MANAJEMEN PENJUALAN ECERAN

“Pemilihan Lokasi Bisnis Ritel dalam Area Perdagangan”

MAKALAH

Kelompok 2
Fatma Januardani (15120049)
Nawang Prasetyasari (16120216)
Wahyu Handayani (16120222)
Yuli Rosidah (16120225)
Aida Perdanasari (17125018)
Elasani Ayuningtyas (17125043)
Wulan Cahyaningrum (18125011)

PROGRAM STUDI MANAJEMEN

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS
UNIVERSITAS GAJAYANA MALANG
TAHUN 2019

i
 DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ........................................................................................................ i

BAB I PENDAHULUAN ............................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang ................................................................................................... 1
1.2 Rumusan Masalah .............................................................................................. 2
1.3 Tujuan ................................................................................................................ 2
BAB II PEMBAHASAN ................................................................................................ 3
2.1 Lokasi Area Perdagangan ....................................................................................... 3
2.2 Faktor – Faktor yang Memengaruhi Permintaan Suatu Wilayah atau Area
Perdagangan .................................................................................................................. 4
2.3 Faktor – Faktor yang Memengaruhi Daya Tarik Sebuah Lokasi ............................ 6
2.4 Memperkirakan Permintaan untuk Sebuah Lokasi yang Baru ............................... 7
2.4.1 Area Perdagangan ............................................................................................ 7
2.4.2 Faktor-faktor yang Mendefinisikan Area – Area Perdagangan ....................... 7
2.4.3 Sumber-Sumber Informasi ............................................................................... 8
2.4.4 Penandaan Pelanggan ....................................................................................... 8
2.4.5 Mengukur Kompetisi ....................................................................................... 8
2.5 Metode Pengukuran Permintaan ............................................................................. 9
2.5.1 Pendekatan Analog ........................................................................................... 9
2.5.2 Analisis Regresi................................................................................................ 9
2.5.3 Model Gravitasi Huff ..................................................................................... 10
2.6 Tipe – Tipe Lokasi ................................................................................................ 11
2.6.1 Pusat Perbelanjaan.......................................................................................... 12
2.6.2 Lokasi di Kota Besar atau Kota Kecil ............................................................ 15
2.6.3 Pilihan Lokasi Lain untuk Ritel ..................................................................... 16
2.7 Stategi Lokasi Toko .............................................................................................. 16
BAB III PENUTUP ...................................................................................................... 18
3.1 Kesimpulan ........................................................................................................... 18
DAFTAR PUSTAKA ................................................................................................... 20

ii
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Seiring dengan kemajuan zaman, keberadaan bisnis ritel di Indonesia semakin

berkembang dengan pesat. Permintaan masyarakat terus meningkat, hal ini dapat dilihat
dari banyaknya tingkat jual beli barang atau jasa dengan sistem eceran atau ritel.
Pertumbuhan bisnis ritel tidak dapat terelakkan. Salah satu persaingan dalam bisnis ritel
adalah bagaimana menentukan area atau lokasi perdagangan yang strategis. Banyak
faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan sebelum menentukan lokasi yang akan
dijadikan sebagai lokasi perdagang.

Pemilihan lokasi untuk penempatan toko atau bisnis ritel sebenarnya adalah
kombinasi dari ilmu dan seni. Bahkan dengan menggunakan semua analisis, terkadang
ritel justru harus mengambil keputusan tentang lokasi terbaik berdasarkan pengalaman
masa lalu. Terutama jika data dan informasi yang dimiliki bertentangan dengan fakta yang
ada dan apa yang harus diputuskan saat ini. Oleh karena itu, perlu untuk mengetahui
terlebih dahulu masalah-masalah apa yang seharusnya perlu dipertimbangkan ketika
menentukan daerah atau area perdagangan mana yang cocok untuk penempatan toko atau
bisnis ritel.

Hal-hal yang perlu dipertimbangkan antara lain bagaimanakah area perdagangan

yang sesuai dan mengapa pemilik ritel harus memilih salah satu dari area perdagangan
tersebut, faktor-faktor apa yang harus dipertimbangkan oleh pemilik ritel ketika
memutuskan memilih tempat atau area perdagangan, bagaimana pemilik ritel dapat
meramalkan penjualan untuk lokasi toko yang baru.

Alasan bahwa keputusan pemilihan lokasi menjadi lebih penting untuk

dipertimbangkan karena semakain banyak ritel membuka lokasi baru sedangkan lokasi
yang paling baik sangatlah sulit untuk didapatkan. Permasalahan ini semakin rumit
dengan meningkatnya pertumbuhan populasi dan konstruksi pusat pembelanjaan baru.
Ritel mungkin menemukan lokasi yang nyaman, tetapi dengan biaya sewa yang tinggi,
kontrak yang dipersulit dan peralatan yang mahal atau dihadapkan pada pilihan untuk

1
 2

menata ulang kembali dan menimbulkan adanya konsekuensi terhadap biaya.

Bahkan sering kali fakta menungkapkan bahwa dengan tanpa menggunakan strategi, hal
terpenting adalah meningkatkan upaya untuk menarik pelanggan, dengan cara
melokasikan toko di tempat persimpangan yang ramai atau di pusat perbelanjaan. Dengan
menempatkan lokasi bisnis yang tepat, akan mengendalikan biaya sewa secara kritis dan
memberikan keuntungan yang maksimal.

1.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang diatas, maka dapat dirumuskan permasalahan dalam

makalah ini adalah sebagai berikut:

1. Apa yang dimaksud area lokasi perdagangan?

2. Apa faktor-faktor yang memengaruhi suatu wilayah atau area perdagangan?
3. Apa faktor – faktor yang memengaruhi daya tarik sebuah lokasi?
4. Bagaimana cara Memperkirakan Permintaan untuk Sebuah Lokasi yang Baru?
5. Apa saja Metode Pengukuran Permintaan?
6. Apa saja tipe-tipe lokasi perdagangan?
7. Bagaimana menentukan strategi lokasi toko?

1.3 Tujuan

Berkasarkan latar belakang dan rumusan masalah diatas, maka tujuan penulisan
makalah ini adalah sebagai berikut :

1. Untuk mengetahui apa yang dimaksud area lokasi perdagangan.

2. Untuk mengetahui apa faktor-faktor yang memengaruhi suatu wilayah atau area
perdagangan.
3. Untuk mengetahui apa faktor – faktor yang memengaruhi daya tarik sebuah
lokasi.
4. Untuk mengetahui bagaimana cara Memperkirakan Permintaan untuk Sebuah
Lokasi yang Baru.
5. Untuk mengetahui apa saja Metode Pengukuran Permintaan.
6. Untuk mengetahui apa saja tipe-tipe lokasi perdagangan.
7. Untuk mengetahui bagaimana menentukan strategi lokasi toko.
 BAB II

PEMBAHASAN

2.1 Lokasi Area Perdagangan

Pemilihan lokasi ritel adalah sebuah keputusan yang sangat strategis. Sekali lokasi
dipilih, pemilik ritel harus menanggung semua konsekuensi dari pilihan tersebut. Dalam
membuat keputusan mengenai pemilihan lokasi, yaitu
a. Daerah : bagian dari sebuah negara atau kota tertentu.
b. Area Perdagangan : Area geografis yang berdekatan dan memiliki mayoritas pelanggan
dan penjualan sebuah toko
c. Tempat yang lebih spesifik dan khusus.
Dalam menguji ketiga keputusan lokasi secara berurutan, maka dapat dijelaskan terlebih
dahulu bagaimana:
a. Mengamati faktor yang mempengaruhi daya tarik suatu area perdagangan tertentu;
b. Menguji apa yang dicari pemilik ritel dalam memilih tempat, seperti target penjualan
yang harus dicapai, sehingga dapat dilakukan pengujian dengan menggunakan beberapa
metode peramalan, seperti: indeks populasi, perkembangan merk, dan analisis toko
pembanding.

Gambar : Segmen Area Perdagangan

Dalam menentukan area perdagangan yang akan dipilih sebagai lokasi ritel, perlu
dilakukan aktivitas menentukan segmen. Area perdagangan dibagi dalam beberapa segmen,
misalnya dalam segmen area perdagangan utama (primary tradding area), segmen perdagangan

3
 4

sekunder (secondary tradding area) dan segmen area perdagangan pinggiran (Fringe
tradding area) pembagian segmen area perdagangan tersebut dilakukan berdasarkan perkiraan
banyaknya pelanggan dalam setiap area.

2.2 Faktor – Faktor yang Memengaruhi Permintaan Suatu Wilayah atau Area
Perdagangan

Wilayah atau area perdagangan adalah tempat-tempat yang dapat menghasilkan

permintaan tertinggi atau penjualan untuk sebuah ritel. Untuk menaksir permintaan secara
keseluruhan dalam suatu wilayah harus mempertimbangkan hal-hal berikut:

1. Skala Ekonomi versus kanibalisasi

Suatu area perdagangan dapat memiliki lebih dari satu toko yang sama.
Pertimbangan penting misalnya pada biaya iklan yang menjadi lebih murah per toko.
2. Demografis dan Karakteristik Gaya Hidup
Memilih lokasi dengan pertumbuhan populasi lebih baik dari pada memilih
lokasi yang terdapat penurunan populasi. Sehingga beberapa peritel lebih memilih area
pinggiran yang terdapat pertumbuhan pupulasi.
Karakteristik gaya hidup dari populasi mungkin relevan pula dalam menentukan lokasi
ritel yang tergantung pada sasaran atau target pasar yang dikejar oleh ritel.
Contoh :
Banyak mahasiswa memiliki pendapatan yang rendah. Namun, mereka mungkin
saja berasal dari keluarga kaya dan mereka merupakan konsumen yang relatif terdidik
dan potensial untuk menciptakan permintaan pada suatu lokasi ritel tertentu.
3. Iklim Bisnis
Tren atau kecenderungan pekerjaan konsumen pada pasar sasaran ritel
merupakan hal penting untuk diamati karena pekerjaan tertentu identik dengan
penghasilan yang tinggi dan biasanya berarti pula mempunyai daya beli yang lebih
tinggi..
4. Kompetisi
Tingkat kompetisi dalam sebuah area juga memengaruhi permintaan atas barang
dagangan ritel. Tingkat kompetisi bisa dirinci sebagai berikut
a. Tingkat kompetisi yang telah mengalami kejenuhan.
Sebuah area perdagangan yang jenuh menawarkan kepada konsumen sejumlah
pilihan barang dan jasa yang cukup, tetapi memungkinkan ritel untuk terus
berkompetisi dalam mendapatkan keuntungan.
 5

b. Tingkat kompetisi yang kurang

Menemukan lokasi area perdagangan yang kurang toko artinya sebuah area yang
hanya terdapat sedikit toko yang menjual suatu barang atau jasa yang spesifik untuk
memenuhi kebutuhan populasi.
c. Tingkat kompetisi yang berlebih
Area perdagangan dengan toko yang berlebihan yaitu memiliki banyak toko yang
menjual barang secara spesifik dan tidak banyak bisa dibedakan oleh konsumen
dalam populasi tersebut.
Berikut perbandingan sisi kelebihan dan kekurangan di antara dua alternatif lokasi
berkenaan dengan tingkat kompetisi:
Tabel 1 : Lokasi Usaha dengan Tingkat Tinggi
Kelebihan Kekurangan
Arus kedatangan pengunjung tinggi Konsumen memiliki banyak alternatif
karena merupakan pusat berkumpulnya pilihan sehingga pebisnis ritel harus
pedagang ritel di bidang tertentu bekerja keras menciptakan nilai tambah
misalnya pusat toko telepon seluler, (added value) yang membedakan usaha
pusat toko perhiasan, sentra PKL dsb. ritelnya dengan para pesaing.
Hal ini menurunkan biaya promosi Bisa menciptakan terjadinya perang
untuk menarik kunjungan konsumen. harga diantara sesama pedagang
Saling mendukung dalam hal Biaya sewa lokasi yang mahal
penyediaan barang
Pembentukan pekumpulan pedagang
atau asosiasi pedagang.

5. Masalah-masalah lokasi secara global

Ritel perlu untuk mengambil keputusan pada sebuah wilayah, yaitu sebuah area
perdagangan dan lokasi yang spesifik. Kelebihan dan kekurangan lokasi usaha dengan
tingkat persaingan rendah.
 6

Tabel 2 : Lokasi Usaha degan Tingkat Persaingan Rendah.

Kelebihan Kekurangan

Dapat menjual dengan harga yang lebih
tinggi karena terbatasnya pilihan yang
dimiliki oleh konsumen
Harga sewa lokasi usaha yang relatif
lebih murah sehingga dapat menekan
biaya operasional toko
Membutuhkan dana promosi yang lebih
besar untuk menarik kunjungan
konsumen ke lokasi usaha
Pertukaran informasi yang lambat
Harus berjuang sendiri di dalam
mengatasi persoalan stok barang serta
persoalan lain seputar kepentingan
bisnisnya

2.3 Faktor – Faktor yang Memengaruhi Daya Tarik Sebuah Lokasi

1. Aksesibilitas
Menurut Levy dan Weirtz (2010) suatu lokasi usaha ritel yang strategis ditentukan
oleh dua hal utama yaitu : Faktor akses (accessiblity) dan factor keunggulan lokasi
(location advantage).
Analisis ini memiliki dua tahap yaitu :
a. Analisis makro
Mempertimbangkan area perdagangan primer, seperti area dua hingga tiga
mil disekitar lokasi tersebut dalam kasus sebuah supermarket atau toko obat.
Beberapa hal yang terkait dengan akses makro yaitu :
1. Penghalang alam
2. Penghalang buatan
3. Kondisi jalan
4. Pola lalu lintas
b. Analisis mikro
Terfokus pada masalah-masalah sekitar lokasi, seperti visibilitas, arus lalu
lintas, parkir, keramaian, dan jalan masuk atau jalan keluar. Beberapa hal
yang terkait dengan akses mikro yaitu :
1. Jarak penglihatan (visibility)
2. Lahan parkir
3. Kepadatan arus lalu lintas (congestion)
 7

2.4 Memperkirakan Permintaan untuk Sebuah Lokasi yang Baru

Pemilik ritel memperkirakan permintaan untuk lokasi yang baru dengan

menetapkan area perdagangannya dan kemudian memperkirakan seberapa banyak uang
yang dikeluarkan oleh konsumen dalam area perdagangan dan faktor yang
dipertimbangkan ketika menetapkan batas-batas area perdagangan dengan menjelaskan
tipe-tipe informasi dan teknik-teknik yang digunakan oleh para pemilik ritel dalam
memperkirakan suatu permintaan.

2.4.1 Area Perdagangan

Area perdagangan adalah area geografis yang berdekatan dan memiliki mayoritas
pelanggan serta penjualan dari sebuah toko. Area perdagangan dibedakan kedalam tiga
zona, yakni:

1. Zona Primer, adalah area geografis dari mana toko atau pusat perbelanjaan
tersebut mendapatkan 60% dari para pelanggannya.
2. Zona Sekunder, merupaka area geografis dari kepentingan sekunder dalam tingkat
penjualan pelanggan, yang menghasilkan sekitar 20% dari penjualan sebuah toko.
3. Zona Tersier termasuk para pelanggan yang kadang berbelanja di toko atau pusat
perbelanjaan tersebut, beberapa alasan diantaranya :
a. Para pelanggan kekurangan fasilitas-fasilitas ritel yang memadai yang
berlokasi dekat dengan rumah.
b. Tersedianya akses jalan raya yang strategis menuju toko atau pusat
perbelanjaan tersebut sehingga pasar pelanggan dapat pergi kesana dengan
mudah.
c. Lokasi ritel atau pusat perbelanjaan merupakan rute yang sering dilalui
para pelanggan ketika menuju ketempat kerja atau tujuan lainnya.
d. Pelanggan tertarik pergi ke toko atau pusat perbelanjaan karena toko atau
pusat perbelanjaan tersebut dekat atau ada dalam area pariwisata.

2.4.2 Faktor-faktor yang Mendefinisikan Area – Area Perdagangan

Batas-batas sebenernya dari sebuah area perdagangan ditentukan oleh
aksesibilitas toko, hambatan-hambatan maupun fisik, tipe area perbelanjaan,tipe toko,
dan kompetisi. Cara lain dari melihat pada bagaimana tipe toko mempengaruhi ukuran
 8

dari sebuah area perdagangan adalah tipe toko ini apakah merupakan toko tujuan ataukah
toko parasite. Toko tujuan adalah toko dimana barang dagangan, pemilihan presentasi,
penetapan harga atau tampilan-tampilan unik lainnya bertindak sebagai magnet untuk
para pelanggan. Sedangkan toko parasite adalah toko yang tidak menciptakan lalu
lintasnya sendiri dan areanya area perdaganganya ditentukan oleh para pemilik ritel yang
dominan dalam pusat perpelanjaan atau area ritel.

2.4.3 Sumber-Sumber Informasi

Terdapat tiga tipe informasi diperlukan untuk menetapkan sebuah area
perdagangan, yaitu :

1. Para pemilik ritel menentukan berapa banyak orang yang ada dalam area
perdagangan tersebut dan dimana mereka tinggal. Untuk ini, ritel menggunakan
suatu teknik yang dikenal dengan menemukan konsumen (consumer spotting)
berarti tujuannya untuk sebuah toko atau pusat perbelanjaan. Data spesifikasi
untuk konsumen sebuah ritel biasanya didapat dari informasi dari kartu kredit atau
cek pembelian atau dari program loyalitas konsumen.
2. Para pemilik ritel menggunakan sensus diadakan setiap 10 tahun untuk
menjelaskan pelanggan potensialnya dalam usaha untuk menilai seberapa besar
mereka akan membeli dalam area perdagangan yang diusulkan.
3. Para pemilik ritel menggunakan internet dan sumber-sumber yang diterbitkan
lainnya untuk menilai kompetensinya.

2.4.4 Penandaan Pelanggan

Tujuan dari teknik penandaan pelanggan adalah untuk menandai, melacak tempat
pelanggan dari sebuah toko atau pusat pembelanjaan. Sensus per 10 tahun adalah sebiuah
informasi yang lengkap untuk membuat keputusan-keputusan lokasi. Data demografis
dan vendor-vendor (penjual) ada sekitar ratusan perusahaan swasta yang mengususkan
dalam menyidiakan para pemilik ritel dengan informasi akan membantu mereka dalam
membuat keputusan lokasi toko yang lebih baik.

2.4.5 Mengukur Kompetisi

Memperkirakan permintaan untuk para pemilik ritel adalah sebuah faktor
kesuksesan yang kritis tetapi hal ini hanyalah setengah dari keseluruhan cerita, sama
pentingnya juga untuk menentukan tingkat kompetesi dalam area perdagangan. Salah
 9

satu dari metode-metode pengukuran kompetisi yang paling kuat adalah melalui internet.
Sebagian besar situs Web mendaftar bukan hanya semua lokasi sekarang tetapi juga
tempat-tempat masa depan. Dalam Proses pengukuran kompetisi relative untuk tempat
baru yang potensial dengan menggunakan informasi.

2.5 Metode Pengukuran Permintaan

Terdapat sejumlah metode analisis komplementer digunakan untuk

memperkirakan permintaan untuk sebuah toko baru.

2.5.1 Pendekatan Analog

Pendekatan analog dapat juga disebut dengan pendekatan toko yang serupa.
Dalam menggunakan pendekatan ini peritel harus mampu menggambarkan karakteristik
area perdagangan terbaik bagi toko dan menggunakannya informasi tersebut dalam
menemukan lokasi lain. Pendekatan analog dibedakan dalam tiga tahap, yaitu:

1. Area perdagangan sekarang ditentukan dengan menggunakan teknik penandaan

pelanggan.
2. Berdasarkan pada intensitas pelanggan pada toko, zona-zona primer, sekunder,
dan tersier ditentukan.
3. Karakteristik dari toko yang ada sekarang dicocokkan dengan lokasi-lokasi toko
baru yang potensial untuk menentukan tempat terbaik.

2.5.2 Analisis Regresi

Analisis regresi adalah sebuah metode umum dari pendefinisian area pedagangan
ritel yang potensial untuk jaringan ritel yang lebih besar dari 20 toko. Langkah-langkah
awal dalam analisis regresi adalah sama seperti langkah-langkah dalam pendekatan
analog, yaitu:

1. Area perdagangan sekarang ditentukan dengan menggunakan teknik penandaan

pelanggan.
2. Zona primer, sekunder, dan tersier ditentukan dengan memplot para pelanggan
pada peta.
3. Mencari data.
4. Membuat persamaan regresi dengan bantuan perangkat lunak.
 10

Tetapi kemudian prosedur regresi mulai berbeda dengan pendekatan analog, di

mana dilakukan pencocokkan karakteristik dari area perdagangan untuk toko yang ada
dengan toko baru yang potensial dengan menggunakan analis sebuah persamaan
matematik yang dihasilkan.

Dengan menggunakan paket statistik yang dibakukan, tiga langkah diikuti untuk
mengembangkan persamaan ganda, yaitu:

1. Memilih ukuran pelaksanaan yang tepat, seperti penjualan per kapita atau saham
pasar.
2. Memilih sebuah set variabel yang dapat berguna dalam meramalkan pelaksanaan.
3. Memecahkan persamaan regresi dan menggunakannya untuk meramalkan
pelaksanaan tempat-tempat masa depan.

Garis regresi dihasilkan dad persamaan:

Pejualan = a+b1 . x1

Di mana:

a = konstanta yang dihasilkan dari program regresi. a juga mendefinisikan di mana garis
regresi memotong sumbu y dan karenanya juga dikenal dengan perpotongan sumbu y.

b1= angka yang dihasilkan dari program regresi yang mendefinisikan hubungan antara
penjualan dengan variabelnya, juga kemiringan dari garis regresi.

x1= variabel prediktor (untuk populasi 0 hingga 3 mil).

2.5.3 Model Gravitasi Huff

Model Huff, merupakan rnetode penetapan permintaan secara singkat
berdasarkan pada hukum gravitasi Newton. Dibangun berdasarkan pada premis bahwa
kemungkinan pelanggan yang akan berbelanja pada toko atau pusat perbelanjaan tertentu
menjadi lebih besar seiring ukuran toko atau pusat perbelanjaan meningkat dan dekatnya
jarak atau waktu perjalanan dari para pelanggan menuju toko atau pusat perbelanjaan
tersebut semakin dekat. Sasaran dari model Huff adalah untuk menentukan kemungkinan
bahwa seorang pelanggan yang menetap dalam sebuah area tertentu akan berbelanja pada
sebuah toko atau pusat perbelanjaan tertentu. Untuk memulai prosesnya perkiraan
 11

penjualan dengan menggunakan metode Huff, model umumnya ditetapkan sebagai

berikut:
Pij = Sj : Tij
£Sj : Tij

Di mana:

Pij=Kemungkinan dari seorang pelanggan dari poin asal i sampai ke perbelanjaan j.

Sj = Ukuran dari pusat perbelanjaan j.

Tij=Waktu perjalanan atau jarak dari poin permulaan pelanggan menuju pusat
perbelanjaan.

B = Eksponen pada Tij yang mencerminkan efek dari waktu perjalanan pada jenis-jenis
perjalanan perbelanjaan yang berbeda.

Empat langkah tersebut diulang pada setiap area yang diajukan sebagai alternatif
dengan lokasi rnengelilingi pusat perbelanjaan.

2.6 Tipe – Tipe Lokasi

Untuk beberapa pertimbangan, lokasi ritel merupakan keputusan yang penting

dilakukan peritel:

1. Merupakan pertimbangan yang dipilih oleh konsumen.

Contoh: Jika hendak cuci mobil, pasti lebih memilih ke tempat yang dekat dengan
rumah.
2. Merupakan strategi yang penting untuk dikembangkan menjadi persaingan yang
sehat, dikarenakan macam-macam barang yang dijual.

Keputusan untuk memilih lokasi menjadi penting karena sudah banyak tempat
baru yang sudah digunakan untuk membuka ritel semakin baik penempatannya, semakin
sulit juga memperolehnya. Tapi bisa menjadi kompleks bila tingkat pertumbuhan
populasi penduduk lambat dan ada pusat perbelanjaan yang baru.

Ritel mengalokasikan pada lokasi non tradisional, seperti bandara atau dalam
kedai lainnya. Ritel mempunyai tiga tipe dasar lokasi yang bisa dipilih:
 12

1. Pusat perbelanjaan
2. Lokasi di kota besar atau bertempat di tengah kota, maupun kota kecil
3. Lokasi bebas (freestanding)
Bagian di bawah ini menggambarkan masing-masing tipe dan kriteria yang ada dalam
memilih tipe lokasi tertentu.

2.6.1 Pusat Perbelanjaan

Pusat perbelanjaan yang besar (shopping centre) menyediakan kebutuhan belanja
bagi banyak golongan konsumen. Pusat perbelanjaan biasanya mengombinasikan banyak
toko di bawah satu atap menciptakan sinergi yang dapat menarik lebih banyak pelanggan
daripada apabila toko tersebut berada di lokasi terpisah. Beberapa ketentuan dalam pusat
perbelanjaan yang biasanya diatur adalah jam buka dan tutup toko, ketentuan tentang
kebersihan dan keamanan toko dan lain-lain.

Pusat Diskon Perbelanjaan Kecil

Manfaat utama dari pusat perbelanjaan kecil (strip shopping centre) adalah
mereka menawarkan kepada pelanggan kenyamanan lokasi dan kemudahan parkir serta
biaya sewa yang relatif rendah untuk ritel. Kerugian besarnya adalah tidak adanya
perlindungan dari cuaca karena lokasi depan toko adalah lahan parkir, mereka hanya
sedikit memberikan penawaran serta pilihan hiburan bagi pelanggan daripada mal.
Terdapat dua tipe strip

1. Pusat perbelanjaan kecil tradisional, Merupakan pusat perbelanjaan yang

dirancang untuk memberikan kenyamanan belanja untuk kebutuhan pelanggan
setiap harinya yang tinggal pada lokasi sekitar.
2. Pusar belanja besar. Merupakan pusat perbelanjaan yang lebih didominasi oleh
beberapa toko besar, termasuk toko diskon dan pergudangan.

Mal

Mal mempanyai beberapa keuntungan selain lokasi alternatif :

1. Banyak tipe toko yang berbeda, bermacam-macam barang dagangan tersedia

dalam toko tersebut dan kesempatan mereka untuk mengombinasikan
perbelanjaan dengan hiburan, mal perbelanjaan menjadi pilihan utama bagi
perbelanjaan masa kini
 13

2. Berbagai penyewa dapat direncanakan. Pemilik mal perbelanjaan mengendalikan

jumlah perbedaan tipe ritel sehingga pelanggan dapat mempunyai sebuah
pengalaman belanja yang tidak berhenti dengan bermacam-macam barang
dagangan yang diseimbangkan.
3. Ritel dan pelanggannya tidak perlu merasa kuatir dengan lingkungan eksternal
mereka. Manajemen mal melakukan pemeliharaan area bersama.
Walaupun mal perbelanjaan merupakan sisi pilihan yang luar biasa bagi banyak
ritel, mereka juga ada kerugiannya :
1. Penyewaan mal lebih tinggi daripada beberapa pusat perbelanjaan dengan sewa
rendah, pedagang mandiri, dan banyak distrik pusat bisnis.
2. Beberapa penyewa mungkin tidak menyukai manajer mal mengontrol pekerjaan
mereka.
Terdapat beberapa tantangan yang dihadapi mal perbelanjaan antara lain:

1. Ritel saling bersaing selain pada tipe lokasi, seperti kekuatan dan lifestyle-nya,
katalog dan situs Web.
2. Pelanggan lebih melihat dari sisi nilai alternatif toko di mal.
Ada banyak mal menjadi semakin ketinggalan dan kemudian tidak sedikit
pelanggan memutuskan untuk lebih pergi tempat lain. Sehingga beberapa pemilik mal
merubah kosep yang disesuaikan dengan hiburan yang mendukang. Ini akan mendorong
pelanggan untuk semakin punya banyak waktu untuk berbelanja, dan makin banyak
waktu, makin banyak juga pelanggan memnbelanjakan uangnya.

Pusat Belanja Regional

Merupakan tempat belanja yang menyediakan barang-barang umum dan jasa

pelayanan yang lengkap dan bervariasi.

Pusat Belanja Super Regional

Merupakan pusat perbelanjaan yang mirip dengan pusar belanja regional tetapi
karena ukuran pusat belanja regional lebih besar, banyak ditempati kios dan pemilihan
barang dagangan.
 14

Pusat Belanja Gaya Hidup

Pusat ini menawarkan kenyamanan pembelanja, keamanan, ragam penyewa yang

banyak dan atmosfer kepuasan konsumen. Beberapa pusat belanja gaya hidup (lifestyle
shopping center) terdiri dari toko dan restoran, beberapa gedung bioskop dan hiburan
sedangkan yang lainnya masih ruko.

Pusat Mode atau Pusat Belanja Khusus

Merupakan pusat belanja yang sebagian besar terdiri atas pakaian mahal, butik,
toko suvenir dengan berhagai model pilihan atau pernik-pernik unik berkualitas tinggi
dan bernilai. Pusat mode (specialty shopping centre) ini tidak ditempati oleh stand
walaupun kadang-kadang penikmat makanan dan minuman serta bioskop berfungsi
sebagai tempat rekreasi

Pusat Belanja Outlet

Pusat belanja outlet (outlet shopping centre) adalah pusat perbelanjaan yang
sebagian besar terdiri dari pemilik gerai dan pabrik yang menjual merek buatan mereka
sendiri selain juga seharusnya mencakup ritel dengan harga diskon.

Pusat Belanja Festival atau Bertema

Merupakan pusat perbelanjaan khusus yang membuat penggabungan tema yang

dibawa oleh tokoh perorangan dengan rancangan yang arsitektural. Daya tarik paling
besar dari pusat perbelanjaan festival (theme shoppmg center) ini adalah sebagai tempat
wisata secara khusus, pusat perbelanjaan ini terdiri dari penyewa yang mirip seperti pada
pusat perbelanjaan khusus. Di dalam pusat belanja ini juga terdapat restoran dan fasilitas
hiburan.

Kios

Meskipun tidak satupun kios barang dagangan bisa ditemukan di semua jenis mal,
kios tetap merupakan suatu alternatif penempatan yang populer bagi ritel, untuk
kebutuhan lingkup pasar yang kecil.
 15

2.6.2 Lokasi di Kota Besar atau Kota Kecil

Walaupun pusat perbelanjaan berada di kota besar dan kota kecil, lokasi juga
direncanakan secara khusus, dengan banyak kepemilikan serta akses masuk dari jalan.

Distrik Pusat Bisnis (DPB)

Merupakan area tradisional yang ramai di kota besar atau kota kecil. Kegiatan
bisnis ini mampu menarik banyak orang ke area tersebut selama berjam-jam, baik orang
yang berlalu lalang atau yang bekerja di sekitar area itu karena juga merupakan pusat
transportasi umum lalu lintas pejalan kaki.

Lokasi dalam Kota

Lokasi dalam kota merupakan areal perkotaan dengan intensitas yang tinggi
terdiri dari bangunan apartemen, populasi terbesar dengan berbagai etnik. Ritel
melakukan penelitian permasaran dan pekerjaan rumah sebelum memasuki pasar yang
berada dalam lokasi ini.

Lokasi Jalan Utama

Merupakan tempat di mana DPB berada pada areal belanja tradisional dari kota
kecil atau distrik bisnis yang kedua di daerah pinggiran kota atau kota besar. Lokasi ini
tidak mampu menarik pergunjung seperti DPB karena sedikit sekali orang yang bekerja
dan bermukim di area ini serta sedikit toko kecil yang memilih area ini.

Usaha Pengembangan Kembali di Lokasi Kota Besar dan Kecil

Beberapa lokasi kota besar dan kecil menjadi lokasi alternatif yang menarik
sebagai pusat perbelanjaan. Hal ini dikarenakan oleh berbagai sebab :

1. Beberapa dari lokasi ini mengalami proses penggolongan, pembaharuan dan

pengembangan kembali kantor, rumah, dan ritel pada area yang kurang baik
2. Pengembang tidak lagi membangun mal yang banyak, seperti scbelumnya dan
sering sulit menemukan lokasi terbaik dimana mal dapat menarik pengunjung.
3. Mata rantai yang sama menemukan bahwa biaya kepemilikan di lokasi kota besar
dan kecil keuntungannya berbanding
4. Lokasi kota besar dan kecil menawarkan kepada ritel perluasan yang besar karena
dasar pelanggan yang dewasa dan stabil serta persaingan yang relatif rendah
 16

5. Kota besar sering memberikan insentif signifikan untuk berada di pusat kota.

2.6.3 Pilihan Lokasi Lain untuk Ritel

Mengembangkan beberapa kegunaan yang berbeda atau kompleks, seperti pusat
perbelanjaan, dengan gedung perkantoran, hotel, perumahan, kompleks pejabat, dan pusat
konvensi.

1. Bandar udara (airport) bisa menjadi satu area yang penting dan populer di antara
nitel-ritel nasional
2. Tempat peristirahatan (resort) Ritel menganggap resort sebagai peluang pemilihan
lokasi yang utama, sebab akan ada hanyak yang pelanggan lakukan di saat waktu
senggang mereka
3. Rumah sakit adalah alternatif pilihan lokasi yang terus populer. Karena pasien dan
para tamu pasti akan menyempatkan ke toko.

2.7 Stategi Lokasi Toko

Keuntungan relatif ritel yang utama, menguji strategi pilihan lokasi toko serba
ada, toko spesialis pakaian, toko spesialis kategori, pusat grosir, dan butik

1. Toserba atau departemen store, Karena dimiliki oleh beberapa perusahaan yang
gabung jadi satu umumnya berlokasi di daerah pusat bisnis dan pesat perbelanjaan
super regional atau regional.
2. Daerah pusat bisnis mempunyai keuntungan dari pelanggan potensial yang
bekerja di daerah tersebut. Mal juga mengusahakan pelanggan mendapat jaminan
keamanan lingkungan karena dari awal, pelanggan akan lebih suka jalan-jalan di
sekitar mal selama cuaca bagus.
3. Toko spesialis pakaian, Pakaian khusus bertumbuh pesat di daerah pusat bisnis,
pilihan tempatnya past dipusat keramaian, bisa di mal, pusat belanja super
regional dan regional, pusat gaya hidup, pusat pertunjukan dan theme center.
4. Toko kategori spesialis, Toko kategori spesialis seperti restoran, pusat kebugaran,
dan kebutuhan bahan pokok sepertinya bisa ditemukan di lokasi toko yang bebas.
Toko kategori spesialis mempunyai lokasi kebutuhan yang berbeda , memilih
 17

5. pusat tenaga, sedang pemilihan lokasi yang freestanding memiliki beberapa

pertimbangan antara lain :
a. Biasanya bersaing dengan harga, dan lokasi seperti ini kurang bagus dari
daerah pusat bisnis atau mal.
b. Parkirnya gampang.
c. Menspesialisasi kategori adalah tujuan toko dalam mengatur barang
dagangannya, pilihannya, tampilannya, harga, atau keunikan dalam
pelayanan sebagai daya tarik untuk pelanggan.
6. Toko grosir, Biasanya berteimpat di pusat diskonan. Seperti toko spesialis
kategori, grosir mempunyai harga yang kompetitif, dan pusat diskon secara relatif
mempunyai sewa yang mahal.
7. Butik , Meriset pilihan lokasinya dengan mengkhususkan pada kalangan atas, cita
rasa tinggi pada pakaian, bertempat di pusat keramaian (jalan).
 BAB III

PENUTUP

3.1 Kesimpulan

Para pemilik ritel harus mempertimbangkan beberapa masalah ketika menilai

daya tarik dari sebuah daerah. pasar, atau area perdagangan tertentu. Pemilik ritel
seharusnya hanya menempatkan pada area-area dengan kompetisi yang ketat, jika mereka
percaya bahwa format ritel mereka lebih unggul daripada pesaingnya. Strategi yang lebih
aman adalah dengan meletakkan pada area yang kompetisinya sedikit. Tetapi area-area
seperti itu hampir tidak mungkin untuk ditemukan. Sehingga para pemilik ritel
mempunyai kesulitan untuk menemukan tempat yang sermpurna. Setiap tempat memiliki
keuntungan dan kerugian sendiri-sendiri. Area perdagangan pada khususnya dibagi dalam
zona primer, sekunder, dan tersier. Batas-batas dari sebuah area perdagangan ditentukan
oleh seberapa dapat diaksesnya area tersebut oleh pelanggan, hambatan-hambatan alami
dan fisik yang ada di dalam area tersebut, tipe area perbelanjaan di mana toko tersebut
berada, tipe toko, dan tingkat kompetisi.

Para pemilik ritel memiliki tiga tipe informasi dalam memutuskan untuk memilih
area perdagangan, yaitu:

1) Menggunakan teknik penandaan pelanggan untuk menentukan seberapa banyak

pelanggan yang ada di dalam area perdagangannya dan di mana tempat tinggal
pelanggan tersebut
2) Menggunakan data demografis perusahaan dan sensus
3) Menilai kompetisi atau persaingan dengan penggunaan Internet atau sumber
informasi sekunder lainnya, seperti pencarian sumber informasi cara lama yaitu
dengan berjalan-jalan di sekeliling lingkungan
Setelah para pemilik ritel memiliki data yang menjelaskan area-area
perdagangannya, mereka tetap menggunakan teknik analisis dalam memperkirakan
permintaan. Salah satunya adalah dengan pendekatan analog yang mudah teknis
pelaksanaannya dan berguna bagi para pemilik ritel yang kecil atau baru. Dengan
menggunakan metode tersebut, para pemilik ritel memprediksi penjualannya dari
penjualan toko di area yang Serupa. Analisis regresi menggunakan logika yang sama

18
 19

seperti pendekatan analog tetapi didasarkan secara statistik dan membutuhkan data
objektif yang lebih banyak. Akhirnya, model Huff digunakan untuk meramalkan
kemungkinan yang dimiliki pelanggan pada mengunjungi toko tertentu di dalam area
perdagangan. Adalah berdasar premisnya para pelanggan lebih mungkin untuk berbelanja
di toko atau pusat perbelanjaan yang ada jika toko atau pusat perbelanjaan tersebut berada
pada tempat yang bagus dan menawarkan banyak pilihan.
 DAFTAR PUSTAKA

Utami, Christina Whidya, 2014 , Manajemen Ritel : Strategi dan Implementasi

Operasional Bisnis Ritel Modern di Indonesia. Jakarta : Karya Salemba Empat

20