PUBLICIDAD INMOBILIARIA

DIPLOMATURA EN GESTION Y ORGANIZACION CATASTRAL

2017
PUBLICIDAD INMOBILIARIA

Conjunto de actos por medio de los cuales se pone

en conocimiento del público en general (sociedad),
con la intervención en mayor o menor grado del
Estado, de los aspectos dominiales (y de los demás
Derechos Reales) y parcelarios de los inmuebles de
una determinada jurisdicción, de tal modo que la
publicidad inmobiliaria está constituida por la
publicidad de los Derechos Reales que dan los
registros de títulos y la publicidad de los estados
parcelarios que dan los Catastros.
OBJETOS Y FINES

Registrar la propiedad inmueble en sus aspectos, ya sea jurídicos ( se

encargan los registros de la propiedad), parcelarios y económicos (se
encargan los catastros), a los fines de:

1.Satisfacer el interés público de conocer el estado jurídico, parcelario

y económico de los inmuebles.
2.Satisfacer el interés particular y general de disponer de la máxima
seguridad en el trabajo inmobiliario.
3.Promover el saneamiento del tráfico inmobiliario y la convalidación
del título de propiedad.
4.Regular el desarrollo parcelario (el conocimiento integral de todos los
inmuebles permite planificar el desarrollo de cualquier zona).
5.Servir de base a la política tributaria del Estado.
6.Tender al ordenamiento territorial de la jurisdicción correspondiente.
SISTEMAS DE PUBLICIDAD INMOBILIARIA
DESDE LA OPTICA DE LOS REGISTROS DE LA
PROPIEDAD

Tenemos dos grandes sistemas a nivel a mundial:

GERMÁNICO
•Sistemas Constitutivos SUIZO
TORRENS
INFORMATIVOS
•Sistemas Declarativos
PERFECCIONADORES
FOLIO REAL

MATRICULA, FOLIO REAL Nº …….

✤ NOMENCLATURA CATASTRAL

✤ DESCRIPCION DEL INMUEBLE

✤ DATOS DEL ADQUIRENTE

PUBLICIDAD INMOBILIARIA EN
LA REPUBLICA ARGENTINA
✤ EL CODIGO DE VELEZ SARSFIELD MANTIENE EL
SISTEMA ROMANO DE TRANSMISION DE LA
PROPIEDAD: “TITULO Y MODO”

✤ EN 1879 SE CREA EN PROVINCIA DE BUENOS AIRES EL

PRIMER REGISTRO DE PROPIEDADES, EMBARGOS E
INHIBICIONES DEL PAIS MEDIANTE UNA LEY
REGISTRAL.

✤ EN 1881 SE INSTITUCIONALIZA UN REGISTRO DE LA

PROPIEDAD LOCAL PARA CAPITAL FEDERAL.
✤ ENTRE 1880 Y 1900 SE CREAN REGISTROS
SIMILARES EN EL RESTO DE LAS PROVINCIAS.

✤ EN SANTA FE EL REGISTRO SE CREA EN 1894.

✤ EN 1889, PROYECTO DE DEL DR. LOBOS.

✤ EN 1902, PROYECTO DEL DOCTOR JULIAN

BARRANQUERO.

✤ EN 1904, PROYECTO DEL DR. JOSE GALEANO,

PROPONIENDO UN SISTEMA TORRENS.

✤ EN 1911, SE ELEVA AL CONGRESO NACIONAL EL

PROYECTO LOBOS.
✤ EN 1917, PROYECTO DEL DOCTOR JOSE BIANCO.

✤ EN 1926, QUEDAN MANIFIESTAS DOS LINEAS DOCTRINARIAS

DIFERENTES, UNA LINEA PROPONIA UN SISTEMA DE
PUBLICIDAD INMOBILIARIA SEMEJANTE AL GERMANICO Y
LA OTRA TAN SOLO PROPONIA UNA PUBLICIDAD
DECLARATIVA (LINEA PROPICIADA POR EL NOTARIADO)

✤ EL PRESIDENTE DE LA NACION MARCELO T. DE ALVEAR

CREA UNA COMISION QUE ENCOMIENDA AL DR. JUAN
ANTONIO BIBILONI LA REDACCION DE UN PROYECTO DE
REFORMA DEL CODIGO.

✤ EL PROYECTO BIBILONI REEMPLAZA LA DOCTRINA

ROMANISTA DE VELEZ POR EL DERECHO GERMANICO,
ADAPTADO A LAS CARACTERISTICAS DEL PAIS.
✤ EN 1936 SE CREA UNA NUEVA COMISION PARA
REESTUDIAR EL PROYECTO BIBILONI.

✤ EN 1954 SE ENCOMIENDA AL MINISTRO DE JUSTICIA

DR. JORGE LLIAMBIAS LA ELABORACION DE UN
PROYECTO.

✤ EN 1955 EL PROYECTO ESTA LISTO PARA SER TRATADO

EN EL CONGRESO, PERO SURGE EL GOLPE DE ESTADO.

✤ EN 1958, SE CREA LA FEDERACION ARGENTINA DE

AGRIMENSORES (FADA) Y SE CELEBRA EL PRIMER
CONGRESO NACIONAL DE AGRIMENSURA EN
CORDOBA, DEBATIENDOSE EL TEMA DE LA
PUBLICIDAD INMOBILIARIA.
✤ EN 1959, EL COLEGIO DE ABOGADOS DE CAPITAL
FEDERAL ELEVA UN PROYECTO AL PODER
EJECUTIVO PROPICIANDO EL PROYECTO LOBOS,
SE VUELVE A PRODUCIR EN 1961.

✤ EN 1967, BAJO LA PRESIDENCIA DE ONGANIA, SE

CREA UNA COMISION PRESIDIDA POR EL
MINISTRO DE JUSTICIA DR. GUILLERMO BORDA.

✤ EN 1968 EL PROYECTO ES SANCIONADO COMO

LEY NACIONAL 17711.
✤ EN MATERIA DE PUBLICIDAD INMOBILIARIA LA
LA LEY 17.711 (26 DE JUNIO DE 1968):

A. CONSTITUCIONALIZA LOS REGISTROS DE

PROPIEDADA.

B. ESTABLECE UN SISTEMA DE PUBLICIDAD

DECLARATIVA PERFECCIONADORA.

C. NO SE RESUELVE EL PROBLEMA DE LA
DETERMINACION DE LA COSA INMUEBLE.
✤ EN 1967, EL MINISTRO DE JUSTICIA SOLICITA A
FADA QUE FIJE POSICION Y SUGERENCIAS PARA
LA REFORMA DEL CODIGO CIVIL Y SE
ENCOMIENDA AL AGRIMENSOR CASTAGNINO
LA ELABORACION DEL DICTAMEN.

✤ JUNTO CON LA LEY 17711 SE DICTA LA LEY 17801

DE LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE.

✤ LA LEY 17801 ESTA BASADA INTEGRAMENTE EN

LA LEY REGISTRAL ESPAÑOLA.
SISTEMAS REGISTRALES

✤ DECLARATIVOS, NO ADOPTAN LA FE PUBLICA

SISTEMAS JURIS TANTUM (ADMITEN PRUEBA EN
CONTRARIO). EJ: SISTEMA ARGENTINO

✤ CONSTITUTIVOS, FE PUBLICA DE CARACTER

ABSOLUTO. EJ. SISTEMAS SUIZOS, GERMANICO o
TORRENS.
SISTEMA FRANCES

SISTEMA ROMANO (nuestro) SISTEMA FRANCÉS

Título causal (boleto de compra-

Título causal
venta)

Título instrumental Título instrumental (escritura)

Tradición material (artículo 577 Tradición simbólica (“entrega de

C.C.) llaves”)

Inscripción Inscripción

Título = Modo Título > Modo

SISTEMA ALEMAN o
GERMANICO
✤ LA PUBLICIDAD ES DE TIPO REAL, YA QUE SE BASA EN
LA PREVIA DETERMINACION DE LA PARCELA
CATASTRAL.

✤ LO DETERMINANTE EN EL SISTEMA ALEMAN SON

DOS REQUISITOS:

1. EL ACUERDO REAL, Y

2. LA INSCRIPCION EN EL REGISTRO, YA QUE SE

TRATA DE UN SISTEMA CONSTITUTIVO.
SISTEMA SUIZO

✤ EL SISTEMA ES SIMILAR DESDE EL PUNTO DE

VISTA JURIDICO AL ALEMAN, PERO CON DOS
DIFERENCIAS:

1. NO EXISTE ACTO SOLEMNE.

2. MANTIENE LA ESCRITURA PUBLICA COMO

TITULO INSTRUMENTAL.
SISTEMA TORRENS

✤ El Estado otorga el título.

✤ Un derecho de propiedad debe ser registrado para que sea legalmente

reconocido.
✤ Esa registración consiste en la determinación del título de propiedad otorgado

por la autoridad del registro y en la inscripción del título en el libro de

registración.
El título en el Sistema Torrens consiste de un certificado o copia del título
inscripto, denominado también “duplicado”.
✤ −La inscripción le da el carácter perfecto, absoluto e irrevocable, ante

cualquier reclamo posterior.

✤ El Estado garantiza el derecho del inmueble matriculado de un modo

absoluto.
✤ Si la inscripción es errónea y lesiona derechos de terceros, el Estado

indemniza por los daños ocasionados.

SISTEMA TORRENS

✤ Requiere la determinación del inmueble, para establecer la

identidad del inmueble antes de su inscripción en el Libro
Registro.
✤ Todos los inmuebles que se deseen incorporar al régimen Torrens
han de ser perfectamente descriptos, deslindados, mensurados
y valuados.
✤ Para el eficaz funcionamiento es indispensable la existencia de
un catastro preciso y actualizado.
PRINCIPIOS REGISTRALES

✤ ESPECIALIDAD o DETERMINACION

✤ PRIORIDAD

✤ TRACTO SUCESIVO

✤ ROGACION

✤ LEGALIDAD

✤ LEGITIMACION

✤ FE PUBLICA
LEY NACIONAL DE CATASTRO
26.209
✤ Laley 26.209 se publica en el Boletín Oficial De La
República Argentina Nº 31.076, el 18 de enero de
2007. Se compone de seis capítulos con un total de
20 artículos. En su artículo 18 establece que es
complementaria al Código Civil.
✤ El
1º de octubre de 2014, el Honorable Congreso De
La Nación mediante la ley nacional 26.994, sanciona
un nuevo Código Civil y Comercial de La Nación.
✤ En el artículo 5º del CCC establece: “Las leyes que
actualmente integran, complementan o se encuentran
incorporadas al Código Civil o al Código de Comercio,
excepto lo establecido en el artículo 3° de la presente ley,
mantienen su vigencia como leyes que complementan al
Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por el
artículo 1° de la presente.”

✤ En conclusión, el Código Civil y Comercial de La

Nación ratifica la vigencia del la Ley 26.209, “Ley
Nacional de Catastro”.
La estructura de la ley es la siguiente:
1° Capítulo: FINALIDADES DE LOS CATASTROS TERRITORIALES
2° Capítulo: ESTADO PARCELARIO, CONSTITUCIÓN Y VERIFICACIÓN. DETERMINACIÓN DE
OTROS OBJETOS TERRITORIALES LEGALES
3° Capítulo: CERTIFICACIÓN CATASTRAL
4° Capítulo: VALUACIÓN PARCELARIA
5° Capítulo: CREACIÓN DEL CONSEJO FEDERAL DEL CATASTRO
6º Capítulo: DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS O TRANSITORIAS
Esta ley toma como objetivos principales los siguientes:
1. Establecer un régimen uniforme para la determinación de la cosa inmueble objeto de los Derechos
Reales.

2. Atribuciones del poder de policía inmobiliario catastral.

3. Establecer una definición única de parcela.

4. Un régimen uniforme para la ejecución de los actos de levantamiento parcelarios.

5. Introduce el concepto de objetos territoriales legales.

6. Establecer la publicidad territorial a través del del certificado catastral.

7. Incorporar la ley al Código Civil a fin de llenar los vacíos legislativos existentes y otorgar al Catastro
fines y efectos del derecho civil, o sea que tenga una inferencia directa en el trafico inmobiliario, al
margen de las finalidades tributarias que siempre están presentes en todos los sistemas catastrales.
✤ La ley establece que la determinación de los
estados parcelarios se realizará mediante actos de
levantamiento parcelario consistentes en actos de
mensura ejecutados y autorizados por
profesionales con incumbencia en la agrimensura.
✤ Un aspecto muy importante es la introducción
del concepto de “verificación del estado
parcelario”, que consiste en que a previa
constitución, modificación y/o transmisión de
derechos reales, el agrimensor deberá verificar la
subsistencia del estado parcelario, siempre y
cuando haya caducado su vigencia.
✤ Uno de los aspectos más importantes que introduce la ley
es el “concepto de certificado catastral”, que es el elemento
que produce la publicidad catastral formal y permite la
vinculación del Catastro con el Registro.
✤ La publicidad territorial se da de dos maneras: una es
material y la otra es formal. La material se realiza a través
de la consulta de los documentos cartográficos y registrales
en forma directa por parte del interesado. Y la formal se da
a través del certificado catastral. En el certificado Catastro
se informa sobre el estado parcelario del inmueble de
referencia y puede considerarse como la situación oficial en
que se encuentra el inmueble.
✤ La ley 26.209 introdujo la exigencia del certificado catastral
previo a la constitución, modificación y/o transmisión de
derechos reales.