www.4sidis.blogspot.

com

HAK MILIK DAN HAK GUNA USAHA

(Menurut UUPA)
MAKALAH

Diajukan untuk memenuhi tugas mata kuliah

” Hukum Pertanahan ”

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Kaitanya tentang hukum tanah, merupakan keseluruhan peraturan-
peraturan hukum yang tertulis maupun tidak tertulis yang mengatur hak-hak
penguasaan atas tanah yang merupakan lembaga-lembaga hukum dan hubungan-
 hubungan yang konkrit dengan tanah.
Hukum pertanahan ini juga sering disebut dengan hukum agraria. Dan
yang menjadi objek hukumnya adalah seputar hak penguasaan atas tanah yang
berisi serangkaian wewenang, kewajiban atau pun larangan bagi pemegang
haknya untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang di haki.
Dalam makalah kami ini akan dibahas terkait hak-hak atas tanah menurut
UUPA yaitu hak milik dan hak guna usaha. Tentang hak atas tanah banyak sekali
pembagianya dan kami akan menjelaskan tentang hak milik dan hak guna usaha
saja.

B. Rumusan Masalah
1. Apa yang dimaksud dengan Hak Milik dan bagaimana penjelasanya
berdasarkan UUPA ?
2. Apa yang dimaksud dengan Hak Guna Usaha dan bagaimana penjelasanya
berdasarkan UUPA ?

BAB 11
PEMBAHASAN
A. HAK MILIK
1. Pengertian
Dalam Undang-Undang Pokok Agraria, tepatnya pasal 20 UUPA pasal
1dan 2, hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuhi yang dapat
dipunyai orang atas tanah ; hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak
lain. 1

1
Soedaryo Soimin, Status Hak dan pembebasan Tanah, Sinar Grafika, Jakarta. Hal 1
 Terkait istilah “ terkuat dan terpenuhi” itu sebenarnya hanya sebagai
pembeda antara hak milik dan hak atas tanah lainnya karena hak milik lah yang
ter ( artinya paling) kuat dan terpenuhi diantara hak atas tanah yang dapat dimiliki
oleh orang. Terkuat, artinya hak milik atas tanah lebih kuat bila dibandingkan
dengan hak atas tanah yang lain, tidak ada batas waktu tertentu, mudah
dipertahankan dari gangguan pihak lain. Terpenuh, artinya hak milik atas tanah
memberi wewenang kepada pemiliknya paling luas bila dibandingkan dengan hak
atas tanah yang lain. 2
2. Ciri-ciri Hak milik
Adapun ciri-ciri dari hak milik antara lain:
a) Dapat dijadikan jaminan uang
b) Dapat di gadaikan
c) Dapat dialihkan kepada pihak lain, peralihan hak milik ini diatur
pada pasal 20 ayat 2 UUPA, yaitu hak milik dapat beralih dan
dialihkan kepada pihak lain.
d) Dapat dilepaskan secara sukarela
e) Dapat di wakafkan, hal ini disebabkan hak milik mempunyai sifat
terkuat, tidak memiliki keterikatan dengan waktu. Beda halnya
dengan hak pakai yang tidak bisa di wakafkan karena ada
keterikatan dengan waktu.3

3. Subjek Hak Milik

Subjek hak milik menurut UUPA dan Peraturan pelaksanaanya, adalah 4:
a) Perseorangan
Hanya warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik (
Pasal 21 ayat 1 UUPA)
b) Badan-badan Hukum
Pemerintah menetapkan badan-badan hukum yang dapat

2
Urip Santoso, Hukum Agraria & hak-hak Atas Tanah, Kencana Prenada Media Group, Jakarta. Hal . 90-91
3
Efendi Perangin, Hukum Agraria di Indonesia Suatu Telaah dari Sudut pandang Praktisi Hukum, Rajawali,
Jakarta, Hal.238
4
Urip Santoso, Op.cit hal. 93
 mempunyai hak milik dan syaratnya (Pasal 21 ayat 2 UUPA)
Menurut Pasal 1 PP No. 38 Tahun 1963 tentang penunjukan badan-
badan hukum yang dapat mempunyai hak milik atas tanah, yaitu bank-
bank yang didirikan oleh Negara (Bank Negara), koperasi pertanian,
badan keagamaan, dan badan sosial.
Menurut Pasal 8 ayat 1 Permen Agraria/ kepala BPN No. 9 Tahun
1999 tentang tata cara pemberian dan pembatalan hak atas tanah dan hak
pengelolaan, badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik,
adalah Bank Pemerintah, badan keagamaan dan badan sosial yang
ditunjuk oleh pemerintah.

4. Terjadinya Hak Milik

Hak milik atas tanah dapat terjadi melalui 3 cara sebagaimana yang
disebutkan dalam pasal 22 UUPA yaitu: 5
a) Hak milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adat
Hak milik atas tanah yang terjadi dengan jalan pembukaan tanah
(pembukaan hutan) atau terjadi karena timbulnya lidah tanah
(Aanslibbing). Hak milik ini dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahan
Kabupaten/ Kota setempat untuk mendapatkan sertifikat hak milik atas
tanah.

b) Hak milik atas tanah yang terjadi karena penetapan pemerintah

Hak milik disini, semula berasal dari tanah Negara dan terjadi
karena permohonan pemberian hak milik atas tanah oleh pemohon
dengan memenuhi prosedur dan persyaratan yang telah ditentukan oleh
Badan Pertanahan Nasional (BPN). Prosedur ini di atur dalam pasal 8
sampai pasal 16 Permen Agraria/ Kepala BPN No. 9 Tahun 1999
tentang tata cara pemberian dan pembatalan hak atas tanah Negara dan
hak pengelolaan.
c) Hak milik atas tanah yang terjadi karena ketentuan undang-undang

5
Ibid, hal. 93-96
 Hak milik atas tanah ini undang-undanglah yang menciptakannya,
sebagaimana yang diatur dalam Pasal I, Pasal II, dan Pasal VII ayat (1)
Ketentuan-ketentuan UUPA.

5. Pembebanan Dengan Hak Atas Tanah yang Lain

Hak milik dapat dibebani hak atas tanah yang lain, seperti hak guna
bangunan, hak pakai, hak sewa, hak gadai, hak usaha bagi hasil dan hak
menumpang. 6 Tidak ada ketentuan dalam UUPA bahwa hak guna usaha, hak guna
bangunan, dan hak pakai dapat dibebani hak atas tanah yang lain, dalam arti
bahwa penguasaan fisik dan penggunaan tanahnya boleh diserahkan kepada pihak
lain.
6. Pembebanan Hak Milik dengan Hak Tanggungan
Menurut Pasal 25 UUPA, hak milik atas tanah dapat dijadikan jaminan
hutang dengan dibebani hak tanggungan.
Syarat sah terjadinya hak tanggungan harus memenuhi 3 unsur yang
bersifat kumulatif, 7yaitu:
a) Adanya perjanjian utang piutang sebagai perjanjian pokoknya.
b) Adanya Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagai perjanjian
ikatan (tambahan)
c) Adanya pendaftaran akta pemberian hak tanggungan

7. Hapusnya Hak Milik

Didalam pasal 27 UUPA faktor-faktor penyebab hapusnya hak milik atas
tanah dan tanahnya jatuh kepada Negara, yaitu: 8
a) Karena pencabutan hak berdasarkan pasal 18 UUPA
b) Karena penyerahan secara suka rela oleh pemiliknya
c) Karena diterlantarkan
d) Karena subyek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak
atas tanah

6
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Djambatan, Jakarta. Hal. 327-328
7
Urip Santoso, Op.cit hal 97-98
8
Ibid, hal, 98
 e) Karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah
kepada pihak lain tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik
atas tanah.

Hak Milik atas tanah juga dapat hapus karena tanahnya musnah, misalnya
karena adanya bencana alam.

B. HAK GUNA USAHA

1. Pengertian
Hak Guna Usaha, atau HGU dalam pasal 28 UUPA adalah hak untuk
mengusahakan tanah yang dikuasai oleh Negara, dalam jangka waktu
sebagaimana dalam pasal 29, guna perusahaan, pertanian, perikanan atau
peternakan. Dengan kata lain, HGU terikat oleh jangka waktu tertentu. Menurut
pasal 29 pada undang-undang yang sama HGU diberikan waktu paling lama 25
tahun atau untuk perusahaan tertentu dapat diberikan HGU untuk waktu paling
lama 35 tahun. 9
Luas tanah HGU adalah untuk perseorangan luas minimalnya 5 hektar dan
maksimalnya 25 hektar. Sedangkan untuk badan hukum, luas minimalnya 5 hektar
dam maksimalnya ditetapkan oleh kepala Badan Pertanahan Nasional (Pasal 28
ayat (2) UUPA jo. Pasal 5 PP No. 40 Tahun 1996).10
2. Pemberian dan Subjek Hak Guna Usaha.
Pemberian hak atas tanah berkaitan dengan subjek dan objek serta proses
yang terjadi dalam pemberian hak tersebut, termasuk pula pemberian HGU.
Menyangkut subjek HGU diatur dalam Pasal 2 PP 40 Tahun 1996, dinyatakan
bahwa yang dapat mempunyai Hak Guna Usaha adalah, a) Warga Negara
Indonesia; b) Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.11
3. Tanah Yang Dapat Diberikan dengan hak Guna Usaha

9
Kartini muljadi, Gunawan wijaya, Hak-hak atas tanah, Kencana Prenada Media group, Jakarta
10
Urip Santoso, Op.cit hal.99
11
Supriadi, Hukum Agraria, Sinar Grafika, Jakarta. Hal 110-111
 Menyangkut tanah yang dapat diberikan dengan hak guna usaha telah
diatur dalam Pasal 4 PP Nomor 40 Tahun 1996 sebagai berikut:12
a) Tanah yang dapat diberikan hak guna usaha adalah tanah Negara.
b) Dalam hal tanah yang akan diberikan HGU itu adalah tanah Negara yang
merupakan kawasan hutan, maka pemberian HGU dapat dilakukan setelah
tanah yang bersangkutan dikeluarkan statusnya sebagaikawasan hutan.
c) Pemberian HGU atas tanah yang telah dikuasai dengan hak tertentu sesuai
ketentuan yang berlaku, pelaksanaanya baru dapat dilaksanakan setelah
selesainya pelepasan hak tersebut.
d) Dalam hal diatas tanah yang akan diberikan dengan HGU itu terdapat
tanaman atau bangunan milik pihak lain yang keberadaanya berdasarkan
atas hak yang sah, pemilik bangunan dan tanaman tersebut harus diberi
ganti rugi yang dibebankan kepada pemegang HGU baru.

4. Jangka Waktu Hak Guna Usaha

HGU mempunyai jangka waktu untuk pertama kalinya paling lama 35
tahum dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun (pasal 29
UUPA).13 Pasal 8 PP No. 40 tahun 1996 untuk pertama kalinya paling lama 35
tahun, diperpanjang paling lama 25 tahun dan diperbaharui paling lama 35
tahun14. Perpanjangan jangka waktu HGU diajukan selambat-lambatnya dua
tahun sebelum berahirnya jangka waktu yang telah ditentukan.

5. Terjadinya Hak Guna Usaha

1) Karena Konversi
Yang dimaksudkan dengan konversi adalah perubahan hak atas
tanah sehubungan dengan berlakunya UUPA. Hak-hak atas tanah yang ada
sebelum berlakunya UUPA diubah menjadi hak-hak atas tanah yang
ditetapkan dalam UUPA. (Pasal 16 UUPA)15

12
Ibid, hal 111
13
UUPA,
14
Urip Santoso, Op.cit. hal 100
15
Efendi Perangin, Op.cit. hal. 145
 Hak-hak lama yang dikonversi menjadi hak guna usaha adalah:
a) Hak Erfpacht untuk perusahaan kebun besar yang masih berlaku
pada tanggal 24 september 1960, tanpa dipersoalkan apakah pihak
yang empunya memenuhi syarat atau tidak. Jangka waktunya sama
dengan sisa hak erfpacht tersebut, tetapi paling lama 20 tahun
terhitung sejak tanggal 24 september 1960 (pasal III ketentuan
konversi)
b) Hak milik (adat) dan hak lainya yang sejenis sebagai yang
disebutkan dalam pasal II ketentuan konversi, jika tanah pertanian,
tanah perikanan, atau tanah peternakan dan yang empunya tidak
memenuhi syarat umum mempunyai tanah dengan hak milik yang
ditetapkan dalam pasal 21. HGU yang berasal dari hak milik (adat)
dan hak lainnya itu berjangka waktu 20 tahun, sesuai dengan
ketentuan mengenai konversi hak eigendom dalam pasal 1 ayat 3
ketentuan-ketentuan konversi.
2) Karena Penetapan Pemerintah
Hak Guna Usaha terjadi dengan penetapan pemerintah. HGU ini
terjadi melalui permohonan pemberian HGU oleh pemohon kepada Badan
Pertanahan Nasional16. Apabila semua persyaratan tersebut terpenuhi,
maka BPN menerbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH) dan
wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk
dicatat dalam Buku Tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti
haknya.

6. Kewajiban Pemegang Hak Guna Usaha

Sesuai dengan ketentuan Pasal 12 PP Nomor 40 Tahun 1996 bahwa pemegang
hak berkewajiban:17
a) Membayar uang pemasukan kepada Negara
b) Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau

16
Urip Santoso, Op,cit. hal. 100
17
Supriadi, Op.cit, hal 113
 peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan
dalam keputusan pemberian hak
c) Mengusahakan sendiri tanah hak guna usaha dengan baik
d) Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah
yang ada dalam lingkungan areal HGU
e) Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan SDA dam menjaga
kelestarian lingkungan
f) Menyampaikan laporan tertulis setiap ahir tahun mengenai penggunaan
HGU
g) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGU kepada Negara
setelah HGU tersebut hapus
h) Menyerahkan sertifikat HGU yang telah hapus kepada kepala kantor
pertanahan

7. Hapusnya Hak Guna Usaha

Sebagaimana yang terdapat pada hak milik sebagai hak primer utama tetap
mempunyai batas waktu atau hapus. Hal ini juga berlaku pada Hak GunaUsaha .
Sesuai ketentuan yang berlaku dalam Pasal 34 UUPA Tahun 1960 dinyatakan
bahwa hak guna usaha hapus karena,:18

a) Jangka waktunya berakhir

b) Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuai syarat tidak
dipenuhi
c) Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir
d) Dicabut untuk kepentingan umum
e) Ditelantarkan
f) Tanahnya musnah
g) Ketentuan dalam pasal 30 ayat (2)

18
Ibid, hal 114
 BAB III
KESIMPULAN
Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuhi yang dapat dipunyai orang
atas tanah dan juga hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Terkait ketentuan
tentang hak milik dapat kami simpulkan bahwa ketentuan hak milik ini diatur dalam Pasal 16
ayat (1) huruf a UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 20 sampai Pasal 27 UUPA. Menurut
pasal 50 ayat 1 UUPA, ketentuan lebih lanjut mengenai hak milik diatur dengan Undang-
umdang. Undang-undang yang diperintahkan disini sampai sekarang belum terbentuk. Untuk itu
berlakulah pasal 56 UUPA, yaitu selama undang-undang tentang hak milik belum terbentuk,
maka yang berlaku adalah ketentuan hukum adat setempat dan peraturan-peraturan lainya
sepanjang tidak bertentangan dengan UUPA.

Tentang Hak Guna Usaha dalam pasal 28 UUPA adalah hak untuk mengusahakan tanah
yang dikuasai oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana dalam pasal 29, guna perusahaan,
pertanian, perikanan atau peternakan. HGU terikat oleh jangka waktu tertentu. Menurut pasal 29
pada undang-undang yang sama HGU diberikan waktu paling lama 25 tahun atau untuk
perusahaan tertentu dapat diberikan HGU untuk waktu paling lama 35 tahun. Ketentuan
mengenai HGU disebutkan dalam pasal 16 ayat 1 huruf b UUPA. Secara khusus diatur dalam
pasal 28 sampai pasal 34 UUPA. Menurut pasal 50 ayat 2 UUPA, ketentuan lebih lanjut
mengenai HGU diatur dengan peraturan perundangan. Peraturan yang dimaksud disini adalah
Peraturan Pemerintah (PP) No. 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB, dan hak pakai, secara khusus
diatur dalam pasal 2 sampai dengan 18.

DAFTAR PUSTAKA

Harsono, Boedi. 2003. Hukum Agraria Indonesia, Jakarta: Djambatan.

Muljadi, Kartini dan Gunawan wijaya. 2007. Hak-hak atas tanah, Jakarta:Kencana Prenada
Media group

Perangin, Efendi. 1989. Hukum Agraria di Indonesia Suatu Telaah dari Sudut pandang Praktisi
 Hukum, Jakarta: Rajawali.

Santoso, Urip. 2005. Hukum Agraria & hak-hak Atas Tanah, Jakarta: Kencana Prenada Media
Group.

Soimin, Soedharyo.1994. Status Hak dan pembebasan Tanah, Jakarta: Sinar Grafika.

Supriadi.2007. Hukum Agraria, Jakarta: Sinar Grafika.

Undang-undang Pokok Agraria.