2019

SANEAMIENTO Y
SIMULACION DE ACTOS
DOCENTE: LIC. REBECA BERENICE TURRIZA ESCALANTE
GERARDO MANUEL MARTÍNEZ PÉREZ
Saneamiento
El saneamiento es la obligación que tiene el vendedor de garantizar acerca del daño que al
comprador pueda sobrevenir por efecto de la cosa enajenada, ya sea por vicio de la misma o
por ser turbado en su posesión por causa anterior a la compraventa.
Resulta imposible hablar acerca del saneamiento sin tocar el tema de la evicción que es la
privación de un derecho derivada de una sentencia firme, que se establece de acuerdo a un
derecho anterior ajeno (donde por medio de sentencia se establece que otra persona posee
mejor derecho lo que resulta en una evicción, es decir el comprador pierde su derecho a poseer
la cosa) ya que la obligación de saneamiento significa que el vendedor está obligado a
proporcionar al comprador la posesión pacífica y las características aparentes de la cosa
entregada, esto también comprende la obligación de proteger al comprador contra la evicción.
En el código civil del Estado de Yucatán la evicción y el saneamiento están regulados en el
capítulo IV que establece el ordenamiento a seguir en caso de evicción y saneamiento:
“Artículo 1290.- Habrá evicción cuando el que adquirió alguna cosa fuere privado del todo o
parte de ella por sentencia que cause ejecutoria en razón de algún derecho anterior a la
adquisición.
Artículo 1291.- Todo el que enajene está obligado a responder de la evicción, aunque no se
haya expresado en el contrato.
Artículo 1292.- Cuando la cosa objeto de la evicción hubiere pertenecido sucesivamente a
diversos propietarios, cada uno de éstos está obligado con el inmediato adquirente, y tiene
derecho de reclamar el saneamiento al que la enajenó, todo con arreglo a las disposiciones de
este capítulo.” (Código civil de Yucatán)
Origen del saneamiento:
La obligación de saneamiento tiene su origen en la mancipatio romana, llevada a cabo mediante
el cobre y la balanza y de conformidad con la Ley de las Doce Tablas. El mancipante vendedor
estaba obligado a garantizar la propiedad del comprador en el caso que un tercero impugnase
la validez del derecho adquirido por éste último.
Más tarde en la compraventa consensual se incluía una cláusula accesoria por la cual se
establecía que el vendedor es responsable por los vicios jurídicos que presente la cosa vendida.
La cantidad que el vendedor se obligaba a pagar al comprador en caso de evicción podía variar
del simple al cuádruplo, pero generalmente el vendedor se obligaba a pagar el doble del precio
recibido (stipulatio duplae). Posteriormente el Derecho romano consideró la obligación de
sanear como un elemento de la compraventa que operaba aun cuando no hubiera pacto.
(campos)
Sobre las obligaciones:
Las dos obligaciones esenciales del vendedor son la de entregar la cosa y la de saneamiento.
La obligación de saneamiento comprende el saneamiento por evicción y el saneamiento por
vicios ocultos: es decir, no hay saneamiento y evicción, sino que aquél es el género (obligación
de saneamiento) y ésta la especie (por evicción), una de ellas, porque hay otra forma de
saneamiento (por vicios ocultos).
La obligación de saneamiento significa que el vendedor está obligado a proporcionar al
comprador la posesión pacífica y las características aparentes de la cosa entregada.
Obligación de saneamiento por evicción.
La evicción es un acto que acarrea para el comprador la privación de la propiedad de la cosa
comprada, que pasa a ser propiedad de un tercero como consecuencia de una sentencia judicial
firme en virtud de un derecho anterior a la compraventa.
Asimismo, el vendedor está obligado al saneamiento por vicios ocultos, es decir debe responder
por las características de la cosa que fue pactada en la venta.
Clases de evicción.
Evicción parcial. La evicción parcial se produce cuando el comprador perdiere una parte de la
cosa vendida y dicha parte en relación con el todo es de tal importancia que sin ella no la hubiere
comprado. De igual manera se produce cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente
por un precio alzado constando claramente que el comprador no habría comprado la una sin la
otra.
Evicción de cargas o gravámenes. Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la
escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse
no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido.
El saneamiento por vicios ocultos.
Es la responsabilidad a cargo del enajenante respecto del adquirente por haber enajenado una
cosa que presenta defectos de tal naturaleza que no le permite a esté ultimo tener posesión útil
de la cosa.
El vicio oculto es un defecto del que adolece el objeto de la venta y que no puede apreciarse a
simple vista o bien se requieren conocimientos técnicos para advertirlo.
El comprador podrá optar por desistir del contrato, abonándosele los gastos que pago, o rebajar
una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Además, si el vendedor conocía los
vicios y no se los comunicó al comprador, podrá este pedir una indemnización de los daños y
perjuicios si optase por la rescisión. (Saneamiento. Derecho, s.f.)

Actos jurídicos simulados

Los actos jurídicos simulados son aquellos en los que se aparenta una declaración de voluntad
o la celebración de un acuerdo de voluntades cuya intención es no efectuar acto alguno o
realizar otro acto.
Los supuestos de simulación representan, al menos en su mayoría, la hipótesis más
característica de desacuerdo o discrepancia entre la voluntad de negociar con la declaración
real o efectiva.
En ocasiones, ante la necesidad de tratar de evitar la curiosidad ajena en la forma de hacer
negocios o para ofrecer una garantía complementaria a los acreedores o aparentar una
situación económica modesta o una de mayor capacidad económica, se incurre en la
celebración de actos jurídicos simulados.
También, se puede acordar el pacto o acuerdo simulatorio para realizar un negocio prohibido a
través de otro formalmente permitido; es decir, un negocio ilícito protegido por uno lícito.
La palabra simulación, del latín simulare, significa imitar y representar lo que no es; en el
lenguaje ordinario equivale a presentar de manera engañosa una cosa, como si en verdad
existiera como tal, aunque en la realidad no sea así, es decir, se aparenta lo que no existe.
De ahí que el código civil de 1884, en su artículo 1865 estableció que es simulado el acto o el
contrato en que las partes declaran o confiesan falsamente lo que en realidad no ha pasado o
no se ha convenido entre ellas. Esta misma definición permanece en el actual Código Civil
Federal (CCF), en el artículo 2180
Así, la palabra "falsamente" empleada en los códigos antes citados significa que existe una falta
de conformidad entre la realidad y la apariencia. En la simulación, la intención de las partes es
no efectuar acto alguno o realizar otro acto.
Entonces, un acto simulado es el que tiene una apariencia contraria a la realidad o porque no
existe en absoluto o porque es distinto de como aparece.
Causas de la simulación

Las causas que originan la simulación son por dos motivos básicos: los lícitos y los ilícitos.
Los motivos lícitos están relacionados con aspectos de orden moral, tales como evitar
diferencias o conflictos con personas que se juzgan con derecho a idéntico beneficio, evitar
indiscreciones o que el público se ponga al corriente de sus negocios, o bien, por interés de
conservar en el anonimato los beneficios que se obtienen.
Respecto a los motivos ilícitos, surgen en la mayoría de las simulaciones que son fraudulentas,
esto es, se practican en perjuicio de terceros.
Elementos de la simulación

La simulación se caracteriza por los elementos siguientes:

1.-Un desacuerdo intencional y consciente entre la voluntad real y la declarada por las partes,
las cuales sólo quieren hacer aparecer el acto, pero no tienen la intención de que se haga
realidad; por eso, emiten una declaración disconforme con su voluntad.

2.-La intención de engañar a terceros, debido a que los que simulan pretenden que a los ojos
de los demás aparezca formada una relación que en realidad no debe existir, pero de la cual se
quiere mostrar una exterioridad engañadora mediante una declaración que carece de voluntad.
Se trata de una declaración pasajera, vacía, ficticia y que no representa una voluntad real; por
ello, las partes recurren a este artificio para hacer creer la existencia de un acto no real o la
naturaleza distinta de un acto realizado seriamente.
Cabe destacar que la simulación sólo es posible a través de un contrato, convenio o un acto
que utiliza a terceras personas, porque se supone una mentira concertada entre varias
personas.
Modalidades de la simulación

En su libro Teoría general de las obligaciones, Manuel Borja Soriano clasifica a la simulación
en tres modalidades: absoluta, relativa y por interposición de persona.
En términos del artículo 2181 del Código Civil Federal, la simulación sólo puede ser absoluta o
relativa; es absoluta cuando el acto simulado nada tiene de real, y es relativa cuando a un acto
jurídico se le da una falsa apariencia que oculta su verdadero carácter.
De igual manera se establece en el Código Civil de Yucatán en los siguientes artículos:
Artículo 1331.- Es simulado el acto en que las partes declaran o confiesan falsamente lo que
en realidad no ha pasado o no se ha convenido entre ellas.
Artículo 1332.- La simulación es absoluta cuando el acto simulado nada tiene de real; es
relativa cuando a un acto jurídico se le da una falsa apariencia que oculta su verdadero carácter.
Simulación absoluta

La simulación absoluta es entonces cuando el acto simulado no es real, y es el medio más

frecuente a que acuden los deudores para hacerse insolventes en apariencia y no cumplir con
sus obligaciones; ejemplo de ello es cuando una persona que pretende engañar a sus
acreedores simula enajenar sus bienes a otros, a fin de impedir que cobren sus créditos; pero
en realidad no se transfiere nada y lo único que se busca es aparentar la celebración de dicho
acto, pues ni la transferencia del bien ni el pago del precio se han concretado.
Los simulantes sólo desean la declaración, pero no sus efectos; esto es, se crea una apariencia
carente de consecuencias jurídicas entre los otorgantes, destinada a engañar a terceros.
La disminución ficticia del patrimonio es la enajenación simulada de los bienes para sustraerlos
en forma fraudulenta de la ejecución de los acreedores; es el acto simulado y practicado con
mayor frecuencia a nivel mundial; entre otros, cabe citar los siguientes:

1.-Venta ficticia de inmuebles: Ocurre cuando el deudor se ve amenazado por un embargo

inminente y sustrae sus propios bienes de las acciones de los acreedores, para conservarlos
en provecho propio; en este caso, el deudor se apresura a simular la venta de sus inmuebles a
terceras personas que, de manera secreta, están de acuerdo con él para figurar como
adquirentes, cuando en realidad, el enajenante fingido ha de conservar la propiedad de los
mismos.

2.-Venta ficticia de muebles: También es frecuente la práctica de la distracción simulada de los

muebles, para sustraerlos de la acción de los acreedores, pues durante el procedimiento
ejecutivo el deudor efectúa una venta por escritura privada de fecha anterior o se previene antes
contra la ejecución futura y se despoja en secreto de los bienes muebles que le pertenecen; así,
en el juicio de ejecución del mueble aparecen los adquirentes fingidos con demandas de tercería
para reivindicar los muebles embargados o detenidos aun por el deudor a título de depósito.
(V/lex México)

Simulación relativa

En la simulación relativa existe un acto jurídico verdadero, pero las partes lo disfrazan con la
apariencia de otro distinto
A diferencia de los actos de mera ficción, en la simulación relativa existe un acto jurídico
verdadero, hay el propósito de producir efectos jurídicos, pero ese acto verdadero las partes lo
disfrazan con la apariencia de otro distinto.
Hay el concurso de dos actos contradictorios, uno ostensible y otro secreto, pero una sola
voluntad, que es lograr aquellos efectos jurídicos que las partes realmente se propusieron (V/lex
Colombia)

Un ejemplo de lo anterior se puede ejemplificar con las donaciones disfrazadas de compraventa,

donde en la realidad si existe un acto jurídico celebrado pero la naturaleza del mismo es distinta
a la declarada.
Los casos más comunes de simulación relativa son los siguientes:
1. Cuando se encubre la verdadera naturaleza jurídica de un acto.

2. Cuando se simulan algunas de las cláusulas del acto ostensible (por ejemplo, un precio mayor
que el real o condiciones distintas de la cosa).
3. Cuando se simula la fecha de un acto.

4. Cuando por ese acto se constituyen o transmiten derechos o bienes de personas interpuestas
que en realidad no son las personas a quienes se transmite.

Existe también distinción entre la simulación lícita de la simulación fraudulenta. Si la simulación

es lícita, el acto verdadero produce sus efectos legales, siempre que a nadie perjudique ni tenga
causa u objeto ilícito.
En la simulación fraudulenta o ilícita, el acto cae por completo y no produce efecto alguno; tanto
el acto ostensible como el verdadero no pueden producir efecto alguno, el primero porque no
corresponde a la voluntad real, el segundo porque es nulo por objeto o causa ilícita.
Código Civil de Yucatán Artículo 1333.- La simulación absoluta no produce efectos jurídicos.
Descubierto el acto real que oculta la simulación relativa, ese acto no será nulo si no hay ley
que así lo declare.
En la simulación lícita para que el acto verdadero produzca sus efectos entre las partes debe
reunir dos condiciones concurrentes:

1.- Que no sea prohibido mediante disposición expresa del legislador.

2.-Que el acto verdadero reúna los requisitos de validez fijados por el legislador.
También existe la simulación por interposición de personas, en la cual, además de la
intervención de las partes, interviene un tercero que presta su complicidad en la simulación. En
principio produce los mismos efectos que los demás tipos de simulación conocidos.

Efectos de la Simulación
La doctrina estudia los efectos de la simulación desde dos puntos de vista:
1. Efectos de la simulación entre las partes, y
2. Efectos de la simulación respecto de los terceros. Sin embargo, antes de hacer referencia a
dichos efectos, se debe aclarar que debe entenderse por simulación la simulación lícita, que es
la única viable y capaz de producir efectos jurídicos, y no la simulación ilícita, que por su propia
naturaleza no puede producir efecto alguno. Igualmente se debe señalar que al hablar de
efectos de la simulación se está haciendo referencia a la simulación declarada por un tribunal
conforme a las normas legales en vigencia.

l.- Efectos de la simulación entre las partes

Maduro (ob. cit.), señala que la doctrina distingue fundamentalmente:
A.-La nulidad del acto ostensible o ficticio para prevalecer el acto real o verdadero.
El acto ostensible desaparece en caso de simulación total o absoluta, y lo mismo ocurre en caso
de simulación parcial o relativa. El acto real o verdadero subsiste y produce sus efectos
normales regulando las relaciones ulteriores de las partes; de modo que si, por ejemplo, bajo la
apariencia de una venta se efectuó una donación, el donante podrá revocarla en los casos
permitidos por la ley.
B.-Cuando el acto simulado consiste en una enajenación de bienes o derechos, estos bienes o
derechos vuelven a su titular con sus frutos y productos, excepto los gastos de conservación.
2. – Efectos de la simulación respecto de terceros
La doctrina los califica así:

A.-Respecto de los terceros de buena fe. La simulación declarada no produce efectos en

perjuicio de terceros que, de buena fe, no teniendo conocimiento de ella, han adquirido derechos
o bienes de las partes del acto simulado. (Temas de Derecho, s.f.)
Código Civil de Yucatán
Artículo 1334.- Pueden pedir la nulidad de los actos simulados los terceros perjudicados con la
simulación, o el ministerio público cuando ésta se cometió en transgresión de la ley o en perjuicio
de la del fisco del Estado.

Artículo 1335.- Luego que se anule un acto simulado, se restituirá la cosa o derecho a quien
pertenezca, con sus frutos e intereses, si los hubiere; pero si la cosa o derecho ha pasado a
título oneroso a un tercero de buena fe, no habrá lugar a la restitución.
Artículo 1336.- En el caso del artículo anterior, quedarán subsistentes los gravámenes
impuestos a favor de tercero de buena fe.
B.-Respecto de los terceros de mala fe. La declaratoria de simulación sí produce efectos contra
los terceros de mala fe, contra aquellos tercetos que hayan adquirido bienes o derechos de una
de las partes a sabiendas que dichas partes habían celebrado un acto simulado. Cuando el
tercero es de mala fe y una vez anulado el acto simulado se restituirá la cosa o derecho a quien
originalmente pertenezca con sus frutos e intereses si los hubiere, pero si la cosa o derecho ha
pasado a título oneroso a un tercero de buena fe, no habrá lugar a la restitución.

Bibliografía y webgrafía

campos, J. M. (s.f.). SCRIBD. Obtenido de

https://es.scribd.com/document/379429049/Saneamiento-Por-Eviccion

Código civil de Yucatán. (s.f.).

Saneamiento. Derecho. (s.f.). Obtenido de

https://definicionlegal.blogspot.com/2012/09/saneamiento-derecho.html

Temas de Derecho. (s.f.). Obtenido de https://temasdederecho.wordpress.com/tag/clases-de-

simulacion/

V/lex Colombia. (s.f.). Obtenido de https://doctrina.vlex.cl/vid/simulacion-relativa-227456817

V/lex México. (s.f.). Obtenido de https://legislacion.vlex.com.mx/vid/codigo-civil-federal-42578683