Jurnal Ruang Volume 2 Nomor 4 Tahun 2014

ISSN 1858-3881
__________________________________________________________________________________________________________________
PERENCANAAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN BARU DAN STRATEGI PENGADAAN TANAH BAGI
MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH DI KECAMATAN BANYUMANIK

NEW HOUSING DEVELOPMENT PLANNING AND LAND ACQUISITION STRATEGY FOR LOW-INCOME
COMMUNITIES IN DISTRICT BANYUMANIK

Handayani Hutapea1 dan Ir.Djoko Suwandono, MSP.2

1
Mahasiswa Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Diponegoro
2
Dosen Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Diponegoro
Email: handayanihutapea@yahoo.co.id

Abstrak: Tingginya intensitas pembangunan, jumlah penduduk yang terus meningkat, harga rumah
di pasar sangat mahal dan tanah merupakan sumber daya yang tidak dapat diperbaharui membuat
MBR sulit menjangkau rumah yang layak huni dan murah. Penelitian bertujuan untuk membantu
MBR terutama yang bekerja dan bertempat tinggal di Kecamatan Banyumanik dapat mengakses
rumah yang layak huni. Penelitian ini menggunakan pendekatan metode survey dan analisis data
menggunakan perpaduan metode kualitatif dan metode kuantitatif. Metode kuantitatif digunakan
untuk mengidentifikasi karakteristik MBR,dianalisis menggunakan teknik analisis deskriptif dan
sumber data dengan cara penyebaran kuesioner dan observasi. Untuk pendekatan metode kualitatif
digunakan untuk mengkaji kebutuhan ruang, fasilitas dan desain tapak, mengkaji peluang dari
program lembaga yang sesuai. Untuk pengumpulan data dilakukan dengan cara wawancara
mendalam dan telaah dokumen. Hasil dari penelitian ini berupa penyusunan perencanaan
pembangunan perumahan baru dan merumuskan strategi pengadaan tanah untuk pengadaan
perumahan bagi MBR. Pembangunan perumahan murah dan layak huni memerlukan waktu yang
cukup lama dikarenakan pengadaan tanah dilakukan MBR secara swadaya dan belum ada bantuan
untuk pengadaan tanah. Rekomendasi diusulkan kepada Pemerintah untuk membuat kebijakan
terkait ketersediaan tanah, mengajak investor bekerja sama untuk membantu MBR dalam
menyediakan tanah terkait pengadaan rumah secara swadaya.
Kata Kunci: Pembangunan Perumahan Baru, Pengadaan Tanah, Masyarakat Berpenghasilan
Rendah

Abstract: The high intensity of development, the population increase, houses prices are very
expensive and land is a resource that can not be updated make the low-income communities difficult
to access the low-cost housing and livable. This research was aim to help the low-income
communities that working and live in Kecamatan Banyumanik. This study used a survey method and
analysis data using mixed method combination of qualitative methods and quantitative methods.
Quantitative methods are used to identify the characteristics of low-income people and analyzed
using descriptive analysis techniques and data sources by questionnaires and observation. Qualitative
methods to assess the needs of space, facilities and design for a site, assesses the opportunities of the
program agencies. Data collection is by in-depth interviews and document review. The results is a
new housing development planning and formulating strategies of land acquisition to housing
development for low-income communities. Construction of housing development takes a long time
due to land acquisition is the low-income communities independently and there is no help for land
acquisition. Recommendations proposed to the Government to make policies related to land
availability, invites investors collaborate to assist in providing land acquisition for the low-income
communities independently.
Keywords: New Housing Development, Land Acquisition, Low-Income Communities

Ruang; Vol. 2; No. 4; Th. 2014; hal. 371-380 | 371

Perencanaan Pembangunan Perumahan Baru Dan Strategi Pengadaan Tanah Bagi MBR Di Kecamatan Banyumanik Handayani H. dan Djoko Suwandono

PENDAHULUAN KAJIAN LITERATUR

Rumah merupakan salah satu Tanah
kebutuhan pokok manusia dan tidak sedikit Perubahan perspektif ekonomi
rumah dijadikan sebagai indikator terhadap tanah berkembang seiring
keberhasilan seseorang dan sebagai aset berjalannya waktu, dimana saat ini tanah lebih
untuk pengembangan usaha dan peningkatan menonjolkan fungsinya sebagai aset modal
nilai ekonomi pemiliknya. Keterbatasan daya dan sebagai komoditas (Limbong, 2013).
beli masyarakat yang tergolong Berdasarkan UU No 5 Tahun 1960 tentang
berpenghasilan rendah lebih memilih Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria, yang
memenuhi kebutuhan akan rumah secara dimaksud dengan tanah adalah permukaan
swadaya dan tak jarang mereka bumi. Dalam UUPA No 5 Tahun 1960 terdapat
membangunnya di tanah yang ilegal dan dekat pasal yang mengatur hak – hak atas tanah
dengan pusat kota dan tempat mereka sebagai lembaga hukum. Hak yang dimaksud
bekerja. Tentu saja hal ini yang menjadi salah adalah (a) hak milik; (b) hak guna usaha, (c)
satu faktor penyebab pusat kota menjadi hak guna bangunan, (d) hak paka, (f) hak sewa
kumuh dan menurunnya tingkat untuk bangunan, (e) hak membuka tanah dan
kesejahteraan masyarakat perkotaan. memungut hasil hutan dan (f) hak – hak yang
Tidak hanya ketersediaan rumah yang tidak termasuk dalam hak – hak diatas yang
menjadi permasalahan, tanah untuk rumah akan ditetapkan dengan undang – undang
berdiri juga menjadi momok. Tanah yang serta hak – hak yang sifatnya sementara.
dimaksud dalam hal ini adalah tanah yang Pendaftaran tanah adakah rangkaian
tidak dapat diperbanyak dan harus kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah
dimaksimalkan manfaatnya. Namun dalam secara terus menerus, berkesinambungan dan
pemanfaatannya sering dijadikan aset oleh teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan,
spekulan tanah sehingga pemanfaatannya pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan
hanya untuk kaum menengah ke atas. Hal ini data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta
dapat dilihat dari harga tanah di pusat kota dan daftar, mengenai bidang bidang tanah
yang disebut sebagai kawasan dengan pusat termasuk pemberian sertifikat sebagai surat
pertumbuhan ekonomi sudah sangat mahal. tanda bukti haknya (Harsono, 2008 : 474).
Untuk itu penelitian ini dilakukan untuk Pendaftaran tanah untuk pertama kali
mengkaji bagaimana strategi yang dapat dilakukan untuk pemeliharaan dan
ditawarkan kepada masyarakat pendaftaran tanah terhadap obyek
berpenghasilan rendah terkait pengadaan pendaftaran tanah yang belum didaftar
tanah untuk mewujudkan perencanaan dengan cara :
pembangunan perumahan baru. a. Pendaftaran tanah secara sistematik
Diperlukan strategi atau cara untuk adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk
membantu masyarakat berpenghasilan pertama kali yang dilakukan secara
rendah dalam mengkases tanah terlebih serentak yang meliputi semua obyek
dahulu lalu melakukan pembangunan hunian pendaftaran tanah yang belum didaftar
yang layak huni. Dalam hal ini yang menjadi dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
target calon penerima manfaat adalah desa/kelurahan. Pendaftaran tanah secara
masyarakat berpenghasilan rendah yang sistemik diprakarsai oleh pemerintah
bekerja dan bertempat tinggal di Kecamatan berdasarkan rencana kerja jangka panjang
Banyumanik. Pertanyaan penelitian yang ingin dan tahunan serta dilaksanakan pada
ditindaklanjuti adalah “Mengapa wilayah yang ditetapkan oleh Menteri
perencanaan pembangunan perumahan baru Negara Agraria/Kepala BPN.
sulit dilakukan dan bagaimana strategi yang b. Pendaftaran tanah secara sporadik adalah
ditawarkan untuk pengadaan tanah guna kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama
membantu masyarakat berpenghasilan kali mengenai satu atau beberapa proyek
rendah?”. pendaftaran tanah dalam wilayah atau

372| Ruang; Vol. 2 No. 4; Th. 2014; hal. 371-380

Perencanaan Pembangunan Perumahan Baru Dan Strategi Pengadaan Tanah Bagi MBR Di Kecamatan Banyumanik Handayani H. dan Djoko Suwandono

bagian wilayah suatu desa/kelurahan prakarsa dan upaya masyarakat. Pengertian

secara individual atau massal. tentang perumahan adalah kumpulan rumah
Dalam Harsono (2008 : 329) peralihan sebagai bagian dari permukiman, baik
hak atas tanah bisa terjadi karena pewarisan perkotaan maupun perdesaan, yang
tanpa wasiat dan perbuatan hukum dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan
pemindahan hak. Dalam hukum perdata, jika utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan
pemegang hak atas tanah meninggal, maka rumah yang layak huni. Permukiman adalah
ahli warisnya memiliki hak atas tanah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri
tersebut. Untuk perbuatan hukum atas lebih dari satu satuan perumahan yang
pemindahan hak atas tanah dilakukan dengan mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum,
sengaja kepada pihak lain. Bentuk serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi
pemindahannya bisa dilakukan dengan cara lain di kawasan perkotaan atau kawasan
(a) jual beli, (b) tukar menukar, (c) hibah, (d) perdesaan..
pemberian menurut adat, (e) pemasukan
dalam perusahaan atau “inbreng” dan (f) Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)
hibah wasiat atau “legaat” Masyarakat berpenghasilan rendah
Teknik pengadaan tanah yang dikaji yang selanjutnya disingkat MBR adalah
tergantung pelaku pengadaan tanah. Dalam masyarakat yang mempunyai keterbatasan
UU No 2/2012 pengadaan tanah dapat daya beli sehingga perlu mendapat dukungan
dilakukan melalui 4 tahap yaitu : pemerintah untuk memperoleh rumah (Pasal
1. Perencanaan pengadaan tanah 1 Angka 24 UU Nomor 1 Tahun 2011 Tentang
2. Persiapan pengadaan tanah Perumahan dan Kawasan Permukiman).
3. Pelaksanaan pengadaan tanah Menurut Peremnpera No 27 Tahun 2012 yang
4. Musyawarah penetapan ganti rugi dimaksud dengan masyarakat berpenghasilan
5. Pemberian ganti rugi. rendah adalah masyarakat yang mempunyai
Selain itu, menurut Kitay (1985) teknik keterbatasan daya beli sehingga perlu
pengadaan tanah dapat bekerja sama dengan mendapat dukungan pemerintah untuk
pihak swasta, yaitu : memperoleh rumah dan memiliki penghasilan
a. Voluntary Bargain and Sale paling banyak Rp 3.500.000 per bulan.
b. Public Acquisition of Leasehold Interest and
options METODE PENELITIAN
c. Acquisition Through Barter Or Exchange Metode penelitian berfungsi untuk
d. Public Private Ventures memberikan penjelasan mengenai metode
 Land Readjustment yang digunakan untuk penelitian dan teknik
 Charutable Organization pengumpulan data. Metode penelitian survey
 Development Plans dilakukan untuk memahami masalah dengan
 Turnkey projects cara mengumpulkan informasi yang sesuai
 Exccess Land kebutuhan dilapangan. Dalam penelitian ini
 Land Sharing menggunakan pendekatan penelitian metode
campuran (mixed method) yaitu kombinasi
Perumahan dan Permukiman antara metode kualitatif dan metode
Menurut UU No. 1 Tahun 2011 Tentang kuantitatif.
Perumahan dan Kawasan Permukiman) Penggunaan metode kualitatif dalam
pengertian rumah adalah adalah bangunan penelitian ini untuk memberikan pemahaman
gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal secara mendalam terkait potensi dan peluang
yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, yang dapat dilakukan untuk mengadakan
cerminan harkat dan martabat penghuninya, tanah serta mengkaji stakeholder yang
serta aset bagi pemiliknya dan rumah secara terlibat. Penggunaan metode kuantitatif
swadaya adalah rumah yang dibangun atas dilakukan untuk mengkaji karakteristik
masyarakat berpenghasilan rendah yang

Ruang; Vol. 2; No. 4; Th. 2014; hal. 371-380 | 373

Perencanaan Pembangunan Perumahan Baru Dan Strategi Pengadaan Tanah Bagi MBR Di Kecamatan Banyumanik Handayani H. dan Djoko Suwandono

dalam hal ini merupakan calon penerima mengetahui lokasi mana yang sesuai dan
manfaat dalam penelitian ini. Teknik biaya yang dikeluarkan tidak terlalu mahal.
pengumupulan data dilakukan dengan cara 4. Analisis Potensi dan Peluang Pengadaan
wawancara, penyebaran kuesioner,survey dan tanah
telaah dokumen. Teknik pengambilan Banyak tawaran dari pemerintah untuk
sampling menggunakan probability sampling, membantu masyarakat berpenghasilan
dimana dalam teknik pengambilan sampling rendah untuk memenuhi kebutuhan akan
ini memberikan peluang yang sama kepada rumah dengan tujuan untuk meningkatkan
seluruh anggota populasi untuk dipilih kesejahteraan masyarakat.
mnejadi anggota sampel. Simple Random 5. Analisis Stakeholder
Sampling atau Sampel Acak Sederhana, cara Setiap pemangku kepentingan mempunyai
atau teknik ini dapat dilakukan jika analisis peran penting dalam perencanaan
penelitiannya cenderung deskriptif dan perumahan dan pengadaan tanah.
bersifat umum. Perbedaan karakter yang 6. Analisis SWOT
mungkin ada pada setiap unsur atau elemen Setelah dilakukan analisis untuk setiap
populasi tidak merupakan hal yang penting aspek yang dikaji dilakukan suatu tindakan
bagi rencana analisisnya. dan dirumuskan menggunakan strategi
Berdasarkan perhitungan yang telah dengan metode SWOT.
dilakukan maka diperoleh hasil 99, 926 dan
jika dibulatkan sebanyak 100 sampel untuk HASIL PEMBAHASAN
menjadi responden. Maka jumlah 100 sampel Analisis Karakteristik MBR
tersebut mewakili populasi masyarakat Berdasarkan hasil kuesioner yang
berpenghasilan rendah di Kecamatan dijalankan di lapangan dikaji tentang
Banyumanik. pekerjaan masyarakat berpenghasilan rendah.
Teknik analisis yang digunakan dalam Masyarakat berpenghasilan rendah yang
penelitian ini adalah teknik analisis deksriptif diberi lembar kuesioner sebagian besar
kualitiatif dan teknik analisis deskrpitif bekerja pada sektor informal.
kuantitatif. Dalam hal ini dilakukan analisis Lainnya
terhadap aspek – aspek yang dikaji yaitu : 14% Formal
1. Analisis Karakteristik MBR 37%
Analisis ini bertujuan untuk mengkaji siapa Informal
yang tergolong masyarakat berpenghasilan 49%
rendah di wilayah amatan. Perbedaan
Sumber : Hasil Analisis Data, 2014
karakteristik yang ada dapat dijadikan
GAMBAR 1
landasan dalam membuat kesimpulan SEKTOR PEKERJAAN MBR
2. Analisis Kebutuhan Ruang
Setelah dikaji karakteristik masyarakat Perbedaan sektor pekerjaan MBR di
berpengjhasilan rendah maka akan Kecamatan Banyumanik menyebabkan
dilakuka perhitungan akan kebutuhan perbedaan pendapatan masing – masing KK.
ruang. Hal ini dilakukan untuk memberikan
ruang yang nyaman dan sesuai dengan < 1.000.000
7% 3%1% 17%
aturan yang berlaku. Rp. 1.000.001 s.d Rp.
3. Analisis Lokasi 2.000.000
Rp. 2.000.001 s.d Rp.
Sulitnya mengakses tanah yang dekat 3.500.000
dengan pusat kota membuat beberapa 33% Rp. 3.500.001 s.d Rp.
5.000.000
pilihan akan lokasi untuk pembangunan. 39% Rp. 5.000.001 s.d Rp.
Mendata ketersediaan tanah yang cukup 6.500.000
menampung perencanaan sebanyak 1.000 Sumber : Hasil Analisis Data, 2014
unit lalu melakukan analisis untuk GAMBAR 2
PENDAPATAN TOTAL MBR

374| Ruang; Vol. 2 No. 4; Th. 2014; hal. 371-380

Perencanaan Pembangunan Perumahan Baru Dan Strategi Pengadaan Tanah Bagi MBR Di Kecamatan Banyumanik Handayani H. dan Djoko Suwandono

Analisis Karakteristik Sosial MBR ruang terbuka dan fasilitas umum serta 5%
Status masyarakat berpenghasilan untuk keperluan komersial. Berdasarkan
rendah di Kecamatan Banyumanik bervariasi pernyataan tersebut dilakukan perhitungan
ada yang sudah menikah, duda/janda dan dengan asumsi 1 KK = 4 orang dengan
masih ada yang belum menikah. Kebanyakan perencanaan sebanyak 1.000 unit.
dari mereka memiliki status sudah menikah
dan memiliki anak. TABEL 1
Janda/ KEBUTUHAN RUANG
Belum Duda
Menikah
Jenis Ruang Luas Sumber Total
5% 2
1% Lahan (m )
Hunian Tipe A 130 Permenpera No 21.710
10 tahun 2012
Menikah
94%
Hunian Tipe B 110 Permenpera No 36.630
10 tahun 2012
Sumber : Hasil Analisis Data, 2014
Hunian Tipe C 72 Permenpera No 36.000
GAMBAR 3
10 tahun 2013
STATUS MBR
TK 252 Permen No 32 1.008
Tahun 2006
Keterbatasan daya beli masyarakat
SD 2.000 SNI 6.000
membuat keputusan untuk menyewa rumah Taman 150 SNI 300
berarti menerima keadaan fisik rumah Bacaan
tersebut. Posyandu 60 SNI 180
9% 5% 3% 0% < 100.000 Balai 300 SNI 600
Pengobatan
Rp. 100.001 s.d Rp. 200.000
31% Toko/ 100 SNI 1.600
Rp. 200.001 s.d Rp. 300.000
Warung
Rp. 300.001 s.d Rp. 400.000
Balai 300 SNI 600
52% Rp. 400.001 s.d Rp. 500.000 Pertemuan
≥ Rp. 500.001 Pos Hansip 12 SNI 24
Gardu Listrik 30 SNI 60
Sumber : Hasil Analisis Data, 2014
Telepon 30 SNI 60
GAMBAR 4 Umum.Bis
BIAYA SEWA RUMAH MBR Surat
Parkir Umum 100 SNI 200
Mushola 100 SNI 1.600
Masjid Warga 600 SNI 1.200
TPS 6 SNI 12
Sirkulasi 21.554
RTH 10.777
Total 140.104
Sumber : Dokumentasi Pribadi, 2014 Sumber : Hasil Analisis Penyusun, 2014
GAMBAR 5
KONDISI RUMAH MBR DENGAN BIAYA SEWA Analisis Lokasi
KURANG DARI RP 300.000/BULAN Setelah mengkaji arahan tata ruang dan
ketersediaan tanah untuk menampung
Analisiis Kebutuhan Ruang perencanaan terpilih 3 lokasi. Lokasi I memiliki
Menurut Mc.Keever, J.Ross (1968 : 130) dalam kekurangan yaitu sebagian besar lokasi I
Timoticin K, et al, (2002) mengatakan bahwa berada pada kelerengan 15 – 25%. Lokasi I
presentase ekfetif pada suatu kawsasan pada kondisi eksisting berada dekat dengan
perumahan adalah maksimal 65% untuk sungai, tentu saja ini cukup berbahaya jika
perumahan, 20% untuk jalan, 10% untuk digunakan untuk hunian. Tersisa 2 lokasi yang

Ruang; Vol. 2; No. 4; Th. 2014; hal. 371-380 | 375

Perencanaan Pembangunan Perumahan Baru Dan Strategi Pengadaan Tanah Bagi MBR Di Kecamatan Banyumanik Handayani H. dan Djoko Suwandono

sesuai dengan perencanaan. Hanya saja pada Analisis Teknik Pengadaan Tanah
lokasi III memiliki kekurangan yaitu berada Pada dasarnya, masyarakat tetap harus
pada kawasan air tanah langka. memiliki tanah terlebih dahulu, tanpa ada
kebijakan pemerintah yang tegas tidak
memungkinkan untuk mendapatkan tanah
dengan mudah. Teknik pengadaan tanah ada 2
kemungkinan untuk membantu masyarakat
berpenghasilan rendah memiliki akses ke
ketersediaan tanah, yaitu bank tanah dan jual
beli. Untuk menerapkan konsep bank tanah
diasumsikan masyarakat mampu
menggandeng pemerintah terlebih dahulu.
Karena waktu untuk menabung sesuai
kemampuan masyarakat memerlukan waktu
yang cukup lama. Jika masyarkat tidak dapat
menggandeng pemerintah untuk membeli
tanah terlebih dahulu, maka masyarakat
menggunakan teknik jual beli secara swadaya.
kemungkinan yang dapat diterapkan adalah :
a. Mengakases tanah dengan cara jual beli
langsung kepada pemilik tanah. Dalam hal
ini akan diterapkan teknik negoisasi hingga
GAMBAR 6 mencapai harga jual yang sama – sama
LOKASI PERENCANAAN disepakati. Untuk menebus biaya yang
harus dibayarkan menggunakan dana dari
Untuk menentukan lokasi mana yang sesuai masyarakat calon pembeli tersebut.
ditentukan dengan analisis skoring dengan b. Dibantu oleh pemerintah, masyarakat
variabel harga beli, aksesbilitas, tersedia menggunakan dana sendiri bisa bersumber
sarana dan prasaran perumahan serta dari kerabat,menabung atau cara lain yang
keamanan dan lingkungan. Hasil skoring diusahan calon pihak pembeli untuk
menunjukkan lokasi II sebesar 380 dan lokasi membeli tanah dari pemerintah.
III sebesar 265. Oleh karena itu, ditentukan c. Masyarakat bergabung dalam kelompok
lokasi II yang berada di Perumahan Kalipepe, arisan terlebih dahulu. Jika sudah memiliki
Pudak Payung menjadi lokasi perencanaan. tanah dapat membentuk koperasi simpan
pinjam dan mengolah keuangan secara
TABEL 2 bersama dan mengalokasikan dana yang
TABEL BEBAN SKOR SETIAP LOKASI ada sesuai kesepakatan bersama.
Skor Bobot Skor
Faktor yang
Bobot Lokasi Lokasi Lokasi Lokasi d. Masyarakat membeli setengah dari
Dinilai
II III II III keseluruhan tanah yang ada dan langsung
Harga Beli 35 4 2 140 70 mengurus sertifikat sebagai bukti
Aksesbilitas 25 4 3 100 75
Tersedia
kepemilikan yang sah. Jika sertifikat sudah
Sarana dan 20 4 3 80 60 diterbitkan dapat digunakan untuk jamina
Prasarana kepada bank untuk melakukan pinjaman
Keamanan
dan
uang.
20 3 3 60 60 e. Sisa tanah yang tidak diperlukan
Kenyamanan
Lingkungan masyarakat dapat ditawarkan ke swasta
Jumlah Beban Skor 380 265
melalui pemerintah.
Sumber : Hasil Analisis Penyusun,2014

376| Ruang; Vol. 2 No. 4; Th. 2014; hal. 371-380

Perencanaan Pembangunan Perumahan Baru Dan Strategi Pengadaan Tanah Bagi MBR Di Kecamatan Banyumanik Handayani H. dan Djoko Suwandono

Analisis Potensi dan Peluang Pengadaan No Peluang Kekurangan

Tanah  Bantuan yang diberikan hanya
pendampingan. Untuk dana
TABEL 3
tetap harus disediakan
KEKURANGAN PELUANG masyarakat.
5 LSM
PENGADAAN TANAH  Meskipun fokusnya tingkatan
No Peluang Kekurangan desa, masyarakat tetap mampu
 Masyarakat tetap harus mendapatkan fasilitas
menyediakan tanahnya serta pendampingan ini.
menyelesaikan proses peralihan Sumber : Hasil Analisis Penulis, 2014
hak terlebih dahulu.
1 PRONA  Meskipun dana bersumber dari
ABPN/APBD, masyarakat tetap
Analisis Stakeholder
harus mengeluarkan dana LSM
tambahan seperti biaya
administrasi
 Tetap masyarakat harus Swasta Pemerintah Masyarakat
menguasai tanah secara fisik
dan jelas batas - batasnya untuk
mengajukan program pra dan
pasca sertifikasi hak atas tanah.
Permenpera  Untuk memiliki tanah memerlu-
Tanah
No 05 kan dana yang cukup besar.
2
Tahun 2011  Selain itu, tim kerja ini terdiri
atas tim keja pusat, provinsi dan
kabupaten/kota. Pelibatan tim Sumber : Hasil Analisis Penulis, 2014
kerja ini memerlukan waktu GAMBAR 7
untuk memustuskan SKEMA STAKEHOLDER
masyarakat yang menerima
bantuan fasilitas
 Dalam kriteria penerima
Secara umum peran pemangku
Permenpera bantuan BSPS disebutkan bahwa kepentingan dalam UU No 1 Tahun 2011
No 6 Tahun masyarakat sudah memiliki atau tentang Perumahan dan Kawasan
3
2013 menguasai tanah. Permukiman (PKP) mendapat porsi
 Masyarakat tetap harus memiliki pembahasan yang cukup besar berupa
tanah.
partisipasi masyarakat, peran dan tanggung
 Tidak semua bank memiliki
program Kredit Pemilikan Tanah jawab pemerintah dan pemerintah daerah.
(KPT) Skema diatas dapat dilihat siapa saja yang
 Ketidakpercayaan bank akan harus berperan dalam pengadaan tanah untuk
KPT dikarenakan takut tanahnya pembangunan perumahan untuk masyarakat
ditelantarkan membuat pihak
bank selektif dalam peminjaman
berpenghasilan rendah.
dana A. Pemerintah
 Bank BTN yang selama ini sering UU No 1 Tahun 2011 disebutkan bahwa
digandeng terutama Perumnas pembinaan penyelenggaraan meliputi
dalam cicilan rumah tidak perencanaan, pengaturan, pengendalian dan
memiliki fasilitas KPT
4 KPT
 Selain itu, syarat yang harus
pengawasan. Kegiatan perencanaan
dipenuhi masyarakat dalam diselenggarakan oleh pemerintah dan
mengajukan kredit ini sebagian pemerintah daerah dengan melibatkan peran
besar mencantumkan slip gaji masyarakat. Kewajiban pemerintah adalah
untuk membuktikan syarat yaitu
memenuhi kebutuhan rumah bagi MBR.
mempunyai penghasilan tetap
dan berkesinambungan. Tentu Bantuan kemudahan pembangunan dalam
saja masyarakat berpenghasilan memperoleh rumah berupa (a) subsidi
rendah yang direncanakan tidak perolehan rumah, (b) stimulan rumah
mampu memeuhi ini swadaya, (c) insentif perpajakan sesuai
dikarenakan hampir 49% bekerja
di sektor informal.
dengan ketentuan peraturan perundang –

Ruang; Vol. 2; No. 4; Th. 2014; hal. 371-380 | 377

Perencanaan Pembangunan Perumahan Baru Dan Strategi Pengadaan Tanah Bagi MBR Di Kecamatan Banyumanik Handayani H. dan Djoko Suwandono

undangan di bidang perpajakan, (d) perijinan, menyediakan Kredit Pemilikan Tanah (KPT).
(e) asuransi dan penjaminan, (f) penyediaan Biasanya pemerintah melalui PERUMNAS
tanah, (g) sertifikasi tanah dan (h) PSU. menggandeng Bank BTN. Sayangnya, saat ini
Legalitas tanah saja masih kurang mampu Bank BTN tidak memiliki fasilitas KPT dan tidak
memenuhi kebutuhan masyarakat. menerima sertifikat tanah sebagai jaminan.
Masyarakat memerlukan bantuan lain “Jika yang dimaksud pengadaan lahan
terutama bantuan dana untuk memperoleh adalah pembiayaan (kredit) untuk membeli
tanah. Bantuan nyata berupa pemberian lahan/kavling/tanah, maka untuk saat ini BTN
bantuan berupa uang atau tanah langsung belum memiliki produk pembiayaan tersebut.
belum ada dilakukan. Untuk mengetahui Karena untuk jaminannya biasayanya kami
tindakan nyata pemerintah dikaji dari menggunakan rumah yang dibiayai sebagai
Perumahan Nasional (PERUMNAS) yang jaminan. Kita membantu memberikan
merupakan bagian dari BUMN dan bekerja pinjaman untuk konstruksinya saja.” (Andre
pada sektor perumahan dengan pangsa pasar Setiawan – Human Capital Staff Bank BTN).
masyarakat menengah ke bawah. Diperlukan aturan dan sanksi yang tegas
“Seharusnya pemerintah menyediakan untuk spekulan tanah dan pemerintah wajib
tanah dan membentuk regulasi serta formasi memiliki akses akan tanah dengan cara
untuk bank tanah. Namun pada kenyataan melakukan bank tanah. Hal ini sangatlah
PERUMNAS menyediakan sendiri tanahnya penting dan mampu mengontrol kepemilikan
dengan cara melakukan negoisasi langsung ke tanah serta harga jual tanah.
pemilik tanah, membuat sertifikat sendiri sera B. Swasta/Pengembang
memasarkan sendiri mengganden bank untuk Meskipun swasta berorientasi ke sektor
sistem kredit pembayarannya. Dana yang profit, hendaknya swasta dapat bekerja sama
digunakan juga dana PERUMNAS sendiri. dan menaati aturan yang telah ditetapkan.
PERUMNAS menjadi BUMN, PERUMNAS Lebih cepat pihak swasta mendapatkan tanah
menggunakan biaya sendiri. Semuanya dari sehingga banyak spekulan tanah tercipta. Oleh
PERUMNAS mbak” (Bowo – Staff Bagian karena itu, jika digandeng pemerintah mampu
Pengadaan Tanah PERUM PERUMNAS, 2014). mengurangi spekulan tanah dan
Dikaji lebih lanjut lagi ke divisi mempercepat proses peralihan hak atas
perencanaan, “PERUMNAS sendiri yang tanah.
mencari tanah dengan harga murah meksipun C. Partisipasi Masyarakat
lokasinya jauh. Kalau lokasinya dekat pusat Undang – Undang No 1 Tahun 2011
kota sangat mahal harga jualnya dan pada dasarnya melibatkan masyarakat tidak
PERUMNAS biasanya membeli tanah min 5 ha. hanya pada upaya pemenuhan rumah secara
Selain itu. penyediaan listrik, fasum, fasos fisik tetapi keseluruhan proses mulai dari
disediakan PERUMNAS sendiri. perencanaan sampai pengawasan. Sekarang
“Seharusnya sih menggunakan metode ini pembangunan lebih banyak melibatkan
land banking mengingat harga tanah mahal swadaya masyarakat. Oleh karena itu,
dan stok tanah sedikit. Padahal faktanya kita partisipasi masyarakat sangat diharapkan.
ada proyek dulu baru mencari tanah. Ya Pembangunan rumah berbasis partisipasi
dimana dibutuhkan ya disitu dicari.” (Widya – masyarkat ini lebih memiliki nilai guna (use
Staf Bagian Produksi/Perencanaan value) dimana masyarakat sebagai pelaku
PERUMNAS, 2014). utama dan keputusan serta tindakan
Tidak hanya itu ketidakmampuan pembangunannya didasarkan kebutuhan
pemerintah mengontrol harga tanah masyarakat sendiri.
membuat semakin banyaknya pembangunan D. Lembaga Swadaya Masyarakat (LSM)
terbengkalai terutama rumah untuk MBR. Keterbatasan yang dimiliki masyarakat
Sering kali MBR kesulitas mengakses dana menjadikan keberadaan LSM sangat
karena tidak bankable. Untuk sumber dibutuhkan untuk pengadaan rumah swadaya
pinjaman dana formal seperti bank juga terutama akses ke ketersediaan tanah. Seperti

378| Ruang; Vol. 2 No. 4; Th. 2014; hal. 371-380

Perencanaan Pembangunan Perumahan Baru Dan Strategi Pengadaan Tanah Bagi MBR Di Kecamatan Banyumanik Handayani H. dan Djoko Suwandono

LSM MURI LAMTARI terbentuk oleh Bambang dan B ditawarkan ke pihak swasta melalui
S.Widjanarko membentuk LSM MURI pemerintah.
LAMTARI. LSM ini diharapkan dapat 5. Peluang yang ditawarkan pemerintah
memperbaiki carut marut pertanahan belum ada yang membantu masyarakat
Indonesia dimulai dari tingkat desa. Tentu saja untuk mengakses tanah. Program –
pelayanan seperti ini sangat membantu MBR program pemerintah seperti legalitas tanah
dan dana yang dikeluarkan dapat dihemat menggunakan program Proyek Operasi
hingga mendapatkan tanah tersebut. Nasional Agraria (PRONA) dan BSPS dimana
bantuan yang diberikan berupa dana atau
KESIMPULAN DAN REKOMENDASI barang untuk pembangunan rumah dan
Kesimpulan lain – lain mewajibkan masyarakat untuk
Tanpa tanah tidak mungkin ada memiliki tanah terlebih dahulu dengan
perumahan dan rumah yang berdiri diatas batas – batas yang jelas. Jadi masyarakat
tanah merupakan kebutuhan dasar manusia. harus mengusahan tanahnya terlebih
Rendahnya kemampuan daya beli masyarakat dahulu menggunakan dana swadaya
berpenghasilan rendah membuat keterbatas- dikarenakan tidak dapat mengkases
an untuk mengakses rumah yang ditawarkan pinjaman ke sumber dana formal seperti
pasar serta minimnya tersedia tanah. bank.
1. Dari 100 kuesioner yang disebar, sebanyak 6. Untuk membantu masyarakat
49% masyarakat bekerja pada sektor berpenghasilan rendah membeli tanah
informal dan sebanyak 50% penghasilan kk terlebih dahulu masyarakat harus
sebesar Rp 1.000.001 – Rp bergabung dalam komunitas berupa
2.000.000/bulan. Dengan kemampuan kelompok arisan. Dalam kelompok ini akan
finansial seperti itu, sebanyak 52% ditentukan siapa saja calon penerima
masyarakat berpenghasilan rendah mampu manfaat sesuai dengan syarat yang
menyewa hunian seharga Rp 200.001 – Rp ditentukan. Setelah itu, dibuat keputusan
300.000/bulannya. Hal ini dapat terjadi jadwal pembelian tanah. Jika tanah sudah
dikarenakan tidak tersedia rumah yang dimiliki setengah, dapat dilakukan dengan
sesuai dengan kemampuan daya belinya di membentuk koperasi simpan pinjam.
pasaran. Pengelolaan koperasi ini dilakukan sendiri
2. Untuk menampung perencanaan LISIBA oleh masyarakat sehingga mengurangi
sebanyak 1.000, maka kebutuhan ruang tindakan kecurangan dan melatih
perencanaan seluas 140.104m2 dan sudah masyarakat agar lebih bertanggung jawab
dapat menampung aktivitas sesuai standar. untuk menyelesaikan komitmen
3. Keterbatasan daya beli yang dimiliki pembiayaannya.
masyarakat berpenghasilan rendah 7. Perencanaan berasal dari masyarakat
membuat mereka lebih memilih berada (bottom up) perlu dilakukan dikarenakan
atau tinggal pada hunian seadanya bahkan keterbatasan pemerintah untuk
cenderung tidak layak huni dan beberapa memberikan kesejahteraan kepada
dari mereka lebih memilih untuk menyewa masyarakat.
rumah.
4. Teknik pengadaan tanah yang ditawarkan Rekomendasi
adalah jika masyarakat mampu Penjabaran kesimpulan yang didapat
menggandeng pemerintah, maka konsep dari penelitian ini memiliki beberapa
yang digunakan adalah konsep bank tanah rekomendasi terutama untuk pemerintah.
publik. Jika masyarakat tidak mampu Rekomendasi yang ditawarkan yaitu :
menggandeng pemerintah, maka konsep 1. Harga tanah yang semakin meningkat dan
yang digunakan adalah jual beli. kebutuhan akan hunian tidak pernah
Masyarakat hanya membeli tanah untuk berkurang membuat semakin jauhnya gap
Tipe C saja, sementara tanah untuk Tipe A antara kemampuan masyarakat yang

Ruang; Vol. 2; No. 4; Th. 2014; hal. 371-380 | 379

Perencanaan Pembangunan Perumahan Baru Dan Strategi Pengadaan Tanah Bagi MBR Di Kecamatan Banyumanik Handayani H. dan Djoko Suwandono

mempunyai daya beli dan tidak. Oleh Limbong, Bernhard. “Bank Tanah”.Jakarta
karena itu, pemerintah hendaknya Selatan : Margaretha Pustaka.
menyediakan ruang yang tertulis dan Timotin K, at al. 2002. Studi Tentang
memiliki sanksi yang tegas jika ada yang Perencanaan Tapak dan Analisis
melanggar untuk tempat membangun Pengaruh Lebar Jalan Terhadap Luas
rumah bagi masyarakat berpenghasilan dan Harga Jual Kapling pada Beberapa
rendah. Selain itu, pemerintah sudah Perumahan di Surabaya. Vol 30, No 1,
diwajibkan mengikuti dan membentuk Juli 2002 : 27 – 38
kepanitian untuk mengurus lembaga Bank Torluccio, Giesepe. 2011. Housing
Tanah seperti yang telah diterapkan di Affordability and Methodoligal
negara lain untuk menjamin ketersediaan Principles : An Aplication. International
tanah untuk pembangunan dan Research Journal of Financve and
mengontrol harga tanah. Economic. Department of Management,
2. Mengingat keterbatasan ketersediaan University if Bologna. Italy.
tanah, sebaiknya pemerintah mulai UU Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan
mengarahkan pembangunan vertikal dan Kawasan Permukiman.
seperti rusun. Tentu hal ini sangat efisien UU Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan
dalam penggunaan tanah serta dapat Dasar Pokok-Pokok Agraria.
menampung masyarakat lebih banyak. HYPERLINK “http://www.murilamtari.com”
Dengan menerapkan hunian vertikal, (website Lembaga Swadaya Masyarakat
memiliki sisa tanah ± 8.000 m2. Tanah Makmur Mandiri Alam Lestari). Diakses
tersebut dapat dikelola lagi tergantung 5 September 2014.
keputusan masyarakat.
3. Pemerintah harus mengeluarkan regulasi
dan sanksi yang jelas untuk mengatur
kepemilikan tanah sehingga spekulan tidak
berkeliaran dengan bebasnya
4. Perlunya pembuatan database tentang
pertanahan di BPN dan di - update secara
berkala sehingga semua masyarakat dapat
mengetahui status kepemilikan tanah dan
fungsi tanah sehingga pemanfaatan tanah
dapat lebih dimaksimalkan lagi.
5. Kerjasama antara pemerintah dan pihak
swasta sangat diperlukan. Pihak swasta
juga harus mulai berhenti memikirkan
keuntungan besar semata, hendaknya
memperhatikan nasib masyarakat
berpenghasilan rendah yang memiliki
keterbatasan untuk menjangkau rumah
dengan harga selangit. Hal ini dapat
dilakukan dengan mengikuti aturan
pemerintah tentang hunian berimbang.

DAFTAR PUSTAKA
Harsono, Budi. 2008“Hukum Agraria
Indonesia”. Jakarta : Djambatan.
Kitay,Michael G. 1985Land Acquisition in
DevelopingCountries.USA:Oelgeschlage
r,Gunn&Hain,Publisher,Inc.

380| Ruang; Vol. 2 No. 4; Th. 2014; hal. 371-380