GARANTIAS REALES

Los derechos reales sobre cosa ajena pueden ser de dos clases:

 De disfrute: se tiene sobre la cosa el uso y el goce, pero no la propiedad.

 De garantía: garantizan el pago de una deuda.

Una “garantía” es aquel instrumento legal o convencional que siempre va anexo a una
obligación, por los cuales los acreedores o inversores van a adquirir cierta seguridad en torno al
cobro efectivo de sus créditos en tiempo y forma, el recupero de lo que hayan invertido o el
desarrollo de su emprendimiento.

Clases de garantías:

 Legales: son las que surgen de la ley, como la fianza legal, los privilegios, etc.
 Convencionales: surgen de la voluntad de las partes.

o Personales: se agrega otra persona, otro deudor, en garantía de que se va a cumplir con
el pago. Ejemplo: la fianza, donde el fiador garantiza que él se hará cargo de la deuda en
caso de que el deudor no cumpla con su pago.
o Reales: son aquellos derechos reales accesorios a una obligación, para garantizar el
cumplimiento de dicha obligación, es decir, el cobro del crédito por parte del acreedor,
afectando para ello un bien mueble, inmueble o los frutos de un bien.
La titularidad de los derechos reales de garantía recae sobre un acreedor de una cosa
ajena (ya sea del deudor o de un tercero) que garantiza el cobro de su crédito.
El acreedor cuenta de antemano con un bien, mueble o inmueble, del cual
eventualmente (ante el incumplimiento del deudor) podrá cobrarse luego de su
ejecución y subasta, teniendo, en general, dos derechos:
- De obtenerlo para ejecutarlo.
- De preferencia de cobro luego de la ejecución y subasta del bien.

Las garantías reales son tres:

o Hipoteca: el deudor da al acreedor el derecho de ejecutar y hacer vender la cosa
en subasta pública para cobrarse de ahí su crédito, en caso de que él no pague
su deuda.
o Prenda: el deudor da al acreedor la posesión (no la propiedad) de la cosa, y al
cumplir con su deuda, el acreedor le devuelve la posesión de la cosa.
o Anticresis: mismo caso que la prenda.

A diferencia del código de Vélez, el nuevo CCyC regula una “parte general” de los derechos reales
de garantía (art. 2184 a 2204) y luego los trata en particular.

ARTICULO 2184.- Disposiciones comunes y especiales. Los derechos reales constituidos en

garantía de créditos se rigen por las disposiciones comunes de este Capítulo y por las normas
especiales que corresponden a su tipo.

Caracteres de las garantías reales:

1. Convencionalidad. Los derechos reales de garantía solo pueden ser constituidos por
acuerdo de partes (por contrato) celebrado por los legitimados y con las formas que la
ley le indica en cada tipo.
 ARTICULO 2185.- Convencionalidad. Los derechos reales de garantía sólo pueden ser
constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica
para cada tipo.

2. Accesoriedad. Son accesorios al crédito (derecho personal) que aseguran. No existen de

manera independiente, sino que están unidos a la obligación de la que dependen. Son
intransmisibles sin el crédito principal, y se extinguen con la extinción de éste, pero la
extinción de la garantía por cualquier causa, no afecta la existencia del crédito principal.

ARTICULO 2186.- Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios del
crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal,
excepto en los supuestos legalmente previstos.
La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la
existencia del crédito.

3. Indivisibilidad. Esto implica que cada uno de los bienes afectados a la deuda y cada parte
de ellos están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes. El
acreedor cuya garantía comprende varios bienes puede perseguirlos a todos
conjuntamente, o solo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quien pertenezca
o de la existencia de otras garantías.

Sin embargo, puede convertirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de

los bienes afectados. Puede disponerla el juez fundadamente:
- a solicitud de titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor.
- o a petición del acreedor, si hace a su propio interés.

Toda la deuda gravita sobre todo el objeto afectado. Si se divide la deuda o se extingue
parcialmente, no ocurre lo mismo con la garantía. Hasta que no se pague, el derecho
real es indivisible, y hasta que no se salde la deuda el objeto no estará libre de gravamen.

ARTICULO 2191.- Indivisibilidad. Los derechos reales de garantía son indivisibles. La

indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte
de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.

El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos

conjuntamente, o sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca
o de la existencia de otras garantías.

Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes

afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del
bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace
a su propio interés.

 Extensión de la garantía en cuanto al objeto:

ARTICULO 2192.- Extensión en cuanto al objeto. En la garantía quedan

comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y
las rentas debidas.
 Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:

a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda
constituida antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su
utilización por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual;

b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de

esa unión están gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las
condiciones antes indicadas.

o Extensión de la garantía en cuanto al crédito:

ARTICULO 2193.- Extensión en cuanto al crédito. La garantía cubre el capital

adeudado y los intereses posteriores a su constitución, como así también los
daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses, daños
y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su
cobertura sólo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la
convención.

4. Especialidad.
 Especialidad en cuanto al objeto.
El objeto de los derechos reales de garantía puede ser:
- Cosas
- Derechos.

El objeto debe ser actual y estar individualizado y precisado adecuadamente en

el título. La misma descripción del bien que se realiza en el titulo de adquisición
del mismo, debe estar en el titulo constitutivo de la garantía real. Ello así con el
fin de saber cual es el bien o los bienes que van a garantizar la deuda, de los
cuales, una vez hecha la venta o ejecución del mismo ante el incumplimiento del
deudor, el acreedor podrá cobrarse.

Dicha individualización implica, en un inmueble por ejemplo, indicar las medidas

del bien, su ubicación, datos registrales, nomenclatura catastral, matricula del
registro, etc., es decir, todo lo necesario para su perfecta identificación.

ARTICULO 2188.- Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden

constituir el objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual,
y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.

 Especialidad en cuanto al crédito.

El monto de la garantía o gravamen debe ser estimado en dinero. La
especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen.
De esta forma, sabemos hasta que cifra va a tener que soportar el dueño de la
garantía real constituida de parte del acreedor. La cifra por la que esta afectado
el objeto tiene un límite máximo que puede coincidir o no con el importe del
crédito garantizado.
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen, o
puede nacer posteriormente; pero en todos los casos el gravamen constituye el
 máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma
excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas u otros
conceptos.

ARTICULO 2189.- Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o

gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la
expresión del monto máximo del gravamen.

El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o

puede nacer posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el
máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma
excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros
conceptos.

El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no

puede exceder de diez años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la
garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.

Defecto en cuanto a la especialidad: la constitución de la garantía será válida aunque

falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la puede
integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo (siempre que
sea posible su determinación con esos datos). Es decir, los defectos en especialidad en
cuanto al crédito o al objeto pueden sanearse.

ARTICULO 2190.- Defectos en la especialidad. La constitución de la garantía es válida

aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la
pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo.

Créditos garantizables

La regla general es que cualquier crédito es asegurable con una garantía real, ya sea puro y
simple, a plazo, condicional (condición suspensiva o resolutoria) o eventual, de dar (sumas de
dinero o cantidades de cosas), de hacer o de no hacer. Puede incluso asegurarse el cumplimiento
de una obligación natural o una obligación futura.

Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los

sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley.