Anda di halaman 1dari 38

1

PENDAHULUAN
1.1. DASAR PENUGASAN DAN RUANG LINGKUP PENILAIAN
Penilaian ini dilakukan berdasarkan Surat Perjanjian Kerjasama No.
001/SPK/APP/SIS/MDN/01/2017 tanggal 05 Januari 2017, untuk itu kami telah
melakukan inspeksi terhadap aset milik PT. Aburahmi.

Metode penilaian yang digunakan sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia


(SPI) Edisi VI Tahun 2015 adapun pendekatan yang digunakan adalah
Pendekatan Pendapatan (Income Approach), Pendekatan Pasar (Market
Approach) dan Pendekatan Biaya (Cost Approach), dengan ruang lingkup :
- Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, defenisi dan
tanggal penilaian)
- Pengumpulan data dan wawancara
- Analisa data
- Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian
- Penulisan laporan

1.2. TUJUAN DAN TANGGAL PENILAIAN


Tujuan penilaian ini adalah untuk Kepentingan Laporan Keuangan sesuai
dengan ketentuan PSAK 16 dan IAS 41 dengan dasar Nilai Wajar (Fair Value)
per tanggal penilaian 31 Desember 2016 (Back Date), dan oleh karenanya tidak
direkomendasikan untuk penggunaan lainnya. Inspeksi lapangan dilaksanakan
pada tanggal 10 s/d 14 Januari 2017. Penulisan dan analisa dalam laporan ini
didasarkan tanggal penilaian atas pengamatan pada tanggal inspeksi.

1.3. PROFIL OBJEK PENILAIAN

Objek Penilaian ini adalah Perkebunan Kelapa Sawit meliputi Tanah dengan
bukti kepemilikan berupa Sertipikat Hak Guna Usaha No. 11 yang dikeluarkan
Kantor Pertanahan Kabupaten Muara Enim tanggal 22 Juni 2010 berakhir
tanggal 21 Juni 2045 dengan luas tanah tercatat 1.863,81 Ha; tanaman kelapa
sawit beserta Bangunan, alat berat, kendaraan, mesin-mesin, inventaris maupun
infrastruktur pendukung lainya yang berlokasi di Desa Air Itam Timur, Kecamatan
Penukal, Kabupaten Penukal Abab Pematang Ilir (Pali) d/h Muara Enim, Propinsi
Sumatera Selatan.

-1-
Professional Appraisers & Consultants
Pada saat dilakukan inspeksi lapangan objek digunakan sebagai perkebunan kelapa
sawit, dengan kondisi fisik tanah yang dinilai berupa tanah darat dengan topografi
datar serta bentuk tanah tidak beraturan. Berdasarkan pengamatan lapangan dan
menurut informasi penduduk sekitar, tanah ini belum pernah mengalami banjir karena
telah dilengkapi dengan kanal-kanal air yang telah dibuat pada tiap bagian areal
kebun.

-2-
Professional Appraisers & Consultants
2
DATA PROPERTI

2.1. IDENTIFIKASI LOKASI

Lokasi properti terletak di propinsi Sumatera Selatan, yang termasuk wilayah :

Desa : Air Itam Timur.


Kecamatan : Penukal.
Kabupaten : Penukal Abab Lematang Ilir (PALI) d/h Muara
Enim.
Propinsi : Propinsi Sumatera Selatan.

Lalu lintas utama didaerah tersebut yaitu Jalan Lintas Palembang - Prabumulih,
Desa Air Itam, Kecamatan Penukal, Kabupaten Penukal Abab Lematang Ilir
(PALI) d/h Muara Enim, Propinsi Sumatera Selatan yang merupakan jalan
utama didaerah ini, dengan intensitas pemakaiannya sedang dengan
perkerasan aspal (Hotmix) dan cor beton selebar ± 8 meter lengkap dengan
sarana dan prasarananya. Sedangkan dari Desa Air Itam ke lokasi kebun
dengan perkerasan sirtu dan intensitas pemakaian kurang dengan lebar ± 6
meter dan dilengkapi dengan saluran parit pada satu sisinya.

Lokasi aset dapat dicapai dari Kota Palembang yang merupakan ibukota
Propinsi Sumatera Selatan melalui Jalan Lintas Palembang - Prabumulih ke
Arah Barat sejauh ± 40 km akan dijumpai Simpang Indralaya (Universitas
Sriwijaya), lalu berbelok ke kanan (Arah Barat) memasuki Jalan Muchtar Saleh
(ke Arah Prabumulih). Kemudian melewati Desa Paya Kabung dan Kecamatan
Gelumbang sampai dijumpai Desa Lembak sejauh ± 51 KM. Lalu berbelok ke
kanan (Arah Barat Laut) menuju Desa Alai. Setelah berjalan sejauh ± 10 KM
maka akan dijumpai Desa Alai. Memasuki Jalan Desa Alai menuju Desa
Modong ke Arah Utara sejauh ± 5 KM maka akan dijumpai Desa Modong. Dari
Desa Modong ke Desa Air Itam ditempuh sejauh ± 20 KM. Kemudian melalui
Jalan Desa Air Itam ke Arah Utara sejauh ± 5 KM maka akan dijumpai pintu
Gerbang Kebun PT. Aburahmi.

Lokasi objek terletak berkisar di titik koordinat : 03˚5'46.5"S 104˚05'44'3"E.

-3-
Professional Appraisers & Consultants
Lokasi Aset

Lokasi Aset

Gambar 1: Peta Lokasi Kebun PT. Aburahmi Berdasarkan Citra Satelit.

2.2. AKSESIBILITAS

Lokasi aset dapat dicapai dari Kota Palembang yang merupakan ibukota
Propinsi Sumatera Selatan melalui Jalan Lintas Palembang - Prabumulih ke
Arah Barat sejauh ± 40 km akan dijumpai Simpang Indralaya (Universitas
Sriwijaya), lalu berbelok ke kanan (Arah Barat) memasuki Jalan Muchtar Saleh
(ke Arah Prabumulih). Kemudian melewati Desa Paya Kabung dan Kecamatan
Gelumbang sampai dijumpai Desa Lembak sejauh ± 51 KM. Lalu berbelok ke
kanan (Arah Barat Laut) menuju Desa Alai. Setelah berjalan sejauh ± 10 KM
maka akan dijumpai Desa Alai. Memasuki Jalan Desa Alai menuju Desa
Modong ke Arah Utara sejauh ± 5 KM maka akan dijumpai Desa Modong. Dari
Desa Modong ke Desa Air Itam ditempuh sejauh ± 20 KM. Kemudian melalui
Jalan Desa Air Itam ke Arah Utara sejauh ± 5 KM maka akan dijumpai pintu
Gerbang Kebun PT. Aburahmi.

Fasilitas Lingkungan
Di sekitar lokasi objek penilaian pada umumnya adalah perkebunan karet milik
perusahaan swasta dan masyarakat serta pemukiman, pada lokasi juga sudah
tersedia fasilitas jalan yang cukup memadai sebagai akses menuju lokasi
kebun milik PT. Aburahmi.

-4-
Professional Appraisers & Consultants
A. Data Tanah

Objek yang menjadi penilaian ini memiliki bentuk kepemilikan tunggal


dengan bukti kepemilikan berupa 1 (satu) Sertipikat Hak Guna Usaha
(SHGU) No. 11 yang diterbitkan pada tanggal 22 Juni 2010 dan berakhir
pada tanggal 21 Juni 2045, dengan surat ukur No. 110/Air Itam
Timur/2010 tanggal 19-05-2010, seluas 1.863,81 hektar atas nama
PT. Aburahmi.

Batas-batas tanah adalah sebagai berikut:

 Sebelah Utara : Sungai Penukal


 Sebelah Selatan : Lahan Masyarakat
 Sebelah Timur : PT. Golden Blonsum Sumatera
 Sebelah Barat : Sungai Penukal

Topografi areal kebun datar dengan kelas kesuburan tanah tergolong sedang,
sementara kesuburan kimia tergolong sedang, dan kelas kesuaian lahan
secara keseluruhan adalah kelas S3 dimana kami tidak mendapatkan laporan
Analisa Kesesuaian Lahan detil, tetapi kami mendapatkan informasi
kesesuaian lahan dari Pusat Penelitian Kelapa Sawit (PPKS) dalam buku “Peta
Kesesuaian Lahan dan Iklim Untuk Tanaman Kelapa Sawit di Indonesia”
bahwa areal perkebunan PT. Aburahmi termasuk kategori S3. Gambar Peta
kesesuaian lahan sebagai berikut :

Gambar 2: Peta Kesesuaian Lahan dan Keterangan Gambar

Keterangan gambar adalah sebagai berikut :

-5-
Professional Appraisers & Consultants
Simbol Uraian
S1 Lahan sangat sesuai
S2 Lahan Cukup sesuai
S3 Lahan sesuai marginal
N Lahan tidak sesuai
H1 Peruntukan hutan (konservasi)
H2 Kawasan lindung (suaka alam/taman nasional)
X2 Perkotaan

B. Penggunaan Tanah
Luas lahan yang diajukan dalam penilaian ini seluas ± 1.833,00 Ha, dimana
diatas lahan yang di maksud sudah terdapat tanaman kelapa sawit dan lahan
juga dimanfaatkan sebagai emplasment seperti perumahan, kantor, jalan,
drainage dan sebagainya. Perincian selengkapnya dapat dilihat pada tabel
berikut :

Tabel 1. Rincian Komposisi Lahan PT. Aburahmi.


Komposisi Penggunaan Areal
- Tanaman Kelapa Sawit
Tahun Tanam Keterangan Luas (Ha)
2014 OP 2014 (TBM) 1.225,00
2015 OP 2015 (TBM) 436,00
2016 OP 2016 (TBM) 67,00
Jumlah Areal Tanaman 1.728,00
- Non Tanaman
Emplasment 10,00
Hutan 10,00
Bibitan 14,00
Klaim Poskokatara 30,81
Areal Kosong, jalan, parit dll 71,00

Jumlah Non Tanaman 135,81


Total 1.863,81

Catatan : TBM = Tanaman Belum Menghasilkan


(Sumber : PT. Aburahmi)

-6-
Professional Appraisers & Consultants
Gambar 3. Rincian Komposisi Lahan PT. Aburahmi.

2.3. DATA IKLIM


Keadaan iklim di wilayah Kabupaten Penukal Abab Lematang Ilir (PALI) d/h
Muara Enim pada umumnya adalah tropis basah, yang ditandai oleh adanya
dua musim, yaitu musim kemarau dan musim penghujan.
Lokasi yang telah ditetapkan tersebut sangat cocok untuk budidaya komoditi
kelapa sawit karena didukung oleh iklim yang sesuai. Salah satu faktor cuaca
yang menentukan untuk budidaya tanaman kelapa sawit adalah tingkat curah
hujan dengan data curah hujan sebagai berikut :
Tabel 2. Data Rekap Curah Hujan PT. Aburahmi 2013 - 2016.

Uraian 2013 2014 2015 2016

MM HR MM HR MM HR MM HR

-7-
Professional Appraisers & Consultants
Jan - - 261 17 164 15 228 8
Feb - - 106 5 218 14 314 13
Mar - - 314 12 407 19 156 10
Apr - - 370 17 274 12 191 9
May - - 126 9 132 7 234 9
Jun - - 154 12 71 3 198 7
Jul - - 92 7 42 2 116 5
Aug 176 10 89 8 123 3 123 6
Sep 435 12 9 2 10 1 130 6
Oct 400 11 127 6 - - 311 12
Nov 263 15 404 19 236 11 414 14
Des 460 17 579 21 251 13 272 9
Jumlah 1.734 65 2.628 135 1.928 100 2.687 108
Rata-rata /Bln (mm) 346.76 219 160.7 223,92
(Sumber : PT. Aburahmi)

2.4. DATA PERKEBUNAN

A. Kondisi Areal Kebun


Lahan kebun milik PT. Aburahmi berada di Desa Air Itam Timur, Kecamatan
Penukal, Kabupaten Penukal Abab Pematang Ilir (Pali) d/h Muara Enim,
Propinsi Sumatera Selatan. Diatas lahan yang di maksud sudah terdapat
tanaman kelapa sawit yang terdiri dari beberapa tahun tanam meliputi
Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) terdiri dari : TT. 2014, TT. 2015 dan
TT. 2016. Untuk bibit PT. Aburahmi menggunakan bibit dari Topaz keluaran
Asian Agri, dan dari hasil peninjauan lapangan menunjukkan bahwa areal
kebun secara umum memiliki topografi areal datar.

3 Keadaan Lingkungan

Jarak tanam yang digunakan bervariasi dengan rata-rata yaitu 8 meter x


8,2 meter dengan kondisi areal tanaman yang ada, maka jumlah kerapatan
tanaman rata-rata sebanyak 150 s.d 152 pokok per-hektar. (Sumber: PT.
Aburahmi).

Gulma

-8-
Professional Appraisers & Consultants
Secara umum perawatan menghilangkan gulma telah dilakukan dengan
baik, kalaupun ada pertumbuhan gulma pada gawangan dan antar
gawangan tumbuh dengan kondisi ringan saja. Pengendalian gulma harus
dilakukan terus menerus karena gulma akan menjadi pesaing bagi
tanaman pokok dalam menghisap unsur hara. Tanaman dengan
rumput/gulma rapat dapat mengakibatkan tanah menjadi padat, dimana
akan menyebabkan tanah kekurangan udara, dan berpengaruh terhadap
berkurangnya aktivitas akar, selanjutnya penghisapan unsur hara menjadi
terganggu.

Pengendalian Hama/Penyakit
Hama yang menggangu di areal perkebunan ini berdasarkan informasi
yang diterima dari pihak PT. Aburahmi adalah adanya gangguan Kumbang
Tanduk pada tanaman kelapa sawit belum menghasilkan. Kumbang tanduk
(oryctes rhinoceros) merupakan hama yang merusak tanaman kelapa sawit
belum menghasilkan dengan kerusakan yang besar dan serangan dapat
meluas serta menghabiskan seluruh tanaman kelapa sawit yang ada.
Tindakan yang dilakukan di lapangan dalam mencegah kerusakan pada
tanaman yang lebih besar adalah dengan menggunakan insektisida.
Namun pada saat inspeksi lapangan dilakukan gangguan kumbang tanduk
sudah dapat diatasi.

Adapun penyakit yang umumnya disebabkan oleh virus dan jamur yang
menyerang tanaman kelapa sawit seperti Penyakit Crown Desease (CD)
dan lain-lain masih dibawah ambang batas di areal lokasi objek penilaian
ini.

D. Varietas Bibit
PT. Aburahmi menggunakan bibit kelapa sawit Topaz yang dikeluarkan oleh PT.
Asian Agri dengan Varietas D x P.

3.1. PERATURAN PEMERINTAH


Sesuai dengan peraturan tata kota yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah
setempat terhadap obyek penilaian bahwa :
Peruntukan : Perkebunan

-9-
Professional Appraisers & Consultants
3.2. PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HIGHEST AND BEST USE)

Berdasarkan regulasi yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah setempat serta


memperhatikan penggunaan tanah di sekitar lokasi, maka menurut kami
penggunaan tanah untuk perkebunan merupakan penggunaan yang tertinggi
dan terbaik dari tanah tersebut.

- 10 -
Professional Appraisers & Consultants
4
TINJAUAN PASAR KELAPA SAWIT

3.1 KELAPA SAWIT

3.1.1 Produksi Minyak Kelapa Sawit Dunia


Indonesia merupakan produsen utama CPO dunia, pada tahun 2011/2012
produksi CPO Indonesia yaitu 26.200.000 ton CPO, setelah itu diikuti Malaysia
yaitu sebesar 18.202.000 ton CPO dan Thailand sebesar 1.892.000 ton CPO.
Produksi CPO negara Indonesia dari tahun ke tahun terus meningkat.
Peningkatan produksi CPO tersebut disusul oleh peningkatan produksi CPO
Malaysia. Pada tahun 2012/2013 selisih produksi CPO Indonesia dan Malaysia
cukup tipis, dimana produksi CPO Malaysia melebihi produksi CPO Indonesia,
masing-masing yaitu; produksi negara Malaysia sebesar 29.321.000 ton CPO
dan Indonesia sebesar 28.500.000 ton CPO, diposisi ketiga yaitu negara
Thailand dengan produksi sebesar 2.135.000 ton CPO. Produksi CPO
Indonesia terus meningkat, pada tahun 2013/2014 indonesia merupakan
produsen utama CPO, mengungguli Malaysia, yaitu sebesar 30.500.000 ton
CPO, Malaysia dengan produksi sebesar 20.161.000 ton CPO dan Thailand
2.000.000 ton CPO. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel berikut:

Tabel 3. Realisasi Produksi CPO Dunia (000 ton)

Sumber : Foreign Agricultural Services/USDA

- 11 -
Professional Appraisers & Consultants
Dari tabel tersebut diketahui bahwa realisasi produksi CPO dunia tahun
2011/2012 sebesar 52.529.000 ton dan tahun 2012/2013 sebesar 66.378.000
ton. Produksi CPO dunia mengalami pasang surut dari tahun ke tahun. Pada
tahun 2013/2014 turun sebesar 59.342.000 ton dan pada tahun 2014/2015 naik
sebesar 61.641.000 ton, dan ditahun 2015/2016 turun kembali sebesar
61.553.000 ton.

Ekspor CPO Dunia


Pada periode 2015/2016 total CPO yang diekspor Indonesia mengalami
pasang surut, dimana terjadi penurunan dari 25,9 juta ton ditahun sebelumnya
menjadi 24,5 juta ton. Hal serupa juga dialami Malaysia, dimana pada periode
2013/2014 terjadi penurunan dari 18,5 juta ton pada periode sebelumnya
menjadi 17,3 juta ton. Pada periode selanjutnya total ekspor CPO Malaysia
perlahan terus meningkat. Hal ini juga menunjukkan bahwa minyak sawit
merupakan komoditas dengan tingkat permintaan pasar sampai dengan saat ini
masih cukup baik.

Tabel 4. Realisasi Ekspor CPO Dunia (000 ton)

Sumber : Foreign Agricultural Services/USDA

Impor CPO Dunia (000 ton)


Importir CPO terbesar dunia pada periode 2011/2012 adalah India sebesar 7,4
juta ton diikuti China sebesar 5,8 juta ton, selanjutnya negara-negara Uni Eropa
sebesar 5,7 juta ton. Pada periode terakhir yang didapat dari Foreign
Agricultural Services/USDA, Importir CPO terbesar dunia masih ditempati
negara India sebesar 9,5 juta ton, diikuti negara-negara Uni Eropa sebesar 6,7
juta ton. Ditempat ketiga adalah negara China sebesar 5,6 juta ton.

- 12 -
Professional Appraisers & Consultants
Tabel 5. Realisasi Impor CPO Dunia (000 ton)

Sumber : Foreign Agricultural Services/USDA

3.1.2 Proyeksi Produksi, Ekspor Minyak Kelapa Sawit Indonesia


Meski ekonomi global masih dilanda krisis, namun prospek pasar ekspor CPO
Indonesia masih tetap cerah. Hasil penelitian menunjukkan bahwa komoditas
kelapa sawit pada masa yang akan datang tetap mempunyai prospek yang
baik seiring dengan meningkatnya konsumsi minyak dan lemak dunia, serta
dapat digunakannya minyak sawit sebagai sumber energi terbarukan (biofuels).

Pengembangan biofuels, terutama sejak harga minyak melambung menjadi


salah satu prioritas penting di banyak negara, seperti Uni Eropa (UE) berharap
pada tahun 2011 sebanyak 5,75% bahan bakar untuk transportasi akan
menggunakan energi terbarukan, kemudian meningkat menjadi 8% pada 2020
mendatang.

Potensi ekspor minyak sawit mentah (CPO) Indonesia pada tahun 2011
mendatang produksi minyak sawit di dalam negeri akan mencapai 22,6 juta
ton, kemudian menjadi 24,1 juta ton pada tahun 2012 dan hingga tahun 2015
mendatang proyeksi produksi minyak kelapa sawit di dalam negeri diperkirakan
akan mencapai 28,6 juta ton. Meningkatnya ekspor tersebut sehubungan
dengan terus meningkatnya permintaan CPO di pasar dunia, terutama dari

- 13 -
Professional Appraisers & Consultants
negara-negara Eropa, seperti India, China dan Pakistan serta beberapa negara
lainnya. India diperkirakan akan meningkatkan pembelian CPO-nya.
Tabel 6. Proyeksi Ekspor CPO Indonesia, 2012 -2015
Tahun Proyeksi Ekspor (Ton) Kenaikan (%)
2012 24.130.196 7,10

2013 25.690.731 6,63

2014 27.083.321 6,21

2015 28.627.027 5,85


Kenaikan rata-rata 6,68

Malaysia dan Indonesia mendominasi pasar minyak kelapa sawit di


perdagangan internasional. Dua negara ini memegang peranan penting dalam
memasok kebutuhan minyak sawit bagi konsumen internasional, dan situasi
perekonomian dua negara ini berpengaruh terhadap naik turunnya harga
minyak sawit di pasaran internasional.

Tabel 7. Total Proyeksi Minyak Sawit Menurut Jenis, 2012 -2015

Tahun TBS CPO (ton) PKO (ton) Total (ton) Perkemb. (%)
(ton)

2012 99.711.552 24.130.196 4.786.154 28.916.350 6,28

2013 105.289.880 25.690.731 5.053.914 30.744.645 6,32

2014 110.094.801 27.083.321 5.284.550 32.367.871 5,28

2015 115.898.894 28.627.027 5.563.147 34.190.174 5,63

Perkembangan rata-rata (%) 6,23

Sumber : Gapki dan Oil World

3.1.3 Harga Minyak Kelapa Sawit Indonesia

Dewan Minyak Sawit Indonesia (DMSI) memperkirakan harga minyak sawit


mentah atau crude palm oil (CPO) di pasar global hingga Januari 2017 akan
bertahan di level US$720 per ton hingga US$760 per ton, meningkat
dibandingkan dengan awal tahun 2016 yang masih di bawah U$700 per ton.
Harga CPO tahun 2016 akan bergerak pada level US$720 hingga US$760 per
ton, kondisi itu akan berlanjut hingga Januari 2017. Harga minyak mentah fosil

- 14 -
Professional Appraisers & Consultants
dan produksi minyak sawit negara produsen berperan terhadap pergerakan
harga CPO, menurut Dewan Minyak Sawit Indonesia (DMSI).
Tahun 2016, menurut Dewan Minyak Sawit Indonesia (DMSI), produksi minyak
sawit di negara penghasil utama, Indonesia dan Malaysia, tidak seperti biasa.
Meskipun ada kenaikan, tapi masih kurang dari tahun 2015.

Pada September 2016 misalnya, produksi minyak sawit Indonesia seharusnya


sekitar 11% dari tahun 2015, tapi ternyata hanya 10,65% atau sekitar 3,25 juta
ton. Dengan asumsi tersebut, produksi minyak sawit Indonesia dalam tahun
2016 bisa mencapai 30,5 juta ton menurut Dewan Minyak Sawit Indonesia
(DMSI).

Sedangkan harga CPO di Bursa Rotterdam menurut Dewan Minyak Sawit


Indonesia (DMSI) diprediksi masih akan bertahan. Kalau harga pada bulan
November 2016 menurut Kementerian Perdagangan di bawah US$750 per ton,
namun sebenarnya masih dekat dengan US$750 per ton. Harga CPO di
Rotterdam sudah naik di atas US$750 per ton. Kondisi ini akan berlangsung
sampai Januari 2017 menurut Dewan Minyak Sawit Indonesia (DMSI).

Dewan Minyak Sawit Indonesia (DMSI) menambahkan, harga minyak mentah


akan berpengaruh jika sampai naik, misalnya ke US$60 per barel, tentu harga
CPO akan naik. Kalau turun, harga CPO juga bisa turun.

A. Harga Minyak Kelapa Sawit Sumatera Utara

Sementara itu perkembangan harga CPO untuk Propinsi Sumatera Utara


sebagai daerah penyumbang terbesar kedua produksi CPO Nasional dan
sebagai pedoman harga tingkat nasional adalah sebagai berikut :

- 15 -
Professional Appraisers & Consultants
Tabel
Harga CPO per Tahun (Rp./Kg)
8. Bulan
2012 2013 2014 2015 2016
Daftar Januari 7.615,33 7.200,40 5.058,05 7.895,94 6.203,75

Harga Februari 7.777,75 7.834,25 5.778,00 7.667,59 6.868,65


Maret 8.337,25 7.784,67 9.444,00 7.688,35 7.316,51
CPO
April 8.416,00 6.765,67 9.540,50 7.254,11 8.411,98
Mei 7.765,50 6.764,00 9.190,00 7.242,11 8.185,89
Juni 7.087,50 7.557,75 8.393,93 7.604,64 7.579,77
Juli 7.510,75 6.902,25 8.489,26 7.165,90 6.549,08
Agustus 7.230,50 7.118,00 7.869,70 6.120,00 7.885,32
September 7.273,25 7.743,00 7.587,27 5.793,60 8.456,90
Oktober 5.964,25 8.016,00 7.733,23 5.793,60 7.966,29
November 6.127,25 8.440,75 7.779,00 5.793,60 8.318,85
Desember 5.931,50 8.799,67 7.501,45 5.793,60 8.942,90
Rata-rata 7.253,07 7.577,20 7.863,70 6.817,75 7.723,82
Propinsi Sumatera Utara

Sumber: Dinas Perkebunan Propinsi Sumatera Utara

Terlihat perkembangan harga CPO mengalami kenaikan mulai tahun 2012 dari
rata-rata Rp. 7.253,- per kg per tahun sampai tahun 2014 rata-rata Rp. 7.863,-
per kg per tahun, tetapi kemudian menurun di tahun 2015 menjadi Rp. 6.817,-
per kg per tahun. Pada tahun 2016 harga CPO kembali mengalami kenaikan
dibanding tahun 2015 menjadi rata-rata Rp. 7.723,- per kg per tahun.

3.1.4 Potensi Usaha Perkebunan Kelapa Sawit

- 16 -
Professional Appraisers & Consultants
Pengembangan tanaman kelapa sawit telah dilakukan secara luas di Indonesia
baik di kawasan barat maupun di kawasan timur Indonesia, Potensi lahan yang
tersedia untuk pengembangan kelapa sawit umumnya cukup bervariasi, yaitu
lahan berpotensi tinggi, lahan berpotensi sedang, dan lahan yang berpotensi
rendah, Lahan berpotensi tinggi adalah lahan yang memiliki Kelas Kesesuaian
Lahan (KKL) untuk kelapa sawit tergolong sesuai (>75%) dan sesuai bersyarat
(<25%), Lahan berpotensi sedang memiliki KKL tergolong sesuai (25-50%) dan
sesuai bersyarat (50-75%), sementara lahan berpotensi rendah memiliki KKL
tergolong sesuai bersyarat (50-75%) dan tidak sesuai (25-50%),
Penyebaran areal yang berpotensi untuk pengembangan kelapa sawit tersebut
umumnya terdapat di propinsi NAD (454,468 ha), Sumatera Utara (285,652 ha),
Sumatera Barat (47,796 ha), Riau (1,557,863 ha), Jambi (511,433 ha),
Sumatera Selatan (1,350,275 ha), Kalimantan Barat (1,252,371 ha),
Kalimantan Tengah (1,401,236 ha), Kalimantan Timur (2,830,015 ha),
Kalimantan Selatan (965,544 ha), Irian Jaya (1,511,276 ha), dan Sulawesi
Tengah (215,728 ha).

Gambar 4. Sebaran Perkebunan Kelapa Sawit di Indonesia

Luas Kebun Dan Produksi


Tahun 2010 Indonesia memiliki kebun kelapa sawit yang tertanam seluas 8,3
juta hektar. Sampai dengan tahun 2015 luas perkebunan kelapa sawit yang
ternanam di Indonesia adalah 11,4 juta ha, yang terdiri dari: perkebunan rakyat
4,7 juta ha, perkebunan pemerintah 0,7 juta ha, dan perkebunan swasta 5,9
juta ha.

- 17 -
Professional Appraisers & Consultants
Sementara itu, produksi kelapa sawit Indonesia di tahun 2010 mencapai 21,9
juta ton. Jumlah ini terus meningkat dari tahun ke tahun, di tahun 2014
meningkat 29,3 juta ton CPO, dan di tahun 2015 meningkat kembali menjadi
30,9 juta ton.

Sebagian besar lahan perkebunan kelapa sawit di Indonesia terletak di Pulau


Sumatera (69%) disusul Pulau Kalimantan (26%). Dengan adanya rencana
pemerintah membangun 850 km perkebunan kelapa sawit di sepanjang
perbatasan Indonesia dan Malaysia di Pulau Kalimantan maka pada tahun
2020 diprediksikan luas perkebunan kelapa sawit di Indonesia akan menjadi 9
juta ha sehingga share lahan kelapa sawit di Kalimantan naik menjadi 35%
sebaliknya Sumatera turun menjadi 56%.

Tabel 9. Luas Areal dan Produksi Perkebunan di Indonesia

Sumber : Dirjen Perkebunan

Adapun rencana pembangunan perkebunan diseluruh indonesia dapat dilihat


pada gambar berikut ini:

Gambar 5. Rencana Perluasan Perkebunan Kelapa Sawit hingga tahun 2020

- 18 -
Professional Appraisers & Consultants
Sumber: Le Monde Diplomatique, 2009, Ket: grafik hijau areal perkebunan yang ada saat ini. Grafik
merah rencana perluasan areal perkebunan hingga tahun 2020.

Berdasarkan kajian yang dilakukan oleh Taher, areal yang tersedia untuk
perluasan areal mencapai 2.960 juta ha yang tersebar di 6 propinsi. Dengan
demikian, lahan yang tersedia cukup memadai untuk me-manfaatkan peluang
pasar. Namun demikian, potensi yang luas tersebut me-merlukan suatu
pendekatan yang tepat untuk meminimisasi konflik lahan yang kini menjadi
salah satu potret industri kelapa sawit Indonesia.

Tabel 10. Ketersediaan Lahan Untuk Perluasan Kelapa Sawit


Propinsi Luas (000 ha)
Jambi 50
Kalimantan Tengah 310
Kalimantan Timur 370
Sulawesi Selatan 130
Sulawesi Tengah 200
Papua Barat 2000
Total 2960
Sumber : Taher et al.,

Produktivitas PBS diproyeksikan akan mengalami peningkatan terbesar diikuti


dengan PR. Hal ini mengisyaratkan bahwa peluang untuk meningkatkan
produktivitas kebun berbagai jenis pengusahaan masih ada, sehingga gerakan
peningkatan produktivitas nasional harus menjadi tema penting dalam
pengembangan kelapa sawit ke depan, Penggunaan bibit unggul dalam
penanaman baru, dan peningkatan intensitas pemeliharaan menjadi kunci
sukses program peningkatan produktivitas.

- 19 -
Professional Appraisers & Consultants
5
PENILAIAN

4.1. PENILAIAN PROPERTI PERKEBUNAN KELAPA SAWIT

Untuk penilaian Perkebunan Kelapa Sawit milik PT. Aburahmi digunakan


Pendekatan Biaya (Cost Approach) karena aset tanaman pada Perkebunan
Kelapa Sawit milik PT. Aburahmi tergolong tanaman belum menghasilkan yang
ditanam pada tahun 2014 dan 2015. Penilaian dengan Pendekatan Biaya untuk
Perkebunan Kelapa Sawit yang terdiri dari tanaman belum menghasilkan adalah
penilaian yang mendasarkan pada besarnya biaya yang dikeluarkan untuk
memperoleh aset tanaman seperti pada saat dilakukan penilaian atau seperti
kondisi pada tanggal penilaian (cut off date) dengan memperhatikan kondisi dari
aset (faktor-faktor koreksi yang mempengaruhi kondisi aset tersebut).

Penilaian yang kami lakukan meliputi Perkebunan Kelapa Sawit (Tanah, Tanaman,
Bangunan, Kendaraan, Alat Berat dan Sarana Prasarana (Infrastruktur)), yang
merupakan aset perusahaan perkebunan tersebut. Untuk mendapatkan Nilai
Wajar aktiva tetap tersebut kami menggunakan pendekatan - pendekatan yang
lazim dipergunakan dalam penilaian. Adapun langkah - langkah yang diperlukan
adalah menghitung besarnya biaya-biaya yang diperlukan untuk
mendapatkan/memperoleh aktiva tersebut seperti kondisi pada tanggal penilaian.
Kemudian menentukan penyesuaian kondisi aktiva dan menjumlahkan biaya-biaya
yang dikeluarkan untuk memperoleh aktiva baru dikurangi dengan faktor-faktor
koreksi kondisi aktiva tersebut untuk mendapatkan Nilai Wajar aktiva.

Faktor kondisi tanaman direfleksikan oleh produktifitas tanaman menurut tahun


tanamnya, kondisi lingkungan atau habitat tanaman, kejaguran tajuk, keadaan

- 20 -
Professional Appraisers & Consultants
gulma pada gawangan, piringan tanaman, prosentase penutupan kacangan (LCC)
dan pertumbuhan tanaman secara visual.

Sedangkan aktiva pendukung non tanaman merupakan biaya yang harus


dibebankan pada setiap tingkat produksi yang dihasilkan.

Pendekatan Biaya ini dilakukan oleh karena tidak terdapat data pasar pembanding
yang sebanding dengan objek penilaian untuk menentukan nilai tanaman melalui
Pendekatan Pasar, sedangkan kondisi kebun secara umum lebih dominan
dilakukan dengan pendekatan tersebut.

Data dan informasi yang berkaitan dengan perkebunan kami terima dari kebun
PT. Aburahmi termasuk hal-hal menyangkut kepemilikan tanah, luas tanah dan
hal-hal relevan lainnya. Kami anggap data dan informasi yang kami terima
tersebut adalah benar.

4.2. PENILAIAN TANAH DAN TANAMAN PERKEBUNAN KELAPA SAWIT


Penilaian aset Perkebunan Kelapa Sawit PT. Aburahmi menggunakan pendekatan
pendapatan dengan metode pengembangan lahan (Land Development analysist)
untuk menilai tanah sedangkan untuk menilaian tanaman perkebunan yaitu
tanaman kelapa sawit digunakan Pendekatan Biaya dengan metode Biaya
Pengganti Terdepresiasi.

4.2.1. METODOLOGI DAN ASUMSI-ASUMSI PENILAIAN


Dalam analisa perhitungan nilai tanah dengan pendekatan pendapatan, asumsi-
asumsi yang digunakan adalah sebagai berikut :

1. ANALISA PRODUKSI
Analisa produksi dilakukan dengan menetapkan klasifikasi tanaman mengacu
kepada klasifikasi tanaman kelapa sawit yang dibuat oleh PPKS. Selanjutnya
perkiraan potensi produksi diperoleh dengan mengalikan total nilai teknis
tanaman (berdasarkan informasi di lapangan) dengan standar produksi
berdasarkan kelas kesesuaian lahannya. Standar produksi pada kelas
kesesuaian lahan S3 (Gambut) menurut Peta Keseusaian Lahan PPKS yang

- 21 -
Professional Appraisers & Consultants
digunakan adalah data dari Topaz (Elite DP Deep Peat) karena sesuai dengan
bibit Topaz yang digunakan sebagaimana disajikan dibawah ini:

Tabel 12. Proyeksi Produksi TBS Kebun PT. Aburahmi Berdasarkan Standar
Produksi Kelapa Sawit Topaz Per Hekar

Topaz
Umur (EliteDP Proyeksi
Deep Peat)
Tahun TM Ton/Ha
3 TM 0 16,00 10,27
4 TM 1 20,00 12,84
5 TM 2 25,00 16,05
6 TM 3 29,00 18,62
7 TM 4 31,00 19,90
8 TM 5 32,00 20,54
9 TM 6 32,00 20,54
10 TM 7 30,00 19,26
11 TM 8 30,00 19,26
12 TM 9 30,00 19,26
13 TM 10 30,00 19,26
14 TM 11 30,00 19,26
15 TM 12 28,00 17,98
16 TM 14 27,50 17,66
17 TM 15 27,00 17,33
18 TM 16 26,50 17,01
19 TM 17 25,00 16,05
20 TM 18 24,00 15,41
21 TM 19 22,00 14,12
22 TM 20 20,00 12,84
23 TM 21 18,00 11,56
24 TM 22 17,00 10,91
25 TM 23 15,00 9,63
Rata-rata 25,43 16,33

Harga Jual
Pendapatan kebun berdasarkan hasil penjualan tandan buah segar (TBS),
sedangkan harga jual TBS ditentukan berdasarkan harga jual minyak dan inti
sawit, dengan formula perhitungan sebagai berikut :

- 22 -
Professional Appraisers & Consultants
Harga TBS = K x {(RMS x HMS) + (RIS x HIS){
Dimana : RM = Rendemen minyak sawit
HMS = Harga minyak sawit
RIS = Rendemen inti sawit
HIS = Harga inti sawit
K = Konstanta
Adapun Harga TBS per-kg diasumsikan pada tahun pertama adalah Rp.
1.561,45 dan setelahnya mengalami kenaikan selama 5 (lima) tahun sebesar ±
4%/tahun dan setelah itu kembali stabil.

2. BIAYA INVESTASI TANAMAN


Biaya-biaya investasi tanaman kelapa sawit sesuai dengan perkembangan harga
upah tenaga kerja di lokasi perkebunan diasumsikan sebagai berikut :

Uraian Rp./Ha
TBM 0 (LC, LCC dan Tanam) 28.675.638
TBM 1 8.593.493
TBM 2 9.601.526
TBM 3 9.385.554
Total 56.256.211

3. BIAYA EKSPLOITASI TANAMAN PT. ABURAHMI

Biaya-biaya eksploitasi tanaman kelapa sawit sesuai dengan perkembangan


harga upah tenaga kerja di lokasi perkebunan diasumsikan sebagai berikut :

Uraian Rp./Ha
TM (1-2) 7.969.610
TM (3-5) 8.276.775
TM (6-13) 8.749.058
TM (14 Ke atas) 6.856.774

Biaya-biaya eksploitasi tanaman kelapa sawit mengalami kenaikan setiap tahun


sebesar 5% selama 5 (lima) tahun dan setelah itu kembali stabil.

 Biaya panen mencakup biaya tenaga kerja dan peralatan, diasumsikan


sebesar Rp 320,77 per-kg TBS pada tahun 2019 (tahun 1 panen) dan
mengalami kenaikan sampai tahun 2021 dan setelah itu kembali stabil.

 Biaya-biaya overhead kebun, diasumsikan sebesar biaya overhead yang


berlaku di kebun PT. Aburahmi pada tahun 2019 (tahun 1 panen) dan mengalami
kenaikan 5% setiap tahun sampai tahun 2021 dan setelah itu kembali stabil.

 Dalam perhitungan nilai tanah menggunakan pendekatan pendapatan


dengan metode Land Development Analysis maka untuk memperoleh Nilai Wajar
tanah maka pendapatan dari pengembangan tanah juga harus dikurangi dengan

- 23 -
Professional Appraisers & Consultants
biaya cadangan pengganti dari aset-aset non tanaman (mesin-mesin peralatan
dan kendaraan serta alat berat) dengan memperhitungan masa ekonomis dan
tingkat bunga pinjaman yang berlaku.

 Alokasi Biaya Manajemen diasumsikan rata-rata sebesar 5% dari penjualan


TBS.
4. DISCOUNT RATE
Pada umumnya properti dibeli dengan modal pinjaman dan modal sendiri,
demikian juga dalam berinvestasi dalam suatu proyek, sehingga discount rate
yang diperhitungkan haruslah mencakup tingkat pengembalian secara
keseluruhan dari kedua bentuk sumber modal tersebut. Dalam penilaian ini
besaran discount rate ditetapkan berdasarkan Weighted Average Cost of Capital
(WACC), yaitu sebagai berikut :
WACC = We x Ke + Wd x Kd
Dimana : We = Bobot pembiayaan modal sendiri
Ke = Biaya modal sendiri
Wd = Bobot pembiayaan hutang
Kd = Biaya hutang
Biaya hutang ditetapkan berdasarkan tingkat suku bunga pinjaman rata-rata
Bank Pemerintah selama lima tahun terakhir, sedangkan biaya modal sendiri
dihitung berdasarkan Capital Asset Pricing Model (CAPM), yaitu :
Ke = Rf + ( x ( Rm – Rf ))
Dimana : Ke = Biaya modal sendiri
Rf = Tingkat pengembalian bebas risiko
Rm = Tingkat pengembalian pasar
 = Risiko usaha perkebunan
Secara praktis tingkat pengembalian bebas risiko sama dengan tingkat suku
bunga Obligasi Pemerintah atau Sertifkat Bank Indonesia (SBI) 3 bulan. Karena
itu tingkat pengembalian bebas resiko (Rf) dihitung berdasarkan tingkat suku
bunga SBI.

Atas dasar hal-hal tersebut maka ditetapkan discount rate, dimana Nilai
Pasartanaman sama dengan present value atas net cash-flow before tax atau
arus kas operasi bersih tanaman adalah sebesar 11,93 persen.

- 24 -
Professional Appraisers & Consultants
4.2.2. PENILAIAN TANAH PERKEBUNAN KELAPA SAWIT

Cukup sulit untuk mendapatkan data transaksi jual beli di sekitar lokasi obyek
penilaian sementara data pasar dari tangan pertamapun sulit untuk didapatkan.
Akan tetapi, pada saat dilakukan peninjauan lapangan, terdapat beberapa data
pasar yang kami kira sebanding dan dapat digunakan sebagai pembanding pada
obyek penilaian, walaupun ada beberapa penyesuaian yang harus dilakukan.

Penilaian Tanah pada Perkebunan milik PT. Aburahmi menggunakan Pendekatan


Pendapatan dengan metode Land Development Analysis (LDA). Didalam LDA ini
kami berasumsi simulasi pengembangan terbaik dan tertinggi (HBU) atau
pengembangan yang paling optimal seluruh lahan milik PT. Aburahmi, yang
meliputi tanah seluas ± 1.833,00 Ha yaitu sebagai perkebunan kelapa sawit
(termasuk mengasumsikan pengembangan aset non tanaman seperti bangunan,
infrastruktur, mesin dan peralatan serta kenderaan yang proporsional
mendukung pengoperasian areal perkebunan yang dikembangkan) sehingga
menghasilkan indikasi nilai tanah yang mencerminkan potensi optimal lahan
yang menjadi obyek penilaian. Setelah diperoleh Nilai Tanah perkebunan milik
PT. Aburahmi maka Berdasarkan pendekatan tersebut dan memperhatikan
berbagai kondisi dan asumsi asumsi penilaian di atas, maka Nilai Wajar untuk
Tanah yang diatasnya terdapat bangunan dan sarana prasarana perkebunan
seluas ± 1.833,00 hektar adalah sebesar :

Nilai Wajar :

============= Rp. 34.000.000.000,- =============


( Tiga Puluh Empat Milyar Rupiah )

Sebagai informasi tambahan data pembanding diperoleh dari orang-orang atau


pejabat yang berwenang serta pemilik tanah lainnya yang mengetahui benar
mengenai nilai-nilai tanah di daerah tersebut, berdasarkan penawaran-
penawaran, penjualan-penjualan/transaksi yang terjadi atas tanah yang kira-kira
sebanding.

- 25 -
Professional Appraisers & Consultants
Data ini kemudian dianalisa dan terhadap perbedaan yang terjadi antara tanah
yang dinilai dengan data pembanding selanjutnya diadakan penyesuaian.

Pada saat dilakukan peninjauan obyek, kami mendapatkan informasi dari Kepala
Desa Air Itam Timur bahwa untuk harga kebun kelapa sawit/Ha adalah
Rp. 100.000.000,- s/d Rp. 120.000.000,- sedangkan untuk tanah kosong yang
belum tergarap /Ha adalah Rp. 15.000.000,- s/d Rp. 30.000.000,- tergantung
pada surat/ legalitas yang dimiliki tanah tersebut.

Dapat ditambahkan bahwa untuk memperoleh lahan seluas lahan dalam


penilaian ini, akan sulit didapat kembali sehubungan dengan perubahan
peraturan pemerintah bahwa lahan hutan tidak diperkenan lagi untuk dibuka
minimal dalam jangka dua tahun ke depan sejak tahun 2011. Lain dari pada itu
kami juga memperhatikan faktor-faktor seperti letak lokasi, ukuran, bentuk, sifat,
tipe penggunaan, aksesibilitas dan unsur waktu.

4.2.3. PENILAIAN TANAMAN PERKEBUNAN KELAPA SAWIT


Aset tanaman perkebunan kelapa sawit merupakan tanaman belum
menghasilkan sehingga perhitungan penilaiannya dengan Pendekatan Biaya
yang mendasarkan pada besarnya biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh
aset tanaman seperti pada saat dilakukan penilaian atau seperti kondisi pada
tanggal penilaian (cut off date) dengan memperhatikan kondisi dari aset (faktor-
faktor koreksi yang mempengaruhi kondisi aset tersebut).

Adapun biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh aset tanaman tersebut yaitu
biaya investasi tanaman, biaya eksploitasi tanaman dan biaya-biaya lainnya
(pada metodologi dan asumsi-asumsi penilaian) mengacu pada satuan biaya
pembangunan kebun dari Direktorat Jenderal Perkebunan dan melihat kondisi
aset pada saat inspeksi lapangan dilakukan.

 Tanaman Belum Menghasilkan Tahun Tanam (OP) 2014

Berdasarkan Pendekatan Biaya dan dengan memperhatikan berbagai kondisi


dan asumsi-asumsi penilaian diatas, maka Nilai Wajar Tanaman Kelapa Sawit

- 26 -
Professional Appraisers & Consultants
Belum Menghasilkan Tahun Tanam (OP) 2014 Perkebunan Sawit PT. Aburahmi
pada tanggal 31 Desember 2016 seluas ± 1.190,00 Ha adalah sebagai berikut:

Nilai Wajar:
=================== Rp. 62.276.400.000,- ===================
(Enam Puluh Dua Milyar Dua Ratus Tujuh Puluh Enam Juta
Empat Ratus Ribu Rupiah )

Catatan :
Luasan areal TBM OP 2014 merupakan luasan setelah dikurangi luasan areal jalan kebun
dan parit.

 Tanaman Belum Menghasilkan Tahun Tanam (OP) 2015

Sedangkan Nilai Wajar Tanaman Kelapa Sawit Belum Menghasilkan Tahun


Tanam (OP) 2015 Perkebunan Sawit PT. Aburahmi pada tanggal 31 Desember
2016, yang meliputi Tanaman Kelapa Sawit Belum Menghasilkan Tahun Tanam
(OP) 2015 seluas ± 425,00 Ha adalah sebagai berikut :

Nilai Wajar:
=================== Rp. 18.530.900.000,- ==================
( Delapan Belas Milyar Lima Ratus Tiga Puluh Juta
Sembilan Ratus Ribu Rupiah )
Catatan :
Luasan areal TBM OP 2015 merupakan luasan setelah dikurangi luasan areal jalan kebun
dan parit.

 Tanaman Belum Menghasilkan Tahun Tanam (OP) 2016

Sedangkan Nilai Wajar Tanaman Kelapa Sawit Belum Menghasilkan Tahun


Tanam (OP) 2016 Perkebunan Sawit PT. Aburahmi pada tanggal 31 Desember
2016, yang meliputi Tanaman Kelapa Sawit Belum Menghasilkan Tahun Tanam
(OP) 2016 seluas ± 67,00 Ha adalah sebagai berikut :

Nilai Wajar:

- 27 -
Professional Appraisers & Consultants
=================== Rp. 2.118.400.000,- ==================
( Dua Milyar Seratus Delapan Belas Juta
Empat Ratus Ribu Rupiah )
 Bibit Kelapa Sawit

Bibit dengan jumlah ± 87.414 pokok terdiri dari :

URAIAN Tanggal Masuk Jumlah Nilai Wajar (Rp.)


Asal Bibit (Pokok)
Main Nursery
Topaz 27/03/2015 87.414,00 2.827.000.000
Total 87.414,00 2.827.000.000

Nilai Wajar:

====================== Rp. 2.827.000.000,- ===================


(Dua Milyar Delapan Ratus Dua Puluh Tujuh Juta Rupiah)

A. Penilaian Aset Non Tanaman


Penilaian terhadap bangunan, kendaraan dan alat berat, inventaris serta Jalan
Kebun adalah merupakan estimasi nilai berdasarkan kondisi visual saat
peninjauan lapangan dan berada di atas tanah yang dinilai.

Kami tidak melakukan inspeksi terhadap bangunan-bangunan atau instalasi-


instalasi bangunan, sarana prasarana yang tertutup, tidak dapat dijangkau,
tidak dapat diestimasi secara visual, atau bagian yang tertanam dianggap
dalam kondisi yang masih dapat berjalan dan akan diperhitungkan secara
wajar sesuai dengan fungsinya.

Kami tidak dapat memberikan pendapat ataupun saran atas kondisi bagian
aset yang tidak diinspeksi dan laporan ini tidak dimaksudkan untuk
memberikan gambaran ataupun pernyataan atas bagian bangunan tersebut.

Ringkasan uraian bangunan, inventaris, Kendaraan dan Alat Berat serta


sarana dan prasarana adalah sebagai berikut :

Ringkasan uraian bangunan-bangunan dan infrastruktur kebun adalah sebagai


berikut :

- 28 -
Professional Appraisers & Consultants
- 29 -
Professional Appraisers & Consultants
o Bangunan

- 30 -
Professional Appraisers & Consultants
Panjang Jlh Nilai Wajar
No. Uraian Lebar (m) Kondisi Tahun
(m) (Set/Unit) (Rp.)
1. Main Road 18.972 6 Cukup 2009 1 1.220.700.000
2. Coll. Road 55.132 4 Cukup 2009 1 2.069.200.000
3. Titi Panen (Beton), t = 0,2 m 6 0,25 Baik 2015 70 68.000.000

Total 3.357.900.000

6 Sarana Prasarana

7 Mesin, Peralatan dan Inventaris


- Mesin

Spesifikasi/Type/ Nilai Wajar


No Uraian Buatan Merk Unit Tahun Kondisi
Model (Rp)

1 Mesin Genset China Perkins 404D-22 / 20 Kva 2 2013 Baik 234.900.000

2 Mesin Genset China Lonchin 7000 D-A 1 2013 Cukup 5.000.000

3 Mesin Genset China Dong Feng S1110 / 22 Hp 1 2014 Kurang 2.300.000

4 Mesin Genset Lokal Krisbow KW2600003/2000 W 1 2013 Cukup 2.300.000

5 Water Pump Jepang Isuzu 6 PK 1 2005 Kurang 19.600.000

6 Water Pump Jepang Isuzu 6 PK 1 2005 Kurang 19.600.000

Total Mesin 283.700.000

- 31 -
Professional Appraisers & Consultants
- Peralatan dan Inventaris

SPESIFIKASI
KAPASITAS NILAI WA
NO. URAIAN Buatan UNIT TAHUN KONDISI
/ UKURAN (Rp.)
MEREK TYPE

1 Mesin Pompa China Robin EX17 6 Hp 2 2013 Kurang 1.940

2 Mesin Pompa Thailand Honda GXH 50 - 4 2013 Kurang 8.950

3 Mesin Las Indonesia Yanmar TS230R 23 Dk 1 2015 Baik 22.530

4 Mesin Kompressor Lokal Shark LWP-8005 5 Hp 1 2015 Baik 7.980


Switch Catalist & Smart
5 - - - - 1 2014 Cukup 3.730
Net LAN
6 Brankas Lokal Chubb Cobra - 1 2013 Cukup 8.320

7 Stabilizer - Minamoto SM 5000 - 1 2013 Kurang 880

8 Filling Cabinet - Okamura - 4 Laci 2 2013 Cukup 2.610

9 Komputer - - - - 3 2013 Kurang 3.140

10 Kipas Angin Lokal Maspion - - 6 2013 Kurang 840

11 UPS - Eaton 5115 - 2 2013 Kurang 1.820

12 Printer Jepang Epson L210 - 1 2013 Kurang 770

13 Air Conditioner Jepang Panasonic CS-PC9QKJ 1 PK 3 2013 Kurang 3.270

14 Meja Kantor - - - 1 Biro 2 2013 Kurang 810

15 Meja Kantor - - - 1/2 Biro 14 2013 Cukup 5.080

16 Lemari Es Jepang Sharp - 2 Pintu 1 2013 Kurang 860

17 Kompor Gas + Tabung Lokal Rinai RI - 522 C 2 Tungku 3 2013 Kurang 770

18 Kipas Angin China Sekai - - 1 2013 Kurang 80

19 Meja Makan - - - - 1 2013 Cukup 250

20 Kursi Lokal Futura - - 6 2013 Cukup 1.000

21 Tempat Tidur Lokal Ocean - - 2 2013 Cukup 5.420

22 Lemari Pakaian - - - 2 Pintu 2 2013 Cukup 495

23 Freezer China Gea AB-210 - 1 2013 Kurang 920

24 Lemari Es Lokal Polytron - 2 Pintu 1 2013 Kurang 830

25 Stabilizer China Oki AVR - 1000 - 1 2013 Kurang 165

- 32 -
Professional Appraisers & Consultants
SPESIFIKASI
KAPASITAS / NILAI WAJAR
NO. URAIAN Buatan UNIT TAHUN KONDISI
UKURAN (Rp.)
MEREK TYPE

1.74
26 Projektor USA Infocus IN 224 - 1 2013 Kurang
0.000
9
27 Sound System Lokal KD Pros Siries KD-Pro15 USB - 1 2013 Cukup
00.000
1
28 Printer Jepang Canon MP237 - 1 2013 Kurang Baik
10.000
1.83
29 Stabilizer Lokal Krisbow SVC-5000 Va - 1 2013 Kurang
0.000
2
30 Rak File - - - - 1 2013 Cukup
50.000
7
30 Mesin Kletek - Matsumoto GX 200 R 6,5 Hp 1 2013 Kurang
30.000
7
31 Meja Panjang - - - - 3 2013 Cukup
40.000
1.23
32 TV Malaysia Sony KLV32EX330 32 Inc 1 2013 Kurang
0.000
8
33 Kursi Tamu - - - - 1 2013 Cukup
60.000
10.9
34 Tempat Tidur Lokal Winner - - 6 2013 Cukup
70.000
3
35 Rak Piring Alumanium Lokal - - 3 Pintu 1 2013 Cukup
90.000
1.34
36 Lemari Baju Plastik Lokal - - 3 Pintu 6 2013 Cukup
0.000
9
36 Pompa Air Lokal Shimizu PC-375 BIT - 2 2013 Kurang
50.000
1
37 Pompa Air Jepang Sanyo P-WH137C - 1 2013 Kurang Baik
10.000
6
38 Chain Saw - Falcon SL-5800M - 1 2013 Kurang
40.000
4
39 Lemari File - - - - 2 2013 Cukup
70.000
17.5
40 Tangki Solar Lokal - - 10 Ton 1 2013 Cukup
50.000
8
41 Chain Saw - New West 116db - 1 2014 Kurang
70.000
9.23
42 Tools Box Lokal Krisbow - - 1 2015 Cukup
0.000
12.1
43 Power Spray Lokal Mustang MS-3WZ4 - 12 2015 Baik
20.000
8
44 Tangki Air Lokal Tedmond - 1.000 Liter 1 2015 Baik
90.000
2.01
45 Air Conditioner Jepang Panasonic CS-PC9QKJ 1 PK 1 2015 Baik
0.000
6
46 Rice Cooker Lokal Miyako - - 3 2015 Cukup
20.000
2.71
47 TV Malaysia Sony KLV32EX330 32 Inc 1 2015 Baik
0.000
4.26
48 TV Jepang Toshiba 39P2300VJ 39 Inc 1 2015 Baik
0.000
1.40
49 Stabilizer Jepang Matsunaga SVC-500 N - 1 2015 Baik
0.000
Electricity Tretment 18.5
50 - ETS ETS-3000-M2 - 1 2015 Baik
System 90.000

- 33 -
Professional Appraisers & Consultants
KAPASITAS / NILAI WAJAR
NO. URAIAN Buatan SPESIFIKASI UNIT TAHUN KONDISI
UKURAN (Rp.)
Pompa Pemadam 67.6
51 Jepang Tohatsu V20D2S - 1 2016 Sangat Baik
Kebakaran 50.000
112.3
52 Selang Kebakaran - - - 1,5 Inc 28 2016 Sangat Baik
50.000
36.2
53 Selang Kebakaran - - - 2,5 Inc 7 2016 Sangat Baik
00.000
8
54 Nozzle - - - - 1 2016 Sangat Baik
60.000
2.04
55 TV Korea Samsung UA32FH4003RXXD 32 Inc 1 2015 Sangat Baik
0.000
46 cm (18 9
56 Kipas Angin China Sekai IST 1851 2 2016 Sangat Baik
Inc) 00.000
2.38
57 Air Conditioner Korea LG Jet Cool 1/2 PK 1 2016 Sangat Baik
0.000
4.73
58 Tempat Tidur Lokal Procella Procella Kids 2 In 1 2 2016 Sangat Baik
0.000
2.66
59 Tempat Tidur Lokal Procella - 6 Kaki 1 2016 Sangat Baik
0.000
2.90
60 Tempat Tidur Lokal Ocean - 6 Kaki 1 2016 Sangat Baik
0.000
1.14
61 Lemari Pakaian Lokal Harvest - 3 Pintu 1 2016 Sangat Baik
0.000
4
62 Meja Kantor Lokal - - 1/2 Biro 1 2016 Sangat Baik
50.000
1.24
63 Kursi Lokal Matrix - - 4 2016 Sangat Baik
0.000
400G3 MT 16.9
64 Komputer - HP Pro Desk 2 2016 Sangat Baik
(T6U10PT) 00.000

Antena Anti Petir 93.8


65 Lokal - - - 1 2016 Sangat Baik
(Instalasi Radio Link) 00.000

523.170.0
Total 172
00
523.200.0
Pembulatan
00

Sub Total Nilai Wajar Mesin, Peralatan dan Inventaris :


Nilai Wajar : Rp. 806.900.000,-

- 34 -
Professional Appraisers & Consultants
o Kendaraan dan Alat Berat

-Kendaraan

- 35 -
Professional Appraisers & Consultants
- Alat Berat

NILAI WAJAR
NO. URAIAN MERK BUATAN TAHUN TYPE KONDISI QTY
(Rp.)

1 Hydraulic Excavator Komatsu Jepang 2013 PC 130 F-7 Baik 1 751.100.000

ZX 110
2 Hydraulic Excavator Hitachi Jepang 2007 Cukup 1 410.600.000
M-ZAXIS

3 Hydraulic Excavator Komatsu Jepang 2014 PC 130 F-7 Baik 1 832.800.000

Total 1.994.500.000
Pembulatan 1.994.500.000

Sub Total Nilai Wajar Kendaraan dan Alat Berat :


Nilai Wajar : Rp. 5.198.000.000,-

RINGKASAN HASIL PENILAIAN


ASET MILIK : PT. ABURAHMI

- 36 -
Professional Appraisers & Consultants
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2016

LUAS
No. URAIAN NILAI WAJAR (Rp.)
(Ha)

I Penilaian Perkebunan Kelapa Sawit


Berlokasi : Desa Air Itam Timur, Kecamatan
Penukal, Kabupaten Penukal Abab Pematang
Ilir d/h Muara Enim, Propinsi Sumatera
Selatan.

A. TANAH DAN TANAMAN (INDIKASI NILAI WAJAR) :


1. Tanah (HGU No. 11) 1.833,00 34.000.000.000

2. Tanaman Kelapa Sawit T.T 2014 (TBM-3) *) 1.190,00 62.276.400.000


3. Tanaman Kelapa Sawit T.T 2015 (TBM-2) *) 425,00 18.530.900.000
4. Tanaman Kelapa Sawit T.T 2016 (TBM-1) 67,00 2.118.400.000
5. Bibit (Pokok) 87.414 2.827.000.000

B. NON TANAMAN (INDIKASI NILAI WAJAR) :

1. Bangunan 4.701.100.000
2. Sarana Prasarana (Infrastruktur) 3.357.900.000
3. Mesin, Peralatan dan Inventaris 806.900.000

4. Kendaraan dan Alat Berat 5.198.000.000

TO TAL 133.816.600.000
PEMBULATAN 133.816.000.000

Catatan :
-) Luas HGU = 1.863,81 Ha, Namun terdapat lahan klaim poskokatara seluas ± 30,81
Ha dan saat ini masih dalam proses negosiasi, sehingga belum masuk dalam
penilaian ini.
*) Luas Tanaman Kelapa Sawit TBM adalah luasan areal setelah dikurangi asumsi
areal untuk infrastruktur.

- 37 -
Professional Appraisers & Consultants
85 5
KESIMPULAN NILAI

8.1. KESIMPULAN NILAI

Mengingat uraian-uraian diatas serta memperhatikan faktor-faktor lain yang


erat hubungannya dengan penilaian, maka menurut pendapat kami bahwa Nilai
Wajar Perkebunan Kelapa Sawit PT. Aburahmi pada tanggal penilaian
31 Desember 2016 (pembulatan) adalah :

Nilai Wajar :

 Rp. 133.816.600.000,- 

( Seratus Tiga Puluh Tiga Milyar Delapan Ratus


Enam Belas Juta Rupiah )

- 38 -
Professional Appraisers & Consultants