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TEMA 5 LOS Arrendamientos RÚsticos

Derecho Civil Iii (Universidad de Castilla La Mancha)

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TEMA 5 - LOS ARRENDAMIENTOS RUSTICOS

1. Ámbito de aplicación de la legislación especial en materia de arrendamientos rústicos

Los arrendamientos rústicos están establecidos en la ley 49/2003 del 26 de noviembre.

Se consideran arrendamientos rústicos aquellos contratos a través de los cuales se ceden una o varias fincas o parte
de ellas para su aprovechamiento agrícola, forestal o ganadero a cambio de un pacto o renta.

También es aplicable de la LAR los arrendamientos de ''explotación como empresa, si bien ese régimen rige
supletoriamente a la voluntad de las partes.

Forman parte de este contratos los derechos de producción agrícola y otros inherentes a la finca si bien, están
excluidos:

1º) Los contratos de recolección de cosechas

2º) Los arrendamientos de temporada

3º) Los denominados arrendamientos secundarios

4º) Los arrendamientos que recaigan sobre suelo urbano o urbanizable

5º) Las fincas que sean rusticas accesorias de edificios o de explotaciones no rusticas.

El arrendatario es libre de determinar el cultivo, salvo que implique transformación de destino o mejoras
extraordinarias.

Las partes del arrendamiento

- Según el artículo 9 las partes de este contrato pueden ser personas físicas o jurídicas

 Las sociedades arrendatarias deben tener por objeto la actividad agraria y sus complementarias como objeto
social.

 Los arrendatarios que sean ''profesionales de la agricultura'' tienen alguna ventaja legal.

o Es agricultor profesional quien obtenga unos ingresos brutos anuales procedentes de la actividad
agraria superiores al duplo del Indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) establecido
en el Real Decreto Ley 3/2004 de 25 de junio, para la racionalización de la regulación del Salario
Mínimo Interprofesional y para el incremento de su cuantía, y cuya dedicación directa y personal a
esas actividades suponga, al menos, el 25 por cien de su tiempo de trabajo.

- Podrán ser arrendatarias las cooperativas agrarias, las cooperativas de explotación comunitaria de la tierra, las
sociedades agrarias de transformación y las comunidades de bienes.

- Para ser arrendatarias, las personas jurídicas, sean civiles, mercantiles o laborales, incluidas las sociedades agrarias
de transformaciones (SAT), deberán tener, incluido en su objeto social, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la
actividad agraria.

 Se consideran actividades complementarias la participación y presencia del titular, como consecuencia de

elección pública, en Instituciones de carácter representativo, así como en órganos de representación de
carácter sindical, cooperativo o profesional, siempre que éstos se hallen vinculados al sector agrario, las de
transformación y venta directa de los productos de su explotación y las relacionadas con la conservación del

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espacio natural y protección del medio ambiente, al igual que las turísticas, cinegéticas y artesanales
realizadas en su explotación.

- El menor cuyas fincas o explotaciones hayan sido arrendadas por su padre, madre o tutor podrá poner fin al
contrato una vez emancipado, siempre que haya transcurrido la duración mínima prevista en el artículo 12, y lo
comunicará al arrendatario en el plazo de seis meses desde que alcanzó dicho estado o, en su caso, desde que falte
un año para que se cumpla el plazo mínimo de duración. En todo caso, la denuncia del contrato no surtirá efecto
hasta transcurrido un año desde su realización

- También podrán ser arrendatarias las entidades u organismos de las Administraciones Públicas que estén
facultados, conforme a sus normas reguladoras, para la explotación de fincas rústicas.

- En todo caso, no podrán ser arrendatarios de fincas rústicas, las personas físicas que, por sí o por persona física o
jurídica interpuesta, sean ya titulares de una explotación agraria, o de varias, cuyas dimensiones y demás
características serán fijadas en las distintas comarcas del país por los órganos competentes de las Comunidades
Autónomas, sin que puedan exceder en total de 500 hectáreas de secano o 50 de regadío. Cuando se trate de finca
para aprovechamiento ganadero en régimen extensivo, el límite máximo será de 1.000 hectáreas.

En el caso de las cooperativas agrarias y las cooperativas creadas para la explotación comunitaria de la tierra, el
límite anterior se multiplicará por el número de miembros que las compongan.

No será de aplicación la limitación a las entidades u organismos de las Administraciones Públicas que estén
facultados conforme a sus normas reguladoras para la explotación o subarriendo de fincas rústicas.

No podrán ser arrendatarios las personas y entidades extranjeras. Se exceptúan, no obstante:

 Las personas físicas y jurídicas y otras entidades nacionales de los Estados miembros de la Unión Europea,
del Espacio Económico Europeo, y de países con los que exista un convenio internacional que extienda el
régimen jurídico previsto para los ciudadanos de los Estados mencionados.

 Las personas físicas que carezcan de la nacionalidad española, que no estén excluidas del ámbito de
aplicación de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en
España y su integración social, y que se encuentren autorizadas a permanecer en España en situación de
residencia permanente, de acuerdo con dicha Ley Orgánica y su desarrollo reglamentario.

 Las personas jurídicas y otras entidades nacionales de los demás Estados que apliquen a los españoles el
principio de reciprocidad en esta materia.

La forma del contrato

Deberá constar por escrito, pero en cualquier momento las partes pueden compelerse a formalizarlo en documento
público cuyos gastos serán a cuenta del solicitante. También podrán compelerse a constituir inventario de los bienes
arrendados (art 11.1)

Para el arrendamiento de explotación se dispone, además, que el inventario de los elementos que la componen
determina su estado de conservación en los que lo reciba el arrendamiento y de cuantas circunstancias sean
necesarias para el adecuado desenvolvimiento del contrato (art 11.2)

A falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumirá la existencia de arrendamiento siempre
que el arrendatario esté en posesión de la finca, y si no constase el importe de su renta esta será equivalente a las de
mercado en esa zona o comarca (art 11.3)

Al arrendador o al titular de la finca o explotación se le impone la obligación de comunicar el contrato a los órganos
competentes de las CCAA, que remitirán una copia al Registro General de Arrendamientos Rústicos que
reglamentariamente se establezca, que tendrá carácter público e informativo.
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Duración del arrendamiento

El plazo de duración se establece en cinco años, siendo nula y se tendrá por no puesta la clausula que fije una
duración menor.

Si el arrendador quiere recuperar la finca deberá notificarlo 1 año antes y en caso contrario es potestativo para el
arrendatario prorrogarlo por años más.

Estas prorrogas pueden ser indefinidas.

La renta: Su determinación y pago

La renta se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes. No obstante, si la fijaran en especie o parte
en dinero y parte en especie, llevarán a cabo su conversión a dinero.

Las partes podrán establecer el sistema de actualización de renta que consideren oportuno. Pactada la actualización,
a falta de estipulación en contrario, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia al índice anual de
precios al consumo.

Cuando el precio se fije en una cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento, a falta de pacto entre las
partes, se dividirá por la duración anual pactada para determinar la cantidad que habrá de ser pagada cada año.

El pago de la renta se verificará en la forma y lugar pactados y, en defecto de pacto o costumbre aplicable, se
abonará en metálico por años vencidos en el domicilio del arrendatario. El arrendador deberá entregar al
arrendatario recibo del pago.]

Todas las cantidades que hubiese de pagar el arrendador y que por disposición legal sean repercutibles al
arrendatario podrán ser exigidas por aquél desde el momento en que las haya satisfecho, expresando el concepto,
importe y disposición que autorice la repercusión.

El impago de tales cantidades equivaldrá al impago de la renta.

El derecho a repercutir prescribirá al año de haberse efectuado el pago por el arrendador.

El arrendatario, en defecto de que las partes hayan acordado otra cosa, podrá asegurar la producción normal de la
finca o explotación contra los riesgos normalmente asegurables, pudiendo repercutir contra el arrendador, a partir
del momento en que le comunique el seguro concertado, una parte de la prima que guarde, en relación con su
importe total, la misma proporción que exista entre la renta y la suma total asegurada.

Régimen de gastos y mejoras

El arrendador y el arrendatario están obligados a permitir la realización de las obras, reparaciones y mejoras que
deba o pueda realizar la otra parte contratante. Tales reparaciones y mejoras se realizarán en la época del año y en
la forma que menos perturben, salvo que no puedan diferirse en el tiempo.

- Gastos necesarios a cargo de arrendador : El arrendador, realizará todas las obras y reparaciones necesarias con el
fin de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento o explotación a que fue destinada al concertar
el contrato.

 Opciones del arrendatario en caso de incumplimiento: Si, requerido el arrendador y no realiza las obras, el
arrendatario podrá optar bien por compelerle a ello judicialmente o resolver el contrato u obtener una
reducción proporcional de la renta, o por realizarlas él mismo, reintegrándose mediante compensación con
las rentas pendientes a medida que vayan venciendo. Asimismo, podrá reclamar los daños y perjuicios
causados
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 Costes de reparación superiores a una anualidad de renta: Cuando por causa de fuerza mayor la finca
arrendada sufra daños no indemnizables, cuya reparación tenga un coste superior a una anualidad de renta,
no estará obligado el arrendador a dicha reparación, debiendo comunicárselo al arrendatario en tal sentido,
el cual podrá optar por rescindir el contrato, comunicándoselo por escrito al arrendador o continuar el
arriendo con la disminución proporcional de la renta a que hubiese lugar.

- Gastos de modernización de riesgos a cargo del arrendador : Con derecho a revalorización de la renta, si la
mejora incrementa la producción

- Corresponden al arrendatario los gastos propios del empresario agrario, incluyendo mejora de regadío.

- El arrendatario tiene derecho al rembolso de mejoradas hechas con consentimiento del arrendador. En todo
caso, existe una contradicción entre lo dispuesto en el articulo 20.4 y 21 de la LAR.

De conformidad con el 20.4 el arrendatario tendrá derecho a pedir una indemnización al arrendador por el
aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre que éstas se hayan efectuado con el
consentimiento del arrendador.

Enajenación y Subarriendo

En materia de enajenación de la finca el tercer adquiriente de buena fe soporta el contrato, pero solo por el plazo de
5 años o por la prorroga de 5 años que resta por cumplir , el resto de adquirientes que no sean de buena fe se
subrogan cualquiera que sea la duración pactada del arriendo.

El arrendatario agricultor profesional tendrá derechos de tanteo y retracto.

La cesión y subarriendo debe referirse a toda la finca, por todo el tiempo que falte y por el mismo precio, y requiere,
salvo pacto, consentimiento del arrendador.

La terminación del arrendamiento rustico

Causas de terminación del contrato:

- Desistimiento de arrendatario al año del contrato

- Muerte, con subrogación mortis causa

- Aparición sobrevenida de alguna causa de exclusión de la ley.

El saliente debe permitir al entrante el uso del local y medios necesarios para las labores preparatorias del año
siguiente, y el entrante debe permitir al saliente lo necesario para recolección

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

La obligación principal del arrendatario consisten en la prestación de un sevicio que reuna las
condiciones generales de posibilidad, licitud y determinación o detrminailidad. Se trata por tanto de
una obligación de hacer, de medios o de actividad (no existe obligación de obtener un resultado),
por lo que el arrendatario cumple desplegando la actividad tectica de forma diligente conforme a la
lex artis que le resulte de aplicación. No se trata de la diligencia común del cuen padre de familia,
sino mas bien se trata de la diligencia exigible al rpestatario que será deducida de un
comprotamiento acorde con las reglas de la profesión..

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Ademas de la obligación principal, otras de carácter accesorio que derivan de las diligan

1258 y 1257, 1161 CC

OBLIGACIONDES DEL ARRENDADOR

La principal se concreta en la satisfacción o pago de una contraprestación, que la ley denomina

‘’precio cierto’ art 1544 CC. Ahora bien, la contraprestación no ha de consistir necesariamente en
una suma de dinero, sino que puede ser de cualquier tipo, como dinero, especies o servicios. Es
cierto que habitualmente la contraprestación consistente en una suma de dinero que en la mayoría de
los casos se establece en proporción a la duración de los servicios, o bien en un tanto alzado, o bien
de acuerdo con las reglas establecidas en los honorarios establecidos por un colegio profesional, si
bien en este último caso la ley ómnibus, prohíbe que los colegios profesionales impongan el precio
de un servicio. Solo lo pueden establecer con carácter orientativo, pero no vinculante. En numerosos
casos, el precio como contrapartida no se expresa en el contrato, bien por falta de momento datos
para facturarlos, bien porque en el momento de la perfección del contrato, ni siquiera se puede
calcular el volumen de servicio. A pesar de ello, el contrato es válido si el precio puede ser fijado
por uso o costumbre, por tarifas adecuadas, por tasación pericial, etc. El Tribunal Supremo asienta
el criterio de que la prestación de un profesional de los servicios propios de su profesión constituye
una presunción iuris tantum de que la otra parte se obliga a remunerarlos. En este sentido, en la
prestación de los servicios de la abogacía resulta conveniente que el profesional antes de iniciar el
servicio, suscriba con su cliente una minuta orientativa o presupuesto de la retribución a percibir que
deberá ser firmada de conformidad con el cliente. Ésta es la practica habitual.

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