Derecho Civil V: Derechos Reales.

Edixon Esteban Dionicio

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DESARROLLO DE LA SESIÓN Nº 01
LOS DERECHOS REALES
1.- UBICACIÓN EN EL CODIGO CIVIL PERUANO

EL Código Civil de 1984 comprende diez libros y un Título Final y consta de 2132
artículos, la misma que se encuentra distribuida de la siguiente manera:
Titulo Preliminar : Artículos del I al X
Libro I : Derecho de personas : Arts. 01 al 139
Libro II : Acto jurídico : Arts. 140 al 232
Libro III : Derecho de Familia : Arts. 233 al 659
Libro IV : Derecho de sucesiones : Arts. 660 al 880
Libro V : Derecho Reales : Arts. 881 al 1131
Libro VI : Las Obligaciones : Arts. 1132 al 1350
Libro VII : Fuente de las obligaciones : Arts. 1351 al 1988
Libro VIII : Prescripción y caducidad : Arts. 1989 al 2007
Libro IX : Registros Públicos : Arts. 2008 al 2045
Libro X : D° Internacional Privado : Arts. 2046 al 2111
Titulo Final : Arts. 2112 al 2122

En el Código Civil derogado, los Derechos Reales se encontraban en el Libro IV,

mientras que en el vigente lo está en el Libro V, dividido en cuatro secciones, con sus Títulos y
sub-Títulos que contienen fundamentalmente las mismas instituciones con las modificaciones
que van a ser objeto de estas lecciones.
* Por D.Leg. N°. 295, el día 24 de julio de 1984, el Presidente de la República
promulgo el Código Civil aprobado por la Comisión Revisora creado por la Ley 23403 y
entro en vigencia el 14 de noviembre de 1984.

2.- IMPORTANCIA
El estudio de esta parte del Código tiene suma importancia, porque nos permite
conocer diversas instituciones jurídicas como son los bienes, la posesión, la propiedad, la
prescripción adquisitiva, las limitaciones y desmembraciones al derecho de propiedad que dan
lugar al nacimiento de los Derechos Reales limitados como el usufructo y las servidumbres.
Conoceremos así mismo, los derechos reales de garantía como la ley de garantía
mobiliaria, la hipoteca y la anticresis.

Las instituciones Civiles tienen su basamento en la riqueza adquirida, y el estudio de

las leyes que la norman, la regulan, son de suma importancia, en especial para los abogados

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que van a dedicarse a este amplísimo campo del Derecho, contenido en el Libro V del Código
Civil, denominado “ Derechos Reales”.

Los Derechos Reales se sostienen fundamentalmente en la propiedad territorial,

con sus derivaciones y desmembraciones sea en el suelo, en el espacio aéreo y el subsuelo,
sobre los accesorios del inmueble y las aguas. La propiedad material y sus ramificaciones, se
presenta proyectado a la personalidad humana en el campo patrimonial.
La evolución política y económica que ha operado en los países más desarrollados
después de dos guerras mundiales en el presente siglo, ha cambiado el sentido absolutista
abusivo y egoísta de los derechos reales, nutriéndose con mayor intensidad del derecho social.
Su estudio nos permitirá conocer instituciones y sus diferencias con las cosas, la
posesión, la propiedad, la prescripción adquisitiva de dominio, las limitaciones y
desmembraciones del derecho de propiedad, como el usufructo, los derechos de uso,
habitación y superficie y las servidumbres. Así como las garantías reales (garantía mobiliaria,
hipoteca y la anticresis)
Innumerables actividades de la vida diaria tienen relación directa con los derechos
reales, cuyas instituciones regulan especialmente la riqueza adquirida, su conservación,
aprovechamiento y uso. Y como casi todo se mueve en torno a la adquisición y circulación de la
riqueza, la importancia del estudio de los derechos reales resulta explicable por si misma.
La revolución tecno - científica ha hecho aparecer nuevas figuras donde la vieja
tipología ya no puede encuadrar algunos bienes en muebles e inmuebles. El tendido
aéreo de la energía eléctrica, el paso subterráneo de oleoductos o de conexión telefónica,
bastan para comprobar que han devenido en anacrónicas las normas que regulan la
servidumbre de paso o de luces y vistas. Agréguese a ellos los cables y tendidos
submarinos del moderno Eurotúnel.
Y es que el mundo de hoy, se caracteriza por los enormes cambios y
transformaciones económicos sociales, y especialmente, por el portentoso adelanto que ha
traído la revolución tecnológica ( computación, software, video, satélites, televisión por cable,
telefonía celular, armamento militar electrónico). Todos ellos nuevos bienes que generan, a
su vez, recientes derechos de propiedad. No es aventurado pues advertir un nuevo enfoque
en el futuro derecho de cosas.
De otra parte, los procesos de migración y concentración de enormes masas de
poblaciones en las grandes urbes, las distorsiones de la sociedad de consumo, la polución
del medio ambiente, los derechos humanos, sociales y económicos de los seres pauperizados,
todos ellos - quiérase o no - reclaman una participación del Estado.
De modo que resulta inevitable la intervención de los derechos reales, directa o
indirectamente. Se imponen normas restrictivas al dominio como secuela de la priorización

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de la tutela del medio ambiente y la lucha contra la contaminación atmosférica y de las

aguas, y como ya se dijo, resulta prácticamente un hecho la aparición de nuevas figuras
jurídicas reales a impulsos de la revolución económica. Pero esto no sólo comprende casos
ya no muy recientes ( derechos de opción, reserva de dominio en las ventas a plazos,
propiedad horizontal, etc), sino también la alteración de normas clásicas en instituciones
clásicas en instituciones tradicionales como la utilización de materiales traslúcidos y su
repercusión en el régimen de las servidumbres de luces y vistas; o quizá el otorgamiento
definitivo de naturaleza real a derechos como el arrendamiento y el retracto. Pero también, y
sobre todo, la aparición de figuras típicas en estos momentos insospechados.

3.- FUENTES
Como fuente principal de la orientación seguida por nuestros juristas, se puede recurrir
a las Actas de la Comisión Reformadora del C.C. de 1936 que lamentablemente no fueron
publicadas en su integridad.
La exposición de motivos al articulado clarifica mucho el estudio de la materia, ya que
casi siempre, la norma es imprecisa, sin mayores detalles o de definiciones, y, en lo referente a
Derechos Reales, resulta muy útil su conocimiento.
Por ello no puede de dejar de recomendarse el estudio de la obra del Dr. German
Aparicio y Gomes Sánchez en 15 tomos, con importantes concordancias y leyes anotadas.
Es importante también citar, la obra escrita por el Dr. Eleodoro Romero Romaña,
titulado “ Los Derecho Reales” cuando ejercía la cátedra en la U.N.M.S.M. cuyo merito es
reconocido por el Dr. Jorge Eugenio Castañeda en su obra Instituciones del Derecho Civil, que
también se recomienda en esta cátedra.
Es preciso mencionar que nuestros tratadistas han recurrido a otros autores
extranjeros a redactar el C.C. Evidentemente los autores franceses mas reconocidos son
Planiol y Ripet; Baudry Lacantinerie, Aubry y Rau y Josserand.
Los autores alemanes como Ennecerus Kipp y Wolff son también conocidos.
Igualmente los argentinos Hector Lafaille y Raymundo Salvat, así mismo el chileno Arturo
Alessandri.

4.- CONCEPTO DE DERECHOS REALES

Los romanos no conocieron la expresión DERECHOS REALES pues no había voz que
comprenda todas Las instituciones que hoy abarca; pero ello no quiere decir que no hubieran
estudia do ampliamente la posesión, la propiedad, la prescripción, etc.
En Roma se conocía la ACTIO IN REM, que viene a ser la acción real o sobre una
cosa en la que el actor sostiene que es propietario de una cosa o que tiene sobre ella un
derecho real, que puede intentar contra cualquier poseedor o tenedor y por el titulo que

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invoque. Y la ACTIO IN PERSONAM, o acción personal o contra una persona: la del

demandado, al cual el actor puede pedir judicialmente sea obligado a DAR, HACER o NO
HACER una cosa; o bien a la ejecución forzada o a la inmediata indemnización de daños y
perjuicios.
En el Derecho Moderno, no se trata de actos, sino de DERECHOS IN REM - y
DERECHOS IN PERSONAM.

La expresión Derechos Reales fue creada por los Comentadores del Derecho Romano.
Es la forma usual de llamarlos, según Savigny, por oposición de los derechos personales, que
son también patrimoniales. Esta expresión “Derechos Reales” ha si do adoptada por los
tratadistas y legislaciones modernas.
Los alemanes lo llaman “Derecho de Cosas” en la medida que se ocupa de lo
concreto, de lo objetivo, de lo material, de aquello que nuestros sentidos aprehenden. Por ello,
es el derecho real, el que primero aparece, ya que el hombre comienza siendo recolector,
cazador o pescador de los productos de la naturaleza, apropiándose de lo que encuentra,
conservando y luchando por los objetos que son suyos, para poder sobrevivir. Posteriormente,
con el avance de la civilización, surgen los contratos, los derechos de créditos, es decir el
derecho de propiedad.

Derechos Reales es Titulo del Libro V del C.C. de 1984, pero éste no lo define, pues
ello queda para la doctrina. El Art.881 sólo expresa que son aquellos regulados en este Libro y
otras leyes.

CABANELLAS dice “Derecho Real’ constituye una relación jurídica entre una persona
y una cosa: aquella como sujeto, y ésta cual objeto.
Para el Derecho Civil argentino los Derechos Reales sólo pueden ser creados por ley.
Otro concepto sería el siguiente: ES EL CONJUNTO DE NORMAS QUE REGULAN
LAS RELACIONES QUE TIENE EL HOMBRE SOBRE LAS COSAS.

Pero el profesor J.E Castañeda precisa; Las cosas no son los bienes; están dentro de
éstos, pero también los derechos que no se captan por los sentidos. Lo real es lo tangible, es la
pura materia.
Para los franceses: Derechos Reales, es el poder jurídico que ejerce directamente e
inmediatamente una persona sobre una cosa para su aprovechamiento total o parcial y que es
oponible a cualquier otro (Aubry y Rau).
Baudry Lacantinerie expresa que ya no es un poder jurídico sino una relación directa e
inmediata entre una persona y una cosa.

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5.- PATRIMONIO:
Para conocer y estudiar los derechos reales, conviene conocer previamente que se
entiende por patrimonio, pues sobre él incide fundamentalmente la materia que es objeto de la
cátedra.
En efecto, debemos partir primero de la clasificación del Derecho en: PÚBLICO y
PRIVADO. El primero se “ocupa de las relaciones de los individuos como conjuntos
organizados, como entes colectivos”. El segundo, sobre las relaciones jurídicas de los
individuos como tales; recae sobre las cosas del, mundo exterior o sobre actos de nuestros
semejantes”. (Romero Romaña).

El Derecho Privado, tradicionalmente se clasifica en:

• Derechos Patrimoniales, que son aquellos que pueden ser valorizados en dinero:
Ejm. una joya, una casa, un mueble etc.; y
• Derechos No Patrimoniales, que no son valuables en dinero, como los derechos de
familia, el Estado, la Patria Potestad, la tutela, la curatela; es decir el derecho a tener
un nombre, a ser alimentado, la obediencia al padre, al tutor o al curador, etc.

ENNECERUS, crítica esta clasificación expresando que no siempre es exacta. Ejemplo la carta
de la mujer enamorada, sobre el que recae un derecho real de propiedad, pero crecería de
valor en dinero sustrayéndolo del ámbito patrimonial.
Y cuando se habla de tutela curatela o de patria potestad, no debe olvidarse que alrededor
de estas instituciones hay intereses patrimoniales, como son los frutos de los bienes de los
hijos, cuando la ley permite la venta de los bienes del tutelado para proveer a su alimentación
y cuidado.
De ahí que KARL LARENZ, sostenga, que el patrimonio es una suma, una conjunción de
derechos y relaciones Jurídicas, concretamente respecto a una persona determinada a la cual
corresponden. Al respecto cita a VON TUHR, quien dice, que el patrimonio, esta formado
por la propiedad de las cosas que pertenecen al titular, no por las cosas mismas, por los
créditos, no por los objetos de la presentación que puede exigirse en virtud del crédito. Por
eso debe decirse derechos de propiedad sobre bienes muebles e inmuebles, créditos y otros
derechos.
Constituyen patrimonio los derechos valuables en dinero y que en circunstancias
normales puede enajenarse o adquirirse a cambio de dinero. No lo es el derecho a la
personalidad, ni los derechos de familia personales, pero si pertenecen al patrimonio los
derechos sobre bienes inmateriales, los derechos sobre los créditos, si tienen valor económico.

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6.- NOCION CLASICA DEL PATRIMONIO:

En el derecho romano se llamaba patrimonio al conjunto de bienes pertenecientes al
pater familias.
La palabra patrimonio deriva de PATER que quería decir, todo cuanto pertenece al
Jefe de domus, de la casa que incluía cosas y derechos, es decir derechos reales y
personales.
Para Aubry y Rau, el patrimonio es la expresión jurídica de la persona; no es más que
un atributo de la personalidad, es un derecho inherente a la persona.
Sus principales características son:
a) Sólo las personas (físicas e ideales) pueden tener patrimonio; solamente ellas son
sujetos de derechos y obligaciones.
b) No es posible suponer una persona sin patrimonio; pueden tener sólo deudas, sólo
obligaciones, pero jurídicamente tiene patrimonio representado por el activo y pasivo
íntimamente relacionado.
c) La persona es única y por tanto sólo puede tener un patrimonio y aunque puede
tener bienes de distinta clase, como muebles, inmuebles, valores acciones, etc.
jurídicamente sólo tiene un patrimonio. Los distintos bienes junto con las carga, forman
una masa única, constituyendo lo que se denomina una universalidad en la que todos
los derechos de una persona están soldados unos con otros en el seno del patrimonio
d) Es indivisible, pues no puede fraccionarse en partes materiales, aunque si en
ideales, como en la sucesiones, por ejemplo.
e) El patrimonio es inseparable de la persona. Puede vender todos los bienes, pero el
patrimonio no. Si se dispone de todos los bienes la persona conserva la aptitud de
volverlos a tener.
f) El patrimonio se transmite sólo en caso de muerte. Si el patrimonio es intrasmisible,
cada persona puede transmitir todos los derechos de los cuales es el titular, uno por
uno, pero no lo puede hacer globalmente Y para evitar los problemas derivados de la
muerte del titular, por ‘ficción, se estima que el heredero continúa la personalidad del
difunto, confundiéndose el patrimonio de ambos. Para evitar que el heredero deba
responder por las deudas de su causante, con su propio patrimonio, puede rehusar la
sucesión o aceptar con beneficio-de inventario.

• CRITICA

Esta teoría clásica ha sido tildada de idealista exagerada cuando afirma que el patrimonio no es
más que un atributo de la personalidad.

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CONCEPTO MODERNO
Según Josserand, si no se acepta que la misma persona puede tener varios
patrimonios por ser éste uno, por lo menos se conviene que su patrimonio está dividido en
varios sectores, los que están sometidos a estatutos diferentes.
En la concepción moderna, al patrimonio es considerado como un conjunto de bienes
afectados a un fin determinado. Por ejemplo: El patrimonio individual de una sola persona
natural; o el patrimonio común o colectivo de una persona jurídica.
En este contexto, el patrimonio tiene vida independiente de la persona y éstas pueden
tener uno o varios patrimonios. Con ello tiende a desaparecer la idea de personalidad y unidad
del patrimonio.

DIFERENCIA ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE OBLIGACIONES O DE

CREDITO
EL PATRIMONIO esta conformado por derechos reales y derechos de crédito o de
obligaciones.
LOS DERECHOS REALES son aquellos que tienen por objeto cosas consideradas útiles por si
mismas, en una relación directa de sujeto a cosa.
OBLIGACIÓN en lo jurídico. Sostiene Cabanellas.- es el vínculo legal voluntario o de hecho
que impone una acción u omisión. Es el vínculo de derecho por el cual una persona se
constriñe hacia otra a dar, o hacer o a no hacer alguna cosa.
En consecuencia se refiere a actos de otras personas denominadas acreedor o sujeto activo
y deudor o sujeto pasivo.
Las principales diferencias son las siguientes:
1) En el derecho real hay una relación directa entre persona y cosa, entre sujeto y objeto. No
existe otra persona en esta relación jurídica, no hay necesidad de ningún intermediario para
ejercer el derecho de dominio de un bien.
El propietario de una casa la habita, la puede alquilar o vender. Es un derecho que se
ejercita directamente y por tanto, poseo, reivindico y percibo los frutos directamente.
En el derecho de obligación hay un elemento más que le caracteriza, denominado sujeto
pasivo o deudor. Es una relación entre personas: La del acreedor que ejerce el derecho o
goza del y el deudor que se encuentra en la necesidad de prestar un servicio.
Consecuentemente se necesita del sujeto pasivo para a través de él llegar a la cosa o al
servicio. No puede subsistir sin la persona del deudor.
2) En cuanto al objeto, los derechos reales recaen sobre bienes muebles e inmuebles. El
derecho real no se concibe sin un objeto preciso, determinado o individualizado.
El derecho de obligación recae sobre actos de otras personas, valorizados en dinero, que

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puede consistir en dar, hacer cumplir una prestación, o en no hacer, abstenerse de hacerlo.
El derecho de obligación puede estar determinado por su especie, cantidad y calidad.
3) El derecho real es absoluto, pues todos pueden respetarlo, es un derecho oponible erga
omnes, en cualquier momento, en forma directa sin pasar por intermediarios, en virtud de la
vinculación jurídica establecida entre el sujeto y el bien que utiliza o adueña.
En los derechos personales los créditos sólo existen entre personas determinadas, que no
ponen al acreedor en relación directa con la cosa objeto de la prestación, que podría en
algunos casos ni siquiera nacer. Es pues un derecho relativo, limitado que sólo puede
imponerse contra determinadas personas.
4.- En cuanto al ejercicio, el derecho real imparte un poder jurídico sobre el bien, para su
aprovechamiento total o parcial.
El derecho de obligaciones supone una prestación o una abstención exigida por el acreedor
del deudor, manifestada en una actividad, una conducta, un comportamiento.
5.- El derecho real concede el derecho de persecución sobre la cosa que le pertenece o
que esta gravado con una carga, es decir se sigue al bien donde quiera y en manos de quien
se encuentre.
El derecho de obligaciones carece de este atributo, pues la obligación sólo puede reclamarse
de quien la contrajo. No puede accionarse sino contra su deudor y después de él, contra sus
herederos.
Se explica por su condición de derecho absoluto oponible a cualquier otro, dentro de su
amplio campo de acción.
6.- El derecho real otorga a su titular el derecho de preferencia que se deriva también de su
carácter absoluto y de sus especiales características.
El derecho de obligaciones carece de tal preferencia, por ser relativo, de menor campo de
acción.
El derecho de preferencia excluye a todos los que tienen derecho de obligación.
7.- En el derecho real se persigue la apropiación de una riqueza para su aprovechamiento,
como adquirir una casa, una joya, un automóvil.
Cuando se habla de apropiación no se esta limitado a una forma ilícita de conseguir la posesión
o la propiedad. Puede tratarse de una compra venta, de una donación, de una adjudicación,
etc., o de una apropiación de res nullius muebles, de peces o aves silvestres sin dueño que
convierten al aprehensor en propietario para su provecho. Puede referirse a la ocupación de
inmuebles que por la usucapio (prescripción adquisitiva) convierte al poseedor en propietario
del bien, previo trámite que la ley establece.
En el derecho de obligaciones se persigue obtener una prestación de otra persona, por eso se
le llama también derechos personales. El pacto para la construcción de una pared, el acuerdo
para la pintura de un cuadro, el pago de una liquida intereses, el convenio para que no se

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construya un canal que atenta contra propiedad ajena, son ejemplos de obligaciones.
Si se trata de un crédito, de una suma de dinero, el acreedor por decisión unilateral, no puede
apoderarse de los bienes del deudor, no puede hacerse justicia por sí mismo, sino que exigirá
al deudor que cumpla con su obligación (pago).
8.- En los derechos reales se puede adquirir por prescripción adquisitiva (usucapio), como el
dominio, el usufructo, etc., solo los derechos reales son objeto de posesión y únicamente es
posible prescribir aquellos que se poseen.
Este aspecto está relacionado con el abandono o dejación del titular del derecho real, cuando
no ejercita su derecho de defensa, sea en forma directa o por intermediario, propiciando el
nacimiento de un nuevo derecho, el del prescribiente.
En cambio el usucapio es inoperante en las obligaciones, no se adquiere por prescripción el
derecho de socio; tampoco el arrendamiento puede prescribirse por derivar su condición de un
contrato obligacional.
Un acreedor por su sola voluntad no puede extinguir el derecho que le pertenece, pues existe
una convención con acuerdo de voluntades entre acreedor y deudor, quienes deben dar su
consentimiento para poner fin al vínculo jurídico.
9.- Por la forma de extinción: el derecho real concluye con la pérdida de la cosa. Si un libro se
quema o si un escritorio se destruye totalmente, ahí termina la cosa, el derecho real.
El derecho de obligación no concluye con la perdida de la cosa sino que se traduce en
indemnización de daños y perjuicios. Ejm. Si Pedro entrega a José un escritorio para su
arreglo y José le da otro uso, el derecho de obligación no desaparece, ya que no sólo debe
exigirse la devolución del valor del bien, sino también pagarse daños y perjuicios.