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O Condomínio Por Unidades Autônomas, Modos De Sua

Constituição

Rafael Gondim Fialho Guedes*

O primeiro ordenamento do condomínio em epígrafe veio com o Decreto nº 5.481, de

25 de junho de 1928, que o admitia em “edifícios de mais de cinco andares construídos de
cimento armado ou matéria similar incombustível, sob a forma de apartamentos isolados
entre si, contendo cada um, pelo menos, três peças e destinados a escritórios ou residência
particular” (Art. 1º); - disposição esta sucessivamente modificada pelo Decreto-Lei nº
5.234, de 08/02/1943 e pela Lei nº 285, de 05/06/1948, que reduziram o número de
pavimentos para três e dois, respectivamente.

Com a disciplina da Lei Especial nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (com as

modificações que lhe foram introduzidas), ficou estabelecido que as mencionadas
edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, levados a efeito sob a
forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais,
poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada
unidade, propriedade autônoma, sujeita às limitações que igualmente prescreve, sendo cada
unidade assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de
identificação e discriminação, e tendo cada qual, como parte inseparável, uma fração ideal
do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária (Art. 1º - §§ 1º e 2º).

Segundo, ainda, o invocado diploma legal, cada unidade com saída para a via pública,
diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de
propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação,
inclusive aquelas integrantes de edifícios-garagem, com ressalva das restrições que se lhe
imponham, e o terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas
instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de
ventilação e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários
ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, que constituirão condomínio
de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade,
assim como de utilização exclusiva por qualquer condômino (Arts. 2º e 3º).

Observa-se que a nova lei não estabelece limite mínimo para o número de pavimentos
que deve conter o edifício submetido a seu regime, admitindo até mesmo de um só, nem
fixa o número mínimo de peças que devem compor uma unidade autônoma, que assim é
considerada seja qual for a quantidade de suas peças, ainda que seja uma única, não
prescrevendo também a qualidade do material que deve ser empregado na construção.
 Não restringe a destinação da unidade autônoma a escritórios ou residência particular,
mas generaliza para fins residenciais ou não residenciais, além de ampliar os tipos de
edificações que podem ser levantadas em um só terreno e submetidas ao seu regime
jurídico, discriminando o que em tais casos se deve observar, nos seguintes incisos de seu
Artigo 8º:

a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou

assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também
aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e
quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá
às unidades;

b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais

pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que
eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do
edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns que corresponderá a
cada uma das unidades;

c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em

comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;

d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as

vias públicas ou para as unidades entre si.

Prevê também a Lei 4.591/64, que o direito à guarda de veículos nas garagens ou
locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como
objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas
por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que
corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno, direito esse
que poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade
a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio. No que
respeita aos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno
específicas. (Art. 2º, §§ 1º, 2º e 3º).

O CONDOMÍNIO POR UNIDADES AUTÔNOMAS pode ser instituído por ato

entre vivos ou por testamento, com registro obrigatório no Cartório de Imóveis competente,
devendo constar no respectivo instrumento instituidor a individualização de cada unidade,
sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns,
atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade (Lei 4.591/64, Art.
7º).

Assinale-se que o CONDOMÍNIO POR UNIDADES AUTÔNOMAS, também

chamado de CONDOMÍNIO ESPECIAL, esta última denominação por ser regulado por lei
especial, só pode ter por objeto imóvel onde haja construção de edifício de um ou mais
pavimentos ou conjunto de edifícios e casas térreas ou assobradadas, todos integrados de
unidades isoladas entre si, com saída para a via pública diretamente ou por passagem
comum, inclusive edifício-garagem. Só não pode ser objeto desse condomínio especial o
imóvel nu, ou seja, o terreno sem qualquer construção.

Por ato entre vivos, o CONDOMÍNIO HORIZONTAL pode ser instituído através de
escritura pública ou instrumento particular, acaso ocorram as seguintes hipóteses:

1) O proprietário do terreno que no mesmo construiu, desde os seus alicerces, um

edifício composto de apartamentos, salas ou lojas, ou misto, e averbou, regularmente, esta
construção, pode, mediante petição dirigida ao oficial do Cartório Imobiliário competente,
requerer a instituição de condomínio por unidades autônomas, identificando e
discriminando essas unidades mediante designação numérica ou alfabética e estabelecendo
a fração ideal do terreno e coisas comuns que a cada uma caberá, como parte inseparável,
expressa sob a forma decimal ou ordinária.

O requerimento deve ser formulado em duas vias, com a firma reconhecida e

instruído com certidão fornecida pela Prefeitura Municipal, consignando o número de
inscrição no cadastro de cada unidade, se tal elemento não constou quando averbada a
construção do edifício, bem como os quadros das áreas privativas e comuns expressas em
metro quadrado e o das frações ideais do terreno com as unidades a que corresponderão,
podendo ser utilizados os modelos editados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas
(ABNT), para fins de registro das incorporações imobiliárias, conforme o mandamento
legal.

Além dos elementos atrás discriminados, o requerimento fará menção ao título de

propriedade do requerente, sua natureza e registro, assim como o número da matrícula do
imóvel onde deverá ser registrada a instituição, se tal matrícula já existir.

Se o interessado preferir a escritura pública, esta será composta pelos mesmos

elementos aqui discriminados, incorporando no seu texto a certidão da municipalidade e
consignando, no seu remate, o pedido de registro da instituição do condomínio especial ao
Cartório de Imóveis competente.

Recebendo o requerimento e documentos, ou a escritura pública, conforme referido na

exposição anterior, o oficial do Cartório Imobiliário abre a matrícula, se esta não preexistir,
do edifício no seu todo, com os elementos constantes do título apresentado e do registro
anterior nele mencionado, conforme prescreve a Lei de Registros Públicos (artigos 195, 196
e 228), adotando a técnica registraria mais usual de destacar as unidades autônomas, com os
seus números de porta e de cadastro municipal, áreas privativa, comum e total, e a fração
ideal do terreno a cada uma correspondente, podendo ainda, sem ser obrigatório, descrever
internamente as unidades, mas aconselhável, especialmente se todas não são iguais, de
modo que a matrícula as espelhe devidamente.

Efetuado o registro da instituição de condomínio requerida pelo proprietário único do

edifício objeto da instituição, pode o mesmo vender ou prometer vender as respectivas
unidades autônomas, mas não pode, antes, elaborar a convenção de condomínio e registrá-
la no Cartório de Imóveis, embora seja o proprietário de todas as frações ideais que
compõem o condomínio por ele próprio instituído.
É bastante elucidativa, no particular, a opinião de AGUIAR VALLIM[1]:

Há quem entenda que o proprietário único do edifício destinado a

condomínio, assim como pode instituí-lo (Art. 7º), poderá também

elaborar a convenção e inscrevê-la no Registro de Imóveis (Decreto

55.815, de 8.3.65, Art.14), aderindo a ela os futuros compradores

de unidades autônomas.

Seria, assim, uma “Convenção outorgada”, como o faria um dita-

dor.

Parece-me, todavia, que tal “convenção” de um só convencional,

não será possível porque este ato pressupõe o concurso de pelo me-

nos dois indivíduos. O que ele poderia fazer seria, ao arremedo do

incorporador, incorporar uma “minuta de convenção”, mas esta mi-

nuta não está sujeita a registro no Registro de Imóveis.

O Art. 9º e seu Parágrafo Primeiro da Lei 4.591/64 declaram que os

proprietários, promitentes compradores, cessionários, ou promiten-

tes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades au-

tônomas, elaborarão por escrito a convenção de condomínio a ser

registrada no Registro de Imóveis, onde serão averbadas as eventu-

ais alterações.

Ora, a Convenção Condominial, nada mais é do que o ajuste a que

chegaram os condôminos no tocante às suas relações mútuas e da

comunhão com terceiros. É a lei fundamental do condomínio, como

a Constituição é a lei básica dos regimes políticos democráticos.

 Assim como uma Constituição não exige, necessariamente, o as-

sentimento unânime dos constituintes, também a Convenção não

requer essa unanimidade dos convencionais, bastando a maioria dos

condôminos que represente, segundo a nova lei, no mínimo 2/3 das

frações ideais do condomínio.

À medida que as unidades autônomas forem negociadas, para cada uma será aberta
matrícula própria no Livro nº 2 – Registro Geral – do Cartório de Imóveis, onde será
registrado o respectivo instrumento de compra e venda ou promessa de compra e venda,
encerrando-se a matrícula matriz (a pertinente à instituição), quando a última unidade for
alienada.

2) Um grupo de pessoas que haja adquirido um edifício pronto, composto de

apartamentos, salas ou lojas, na mesma escritura de compra e venda e logo em seguida a
este ato, pode instituir o condomínio especial, inserindo na escritura os mesmos requisitos
já discriminados no item “1” supra, e realizando, concomitantemente, entre eles, a divisão
das unidades autônomas, e requerendo, ainda no mesmo instrumento, a efetivação, na
matrícula do edifício, dos respectivos atos registrais.

Nessa hipótese, o procedimento cartorário será desdobrado da seguinte forma: a)

registro da compra do edifício pelo grupo de pessoas; b) registro da instituição de
condomínio por unidades autônomas, requerido pelo mesmo grupo e c) registro da divisão
das unidades autônomas por entre os integrantes do grupo, observado o direito de cada um,
o que será feito na matrícula que se abrir para cada unidade objeto da divisão, e figurando
como proprietário, em todas elas, os adquirentes do edifício e instituidores do condomínio
especial.

Feito o registro do último quinhão, a matrícula matriz será encerrada.

Para melhor controle, seja da alienação ou promessa de alienação, seja da divisão de

unidades autônomas de edifício submetido ao regime condominial regulado pela Lei nº
4.591/64, é recomendável que o serventuário do Registro Imobiliário, quando da efetivação
de tais atos, anote, por averbação, na matrícula matriz a designação numérica ou alfabética
da unidade cuja matrícula própria foi aberta no Registro Geral, e o número de ordem dessa
matrícula.

Igualmente pode ser procedido pelos que houveram, em virtude de doação “inter
vivos” ou sucessão “mortis causa” (conforme títulos já registrados), edifício composto de
unidades isoladas entre si, em condomínio indiviso.
 3) Por testamento, o condomínio especial será instituído se, por exemplo, o testador,
proprietário exclusivo de um edifício composto de apartamentos, salas ou lojas, legar tais
unidades isoladamente a diversas pessoas, desdobrando, destarte, um imóvel único (assim
registrado no Cartório Imobiliário) em tantos imóveis quantas sejam as unidades isoladas
de que se componha o edifício.

Se não constar da respectiva verba testamentária os elementos necessários à

instituição do condomínio em planos horizontais prescritos pela Lei 4.591/64 (Art. 7º), nem
por isso dita verba deixará de ser cumprida, uma vez que, aberta a sucessão, a herança
transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários (Código Civil anterior,
Art. 1.572 - Código Civil atual, Art. 1.784), independentemente de qualquer outra
formalidade.

Todavia, como a instituição do condomínio especial deve ser obrigatoriamente

registrada no Cartório Imobiliário competente, conforme prescreve o invocado Art. 7º da
Lei 4.591/64, cumpre, então, ao inventariante do espólio do testador, por iniciativa própria
ou por provocação dos interessados, apresentar esses elementos, o que poderá fazê-lo tanto
na oportunidade em que prestar as suas primeiras declarações quanto no ensejo em que se
tiver de deliberar sobre a partilha, nos autos do respectivo inventário (CPC, Arts. 993, IV,
a, 1.022 e 1.025, II).

Se assim ocorrer, julgada a partilha e expedidos em favor dos legatários das unidades
autônomas os respectivos formais de partilha, destes deverão constar, além das peças
processuais estabelecidas pelo CPC (Art. 1.027 - itens I a V), os elementos inerentes ao
condomínio especial e que integraram as declarações preliminares ou o esboço da partilha.

Ao receber os primeiros desses títulos judiciais, o oficial do Cartório Imobiliário

abrirá a matrícula do edifício no seu todo, se esta não preexistir, na mesma registrando o
condomínio especial à vista dos elementos constantes do título apresentado, observando a
sistemática descrita anteriormente neste trabalho.

Em seguida, abrirá no Registro Geral matrícula própria para a unidade autônoma

objeto do legado, descrevendo-a e caracterizando-a nos mesmos termos explicitados na
última exposição, onde registrará dito legado com os requisitos ínsitos ao ato.

Mas, se porventura não constar da verba testamentária ou do processo do inventário

os elementos pertinentes ao condomínio especial instituído pelo testador, expedindo-se os
formais de partilha em favor dos legatários desprovidos desses elementos, o oficial do
Cartório Imobiliário sobrestará o registro desses títulos, não só para que sejam cumpridas as
exigências constantes do Art. 7º da Lei 4.591/64 (registro da instituição), como também
para que se observe a Lei de Registros Públicos, que estaria desatendida no que respeita aos
seus princípios de continuidade e especialidade, face não contar o imóvel objeto do título
judicial com registro anterior próprio, do mesmo constando a sua caracterização autônoma.

Em tais casos, a solução será o requerimento, formulado pelos interessados, dirigido

ao oficial do cartório, instruído com a documentação legalmente exigida, nos termos já
delineados anteriormente.
 4) Originariamente, o condomínio em planos horizontais é instituído mediante
incorporação imobiliária, assim considerada a atividade exercida com o intuito de promover
e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de
edificações compostas de unidades autônomas, considerando-se incorporador a pessoa
física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção,
compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de
tais frações a unidades autônomas em edificações a serem construídas ou em construção
sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais
transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se,
conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras
concluídas.

Presume-se a vinculação entre a alienação das frações ideais do terreno e o negócio da

construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda de cessão das frações de
terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade
administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como
incorporador (cf. Lei 4.591/64, Art. 28 e Parágrafo Único e Art. 29 e Parágrafo Único).

REFERÊNCIAS

CARVALHO, Antônio José Ferreira. O Condomínio Na Prática. 3.ª Ed., Rio de Janeiro,
Editora Liber Juris LTDA., 1985.

PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio E Incorporações. 5.ª Ed., Rio de Janeiro,
Editora Forense.

AGUIAR VALLIM, João Rabello de. Direito Imobiliário Brasileiro (Doutrina e Prática),
2.ª Ed., São Paulo, Editora Revista dos Tribunais – 1984, pp. 242/243.
NÁUFEL, José. Novo Dicionário Jurídico Brasileiro, 8.ª Ed., São Paulo, Editora Ícone,
1989, p. 322.

GONDO, J. Nascimento Franco Nisske. Condomínio Em Edifícios. 4.ª Ed., São Paulo,
Editora Revista Dos Tribunais LTDA., 1987.

VIANA, Marco Aurélio da Silva. Manual do Condomínio e das Incorporações Imobiliárias.

2.ª Ed., São Paulo, Editora Saraiva, 1982.

FRANÇA, R. Limongi. Jurisprudência do Condomínio. São Paulo, Editora Revista dos

Tribunais, 1977.

JACOMINO, Sergio (Coord). Registro de Imóveis. Estudos De Direito Registral

Imobiliário. XXII Encontro de Oficiais de Registro De Imóveis do Brasil. Cuiabá – Mato
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Porto Alegre / 1997.

NEGRÃO, Theotonio e GOUVÊA, José Roberto Ferreira. Código Civil e legislação civil
em vigor. 23.ª Ed., São Paulo, Editora Saraiva, 2004.

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[1] AGUIAR VALLIM, João Rabello de. Direito Imobiliário Brasileiro (Doutrina e
Prática), 2.ª Ed., São Paulo, Editora Revista dos Tribunais – 1984, pp. 242 e 243.

*Estudante do 10º semestre do Curso de Direito das Faculdades Jorge Amado, Salvador-
Bahia.

Disponível em: < http://www.pesquisedireito.com/o_condominio_por_un_aut.htm

>. Acesso em: 09 jul. 2007.