LA HIPOTECA

Es un hecho real y accesorio a un crédito, se constituye para garantizar el

cumplimiento de una obligación. La hipoteca no permite al acreedor actuar
materialmente sobre la cosa, como podría hacerse en virtud de los derechos
reales de propiedad.
a. Características de la hipoteca
b.1. Derecho real y accesorio
Es un derecho real accesorio. La hipoteca tiene que tramitarse junto con el
crédito al cual sirve e garantía y no independientemente. Esta nace con la
ejecución del crédito y se extingue con la extinción de la obligación.
b.2. Carácter inmobiliario
Según el artículo 1100 del CC la hipoteca recae sobre los bienes inmuebles
específicamente determinados, los cuales deben de coincidir con las inscritas
en la partida electrónica de registros públicos.
b. Constitución de la hipoteca por el deudor o por un tercero
La hipoteca puede ser dada por un tercero sin obligarse personalmente.
Encontramos en esta a la que garantiza el cumplimiento de una obligación
contraída por otro deudor. El artículo 1097 del CC. Permite la constitución de la
hipoteca en el que se garantiza el cumplimiento de la prestación.
c. Especialidad
- La hipoteca garantiza un crédito determinado.
- La hipoteca se constituye bajo un inmueble determinado.
d.1. en cuanto al crédito
Se traducirá no solo en la expresión de su monto, o el valor estimativo en su
caso, sino que también a través de la enunciación de sus elementos: sujeto,
objeto.
d.2. En cuanto al objeto
Los muebles e inmuebles deben de estar perfectamente determinados, en
cuanto a las enunciaciones que debe contener el contrato hipotecario.
Quedan excluidas, en consecuencia, las hipotecas generales, o sea las que
afectan todos los bienes (inmuebles) del deudor, sin especificarlos.
Esto está regulado en el artículo 1099 del código civil peruano.
d. Indivisibilidad
Se regula en el artículo 1102 del C.C. La hipoteca se extiende a todo el inmueble
y cada parte de éste; garantizando el pago de todo el crédito y cada parte de
éste. La indivisibilidad de la hipoteca es independiente de la divisibilidad el
crédito. El acreedor no está obligado a cancelar la hipoteca mientras no haya
sido totalmente satisfecho su crédito.
En virtud a la regla de la indivisibilidad de la hipoteca, se garantiza una cantidad
determinada o determinable y se inscriba en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
e. Extensión de la hipoteca
Conforme al artículo 1101 se extiende a las partes integrantes y accesorias del
bien hipotecado salvo pacto distinto; es decir de acuerdo a los numerales 887 y
888 del C.C.
La hipoteca se extiende a todos los aumentos y mejoras que reciba la cosa
hipotecada, es decir, a todas las mejoras que recibe un bien raíz se convierten
en accesorias de él, es natural que queden comprendidas en la hipoteca que
grava el inmueble.
Si el inmueble perece, la hipoteca se extingue, si disminuye su valor, pierde su
importancia. Cuando se hipoteca un bien inmueble se extiende automáticamente
a todas las mejoras de que sea objeto.
f. Clases de hipoteca
f.1. Voluntarias o consensuales
Las establecidas por negocio jurídico, contrato entre hipotecante y acreedor
hipotecario. Puede cederse a otro acreedor, subrogación, en cuyo caso tal cesión
debe efectuarse por escritura pública en inscribirse en el registro de Propiedad
con conocimiento del deudor.
f.2. Hipotecas legales
Es legal porque emana de la ley, en otras legislaciones tienen eficacia si se
encuentran escritas o no, por simple declaración legal.
La hipoteca legal no registrada carece de virtualidad frente a los acreedores del
deudor. Según el artículo 1118, se reconocen las siguientes:
La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente
Inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo y por
el monto que el comitente se haya obligado a pagarle
Inmuebles adquiridos en una partición, con la obligación de hacer amortizaciones
en dinero a otro copropietario.
g. Requisitos para la validez de la hipoteca
Los encontramos en el articulo1099 del CC.
- Asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
- El gravamen sea de cantidad determinada y se inscriba en el registro de
la propiedad inmueble.
- Afecte el bien el propietario o quien sea autorizado para ese efecto
conforme a ley.
h. Objeto de la hipoteca
La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones. Y
garantizar el mutuo mismo o solamente sus intereses.
h.1. Bienes Hipotecable
El objeto material de hipoteca es un inmueble, pero no todos los inmuebles
pueden ser objeto de hipoteca, solo los que estén debidamente delimitados y
matriculados en los libros de registro.
h.2. bienes no hipotecables
- El contrato de arrendamiento
- Bienes de uso publico
- Derechos inmobiliarios
 Uso y habitación
 Usufructo legal
 Servidumbre
- Bienes afectados como patrimonio familiar
- Bienes futuros
i. formas de constitución de la hipoteca
i.1. Inscripción en el registro de la propiedad inmueble
La inscripción de la hipoteca tiene carácter constitutivo, es decir, que la no
inscripción ocasiona la ineficacia absoluta frente a terceros y entre las partes.
i.2. Bajo condición o plazo
La hipoteca surtirá efecto contra tercero, desde su inscripción si la obligación
llega a contraerse o la condición se cumpliera.
j. Limitación o prohibición
En el Perú desde el Código Civil de 1852 podemos verificar la prohibición de
establecer la hipoteca sobre bienes futuros. Lo cual es incluso ratificado en
nuestro código vigente, en específico, en el art. 1106.
k. Efectos de la hipoteca
 Entre las Partes
- Facultades del deudor Hipotecario: Lo usual, es que el propietario
conserve todas las facultades inherentes al derecho de propiedad.
- Facultades del Acreedor Hipotecario: Una de estas facultades es, la de
demandar la ejecución del bien en caso de incumplimiento de la
obligación. Ahora veremos las acciones conducentes a mantener íntegra
la garantía y las acciones que reconoce la doctrina al acreedor:
a) Las de carácter preventivo destinadas a impedir que el deudor
continúe realizando actos que disminuyan la garantía.
b) Las destinadas a suplantar una garantía cuando hay deterioro del bien.
c) La caducidad del plazo para que la obligación se haga exigible
inmediatamente.
- Efectos con Relación a terceros
- Extensión de la garantía inmobiliaria
La hipoteca garantiza:
a) El capital adeudado, que es el objeto de la garantía.
b) Los intereses que corren desde la constitución
c) Las costas y costos
- Derecho de Persecución: Derecho mediante el cual, puede perseguir
la ejecución del bien hipotecado, independientemente de quien sea el
actual propietario.
l. Letras hipotecarias
Este título valor se encuentra regulado en el art. 236 de la Ley N° 26702 Ley
General del Sistema Financiero y del sistema de seguros y orgánica de la
SBS.
Arias Schreiber, refiere que la “Letra Hipotecaria” ha sido contemplada como
instrumento de crédito financiero. En efecto, son emitidas por un banco, en
moneda nacional o extranjera y sólo por la cantidad a que ascienden las
obligaciones hipotecarias asumidas por el Banco emisor.
m. Extinción de la hipoteca

Las causas de extinción de la hipoteca están reguladas en el artículo 1122 del

código civil.

1. La extinción de la obligación que garantiza: la hipoteca se extingue

cuando hay un pago total del crédito, si hay un pago parcial la hipoteca
subsiste integra para garantizar el saldo del crédito.
2. Anulación, recisión o resolución de dicha obligación: ya que la hipoteca
es accesoria de la obligación extinguida esta, la hipoteca ya no tiene nada
que respaldar.
3. Renuncia escrita del acreedor: un derecho real puede perderse por
renuncia de su titular, sin posibilidad de retractación, no requiriéndose
aceptación por parte de quienes se benefician por dicha renuncia.
4. Destrucción total del inmueble: la hipoteca no se extingue, sino que
subsiste sobre el suelo, si se reconstruye el bien la hipoteca vuelve a
extenderse a él y si el edificio estaba asegurado, la indemnización queda
comprendida en la garantía.
5. Consolidación: cuando las cualidades de acreedor y propietario del
inmueble se entrelazan, no se puede concebir una hipoteca sobre un bien
propio.
n. Otras formas de extinción
- Expropiación
- remate judicial
- caso de prescripción adquisitiva de dominio
- caducidad de la inscripción

En el código civil de 1936 se consideraba un plazo de 30 años al igual que en

España, sin embargo, en el vigente código civil peruano se ha reducido a un
plazo de 10 años, regulado en el artículo 2001.