SOFIA CORALLE

CRISTAL ZAPATA

PRACTICOS:
1- JUAN PEDREGOTTI, TITULAR DE UN AUTOMÓVIL, SE LO VENDE A NICASIO BARTOZ, QUIEN
PAGA EL PRECIO Y RECIBE LA POSESIÓN, PERO NO EFECTÚA LA TRANSFERENCIA EN EL
REGISTRO NACIONAL DE PROPIEDAD DEL AUTOMOTOR, MIGUEL RAZZOTTI LE ROBA EL
AUTO A NICASIO BARTOZ Y LUEGO DE USARLO UN TIEMPO PROLONGADO SE LO VENDE A
ROBERTO QUINTEROS.
ROBERTO QUINTEROS HACE ARREGLOS. BARTOZ HABÍA DENUNCIADO EL ROBO DEL AUT
QUE ES ENCONTRADO EN PODER DE ROBERTO QUINTEROS.

A) ROBERTO QUINTEROS ES POSEEDOR LEGITIMO? ES POSEEDOR ILEGITIMO DE MALA

FE VICIOSA. VER LOS REQUISITOS DE LA BUENA FE EN MATERIA DE AUTOMOTORES
(L2, SIGLO 21)
B) PUEDE INICIARLE ROBERTO QUINTEROS UNA ACCIÓN REIVINDICATORIA A
BARTOZ.
C) PUEDE RECLAMARLE ROBERTO QUINTEROS EL PRECIO PAGADO Y LOS
ARREGLOS EFECTUADOS A BARTOZ?

2- HOMBRE QUE VENDE SU CASA A OTRO, HACEN BOLETO DE COMPRAVENTA Y

TRADICIÓN. COMO NO LE TERMINÓ DE PAGAR TODA LA CASA EL VENDEDOR QUIERE
SACARLO DE LA CASA.
1) PUEDE INICIAR ACCIÓN REIVINDICATORIA CONTRA EL COMPRADOR? NO PORQUE NO
ENTREGÓ VOLUNTARIAMENTE
2) EL COMPRADOR PUEDE EXCEPCIONARSE INICIANDO PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
BREVE? NO PORQUE FUE CON BOLETO NO CON ESCRITURA
3) QUE SOLUCIÓN TIENE EL VENDEDOR PARA RECUPERAR SU CASA?

La adquisición de la posesión mediante boleto se considera legítima. Es decir, es ilegítima la posesión

(no hay título suficiente que transmita derecho real); pero es legítima la adquisición de esa posesión
(la cosa ha sido entregada voluntariamente).

El CCyC eliminó la poco feliz referencia al boleto de compraventa. No incorpora aquí al boleto, porque
está claro que al no contar con escritura pública (1017), él no tiene título suficiente (art. 1892), sin
perjuicio de la protección que se otorga al poseedor en otras normas legales (arts. 1170 y 1171), pero
que no modifican su situación de poseedor ilegítimo.

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3- A LE VENDE A B UN INMUEBLE, SE LLEVA LA ESCRITURA AL ESCRIBANO PERO NUNCA
APARECE EN EL REGISTRO. B MONTA UN NEGOCIO EN EL INMUEBLE HIPOTECADO, MESES
MAS TARDE APARECE EL MARTILLERO CON EL CARTEL PARA REMATARLO.
PREGUNTAN SI B ADQUIRIO EL DOMINIO, SI EL ACREEDOR PUEDE EJECUTAR, Y EN CASO
QUE ESTUVIERE HECHA LA ESCRITURA SI PUEDE EJECUTAR, Y SI LA PLATA NO CUBRE EL
CREDITO SI PUEDE IR EN CONTRA DE LOS INMUEBLES DEL QUE COMPRO EL BIEN
HIPOTECADO.

B adquirió el dominio ya que el título y modo para este derecho real está constituido por la
escritura y la tradición. El hecho que no se haya inscripto en el RPI (por un acto de negligencia
del escribano) hace que no sea oponible a terceros.

Para que el contrato hipotecario tenga total validez, es necesario que el constituyente sea propietario
del inmueble y goce de plena capacidad, pues si ésta falta el acto será nulo (de nulidad relativa). Las
hipotecas realizadas por quien no es propietario son nulas de nulidad absoluta y se denominan actos
a non domino.

El propietario está, en principio, facultado para enajenar el dominio del inmueble hipotecado. Sin
embargo, en virtud del iuspersequendi (facultad propia de todos los titulares de un derecho real) el
acreedor hipotecario podrá perseguirla en manos de quien se encuentre y ordenar su
ejecución, tal como podría haber hecho con el primer propietario. Pierde esta facultad sobre las
cosas de naturaleza mueble y que eran inmuebles por accesión (por ejemplo máquinas agrícolas), en
virtud del art. 1895 (si el adquirente es a título oneroso y con buena fe).

Cuando el propietario enajena el inmueble hipotecado, el adquirente tiene dos opciones:

Tercero adquirente: Se denomina así al nuevo propietario, cuando asume la deuda
hipotecaria como propia y se convierte en el nuevo deudor hipotecario, respondiendo con todo su
patrimonio; para ello, es necesaria la conformidad del acreedor hipotecario. Para que el deudor
original (primer propietario del inmueble) quede liberado, el acreedor deberá liberarlo expresamente,
pues la sola aceptación del nuevo deudor no es suficiente para desobligarlo operando la novación.

Tercero poseedor: Se denomina así al adquirente del inmueble cuando no asume la deuda
como propia, o no ha sido aceptado por el acreedor hipotecario, o si se trata de una persona ajena a
la obligación principal y que ha prestado su inmueble en garantía al obligado, limitándose a responder
con el inmueble hipotecado. En ningún caso se puede atacar el resto del patrimonio del tercero
poseedor, él responderá sólo con el inmueble. Los acreedores hipotecarios, aún antes de la
exigibilidad de sus créditos, están autorizados a ejercer contra el tercer poseedor, todas las acciones
que les corresponderían contra el deudor mismo, para impedir la ejecución de actos que disminuyan
el valor del inmueble hipotecado. Los arrendamientos hechos por el tercer poseedor pueden ser
anulados, cuando no tuviesen fecha cierta anterior a la intimación del pago o abandono del inmueble;
pero los que tuvieren una fecha cierta anterior, deben ser mantenidos. El tercero poseedor no puede
ser ejecutado directamente, el acreedor debe antes intimar al deudor al pago del capital y de los
intereses exigibles en el término de tres días, y si éste no lo verificare, podrá recurrir al tercer
poseedor, exigiéndole el pago de la deuda, o el abandono del inmueble que la reconoce. El tercero
poseedor puede exonerarse del pago de la obligación hipotecaria abandonando el inmueble, (a
diferencia del tercer adquirente). El juez deberá nombrar un curador a los efectos de proveer a la
conservación del bien, hasta que éste sea liquidado.

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4- EL SR PEREZ PROPIETARIO DE UN INMUEBLE. HACIA ESCRITURA TRASLATIVA DE
DOMINIO A BEATRIZ QUE NO INGRESABA AL REGISTRO. A LA VEZ CONSTITUYE HIPOTECA
CON UN PRÉSTAMO QUE HACE CON CARLOS PERALTA, CON LA CLÁUSULA EN EL
CONTRATO DE ESCRITURAR EN 45 DIAS. PEREZ LE HACE A DANIEL TORRES LA
ESCRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO, SE REGISTRA Y SE HACE TRADICION.

A) QUE CLASE DE DERECHO SUBJETIVO TIENE BEATRIZ RODRIGUEZ?

B) QUE CLASE DE DERECHO SUBJETIVO TIENE PERALTA?
C) QUÉ DERECHO SUBJETIVO DANIEL TORRES?
D) TIENE DERECHO SUBJETIVO AL SEÑOR PEREZ?
E) TIENE ACCION REIVINDICATORIA BEATRIZ CONTRA TORRES?
F) PUEDE BEATRIZ CONSTITUIR DERECHO REAL DE HIPOTECA?

Santiago Pérez, propietario de un inmueble, suscribe una escritura traslativa de

dominio a favor de Beatriz Solares, la cual no ingresa al registro. Luego, obtiene
de Carlos Peralta un préstamo, por lo cual solicite que se le otorgue una hipoteca,
accediendo a ella instrumento en documento privado de hipoteca. Se hace
constar en una de las clausulas, que dentro de los próximos 45 días se labrara la
pertinente escritura pública. Luego, Santiago Pérez, suscribe una nueva escritura
traslativa de dominio a favor de Daniel Torres, suscribiéndose en el registro, se
hace tradición y se inscribe. Responda los siguientes interrogantes:
a) ¿Qué clase de derecho subjetivo tiene Beatriz Solares?

Los derechos reales se adquieren mediante la teoría del título y el modo, vale decir, para constituirse el
dominio, se requiere de la tradición, que es el modo, además del título. Beatriz Solares no adquirió l propiedad
sobre ese inmueble en virtud de que no se cumplió el requisito de modo suficiente (tradición). Al no detentar la
posesión del inmueble, la acción legal apropiada es solicitar el cumplimiento del contrato. En tal caso, Beatriz
Solares podría iniciar acciones de daños y perjuicios contra Santiago Pérez, con independencia de las acciones
penales pertinentes.

b) ¿Qué clase de derecho subjetivo tiene Carlos Peralta?

HABLAR DE FORMA DE HIPOTECA Y PROMESA

Carlos Peralta, tiene derecho subjetivo a que si la hipoteca se constituye se haga conforma a la normativa legal,
porque no hay otra hipoteca que la convencionalmente constituida por el deudor de una obligación conforme
la forma prescripta, no siendo admisible la promesa de hipoteca ni compeler a la firma de la escritura si ella se
lleva mediante instrumento privado. Carlos Peralta, puede iniciar contra Santiago Pérez, las acciones derivadas
de los contratos por incumplimiento contractual. La hipoteca solo puede serlo mediante escritura pública, o
mediante los sucedáneos indicados, esta formalidad se exige ad solemnitaten. La promesa de hipoteca es
inadmisible para quienes sostienen no solo la exigencia de la forma ad solemnitaten, sino que si se instrumentó
privadamente, no es posible compeler al deudor a elevarla a instrumento privado.
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c) ¿Qué clase de derecho subjetivo tiene Daniel Torres?

DERECHO DESMEMBRADO

Daniel Torres es dueño del inmueble, toda vez, que lo adquirió mediante la teoría del título y modo. Si bien el
título, es el acto jurídico, cuyo fin es transmitir el dominio, la transmisión solo queda consumada, al cumplirse
con el modo (tradición)

d) ¿Tiene Santiago Pérez algún derecho subjetivo sobre la cosa?

Una vez que Santiago Pérez, transmitió la propiedad mediando teoría de título y modo, ya no goza de derecho
subjetivo alguno sobre la cosa. En virtud de la situación fáctica planteada, Beatriz podrá demandar a Santiago
Pérez por daños y perjuicios.

5-UN CASO DE UN PROPIETARIO (GÓMEZ), QUE LE PRESTA LA PROPIEDAD A PÉREZ QUE

VIVE CON SU FAMILIA Y REALIZA MEJORAS EN LA PROPIEDAD. GÓMEZ SIGUE PAGANDO
LOS IMPUESTOS. 23 AÑOS DESPUÉS GÓMEZ RECLAMA SU CASA A PÉREZ Y ESTE SE
OPONE A DEVOLVERLA.
A) QUÉ ACCIÓN LE CORRESPONDE INICIAR A GÓMEZ?
B) QUÉ DEFENSAS OPONE PÉREZ?
C) CÓMO SE RESOLVERÁ EL LITIGIO?

PEDRO GONZÁLEZ PRESTA A JUAN PÉREZ DE MANERA VERBAL UN INMUEBLE EN 1980,

APTO PARA VIVIENDA. PEREZ SE INSTALA CON SU FAMILIA Y DE FORMA INMEDIATA
COMIENZA A REALIZAR MEJORAS, HACE DOS HABITACIONES, PLANTAS FRUTALES, ETC.
EN EL AÑO 2003 EL SEÑOR PEDRO GONZÁLEZ QUIERE INGRESAR AL INMUEBLE Y JUAN
PÉREZ SE LO IMPIDE. RESPONDA LOS SIGUIENTES INTERROGANTES:
A) QUE ACCIÓN PUEDE INICIAR PEDRO GONZALEZ PARA RECUPERAR EL INMUEBLE?
Puede iniciar acción de desalojo
B) QUE DEFENSA PUEDE OPONER JUAN PEREZ Puede oponer la PRES.ADQ. LARGA
(fundamentos usucapión), al transcurrir el plazo legal (20), el nuevo poseedor se convierte en
nuevo dueño por efecto de la usucapión. De esta manera consolida su derecho y repele contra las
acciones de González.
C) COMO PUEDE SER EL RESULTADO DE LA ACCION? El resultado de la acción será en favor
de Pérez, prosperando la acción de prescripción larga, debido a que realiza mejoras, mantiene
productiva la cosa, mantiene la posesión continua, ininterrumpida y pacifica…

6- ESTANDO EN SU ESTUDIO JURÍDICO LO LLAMA SEGOVIA, PARA SOLICITARLE UNA

ENTREVISTA EN RAZÓN DE HABER SIDO VENCIDO EN UNA ACCIÓN DE DESPOJO, QUE LE
INICIO UN INTRUSO DE APELLIDO VILLAGRA, A QUIEN ESTE SACO POR LA FUERZA CON LA

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AYUDA DE UNOS AMIGOS DEL LOTE DE TERRENO, QUE POR BOLETO DE COMPRAVENTA
LE VENDIERA HACE CINCO MESES ATRÁS EL SEÑOR GUERRA. HABIENDO CONCURRIDO EL
DÍA Y LA HORA CORRECTA LE HACE LOS SIGUIENTES INTERROGANTES:
A) TENGO POSIBILIDAD DE LOGRAR QUE SE ME ENTREGUE EL INMUEBLE EN CUESTIÓN.
Sí. Pero quien está legitimado para interponer acciones posesorias para recuperar el inmueble es
GUERRA, puesto que quienes tienen legitimación activa en materia de acciones posesorias son los
titulares de DR, poseedores, tenedores. Siendo que, GUERRA continúa en su carácter de titular
dominial, mientras que SEGOVIA sólo tiene un boleto privado, (sin perjuicio de que se comprometan a
perfeccionar el acto de traslación de dominio mediante escritura y tradición -título y modo del dominio-
) es sólo éste (GUERRA) quién tiene plena capacidad para ejercer acciones contra VILLAGRA.

En primer lugar procede la ACCIÓN DE DESPOJO, que es usada por el tenedor o poseedor (aunque
sea vicioso) para recuperar la posesión o tenencia contra el DESAPODERAMIENTO de una cosa
(mueble o inmueble) o universalidad de hecho, realizado por el despojante, herederos y sucesores
particulares de MF (si es de BF no procede).
Procede:
 El tenedor o poseedor es privado del corpus de una cosa determinada o universalidad de
cosas, con o sin violencia.
 Persona comienza una obra sobre la cosa que se posee o tiene. (estos actos también implican
desapoderamiento, en tanto son impeditivos del ejercicio pleno de la tenencia o posesión).
 Contra el dueño del bien, si toma la cosa de propia autoridad.

Legitimación:
- Activa: corresponde a todos los tenedores y poseedores (aún viciosos) y titulares de derechos
reales. También los sucesores universales y particulares de los legitimados.
Excluidos: servidores de la posesión, quienes al ser despojados, deben avisar inmediatamente
al tenedor o poseedor, para que interponga la acción.
- Pasiva: contra el/los despojantes o quienes estén realizando una obra nueva, herederos
legítimos y sucesores de MF.

En caso de no prosperar la acción posesoria, GUERRA puede interponer una ACCIÓN REAL, más
específicamente una ACCIÓN REIVINDICATORIA.
Las acciones reales son medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los DR
contra ataques que impiden su ejercicio. Son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia
de prescripción adquisitiva. Tienen por objeto la protección de los DR. Cada uno de ellos está provisto
de la consiguiente acción reivindicatoria, la que lleva ínsita el ius preferendi y el ius persequendi,
aunque con las excepciones y limitaciones impuestas por el ordenamiento legal.

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El fin de la acción reivindicatoria es DEFENDER la existencia de un DR que se ejerce por la posesión,
y se usa ante actos que producen el DESAPODERAMIENTO. La lesión consiste en impedirle al titular
del DR ejercer sus facultades sobre la cosa, privándolo, despojándolo de su relación posesoria. Hay
despojo. Persigue RECUPERAR LA COSA en manos de quien la tenga, sea en su totalidad, parte
material o universalidad de hecho. TODA COSA QUE PUEDA POSEERSE, PUEDE SER
REIVINDICADA.

Legitimación:
- Activa: es menester la titularidad del DR respectivo. La persona que es poseedora o tenedora y
resulta despojada, puede intentar las acciones posesoria y si es vencido, puede las reales.
Pero en este último caso debe ser poseedor legítimo, es decir, titular de alguno de los DR que
se ejerce por la posesión.
- Pasiva: se ejerce contra:
. poseedor del objeto (que contra o sin la voluntad del reivindicado lo despojó del objeto, o que
niega ser poseedor debiendo el actor probar dicha posesión).
. tenedor del objeto a nombre de un tercero o a nombre del reivindicante.

Prueba en el caso de inmuebles:

De acuerdo al art. 2256 (CCyC) se aplican las siguientes reglas:
a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume
propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior,
independientemente de la fecha del título [como se ve se prefiere a aquel que fue puesto en posesión
– título + modo – aunque su título fuera posterior, salvo mala fe]

b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del
reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la demanda,
aunque el demandado no presente título alguno;

c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del
reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que este transmitente era
poseedor y propietario de la heredad que se reivindica;
(este caso al igual que el anterior regla el caso de que los derechos provengan de distintos
antecesores, y siempre prevalecerá el que tenga título y modo, pero si el título del reivindicante es
posterior a la posesión es insuficiente – ya que su antecesor nunca pudo hacerle tradición – pero si
fue anterior la ley presume iuris tamtum la completividad del derecho real);
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se
pueda establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el quetiene la
posesión"88 (caso de que viniendo de distintos antecesores no se pueda establecer cuál era el
propietario, por lo que la ley prefiere al poseedor actual).

EN ESTE SUPUESTO, SEGOVIA PODRÁ INICIAR ACCIÓN POSESORIA EN SENTIDO ESTRICTO DE RECUPERO, ESTAS
ACCIONES SON DEFENSAS JUDICIALES QUE REALIZAN LOS POSEEDORES O TENEDORES DE UN INMUEBLE QUE NO
CUMPLEN CON ANUALIDAD, DEBE INICIARLA INMEDIATAMENTE, TODA VEZ QUE RECIÉN HAN TRANSCURRIDO 5 MESES,
LO CUAL INDICA QUE VILLAGRA NO HA ADQUIRIDO LA ANUALIDAD, Y SE LE PODRÍA APLICAR ESTA ACCIÓN.

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B) SI SEGOVIA TUVIERE UNA ESCRITURA PÚBLICA EN VEZ DEL BOLETO DE COMPRAVENTA
¿HUBIERA VARIADO EL RESULTADO DE ESA ACCIÓN DE DESPOJO INICIADA POR
VILLAGRA?

El resultado NO hubiera variado ya que el CCyC admite, si se dan ciertas circunstancias (las cuales
no concurren en este caso), una defensa extrajudicial, que es una excepción a la regla que impide
hacer justicia por mano propia.

El art. 2240 dispone que NADIE puede mantener o recuperar la posesión o tenencia de PROPIA
AUTORIDAD, excepto cuando debe PROTEGERSE Y REPELER una agresión con el empleo de una
FUERZA SUFICIENTE, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían
DEMASIADO TARDE. El afectado debe recobrarla SIN INTERVALO DE TIEMPO y SIN EXCEDER
LOS LÍMITES DE LA PROPIA DEFENSA.

Legitimación:
- Activa: titulares de DR, poseedores (aun viciosos) y tenedores (interesados o desinteresados),
así como los servidores de la posesión.
- Pasiva: contra quien turba o desposea.

EN LA SITUACIÓN FÁCTICA PLANTEADA HUBIESE SIDO INDISTINTO QUE SEGOVIA HUBIERE TENIDO ESCRITURA PÚBLICA
EN LUGAR DE BOLETO DE COMPRAVENTA, DADO QUE AQUÍ NO SE ESTÁN DISCUTIENDO DERECHOS COMO EN LAS
ACCIONES REALES, SI NO HECHOS.

UN PROPIETARIO QUE FUE DESPOJADO POR OTRO, Y VUELVECON AMIGOS Y RECUPERA

SU PROPIEDAD. LA SENTENCIA LE RESTITUYE LA PROPIEDAD AL USURPADOR.
PREGUNTA:
A) ¿POR QUÉ? Porque no tenía legitimación para interponer acciones + defensa extrajud
B) QUÉ TIPO DE RELACIÓN REAL TIENE EL USURPADOR CON LA COSA? Poseedor ilegítimo
MFV
C) UNA VEZ CUMPLIDA LA SENTENCIA ¿QUE ACCIÓN PODIA INTERPONER PARA
RECUPERAR EL INMUEBLE? SEGOVIA no puede interponer acción alguna, puede por medio de
GUERRA…
D) EN CASO DE RESTITUCIÓN QUE DEBE PAGARLE AL USURPADOR SI HIZO GASTOS Y SI
TIENE DERECHO DE RETENCIÓN NO tiene derecho de retención por ser poseedor ilegítimo de MF,
no se le deben los gastos y mejores, sólo si son útiles y necesarias. El poseedor de MF debe restituir
los frutos percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Responde por la destrucción total o
parcial de la cosa. La buena o mala fe se determina al comienzo de una relación de poder y

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permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisición.

7- EL SR. CASTRO CONSTITUYO USUFRUCTO EN FAVOR DE SUS TRES HERMANAS, POR EL

PLAZO DE 10 AÑOS. A LOS 3 AÑOS FALLECE UNA DE ELLAS.
EL SR. CASTRO CONCURRE A SU ESTUDIO PARA QUE UD. COMO ABOGADO EVACUA LAS
SIGUIENTES DUDAS:
A) PUEDE CASTRO PEDIR UN PORCENTAJE QUE CORRESPONDE EN VIRTUD DE LA
LOCACION DEL INMUEBLE A PARTIR DE LA MUERTE DE LA HERMANA. Sí, siempre que no se
haya establecido en el acto constitutivo la “cláusula de acrecer”, la porción retorna a su titular.
B) PUEDE PEDIR A LOS HEREDEROS DE LA DIFUNTA QUE CONTRIBUYAN CON LOS
GASTOS. No, porque se extingue por la muerte del usufructuario y no es transmisible por causa de muerte.
C) PUEDE CASTRO CONSTITUIR SEVIDUMBRE DE PASO. Por la porción que vuelve a su patrimonio,
Castro puede realizar actos inherentes a su calidad de titular dominial, pero siempre que sean compatibles con
el usufructo y no turbe los derechos de los restantes usufructuarios.

D) SI EN CASO DE ESTAR ESTABLECIDO EN EL CONTRATO QUE LA HIJA DE LA DIFUNTA

PUEDA SUCEDERLA. No porque no puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se
sucedan entre sí. El usufructo dura hasta la muerte del usufructuario y no es transmisible por causa de muerte
a herederos.

8- LOPEZ CONSTITUYE UNA HIPOTECA SOBRE UN CAMPO DE SU PROPIEDAD A FAVOR DE

PEREZ, EN GARANTÍA DE UN PRÉSTAMO EN DINERO. LOPEZ, ANTES DEL CUMPLIMIENTO
DE LA OBLIGACIÓN HIPOTECARIA, COMIENZA A CORTAR LOS ARBOLES DE DICHA
PROPIEDAD. EN FUNCIÓN DE ELLO PEREZ, ACUDE A SU ESTUDIO JURÍDICO A LOS FINES
DE HACERLE LAS SIGUIENTES PREGUNTAS A LAS CUALES USTED AMABLEMENTE
PROCEDERÁ A RESPONDER:

A)¿QUÉ PUEDO HACER COMO ACREEDOR HIPOTECARIO? ACCIÓN LEGAL. FUNDAMENTO.

La hipoteca no restringe las facultades propias del dominio, en principio, sin embargo el propietario no
deberá realizar actos materiales o jurídicos que menoscaben el valor del inmueble (art. 3157 del
Código Civil de Vélez Sársfield) y, correlativamente, todo acreedor hipotecario, aunque su crédito sea
a término o subordinado a una condición, tiene derecho a asegurarlo, solicitando las medidas
correspondientes contra los actos de menoscabo (embargo preventivo, prohibición de innovar, entre
otros), pues el deudor disminuye así la garantía de la deuda.
En el caso de que el propietario hubiese violado lo antes expresado y las medidas cautelares no
tuvieren sentido por haber sido causados ya los detrimentos y el valor del inmueble hipotecado se
encuentre disminuido a término de no dar plena y entera seguridad a los acreedores hipotecarios,
éstos podrán, aunque sus créditos sean condicionales o eventuales, pedir la estimación de los
deterioros causados, y el depósito de lo que importen, o demandar un suplemento a la
hipoteca. En tal caso, podrá el acreedor solicitar la caducidad de los plazos por las cuotas de la
obligación aún no vencidas.
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B) ¿QUÉ PASARÍA SI EN LUGAR DE ÁRBOLES TENÍA UNA CASA, Y LA DESTRUYE
TOTALMENTE QUEDANDO SOLO EL TERRENO? ¿Y SI VENDE LOS MATERIALES?
Si el inmueble hipotecado tiene edificios y éstos son destruidos, la hipoteca sólo subsiste sobre el
suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio. Si éste es reconstruido la hipoteca vuelve a
gravarlo.

C)¿QUÉ SUCEDERÍA SI EN VEZ DE UN DERECHO DE PROPIEDAD TUVIERA UN DERECHO DE

SUPERFICIE? ¿Y SI TUVIERA UN DERECHO DE SERVIDUMBRE?
SUPERFICIE: SÍ
Según surge del 2206, pueden constituir hipoteca los titulares de los DR de: dominio, condominio,
propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie. No pueden: uso, usufructo, hipoteca,
superficie, etc.
La propiedad superficiaria puede ser gravada con hipoteca. A su vez, el contenido de la superficie,
que da derecho a construir, sembrar a plantar, resulta objeto de hipoteca por autorización del 2188, en
cuanto establece que las cosas los derechos pueden constituir el objeto de los DR de garantía

SERVIDUMBRE: NO
Art. 2173: El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con relación a
la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No puede
constituir derechos reales.

Está vedada la posibilidad de constituir DR. Sobre la utilidad o ventaja. Ocurre que los DR recaen, en
principio y salvo disposición legal, sobre cosas, y la utilidad no lo es. Obviamente, el dueño del
inmueble dominante puede constituir otros DR sobre el INMUEBLE (ej: hipoteca). Más aun, la
servidumbre en sí misma tampoco puede ser objeto de DR, ya que es “inherente” al dominio sobre el
inmueble. Por eso, los de garantía no son viables ya que no se puede ejecutar la servidumbre
separadamente del inmueble.

D) ¿QUÉ PASARÍA SI SE REALIZAN ACTOS DE DISPOSICIÓN JURÍDICA PARA DIFICULTAR O

IMPOSIBILITAR LA EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA?
Los actos de disposición realizados sobre el objeto son válidos entre las partes pero inoponibles al
acreedor (él puede disponer del bien como si éste no hubiera sufrido ningún cambio o limitación). Los
actos que pueden ser: alquilarlo por un tiempo excesivo, demoler o modificar el inmueble (salvo que
sea para aumentar su valor o hacer reparaciones y siempre que esté la autorización del acreedor en
el contrato), talar árboles o quitar plantaciones del fundo o explotarlo inadecuadamente.

En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la
garantía. El acreedor puede actuar como si esos actos no existieran, exigiendo que los bienes estén
desocupados o sin gravámenes, o con los accesorios que se hubieran separado de la principal.
Además, en virtud del ius persequendi, el acreedor hipotecario podrá perseguir la cosa en manos de
quien se encuentre y ordenar su ejecución.

E)¿SI SE PRODUCÍAN MEJORAS PODÍAN SER RECLAMADAS?

Pérez tiene derecho a reembolso sólo en cuanto a las mejoras necesarias o urgentes. Sin embargo
serán a su costa las mejoras útiles, de mero lujo, recreativas o suntuarias que sirvan para su mejor
aprovechamiento o aumentar su valor, pero puede retirarlas en tanto no se deteriore la cosa.
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F) ¿QUÉ SE REQUIERE PARA QUE EL ACREEDOR PUEDA DAR LUGAR A ACCIONES
LEGALES?
Se requiere un incumplimiento por parte del deudor.

Para que el acreedor pueda dar lugar a acciones legales se requiere que ese crédito sea exigible o
incluso no llegando a ser exigible, que en pos del mismo, se haya producido deterioro disminuyendo
el valor del inmueble, pues el deudor no puede con detrimento del acreedor hipotecario ejercer ningún
acto de disposición material o jurídica, que tenga por objeto disminuir el valor del inmueble, ergo, si se
llevan actos de tal naturaleza pueden dar lugar a acciones legales, según sean medidas
conservatorias, restitutorias, incluso los acreedores pueden peticionar judicialmente, que el deudor
sea privado del beneficio que el contrato le daba.

9- MANUEL GUTIÉRREZ ES PROPIETARIO DE UN LOTE BALDÍO Y TIENE PENDIENTE DE

PAGO UNA DEUDA CON SU ACREEDOR HIPOTECARIO QUE ES SANTIAGO PÉREZ. ANTE LA
CERTEZA DE QUE SE PROCEDERÁ A SU EJECUCIÓN DECIDE VENDÉRSELO A JORGE
PERALTA, PARA ELLO CONCURREN A UN ESCRIBANO QUE REALIZA LA ESCRITURA PERO
NO LA INGRESA AL REGISTRO. JORGE PERALTA CONSTRUYE UN GALPÓN EN EL LOTE
BALDÍO, A LOS 6 MESES DE LA FIRMA DE LA ESCRITURA, SE HACE PRESENTE EL
MARTILLERO DESIGNADO EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y PRETENDE COLOCAR UN
CARTEL QUE ANUNCIA LA SUBASTA. REQUERIDO EL ESCRIBANO QUE LABRO LA
ESCRITURA DE VENTA DE MANUEL GUTIÉRREZ A FAVOR DE JORGE PERALTA, RESPECTO
DE LA HIPOTECA, ESTE LE EXHIBE EL CERTIFICADO NOTARIAL, SOLICITADA A TAL
EFECTO, DONDE NO CONSTABA LA HIPOTECA. RESPONDA ESTOS INTERROGANTES:

PERALTA TIENE UN TERRENO Y CONSTITUYE UNA HIPOTECA A FAVOR DE GARCIA, Y

LUEGO VENDE A PEREZ PARA PAGAR LA HIPOTECA.

HACE ESCRITURA ANTE ESCRIBANO QUE NUNCA INGRESA AL REGISTRO. PEREZ

CONSTRUYE EN EL TERRENO

1) PEREZ ADQUIRIO DOMINIO?

2) PROCEDE LA SUBASTA?
3) SI HUBIERE INGRESADO SUBASTA QUE ACCION SE LE INICIA A PEREZ?
4) SI CON LO OBTENIDO EN LA SUBASTA NO ALCANSARE A CUBRIR LA DEUDA QUE
OTROS INMUEBLES SE LE PUEDEN REMATAR A PEREZ?

10- EL PROPIETARIO DE UNA CASA DE CAMPO SE VA POR VIAJES DE NEGOCIOS Y LE DEJA

A SU VECINO QUE CUIDE DE SU CASA. EL VECINO TODAS LAS NOCHES HACE RUIDOS,
DESASTRES, ADEMÁS REALIZA MEJORAS.ÉSTE VUELVE Y RESULTA QUE ENCUENTRA QUE
ESTÁ TODO EN ORDEN. SIN EMBARGO CUANDO VUELVE NUEVAMENTE SE ENCUENTRA

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CON QUE SE ENCUENTRA INSTALADO EN LA CASA Y QUE NO QUIERE SALIR. EL VECINO
TODO ESE TIEMPO PAGÓ TASAS, CONTRIBUCIONES E IMPUESTOS.

1) ADQUIRIÓ LA POSESIÓN? NOMBRAR LOS ELEMENTOS DE ÉSTA RELACIÓN REAL.2)

HUBO ALGÚN VICIO DE PARTE DEL VECINO, FUE VICIOSO? QUÉ TIPO DE LESIÓN
REALIZÓ?3) PUEDE EL PROPIETARIO INICIAR ALGUNA ACCIÓN CONTRA ÉL?4) CUÁL
SERÍA EL EFECTO DE LA SENTENCIA?5) SI PUEDE EL VECINO PEDIRLE QUE LE
RESTITUYA LAS MEJORAS AL PROPIETARIO?

11- RICARDO MORENO ES USUFRUCTUARIO DE UN INMUEBLE DESTINADO A LA VIVIENDA.

AL MOMENTO DE CONSTITUIRSE EL USUFRUCTO LAS PARTES OMITIERON ESTABLECER
EL ESTADO DEL INMUEBLE, TAL COMO LO PREVÉ EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL.
ASIMISMO COMO EXISTÍA UNA AMISTAD DE MUCHOS AÑOS ENTRE EL USUFRUCTUARIO Y
EL NUDO PROPIETARIO, EL SEÑOR MARCOS ROSALES, EL PRIMERO NO REALIZO
INVENTARIO Y EL SEGUNDO LO DISPENSO DE PRESTAR FIANZA. CONSTITUIDO EL
USUFRUCTO, EL USUFRUCTUARIO DECIDE ALQUILAR EL INMUEBLE A SUSANA PEREZ,
QUIEN PRETENDÍA CAMBIAR EL DESTINO DE LA CASA, REALIZANDO MODIFICACIONES
PARA TRANSFORMAR EL INMUEBLE EN UN RESTO BAR. RESPONDA:

1) PUEDE CAMBIARSE EL DESTINO DEL INMUEBLE?

NO. Obligación de no modificar la sustancia…

2) EL HECHO DE QUE NO SE HUBIERA DEJADO CONSTANCIA DEL ESTADO DEL INMUEBLE

PRODUCE ALGUNA CONSECUENCIA JURÍDICA?
Inventario: cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el estado
del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y
capaces, el inventario y determinación del estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden
hacerse por instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura
pública.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a
inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es
dispensable.
La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no
efectivizada.

Presunción: la falta de inventario y de determinación del estado de los bienes hace presumir que se
corresponden con la cantidad indicada en el título y que se encuentran en buen estado de
conservación, excepto que se haya previsto lo contrario.
El fundamento jurídico, es la correcta determinación de los bienes objeto del derecho real, pues éstos
deben ser ciertos y determinados, por ello el inventario es de orden público y no puede ser
dispensado. Además, hace conocer con exactitud qué es lo que se deberá restituir una vez cumplido
el plazo.

3) PUEDE RICARDO MORENO DAR EN LOCACIÓN EL INMUEBLE OBJETO DEL USUFRUCTO?

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El usufructuario posee facultades tanto materiales como jurídicas. Dentro de las jurídicas, puede
transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo
de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo
propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien. El usufructuario puede
constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de
uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al
nudo propietario.

El usufructuario tiene el derecho de usar y gozar de la cosa como si fuera el dueño pero sin alterar su
sustancia y destino: tiene la facultad de administrar la cosa dada en usufructo y ejercer sobre ella
actos de administración para su mejor explotación (ej: alquilarla para quedarse con la renta o vender
las cosechas).

4) QUE EFECTOS JURÍDICOS PRODUCIRÍA EL FALLECIMIENTO DE RICARDO MORENO, EN

LO ATINENTE AL CONTRATO DE LOCACIÓN?
El contrato de locación se extingue con el fallecimiento de Moreno, ya que el usufructo dura como
máximo hasta la muerte del usufructuario, y en caso de que éste transmita su derecho igualmente se
extingue con su propia vida y no con la del adquirente.
En caso de fallecimiento del nudo propietario, el usufructo continúa en mano de sus herederos, hasta
la muerte del usufructuario o el plazo establecido en el contrato constitutivo.

5) PUEDE EL NUDO PROPIETARIO: MARCOS ROSALES AHORA RECLAMAR LA FIANZA QUE

NO DIO AL PRINCIPIO AL USUFRUCTUARIO: RICARDO MORENO?
Y establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente, por la
conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo. Su finalidad es garantizar al
nudo propietario que la cosa fructuaria será gozada y conservada como lo haría el mismo, y que le
será restituida, al culminar el usufructo sin que se altere su sustancia.

6) PUEDEN LOS HEREDEROS DE MORENO CONTINUAR CON EL USO Y GOCE?

NO. El usufructo no se transmite del usufructuario a sus herederos en caso de muerte, acaecida la
cual el bien o derecho retorna a su titular original. En caso de cousufructo, la muerte de uno de los
usufructuarios, el usufructo subsiste para los restantes, lo que no les da derecho a acrecer (salvo
pacto expreso en contrario).

12- LA ESCRIBANA MARCELA GERMAN INGRESA EL 13/03 UNA ESCRITURA DE

COMPRAVENTA DE INMUEBLES QUE FUE AUTORIZADA EL 10/03 DE IGUAL AÑO,
CELEBRADA ENTRE MANUELA GOMEZ (PROPIETARIA) Y ANGEL DEPIANTONI
(COMPRADOR). LA MISMA ES OBSERVADA CON FECHA 23/05 POR EXISTIR UN VICIO QUE
OCASIONA LA NULIDAD RELATIVA DEL TITULO.
1) GOZA DE LA PRORROGA LEGAL AUTOMÁTICA LA ESCRIBANA? CUAL, POR QUE Y COMO
SE COMPUTA?
12
2) SI LA ESCRIBANA ACEPTA LA OBSERVACIÓN, QUE PLAZO TIENE PARA SUBSANAR EL
DEFECTO? POR QUE?
3) COMO PROCEDE EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RESPECTO DE LA INSCRIPCIÓN DEL
INMUEBLE DURANTE ESE PLAZO?
4) EN CASO DE NO ESTAR DE ACUERDO CON LA OBSERVACIÓN DEL REGISTRADOR, QUE
PODRÍA HACER LA ESCRIBANA?
5) EN ESA INSTANCIA COMO SE COMPUTAN LOS PLAZOS?
6) SI LA RESOLUCIÓN LE ES DESFAVORABLE, COMO PROSIGUE EL TRAMITE LA
ESCRIBANA?
HIPÓTESIS 1: SI LA ESCRIBANA HUBIESE INGRESADO LA ESCRITURA PUBLICA AL
REGISTRO GENERAL DE LA PROVINCIA EL 1/06, QUE EFECTO SE PRODUCIRÍA
REGISTRALMENTE? POR QUE?
HIPOTESIS 2: SI PEDIDO EL CERTIFICADO POR ESCRIBANO DE LA LOCALIDAD DE MARCOS
JUAREZ, PCIA DE CORDOBA, EL MISMO SE EXPIDE EL 15/08 A LOS FINES DE REALIZAR UNA
ESCRITURA DE DONACIÓN. EL 29/08 INGRESA UN EMBARGO SOBRE EL INMUEBLE EN
CONTRA DE LA SRA MANUELA GOMEZ. LA ESCRITURA SE CELEBRA EL 2/09.
SERA OPONIBLE EL ACTO JURÍDICO DE DONACIÓN AL EMBARGO INGRESADO? COMO
PROCEDE EL REGISTRO CUANDO RECIBE EL EMBARGO?

12- LA ESCRIBANA MARCELA GERMAN INGRESA EL 13/03 UNA ESCRITURA DE

COMPRAVENTA DE INMUEBLES QUE FUE AUTORIZADA EL 10/03 DE IGUAL AÑO,
CELEBRADA ENTRE MANUELA GOMEZ (PROPIETARIA) Y ANGEL DEPIANTONI
(COMPRADOR). LA MISMA ES OBSERVADA CON FECHA 23/05 POR EXISTIR UN VICIO QUE
OCASIONA LA NULIDAD RELATIVA DEL TITULO.
1) GOZA DE LA PRORROGA LEGAL AUTOMÁTICA LA ESCRIBANA? CUAL, POR QUE Y
COMO SE COMPUTA?
Art. 10 ley 5771; Artículo 10º - Cuando fuere observado el documento vencido los treinta días que la
ley le acuerda al Registro para ello, la inscripción provisional por el término de ciento ochenta días,
legislada por el inc. b) del art. 9º del Decreto-Ley 17.801, se tendrá por prorrogada de pleno derecho,
por un plazo igual a contar desde la fecha de notificación de la observación, sin perjuicio de las
prórrogas por períodos determinados que el citado inciso y articulado contemplan.

Scotti elogia la norma cordobesa (ley 5771 art 10), dado que, a su entender, contiene una
solución justa y jurídica a la cuestionada laguna de la ley nacional.
En efecto, explica el mencionado autor que “si transcurren los 30 días conferidos al registrador
sin que la calificación se produzca, automáticamente se suspende el curso del plazo de la
inscripción provisional, dispuesto en beneficio del requirente. Continuará el transcurso del
plazo cuando el documento sea efectivamente expedido con el resultado del examen”. La
forma de llevar a cabo estas manifestaciones es prorrogando la inscripción provisoria por todo
el término que el Registro se tomó de más al pasarse de los 30 días.

Por ello en general la doctrina, al analizar el supuesto, determina que frente a los casos de
demora en la calificación, a semejanza de un caso fortuito o fuerza mayor, corresponde la
13
suspensión del plazo hasta que la función calificadora se cumpla y el documento quede a
disposición del interesado.

2) SI LA ESCRIBANA ACEPTA LA OBSERVACIÓN, QUE PLAZO TIENE PARA SUBSANAR

EL DEFECTO? POR QUE?
Como queda determinado en el mismo art. 9, cuando el documento merece observación, debe
ser registrado mediante asiento provisional que guardará su prioridad y garantizará la
inmutabilidad de la situación registral durante el plazo de los 180 de su vigencia. Debe tenerse
presente que, como veníamos explicando en los párrafos precedente, de ese lapso el
registrador pudo tomarse no más que los treinta días que la misma norma le concede para
ejercer su función calificadora. De manera pues que, al solicitante del servicio registral le
quedarán siempre, como mínimo, 150 días.

En ese plazo el interesado deberá dar solución al obstáculo que impide la inscripción definitiva
del documento, cuyos motivos pueden ser leves o graves. Desde la falta de agregación al
trámite de un certificado accesorio (certificado catastral por ej.) hasta la falta de titularidad del
transmitente por un defecto en el tracto sucesivo, pueden motivar la observación y la
anotación provisional del documento, tal como se prevé de manera expresa en el art. 15 de la
ley santafesina 6435.

El art. 9 de la ley 17.801, prevé igualmente la solicitud de prórrogas por parte del requirente.
Si el plazo no le ha resultado suficiente para subsanar la falencia motivo de la observación,
podrá solicitar que se le prorrogue. El dispositivo no pone límites a estas solicitudes, por lo
que podría pensarse en una sucesión de solicitudes de prórrogas que produzcan una
situación provisional de los asientos por tiempo ilimitado; sin embargo se exige que las
solicitudes estén debidamente fundadas.

3) COMO PROCEDE EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RESPECTO DE LA INSCRIPCIÓN

DEL INMUEBLE DURANTE ESE PLAZO?
Se practicara una inscripción provisoria ya que el interesado tiene derecho de interponer recursos
registrales si lo desea.

Lo ideal es que la observación se efectue dentro del plazo de los 30 días que prevee la ley y que se
haga por escrito indicando todos los defectos del acto.

Incluso, si el documento, presenta vicios que lo afectan de nulidad absoluta y manifiesta, se practicara
una inscripción provisional, pues, siempre el interesado tiene derecho de interponer recursos
registrales, si entiende que los vicios no son tales. Las observaciones deben formularse por escrito, y
estar debidamente fundadas, para subsanar los defectos, si son tales, o interponer recursos si
entiende que la objeción no es valedera. Lo ideal sería que la observación se efectúe dentro del plazo
de los 30 días que prevé la ley, y que se haga por escrito indicando de una sola vez, todos los
defectos del acto para evitar la degradable sorpresa que sufren las partes cuando después de
salvados los defectos y reingresado el documento, se formulen nuevas observaciones.

14
 4) EN CASO DE NO ESTAR DE ACUERDO CON LA OBSERVACIÓN DEL REGISTRADOR,
QUE PODRÍA HACER LA ESCRIBANA?
La escribana debe rectificar ante el mismo registrador dentro de los 30 días de notificada de la
observación, acompañando elementos que prueben su derecho. si la escribana deja vencer el plazo
sin presentar recurso alguno, deberá acatar las observaciones y subsanarlas, bajo pena de no lograr
inscribirlo.

Si presenta un pedido de recalificación, el registrador tiene 15 días para reconsiderar su

pronunciamiento originario.

Ante la denegatoria o el silencio del registrador, la escribana podrá interponer dentro de los 15 días un
recurso de apelación ante el director general quien debe dictar resolución dentro de 30 días. el
director puede hacer lugar a la reconsideración, confirmar la resolución del registrador o permanecer
en silencio dejando pasar 30 días sin pronunciarse.

Es decir que (esto está en el pdf):

Contra la decisión de observar, se puede interponer recurso de RECTIFICACIÓN dentro de los 30
días.
 El registrador tiene 15 días para:
- Admitir la inscripción (rectifica su posición)
- Rechazar el recurso y ratificar su posición.

 En este último caso se tienen 15 días para interponer recurso de APELACIÓN ante el Director
del Registro.

 El Dir. Tiene 30 días para resolver, puede:

- Cambiar la resolución del registrador
- Confirmar lo ratificado y sostenido por el registrador

 En esta última posibilidad, se notifica al rogante y este tiene 2 posibilidades:

- Adecuar el documento
- Vía jurisdiccional

5) EN ESA INSTANCIA COMO SE COMPUTAN LOS PLAZOS?

Art. 19 ley 5771: Mientras dure la sustanciación de este recurso se considera extendido el plazo de la
inscripción o anotación provisional.

Se computan días hábiles, salvo expresa disposición en contrario. Y vence las dos primeras horas del
dia siguiente.

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6) SI LA RESOLUCIÓN LE ES DESFAVORABLE, COMO PROSIGUE EL TRAMITE LA
ESCRIBANA?
Tiene 2 opciones: adecuar el documento, saneando vicios o interponer recurso ante el registro
general dentro de los 10 días de notificada de la denegatoria. Dentro de los 5 días se eleva a la
cámara quien resolverá sin sustanciación.

Recurso ante la Cámara de Apelaciones: es el contemplado en el art. 19. Este recurso se presenta
ante el mismo registro, que no es parte ni puede calificar ningún aspecto de la presentación, sino
que sólo oficia de mesa de recepción, reconociéndosele al registro únicamente la posibilidad de
verificar si el ingreso se ha producido dentro de los diez días de notificada la resolución
denegatoria del recurso de apelación. En consecuencia, el registro limita su actuación a la
remisión de las actuaciones al Tribunal Superior de Justicia dentro del término de los cinco
días de haberlas recibido, para que éste a su vez las envíe a la Cámara Civil y Comercial que
deba entender en el asunto. Entienden únicamente las cámaras de la Capital de la Provincia. Las
decisiones que adopta el registrador, no deben ser revisadas por el procedimiento contencioso
administrativo, sino ante la justicia ordinaria, ya que están en juego cuestiones de fondo: los asuntos
atinentes al derecho de propiedad hacen al derecho civil (privado) y no al derecho administrativo
(público). El recurso ante la Cámara es pertinente tanto cuando se ha denegado el recurso de
apelación como cuando se hubiere resuelto no practicar la registración por haberse rechazado el
documento. En efecto, según el art. 15, el rechazo sólo puede ser efectuado por la Dirección General,
ello significa que el Director ha tomado conocimiento y se ha expedido sobre el tema. Como
consecuencia de esta intervención directa del Director, el Los arts. 9 y 15 establecen que para los
documentos rechazados, se inscriben provisoriamente por el tiempo necesario para interponer
el recurso del art. 19, es decir, diez días hábiles administrativos. art. 15 prevé la presentación del
recurso del art. 19, es decir, el recurso ante la Cámara de Apelaciones. Pero el procedimiento
recursivo especial que tienen los documentos judiciales en el art. 20 tiene claras diferencias con el
contenido en los arts. 9 y 15. Por ello, es posible sostener que los documentos judiciales tienen un
procedimiento recursivo diferenciado respecto de los otros tipos de documentos, tanto sea respecto
de su observación como de su rechazo. La posición explicada encuentra su respaldo en las siguientes
causas: a) aunque el art. 15 es en general aplicado a todo tipo de documentos, la remisión que se
efectúa al art. 19 sólo puede caber para aquellos documentos compatibles con el régimen recursivo
del mismo, es decir, se exceptúan los que tienen recursos determinados; b) en el art. 20 no se
especifica si la insistencia procede sólo en caso de observaciones o comprende cualquier supuesto
de falta de registración, sea por observación o rechazo; c) ante la falta de referencia expresa a
documentos judiciales en los arts. citados, la extensión de la anotación provisoria por rechazo de
documentos judiciales debe surgir del texto de la ley de fondo, más exactamente del art. 18 inc. a) de
la Ley 17.801 que la determina en ciento ochenta días al igual que la inscripción provisional ordinaria.
En síntesis, entendemos que al rechazo de documentos judiciales, sin distinguir el contenido de ellos,
le corresponde el plazo de la inscripción provisoria dispuesto en el inc. a) de la Ley Nacional Registral
17.801 y el recurso establecido en el art. 20 de la Ley Provincial Registral 5.771 de la Provincia de
Córdoba.

La Cámara entenderá en el recurso sin sustanciación alguna. El registrador debe someterse a

la decisión de la Cámara y practicar la inscripción definitiva, sin tener ninguna posibilidad de
recurrirla, él no es parte en el proceso recursivo. En el supuesto de dictarse una resolución
desfavorable y una vez que haya quedado firme, el documento perderá su estado registral, y
operará el vencimiento de la inscripción provisoria por caducidad. La Cámara no tiene término

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para expedirse sobre el recurso y hasta tanto ello no suceda la inscripción provisoria se
mantiene vigente.

HIPÓTESIS 1: SI LA ESCRIBANA HUBIESE INGRESADO LA ESCRITURA PUBLICA AL

REGISTRO GENERAL DE LA PROVINCIA EL 1/06, QUE EFECTO SE PRODUCIRÍA
REGISTRALMENTE? POR QUE?
En caso de que la escribana hubiera ingresado la EP el día 1/06, habiendo superado el plazo de 45
días, la escritura podría inscribirse pero la fecha del registro será la de la EFECTIVA INSCRIPCIÓN,
no contando con el efecto retroactivo del art. 5 de la ley registral, caducando así la reserva de
prioridad.
+ DESARROLLAR UN POCO PRIORIDAD

HIPOTESIS 2: SI PEDIDO EL CERTIFICADO POR ESCRIBANO DE LA LOCALIDAD DE MARCOS

JUAREZ, PCIA DE CORDOBA, EL MISMO SE EXPIDE EL 15/08 A LOS FINES DE REALIZAR UNA
ESCRITURA DE DONACIÓN. EL 29/08 INGRESA UN EMBARGO SOBRE EL INMUEBLE EN
CONTRA DE LA SRA MANUELA GOMEZ. LA ESCRITURA SE CELEBRA EL 2/09.
SERA OPONIBLE EL ACTO JURÍDICO DE DONACIÓN AL EMBARGO INGRESADO? COMO
PROCEDE EL REGISTRO CUANDO RECIBE EL EMBARGO?

Según la prioridad indirecta, cuando alguien pide un certificado sobre un inmueble, éste tiene una
validez de 15/25/30. Durante ese lapso, NO SE PUEDE MODIFICAR LA SITUACIÓN DEL INMUEBLE
(SE RESERVA LA PRIORIDAD POR EL TIEMPO QUE DURA EL CERTIFICADO).

Si durante el lapso de 45 inscribo ese inmueble, se va a tomar aquel certificado que yo había pedido
como si fuera una ANOTACIÓN PREVENTIVA.

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