ARTÍCULO 1985.

Destino de la cosa El destino de la cosa común se determina por

la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de
hecho.
Una de las notas caracterizantes del condominio es la existencia de una pluralidad
de titulares.
Consecuencia de ello son las lógicas limitaciones al derecho de cada uno de usar y
gozar de la cosa común. Ello implica que cada condómino no puede proceder como
si fuera el único y exclusivo titular de la cosa, y que el aprovechamiento de la cosa
a que tiene derecho debe hacerse sin alterar su destino
La norma que aquí se glosa tiene la utilidad de brindar diversas pautas para precisar
el destino de la cosa común.
Lo habitual es que los comuneros se pongan de acuerdo en cuál habrá de ser el
destino de la cosa y en tal supuesto el convenio al que arriben será obligatorio entre
ellos
Ese acuerdo —que puede ser modificado en cualquier tiempo— es, pues, la regla a
la que deberá sujetarse el uso y goce de la cosa.
Pero, en caso de que no se haya celebrado convenio alguno en ese sentido, habrá de
estarse a la naturaleza de la cosa o al uso al que en los hechos ella estaba afectada.
Estas pautas juegan de modo subsidiario, esto es, a falta de aquel pacto y la
determinación de tales aspectos importa una cuestión de hecho que podrá variar de
acuerdo a las circunstancias de cada caso.
Entonces, de no mediar acuerdo entre los condóminos, será el juez quien deberá
establecer cuál es el destino de la cosa en función de las pautas indicadas.
Es importante recordar que la determinación del destino de la cosa común
condiciona el uso y goce de los comuneros.
En este aspecto es donde la norma, que provee las pautas para determinar cuál es
ese destino, encuentra su real sentido y significación.
FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS
Facultades de cada condómino sobre la cosa común
Uso y goce de la cosa común. ARTÍCULO 1986. Cada condómino, conjunta o
individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No
puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales
facultades por los restantes condóminos.
Los condóminos pueden ponerse de acuerdo y convenir cuál es el destino al que
sujetarán la cosa.
De mediar tal convenio habrá que estar a sus términos, lo que no es sino una manera
de respetar la palabra empeñada, pero a falta de esa estipulación corresponderá
determinar cuál es el destino de la cosa, y para ello deberá atenderse a las pautas
señaladas en el art. 1985 CCyC.
Las facultades del condómino con relación a la cosa común encuentran un límite en
el derecho de los demás copropietarios.
De ahí que no puede deteriorarla o degradarla, pues su derecho no es tan completo y
extenso como el del dueño Tampoco puede ejercerlo de una manera que perjudique
el igual derecho de los demás
FACULTADES DE CADA CONDOMINO SOBRE LA PARTE INDIVISA
ARTÍCULO 1989.
Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa
sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla
y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La
renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.
Concordantemente, con la definición dada por el art. 1983 CCyC, que conceptúa al
condominio como “... el derecho real de propiedad...”, se sienta el principio general
de que cada condómino puede enajenar (Enajenar quiere decir disponer del bien, es
decir, venderlo, arrendarlo, regalarlo, permutarlo o cederlo. ) y gravar (Gravar
significa afectar un bien inmueble. Por ejemplo, gravar una casa con una hipoteca,
con un préstamo. En otras palabras, el bien inmueble tiene una anotación que hace
que haya cambiado su estado. El bien inmueble ya no tiene la misma "libertad" que
cuando no estaba gravado) la cosa en la medida de su parte indivisa. Puede hacerlo
a título oneroso o gratuito, por actos por entre vivos o por causa de muerte, y en
cualquier caso podrá ejercer estas facultades “sin el asentimiento de los restantes
condóminos”, lo cual es lógico pues si así no fuere no podría hablarse de facultades
autónomas.
De igual modo, los acreedores del condómino pueden embargar la parte indivisa y
eventualmente hacerla subastar para satisfacer su crédito, sin tener que esperar al
resultado de la partición,
En el marco de las facultades que se conceden al condómino —facultades jurídicas,
no materiales, dada la naturaleza de la parte indivisa—, debe aceptarse que pueda
este constituir hipoteca. Así lo admite en forma expresa el art. 2207 CCyC, que
preceptúa que “un condómino puede el hipotecar (Una hipoteca es un acuerdo
entre usted y el prestamista, que le da al prestamista el derecho a tomar su
propiedad si usted no paga dinero que le ha prestado, más los intereses.) la cosa
por su parte indivisa”, lo que no es sino una concreta aplicación del principio
amplio de disposición sentado en la norma que aquí se glosa.
Debe tenerse presente que la hipoteca a que se hace referencia en modo alguno
afecta una parte material del inmueble.
Por ello, en caso de ejecución, el embargo —y por ende la subasta misma que pueda
disponerse en el proceso respectivo—, no puede sino recaer sobre la cuota,
conservando los restantes condóminos inalterados sus respectivos derechos.
El condómino puede renunciar a su parte indivisa. Esta posibilidad se encuentra
contemplada en el art. 1907 CCyC que dispone que, entre otros modos, los derechos
reales se extinguen por su abandono. El art. 1989 CCyC regula de un modo más
preciso la cuestión al establecer que “la renuncia del condómino a su parte acrece a
los otros condóminos”.
DISPOSICION Y MEJORAS CON RELACION A LA COSA
ARTÍCULO 1990.
La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella,
sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos.
Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede
también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor
aprovechamiento.
La regla que se consagra es que el condómino no puede aisladamente realizar actos
de disposición material o jurídica sobre la cosa común o sobre una parte
determinada de ella.
Tales actos quedan condicionados a la conformidad de todos los comuneros, no a
una mayoría determinada.
Ello se explica porque dicho sujeto es titular de una parte alícuota
De ahí que si se autorizara a que uno de los comuneros pueda realizar
inconsultamente actos o innovaciones materiales con relación a la cosa común
(v.gr., una obra o construcción) o alterar su condición jurídica (v.gr., enajenarla,
constituir sobre ella servidumbres, hipotecas, etc.), se estaría permitiendo una
afectación de los legítimos derechos de los restantes cotitulares.
El CCyC admite que el condómino pueda realizar determinados actos respecto de la
cosa común sin necesidad de recabar la conformidad de los restantes cotitulares.
Se trata de las mejoras necesarias y también, dentro de los límites de uso y goce de
ese objeto, de las útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento, aunque en este caso
se aclara que son a su costa
Respecto de las mejoras necesarias resulta entendible por la circunstancia de que su
realización hace a la conservación en buen estado de la cosa común.
Igualmente justificadas se encuentran las mejoras útiles, que si bien permiten
maximizar el uso y goce del condómino que las hace, no dejan de beneficiar a los
demás condóminos desde que, aumentan el valor de la cosa..