KEBIJAKAN PERUMAHAN

Bab ini menjelaskan tentang kebijakan perumahan yang membantu rumah tangga
berpenghasilan rendah dan berpenghasilan tinggi. Untuk yang berpenghasilan rendah, pemerintah
federal menghabiskan 30 juta dolar per tahunnya untuk menyediakan hunian rakyat, mensubsidi
hunian pribadi, dan menyediakan kupon yang bisa digunakan para rumah tangga untuk membayar
hunian yang mereka pilih sendiri. Untuk para rumah tangga yang berpenghasilan sedang dan
tinggi, pemerintah mengorbankan sekitar 66 juta dolar pada penghasilan pajak per tahunnya guna
mensubsidi kepemilikan rumah melalui pengurangan pajak untuk bunga hipotek.

Hanya 30 persen rumah tangga yang pantas untuk hunian rakyat, hunian yang disubsidi,
atau kupon yang mendapatkan bantuan. Ada banyak daftar tunggu untuk para rumah tangga yang
ingin mendapatkan hunian rakyat dan kupon program.

HUNIAN RAKYAT

Hunian rakyat diatur oleh kebijakan hunian lokal, peraturan berdasarkan pada pemerintah
federal. Biaya sewa yang dibebankan kepada pemilik rumah tidak lebih dari 30 persen penghasilan
mereka. Dalam tahun-tahun terakhir, tidak ada investasi pada hunian rakyat yang baru, tetapi
pembiayaan dari negara telah dialokasikan untuk memperbaiki dan merenovasi hunian rakyat yang
rusak. Dalam hal pembiayaan, pemerintah federal mengeluarkan 3,1 milyar dolar untuk program
subsidi dan 3,8 milyar dolar untuk anggaran pengeluaran modal.

Hunian rakyat dan Penerima Jaminan Sosial

Dalam diagram 15-2 terlihat jumlah layanan rumah tangga dan jumlah biaya yang
dikeluarkan untuk keperluan lainnya dalam sebulan. Jika gaji para rumah tangga adalah 800 dolar,
mereka akan menghabiskan 300 unit servis hunian seharga 300 dolar, maka sisanya 500 dolar
digunakan untuk kebutuhan lainnya.

Para rumah tangga juga memiliki pilihan 540 unit servis seharga 240 dolar, menyisakan
560 dolar untuk keperluan lain. Harga 240 dolar ini didapatkan dari 30% gaji bulanan 800 dolar.

1
 Dibandingkan dengan hunian pribadi, hunian rakyat lebih mahal karena dua alasan. Yang
pertama, sektor swasta mampu membangun hunian bertarif murah, lebih efisien daripada sektor
negara. Kedua, ada banyak sumber dari yang didapatkan dari sektor swasta, biasanya didapatkan
dari hunian yang tidak terpakai sehingga bisa mengurangi biaya pembuatan.

Subsidi Hunian pribadi

Ada dua program terkait hunian ini, yakni biaya sewa hunian dan sewa pasar adil. Sewa
hunian adalah 30% dari gaji rumah tangga, sedangkan pasar adil didapatkan baik dari biaya
bangunan dan manajemen property atau biaya sewa yang berlaku di area tersebut. Seperti contoh,
sewa pasar adil dari sebuah apartemen adalah sebesar 500 dolar, dan gaji pemilik hunian adalah
800 dolar. Daam hal ini, pemilik hunian akan membayar 240 dolar (30% dari 800 dolar) dan
pemerintah akan membayar 260 dolar, sehingga total seluruhnya menjadi 500 dolar seharga sewa
apartemen. Melalui program subsidi ini, pemerintah federal menandatangani kontrak jangka
panjang untuk mebiayai biaya tahunan kepada pemilik properti. Pemilik property dijamin untuk
mendapatkan biaya sewa pasar adil dari setiap unit yang disewa oleh para rumah tangga yang
pantas.

Pajak Hunian Bertarif Rendah

Untuk mendapatka pajak hunian bertarif rendah, ada dua tes:

1. Tes 20/50: Setidaknya 20 persen tempat tinggal harus dihuni oleh keluarga yang
penghasillannya tidak lebih dari 50% penghasilan keluarga dari area cukup mampu.
2. Tes 40/60: Setidaknya 40 persen tempat tinggal harus dihuni oleh keluarga yang
penghasillannya tidak lebih dari 60% penghasilan keluarga dari area cukup mampu.

Sebuah proyek seharga 10 juta dolar untuk hunan bertarif rendah menghasilkan pajak 900.000
dolar (cicilan 9% dari biaya proyek). Para pembangun bisa mendapatkan kredit tahunan sampai 10
tahun, walaupun batas kredit tahunan adalah sampai 15 tahun.

Di tahun 1999, sebanyak 700.000 hunian mengikuti program ini. Sedangkan di tahun 2003,
biaya pengeluaran pajak dalam penghasilan yang hilang adalah sebanyak 3,5 milyar dolar (Office

2
of Management and Budget, 2002). Kehilangan penghasilan dari program kredit pajak sangat besar
terkait dengan jumlah hunian yang diproduksi, oleh sebab itu banyak investor yang meminta
untung yang tinggi untuk pengembalian modal.

Efek Pasar dari Hunian Bersubsidi

Rumah bersubsidi menggantikan rumah yang tak bersubsidi, sehingga efek bersih dari
subsidi untuk hunian adalah sangat kecil. Jika pemerintah mensubsidi 100 hunian baru, maka
rumah tangga meninggalkan pasar tak bersubsidi.

Jumlah hunian tak bersubsidi kualitas rendah berkurang karena dua alasan:

 Pengunduran diri. Murahnya harga hunian menyebabkan keuntungan yang menurun,

sehingga banyak hunian yang dialih fungsikan atau ditinggalkan.
 Kecenderungan menurun yang lebih lambat. Menurunnya harga kualitas rendah hunian
menyebabkan pemilik properti untuk menghabiskan banyak waktu dalam perbaikan hunian
tersebut agar sesuai dengan permintaan pasar yang menginginkan kualitas medium.

KUPON PERUMAHAN

Rumah tangga dengan gaji rendah difasilitasi kupon perumahan yang bisa digunakan untuk
menebus rumah. Kupon ini akan mengijinkan pemakai untuk memilih. Pemilik kupon harus
menempati hunian yang memiliki kualitas standar rendah yang disesuaikan dengan penghasilan
pemilik kupon dan sewa pasar adil di area metropolitan.

Face value = Pasar adil rent – 0.30 ⸱ Income

Kupon dan Konsumen Jaminan Sosial

Seperti pada contoh dari hunian rakyat, gaji bulanan adalah 800 dolar dan harga servis
hunian per unit adalah 1 dolar. Sewa pasar adil adalah 540 dolar setara dengan 540 unit servis
hunian, maka face value dari kupon tersebut adalah 300 ($540 – 0.30 ⸱ $800). Kupon ini

3
menyebabkan keperluan yang lebih tinggi dibandigkan dengan hunian rakyat karena kupon
memberikan banyak pilihan kepada penerima. Faktanya, jika keperluan yang dihabiskan untuk
hunian paling sedikit 300 dolar, kupon tersebut sebanding dengan transfer uang sebanyak 300
dolar juga.

Efek Pasar dari Kupon

Program kupon menyebabkan permintaan untuk rumah berkualitas sedang beralih ke kanan
sebagaimana banyak rumah tangga beralih dari hunian kualitas rendah ke kualitas sedang. Jumlah
hunian kualitas sedang bertambah sebanyak 40 hunian karena dua alasan:

1. Banyaknya seleksi pesat dari sub pasar kualitas menengah.

2. Lambatnya seleksi terhadap sub pasar kualitas rendah.

Rumah tangga berpenghasilan menengah merasa kecewa dengan pemberian kupon kepada
rumah tangga berpenghasilan rendah. Meskipun kedua tipe rumah tangga tersebut tidak
berkompetisi secara langsung untuk kepemilikan hunian berkualitas medium, mereka secara tidak
langsung berkompetisi melalui proses seleksi. Sedangkan rumah tangga berpenghasilan rendah
yang tidak mendapatkan kupon merasa kecewa dengan harga hunian yang mahal. Secara umum,
proses seleksi menunjukkan peningkatan permintaan hunian yang didorong oleh kupon
menyebabkan naiknya harga hunian terhadap semua level.

Kupon yang Mudah Dibawa: Moving to Opportunity

Sebuah eksperimen social Moving to Opportunity (MTO) dirancang untuk meneliti jika
rumah tangga berpenghasilan rendah bisa berjalan baik di lingkungan dengan tingkat kemiskinan
rendah.

Hasil dari tahap awal menyarankan perpindahan memperbaiki kualitas anak-anak dari
rumah tangga berpenghasilan rendah (Goering, 2003). Anak-anak tersebut memiliki masalah
tingkah laku yang berkurang, nilai akademik sekolah meningkat, dan tingkat kenakalan remaja
yang berkurang. Orang dewasa dilaporkan memiliki kesehatan yang membaik, kurangnya stress

4
dan ketakutan terhadap tindak kriminal. Tidak ada perbedaan yang spesifik antara mobile groups
dan control groups dalam hal kepegawaian, jam kerja, atau penggunaan bantuan umum.

KOMUNITAS PEMBANGUNGAN DAN PEMBAHARUAN PERKOTAAN

Komunitas pembangunan yang didukung negara bertanggung jawab untuk sistem dan
perilaku yang sesuai dengan pemerintah federal, negara, dan pemerintah local untuk mengurangi
kebinasaan, memelihara dan mempebaharui daerah yang telah tua, memperbaiki lingkungan
masyarakat bertarif rendah dan sedang, dan untuk mengembangkan pusat-pusat baru
perkembangan populasi dan aktivitas ekonomi. Tujuan prinsip dari kebijakan komunitas
pembangunan adalah untuk memperbaiki area kota yang menurun dan hunian bertarif rendah.

Pembaharuan Perkotaan

Pembaharuan perkotaan atau urban renewal adalah program yang dirancang oleh Housing
Act di Amerika Serikat pada tahun 1949 dan dijalankan pada 1973. Pemerintah nasional
memberikan kuasa dan uang kepada pemerintah local untuk mebongkar dan membangun kembali
bagian dari kota. Program pembaharuan perkotaan juga menggantikan hunian bertarif rendah
untuk kepemilikan dari penghuni bertarif tinggi, fasilitas umum, dan program perdagangan/ jual
beli.

Kritik dari program ini berfokus pada aspek pembongkaran, yang menunjukkan bahwa
sebanyak 2 juta masyarakat berpenghasilan rendah tergantikan. Pembela program lebih berfokus
pada aspek pembangunan kembali, menyatakan bahwa perkembangan perdagangan terbaru dapat
menyediakan lebih banyak pekerjaan untuk penghuni tidak mampu di pusat kota.

Program Komunitas Pembangunan Terakhir

Pada tahun 1997, dana Community Development Block Grants (CDBG) adalah sebesar 4,7
milyar dolar, sebanyak 70 persen dari dana tersebut digunakan untuk pusat kota dan kabupaten.
Dana tersebut digunakan untuk perbaikan hunian, layannan umum, promosi pengembangan

5
ekonomi dan pembersihan lahan untuk pengembangan yang baru. Connerly dan Liou (1998)
melaporkan bahwa 40 persen dan CDBG dihabiskan untuk program hunian, dengan pembagian
sebagai berikut: 20% pengerjaan umum, 13% pengembangan ekonomi, 10% layanan umum dan
hal lainnya.

Tunawisma

The McKinney Homeless Assitance of 1987 menjelaskan bahwa tunawisma adalah

seseorang yang tidur (a) di luar, (b) di tempat yang tidak layak (seperti di lobi dari bangunan
umum), atau (c) di housing shelter yakni tempat tinggal bersifat sementara. Penyebab umum
tunawisma adalah tingkat pendidikan yang rendah, banyak waktu yang dihabiskan di penjara,
ketergantungan pada obat-pbatan terlarang, dan masalah kesehatan mental.

Tunawisma adalah seseorang yang tidak mampu untuk membeli hunian dikarenakan
penghasilan mereka yang relatif kecil yang tak sebanding dengan harga hunian. Honig dan Filer,
1993: Green dan Malpezzi, 2003 menjelaskan dalam penelitan mereka bahwa 10% harga hunian
naik menyebabkan naiknya tingkat tunawisma sebanyak 12,5%.

Tingkat populasi thnawisma berkembang di area yang kurang lapangan perkejaan, rendah
layanan umum, dan kurang lembaga pemerintah untuk kesehatan mental.

MANAKAH KEBIJAKAN PERUMAHAN YANG TERBAIK?

Hunian rakyat dan yang tersubsidi lebih mahal daripada hunian yang tak bersubsidi, dan
hanya memberikan pilihan yang sedikit untuk penerima. Di sisi lain, kupon memberikan banyak
pilihan dan biaya hunian yang lebih murah, namun kupon menyebabkan naiknya permintaan
hunian yang berdampak pada naiknya harga hunian.

Di area yang terdapat banyak hunian bertarif rendah dan penyediaan elastisitas besar, efek
harga kupon akan menjadi rendah. Berbanding terbalik dnegan area yang tidak elastis, kupon akan
menyebabkan naiknya harga.

6
Struyk (1990) berpendapat untuk mengganti program kredit pajak dengan hibah langsung kepada
pemerintah lokal. Hibah langsung ini akan memberikan pernyataan resmi untuk menentukan
kebijakan terbaik dari penyediaan subsidi dan kupon.

SUBSIDI BUNGA HIPOTEK

Pemilik rumah dapat mengurangi pembayaran bunga hipotek dari pendapatan kotornya,
jadi setiap dolar bunga hipotek mengurangi kewajiban pajak dengan marjinal rumah tangga
persentase pajak. Keuntungan yang didapatkan dari keringan pajak hipotek adalah penghasilan
pemilik hunian akan berkembang karena dua alasan. Pertama, melalui program pajak yang
progresif, traif pajak marjinal naik sesuai dengan penghasilan (keuntungan pajak per dolar dari
bunga hipotek). Kedua, karena naiknya permintaan hunian dikarenakan penghasilan yang naik,
penghuni yang lebih mampu memiliki pembiayaan hipotek yang lebih tinggi begitu pula dengan
pengurangannya.

Subsidi Hipotek dan Efisiensinya

Subsidi hipotek menyebabkan ketidakefisienan dikarenakan hal ini menciptakan jarak dari
sektor pribadi (perusahaan, mesin dan pendidikan) dan biaya perumahan. Marjinal sektor pribadi
adalah 0,72 dolar dan biaya perumahan naik menjadi 2,420 kaki persegi. Ini adalah
ketidakefisienan social karena merusak prinsip marjinal: Keuntungan marjinal dari perumahan
ekstra adalah kurang dari biaya kesempatan ($1). Dengan menghabiskan banyak biaya di
perumahan, masyarakat merasa kurang biaya di sektor perusahaan, mesin dan pendidikan.

Subsidi Hipotek dan Kepemilikan Rumah

Subsidi hipotek menciptakan bias terhadap kepemilikan karena pemilik hunian dapat
mengurangi bunga pengeluaran mereka meskipun mereka tidak menjabarkan segala penghasilan
dari property mereka. Seperti contoh, seharusnya Wilma pindah dari rumah sewa dan membeli
rumah baru seharga 100.000 dolar. Dia membayar 8.000 dolar bunga tiap tahunnya dan dia bisa
mengurangi biaya bunga, sehingga penghasilan pajak sebsar 8.000 dolar kurang dari bunga rumah

7
sewanya dulu. Dengan tarif pajak marjinal sebanyak 28%, tagihan pajaknya akan berkurang
sebanyak 2.240 dolar, jadi keuntungan pembelian hunian daripada penyewaan hunian adalah 2.240
dolar.

Alasan dari subsidi hipotek adalah:

1. Program ini dapat menginternalisasi penampilan luar lingkungan hunian. Hunian terlihat
baik dengan penampilan tipe hunian yang menawan, dan sebagainya menjadikan harga
lingkungan hunian naik.
2. Untuk mendorong kepemilikan hunian mempromosikan komunitas yang stabil.

KENDALI SEWA DAN REGULASI SEWA

Selama Perang Dunia II, pemerintah federal melembagakan sistem nasional kendali sewa,
mendirikan sewa maksimum untuk properti sewa. Bertolak belakang dengan kendali sewa murni
(harga maksimum yang pasti), sebuah kebijakan regulasi sewa menyediakan sewa tahunan yang
berdampak pada inflasi dan kanaikan harga offset dan jaminan tarif yang “adil” dan “beralasan”
untuk pengembalian investasi (Arnott, 1995).

Pemenang dari kendali sewa adalah konsumen yang mampu mendapatkan hunian kendali sewa
dengan harga yang rendah. Keuntungan dari penghuni dikurangi tiga hal kendali sewa berikut ini:

 Biaya pencarian. Mengingat kelebihan permintaan untuk perumahan, tingkat kekosongan

akan relatif rendah, dan akan membutuhkan waktu lebih lama untuk menemukan tempat
tinggal. Pencarian biaya lebih tinggi setidaknya mengimbangi sebagian manfaat dari harga
yang lebih rendah.
 Kunci uang. Persaingan di antara konsumen dapat meningkatkan harga efektif di atas
harga yang dikendalikan. Di beberapa kota kontrol sewa, pemilik properti mengenakan
biaya penyewaan yang tinggi untuk mengunci tempat tinggal lebih dulu, dan hal lain adalah
sistem setoran yang tidak dapat dikembalikan.
 Kualitas berkurang. Harga perumahan sewa yang lebih rendah mengurangi insentif
pemilik untuk memelihara dan memperbaiki properti, sehingga kualitas perumahan
menurun.

8
 Di antara yang kalah dari kontrol sewa adalah rumah tangga yang dipindahkan oleh kebijakan.

Perbedaan utama antara kontrol dan regulasi adalah fleksibilitas harga yang diatur, yang
meningkat seiring dengan inflasi dan dapat meningkat dengan biaya produksi. Selain itu, peraturan
harga hanya berlaku ketika penyewa tertentu menempati tempat tinggal, memungkinkan pemilik
untuk menyesuaikan harga dengan setiap penyewa baru. Akibatnya, kesenjangan harga (harga
ekuilibrium dikurangi harga yang diatur) kemungkinan akan lebih kecil di bawah regulasi,
sehingga efek pada kuantitas dan kualitas perumahan cenderung lebih kecil.

RANGKUMAN

Bab ini mengeksplorasi dampak kebijakan perumahan yang membantu rumah tangga
berpendapatan rendah dan mensubsidi biaya hipotek rumah tangga berpenghasilan menengah dan
tinggi. Inilah poin-poin utama bab ini:

1. Perumahan publik lebih mahal untuk diproduksi daripada perumahan pribadi dan membatasi

pilihan penerima.

2. Kupon perumahan memberi lebih banyak pilihan kepada penerima, tetapi meningkatkan
permintaan untuk perumahan, kenaikan harga untuk penerima dan bukan penerima.

3. Subsidi hipotek meningkatkan konsumsi perumahan di luar social tingkat yang efisien, dan
sebagian besar penerima manfaat pergi ke rumah tangga berpenghasilan tinggi.

4. Berbeda dengan kontrol sewa (harga maksimum tetap), kebijakan regulasi sewa memungkinkan
fleksibilitas yang lebih besar dalam harga perumahan yang diatur.

9
 DAFTAR PUSTAKA

Apgar, William. “Which Housing Policy Is Best?” Housing Policy Debate 1 (1990), pp. 1-32.

Arnott, Richard. “Time for Revisionism on Rent Control?” Journal of Economic Perspectives
(1995), pp. 99-120.

Burman, Leonard. “Low Income Housing Credit.” In Encyclopedia of Taxation and Tax Policy,
eds. Joseph Cordes, Robert Ebel, Jane Gravelle. Washington DC: Urban Institute Press, 1999, pp.
236-65.

Goering, John. “The Impacts of New Neighborhoods on Poor Families: Evaluating the Policy
Implications of the Moving to Opportunity Demonstration.” Federal Reserve Bank of New York
Policy Review (June 2003), pp. 113–40.

Green, Richard K., and Stephen Malpezzi. A Primer on U.S. Housing Markets and Housing Policy.
Washington, DC: Urban Institute Press, 2003.

Honig, Marjorie, and Randall K. Filer. “Causes of Intercity Variation in Homelessness.” American
Economic Review 83 (1993), pp. 248–55.
Malpezzi, Stephen. “Welfare Analysis of Rent Control with Side Payments: A Natural Experiment
in Cairo, Egypt.” Regional Science and Urban Economics 28 (1998), pp. 773–95.
Murray, Michael. “Subsidized and Unsubsidized Housing Stocks 1935–1987: Crowding Out and
Cointegration.” Journal of Real Estate Finance and Economics 18 (1999), pp. 107–24.
Struyk, Raymond J. “Comment on William Apgar’s ‘Which Housing Policy Is Best?’” Housing
Policy Debate 1 (1990), pp. 41–51.
Susin, Scott. “Rent Vouchers and the Price of Low-Income Housing.” Journal of Public
Economics 83 (2002), pp. 109–52.

10