BUKU 7 - Toolkit Perumahan

TOOLKIT KPBU SEKTOR PERUMAHAN 2016
DAFTAR ISI
LATAR BELAKANG ..................................................................................................... 1
TUJUAN TOOLKIT KPBU ............................................................................................ 2
PENERIMA MANFAAT ................................................................................................. 3
MENGAPA PERLU KPBU? .......................................................................................... 3
INFRASTRUKTUR APA SAJA YANG BISA DIKERJASAMAKAN? .............................. 4
TEMPLATE PRASTUDI KELAYAKAN ......................................................................... 4
RINGKASAN EKSEKUTIF ............................................................................................ 6
BAB 1. PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang .................................................................................................... 8

1.2. Maksud dan Tujuan ............................................................................................. 8
1.2.1. Maksud ..................................................................................................... 8
1.2.2. Tujuan ...................................................................................................... 8
1.3. Sistematika Pembahasan .................................................................................... 10
BAB 2. KAJIAN KEBUTUHAN DAN KEPATUHAN
2.1. Kajian Kebutuhan ................................................................................................ 10

2.1.1. Kondisi Eksisting Pasar Umum ................................................................. 10
2.1.2. Tren Wilayah Perkotaan Saat Ini .............................................................. 10
2.1.3. Inisiatif Pemerintah/Pemerintah Daerah ................................................... 11

2.1.4. Demografi dan Kependudukan ................................................................. 11
2.2. Kajian Kepatuhan ................................................................................................ 11
2.2.1. Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional (RPJPN) ................... 11

2.2.2. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) ............... 11
2.2.3. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD) ................. 11
2.2.4. Rencana Strategis Kementerian PUPR .................................................... 11
2.2.5. Rencana Strategis Dinas Perdagangan .................................................... 12
2.3. Kesimpulan ......................................................................................................... 12
BUKU VII i
BAB 3. KAJIAN TEKNIS
3.1. Kondisi Eksisting ................................................................................................. 13

3.2. Tinjauan Tata Ruang ........................................................................................... 13
3.3. Aksesibilitas ........................................................................................................ 13

3.4. Aspek Fisik .......................................................................................................... 13
3.5. Spesifikasi Keluaran ............................................................................................ 15
3.6. Jadwal Pelaksanaan Konstruksi ......................................................................... 16
BAB 4. KAJIAN EKONOMI DAN KOMERSIAL
4.1. Analisis Permintaah (Demand) ............................................................................ 17
4.1.1. Metodologi ................................................................................................ 17

4.1.2. Pelaksanaan Survey dan Pengolahan Data Survay ................................. 17
4.1.3. Analisis Deskriptif ..................................................................................... 18
4.1.4. Analisis Induktif ........................................................................................ 18

4.2. Analisis Pasar (Market) ....................................................................................... 18
4.3. Analisis Struktur Pendapatan KPBU .................................................................... 19
4.4. Analisis Biaya dan Manfaat Sosial (ABMS) ......................................................... 19

4.4.1. Asumsi Umum .......................................................................................... 20
4.4.2. Manfaat .................................................................................................... 20
4.4.3. Biaya ........................................................................................................ 20
4.4.4. Parameter Penilaian ................................................................................. 20
4.4.5. Analisis Sensitivitas .................................................................................. 21
4.5. Analisis Keuangan ............................................................................................... 21
4.5.1. Asumsi Analisis Keuangan ....................................................................... 21
4.5.2. Pendapatan .............................................................................................. 22
4.5.3. Biaya ........................................................................................................ 22

4.5.4. Indikator Keuangan .................................................................................. 23
4.5.5. Proyeksi Kinerja Keuangan Badan Usaha Pelaksana ............................... 23
4.5.6. Analisis Sensitivitas .................................................................................. 23

4.6. Analisis Value for Money (Nilai Manfaat Uang) .................................................... 23
4.6.1. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost) ...................................................... 24
4.6.2. Pembiayaan (Financing) ........................................................................... 24
BUKU VII ii
4.6.3. Biaya Lain-lain (Ancillary Cost) ................................................................. 24

4.6.4. Risiko ....................................................................................................... 24
4.6.5. Competitive Neutrality .............................................................................. 25
4.6.6. Kesimpulan .............................................................................................. 25
BAB 5. KAJIAN HUKUM DAN KELEMBAGAAN
5.1. Kajian Hukum ...................................................................................................... 26
5.1.1. Analisis Peraturan Perundang-undangan ................................................. 26

5.1.2. Risiko Hukum dan Stretgi Mitigasi ............................................................ 31
5.1.3. Kebutuhan Perizinan ................................................................................ 32
5.1.4. Rencana dan Jadwal, Pemenuhan Persyaratan Peraturan dan Hukum ... 32
5.2. Kajian Kelembagaan ........................................................................................... 32
5.2.1. Struktur Organisasi KPBU ........................................................................ 32
5.2.2. Penanggung Jawa Proyek Kerjasama ...................................................... 33

5.2.3. Pemetaan Peran dan Tanggung Jawab Pemangku Kepentingan
(Stakeholder Mapping) ............................................................................. 33
5.3. Perangkat Regulasi Kelembagaan ...................................................................... 35

5.4. Kerangka Acuan Pengambilan Keputusan .......................................................... 35
BAB 6. KAJIAN LINGKUNGAN DAN SOSIAL
6.1. Pengamanan Lingkungan .................................................................................... 36

6.2. Pengamanan Sosial dan Pengadaan Lahan ........................................................ 36
BAB 7. KAJIAN BENTUK KPBU
7.1. Alternatif Skema Kerjasama ................................................................................ 38

7.2. Penetapan Skema KPBU .................................................................................... 38
7.2.1. Lingkup Kerjasama KPBU ........................................................................ 38
7.2.2. Jangka Waktu dan Pentahapan KPBU ..................................................... 38

7.2.3. Keterlibatan Pihak Ketiga ......................................................................... 39
7.2.4. Alur Finansial Operasional ....................................................................... 39
7.2.5. Penggunaan Aset Daerah ........................................................................ 39

7.2.6. Status Kepemilikan Aset dan Pengalihan Aset ......................................... 39
BUKU VII iii

BAB 8. KAJIAN RISIKO
8.1. Identifikasi Risiko ................................................................................................. 40

8.2. Prinsip Alokasi Risiko .......................................................................................... 41
8.3. Metode Penilaian Risiko ...................................................................................... 41

8.4. Mitigasi Risiko ..................................................................................................... 43
BAB 9. KAJIAN KEBUTUHAN DAN DUKUNGAN PEMERINTAH

DAN/ATAU JAMINAN PEMERINTAH
9.1. Kajian Kemampuan PJPK ................................................................................... 50

9.2. Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah ............................................................ 50
9.3. Kajian Kebutuhan Jaminan Pemerintah ............................................................... 51
BAB 10. KAJIAN MENGENAI HAL-HAL YANG PERLU DITINDAKLANJUTI (OUTSTANDING

ISSUES)
10.1. Identifikasi Hal-hal Kritis ...................................................................................... 52

10.2. Rencana Penyelesaian Hal-hal Kritis ................................................................... 52
BAB 11. KAJIAN PENGADAAN
11.1. Landasan hukum Pengadaan KPBU ................................................................... 53

11.2. Pembentukan Panitia Pengadaan ....................................................................... 53
11.3. Tahapan Dalam Pengadaan KPBU ..................................................................... 53
11.4. Proses Pengadaan .............................................................................................. 54
11.5. Jadwal dan Kontrak ............................................................................................. 54
BUKU VII iv
DAFTAR TABEL
Tabel 1. Contoh Spesifikasi Keluaran Proyek KPBU Sektor Perumahan ................................ 15
Tabel 2. Peringkat Kemungkinan Terjadi Risiko ..................................................................... 41
Tabel 3. Pemeringkatan Konsekuensi Risiko .......................................................................... 42
Tabel 4. Matriks Dampak Risiko ............................................................................................. 42
Tabel 5. Contoh Matriks Risiko Proyek KPBU Sektor Rumah Susun ...................................... 44
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1. Contoh Struktur Organisasi KPBU Rumah Susun ..................................................... 33
BUKU VII v
LATAR BELAKANG
Pertumbuhan penduduk perkotaan yang cenderung meningkat dari tahun ke tahun telah
menimbulkan peningkatan permintaan terhadap kebutuhan akan tempat tinggal atau
perumahan di perkotaan. Peningkatan permintaan akan perumahan ini secara nasional sangat
menguntungkan bagi pertumbuhan ekonomi akan tetapi hal ini hanya menjadi prospektif bagi
penyediaan rumah untuk kalangan menengah-atas (high-middle income).
Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar (basic needs) manusia selain pangan dan
sandang, maka pemenuhan kebutuhan akan rumah menjadi prioritas yang tidak dapat
ditangguhkan. Pembangunan perumahan merupakan salah satu hal penting dalam strategi
pengembangan wilayah, yang menyangkut aspek-aspek yang luas di bidang kependudukan,
dan berkaitan erat dengan pembangunan ekonomi dan kehidupan sosial dalam rangka
pemantapan ketahanan nasional. Dengan demikian rumah sudah menjadi kebutuhan dasar
seluruh manusia untuk membina keluarga dalam rangka menjaga kelangsungan kehidupannya.
Dari seluruh manusia yang membutuhkan rumah terdapat kelompok yang memiliki kesulitan
yang cukup besar dalam memenuhi kebutuhan perumahannya, yakni kelompok masyarakat
berpenghasilan rendah.
Berdasarkan kajian yang dilakukan oleh Direktorat Pengembangan Permukiman, Ditjen Cipta
Karya, pada tahun 2014 tercatat data Backlog sebesar 7,6 juta unit berdasarkan konsep
penghunian dan backlog berdasarkan konsep kepemilikan sebesar 13,5 juta unit, serta
berdasarkan Proyeksi Data Indikator Perumahan dan Kesehatan Lingkungan BPS tahun 2011,
terdapat 3,4 juta unit rumah tidak layak huni di tahun 2014.
Hal bahwa setiap orang/ Keluarga/ Rumah tangga Indonesia berhak menempati rumah yang
layak huni merupakan amanah daripada:
1. UUD 1945 Ps.28H, “Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat
tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta memperoleh
pelayanan kesehatan”.
2. UU No. 1/ 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman Ps.5 ayat(1), “Negara
bertanggung jawab atas penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang
pembinaannya dilaksanakan oleh pemerintah”.
3. UU No. 20/ 2011 Tentang Rumah Susun Ps.5 ayat(1), “Negara bertanggung jawab atas
penyelenggaraan rumah susun yang pembinaannya dilaksanakan oleh pemerintah”.
Arah Kebijakan Nasional sesuai RPJMN 2015-2019 adalah Meningkatkan akses masyarakat
berpendapatan rendah terhadap hunian yang layak, aman, dan terjangkau, serta didukung oleh
penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas yang memadai.
Kebijakan penyediaan perumahan untuk 5 (lima) tahun ke depan yaitu untuk memperluas akses
terhadap tempat tinggal yang layak yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana yang
memadai untuk seluruh kelompok masyarakat secara berkeadilan, melalui pengembangan
multi-sistem penyediaan perumahan secara utuh dan seimbang, meliputi:
BUKU VII 1
1. Pengendalian Perumahan Komersial,
2. Penguatan Perumahan Umum,
3. Rumah Susun,
4. Pemberdayaan Perumahan Swadaya, dan
5. Fasilitas Perumahan Khusus.
Kehadiran negara dengan melakukan tata kelola kelembagaan penyelenggaraan di pusat dan
daerah secara transparan, akuntabel, dan bebas KKN. untuk menjalankan amanat Pasal 54
ayat (3) Undang-Undang No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
(termasuk UU No.20/2011 tentang Rusun), dengan POLITIK ANGGARAN (Minimal 3% dari
APBN/ APBD).
Dana APBN/ APBD dan dana-dana lainnya (dunia usaha, CSR, masyarakat, dll) dialokasikan
untuk mendukung program dan terobosan Pemerintah (Pusat dan Daerah), dan dengan
Kemitraan Pemerintah, Swasta dan Masyarakat (Public Private Partnership/ PPP).
Pada tingkat domestik, kota-kota besar telah meluncurkan Rencana Induk, yang mengadaptasi
strategi nasional diatas untuk memenuhi tantangan dalam negeri. Namun, pertanyaan-
pertanyaan tentang pendanaan, pelaksanaan, pengelolaan, lahan dan pengembangan proyek-
proyek perumahan tersebut merupakan tantangan dan permasalahannya.
Dengan melihat kondisi tersebut, maka Pemerintah perlu membuat suatu terobosan
pembangunan perumahan yang dalam studi ini berfokus pada rumah susun yang memadai
dengan memanfaatkan sumber pembiayaan alternatif, salah satunya melalui skema Kerjasama
Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU).
Menurut UU No.16 tahun 1985, Rumah Susun diartikan sebagai bangunan gedung bertingkat
yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan
secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang
masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah terutama untuk tempat hunian
yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.
TUJUAN TOOLKIT KPBU
Sebagai amanat dari Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015, Menteri Perencanaan
Pembangunan Nasional/Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Nasional telah
menerbitkan Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas Nomor 4 Tahun 2015 tentang Tata Cara
Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.
Peraturan Menteri ini merupakan panduan umum (guideline) bagi pelaksanaan KPBU. Dalam
peraturan menteri ini telah disediakan tata cara proses perencanaan, penyiapan dan transaksi
proyek kerjasama. Panduan Umum tersebut bertujuan untuk:
BUKU VII 2
1. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dan pemangku

kepentingan mengenai tata cara pelaksanaan KPBU dalam rangka mendorong
partisipasi Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur; dan
2. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah untuk mengatur

tata cara pelaksanaan KPBU sesuai dengan kewenangan masing-masing.
Sebagai pendukung panduan umum tersebut, diperlukan perangkat-perangkat (tools) untuk

memudahkan PJPK dalam mengimplementasikan pengaturan panduan umum tersebut menjadi
dokumen pra studi kelayakan. Perangkat tersebut dapat berupa toolkit atau petunjuk
pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha.
Tujuan penyusunan toolkit (petunjuk pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan

Usaha Berbasis Website adalah
1) Mempermudah para pemangku kepentingan dalam memahami Peraturan Menteri No. 4

Tahun 2015 dalam bentuk yang lebih ramah bagi para pengguna (user friendly)
2) Mempermudah akses dalam memperoleh informasi karena toolkit dibuat berbasiskan

website
3) Toolkit yang dibuat per sektor diharapkan memperjelas pengguna dalam menentukan
tingkat kedalaman kajian yang diperlukan dalam penyusunan dokumen prastudi
kelayakan
PENERIMA MANFAAT
Penerima manfaat Toolkit (Petunjuk Pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan

Usaha Berbasis Website adalah:
1. Kementerian/lembaga/pemerintah daerah
2. Badan usaha pemrakarsa
3. Badan usaha
4. Pemangku kepentingan lainnya
MENGAPA PERLU KPBU?
 Keterbatasan anggaran Pemerintah untuk pembangunan infrastruktur
 Skema KPBU dapat menjadi alternatif sumber pendanaan dan pembiayaan dalam
penyediaan infrastruktur atau layanan publik
 Skema KPBU memungkinkan pelibatan swasta dalam penentuan proyek yang layak untuk
dikembangkan
BUKU VII 3
 Skema KPBU memungkinkan untuk memilih dan memberi tanggung jawab kepada pihak
swasta untuk melakukan pengelolaan secara efisien
 Skema KPBU memungkinkan untuk memilih dan memberi tanggung jawab kepada pihak
swasta untuk melakukan pemeliharaan secara optimal, sehingga layanan publik dapat
digunakan dalam waktu yang lebih lama.
INFRASTRUKTUR APA SAJA YANG BISA DIKERJASAMAKAN?
Sesuai dengan Peraturan Presiden No. 38 tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah dengan
Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur, maka infrastruktur yang dapat dikerjasamakan
merupakan infrastruktur sosial dan infrastruktur ekonomi yang mencakup 19 infrastruktur sektor,
yaitu:
1) Infrastruktur transportasi 9) Infrastruktur energi dan

ketenagalistrikan
2) Infrastruktur jalan
10) Infrastruktur minyak dan gas bumi
3) Infrastruktur sumber daya air dan irigasi
11) Infrastruktur konservasi energi
4) Infrastruktur air minum
12) Infrastruktur fasilitas perkotaan
5) Infrastruktur sistem pengelolaan air
limbah terpusat 13) Infrastruktur kawasan
6) Infrastruktur sistem pengelolaan air 14) Infrastruktur pariwisata

limbah setempat
15) Infrastruktur fasilitas pendidikan
7) Infrastruktur sistem pengelolaan
16) Infrastruktur fasilitas sarana olahraga
persampahan
17) Infrastruktur kesehatan
8) Infrastruktur telekomunikasi dan
informatika 18) Infrastruktur pemasyarakatan
19) Infrastruktur perumahan rakyat
TEMPLATE PRASTUDI KELAYAKAN
Dalam pembahasan selanjutnya akan diuraikan mengenai isi Prastudi Kelayakan untuk
keperluan penyiapan Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha untuk sektor Perumahan
Rakyat yang berfokus pada rumah susun. Secara umum, isi prastudi kelayakan meliputi:
Ringkasan Eksekutif
Bab 1 : Pendahuluan
Bab 2 : Kajian Kebutuhan dan Kepatuhan
Bab 3 : Kajian Teknis
BUKU VII 4
Bab 4 : Kajian Ekonomi dan Komersial
Bab 5 : Kajian Hukum dan Kelembagaan
Bab 6 : Kajian Lingkungan dan Sosial
Bab 7 : Kajian Bentuk KPBU
Bab 8 : Kajian Risiko
Bab 9 : Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah
Bab 10 : Kajian Mengenai Hal-hal yang Perlu Ditindaklanjuti (Outstanding Issues)
Bab 11 : Kajian Pengadaan
Bab 12: Rencana Pelaksanaan
Lampiran-lampiran
 Info Memorandum
 Bahan Market Sounding
 Lain-lain
BUKU VII 5
Ringkasan Eksekutif
Ringkasan Eksekutif merupakan ringkasan isi Dokumen Prastudi Kelayakan yang akan
menjadi titik perhatian (highlight) perencanaan bisnis atau tesis dari rencana bagi pengambil
keputusan dalam proses KPBU ini. Tujuan ringkasan eksekutif adalah untuk memberikan
gambaran perencanaan pelaksanaan KPBU kepada pembaca.
Ringkasan eksekutif harus berisi gambaran singkat tentang latar belakang diperlukan proyek
ini dan tujuannya, serta rencana untuk mencapai tujuan tersebut. Terakhir memasukkan
jumlah dan tujuan pinjaman atau investasi, jangka waktunya, kelayakan pendanaan dan
pernyataan pembayaran bagi pihak PJPK maupun BUP serta manfaat bagi semua pihak.
Dalam membuat Ringkasan Ekskutif gunakan kata kunci dengan menjawab 6 pertanyaan
yaitu: Siapa, Apa, Dimana, Kapan, Mengapa dan Bagaimana. Adapun pembuatan ringkasan
eksekutif secara lengkap harus meliputi sebagai berikut :
1. Pengantar.
Awali Ringkasan Eksekutif dengan latar belakang diperlukannya proyek

pengembangan rumah susun serta mengapa perlunya proyek ini dilakukan dengan
skema KPBU.
2. Lokasi Proyek
Mendefinisikan rencana lokasi pelaksanaan proyek pengembangan rumah susun,

mulai dari provinsi, kabupaten/kota, kecamatan, kelurahan/desa serta cakupan
pelayanannya.
3. Peluang Pasar
Mendefinisikan dengan jelas peluang pasar dari proyek pengembangan rumah susun
berdasarkan hasil analisa pasar yang dilakukan.
4. Skema Kerjasama yang ditawarkan
Mendefinisikan secara ringkas skema KPBU terpilih yang akan ditawarkan beserta
dengan alokasi risikonya bagi pihak PJPK dan BUP.
5. Rencana Investasi
Menjelaskan rencana investasi, terutama nilai CAPEX yang diperlukan dari pihak-
pihak yang terlibat dalam pembiayaan investasi (PJPK, BUP dan institusi lainnya bila
ada) mencakup Laba Rugi (Income Statement Projection), penghasilan yang
diharapkan (Expected Revenue), biaya (Expense) dan proyeksi laba bersih (net profit
projection) selama masa kerjasama.
BUKU VII 6
6. Struktur Organisasi
Menjelaskan para pemangku kepentingan yang akan telibat dalam KPBU.

Penjelasan dapat dilakukan cukup melalui skema organisasi disertai dengan
keterangannya.
7. Kesiapan Proyek
Menjelaskan prosedur yang telah dilewati serta kebutuhan apa saja yang sudah
maupun belum terpenuhi, seperti misalnya ketersediaan lahan, izin lingkungan, dan
sebagainya.
8. Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah
Menjelaskan posisi Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah dalam

proyek KPBU yang akan dilaksanakan.
BUKU VII 7
Bab 1. Pendahuluan
1.1. Latar Belakang
Menguraikan latar belakang diperlukannya proyek KPBU dilihat dari kebutuhan

pengembangan dan pembangunan infrastruktur dan sarana perumahan serta pemenuhan
target-target pembangunan di sektor perumahan rakyat, khususnya rumah susun, baik
secara nasional maupun regional. Beberapa poin penting untuk dapat dimasukkan dalam
Latar Belakang ini meliputi:
 Kondisi perumahan rakyat;
 Kendala dalam pengembangan perumahan rakyat;
 Kebijakan umum pengembangan rumah susun;
 Pembiayaan pengembangan rumah susun;
 Kendala dalam penyediaan pembiayaan ataupun pengelolaan perumahan
khususnya rumah susun;
 Kesimpulan kebutuhan penyediaan pembiayaan ataupun pengelolaan rumah susun
dengan melibatkan pihak swasta melalui skema KPBU.
1.2. Maksud dan Tujuan
1.2.1. Maksud
Mendefinisikan maksud penyusunan Prastudi Kelayakan proyek KPBU ini. Contoh

dari maksud tersebut antara lain sebagai berikut:
 Mengkaji kelayakan proyek KPBU dan mendorong minat swasta untuk

berinvestasi dalam pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan rumah susun.
 Mengembangkan struktur pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan rumah

susun melalui KPBU.
 Menyampaikan kajian kelayakan pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan

rumah susun melalui skema KPBU.
 Dan/atau lainnya.
1.2.2. Tujuan
Mendefinisikan tujuan penyusunan Prastudi Kelayakan proyek KPBU ini. Contoh dari
tujuan tersebut antara lain sebagai berikut:
BUKU VII 8
 Memberikan pemahaman kelayakan pelaksanaan pembiayaan penyediaan

dan/ataupun pengelolaan rumah susun melalui skema KPBU.
 Meningkatkan pelayanan rumah susun kepada masyarakat.
 Terciptanya transfer teknologi maupun kemampuan manajerial dalam

memberikan pelayanan dan sarana rumah susun di wilayah proyek.
 Dan/atau lain-lain.
1.3. Sistematika Pembahasan
Menjelaskan sistematika pembahasan dokumen Prastudi Kelayakan, yaitu:
Ringkasan Eksekutif
Bab 1 : Pendahuluan
Bab 2 : Kajian Kebutuhan dan Kepatuhan
Bab 3 : Kajian Hukum dan Kelembagaan
Bab 4 : Kajian Teknis
Bab 5 : Kajian Ekonomi dan Komersial
Bab 6 : Kajian Lingkungan dan Sosial
Bab 7 : Kajian Bentuk KPBU
Bab 8 : Kajian Risiko
Bab 9 : Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah
Bab 10 : Kajian Mengenai Hal-hal yang Perlu Ditindaklanjuti (Outstanding Issues)
Bab 11 : Kajian Pengadaan
Bab 12: Rencana Pelaksanaan
BUKU VII 9
Bab 2. KAJIAN KEBUTUHAN DAN

KEPATUHAN
2.1. Kajian Kebutuhan
Permasalahan penyediaan dan pengelolaan rumah susun harus dapat diuraikan secara
jelas. Kadar dan kualitas dari jasa-jasa layanan rumah susun yang ada serta
mengidentifikasi segara permasalahan dan kekurangannya. Untuk mengidentifikasi
permasalahan dimaksud, maka beberapa pertanyaan berikut ini harus sudah dapat dijawab
pada tahapan Prastudi Kelayakan ini.
2.1.1. Kondisi Eksisting Perumahan
Menjelaskan kondisi eksisting perumahan yang antara lain meliputi:
 Perumahan apa saja yang ada
 Lokasi dan fungsi perumahan
 Pengelola rumah susun
 Pengguna rumah susun
 Manfaat rumah susun
 Kualitas rumah susun yang ada
 Biaya atau tarif sewa rumah susun
2.1.2. Tren Wilayah Perumahan Saat ini
Menjelaskan tren perumahan saat ini apa saja misalnya maraknya pembangunan
rumah untuk investasi yang tidak diikuti dengan pembangunan jaringan transportasi
untuk memudahkan aksesibilitas, Tanah untuk perumahan semakin terbatas dan
mahal khususnya di area perkotaan sehingga rumah susun menjadi alternatif,
Rendahnya keterjangkauan (affordability) Masyarakat berpenghasilan rendah (MBR),
baik membangun atau membeli rumah menjadi salah satu penyebab masih
banyaknya MBR belum tinggal dirumah layak huni (Potensi perumahan dan
permukiman kumuh), Ketimpangan antara pasokan (supply) dan kebutuhan
(demand), dan lain sebagainya.
BUKU VII 10
2.1.3. Inisiatif Pemerintah/Pemerintah Daerah
Menjelaskan apa saja inisiatif Pemerintah/Pemda dalam meningkatkan perumahan di

wilayah tersebut, termasuk misalnya alokasi anggaran untuk perumahan, program
apa saja yang sedang atau akan dijalankan, dan lain sebagainya.
2.1.4. Demografi dan Kebutuhan
Menjelaskan demografi di wilayah pelayanan perumahan baik saat ini maupun

proyeksi selama tahun perencanaan, kajian kebutuhan perumahan, gap antara
perumahan yang ada dengan perumahan yang diperlukan (termasuk rumah susun).
2.2. Kajian Kepatuhan
Kajian kepatuhan ini bertujuan untuk melihat kesesuaian rencana penyediaan atau
pengelolaan perumahan dengan rencana-rencana, program-program, dan kebijakan-
kebijakan yang ada. Beberapa rencana yang perlu dikaji kesesuaiannya antara lain
dijabarkan dalam sub-bab berikut.
2.2.1. Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional (RPJPN)
Dilakukan kajian bagaimana rencana pengembangan penyediaan rumah susun

sesuai dengan rencana pembangunan di sektor perumahan rakyat dalam rencana
pembangunan jangka panjang nasional.
2.2.2. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN)

sesuai dengan rencana pembangunan di sektor perumahan rakyat nasional dalam
rencana pembangunan jangka menengah nasional.
2.2.3. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD)

sesuai dengan rencana pembangunan di sektor perumahan rakyat jangka menengah
di wilayah pelayanan.
2.2.4. Rencana Strategis KemenPUPR

sesuai dengan rencana strategis Kementerian PUPR.
BUKU VII 11
2.2.5. Rencana Strategis Dinas Permukiman dan Perumahan

sesuai dengan rencana strategis Dinas Perhubungan di wilayah pelayanan.
2.3. Kesimpulan
Menjelaskan bagaimana rencana pengembangan rumah susun dengan skema KPBU sesuai
dengan kebutuhan dan juga sesuai dengan rencana-rencana yang ada.
BUKU VII 12
Bab 3. KAJIAN TEKNIS
3.1. Kondisi Eksisting
Menguraikan kondisi eksisting penyediaan perumahan rakyat di wilayah perencanaan.

Termasuk juga membahas pryeksi pertumbuhan penduduk dan kebutuhan perumahan serta
kendala-kendala pembiayaan perumahan rakyat saat ini.
3.2. Tinjauan Tata Ruang
Melakukan kajian terhadap rencana tata ruang, termasuk didalamnya rencana detail tata
ruang di wilayah perencanaan.
3.3. Aksesibilitas
Mengkaji rencana aksesibilitas terhadap lokasi proyek KPBU, dilihat dari aspek transportasi
dan moda pendukung lainnya.
3.4. Aspek Fisik
Rusun sebagai salah satu solusi pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak bagi
masyarakat berpenghasilan menengah-bawah. Memerlukan standar perencanaan
Rusun sebagai dasar pembangunannya. Standar perencanaan Rusun ini diperlukan
agar harga jual/sewa Rusun dapat terjangkau oleh kelompok sasaran yang dituju,
tanpa mengurangi asas kemanfaatan, keselamatan, keseimbangan, keserasian
Rusun dengan tata bangunan dan lingkungan kota. Standar perencanaan Rusun di
kawasan perkotaan adalah sebagai berikut:
1. Kepadatan Bangunan
Dalam mengatur kepadatan (intensitas) bangunan diperlukan perbandingan yang

tepat meliputi luas lahan peruntukan, kepadatan bangunan, Koefisien Dasar
Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB).
 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah perbandingan antara luas dasar

bangunan dengan luas lahan/persil, tidak melebihi dari 0.4;
BUKU VII 13
 Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah perbandingan antara luas lantai

bangunan dengan luas tanah, tidak kurang dari 1,5;
 Koefisien Bagian Bersama (KB) adalah perbandingan Bagian Bersama

dengan luas bangunan, tidak kurang dari 0,2.
2. Lokasi Rumah Susun
Rusun dibangun di lokasi yang sesuai rencana tata ruang, rencana tata
bangunan dan lingkungan, terjangkau layanan transportasi umum, serta dengan
mempertimbangkan keserasian dengan lingkungan sekitarnya.
3. Tata Letak
Tata letak Rusun harus mempertimbangkan keterpaduan bangunan, lingkungan,

kawasan dan ruang, serta dengan memperhatikan faktor-faktor kemanfaatan,
keselamatan, keseimbangan dan keserasian.
4. Jarak Antar Bangunan dan Ketinggian
Jarak antar bangunan dan ketinggian ditentukan berdasarkan persyaratan

terhadap bahaya kebakaran, pencahayaan dan pertukaran udara secara alami,
kenyamanan, serta kepadatan bangunan sesuai tata ruang kota.
5. Jenis Fungsi Rumah Susun
Jenis fungsi peruntukkan Rusun adalah untuk hunian dan dimungkinkan dalam
satu Rusun/ kawasan Rusun memiliki jenis kombinasi fungsi hunian dan fungsi
usaha.
6. Luasan Satuan Rumah Susun
Luas sarusun minimum 21 m2, dengan fungsi utama sebagai ruang tidur/ruang
serbaguna dan dilengkapi dengan kamar mandi dan dapur.
7. Kelengkapan Rumah Susun
Rusun harus dilengkapi prasarana, sarana dan utilitas yang menunjang

kesejahteraan, kelancaran dan kemudahan penghuni dalam menjalankan
kegiatan sehari-hari.
8. Transportasi Vertikal
 Rusun bertingkat rendah dengan jumlah lantai maksimum 6 lantai,

menggunakan tangga sebagai transportasi vertikal;
 Rusun bertingkat tinggi dengan jumlah lantai lebih dari 6 lantai, menggunakan
lift sebagai transportasi vertikal.
Agar dapat menurunkan harga sewa dan jual Rusun, pembangunan Rusun juga
menerapkan teknologi bahan bangunan dan konstruksi yang memenuhi standar
pelayanan minimal dari aspek keamanan konstruksi, kesehatan, dan kenyamanan,
BUKU VII 14
yang berbasis potensi sumber daya dan kearifan lokal. Pemanfaatan potensi sumber
daya dan kearifan lokal ini diharapkan dapat mengurangi beban biaya sosial yang
terjadi pada saat persiapan, pelaksanaan pembangunan, serta biaya operasi dan
pemeliharaan Rusun.
Pembangunan Rusun bertujuan untuk pemenuhan kebutuhan Rusunawa layak huni

dan terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan menengah-bawah di kawasan
perkotaan dengan penduduk di atas 1,5 (satu setengah) juta jiwa, sehingga akan
berdampak pada:
 Peningkatan efisiensi penggunaan tanah, ruang dan daya tampung kota;
 Peningkatan kualitas hidup masyarakat berpenghasilan menengah-bawah

dan pencegahan tumbuhnya kawasan kumuh perkotaan;
 Peningkatan efisiensi prasarana, sarana dan utilitas perkotaan;
 Peningkatan produktivitas masyarakat dan daya saing kota;
 Peningkatan pemenuhan kebutuhan perumahan bagi masyarakat
 Berpenghasilan menengah-bawah.
 Peningkatan penyerapan tenaga kerja dan pertumbuhan ekonomi
3.5. Spesifikasi Keluaran
Beberapa spesifikasi keluaran yang dapat digunakan diantaranya adalah seperti

pada tabel di bawah ini.
Tabel 1. Contoh Spesifikasi Keluaran Sektor Perumahan

No Spesifikasi Teknis Keterangan Contoh
1 Tingkat hunian sarusun Prosentase unit rusun yang terisi 100% unit rusun dihuni
atau dimiliki di tahun 2019
2 Terbangunnya prasarana, Tersedianya PSU yang Tersedia jaringan air
sarana dan utilitas rumah susun mendukung kawasan rusun yang minum kapasitas 50
yang memadai sehat dan layak huni L/detik.
Kapasitas pengolahan
air limbah 20 m3/hari
Sambungan listrik pra-
bayar di setiap unit
rusun dengan daya
1.300W
3 Ruang terbuka hijau Tersedianya ruang terbuka hijau Tersedia ruang terbuka
di kawasan rusun hijau minimal 30% dari
luas kawasan
4 Kualitas bahan bangunan Kualitas bahan bangunan yang
BUKU VII 15
No Spesifikasi Teknis Keterangan Contoh

digunakan untuk setiap unit
rusun
5 Transportasi Vertikal Menjelaskan alat transportasi Kapasitas Lift = ton
vertikal untuk lantai yang berada Kecepatan Lift: 100
diatasnya meter/menit
Lift Travel: > 70 meter
5 Dan lain-lain
3.6. Jadwal Pelaksanaan Konstruksi
Menguraikan jadwal pelaksanaan konstruksi dan pengadaan peralatan yang akan

dilakukan.
BUKU VII 16
Bab 4. KAJIAN EKONOMI DAN

KOMERSIAL
4.1. Analisis Permintaan (Demand)
4.1.1. Metodologi
Dalam subbab ini dijelaskan mengenai metodologi yang diterapkan dalam melakukan
Survai Kebutuhan Nyata/RDS. Beberapa hal penting yang perlu dimasukkan dalam
metodologi mencakup:
a. Metode pengumpulan data, misalnya dilakukan melalui wawancara kepada

responden dengan menggunakan daftar pertanyaan atau kuesioner. Kuesioner
memuat pertanyaan menyangkut karakteristik responden dan pertanyaan
menyangkut dengan rumah susun yang akan dibangun.
b. Metode Analisis, misalnya metode analisis deskriptif, analisis crosstabs,

dan/ataupun analisis multinomial logistic regression. Analisis deskriptif berusaha
menjelaskan atau menggambarkan karakteristik data hasil survei melalui
serangkaian tabel ataupun grafik, sedangkan analisis crosstabs (tabulasi silang)
pada prinsipnya menyajikan data dalam bentuk tabulasi, yang meliputi baris dan
kolom. Melalui analisis crosstabs dapat dilihat apakah antara variabel pada sisi
baris dan variabel pada sisi kolom memiliki hubungan. Hal tersebut dapat dilihat
dari nilai Chi-Square yang ditampilkan. Sedangkan untuk melihat sekuat apa
hubungan antara variabel dalam baris dengan variabel dalam kolom dapat dilihat
dari nilai korelasinya.
Analisis multinomial logistic regression (MLR) merupakan perluasan dari binary

(dua kategori) logistic regression, dimana variabel tidak bebasnya mempunyai
kategori lebih dari dua. Berbeda dengan analisis deskriptif yang unit analisisnya
mencakup 1 (satu) variabel atau biasa disebut individual analisis dan crosstab
tabulation yang unit analisisnya mencakup 2 (dua) variabel atau dikenal dengan
istilah analisis korelasi. Pada analisis MLR sedikit lebih kompleks karena
melibatkan lebih dari dua variabel, dimana terdapat satu variabel bebas yang
akan diprediksi oleh beberapa variabel tidak bebas.
4.1.2. Pelaksanaan Survey dan Pengolahan Data Survai
Pada sub-bab ini diterangkan pelaksanaan survai yang telah dilakukan, yang
mencakup diantaranya:
 Jumlah sampel beserta cara penentuan sampel jumlah responden beserta

persentase karakteristik respondennya.
BUKU VII 17
 Kegiatan pelatihan enumerator untuk penguasaan kuesioner dan metode

mewawancarai rensponden.
 Waktu dan lokasi pelaksanaan survei.
 Receiving dan batching terhadap dokumen hasil survai yang berupa kuesioner.
 Proses editing dan pengkodean (coding).
 Tata cara data entry dan perangkat lunak yang digunakan untuk keperluan
pengolahan data.
4.1.3. Analisis Deskriptif
Pada sub-bab ini diuraikan hasil analisis secara deskriptif. Beberapa hal yang perlu
diuraikan antara lain namun tidak terbatas pada:
 Informasi kelompok usia responden.
 Informasi pekerjaan dan kewarganegaraan responden.
 Informasi pendapatan responden
 Kesediaan membayar harga rumah (willingnes to pay), termasuk cara

pembayarannya.
 Keinginan responden untuk tinggal di rusun (willingness to use).
 Ekspetasi utama responden terhadap kualitas bangunan dan pelayanan rumah

susun tersebut. (misalnya, ketersediaan air bersih, pengelolaan air limbah,
fasilitas pendukung, dan sebagainya)
4.1.4. Analisis Induktif.
Analisis induktif digunakan untuk mengkaji ada tidaknya hubungan antara dua
variabel yang ada, juga akan melihat seberapa kuat hubungan yang terjadi jika
memang hubungan itu ada. Contoh analisis yang dilakukan adalah misalnya
hubungan antara budaya dan pandangan masyarakat untuk tinggal di rumah susun.
4.2. Analisis Pasar (Market)
Analisis pasar yang dimaksud adalah bukan pasar calon pembeli atau penghuni rumah
susun namun lebih pada minat dunia usaha pada proyek KPBU ini. Dalam sub-bab ini perlu
dimasukkan beberapa hal di bawah ini:
 Tanggapan dan pendapat investor potensial terhadap rencana proyek KPBU yang
diperoleh dari hasil penjajakan minat (market sounding), diantaranya mencakup
ketertarikan investor potensial atas tingkat pengembalian investasi yang ditawarkan,
BUKU VII 18
risiko utama yang menjadi pertimbangan investor, kebutuhan akan Dukungan

Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah.
 Tanggapan dan pendapat dari lembaga keuangan nasional dan/atau internasional

terhadap bankability rencana proyek KPBU, termasuk indikasi besaran pinjaman,
jangka waktu, tingkat suku bunga, dan persyaratan perolehan pinjaman yang dapat
disediakan, serta risiko utama yang menjadi pertimbangan.
 Tanggapan dan pendapat dari lembaga penjaminan terhadap rencana proyek KPBU,
diantaranya mencakup risiko-risiko yang dapat dijaminkan, persyaratan dan prosedur
perolehan penjaminan, dan lainnya.
 Identifikasi strategi untuk mengurangi risiko pasar dan meningkatkan persaingan

yang sehat dalam pengadaan proyek KPBU.
 Identifikasi struktur pasar untuk mendapatkan gambaran mengenai tingkat kompetisi

dari proyek-proyek KPBU sektor perumahan.
4.3. Analisis Struktur Pendapatan KPBU
Berisikan uraian potensi-potensi sumber pendapatan proyek KPBU selama masa perjanjian
kerjasama, seperti misalnya dari penyediaan utilitas (air minum dan pengelolaan limbah),
penyewaan fasilitas niaga, penyediaan fasilitas pendidikan, penyediaan fasilitas kesehatan,
parkir kendaraan.
Pada sub-bab ini juga dijabarkan mekanisme penyesuaian tarif serta diidentifikasi dampak
terhadap pendapatan jika terjadi:
 kenaikan biaya KPBU (cost over run);
 pembangunan KPBU selesai lebih awal;
 pengembalian KPBU melebihi tingkat maksimum yang ditentukan sehngga

dimungkinkan pemberlakuan mekanisme penambahan pembagian keuntungan
(clawback mechanism);
 pemberian insentif atau pemotongan pembayaran dalam hal pemenuhan kewajiban.
4.4. Analisis Biaya dan Manfaat Sosial (ABMS)
Analisis Biaya Manfaat Sosial (ABMS) atau Social Cost and Benefit Analysis (SCBA)
merupakan alat bantu untuk membuat keputusan publik dengan mempertimbangkan
kesejahteraan masyarakat. ABMS membandingkan kondisi dengan ada proyek KPBU dan
tanpa ada proyek KPBU. Hasil ABMS digunakan sebagai dasar penentuan kelayakan
BUKU VII 19
ekonomi proyek KPBU serta kelayakan untuk dukungan pemerintah. Hal lain yang perlu
diperhatikan juga adalah bahwa hasil perhitungan ABMS akan menjadi rujukan bagi
pemerintah dalam menentukan besaran dukungan pemerintah. Beberapa hal yang perlu
diuraikan dalam Prastudi Kelayakan ini meliputi:
4.4.1. Asumsi umum
 Periode evaluasi;
 Faktor konversi;
 Dan asumsi lain yang diperlukan.
4.4.2. Manfaat
Pada sub-bab ini diuraikan berbagai manfaat yang didapatkan dari kegiatan proyek
KPBU. Manfaat dari pembangunan rumah susun dapat beragam tergantung dari jenis
serta tujuan pengembangan rumah susun tersebut.
Manfaat yang diperhitungkan pada ABMS adalah manfaat yang dapat dikuantifikasi,
Manfaat tersebut selanjutnya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
4.4.3. Biaya
 Biaya penyiapan KPBU;
 Biaya modal;
 Biaya operasional;
 Biaya pemeliharaan;
 Biaya lain-lain yang timbul dari adanya proyek.
Biaya yang diperhitungkan merupakan biaya konstan di luar biaya kontijensi dan
pajak. Biaya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
4.4.4. Parameter Penilaian
Pada sub-bab ini diuraikan beberapa parameter penilaian ekonomi dari proyek KPBU
yang akan akan dilaksanakan. Parameter tersebut meliputI:
 Economic Internal Rate of Return (EIRR);
 Economic Net Present Value (ENPV);
 Economic Benefit Cost Ratio (BCR).
BUKU VII 20
4.4.5. Analisis sensitivitas
Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan

KPBU terhadap tingkat kelayakan ekonomi proyek, misalnya:
 Perubahan nilai social discount rate;
 Penurunan/kenaikan komponen biaya;
 Penurunan/kenaikan komponen manfaat
4.5. Analisis Keuangan
Pada sub-bab ini diuraikan secara ringkas analisis keuangan dari proyek KPBU yang akan
dijalankan. Beberapa hal yang perlu diuraikan dalam analisis keuangan ini antara lain
meliputi:
4.5.1. Asumsi Analisis Keuangan
Asumsi yang digunakan dalam melakukan perhitungan analisa keuangan proyek

KPBU rumah susun adalah antara lain sebagai berikut :
 Tingkat inflasi per tahun
 Persentase pembiayaan sendiri terhadap pinjaman serta tingkat bunga pinjaman

pertahun
 Jumlah penghuni atau pembeli rusun
 Jumlah pegawai yang akan terlibat beserta penyesuaian gaji sesuai indeks inflasi
per tahunnya
 Lamanya jangka waktu cicilan
 Harga rusun yang dapat diterapkan
 Taris utilitas yang diterapkan dengan kenaikan sesuai indeks inflasi.
 Tarif pajak
 Biaya kontingensi yang juga merupakan biaya mitigasi risiko, biaya perijinan,
pemeliharaan lingkungan dan biaya lainnya.
 Jangka waktu pengembalian pinjaman termasuk masa tenggangnya
 Periode kerja sama
BUKU VII 21
4.5.2. Pendapatan
Menguraikan jenis-jenis pendapatan yang bisa diperoleh dari proyek KPBU. Proyeksi
pendapatan disiapkan berdasarkan struktur pendapatan KPBU yang telah dianalisis
sebelumnya.
4.5.3. Biaya
Menguraikan biaya-biaya yang perlu dikeluarkan selama masa kerjasama mulai dari
tahap konstruksi hingga pengoperasian dan pemeliharaannya. Unsur biaya yang
perlu dikaji meliputi:
 Biaya investasi (CAPEX)
Berisikan ringkasan biaya investasi, baik oleh PJPK, Badan Usaha maupun
secara total. Ringkasan ini juga terdiri dari dua harga, yaitu harga konstan dan
harga berlaku. Ringkasan biaya investasi ini di-breakdown per tahun. Untuk
biaya investasi (CAPEX) sektor perumahan ini antara lain meliputi :
- Biaya investasi untuk akuisisi dan pematangan tanah kawasan, reklamasi
- Biaya investasi untuk bangunan
- Biaya investasi untuk pembangunan bangunan penunjang
- Biaya investasi fasilitas listrik, air minum, telepon, dll
- Biaya investasi untuk pembangunan infrastruktur kawasan, termasuk

jalan akses, tempat parkir, dll.
- Dan lainnya disesuaikan dengan kebutuhan
Selain itu juga ada working capital yang timbul dari pengoperasian proyek
investasi ini, pihak manajemen memperkirakan adanya biaya lain-lain yang
mencakup biaya perizinan, biaya kunjungan pihak manajemen ke lokasi proyek,
biaya bantuan hukum, biaya peresmian, dan biaya pemasaran.
 Biaya operational dan pemeliharaan (OPEX)
Dalam perhitungan biaya OPEX ini, selain asumsi tersebut diatas, perlu juga
asumsi tentang biaya-biaya operasional, yang antara lain:
- Biaya tenaga kerja
- Biaya perbaikan dan pemeliharaan infrastruktur rumah susun
- Biaya listrik, bahan bakar genset, dan utilitas
- Biaya penyusutan
- Biaya asuransi
- Biaya bunga hutang

BUKU VII 22
- Biaya lainnya
4.5.4. Indikator keuangan
Indikator keuangan ini akan membahas beberapa indikator penting yang akan
menentukan layak tidaknya proyek ini dijalankan oleh Badan Usaha Pelaksana.
Beberapa indikator keuangan tersebut adalah:
 IRR, NPV dan DSCR dari proyek dan modalitas.
 Perbandingan FIRR proyek terhadap WACC. Jika FIRR lebih besar dari WACC
maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
 Jika NPV yang dihasilkan lebih besar dari 0 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
 Jika FIRR ekuitas dibandingkan dengan Minimum Attractive Rate of Return

(MARR) masih lebih besar maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
 Jika DSCR lebih besar dari 1 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
4.5.5. Proyeksi Kinerja Keuangan Badan Usaha Pelaksana
Pada sub-bab ini akan dikaji proyeksi kinerja keuangan Badan Usaha Pelaksana
dengan menggunakan asumsi-asumsi seperti dibahas diatas. Proyeksi keuangan
yang perlu dimasukkan dalam Prastudi Kelayakan:
 Proyeksi laba rugi (income statement)
 Proyeksi neraca (balance sheet)
 Proyeksi arus kas (cash flow)
4.5.6. Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan

KPBU terhadap tingkat kelayakan keuangan proyek, misalnya:
 Penurunan/kenaikan biaya;
 Penurunan/kenaikan permintaan.
4.6. Analisis Value for Money (Nilai Manfaat Uang)
Tujuan dari Analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money – VFM) adalah untuk
membandingkan dampak finansial dari proyek KPBU (perkiraan penawaran badan usaha)
terhadap alternatif penyediaan infrastruktur secara tradisional oleh Pemerintah (Public
Sector Comparator – PSC). Nilai Manfaat Uang (VFM) merupakan selisih Net Present Value
BUKU VII 23
(NPV) PSC dengan NPV KPBU (PPP Bid). Jika Nilai VFM adalah positif, maka proyek
tersebut memberikan nilai manfaat. Sebaliknya, jika VFM negatif, maka skema tersebut tidak
dipilih.
Competitive neutrality
Value for Money
Risk
Risk
Ancillary cost
Ancillary cost
Financing
Financing
Base cost Base cost
PSC KPBU
4.6.1. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost)
Menguraikan perbandingan biaya yang dibutuhkan antara PSC dan KPBU untuk
menyediakan infrastruktur dan pelayanan yang sama.
Untuk PSC : CAPEX dan OPEX
Untuk KPBU : CAPEX, OPEX, dan profit
4.6.2. Pembiayaan (Financing)
Menguraikan perbandingan antara total pembiayaan KPBU dengan PSC. Biasanya

total pembiayaan KPBU lebih tinggi daripada PSC karena Badan Usaha memperoleh
pinjaman dengan suku bunga yang lebih tinggi.
4.6.3. Biaya Lain-lain (Ancillary Cost)
Menjelaskan biaya lain-lain yang timbul dari pelaksanaan proyek namun tidak terkait
langsung dengan proyek, seperti biaya manajemen proyek dan biaya transaksi.
4.6.4. Risiko
Sub-bab ini menguraikan risiko-risiko yang ditanggung oleh Pemerintah. Pada PSC
seluruh risiko ditanggung oleh Pemerintah sedangkan pada KPBU sebagian risiko
ditransfer kepada Badan Usaha.
BUKU VII 24
4.6.5. Competitive Neutrality
Sub-bab ini menguraikan competitive neutrality yang menghilangkan keuntungan dan

kerugian kompetitif yang dimiliki oleh publik. Beberapa biaya, seperti pajak atau
asuransi tertentu, yang terdapat pada base cost mungkin tidak dihitung pada
komponen base cost dari PSC yang menimbulkan kesalahpahaman. Oleh karena itu,
untuk menetralkan hal tersebut, competitive neutrality ditambahkan ke dalam PSC.
4.6.6. Kesimpulan
Merekapitulasi perhitungan dari setiap komponen untuk memperoleh gambaran

besaran VFM dari proyek KPBU.
BUKU VII 25
Bab 5. KAJIAN HUKUM DAN

KELEMBAGAAN
5.1. Kajian Hukum
Kajian hukum bertujuan untuk memastikan bahwa rencana proyek KPBU sesuai dengan
peraturan perundang-undangan terkait.
5.1.1. Analisis Peraturan Perundang-undangan
a. Undang-undang Rumah Susun
 Undang-undang No. 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman.
 Undang-undang No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun
b. Peraturan KPBU
Menjelaskan diperbolehkannya beserta persyaratannya melakukan KPBU untuk

penyediaan infrastruktur, prinsip-prinsip dasar KPBU yang akan diterapkan
dalam dalam proyek KPBU yang akan dilaksanakan, dan tahap-tahap penyiapan
KPBU yang telah dilaksanakan. Beberapa aturan terkait yang berlaku saat toolkit
ini disusun adalah:
 Peraturan Presiden No. 38/2015 tentang Kerjasama Pemerintah dengan

Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur dengan point-point penting:
- Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dapat bekerjasama

dengan Badan Usaha dalam penyediaan infrastruktur yang disebut
dengan skema KPBU (Kerjasama Pemerintah Badan Usaha);
- Jenis infrastruktur yang dapat dikerjasamakan melalui skema KPBU

adalah infrastruktur perumahan.
- KPBU dapat melakukan kerjasama lebih dari satu jenis infrastruktur

atau gabungan dari beberapa jenis infrastruktur.
- Penentuan Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah sebagai

Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK) dalam skema KPBU
dilakukan sesuai dengan perundang-undangan yang berlaku di
sektor infrastruktur yang dikerjasamakan.
- PJPK menetapkan bentuk pengembalian investasi yang meliputi

penutupan biaya modal, biaya operasional, dan keuntungan Badan
Usaha Pelaksana.
BUKU VII 26
 Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas No. 4/2015 tentang Tata Cara

Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam
Penyediaan Infrastruktur, dengan point-point penting:
- Jenis infrastruktur yang dapat dikerjasamakan berdasarkan

panduan umum ini diantaranya mencakup penyediaan dan/atau
pengelolaan fasilitas dan/atau pelayanan jasa perkeretaapian.
- pelaksanaan KPBU terdiri dari 3 (tiga) tahap yaitu: (i) Tahap

Perencanaan; (ii) Tahap Penyiapan; dan (iii) Tahap Transaksi.
c. Peraturan Sektor Perumahan
Beberapa peraturan yang perlu dikaji terkait sektor perumahan ini antara lain
adalah:
 Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 82 Tahun 2015  Peraturan ini

mengatur tentang jaminan pemerintah pusat atas pembiayaan infrastruktur
melalui pinjaman langsung dari lembaga keuangan nasional kepada badan
usaha milik negara (BUMN). Melalui peraturan ini, BUMN bisa
mendapatkan pinjaman direct lending. Artinya, BUMN tidak harus
menunggu dana pemerintah saja untuk melaksanakan kegiatan
pembangunan. Peraturan ini berlaku sejak November 2015 dan seterusnya.
 Peraturan Presiden No. 88 tahun 2014 tentang Pembinaan

Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman yang mengatur
pembinaan pengaturan di bidang perumahan dan permukiman termasuk
rumah susun yang mencakup: (a) pembangunan; (b) penguasaan,
pemilikan, dan pemanfaatan; (c) pengelolaan; (d) peningkatan kualitas; (e).
kelembagaan; dan (f) pendanaan dan pembiayaan.
 Peraturan Presiden Nomor 01 Tahun 2008 tentang Pembiayaan Sekunder

Perumahan
 Peraturan Pemerintah Nomor 1 2015 tentang perubahan keempat PP

Nomor 12 Tahun 2001  perubahan ini berisi Peraturan Pemerintah (PP)
tentang Impor Penyerahan Barang Kena Pajak Tertentu yang Bersifat
Strategis yang Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai
(PPN). Perubahan tersebut dilakukan dalam rangka perolehan rumah
melalui KPR bagi MBR. Sebelumnya, pembebasan PPN bagi rumah tapak
sudah terbit. Adapun PP ini mengatur supaya pembebasan pajak cukup
dilakukan oleh Kementerian Keuangan (Kemenkeu) dan tidak perlu diatur
pada PP lagi.
 Perubahan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 99 Tahun 2013 menjadi PP

Nomor 55 Tahun 2015  peraturan ini berisi tentang pengelolaan aset
jaminan sosial ketenagakerjaan. Dengan peraturan ini, dana Badan
BUKU VII 27
Penyelenggara Jaminan Sosial (BPJS) bisa digunakan untuk pembiayaan

perumahan. Peraturan ini berlaku sejak 4 agustus 2015 dan sampai 2016.
 Revisi PP Nomor 15 Tahun 2004 menjadi PP Nomor 83 Tahun 2015 

peraturan ini berisi tentang penguatan peran Perum Perumnas. Selain itu,
melalui revisi tersebut, tugas Perumnas juga menjadi lebih kaya.
 Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah

Oleh Bukan Pemilik
 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha,

Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah
 Peraturan menteri terkait pengadaan perumahan dan permukiman dengan

dukungan fasilitas subsidi.
 Peraturan Menteri Nomor 269/PMK.010/2015 tentang Batasan Harga Jual

Unit Hunian Rumah Susun Sederhana Milik Dan Penghasilan Bagi Orang
Pribadi
 Peraturan Menteri Nomor 01 Tahun 2014 tentang Petunjuk Teknis

Penggunaan Dana Alokasi Khusus Bidang Perumahan Dan Kawasan
Permukiman
 Keputusan Menteri Nomor 348-KPTS-M-2015 tentang Batasan Harga Jual

Rumah Yang Dapat Diperoleh Melalui Kredit Pembiayaan Pemilikan
Rumah Sejahtera
d. Peraturan Terkait Pendirian Badan Usaha
Berisikan kajian tentang pendirian badan usaha sebagai badan usaha pelaksana
proyek KPBU. Peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan pendirian
Badan Usaha sebagai Badan Usaha Pelaksana pada sektor perkeretaapian
sekurang-kurangnya adalah:
 UU No. 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas
 UU No. 23 Tahun 2007 tentang Perkeretaapian
 Peraturan Pemerintah Nomor 56 Tahun 2009 tentang Penyelenggaraan

Perkeretaapian
 Peraturan Pemerintah Nomor 72 tahun 2009 tentang Lalu Lintas dan

Angkutan Kereta Api
e. Peraturan Terkait Lingkungan
Berisi kajian terhadap peraturan-peraturan yang terkait dengan aspek lingkungan

dan dilakukan penetapan tingkat kajian lingkungan yang perlu dilakukan terkait
dengan besaran proyek KPBU yang akan dilakukan, apakah AMDAL, UKL/UPL
atau Izin Lingkungan. Peraturan tersebut antara lain:
BUKU VII 28
 Undang-undang No. 32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan

Lingkungan Hidup
 Peraturan Pemerintah No. 27 tahun 2012 tentang Izin Lingkungan
 Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. 5 tahun 2015 tentang

Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki Analisis
Mengenai Dampak Lingkungan
f. Peraturan Terkait Pembiayaan Daerah
Sub-bab ini akan membahas beberapa peraturan terkait pembiayaan

infrastruktur, khususnya Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 13 tahun 2006
tentang Pengelolaan Keuangan Daerah, yang telah diperbaharui oleh Peraturan
Menteri Dalam Negeri No. 59 tahun 2007 dan Peraturan Menteri Dalam Negeri
No. 21 tahun 2011.
g. Peraturan Terkait Pengadaan
Sub-bab ini akan membahas beberapa peraturan terkait pengadaan terutama

untuk menentukan tapahan proses pengadaan, apakah pengadaan dilakukan
secara satu tahap atau dua tahap dengan melihat spesifikasi keluaran proyek
KPBU.
Peraturan yang perlu dikaji setidaknya adalah Peraturan Kepala LKPP No. 19
tahun 2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan Pengadaan Badan Usaha
Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur
h. Peraturan Terkait Penanaman Modal
Berisikan kajian mengenai kesesuaian proyek KPBU sektor Perumahan dengan

Peraturan Presiden Nomor 44 Tahun 2016 tentang Daftar Bidang Usaha yang
Tertutup dan Bidang Usaha yang Terbuka dengan Persyaratan di Bidang
Penanaman Modal.
i. Peraturan Terkait Persaingan Usaha
Berisikan kajian kesesuaian proyek KPBU sektor perumahan dengan peraturan

persaingan usaha diantaranya yaitu Undang-Undang No. 5 Tahun 1999 Tentang
Larangan Praktek Monopoli dan Persaingan Usaha Tidak Sehat dan peraturan
pelaksanaannya.
j. Peraturan Terkait Ketenagakerjaan
Dalam kegiatan pengusahaan perkeretaapian dapat menimbulkan hubungan

ketenagakerjaan. Dalam kajian ini berisikan kesesuaian Proyek KPBU
perumahan dengan Undang-Undang No. 13 Tahun 2003 Tentang
Ketenagakerjaan.
k. Peraturan Terkait Pengadaan Tanah
BUKU VII 29
Penyediaan infrastruktur rumah susun merupakan bagian dari jenis infrastruktur

dalam peraturan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
Dalam kajian ini dianalisa kesesuaian proyek KPBU dengan peraturan-peraturan
berikut:
 UU No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan

Untuk Kepentingan Umum.
 Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan

Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden No. 40 Tahun 2014,
Peraturan Presiden No. 99 Tahun 2014 dan Peraturan Presiden No. 30
Tahun 2015.
 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 2012 Tentang

Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah sebagaimana teleah
diuban dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan
Pertanahan Nasional No. 6 Tahun 2015.
 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 72 Tahun 2012 Tentang Biaya

Operasional dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum yang Bersumber dari
Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah.
 Peraturan Menteri Keuangan No. 13/PMK.02/2013 Tentang Biaya

Operasional dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum yang Bersumber dari
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara.
l. Peraturan Terkait Pemanfaatan Barang Milik Negara/Barang Milik Daerah
Pada bagian ini dianalisa kemungkinan pemanfaatan Barang Milik

Negara/Barang Milik Daerah dalam Proyek KPBU berdasarkan:
 Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2014 Tentang Pengelolan Barang

Milik Negara/Daerah
 Peraturan Menteri Keuangan No. 78/PMK.06/2014 Tentang Tata Cara

Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara
 Peraturan Peraturan Menteri Keuangan No. 164/PMK.06/2014 Tentang

Tata Cara Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara Dalam Rangka
Penyediaan Infrastruktur.
m. Persyaratan kepemilikan modal badan usaha di bidang perumahan
Berisikan kajian Persyaratan kepemilikan modal badan usaha di bidang

perumahan.
BUKU VII 30
n. Peraturan Terkait Perpajakan
Pada bagian ini dilakukan analisa terhadap peraturan perundang-undangan yang

berkaitan dengan perpajakan khususnya yang berkaitan langsung dengan
pengusahaan rumah susun oleh Badan Usaha. Pada bagian ini diharapkan dapat
teridentifikasi kemungkinan pemberian insentif perpajakan kepada Badan Usaha.
o. Peraturan Terkait Dukungan Pemerintah
Dalam pelaksanaan skema KPBU, Pemerintah dapat memberikan dukungan

pemerintah terhadap badan usaha pelaksana dalam pelaksanaan KPBU.
Berkaitan dengan pemberian dukungan pemerintah atas sebagian biaya
konstruksi, perlu dilakukan analisa terhadap Peraturan Menteri Keuangan No.
223/PMK.011/2012 Pemberian Dukungan Kelayakan Atas Sebagian Biaya
Konstruksi Pada Proyek Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam
Pelaksanaan Infrastruktur.
p. Peraturan Terkait Jaminan Pemerintah
Dalam pelaksanaan skema KPBU, pemerintah dapat memberikan jaminan

pemerintah dalam bentuk penjaminan infrastruktur. Jaminan pemerintah dapat
diberikan oleh Menteri Keuangan melalui PT.Penjaminan Infrastruktur Indonesia
(Persero) selaku badan usaha penjaminan infrastruktur. Jaminan pemerinah
diberikan dengan memperhatikan prinsip pengelolaan dan pengendalian risiko
keuangan dalam APBN.
Pada bagian ini dilakukan analisa terhadap Proses pemberian jaminan

pemerintah oleh PT. Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero) yang diatur
dalam:
 Peraturan Presiden Nomor 78 Tahun 2010 tentang Penjaminan

Infrastruktur dalam Proyek Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha
yang Dilakukan Melalui Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur; dan
 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 260/PMK.011/2010 tentang Petunjuk

Pelaksanaan Penjaminan Infrastruktur dalam Proyek Kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha.
 Peraturan Menteri Keuangan No. 265/PMK.08/2015 tentang Fasilitas dalam

Rangka Penyiapan dan Pelaksanaan Transaksi Proyek KPBU dalam
Penyediaan Infrastruktur
5.1.2. Risiko Hukum dan Strategi Mitigasi
Menguraikan isu-isu hukum yang berpotensi memberikan pengaruh/dampak pada

penyiapan, transaksi, maupun pelaksanaan proyek KPBU, serta menjabarkan
strategi mitigasi untuk meminimalisasi kemungkinan terjadi dan besaran dampaknya.
Misalnya, resiko yang diakibatkan dari diterbitkannya peraturan baru.
BUKU VII 31
5.1.3. Kebutuhan Perijinan
Pada sub-bab ini akan diuraikan perijinan-perijinan yang diperlukan untuk

pelaksanaan proyek KPBU serta rencara strategi untuk memperoleh perijinan-
perijinan tersebut, baik perijinan sebelum proses pengadaan maupun setelah proses
pengadaan. Sebagai contoh adalah perijinan AMDAL, Izin Lingkungan, Surat
Penetapan Lokasi dari Gubernur, persetujuan prinsip dukungan dan/atau jaminan
pemerintah (jika dibutuhkan), dan sebagainya yang diperlukan sebelum proses
pengadaan. Sementara Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan sebagainya diperlukan
setelah proses pengadaan dan penandatangan kerjasama.
5.1.4. Rencana dan Jadwal Pemenuhan Persyaratan Peraturan dan Hukum
Rencana dan jadwal pemenuhan persyaratan peraturan dan hukum disesuaikan

dengan rencana dan jadwal penyiapan, transaksi, serta pelaksanaan proyek KPBU.
5.2. Kajian Kelembagaan
5.2.1. Struktur Organisasi KPBU
Pada sub-bab ini digambarkan skema atau struktur organisasi dari instansi-instansi
yang akan terlibat dalam KPBU beserta dengan penjelasan umumnya. Tugas,
wewenang dan tanggung jawab masing-masing instansi dijelaskan pada sub-bab
berikutnya. Salah contoh skema kerjasama yang dapat dilakukan adalah seperti pada
gambar di bawah ini
BUKU VII 32
Gambar 1. Contoh Struktur Organisasi KPBU Rumah Susun
5.2.2. Penanggung Jawab Proyek Kerjasama
5.2.3. Pemetaan Peran dan Tanggung Jawab Pemangku Kepentingan (Stakeholder

Mapping)
Dalam sub-bab ini akan diuraikan struktur kelembagaan kerjasama termasuk peran
dan tanggung jawab dari masing-masing lembaga terkait.
A. Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK)
Menguraikan tugas dan tanggung jawab PJPK serta apa yang perlu disiapkan
oleh PJPK, serta menentukan peran dalam skema pengambilan keputusan.
B. Tim KPBU
Berisikan penjelasan mengenai pembentukan Tim Teknis KPBU berdasarkan

Surat Penetapan/Surat Keputusan dari PJPK, menguraikan tugas dan tanggung
jawab Tim KPBU, serta menentukan peran dalam skema pengambilan
keputusan.
C. Badan Usaha Pelaksana (Special Purpose Company - SPC)
Menguraikan tugas dan tanggung jawab SPC, serta menentukan peran dalam
skema pengambilan keputusan.
BUKU VII 33
D. Pemerintah Daerah
Menguraikan tugas dan peran Pemerintah Daerah dalam mendukung

pelaksanaan proyek KPBU ini. Sebagai contoh adalah Pemerintah Daerah
mempunyai peran, tugas, dan wewenang sebagai berikut:
a. mendorong pengembangan kawasan perdagangan, kawasan industri,
dan pusat kegiatan perekonomian lainnya;
b. mengawasi terjaminnya kelestarian lingkungan;
c. ikut menjamin keselamatan dan keamanan prasarana kereta api;
d. membina masyarakat di sekitar lokasi pembangunan dan memfasilitasi
masyarakat di wilayahnya untuk dapat berperan serta secara positif
terselenggaranya pembangunan rumah susun;
e. menyediakan pusat informasi muatan di tingkat wilayah;
f. memberikan izin mendirikan bangunan; dan
g. memberikan rekomendasi dalam penetapan lokasi pembangunan rumah
susun.
E. Dewan Perwakilan Rakyat Daerah
Menguraikan peranan DPRD dalam tupoksinya untuk urusan legislasi,

penganggaran dan pengawasan. Peranan DPRD ini perlu dimasukkan karena
proyek KPBU akan menyangkut masalah penganggaran daerah dan juga
penetapan tarif. Menentukan peran dalam skema pengambilan keputusan.
F. Perumnas, Dinas Perumahan, dsb.
Menguraikan peran pengelola perumahan eksisting, serta menentukan peran

dalam skema pengambilan keputusan.
G. Badan Regulator
Menguraikan tugas dan tanggung jawab Badan Regulator apabila memang akan
dibentuk. Perlu diuraikan pula mengenai siapa saja anggota Badan Regulator
serta siapa yang akan mengesahkan keberadaan badan ini. Menentukan peran
dalam skema pengambilan keputusan.
H. PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero)
Menguraikan tugas dan tanggung jawab PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia

(Persero) apabila proyek KPBU yang direncanakan memerlukan Jaminan
Pemerintah.
I. Badan Lainnya
Menguraikan tugas dan tanggung jawab badan-badan atau lembaga-lembaga

lain yang akan terlibat dalam proyek KPBU yang direncanakan.
BUKU VII 34
5.3. Perangkat Regulasi Kelembagaan
Berdasarkan analisa terhadap peran dan tanggung jawab pemangku kepentingan

(stakeholder) terkait dan Tim KPBU, pada bagian ini dilakukan analisa kebutuhan regulasi
untuk mendukung peran dan tanggungjawab lembaga terkait sebagaimana dimaksud.
5.4. Kerangka Acuan Pengambilan Keputusan
Berdasarkan analisa terhadap peraturan perundang-undangan serta peran dan tanggung

jawab pemangku kepentingan (stakeholder) terkait, pada bagian ini dilakukan analisa
kerangka acuan pengambilan keputusan terkait pelaksanaan Proyek KPBU.
BUKU VII 35
Bab 6. KAJIAN LINGKUNGAN DAN SOSIAL
Pada bab ini akan dibahas secara ringkas dari hasil studi lingkungan yang telah dilakukan.
Beberapa hal yang perlu masuk dalam bab ini meliputi:
6.1. Pengamanan Lingkungan
Pada Dokumen Pra-studi Kelayakan kajian lingkungan hidup yang dilakukan merupakan
kajian awal lingkungan (Initial Environmental Examination – IEE). Berikut adalah hal-hal
yang perlu dikaji dan disampaikan pada kajian awal lingkungan:
1. Latar belakang dan gambaran kegiatan, termasuk namun tidak terbatas pada latar
belakang, tujuan dan ruang lingkup kajian awal lingkungan, serta gambaran kegiatan
pada setiap tahapan proyek ((i) perencanaan/desain, (ii) konstruksi, (iii) operasi, (iv)
end-of-life);
2. Lokasi terkena dampak;
3. Kebijakan dan prosedur lingkungan yang diatur oleh peraturan perundang-undangan;
4. Evaluasi potensi dampak lingkungan -- matriks dampak proyek:
 Susun daftar potensi dampak;
 Identifikasi dan pertimbangkan daftar berdasarkan kelas/tipe dampak;
 Prediksi dan karakterisasi potensi dampak (besaran, arah

(menguntungkan/merugikan), jangkauan, durasi, frekuensi, reversibilitas,
kemungkinan terjadi);
5. Rekomendasi aksi penentuan dan mitigasi, termasuk pengawasan dan evaluasi.
Gedung bertingkat seperti rumah susun yang nantinya di bawah satu jenis usaha yaitu
pengelolaan rumah susun maka amdal yang digunakan adalah amdal tunggal. Dari jenis
amdal diketahui bahwa hunian rumah susun sedikit menimbulkan dampak akan lingkungan
di bandingkan hunian landed house/perumahan.
6.2. Pengamanan Sosial dan Pengadaan Lahan
Sebagian potensi dampak sosial yang ditimbulkan dari proyek KPBU serta rencana
mitigasinya telah dibahas pada kajian lingkungan hidup. Namun, jika dampak sosial yang
ditimbulkan cukup besar maka perlu diperjelas atau dirinci pada bagian ini.
BUKU VII 36
Selain itu, bagian ini juga berfokus pada kegiatan pengadaan tanah untuk tapak proyek
KPBU. Berikut adalah hal-hal yang perlu dikaji pada kajian ini:
1. Mengidentifikasi pihak-pihak yang terkena dampak beserta status lahannya;
2. Mengidentifikasi karakteristik sosial dan ekonomi dari pihak-pihak yang terkena

dampak;
3. Mengidentifikasi aksi yang harus dilakukan untuk kebutuhan tapak proyek KPBU,
apakah pengajuan izin pemanfaatan, pembelian tanah, sewa, atau lainnya;
4. Mengidentifikasi nilai/harga lahan yang akan dibebaskan;
5. Menentukan kompensasi yang akan diberikan kepada pihak-pihak yang terkena

dampak dengan mempertimbangkan kapasitas PJPK dalam menyediakan
kompensasi tersebut;
6. Menunjuk lembaga atau membentuk tim yang bertanggung jawab untuk pengadaan
tanah dan/atau pemukiman kembali;
7. Melaksanakan konsultasi publik kepada pihak-pihak yang terkena dampak;
8. Menyusun jadwal pelaksanaan kegiatan pengadaan tanah dan/atau pemukiman

kembali.
Bersamaan dengan penyusunan Dokumen Pra-Studi Kelayakan, PJPK juga harus

menyediakan dokumen pendukung terkait kajian lingkungan dan sosial yang dipersyaratkan
oleh peraturan perundang-undangan di bidang lingkungan hidup. Berikut adalah hal-hal
yang perlu diperhatikan oleh PJPK:
1. Identifikasi persyaratan dokumen yang perlu disiapkan (wajib AMDAL atau UKL-UPL
atau SPPL) untuk memperoleh izin lingkungan berdasarkan Peraturan Menteri
Lingkungan Hidup No. 5 Tahun 2012 tentang Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan
yang Wajib Memiliki Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup.
Berikut adalah kriteria proyek KPBU yang wajib memiliki AMDAL (Analisis Mengenai
Dampak Lingkungan Hidup):
a. Berlokasi di dalam kawasan lindung dan/atau berbatasan langsung dengan

kawasan lindung (batas tapak bersinggungan atau dampak potensial diperkirakan
mempengaruhi kawasan lindung terdekat); dan/atau
b. Memenuhi salah satu kriteria berikut:
2. Dalam menyusun dokumen pendukung (AMDAL ataupun UKL-UPL atau SPPL) PJPK
dapat menunjuk konsultan atau tim penyusun. Untuk Tim Penyusun AMDAL diatur oleh
Peraturan Menteri Lingkungan Hidup No. 7 Tahun 2010.
BUKU VII 37
Bab 7. KAJIAN BENTUK KPBU
Pada bab ini akan dibahas alternatif-alternatif skema kerjasama yang dapat diterapkan
sampai dengan penetapan skemanya. Beberapa hal yang dikaji dalam bab ini meliputi:
7.1. Alternatif Skema Kerjasama
Pada sub-bab ini berisikan karakteristik alternatif-alternatif skema KPBU berikut dengan
keuntungan dan kerugian/kelemahan dari masing-masing alternatif tersebut.
7.2. Penetapan Skema KPBU
Berisikan pertimbangan-pertimbangan dalam menetapkan skema KPBU yang akan

diterapkan. Beberapa pertimbangan dapat meliputi pertimbangan hukum dan peraturan,
kelembagaan, ketersediaan infrastruktur yang ada, waktu untuk ketersediaan infrastruktur,
kemampuan (teknis dan finansial) pemerintah, optimalisasi investasi oleh Badan Usaha
pelaksana, kemungkinan pembiayaan dari sumber lain serta pembagian risikonya dan
kepastian adanya pengalihan keterampilan manajemen dan teknis dari sektor swasta
kepada sektor publik.
Sub-bab ini juga menguraikan skema struktur kelembagaan penjelasan alur tanggung jawab
masing-masing lembaga.
7.2.1. Lingkup Kerjasama KPBU
Berisikan pembagian tanggung jawab antara PJPK dan Badan Usaha Pelaksana.
Dalam menentukan lingkup kerjasama ini perlu melihat peraturan yang berlaku,
termasuk tupoksi dari lembaga-lembaga terkait.
Dalam lingkup ini juga perlu diuraikan faktor-faktor kritis yang akan menentukan
suksesnya proyek KPBU, seperti misalnya komitmen, proses pengadaan yang efektif,
alokasi dan manajemen risiko, kejelasan spesifikasi keluaran, dan sebagainya.
7.2.2. Jangka Waktu Dan Pentahapan KPBU
Penentuan jangka waktu mempertimbangkan tingkat dan jangka waktu pengembalian

investasi yang ditanamkan Badan Usaha. Untuk pembangunan rumah susun skala
besar seringkali perlu dilakukan pentahapan dengan memperhatikan kondisi
permintaan ataupun pertimbangan lainnya.
BUKU VII 38
7.2.3. Keterlibatan Pihak Ketiga
Keterlibatan pihak ketiga perlu diidentifikasi termasuk peran, tanggung jawab,

kompensasi /pembayaran (jika ada), serta kebutuhan perjanjian.
7.2.4. Alur Finansial Operasional
Pada sub-bab ini diuraikan mengenai aliran keuangan yang direncanakan setelah
proyek KPBU diimplementasikan. Perlu dipertimbangkan pembentukan badan
khusus pengelola proyek dari sisi PJPK dengan mempertimbangkan legalitas badan
usaha tersebut dalam mengelola alur finansial operasional. Badan usaha tersebut
bisa saja dalam bentuk Badan Layanan Umum Daerah (BLUD) atau bentuk lainnya.
7.2.5. Penggunaan Aset Daerah
Dalam sub-bab ini akan dikaji aset-aset pemerintah daerah atau BUMN/BUMD apa
saja yang akan digunakan untuk kerjasama ini dan bagaimana sistem pemakaian
yang akan diterapkan. Aset ini juga termasuk dengan aset-aset institusi lain seperti
misalnya aset jalan akses, aset jaringan listrik dan sebagainya.
7.2.6. Status Kepemilikan Aset Dan Pengalihan Aset
Sub-bab ini menguraikan status kepemilikan aset selama jangka waktu perjanjian
kerjasama dan mekanisme pengalihan aset setelah berakhirnya perjanjian
kerjasama.
BUKU VII 39
Bab 8. KAJIAN RISIKO

Risiko adalah kemungkinan terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan selama kelangsungan
suatu proyek. Risiko tersebut dapat dinilai secara kualitatif ataupun kuantitatif. Proses
analisa risiko terdiri atas identifikasi risiko, alokasi risiko, penilaian risiko, dan mitigasi risiko.
Tujuan analisa risiko adalah agar stakeholder dapat memperoleh manfaat finansial sebesar-
besarnya melalui proses pengelolaan risiko yang meliputi menghilangkan, meminimalkan,
mengalihkan, dan menyerap/menerima risiko tersebut.
8.1. Identifikasi Risiko
Identifikasi risiko dilakukan untuk mengetahui jenis risiko yang mungkin timbul di dalam
proyek. Untuk sektor perkeretaapian, risiko-risiko tersebut biasanya antara lain meliputi:
a. Risiko Lokasi  risiko kenaikan biaya pembebasan lahan atau bahkan lahan tidak
bisa dibebaskan, kontaminasi ke lingkungan lokasi, proses pemukiman kembali yang
rumit, keresahan masyarakat, kegagalan implementasi AMDAL, dan sebagainya.
b. Risiko Desain, Konstruksi dan Uji Operasi  risiko keterlambatan penyelesaian

konstruksi dan kenaikan biaya, kesalahan desain atau desain yang tidak lengkap,
ketidakjelasan spesifikasi output, risiko uji operasi, dan sebagainya.
c. Risiko Sponsor  adanya anggota konsorsium yang tidak dapat memenuhi

kewajiban kontraktualnya, kinerja kontraktor EPC dan OPC yang buruk,
d. Risiko Finansial  risiko tidak tercapainya perolehan biaya proyek (financial close),
terjadinya fluktuasi nilai mata uang dan tingkat bunga pinjaman, perubahan tingkat
inflasi yang signifikan, dan sebagainya.
e. Risiko Operasional  risiko terjadinya perubahan biaya operasi dan pemeliharaan,

operasional sistem yang tidak optimal, kualitas layanan yang buruk atau layanan
tidak tersedia, dan sebagainya.
f. Risiko Pendapatan  risiko kegagalan penetapan tarif awal, kegagalan penyesuaian

tarif sesuai rencana dalam model finansial, kesalahan perhitungan volume
permintaan, kegagalan memungut pembayaran tarif, dan sebagainya.
g. Risiko Politik  risiko perubahan politik yang signifikan, pemutusan kerjasama akibat
perubahan regulasi, risiko mata uang asing (repatriasi, ekspropriasi, dan konversi).
h. Risiko Kahar  risiko kahar politik akibat perang dan sebagainya, risiko bencana
alam.
i. Risiko Kepemilikan Aset  risiko hilang atau rusaknya aset, buruknya kondisi aset
saat serah terima, dan sebagainya.
BUKU VII 40
8.2. Prinsip Alokasi Risiko
Dalam sub-bab ini diuraikan mengenai prinsip-prinsip alokasi risiko, dimana dalam
pelaksanaan proyek KPBU, pendistribusian atau alokasi risiko harus dapat dilakukan secara
optimal dengan cara mengalihkan risiko kepada pihak yang memang dapat mengelola
risiko-risiko tersebut secara lebih efisien dan efektif.
Prinsip alokasi risiko lazimnya adalah “Risiko sebaiknya dialokasikan kepada pihak yang
relatif lebih mampu mengelolanya atau dikarenakan memiliki biaya terendah untuk
menyerap risiko tersebut. Jika prinsip ini diterapkan dengan baik, diharapkan dapat
menghasilkan premi risiko yang rendah dan biaya proyek yang lebih rendah sehingga
berdampak positif bagi pemangku kepentingan proyek tersebut.
Dalam transaksi proyek KPBU, penentuan kewajiban PJPK dalam Perjanjian Kerjasama
(yang dilakukan setelah melakukan analisis risiko sebagai bagian dari studi kelayakan
proyek) perlu memenuhi prinsip Alokasi Risiko. Upaya menghasilkan suatu skema alokasi
risiko yang optimal penting demi memaksimalkan nilai manfaat uang (value for money).
8.3. Metode Penilaian Risiko
Dalam menentukan risiko yang paling besar kemungkinannya terjadi serta pengaruhnya
yang paling signifikan terhadap kelangsungan proyek KPBU ini, disusun suatu kriteria
penilaian risiko yang dilihat dari peringkat kemungkinannya untuk terjadi dan peringkat
konsekuensi risiko.
Tabel 2. Peringkat Kemungkinan Terjadi Risiko

Peringkat Keterangan
Hampir Pasti Terjadi Ada kemungkinan kuat risiko ini akan terjadi sewaktu-waktu seperti yang
telah terjadi di proyek lainnya.
Mungkin Sekali Terjadi Risiko mungkin terjadi sewaktu-waktu karena adanya riwayat kejadian kasual
Mungkin Terjadi Tidak diharapkan, tapi ada sedikit kemungkinan terjadi sewaktu-waktu
Jarang Terjadi Sangat tidak mungkin, tetapi dapat terjadi dalam keadaan luar biasa. Bisa
terjadi, tapi mungkin tidak akan pernah terjadi
Hampir Tidak Mungkin Risiko ini secara teoritis dimungkin terjadi, namun belum pernah didapati
Terjadi terjadi di proyek lainnya.
BUKU VII 41
Tabel 3. Pemeringkatan Konsekuensi Risiko

Dampak
Peringkat Keselamatan Penundaan Kinerja Hukum Politik
Keuangan
Tidak Varian Tidak ada atau < 3 bulan Sesuai tujuan, tetapi Pelanggaran Perubahan dan
Penting <5% hanya cidera ada dampak kecil Kecil dampak kecil
terhadap pribadi, terhadap unsur-unsur terhadap proyek
anggaran Pertolongan non-inti
Pertama
dibutuhkan tetapi
tidak ada
penundaan hari
Ringan Varian 5%- Cidera ringan, 3 – 6 bulan Sesuai tujuan, tetapi Pelanggaran Perubahan
10% perawatan medis ada kerugian prosedur/ memberikan
terhadap dan penundaan sementara dari sisi pedoman dampak yang
anggaran beberapa hari layanan, atau kinerja internal signifikan
unsur-unsur non-inti terhadap proyek
yang berada dibawah
standar
Sedang Varian Cidera: 6 – 12 bulan Kerugian sementara Pelanggaran Ketidakstabilan
10%-20% Kemungkinan unsur proyek inti, kebijakan/ situasi
terhadap rawat inap dan atau standar kinerja peraturan berdampak pada
anggaran banyak unsur inti yang pemerintah keuangan dan
penundaan hari menjadi berada di kinerja.
bawah standar
Besar Varian Cacat sebagian 1 – 2 tahun Ketidakmampuan Pelanggan Ketidakstabilan
20%_30% atau penyakit untuk memenuhi lisensi atau berdampak pada
terhadap jangka panjang unsur inti, dan secara hukum, keuangan dan
anggaran atau beberapa signifikan menjadikan pengenaan kinerja
cidera serius proyek dibatalkan penalti
Serius Varian Kematian atau >2 tahun Kegagalan total Intervensi Ketidakstabilan
30%-50% cacat permanen proyek peraturan atau menyebabkan
terhadap tuntutan, penghentian
anggaran pengenaan layanan
penalti
Metode penilaian risiko tersebut akan dimasukaan dalam matriks peta risiko sebagai
berikut:
Tabel 4. Matriks Dampak Risiko

Konsekuensi
Kemungkinan Tidak
Ringan Sedang Besar Serius
Penting
Hampir Pasti Menengah Menengah Tinggi Tinggi Tertinggi
Mungkin
Rendah Menengah Menengah Tinggi Tertinggi
Sekali
Mungkin Rendah Menengah Menengah Tinggi Tinggi
Jarang Rendah Rendah Menengah Menengah Tinggi

Hampir Tidak
Rendah Rendah Rendah Menengah Menengah
Mungkin
BUKU VII 42
8.4. Mitigasi Risiko
Mitigasi risiko bertujuan untuk memberikan cara mengelola risiko terbaik dengan
mempertimbangkan kemampuan pihak yang mengelola risiko dan juga dampak risiko.
Mitigasi risiko ini berisi rencana-rencana yang harus dilakukan pemerintah dalam kondisi
preventif, saat risiko terjadi, ataupun paska terjadinya risiko. Mitigasi risiko ini dapat berupa
penghapusan risiko, meminimalkan risiko, mengalihkan risiko melalui asuransi atau pihak
ketiga lainnya, atau menerima/menyerap risiko tersebut.
BUKU VII 43
Tabel 5. Contoh Matriks Risiko Proyek KPBU Sektor Rumah Susun

Kategori Risiko dan Strategi Mitigasi Sesuai Kondisi Spesifik terkait
Deskripsi PJPK BU Bersama
Persitiwa Risiko Best Practice Alokasi Risiko
1. RISIKO LAHAN
Keterlambatan dan Keterlambatan dan Pemerintah menyediakan Kebutuhan lahan
kenaikan biaya kenaikan Biaya akibat lahan proyek sebelum proses biasanya masif dan
pembebasan lahan proses pembebasan lahan
   pengadaan dipengaruhi dari trase
yang berkepanjangan yang direncanakan
Lahan tidak dapat Kegagalan perolehan Status hukum lahan dan Kejelasan status hukum
dibebaskan lokasi lahan proyek karena prosedur yang jelas dalam dan tata ruang lahan
proses pembebasan lahan
   pembebasan lahan proyek bisa menjadi kendala
yang sulit
Proses permukiman Keterlambatan dan Kompensasi yang wajar dan Dampak sosial relatif
kembali yang rumit kenaikan biaya karena komunikasi yang baik dengan luas bila lahan di
rumitnya isu proses
   pihak yang terkena dampak perkotaan dan sifatnya
pemukiman kembali masih produktif
Kesulitan pada kondisi Keterlambatan karena Data historis penggunaan
lokasi yang tak terduga ketidakpastian kondisi    lahan dan penyelidikan tanah
lokasi
Kerusakan artefak dan Data historis penggunaan
barang kuno pada lokasi
  
lahan dan penyelidikan tanah
Gagal menjaga Implementasi prosedur
keselamatan dalam    keselamatan kerja yang baik
lokasi
Kontaminasi/polusi ke Kesesuaian dengan studi
lingkungan lokasi
  
Amdal yang baik
2. RISIKO DESAIN, KONSTRUKSI, DAN UJI OPERASI
Risiko design brief Kerugian akibat tidak Konsultan desain yang
jelasnya/tidak lengkapnya  berpengalaman dan baik
design brief
Kesalahan desain Menyebabkan ekstra/revisi  Konsultan desain yang Biasanya teridentifikasi
BUKU VII 44

desain yang diminta berpengalaman dan baik saat uji operasi teknis
operator
Terlambatnya Dapat termasuk Kontraktor yang handal dan
penyelesaian konstruksi terlambatnya klausul kontrak yang standar
pengembalian akses   
lokasi
Kenaikan biaya Kesepakatan faktor eskalasi
konstruksi    harga tertentu dalam kontrak
Risiko uji operasi Kesalahan estimasi waktu/ Koordinasi kontraktor dan
biaya dalam uji operasi    operator yang baik
teknis
3. RISIKO SPONSOR
Kinerja subkontraktor Proses pemilihan sub-
yang buruk    kontraktor yang kredibel
Kegagalan/default dari Proses pemilihan sub-
sub-kontraktor    kontraktor yang kredibel
Kegagalan/default dari Default Badan Usaha Konsorsium didukung
Badan Usaha yang mengarah ke sponsor yang kredibel dan
terminasi/step-in oleh    solid
Financier
Kegagalan/default dari Default pihak sponsor Proses PQ untuk
sponsor proyek (atau anggota konsorsium)    memperoleh sponsor yang
kredibel
4. RISIKO FINANSIAL
Kegagalan mencapai Tidak tercapainya financial Koordinasi yang baik dengan Bisa juga karena
financial close close karena potential lenders conditions precedence
ketidakpastian kondisi    tidak terpenuhi
pasar
Risiko struktur finansial Inefisiensi karena struktur Konsorsium didukung
modal proyek yang tidak
   sponsor/lender yang kredibel
BUKU VII 45

optimal dan solid
Risiko nilai tukar mata fluktuasi (non ekstrim) nilai Instrumen lindung nilai
uang tukar mata uang   
Risiko tingkat inflasi Kenaikan (non ekstrim) Faktor indeksasi tarif;
tingkat inflasi terhadap
asumsi dalam life-cycle   
cost
Risiko suku bunga Fluktuasi (non ekstrim) Lindung nilai tingkat suku
tingkat suku bunga    bunga
Risiko asuransi (1) Cakupan asuransi untuk Konsultansi dengan Khususnya untuk
risiko tertentu tidak lagi spesialis/broker asuransi cakupan asuransi risiko
tersedia dari penyedia    terkait keadaan kahar
asuransi di pasaran
Risiko asuransi (2) Kenaikan substansial Konsultansi dengan
tingkat premi terhadap    spesialis/broker asuransi
estimasi awal
5. RISIKO OPERASI
Ketersediaan fasilitas Akibat fasilitas tidak bisa Kontraktor yang handal
terbangun   
Buruk atau tidak Akibat fasilitas tidak bisa Operator yang handal;
tersedianya layanan beroperasi    Spesifikasi output yang jelas
Aksi industri Aksi mogok, larangan Kebijakan SDM dan Bisa oleh staf operator,
kerja,dsb    hubungan industrial yang baik subkontraktor atau
penyuplai
Kenaikan biaya O&M Akibat kesalahan estimasi Operator yang handal;
biaya O&M atau kenaikan    Faktor eskalasi dalam kontrak
tidak terduga
Kesalahan estimasi biaya Kesepakatan/kontrak dengan
life cycle    supplier seawal mungkin
BUKU VII 46

Kecelakaan lalu lintas Asuransi kewajiban pihak
atau isu keselamatan    ketiga
6. RISIKO PENDAPATAN
Perubahan volume Survai lalu lintas yang handal; Bila dipicu aksi
permintaan Pemerintah, jaminan
   Pinjaman lunak di awal
permintaan minimum
operasi
dapat dipertimbangkan
Kesalahan estimasi Survai lalu lintas yang handal Bila dipicu aksi
pendapatan dari model Pemerintah, jaminan
awal    pendapatan minimum
dapat dipertimbangkan
Pelanggan akhir gagal Akibat kemampuan Subsidi (khususnya tarif)
bayar (tarif tidak (affordability) dan Sosialisasi yang baik ke
terjangkau) keinginan (willingness)    publik
membayar pelanggan di
bawah tingkat kelayakan
Kegagalan memungut Akibat kegagalan / tidak Survai user affordability and
pembayaran tarif optimalnya sistem    willingness yang handal
pemungutan tariff
Kegagalan mengajukan Akibat BU tidak mampu Kinerja operasi yang baik dan
penyesuaian tarif memenuhi standar    jelas;
minimal yang disepakati
Penyesuaian tarif Pada indeksasi tarif Kinerja operasi yang baik dan
periodic terlambat terhadap tingkat inflasi    jelas;
Tingkat penyesuaian tarif khususnya setelah Kinerja operasi yang baik dan
lebih rendah dari proyeksi indeksasi tarif dan    jelas;
rebasing tariff
Kesalahan perhitungan Survai user affordability and
estimasi tarif    willingness yang handal
7. RISIKO KONEKTIVITAS JARINGAN
BUKU VII 47

Risiko jaringan (1) Ingkar janji otoritas untuk Standar kinerja operasi dan
membangun dan pengawasan yang baik
memelihara jaringan   
sesuai rencana
Risiko jaringan (2) Ingkar janji otoritas untuk Pemahaman kontrak yang
membangun fasilitas    baik oleh sektor publik
penghubung
Risiko jaringan (3) Ingkar janji otoritas untuk Pemahaman kontrak yang
tidak membangun fasilitas    baik oleh sektor publik
pesaing
8. RISIKO INTERFACE
Risiko interface (2) Ketimpangan kualitas Pekerjaan perbaikan oleh Kontrak konstruksi dari
pekerjaan dukungan pihak yang kualitas pihak pemerintah
pemerintah dan yang    pekerjaannya lebih rendah maupun BU harus
dikerjakan BU. selaras dalam kualitas
pekerjaan
Risiko interface(3) Rework yang substantial Kesepakatan para pihak Kontrak konstruksi dari
terkait perbedaan standar sedini mungkin tentang pihak pemerintah
/ metode layanan yang    standar /metode yang akan maupun BU harus
digunakan diterapkan selaras dalam kualitas
pekerjaan
9. RISIKO POLITIK
Mata uang asing tidak Mata uang asing tidak  Pembiayaan domestik
dapat dikonversi tersedianya dan/atau tidak  Akun pembiayaan luar
bisa dikonversi dari    negeri
Rupiah  Penjaminan dari bank
sentral
Mata uang asing tidak Mata uang asing tidak bisa  Pembiayaan domestik
dapat direpatriasi ditransfer ke negara asal  Akun pembiayaan luar
investor
   negeri
 Penjaminan dari bank
BUKU VII 48

sentral
Risiko ekspropriasi Bisa juga akibat default  Mediasi
PJPK     Penjaminan pemerintah
Perubahan regulasi (dan
pajak) yang umum   
Perubahan regulasi (dan Provisi kontrak yang jelas
pajak) yang diskriminatif    termasuk kompensasinya
dan spesifik
Keterlambatan perolehan Hanya jika dipicu Provisi kontrak yang jelas
persetujuan perencanaan keputusan sepihak /tidak    termasuk kompensasinya
wajar dari otoritas terkait
Gagal/terlambatnya Hanya jika dipicu Provisi kontrak yang jelas Biasanya terkait isu
perolehan persetujuan keputusan sepihak /tidak    termasuk kompensasinya selain Perencanaan
wajar dari otoritas terkait
10. RISIKO KAHAR
Bencana alam    Asuransi, bila dimungkinkan
Kahar politis Peristiwa perang, Asuransi, bila dimungkinkan

kerusuhan, gangguan   
keamanan masyarakat
Cuaca ekstrim    Asuransi, bila dimungkinkan
Kahar berkepanjangan Jika di atas 6-12 Setiap pihak dapat Terutama bila asuransi
bulan,dapat mengganggu mengakhiri kontrak KPBU tidak tersedia untuk
aspek ekonomis pihak    dan memicu prosedur risiko tertentu
yang terkena dampak terminasi proyek
11. RISIKO KEPEMILIKAN ALAT
Risiko nilai aset turun Kebakaran, ledakan, dsb    Asuransi
Sumber: KPS di Indonesia, Acuan Alokasi Risiko; PT PII, 2012
BUKU VII 49
Bab 9. KAJIAN KEBUTUHAN DUKUNGAN

PEMERINTAH DAN/ATAU JAMINAN
PEMERINTAH
9.1. Kajian Kemampuan PJPK
Dalam sub-bab ini dikaji kemampuan PJPK dalam membiayai porsi pembiayaan yang menjadi
tanggung jawabnya dan juga kemampuan pemerintah daerah dalam memberikan subsidi
dan/atau availability payment. Hal ini bisa dikaji dari kapasitas fiskal pemerintah daerah dan
laporan keuangan daerah selama 5 hingga 10 tahun ke belakang.
Selain kemampuan finansial, hal yan gperlu dikaji juga adalah kemampuan sumber daya
manusia untuk dapat menyelenggarakan proyek KPBU dan juga menjalankan fasilitas yang
akan di-KPBU-kan.
9.2. Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah
Pemberian Dukungan Pemerintah dalam bentuk VGF (Viability Gap Fund) diatur melalui
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 223/PMK.011/2012 dimana disebutkan bahwa Dukungan
Kelayakan adalah Dukungan Pemerintah dalam bentuk kontribusi fiskal yang bersifat finansial
yang diberikan terhadap Proyek Kerja Sama. Proyek yang dapat diberikan dukungan kelayakan
memiliki total biaya investasi paling kurang senilai Rp100.000.000.000,- (seratus miliar rupiah).
VGF diberikan dalam bentuk tunai sebagai bagian dari biaya konstruksi dengan porsi yang tidak
mendominasi keseluruhan biaya konstruksi (maksimal 49%).
Dalam sub-bab ini diuraikan pemenuhan kriteria untuk mendapatkan VGF. Beberapa hal yang
perlu dijawab dalam sub-bab ini diantaranya adalah:
a. Apakah proyek secara ekonomi layak namun secara finansial belum layak?
b. Apakah proyek didasarkan pada “prinsip pengguna membayar”
c. Apakah pemilihan investor swasta dilakukan melalui proses tender yang terbuka dan
kompetitif dibawah skema KPBU?
d. Apakah draft perjanjian kerjasama telah memuat skema peralihan aset dan/ atau
manajemen aset dari investor ke PJPK pada akhir masa konsesi?
e. Apakah dalam studi kelayakan telah menunjukkan:
BUKU VII 50
 Alokasi risiko yang optimal antara investor dan PJPK
 Menyimpulkan bahwa proyek layak secara ekonomis dan akan layak secara
finansial apabila diberikan VGF
f. Apakah sektor yang akan di-KPBU-kan termasuk dalam sektor yang disebutkan dalam
Perpres No. 38 tahun 2015?
9.3. Kajian Kebutuhan Jaminan Pemerintah
Jaminan Pemerintah juga dapat diberikan kepada proyek infrastruktur dengan tujuan untuk
mengurangi risiko yang dibebankan kepada Badan Usaha. Jaminan Pemerintah ini diberikan
oleh Menteri Keuangan dan/atau Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur sesuai dengan
peraturanperundang-undangan yang berlaku.
Penyediaan fasilitas Jaminan Pemerintah ini diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan No.
265/PMK.08/2015 tentang Fasilitas dalam Rangka Penyiapan dan Pelaksanaan Transaksi
Proyek KPBU dalam Penyediaan Infrastruktur.
Fasilitas dapat disediakan untuk proyek KPBU prioritas ataupun proyek KPBU lainnya yang
memenuhi kriteria sebagaimana diatur dalam peraturan Menteri diatas. Jenis fasilitas yang
disediakan meliputi:
a. Fasilitas Penyiapan Proyek, yang meliputi:
 penyiapan Kajian Akhir Prastudi Kelayakan;
 penyiapan kajian dan/ atau dokumen pendukung untuk Kajian Akhir Prastudi
Kelayakan
b. Fasilitas Pendampingan Transaksi, yang meliputi:
 pelaksanaan pengadaan Badan Usaha;
 pelaksanaan penandatanganan Perjanjian KPBU;
 perolehan pembiayaan untuk Proyek KPBU (financial close), sepanjang merupakan

bagian dari tanggung jawab yang dialokasikan kepada PJPK berdasarkan Perjanjian
KPBU.
BUKU VII 51
Bab 10. KAJIAN MENGENAI HAL-HAL

YANG PERLU DITINDAKLANJUTI
(OUTSTANDING ISSUES)
Pada bab ini akan diuraikan hal-hal kritis yang perlu ditindaklanjuti dengan isi sub-bab
sebagai berikut:
10.1. Identifikasi hal-hal kritis
Sub-bab ini akan menguraikan hal-hal kritis yang perlu diselesaikan pada tahap penyiapan
proyek KPBU dan juga sebelum dimulainya tahap transaksi KPBU, seperti misalnya
penyelesaian studi Amdal, perizinan, ekspose kepada DPRD, dan sebagainya.
10.2. Rencana penyelesaian hal-hal kritis
Sub-bab ini menguraikan strategi, rencana, jadwal dan penanggung jawab penyelesaian hal-
hal kritis yang perlu diselesaikan. Hal ini akan dijabarkan dalam bentuk matriks.
BUKU VII 52
Bab 11. KAJIAN PENGADAAN
Dalam bab ini perlu diuraikan beberapa hal berikut.
11.1. Landasan hukum pengadaan KPBU
Menguraikan berbagai landasan hukum yang harus digunakan dalam melakukan pengadaan
Badan Usaha.
11.2. Pembentukan Panitia Pengadaan
Menguraikan surat keputusan pembentukan Panitia Pengadaan, serta tugas dan tanggung
Panitia Pengadaan.
11.3. Tahapan dalam pengadaan KPBU
Menguraikan tahapan pengadaan Badan Usaha, yaitu apakah perlu dilakukan pelelangan satu
tahap atau pelelangan dua tahap, beserta dengan berbagai pertimbangannya.
Pemilihan Badan Usaha Pelaksana dengan Pelelangan Satu Tahap, dilakukan untuk Proyek
KPBU yang memiliki karakteristik:
a. Spesifikasi dari Penyediaan Infrastruktur dapat dirumuskan dengan jelas; dan
b. Tidak memerlukan diskusi optimalisasi teknis dalam rangka mencapai output yang
optimal.
Pemilihan Badan Usaha dengan Pelelangan Dua Tahap dilakukan untuk Proyek KPBU yang
memiliki karakteristik:
a. Spesifikasi dari Penyediaan Infrastruktur belum dapat dirumuskan dengan pasti
karena terdapat variasi inovasi dan teknologi; dan
b. Memerlukan optimalisasi penawaran teknis dalam rangka mencapai output yang
optimal.
BUKU VII 53
11.4. Proses Pengadaan
Menjelaskan proses pengadaan secara umum, sesuai dengan tahapan pengadaan seperti
tertuang pada sebelumnya.
11.5. Jadwal dan Kontak
Menguraikan perkiraan jadwal proses pengadaan Badan Usaha dan juga menguraikan alamat
sekretariat Panitia Pengadaan.
BUKU VII 54

BUKU 7 - Toolkit Perumahan

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

BUKU 7 - Toolkit Perumahan

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

TOOLKIT KPBU SEKTOR PERUMAHAN 2016

TUJUAN TOOLKIT KPBU ............................................................................................ 2

PENERIMA MANFAAT ................................................................................................. 3

MENGAPA PERLU KPBU? .......................................................................................... 3

INFRASTRUKTUR APA SAJA YANG BISA DIKERJASAMAKAN? .............................. 4

TEMPLATE PRASTUDI KELAYAKAN ......................................................................... 4

RINGKASAN EKSEKUTIF ............................................................................................ 6

1.1. Latar Belakang .................................................................................................... 8

BAB 2. KAJIAN KEBUTUHAN DAN KEPATUHAN

2.1. Kajian Kebutuhan ................................................................................................ 10

2.1.3. Inisiatif Pemerintah/Pemerintah Daerah ................................................... 11

2.2.1. Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional (RPJPN) ................... 11

BAB 3. KAJIAN TEKNIS

3.1. Kondisi Eksisting ................................................................................................. 13

3.3. Aksesibilitas ........................................................................................................ 13

3.6. Jadwal Pelaksanaan Konstruksi ......................................................................... 16

BAB 4. KAJIAN EKONOMI DAN KOMERSIAL

4.1. Analisis Permintaah (Demand) ............................................................................ 17

4.1.1. Metodologi ................................................................................................ 17

4.1.4. Analisis Induktif ........................................................................................ 18

4.4. Analisis Biaya dan Manfaat Sosial (ABMS) ......................................................... 19

4.5.3. Biaya ........................................................................................................ 22

4.5.6. Analisis Sensitivitas .................................................................................. 23

4.6.3. Biaya Lain-lain (Ancillary Cost) ................................................................. 24

4.6.6. Kesimpulan .............................................................................................. 25

BAB 5. KAJIAN HUKUM DAN KELEMBAGAAN

5.1. Kajian Hukum ...................................................................................................... 26

5.1.1. Analisis Peraturan Perundang-undangan ................................................. 26

5.2.2. Penanggung Jawa Proyek Kerjasama ...................................................... 33

5.3. Perangkat Regulasi Kelembagaan ...................................................................... 35

BAB 6. KAJIAN LINGKUNGAN DAN SOSIAL

6.1. Pengamanan Lingkungan .................................................................................... 36

BAB 7. KAJIAN BENTUK KPBU

7.1. Alternatif Skema Kerjasama ................................................................................ 38

7.2.2. Jangka Waktu dan Pentahapan KPBU ..................................................... 38

7.2.5. Penggunaan Aset Daerah ........................................................................ 39

BUKU VII iii

BAB 8. KAJIAN RISIKO

8.1. Identifikasi Risiko ................................................................................................. 40

8.3. Metode Penilaian Risiko ...................................................................................... 41

BAB 9. KAJIAN KEBUTUHAN DAN DUKUNGAN PEMERINTAH

9.1. Kajian Kemampuan PJPK ................................................................................... 50

9.3. Kajian Kebutuhan Jaminan Pemerintah ............................................................... 51

BAB 10. KAJIAN MENGENAI HAL-HAL YANG PERLU DITINDAKLANJUTI (OUTSTANDING

10.1. Identifikasi Hal-hal Kritis ...................................................................................... 52

BAB 11. KAJIAN PENGADAAN

11.1. Landasan hukum Pengadaan KPBU ................................................................... 53

Tabel 2. Peringkat Kemungkinan Terjadi Risiko ..................................................................... 41

Tabel 3. Pemeringkatan Konsekuensi Risiko .......................................................................... 42

Tabel 4. Matriks Dampak Risiko ............................................................................................. 42

1. Pengendalian Perumahan Komersial,

2. Penguatan Perumahan Umum,

4. Pemberdayaan Perumahan Swadaya, dan

5. Fasilitas Perumahan Khusus.

TUJUAN TOOLKIT KPBU

1. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dan pemangku

2. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah untuk mengatur

Sebagai pendukung panduan umum tersebut, diperlukan perangkat-perangkat (tools) untuk

Tujuan penyusunan toolkit (petunjuk pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan

1) Mempermudah para pemangku kepentingan dalam memahami Peraturan Menteri No. 4

2) Mempermudah akses dalam memperoleh informasi karena toolkit dibuat berbasiskan

Penerima manfaat Toolkit (Petunjuk Pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan

2. Badan usaha pemrakarsa