TEMA5: LA COPROPIEDAD

5.1 La copropiedad; bien común y copropietarios. Derechos y obligaciones de

los copropietarios. Extinción.

Según Planiol y Ripert (1993), “cuando una cosa pertenece a varios copropietarios, se halla en indivisión si el derecho
de cada propietario se refiere al total, no a una porción determinada, de la cosa común. La parte de cada uno no será,
por tanto, una parte material, sino una cuota-parte que se representara por un cuadrado. El derecho de propiedad
está dividido entre ellos; la cosa es indivisa”

Según Cabanellas (1991), quien parte de la etiología de la palabra, condominio viene del latín cum (con) y dominium
(dominio). Dominio de una cosa que pertenece en común a dos o más personas.

Para Raymundo Salvat (1977), “la copropiedad o condominio es el mismo derecho real de propiedad, dividido entre
los diversos copropietarios”.

Caracteres jurídicos de la copropiedad

a) Es un derecho real, proyectado sobre un bien mueble o inmueble.

b) Hay en este derecho una pluralidad de sujetos, lo cual recorta el principio de la exclusividad para dejarlo
subsistente en su plenitud, únicamente respecto de terceros.

c) Hay es dicho derecho una unidad de objeto, en cuanto que todos los titulares se proyectan sobre el mismo bien
o conjunto de bienes determinados, sin que haya una individualización material de sus derechos.

d) La representación de estos derechos se percibe mediante cuotas, en virtud de las cuales no solo se ostenta el
correspondiente título, sino que unen y disfrutan del bien común en la medida del interés general, e intervienen dentro
de su división y partición.

La cuota ideal en la copropiedad

GONZALES LINARES, N (2012) Es aquella representación ideal, abstracta, o como se dice, puramente intelectual del
fraccionamiento del derecho de propiedad a favor de cada propietario. (pág. 591).

En el artículo 970 del Código Civil peruano vigente se regula el tema de las cuotas de los copropietarios, las cuales se
presumen iguales, salvo que de manera expresa se haya acordado algo distinto, situación que debe estar señalada
conforme a ley, es decir en documento público de fecha cierta.

Formas de constitución de la copropiedad.

a) Por actos entre vivos: a través de contratos o negocios jurídicos debidamente contemplados en la ley.

b) Por la adquisición originaria del derecho de propiedad: a través de la usucapión, ya que éste es un modo típico
originario de adquirir la propiedad y por ende aplica para la copropiedad.

c) Por la ley: tenemos el típico caso de la medianería, la misma que nace por disposición de la ley.

d) Por pacto: cuando se trata, por ejemplo de una sucesión los miembros de ésta, que también son copropietarios,
pueden acordar la indivisión del bien, siguiendo las reglas establecidas en la ley para tal efecto.

e) Por liquidación de una sociedad: al disolverse una sociedad, un bien puede ser adjudicado a vario socios, estamos
ante un claro ejemplo de multiplicidad de sujetos y unidad de objeto.

Derechos y obligaciones de los copropietarios.

 A. Derechos:

 Derecho de uso: el copropietario tendrá derecho a usar el bien en la proporción a que corresponde su cuota
ideal, sin que ello implique la modificación del uso y destino del bien.
 Derecho de disfrute: todos los copropietarios tienen derecho a disfrutar del bien común, de acuerdo a lo
establecido en el artículo 976 y 931 del C.C.
 Derecho de disposición de la cuota ideal: se contempla lo establecido en el artículo 977 del C.C.
 Derecho a defender el bien común: la defensa del bien que es materia e copropiedad la puede asumir
cualquiera de los copropietarios, todos en conjunto o algunos de ellos, haciendo valer su derecho a la tutela
jurisdiccional efectiva de sus derechos materiales, haciendo uso del derecho de acción, para interponer las
acciones jurídicas necesarias a fin de salvaguardar su derecho básico de propiedad.
 Derecho a introducir mejoras: cualquiera de los copropietarios pueden introducir mejoras que estén
destinadas a la conservación del bien común (mejoras necesarias) o que aumenten el valor o la renta del bien
común (mejoras útiles). Siendo que estas mejoras pertenecerán en copropiedad a todos los copropietarios,
los mismos que estarán en la obligación de pagar el valor de su ejecución de manera proporcional a su cuota
o parte ideal.
 Derecho de retracto: Todos los copropietarios gozan de este derecho en la venta de las porciones indivisas a
favor de un tercero, con el objeto de subrogarse en vez del comprador en todas y cada una de las
estipulaciones del contrato de compra venta.
 Derecho a la servidumbre: conforme lo establece el artículo 1042 del C.C. el bien materia de copropiedad
puede ser grabado con servidumbre, pero supeditado este gravamen al asentimiento de los demás
copropietarios del predio sirviente y por decisión unánime.
 Derecho a la división y partición: todo copropietario tiene derecho pedir y exigir la división y partición del
bien común

B. Obligaciones:

 Saneamiento por evicción: esta obligación constituye una seguridad en beneficio de cada uno de los
copartícipes.
 Gastos de conservación y carga del bien común: todos los copropietarios están obligados a concurrir en
proporción a su parte, a los gastos de conservación y al pago de los tributos, cargas y gravámenes que afecten
al bien común.
 Administración de la copropiedad: siendo que cada copropietario es dueño de la proporción que le
corresponde es casi imposible que todos asuman el pleno uso y disfrute del bien o ejercer en conjunto la
coposesión, por lo que ante esta situación y frente a determinados actos jurídicos es necesario que el bien sea
sometido a una administración.
5.2 Mejoras

En el C.C. de 1936 se disponía que “las mejoras necesarias y útiles pertenecen a los coparticipes con la obligación de
responder proporcionalmente por los gastos.”

El C.C. vigente recoge lo mismo del C.C. de 1936 fundamentándose en el hecho de que tanto las mejoras necesarias
como las útiles son beneficios que se hacen al bien común, por lo tanto, favorecen a todos los copropietarios y como
consecuencia se obligan a pagar los gastos que se hayan originado por ellas en proporción a la cuota que le
corresponde.

En este caso no han sido consideradas las mejoras de recreo, pero si existieran se rigen por lo dispuesto en el artículo
917 del C.C.

5.3 División y Partición

5.4 Pacto de Indivisión

El pacto de indivisión es una restricción del dominio, en la medida en que los titulares del derecho no podrán hacer
partición, la cual implica la realización de un acto de transferencia de dominio.
La indivisión tiene un carácter excepcional y temporal, por ello se regula un plazo máximo: no mayor de cuatro años.
Sin embargo, puede ser renovado las veces que lo consideren necesario, esto conlleva a que cada vez que se pacte, se
efectúe por plazos no mayores a cuatro años y, para respetar los alcances de la ley, el nuevo plazo debe empezar a
contarse de inmediato.

5.5 Medianería

La norma contiene una presunción juris tantum, es decir, que admite prueba en contrario. El propietario que ha
levantado la pared que lo separa de otro predio, debe hacerla constar en la declaración de fábrica del bien. De tal
manera que, si este inscribiera su derecho, deviene en inconmovible frente a terceros porque está sustentado en la fe
registral. (VASQUZ RÍOS, 1994 p. 76).

Max Arias-Schreiber agrega que la prueba también podría girar en torno a "signos físicos acreditados mediante
inspección ocular, que permitan verificar que el elemento demarcatorio se encuentra dentro del terreno de quien
afirma ser su propietario exclusivo" (ARIAS-SCHREIBER, 2001, p, 132).