1. PROB. N° 01 (5 pts.

)
1.1 ¿Qué es un terreno rústico?

Según las Modificatorias de la Norma Técnica G.040 - Definiciones, contenida en el Título

I Generalidades del Reglamento Nacional de Edificaciones, aprobada por D.S. N° 011-
2006-VIVIENDA tenemos como definición de terreno rustica a una unidad inmobiliaria
constituida por una superficie de terreno no habilitada para uso urbano y que por lo
tanto no cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de
desagües, abastecimiento de energía eléctrica, redes de iluminación pública, pistas, ni
veredas.

Terrenos rustico en el cerro colorado - Arequipa

1.2 ¿Cuál es la definición de terreno eriazo?

Según la RESOLUCIÓN MINISTERIAL Nº 174-2016-VIVIENDA terreno eriazo es la Unidad

inmobiliaria constituida por una superficie de terreno improductivo o no cultivado por
falta o exceso de agua.

Terreno eriazo en el desierto de Cañete

1.3 ¿Cuál es la diferencia entre Daño Emergente y Lucro Cesante?

En lo relacionado al pago de indemnizaciones cuando se causa un daño o perjuicios, hay
que considerar dos conceptos muy diferentes como lo es el lucro cesante y el daño
emergente, y no siempre corresponde indemnización por los dos conceptos, lo que
dependerá de cada situación en particular. Veamos pues en detalle lo que significa cada
uno de estos conceptos.

Lucro cesante.

El lucro cesante hace referencia al lucro, al dinero, a la ganancia, a la renta que una
persona deja de percibir como consecuencia del perjuicio o daño que se le ha causado.
Si una persona no hubiera sufrido de un daño o perjuicio, se hubiera seguido lucrando
sin problemas, lucro que se pierde, que cesa por culpa del daño o del perjuicio, y por
supuesto que el responsable será quien causó el daño y el perjuicio, y en algunos casos
tendrá que indemnizar a la víctima del daño o perjuicio.

Daño emergente.

El daño emergente corresponde al valor o precio de un bien o cosa que ha sufrido

daño o perjuicio. Cuando el bien o la propiedad de una persona ha sido dañada o
destruida por otra, estamos ante un daño emergente, y la indemnización en este caso
será igual al precio del bien afectado o destruido.

Ejemplo aplicativo

Supongamos por ejemplo un taxista a quien otra persona le destruye el taxi. En este
caso el daño emergente es el valor o precio del taxi. Quien le destruyó el taxi tendrá que
indemnizarlo por el valor del taxi, o el monto de su reparación si esta es posible.

Ahora, ese taxista como consecuencia de la destrucción de su taxi dejo de percibir

ingresos, de suerte que esos ingresos dejados de percibir por el taxista al no tener ya
su medio de trabajo, constituye el llamado lucro cesante, el cual en muchos casos puede
ser superior al mismo daño emergente, dependiendo claro está, del tiempo que
transcurra entre la destrucción del taxi y la reparación del daño de manera tal que le
permita nuevamente obtener ingresos.

Claro que en la realidad esto suele ser mucho más complejo, y en algunos casos es una
autoridad judicial la que determina el valor de cada concepto, y si aplican los dos o uno
sólo, pero esta es la idea general.

1.4 ¿Cuál es la diferencia entre Pretensión y Presunción?

El vocablo pretensión se puede definir como aquel deseo o intención que tiene una
persona de conseguir una cosa. Los conceptos de acción, pretensión y excepción,
frecuentemente se puede advertir que tienden a confundirse en la doctrina. Sin embargo,
estos obedecen a elementos completamente distintos.

La acción consiste en el poder jurídico de reclamar la prestación de la función

jurisdiccional; es un derecho subjetivo procesal, y por consiguiente, autónomo e
instrumental, dirigido al juez (como miembro de un órgano del Estado) para solicitar el
inmediato movimiento de la actividad judicial y obtener un pronunciamiento (sentencia).
De otro lado la pretensión es la declaración de voluntad hecho ante el juez y frente al
adversario; es el acto por el cual se busca que el juez reconozca algo con respecto a
cierta relación jurídica. En realidad, se está definiendo básicamente a una afirmación de
derecho y a la reclamación de la tutela para el mismo

La pretensión nace como una institución propia en el derecho procesal, en virtud del
desarrollo doctrinario de la acción, y etimológicamente proviene del término pretender,
que significa querer o desear. Su importancia, en el estudio del derecho procesal, radica
en que permite una correcta diferenciación del término acción al cual ya hemos estudiado
anteriormente

GOZAINI señala que “la pretensión estudia el objeto del proceso, es decir, las razones
por las que una persona se presenta ante la justicia y plantea en su demanda un
determinado conflicto de intereses. Guasp es el principal expositor de esta teoría. Para
el autor se entiende por objeto ya no el principio o causa de que el proceso parte, ni el
fin, más o menos inmediato que tiende a obtener; sino la materia sobre la que recae el
complejo de elementos que integran, y que en el proceso se define como una institución
jurídica destinada a la satisfacción de una pretensión” Para el citado autor (que a la vez
cita al maestro Jaime Guasp), la pretensión constituye el objeto del proceso y por tanto
la decisión judicial tiene que estar referida a ella, dado que es propuesta por las partes
en sus actos postulatorios.

Presunción

Por "presunción" se entiende la consecuencia que la ley o el Juez deducen de un hecho

conocido para averiguar la verdad de otro desconocido, mediante un razonamiento
subordinado a los principios fundamentales de la lógica. Las presunciones son, por tanto,
legales o humanas. Las primeras, como su nombre lo expresan, derivan de la ley; las
segundas, son consecuencias que el juzgador deduce de hechos inobjetables.

Las presunciones en materia tributaria forman parte de las medidas o

alternativas para luchar contra la elusión fiscal, el fraude y el lavado de dinero.
Su mecánica consiste en relevar o dispensar de prueba a cierto sujeto y trasladarla a
otro diverso que, de no satisfacer esa carga procesal, la presunción surte plenamente
sus efectos de imputación. En ese contexto, la realidad y la verosimilitud de la sustancia
económica son los elementos determinantes para considerar tributariamente gravables
o deducibles determinados acontecimientos; de ahí que con las presunciones se busca
evitar las prácticas abusivas y los comportamientos consistentes en crear montajes
artificiales carentes de realidad económica, con el solo propósito de obtener beneficios
indebidos.
 1.5 ¿Qué entiendes por Interdicción?

Que entendemos por interdicción

Se entiende por interdicción a la prohibición absoluta o relativa decretada

judicialmente en los casos previstos por ley, de realizar ciertos actos o de
asumir determinada conducta referente a los casos de incapacidad. Es la ley
quien contempla que se les nombre representantes legales para el ejercicio de sus
derechos civiles, según las normas referentes a la Patria Potestad, Tutela y Curatela.

Es necesario este trámite judicial cuando la persona no pueda expresar su verdadera

voluntad ya que realiza un acto carente de valoración subjetiva y que debe ser protegido
por nuestro derecho vigente. También por el daño progresivo en mayor o menor grado
de las facultades intelectuales y físicas. Ejemplo: por padecer de alzhéimer.

El Proceso de Interdicción

El proceso se inicia, con la finalidad de que se declare judicialmente dicho estado de

incapacidad y se adopten las medidas pertinentes que tiendan a proteger a la persona y
bienes del interdicto. Ejemplo: la designación del curador encargado de cuidar de él y
de su patrimonio, así como, de representarle o asistirle en sus actos e inclusive, de
procurar su rehabilitación.

Para todo ello, es necesario la certificación médica sobre el estado del presunto
interdicto, la que se extiende expedida bajo juramento o promesa de veracidad,
debiendo ser ratificada en la audiencia judicial correspondiente. Si se tratara de pródigos
y de los que incurren en mala gestión: el ofrecimiento de no menos de tres testigos y
los documentos que acrediten los hechos que se invocan.

La demanda se dirige contra la persona cuya interdicción se pide, así como con aquellas
que teniendo derecho a solicitarla no lo hubieran hecho. Al no tener Abogado el Juez
nombra a un curador procesal (abogado) para que lo represente durante todo el proceso

La declaración de Interdicción procede sobre:

 Los que por cualquier causa se encuentren privados de discernimiento.

 Los sordomudos, los ciegos sordos y los ciegos mudos que no pueden expresar su
voluntad indubitablemente.
 Los retardados mentales.
 Los que padecen de deterioro mental
que les impide expresar su libre
voluntad.
 Los pródigos.
 Los que incurren en mala gestión.
 Los ebrios habituales.
 Los toxicómanos.

Clases de Legitimidad en la Interdicción: Activa y Pasiva

Tratándose de legitimidad activa pueden solicitar la interdicción:

 Del incapaz, su cónyuge, sus parientes y el Ministerio Público.

 La curatela del pródigo o del mal gestor, sólo su cónyuge, sus herederos forzosos,
y, por excepción, el Ministerio Público, de oficio o a instancia de algún pariente,
cuando aquellos sean menores o estén incapacitados.
 Solamente del ebrio habitual y del toxicómano, su cónyuge, los familiares que
dependen de él, y por excepción, el Ministerio Público si o a instancia de algún
pariente, cuando aquellos sean menores o estén incapacitados o cuando el incapaz
constituya un peligro para la seguridad ajena.
 Cuando se trate de un incapaz que constituye grave peligro para la tranquilidad
pública, la demanda de interdicción puede ser presentada por el Ministerio Público o
por cualquier persona.

Tratándose de legitimidad pasiva, pueden solicitar la interdicción:

No solo pueden ser mayores de edad, sino también menores, mayores de 16 años, que
hubiesen adquirido la capacidad por matrimonio u obtención del título oficial, así como
contra aquellas que teniendo derecho a solicitarla no lo hubieran hecho. La persona cuya
interdicción se demanda actúa el proceso por si misma o mediante representante
designado por ella, sin perjuicio de los exámenes psíquicos-físicos que puedan realizarse
sobre el presunto interdicto a fin de determinar la existencia o no de la correspondiente
causal de interdicción.

2. PROB. N° 02 (5 pts.)
2.1 ¿Cuáles son los criterios técnico reglamentarios para la tasación de unidades
inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común?
Primero tenemos que entender y diferenciar entre los conceptos de propiedad
exclusiva y propiedad común y luego podemos decir que es uno de los regímenes
adoptados en la construcción de edificios de departamentos, de quintas, de casas
en copropiedad y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando
pertenezcan a varios propietarios distintos (Artículo 37 de la Ley Nº 27157). La
existencia de bienes comunes determina que estos bienes son de uso común de
los propietarios y sobre los cuales tienen derechos y obligaciones que deben
asumir conjuntamente de acuerdo al reglamento interno que adopten, y cada
propietario tiene una propiedad exclusiva sobre el cual toman decisiones propias.
Esta distinción reemplazó a la antes denominada propiedad horizontal. En sentido
práctico diremos que propiedad exclusiva y propiedad común existen en las
unidades inmobiliarias que tienen bienes comunes, los cuales son de todos los
propietarios mas no así la propiedad exclusiva que corresponde a cada uno. La
Ley Nº 27157 en su artículo 40 dice que los bienes de propiedad común pueden
ser, según sea el caso:
a) El terreno sobre el que está construida la edificación;
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás
elementos estructurales, siempre que éstos no sean integrantes únicamente de
una sección, sino que sirven a una o más secciones;
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías aéreas de circulación de
uso común;
d) Los ascensores y montacargas;
e) Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de
propiedad común;
f) Los locales destinados a servicios comunes tales como portería, guardianía; y
otros;
g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad,
eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en
particular;
h) Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones
aparezcan cláusulas en contrario;
i) Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos;
j) Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.
2.2 ¿Cuáles son los criterios técnico reglamentarios para la tasación de los aires
en las edificaciones?
En la valorización de los aires existen diversos criterios, con determinada
pertinencia cada uno de ellos, aquí te presento el criterio y lógica que tengo
cuando valorizo aires; partimos de los supuestos siguientes:

(I) Los aires sin construir son solo el derecho a edificar en el segmento respectivo
del inmueble en referencia. Lo cual implica que se debe evaluar que tan viable
es continuar construyendo; si el primer piso no tiene las condiciones adecuadas,
prácticamente los aires no tienen valor, depende mucho de la construcción en el
primer piso, esto es algo que no se evalúa pero que en la práctica tiene mucha
incidencia, y necesario para que el que compré los aires no se sienta estafado,
por decirlo de una manera.

(II) Además hay que revisar la siguiente información técnica y normativa

– La independización no tenga observaciones por posibles cargas técnicas a nivel

SUNARP.

– Analizar el Reglamento interno de propiedad horizontal que tendrán las

unidades inmobiliarias futuras en el nuevo edificio; este aspecto es muy
importante porque ahí se deben de plantear las posibles restricciones de
convivencia en la nueva edificación multifamiliar; se establecen aspecto como
por ejemplo la autorización para mascotas, los gastos de mantenimiento del
edificio, esto último sumamente valido para que no se desvalorice a futuro tu
inversión.

– Los parámetros urbanísticos permitidos por la municipalidad respectiva:

determinación del área sin techar, la cantidad de estacionamientos, el número
de pisos del inmueble, etc.

(III) La presente técnica atiende principalmente al criterio del valor que otorga
el potencial comprador sobre el bien que estaré comercializando; es decir
necesariamente la valuación debe validarse en la práctica con lo que perciben los
compradores en relación al precio que ellos estarían dispuestos a pagar, por lo
tanto no es meramente una metodología teórica, todo lo contrario es
eminentemente práctica.

Empezaremos con un caso genérico presumiendo algunos datos:

1° La futura edificación a construir en los aires a valorizar tendrá un uso

principalmente de vivienda, con lo cual los compradores reales (capacidad
económica real) pagarán por dichos aires solo en la medida que ellos puedan
satisfacer su necesidad de inmueble para vivienda; ellos harán una comparación
de alternativas similares, en casi todos los aspectos posibles.

2° Dentro del área de localización de los aires a valorizar debo de ubicar un

inmueble similar para homologar. En este caso asumiré que un apartamento de
80mt2 en un segundo piso con condiciones similares en área, ubicación, diseño,
antigüedad, etc; cuesta al momento de la valorización $80,000 dólares.

3° El inmueble ubicado en el punto anterior es un bien ya construido, con un

diseño ya comprobado o planificado para tal fin; lo cual difiere de los aires que
se venden por alguna eventualidad como es el caso de este ejemplo. En tal
sentido hay una alta probabilidad que ambos inmuebles no tengan el mismo
valor. Por lo general el valor del apartamento futuro a construir en los aires que
estamos valorizando tiene un precio menor al inmueble en referencia del punto
2, digamos que vale un 80% (puede ser 90%) del bien en referencia. Es decir,
si construyo un apartamento en los aires que estoy vendiendo (o comprando) y
estoy valorizando, este departamento nuevo costaría $65,000 aproximadamente
(80% de $80,000).
4° Luego del precio del bien, hallado en el punto anterior, calculo el valor de la
construcción (similar a nuevo), y resto dicho valor al precio total del bien futuro
a construir hallado en el punto 3. Digamos que el valor de construir un
apartamento nuevo de 80mt2 sea de $35,000 (valor similar a nuevo); este monto
resto de los $65,000 calculados en el punto 3. La diferencia resultante sería el
valor de los aires a vender, en este caso $30, 000. También es válido usar el
criterio del valor promedio del mt2 construcción de apartamento por la zona y
multiplicarlo por el área de los aires a vender, para calcular el monto de la
construcción similar a nuevo.

En el siguiente podemos observar el espacio libre sobre el techo a la cual

denominamos aires, lo cual también es una unidad de negocio para los
inversionistas en bienes raíces es decir compran los aires lo independizan luego
lo alquilan como habitaciones.