerdo conste en acta suscrita por los
concurrentes.
Alega, que ha acompahado el acta original de inicio de regularizacion de
edificacion del 04/09/2018, en la cual consta que todos los
copropietarios por unanimidad acordaron, entre otras cosas, nombrar
como representante a Jose Antonio Pena Arrunategui, quien contratara
los servicios del verificador y ademas firmara el FOR, asi como todos los
documentos necesarios para la regularizacion de la fabrica.
Ahade, que los artfculos 62, 78 y 79 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios, no son aplicables al presente procedimiento,
por cuanto son propios de una declaratoria de fabrica e independizacion
comun.
Finalmente, alega que debe tenerse en cuenta las disposiciones de la
Ley N° 27333 por ser una norma de mayor jerarquia que el Reglamento
General de los Registros Publicos.

ANTECEDENTE REGISTRAL

Ficha N° 37063 que continua en la partida N° 41950269 del Reqistro de

Predios de Lima.

En la ficha y partida citada se registro el inmueble ubicado con frente al

Pasaje N° 191 y al Jiron Tiziano N° 355-353 de la Urbanizacion San Borja,
provincia y distrito de San Borja, departamento de Lima.

En el asiento B.2 se registro la declaratoria de fabrica del inmueble,

constituido por una edificacion de dos plantas, en merito a la escritura
publica del 29/10/1971, otorgada ante notario de Lima Ricardo Fernandini
Arana.

En el asiento B.6 se registro la ampliacion de la fabrica inscrita en el

asiento B.2, en merito a la Resolucion N° 2895-90-MDM-DMDU del
20/04/1990, expedida por la Municipalidad de Lima Metropolitana.

En el asiento C00001 se registro el dominio del inmueble a favor VV&VI

Inmobiliaria S.A.C., en merito a la escritura publica del 02/02/2007,
otorgada ante notario de Lima Alberto Florez Barron.

En el asiento B00001 se registro la demolicion total de la fabrica inscrita en

el asiento B.2, en merito a la resolucion de conformidad de obra N° 191-
A2008-MSB-GM-GDU-UOP del 25/09/2008 expedida por la Municipalidad
de San Borja, entre otros documentos.

En el asiento C00002 se registro la dacion en pago a favor de Cesar Vigo

Ibanez (36.842202%), y de la sociedad conyugal conformada por Cesar
August© Vigo Vargas y Jenny Juanita Ibanez Durango (63.157798),
efectuada por su anterior propietaria W&VI Inmobiliaria S.A.C., en merito a
la escritura publica del 26/05/2009, otorgada ante notario de Lima Ricardo
Jose Barba Castro.

En el asiento C00003 se registro la compraventa de acciones y derechos, a

favor de:

La sociedad conyugal conformada por Jose Arturo Rivera Zapata y

Maria de Guadalupe Franchesty Montestruque, quienes adquieren el
8.71% de acciones y derechos.
 RES0LUCI6N No. -2019-SUNARP-TR-L

La sociedad conyugal conformada por Luis Enrique Dinus Vicuna Tello y

Selva Fabiola Valera Morey, quienes adquieren el 8.66% de acciones y
derechos.
Jose Antonio Pena Arrunategui, casado bajo el regimen de separacion
de patrimonies, quien adquiere el 8.55% de acciones y derechos.
Ana Cecilia Fernandez Butron, soltera, quien adquiere el 15.60% de
acciones y derechos.
En el asiento se dejo constancia que a Cesar Vigo Ibanez le asiste aun
el 24.24% de acciones y derechos sobre el predio, mientras que a la
sociedad conyugal conformada por Cesar Augusto Vigo Vargas y Jenny
Juanita Ibanez Durango, le asiste el 34.24% de alicuotas

En el asiento C00004 se registro la compraventa del 8.66% acciones y

derechos, a favor de Luis Alberto Carrasco Petrovich (0.866%), Jonathan
Carrasco Saavedra (3.897%) y Christopher Carrasco Saavedra (3.897),
efectuada por la sociedad conyugal conformada por Luis Enrique Dinus
Vicuna Tello y Selva Fabiola Valera Morey, en merito a la escritura publica
del 27/05/2011, otorgada ante notario de Lima Marco Antonio Becerra
Sosaya.

En el asiento C00005 se registro la compraventa del 8.46% acciones y

derechos, a favor de la sociedad conyugal conformada por Rogerio Lopez
Guevara y Adelicia Farfan Garcia, efectuada por la sociedad conyugal
conformada por Cesar Augusto Vigo Vargas y Jenny Juanita Ibanez
Durango, en merito a la escritura publica del 26/03/2012, otorgada ante
notario de Lima Marco Antonio Becerra Sosaya.

En el asiento C00006 se registro la compraventa del 8.24% acciones y

derechos, a favor de la sociedad conyugal conformada por AGAPITO
Natividad Alipio Rodriguez y Isabel Azalia LLanos, efectuada por la
sociedad conyugal conformada por Cesar Augusto Vigo Vargas y Jenny
Juanita Ibanez Durango, en merito a la escritura publica del 04/06/2012,
otorgada ante notario de Lima Marco Antonio Becerra Sosaya.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Pedro Alamo Hidalgo. Con el informe oral
del abogado Jose Antonio Pena Arrunategui.

De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestion a

determinar es la siguiente:

^Cual es la formalidad del titulo para la inscripcion de la declaratoria de

fabrica en via de regularizacion?

anAlisis

1. La calificacion registral constituye el examen que efectua el registrador y, en

su caso, el Tribunal Registral como organo de segunda instancia en el
procedimiento registral, a fin de establecer si los titulos presentados cumplen
con los requisitos exigidos por el primer parrafo del articulo 2011 del Codigo
Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya
virtud se solicita la inscripcion, la capacidad de los otorgantes y la validez del
acto, todo ello en atencion a lo que resulte del contenido de los documentos
presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Publicos.
 En esa misma linea, el articulo 32 del T.U.O. del Reglamento General de
los Registros Publicos establece que las instancias registrales, al calificar y
evaluar los tftulos ingresados para su inscripcion, entre otros aspectos,
deberan:

(...)
a) Confrontar la adecuacion de los tftulos con los asientos de inscripcion de la
partida registral en la que se habra de practicar la inscripcion, y,
complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma,
sin perjuicio de la legitimacion de aquellos. (...)
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, asf como los documentos que
conforman el tftulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y
cumplen los requisites establecidos en dichas normas;
(...).

2. Mediante el tftulo venido en grade se solicito en merito del procedimiento

regulado en la Ley N° 27157, la inscripcion de la declaratoria de fabrica,
independizacion, reglamento interne, entre otros actos, respecto del predio
inscrito en la partida N° 41950269 del Registro de Predios de Lima.

El Registrador denego la inscripcion senalando que la documentacion

presentada sobre inscripcion de declaratoria de fabrica, independizacion y
constitucion de reglamento interno, no se encuentra suscrita por todos los
titulares registrales, ni cuenta con certificacion notarial de firmas,
vulnerando asf la formalidad exigida por la Ley N° 27157, y el Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios.

El apelante rebate la denegatoria manifestando que ha acompahado el acta

original de inicio de regularizacion de edificacion del 04/09/2018, en la cual
ban intervenido la mayorfa simple de propietarios, conforme lo exige el
articulo 6 de la Ley N° 27157; asimismo, indico que los propietarios cuentan
con derecho inscrito, no requiriendose saneamiento alguno, motive por el
cual, no resulta necesaria la intervencion notarial en el procedimiento de
regularizacion.

En consecuencia, corresponde a esta instancia determiner cual es la

formalidad del tftulo para la inscripcion de la declaratoria de fabrica en via
de regularizacion.

3. El Regimen de Propiedad Exclusive y de Propiedad Comun1 es una

modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una
edificacion, de secciones de dominio exclusive con secciones de propiedad
comun2. Conjuntamente con la propiedad exclusive sobre una seccion
determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los
elementos comunes de la edificacion, como el terreno en donde esta
construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demas elementos que

1 Dicho regimen se encuentra regulado por la Ley N° 27157 y su reglamento cuyo TUO fue aprobado
mediante Decreto Supremo N° 035-2006-MTC, norma ultima que lo define en su articulo 129 como
aquel “(...) regimen jurfdico que supone la existencia de una edificacion o conjunto de edificaciones
integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusive, pertenecientes a distintos propietarios,
! y bienes y servicios de dominio comun” (...).
^ En la doctrina y legislacion comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como
“propiedad horizontal", en razon a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio.
En estos inmuebles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos
propietarios, entonces, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al
sobresuelo, comprendidos dentro de los pianos verticales del perfmetro superficial del inmueble y
hasta que sea util al propietario el ejercicio de su derecho -como se sehala en el articulo 954 del
Codigo Civil-, como sucede en el caso de la propiedad comun; sino que se va a restringir al piso //o
parte del piso que ocupa el departamento u oficina.//
 RESOLUCION No. - -2019-SUNARP-TR-L

hacen indispensable el use per parte de los propietarios de sus respectivas

unidades de propiedad exclusiva.

La particularidad, por consiguiente, del Regimen de Propiedad Exclusiva y

de Propiedad Comun es la coexistencia de unidades de dominio exclusive
con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la edificacion, como
sucede con los edificios.

Por ello es que se admite que la constitucion de dicho regimen no solo sea
mediante un acto especffico de constitucion (acto juridico) por parte de sus
titulares, sino tambien con el solo hecho de la existencia de un edificio en el
vRf; G7\ que existan dos o mas propietarios de distintos departamentos u oficinas.
Sala)>
y
4. Actualmente, la Ley N° 27157, “Ley de Regularizacion de Edificaciones
. \V / del Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y del Regimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comun”,
regula el procedimiento para la regularizacion de edificaciones realizadas
sin contar con licencia de obra, certificado de conformidad de obra, o que
no cuenten con declaratoria de fabrica.

Asimismo, comprende el procedimiento para la constitucion del regimen de

secciones de propiedad exclusiva y propiedad comun, mediante el
otorgamiento del reglamento interno, asi como el saneamiento de la
titulacion.

Con relacion a las edificaciones susceptibles de regularizacion al amparo

de la Ley N° 27157, el Decreto Supremo N° 035-2006-Vivienda que aprobo
el TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, en su artfculo 3 establece que:
“La presente seccion norma el tramite de regularizacion de las edificaciones
construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la
respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de
declaratoria de fabrica, reglamento interno y/o la correspondiente
independizacion".
Cabe senalar que el citado artfculo 3 fue modificado por la Ley N° 30830
publicada en el diario oficial el peruano el 27/07/2018, precisando que los
propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2016,
que hayan sido construidas sin licencia de construccion, conformidad de
obra o que no cuenten con declaratoria de fabrica, independizacion y/o
reglamento interno, de ser el caso, podran sanear su situacion de acuerdo
al procedimiento establecido en la presente ley.
Asf, de acuerdo a esta disposicion, se extendio el ambito de aplicacion de
la Ley N° 27157 para edificaciones ejecutadas hasta el 31/12/2016,
sehalando en su unica disposicion complementaria transitoria que los
propietarios de predios que se hayan acogido con anterioridad al
procedimiento de regularizacion dispuesto por el artfculo 3 respecto a
edificaciones terminadas al 20 de julio de 1999 o dentro del plazo
establecido por la disposicion complementaria decimo cuarta de la Ley
27972, Ley Organica de Municipalidades modificada por la Ley 28437, y en
los que se hayan efectuado nuevas edificaciones, ampliaciones,
demoliciones o remodelaciones en el mismo predio con posterioridad a
dicha fecha, pueden acogerse a lo dispuesto en la citada ley.
5. El artfculo 24 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece que el
documento que da merito a la inscripcion de la regularizacion es el FOR
(formulario registral) aprobado por la SUNARP, el cual constituye tftulo
 registral, cuando esta debidamente llenado, firmado y acompanado de la
documentacion que sustenta el derecho, acto o contrato que se desea
registrar.
El artlculo 25 del referido reglamento enumera los documentos que se
acompanan al FOR, entre los que se encuentran:

• Declaracion Jurada del Verificador Responsable3. adjunto o inserto en

su Informe de Verificacion, senalando bajo su responsabilidad, que la
edificacion materia de regularizacion cumple los parametros urbanisticos y
edificatorios reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecucion.
• Plano de localizacion y ubicacion4 conforme a las caracterlsticas
senaladas en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo
indicarse, en forma precisa, los linderos y medidas perimetricas del terreno.
De tratarse de un terreno de perimetro irregular o de dimensiones
reducidas, se desarrollara, en el mismo piano o en uno anexo, la poligonal
a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas
perimetricas.
• Pianos de plantas de arquitectura5 (pianos de distribucion) por pisos, a la
menor escala que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos
los ambientes exteriores e interiores (inclusive los secundarios como
closets, despensa, depositos, piscinas, canchas, etc.), concordados con la
memoria descriptiva del FOR.
• Informe Tecnico de Verificacion6, de ser el caso, con las constancias de
haber solicitado la Verificacion Ad Hoc correspondiente.

Los pianos y el Informe Tecnico de Verificacion deberdn estar

firmados y sellados por el o los verificadores.

Resulta relevante precisar, que mediante Decreto Supremo N° 008-2019-

VIVIENDA7 se modified el literal b) del citado artlculo 25, en el sentido que
el “certificado de parametros urbanlsticos y edificatorios”, ya no es un
documento que deba ser acompanado en el FOR, debiendo en su
reemplazo presentarse una declaracion jurada emitida por el verificador, en
la cual indique que la edificacion cumple con los pardmetros urbanlsticos y
edificatorios reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecucion;
aunado a ello, la norma dejo puerta abierta a que la referida declaracion
pueda constar inserta en el informe de verificacion.

Notese, que la declaracion jurada a que hace referenda el literal b) del

artlculo 25 del Reglamento, constituye un documento adicional que debera
ser acompanado obligatoriamente al FOR; razon por la cual, su
presentacion no puede omitirse bajo el argument© de haberse adjuntado el
informe tecnico de verificacion, salvo que, en este ultimo, obre inserta la
referida declaracion.

6. Ahora bien, con relacion a la certificacion notarial de firmas del

expediente de regularizacidn, la Ley N° 27157 sehala lo siguiente:

“Artlculo 4.- Del Formulario Registral

(...)

3 Literal b)del articulo 25 del Reglamento de la Ley 27157.

4 Literal c)del articulo 25 del Reglamento de la Ley 27157.
5 Literal d)del articulo 25 del Reglamento de la Ley 27157.
6 Literal e) del articulo 25 del Reglamento de la Ley 27157.
7 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 12/02/2019.
 RES0LUCI6N No. - -2019-SUNARP-TR-L

4.2. El Formulario Registral al que se refiere el parrafo precedente sera

suscrito por los interesados, por un verificador, cuando corresponda. Las
firmas son leqalizadas por Notario.”

“Articulo 5.- De la funcion notarial

5.1. El Notario, ademas de lo estipulado en el articulo precedente, para
los fines de la legalizacion, certifica y verifica la documentacion que se
adjunta al Formulario Registral, bajo responsabilidad; y tramita los
procesos a que se refiere la presente Ley.” (El resaltado es nuestro).

7. Siguiendo esa linea, el articulo 5 del Reglamento de la Ley N° 27157

establece lo siguiente:

Articulo 5.- Funcion notarial

El notario cumple las siguientes funciones:
a) Comprueba, bajo responsabilidad, la validez legal de los titulos o
documentos de fecha cierta que sustentan los derechos, actos o contratos
objeto de inscripcion.
b) Tramita los asuntos no contenciosos de saneamiento de titulacion
previstos en este Reglamento, sujetandose al procedimiento respective.
c) Certifica que se ha cumplido con las publicaciones correspondientes a
fin de garantizar la adecuada publicidad del tramite.
d) Notifica a los colindantes, al titular registral o a terceros que pudiesen
tener derecho o pretension, respecto de la propiedad del terreno o de la
edificacion, para que puedan ejercer su derecho de oposicion si fuera el
caso.
e) Certifica la identidad del propietario o de su representante,
leqalizando la firma de este en el FOR v otros documentos anexos.
f) Certifica la identidad del o los verificadores, constata la viqencia de
su reqistro v leqaliza su firma en el FOR, los pianos v el Informe
Tecnico de Verificacion.
(...).” (El resaltado es nuestro).

Vemos entonces como en este procedimiento de regularizacion los tres

actores involucrados son: el propietario del predio, el verificador y el
notario.

El propietario porque en el ejercicio de los atributos de su propiedad

determine con su voluntad los actos y contratos que involucran a su predio.

La intervencion del verificador garantiza que la informacion tecnica obrante

en los documentos es la que corresponde a la realidad fisica existente,
configurandose asi el supuesto de regularizacion.

El notario garantiza con la certificacion de las firmas puestas en los

documentos la identidad del propietario y del verificador y con ello su
efectiva y real intervencion, otorgando ademas certeza del tiempo en que
esta se da, pues a traves de esta actuacion notarial otorga fecha cierta al
acto que se realiza.

En consecuencia, el requisite a que se refiere el articulo 4 del D.S.035-

2006-VIVIENDA de que la firma de los intervinientes en este procedimiento,
deberan encontrarse certificadas por notario, garantiza la veracidad de su
intervencion en este proceso.
8. Aunado a ello, los articulos 29 y 30 del mencionado Reglamento con
relacion a la actuacion del notario en el tramite de regularizacion de
edificaciones establecen lo siguiente:

Articulo 29.- Presentacion del FOR.

El FOR, acompanado de la documentacion correspondiente, es presentado
por el Verificador Responsable ante el notario competente, quien procedera
al examen de la identidad de los intervinientes en el proceso de
regularizacion y a la legalizacion de sus firmas en los documentos
senalados. Asimismo, constatara la habilitacion del Verificador
Responsable.

Articulo 30.- Comprobacion de la Titulacion

El notario examinara la documentacion presentada, realizando las
comprobaciones que estime pertinentes para su verificacion. De
encontrarla conforme, declarara que los titulos presentados reunen las
condiciones legates necesarias para dar merito a la inscripcion
correspondiente, firmando y sellando el FOR. En caso contrario rechazara
el tramite. (El resaltado es nuestro).

Dentro de este contexto, podemos apreciar que el notario juega un papel

protagonico en el tramite de regularizacion, no estando limitada su funcion
a una mera certificacion de firmas, sino que ademas verifica la
documentacion presentada con el formulario, certifica la identidad de los
propietarios y del verificador, asi como legaliza sus firmas en el FOR,
pianos y el informe tecnico de verificacion, constata la vigencia del registro
del verificador, y finalmente concluye que los titulos presentados reunen las
condiciones legales para la inscripcion, por lo que esta etapa es previa a la
solicitud de inscripcion.
9. Por otro lado, se debe sehalar que la copropiedad se encuentra definida
en el articulo 969 del Codigo Civil de la siguiente manera: Hay copropiedad
cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o mas personas.

La copropiedad es el derecho de propiedad que recae en una pluralidad de

personas sobre un mismo bien, quienes no ven materializado el derecho
que les corresponde sino que este se encuentra representado por una
parte abstracta, esto es, una fraccion aritmetica sobre la cosa comun a la
que se le denomina cuota ideal.

10. El articulo 971 del Codigo Civil regula las decisiones sobre el bien
comun, disponiendo lo siguiente:

Las decisiones sobre el bien comun se adoptaran por:

1. Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o
introducir modificaciones en el.
2. Mayona absoluta, para los actos de administracion ordinaria. Los votes se
computan por el valor de las cuotas. En caso de empate, decide el juez por la
via incidental.

Tenemos entonces que se requerira participacion de todos los

copropietarios en los actos que sean de disposicion, gravamen o que
importen la introduccion de modificaciones al bien, y la mayona absoluta,
para los actos de administracion ordinaria.

Es pertinente sehalar que para el calculo de la mayona absoluta debe

tomarse como universo a la totalidad de participaciones sobre el bien
comun esto es al 100%, por lo que la mayona la constituina mas del 50%
 RESOLUCI6N No. - -2019-SUNARP-TR-L

de las participaciones sobre el bien comun.

11. Ahora bien, en lo que concierne a la intervencion de los copropietarios

en un procedimiento de regularizacion de fabrica, en el Decimo Pleno del
Tribunal Registral se aprobo como precedente de observancia obligatoria el
siguiente, publicado en el diario oficial El Peruano el 9/6/2005:

INTERVENCI6N de copropietarios en REGULARIZACI6N de

fAbrica
En el formulario sobre regularizacion de declaratoria de fabrica de
conformidad con los alcances de la Ley N° 27157 y su reglamento, deben
intervenir todos los copropietarios del bien.
La anterior disposicion no se aplica si la fabrica o la demolicion que se
quiere regularizar fue efectuada cuando el bien no pertenecia a los
copropietarios.

Con posterioridad, este precedente fue dejado sin efecto mediante el

segundo acuerdo aprobado en los XXVII y XXVIII Plenos de Tribunal
Registral, que fue publicado en el diario oficial El Peruano el 1/3/2008.

Constituyen fundamentos del acuerdo adoptado, entre otros, los siguientes:

Si como hemos senalado, a traves de la declaratoria de fabrica no se

modifica ninguna realidad fisica ni juridica del bien edificado, es
incuestionable que no puede calificarse como un acto de disposicion el
hecho de hacer constar en el Registro la edificacion. Los actos de
disposicion fueron realizados por quien realizo dicha construccion: adquirir
los materiales, pagar derechos, salaries y honorarios, etc., todos los cuales
representaron egresos o menoscabos patrimoniales. Pero, una vez
culminada la edificacion no es sino un objeto fisico que ya provoco (asi, en
tiempo pasado) una modificacion en el bien, por lo que ya estamos ante un
bien modificado, respecto del cual no se altera ni un area ni un apice del
bien, reiteramos, pues el procedimiento de declaratoria de fabrica no es
sino una suerte de "fotografia" de dicha edificacion para fines de su
inscripcion.
Conclusion: la declaratoria de fabrica no modifica sustancialmente el
predio, ni constituye acto de disposicion [...]

Consecuentemente, la declaratoria de fabrica no constituye un acto de

disposicion ni modificacion sustancial del bien, segun los fundamentos
del acuerdo que dejo sin efecto el aludido precedente.

12. Cabe sehalar, que en anteriores pronunciamientos como en la

Resolucion N° 2629-2015-SUNARP-TR-L del 22/12/2015 se ha senalado
que:

En reiteradas resoluciones emitidas por el Tribunal Registral se ha atribuido

a la declaracion de fabrica la naturaleza de acto de administracion, por lo
tanto, corresponde adoptar la decision con relacion a la regularizacion de la
declaratoria de fabrica, a la mayorfa absoluta de los propietarios tal como lo
establece el inciso 2 del articulo 971 del Codigo Civil [...]

Esto por cuanto al registrarse la fabrica solo se esta constatando una

situacion preexistente [situacion que si constituyo un acto de modificacion],
siendo que con la inscripcion del acto rogado no se modifica el bien.

En consecuencia, para la inscripcion de la declaratoria de fabrica de un

predio sujeto al regimen de copropiedad, no se requerira de la intervencion
 de la totalidad de los propietarios, debiendo suscribir el FOR unicamente
los titulares reqistrales que representen la mavona absoluta de las
participaciones sobre el bien. conform© al artfculo 971 inciso 2 del
Codigo Civil.

13. Sin embargo, en lo que respecta a la “independizacion” de predios

\
sujetos al regimen de copropiedad, esta instancia en el CXLIX Pleno del
Tribunal Registral, llevado a cabo el dfa 2 de mayo 2016, adopto el
siguiente acuerdo plenario:

“Para la independizacion de predios sujetos a copropiedad se requiere del

consentimiento de la totalidad de copropietarios, de conformidad con el
artfculo 971 inciso 1 del Codigo Civil.”

Los motives por los que se adopto el citado acuerdo fueron los siguientes:

- Ahora bien, en lo que respecta a la independizacion de un predio sujeto a

copropiedad, la duda que surge es si para ello se requiere unanimidad o si
basta el consentimiento de copropietarios que representan la mayorfa
absoluta de las cuotas ideales sobre el predio.
- Es claro que la independizacion no implica gravar, arrendar o dar en
comodato el bien. La cuestion pasa entonces por definir si la
independizacion constituye acto de disposicion o implica la introduccion de
modificaciones en el, pues de ser asf (uno u otro), se requerira de
unanimidad de los copropietarios.
- Consideramos claro que la independizacion no constituye acto de
disposicion, pues si bien existen diversas nociones de “acto de
disposicion”, casi todas las opiniones coinciden en que tiene por efecto
provocar la salida de un derecho del patrimonio o la disminucion de su
valor en forma duradera, implicando la transferencia o alteracion esencial
del patrimonio.
- El tema mas dudoso es el relative a si la independizacion implica
“modificaciones” en el predio. Al respecto, es indudable que a nivel
registral, el predio antes de la independizacion y luego de la
independizacion, no es exactamente igual, esto es, ha sufrido
modificaciones.
- Sin embargo, entendemos que cuando el Art. 971 del Codigo Civil se
refiere a “introducir modificaciones” en el bien, no se refiere a cualquier
modificacion, sino a aquellas que alteren su sustancia o finalidad.
- Entonces, cabe preguntarse si la independizacion implica una
modificacion sustancial en el bien.
- Para responder ello podemos recurrir al inciso c) del artfculo 60 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios que establece como
requisite para la subdivision de predio urbano, que se adjunte documento
privado suscrito por los propietarios que no intervinieron en el tramite de
subdivision. De ello se concluye que se requiere unanimidad.
- De otro lado, realizando un analisis practice de lo que puede implicar una
independizacion, podemos afirmar incluso que con ella se puede afectar el
valor comercial del bien y por tanto menoscabar el patrimonio de los
copropietarios. En muchos casos el valor comercial de un predio matriz
sera mayor a la sumatoria de los valores comerciales de los predios
subdivididos, pues definitivamente el destino que se le de al predio matriz
puede ser distinto al destino que se le de a los predios subdivididos. Asf por
ejemplo en el primer caso puede darsele un fin comercial y en el segundo
caso, por la dimension del lote solo podrfa darsele un fin habitacional.
Como vemos, habrfa que hacer un analisis por cada caso para determinar
que con la independizacion no se menoscaba el valor del predio, pues
basta que sf haya un detriment© del valor para que podamos afirmar que la
independizacion es un acto de modificacion sustancial del bien.
 RESOLUCION No. - -2019-SUNARP-TR-L

- Si bien podria afirmarse que la independizacion es un acto de

administracion y que por tanto solo se requiere de la mayon'a de los
copropietarios para independizar un predio, debemos tener presente que
se entiende por actos de administracion. Dentro de los actos jundicos con
contenido economico, los actos de administracion de un patrimonio son
aquellos que no lo comprometen esencialmente, sino que son actividades
normales para conservarlo, explotarlo y emplear sus rentas. Son ejemplos
de actos de administracion, la percepcion de alquileres, la reparacion de un
edificio, la siembra de un campo o su cosecha, o la venta de los productos
obtenidos. Como vemos, realizando estos actos, el patrimonio se mantiene
intacto o se acrecienta, pero no disminuye, ni se altera en forma sustancial.
Sin embargo, la independizacion es un acto que si altera en forma
sustancial un bien y que incluso puede llegar a disminuir el valor del mismo,
lo que hace que no pueda ser considerado como un acto de
administracion.

De lo expuesto, tenemos que en los titulos cuya rogatoria implica la

independizacion de un predio urbano sujeto a copropiedad, debera contar
con el consentimiento expreso de todos los propietarios.

14. En ese contexto, el inmueble ubicado con frente al Pasaje N° 191 y al

Jiron Tiziano N° 355-353 de la Urbanizacion San Borja, provincia y distrito
de San Borja, departamento de Lima, corre inscrito en la ficha N° 37063
que continua en la partida N° 41950269 del Registro de Predios de Lima,
cuyo dominio se registro primigeniamente a favor de la sociedad
denominada “VV&VI Inmobiliaria SAC”.

Posteriormente, el inmueble fue adquirido por Cesar Vigo Ibanez, y por la

sociedad conyugal conformada por Cesar Augusto Vigo Vargas y Jenny
Juanita Ibanez Durango, en virtud de la dacion en pago efectuada por la
sociedad VV&VI Inmobiliaria S.A.C., en merito a la escritura publica del
26/05/2009, otorgada ante notario de Lima Ricardo Jose Barba Castro. En
dicho acto juridico, Cesar Vigo Ibanez adquirio el 36.842202% de acciones
y derechos sobre el predio, mientras que la sociedad conyugal antes
mencionada el 63.157798% de alicuotas (Asiento C00002).

En el ejercicio legitimo de su derecho de propiedad, los titulares registrales

antes mencionados, efectuaron las siguientes transferencias:

VENDEDOR: VENDEDOR:

La sociedad conyugal conformada Cesar Vigo Ibanez

por Cesar Augusto Vigo Vargas y
Jenny Juanita Ibanez Durango,
transfirio a favor de:

COMPRADORES: COMPRADOR:

-La sociedad conyugal conformada -Ana Cecilia Fernandez Butron,

por Jose Arturo Rivera Zapata y soltera, quien adquirio el
Maria de Guadalupe Franchesty 12.602202% de acciones y
Montestruque, quienes derechos.
adquirieron ei 8.71% de
acciones y derechos.

-La sociedad conyugal conformada

por Luis Enrique Dinus Vicuna
Tello y Selva Fabiola Valera
Morey, quienes adquirieron el
8.66% de acciones y derechos.

-Jose Antonio Pena Arrunategui,

casado bajo el regimen de
separacion de patrimonios, quien
adquirio el 8.55% de acciones y
derechos.

-Ana Cecilia Fernandez Butron,

soltera, quien adquirio el
2.997798% de acciones y
derechos.

Aunado a ello, la sociedad conyugal conformada por Luis Enrique Dinus

Vicuna Tello y Selva Fabiola Valera Morey, transfirio la totalidad de sus
alfcuotas (8.66%) a favor de Luis Alberto Carrasco Petrovich (0.866%),
Jonathan Carrasco Saavedra (3.897%) y Christopher Carrasco Saavedra
(3.897), en merito a la escritura publica del 27/05/2011, otorgada ante
notario de Lima Marco Antonio Becerra Sosaya (Asiento 00004).

De la misma manera, la sociedad conyugal conformada por Cesar August©

Vigo Vargas y Jenny Juanita Ibanez Durango transfirieron el 8.46% de sus
alfcuotas, a favor de la sociedad conyugal conformada por Rogerio Lopez
Guevara y Adelicia Farfan Garcia, en merito a la escritura publica del
26/03/2012, otorgada ante notario de Lima Marco Antonio Becerra Sosaya.

Finalmente, la sociedad conyugal vendedora antes mencionada, enajeno el

8.24% de sus alfcuotas, a favor de la sociedad conyugal conformada por
Agapito Natividad Alipio Rodriguez y Isabel Azalia LLanos, en merito a la
escritura publica del 04/06/2012, otorgada ante notario de Lima Marco
Antonio Becerra Sosaya.

Del analisis de la partida vinculada, se evidencia claramente que el predio

submateha se encuentra suieto actualmente a un regimen de
copropiedad, teniendo luego de las multiples transferencias efectuadas, a
los siguientes propietarios:

La sociedad conyugal conformada por Jose Arturo Rivera Zapata y

Marfa de Guadalupe Franchesty Montestruque, con el 8.71% de
acciones y derechos.
Jose Antonio Pena Arrunategui, con el 8.55% de acciones v
derechos.
Ana Cecilia Fernandez Butron, con el 15.60% de acciones y derechos.
Cesar Vigo Ibanez, con el 24.24% de acciones y derechos.
La sociedad conyugal conformada por Cesar Augusto Vigo Vargas y
Jenny Juanita Ibanez Durango, con el 17.54% de acciones y
derechos.
Luis Alberto Carrasco Petrovich, con el 0.866% de acciones y
derechos.
Jonathan Carrasco Saavedra, con el 3.897% de acciones y derechos.
Christopher Carrasco Saavedra, con el 3.897% de acciones y
derechos.
 RESOLUCION No. - %(J -2019-SUNARP-TR-L

La sociedad conyugal conformada por Rogerio Lopez Guevara y

Adelicia Farfan Garcia, con el 8.46% acciones y derechos.
La sociedad conyugal conformada por Agapito Natividad Alipio
Rodriguez y Isabel Azalia Llanos, con el 8.24% de acciones y
derechos.

15. En el presente caso, de la revision de los documentos que forman parte

del expediente de regularizacion de fabrica se aprecia lo siguiente:
El Formulario Reqistral N° 2. se encuentra suscrito unicamente por Jose
Antonio Pena Arrunategui en calidad de propietario, y por el verificador
arquitecto Juan Alberto Ballon Cajas; sin embargo, se evidencia que el
citado titular no representa por si solo la mayona absoluta de las
participaciones sobre el bien, vulnerando de esa manera lo dispuesto en el
inciso 2 del articulo 971 del Codigo Civil. Asimismo, se desprende que
dicho documento no cuenta con certificacion notarial de firmas de ninguno
de los intervinientes antes mencionados.
Asimismo, el informe tecnico de verificacion ha sido suscrito por
verificador arquitecto Juan Alberto Ballon Cajas, no obstante, dicho
documento tampoco cuenta con certificacion notarial de firmas.
Del mismo modo, vista la documentacion tecnica presentada (piano de
ubicacion, arquitectura y de independizacion), tambien se ha omitido la
certificacion notarial de la firma del verificador responsable.
Finalmente, en lo que respecta al documento privado de
independizacion v de reqlamento de interno8. estos solo han sido
suscritos por Jose Antonio Pena Arrunategui en calidad de propietario y por
el verificador arquitecto Juan Alberto Ballon Cajas; no obstante, al ser la
independizacion un acto que importa la modificacion sustancial del predio,
se requiere que la documentacion antes referida este suscrita por todos los
titulares registrales, ello al amparo de lo estipulado en el inciso 2 del
articulo 971 del Codigo Civil. A su vez, cabe ahadir que dichos documentos
tampoco cuentan con certificacion notarial de firmas.

Por las distintas razones expuestas, corresponde confirmar la tacha

sustantiva formulada por la primera instancia.

16. Sin perjuicio de lo antes mencionado, se evidencia que no forma parte

del presente titulo, la declaracion jurada a que se hace referenda el literal
b) del articulo 25 del Reglamento de la Ley N° 27157, por lo que debe
ampliarse la denegatoria de inscripcion en ese sentido.

Con la intervencion de la vocal (s) Jessica Giselle Sosa Vivanco, autorizada

mediante Resolucion N° 065-2019-SUNARP/SN del 15/3/2019.

Estando a lo acordado por unanimidad;

8 Respecto a la formalidad requerida para la inscripcion del Reglamento Interno de Propiedad

Exclusiva y Propiedad Comun, su adecuacion y/o modificacion, la Decimosegunda Disposicion
Transitoria del Reglamento de la Ley N° 27157 establecio dos opciones para el otorgamiento del
Reglamento Interno:
a) La regia general de la escritura publica (art. 2010 del CC), que contenga el Reglamento Interno
otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo que aprobo el Viceministerio de Vivienda y
Construccion; 6
b) Documento privado con firma legalizada (excepcion al art. 2010 del CC), que contenga el
Reglamento Interno otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo que aprobo el Viceministerio
de Vivienda y Construccion.
VII. RESOLUCI6N

CONFIRMAR la tacha sustantiva formulada por el Registrador Publico del

Registro de Predios de Lima al tltulo senalado en el encabezamiento,
conforme a los fundamentos expuestos en el analisis de la presente
resolucion, y sehalar que el tltulo adolece del defecto advertido en el ultimo
numeral del analisis.

Reglstrese y comunlquese.

5? SI
o' Ira. S

GLORI SA^VATIERRA VALDIVIA

Presidenfa^aela Primera Sala
del Timmal Registral /

PEDRO ALAMO ftlfDALGO JESSICA GJSELL^SOS^A VIVANCO

Vocal del Tribunal Regi&tfal Vocal (s^deltoibunal Registral
Resoluciones 2018/2829-2019.docx
p.jdeza