TASACION COMERCIAL DE UN PREDIO COMERCIAL

1. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. OBJETO DE LA VALUACION:
El objeto de la pericia, es valorizar comercialmente un local comercial.
1.2 METODOLOGIA EMPLEADA
La tasación de los predios urbanos se realiza por el Método de la tasación directa,
empleando como referencia el Reglamento Nacional de Edificaciones del Perú, el mismo que
fue aprobado con Resolución Ministerial N° 172-2016 –Vivienda.
1.3 ZONIFICACION Y USO DEL PREDIO:
Los inmuebles están ubicados en una zona comercial calificados como comercio
sectorial C3.
1.4 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS HUMANOS
La zona donde se ubica el inmueble cuenta con obras de habilitación urbana tales como
red de agua potable, desagüe, energía eléctrica con sus respectivas conexiones domiciliarias,
calzadas pavimentadas, veredas de concreto y teléfono.
1.5 UBICACIÓN
El inmueble material de la presente tasación, se encuentra ubicado en el Jr. Gamarra N°
284 Distrito de la Victoria, Provincia y Departamento de Lima.
1.6 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS
1.6.1 Los linderos y medidas perimétricas son:
 Por el frente, con el Jr. Gamarra N° 284 con 15.00 ml.
 Por la izquierda entrando, colinda con 9.75 ml con lote 5 de propiedades de
terceros.
 Por la derecha entrando, con 9,75 ml por el Jr. Gamarra.
 Por el fondo, con 15.00. ml con una zona común.
1.6.2 Área del terreno
El área encerrada dentro de los linderos y medidas perimétricas descritas, es de 146.25
m2.
Perímetro: La longitud total del perímetro es 49.50 ml.
1.6.3 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE LA EDIFICACIÓN
Se trata de un inmueble comercial ubicado en el mismo Jr. Gamarra, gran eje comercial
metropolitano, cuya dinámica comercial es muy intensa. Cuenta con un 2° nivel, el inmueble
es utilizado como tienda comercial dedicado al comercio de telas y prendas de vestir.
1.6.4 Características técnicas de la Edificación
 Construcción con zapatas, columnas, vigas y escaleras de concreto armado.
 Cimientos y sobrecimientos de concreto ciclópeo.
 Muros de ladrillo.
 Techo: aligerado horizontal de concreto armado.
 Revestimientos: Muros tarrajeados y pintados, cielos rasos enlucidos con mezcla de
cemento arena.
 Pisos: de terrazo, vinílico y cemento pulido.
 Puertas delanteras de cortina metálica enrollable, una calada y otra opaca, interiores
de fierro y de madera contraplacadas, ventanas de aluminio con rejas protectoras de
fierro, vidrios trasparentes y cerrajería nacional.
 Instalación sanitaria empotrada.
 Instalación eléctrica empotrada.
1.6.5 Área Construida
Tomamos la información de Declaratoria de Fabrica
Primer piso 146.25 m2
Segundo piso 123.83 m2
Total 270.08 m2
1.6.6 Antigüedad
De acuerdo a las averiguaciones efectuadas, se tiene que la antigüedad de la
construcción es de aproximadamente de 23 años.
1.6.7 Estado de Conservación y Depreciación
De la inspección ocular efectuada el inmueble se califica el estado de conservación de
la construcción como bueno correspondiéndole una depreciación de 24%, teniendo como
material predominante el ladrillo de acuerdo a la tabla de depreciaciones del Reglamento.
1.6.8 Propietarios
El inmueble es de propiedad de Distribuidores Unidos S.A
1.7 Inscripción
El inmueble se encuentra inscrito en la ficha N° 487321 del Registro de la Propiedad
Inmueble de Lima.
2. VALORIZACIÓN
2.1 CONSIDERACIONES GENERALES
Para efectos de la Valorización del inmueble se han tenido en cuenta los siguientes
factores:
  Estructura Urbana.
 Zonificación.
 Redes Viales.
 Equipamiento Urbano adecuado.
 Servicios Comerciales Circundantes.
 Consolidación Urbana en el entorno.
2.2 VALOR DEL TERRENO(VT)
Analizando las operaciones inmobiliarias en el sector, se le asigna un valor unitario de
US$ 2,000.00 por m2 de terreno:
VT= AT x V/m2T
VT=146.25 m2 x US$ 2,000.00 = US$ 292,500.00
2.3 VALOR DE LA EDIFICACION (VE)
Teniendo en consideración las características constructivas, los acabados y los materiales
predominantes empleado en la edificación, así como los precios autorizados en el mercado
de las diferentes partidas de la construcción, se establece un valor ponderado de US$ 250.00
de área construida.
Luego el valor de la edificación será:
VE= AC x US$ m2 x Fd
Primer piso:
VE= 146.25 m2 x US$ 250.00x0.76= US$ 27,787.50
Segundo piso:
VE= 123.83 m2 x US$ 250.00x 0.76= US$ 23,527.70
VE= US$ 27,787.50 +US$ 23,527.70
VE = US$ 51,315.20
2.4 VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS(VOC)
Sistema de seguridad= US$ 1,200.00
Sistema de iluminación= US$ 4,500.00
Sistemas contra incendio= US$ 800.00
Sistema de aire acondicionado= US$ 3,000.00
VOC= US$ 1,200.00+ US$ 4,500.00 +US$ 800.00+ US$ 3,000.00
VOC= US$ 9,500.00
VTP=VT+VE+VOC
VTP= US$ 292,500.00 +US$ 51,315.20 +US$ 9,500.00
VTP= US$ 353,315.20
2.5 TIPO DE CAMBIO
El tipo de cambio a la fecha es de US$ 1.00= S/3.35
VTP= US$ 353,315.20 x S/3.35 /US$ =S/ 1´183,605.92

TASACION COMERCIAL DE USO DE UN PREDIO URBANO

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.0 OBJETO DE LA VALUACION:

El objeto de la pericia, es valorizar comercialmente un predio urbano.
1.2 METODOLOGIA EMPLEADA
La tasación de los predios urbanos se realiza por el Método de la tasación directa,
empleando como referencia el Reglamento Nacional de Edificaciones del Perú, el mismo que
fue aprobado con Resolución Ministerial N° 172-2016 –Vivienda.

1.3 PROPIETARIOS
Don Gonzales Sánchez Tuesta y Doña Josefina de La Cruz Lapa
Concordado con la Ficha Registral de Dominio N° 25347 con la Declaración de
Autovaluo del año 2003 de la Municipalidad Distrital.
1.4 UBICACIÓN
De acuerdo con la información recabada del título archivado en los Registros Públicos
de Lima y Callao, de la declaración jurada del impuesto predial y del plano catastral del
distrito de Victoria el inmueble se ubica en la manzana F, lote 2, sub lote 2A, Urbanización
Fundo Santa Cruz, calle La Mar N° 518 y N° 502 y calle Toribio Pacheco N° 544, Distrito
Chaclacayo, Provincia y Departamento de Lima.
1.5 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS Y ENTORNO URBANO
La calle donde se encuentra el predio, materia de la presente valuación tiene todas las
obras de habilitación urbana, tales como: calzadas pavimentadas, veredas, red general de
agua potable, desagüe y alumbrado público y privado, teléfono.
1.6 AREA Y MEDIDAS PERIMETRICAS
 De acuerdo con la ficha registral del dominio:
 Por el frente: Calle La Mar, línea recta con 15.75 ml.
 Por la derecha entrando: Propiedad terceros, línea recta con 20.50 ml.
 Por la izquierda entrando: Calle Toribio Pacheco, línea recta con 20.50 ml.
 Por el fondo: Sub lote 2B, línea recta con 15.75 ml.
Perímetro
La línea poligonal descrita mide 72.50 ml.
Área terrena del Sub lote 2A
La poligonal descrita encierra una superficie de un área total de 322.88 m2.
Área terreno matriz
El área matriz corresponde a la Manzana F, lote 2 con 2058.05 m2 de la cual se independizo
una sección de 645.75 m2, a su vez es sub divida en dos sub lotes 2 A y 2B.
1.7 DESCRIPCION GENERAL DE LAS EDIFICACION EXISTENTE
Descripción
Se trata de una construcción antigua de material de adobe, de una sola planta, ubicada
en una esquina.
1.8 CARACTERISTICAS TECNICAS DE LA EDIFICACION
La edificación tiene las siguientes características:
 Cimentación: Corrida de barro y piedra y sobre cimiento similar.
 Muros: Adobe, aparejo soga y cabeza.
 Techo de barro y encarrizado, calamina sobre madera y fierro.
 Piso: Cemento y tierra.
 Puertas y Ventanas: Madera y enrejado de seguridad.
 Aparatos sanitarios: Losa vitrificada blanca con grifería nacional.
 Instalaciones eléctricas: Corriente trifásica y monofásica en tuberías visibles, tablero
con medidor para cada sección.
 Instalaciones sanitarias: Redes de desagüe y con agua en tuberías empotradas.
1.9 ÁREA CONSTRUIDA
El inmueble tiene la siguiente área construida:
Área construida: 200.00 m2
1.10 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION
La edificación data de 1985 aproximadamente, es decir con una antigüedad de 32
años. Estado de conservación regular.
 1.11 DEPRECIACION Y FACTOR DE DEPRECIACION
Teniendo en cuenta que se trata de una construcción destinada para una vivienda, con
material predominante el adobe, su antigüedad y estado de conservación, se le asigna un
porcentaje de depreciación de 60%. Factor de depreciación 0.40.
II. VALUACION
2.0 VALOR DEL TERRENO(VT)
Teniendo en consideración el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se
ubica el predio, sus accesos a vías principales, zonificación, infraestructura,
localización y equipamiento urbano, se asigna un valor unitario comercial de
US$110.00/m2.
Por lo tanto:
VT= AT x V/m2T
VT=322.88 m2 x US$ 110.00 = US$ 35,516.80
2.1VALOR DE LA EDIFICACION (VE)
Teniendo en consideración las características constructivas, los acabados y los materiales
predominantes empleado en la edificación, así como los precios autorizados en el mercado
de las diferentes partidas de la construcción, se establece un valor ponderado de US$ 80.00
/m2 de área construida.
Luego el valor de la edificación será:
VE= AC x US$ m2 x Fd
VE= 200.00 m2 x US$ 80.00x 0.4
VE= US$6,400.00
2.2 VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS(VOC)
Sistema de iluminación= US$ 1,500.00
Cisterna = US$ 2,000.00
VOC= US$ 2,000.00+ US$ 1,500.00
VOC= US$ 3,500.00
VTP=VT+VE+VOC
VTP= US$ US$ 35,516.80 + US$ 6,400.00 + US$ 3,500.00
VTP= US$ 45,416.80
2.3 TIPO DE CAMBIO
El tipo de cambio a la fecha es de US$ 1.00= S/3.35
VTP= US$ 45,416.80 x S/3.35/ US$ =S/ 152,146.28

TASACION COMERCIAL DE USO DE UN DEPARTAMENTO EN EDIFICIO

01.0 MEMORIA DESCRIPTIVA
01.01 PROPIETARIO
Los propietarios son Alejandro Navarro León y Rosa Elena Alexandra Naranjo de
Navarro
01.02 SOLICITANTE
El solicitante el propietario con fines de venta el departamento.
01.03 OBJETO DE LA TASACION
Para la puesta en venta en el mercado Inmobiliario
01.04 METODOLGIA UTILIZADA
De acuerdo a los lineamientos dispuestos por el Reglamento de Tasaciones del Perú,
aprobado mediante R.M No. 469-99 MT/15.04 del 10 de diciembre de 1999, se efectúa el
estudio de Mercado inmobiliario y comercial de la zona.
Dicha tasación se realiza con datos de la Inspección Ocular In Situ, datos técnicos obtenidos
en Registros Públicos de acuerdo al título archivado de fecha7/02/91 del asiento 14406 de
la Ficha Registral N°284408 e información tomada del banco de notas y la Municipalidad
del sector.
01.05 FECHA DE INSPECCION IN SITU
El día 29 de septiembre del 2003
GENERALIDADES
01.06 UBICACIÓN
El inmueble se ubica en la Calle Belisario Flores N°610-Departamento N° 406, en el
quinto piso, Distrito de Lince.
01.07 SERVICIOS URBANOS BASICOS
El predio cuenta con los servicios básicos de Agua, Desagües, Energía eléctrica e
Instalación Telefónica, así como la Habilitación Urbano totalmente consolidada.
01.08 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS TOMADAS DE FICHA
RESGISTRAL N° 48375 DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE DE LIMA.
 Por el Frente: Con línea quebrada de tres tamos de 5.80 ml,6.86ml,4.50 ml,5.00
ml,5.3ml.
  Por la Izquierda entrando: Con aires de la Calle Belisario Flores con 9.77 ml.
Por la Derecha entrando: Con línea quebrada de 3 tramos que a partir del ángulo formado
con el lindero del frente con 9,77ml,12.00 ml,15.65 ml.
 Por el Fondo: Con lote 5 de propiedad de tercero con 75.00 ml.
01.09 AREAS
Como el Predio está incluido dentro de un Edificio Multifamiliar las áreas se tomaron
de acuerdo a su Independización y el porcentaje que le corresponde en la participación de los
Bienes comunes.
Área Proporcional del Terreno: 48.25 m2
Área Construida del Departamento: 155.18 m2
0.1.10 DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCIÓN
El predio motivo de la tasación se encuentra en un Edificio Multifamiliar de 5 pisos y azotea,
el cual cuenta con la Primera Planta con 11 Estacionamientos ,2 Departamentos el N° 101Y
y N° 102 Y 8 tiendas, la segunda, tercera, cuarta y quinta planta son típicas con 7
Departamentos por piso, existiendo los N° 201 al 207,301 al 307,401al 407,501 al
507.Ademas de contar con escalera, pasajes comunes, ingresos, zonas de guardián y zona de
circulación de vehículos.
La distribución del Departamento N°406, el cual es el que se va a tasar, es la siguiente Sala-
Comedor, Hall, Cocina,1 Dormitorio,1 Closet,1 Baño, Estar y Baño de servicio.
01.09 CARACTERISTICAS TECNICAS
 Zapatas, columnas, vigas, escalera de concreto armado.
 Muros de ladrillo.
 Techo aligerado.
 Cielorraso de yeso.
 Tarrajeo con mezcla de cemento y arena.
 Vidrios medio dobles.
 Aparatos sanitarios nacionales.
 Instalaciones sanitarias empotrada, empotrada y desagüe.
 Instalaciones eléctricas empotradas.
 Pintura lavable.
01.10 ESTADO DE CONSERVACION
Por lo que se apreció en la Inspección Ocular se puede considerar como bueno, el material
predominante es el ladrillo, con una depreciación de 17%.
01.11 ANTIGÜEDAD DE LA COSNTRUCCION
La construcción es de una antigüedad de 12 años.
01.12 INSCRIPCION REGISTRAL
Se encuentra en la Ficha N° 483 75 de los Registros de Propiedad de Inmuebles de Lima.
02.00 VALORIZACION
VFT=VT+VE+VBC
VFT=Valor Final de Tasación
VF=Valor del Terreno
VE=Valor de la Edificación
VBC=Valor de Bienes Comunes (Áreas Comunes + Obras Complementarias)
02.01 VALOR DEL TERRENO (VT)
VT=Área de Terreno x Valor Unitario de Terreno
Área del Terreno=48.85 m2
Valor unitario x m2 (Comercial)= US$ 150.00
VT=48.85 m2 x US$ 150.00
VT= US$ 7,327.50
02.10 VALOR DE LA EDIFICACION (VE)
VE=Área construida x Costo Unitario x Factor de Depreciación
Área construida =155.18 m2
Valor unitario x m2 (Comercial)= US$ 250.00
Factor de depreciación =0.83
VE=155.18 m2 x US$ 250.00 x0.83
VE= US$ 32,199.85
02.20 VALOR DE BIENES COMUNES
AREAS COMUNES (V.A.C)
VAC= Área de Común Proporcional x Costo Unitario x Factor de Depreciación
Área de Común Proporcional= 25.68 m2
Costo Unitario x m2(comercial)= US$ 200.00
Factor de depreciación =0.83
VAC=25.68 m2 x US$ 200.00 x 0.83
VAC= US$ 4,262.88
02.30 OBRAS COMPLEMENTARIAS(VOC)
Instalaciones de bombeo= US$ 1,200.00
Tanque elevado = US$ 2,500.00
VOC= US$ 3,700.00
02.40 VALOR FINAL DE LA TASACION
VFT= VT+VE+VBC+VOC
VFT= US$ 7,327.50+ US$ 32,199.85+ US$ 4,262.88+ US$ 3,700.00
VFT= US$ 47,490.23
2.5 TIPO DE CAMBIO
El tipo de cambio a la fecha es de US$ 1.00= S/3.35
VTP= US$ 47,490.23 x S/3.35/ US$ =S/ 159,092.27
TASACION COMERCIAL DE USO EDUCATIVO
01.0 MEMORIA DESCRIPTIVA
01.01 PROPIETARIO
Los propietarios son Pedro León Carrasgo y Felicita Santiago Espinoza
01.02 SOLICITANTE
El solicitante el propietario con fines de venta de la I.E Javier Heraud.
01.03 OBJETO DE LA TASACION
El objetivo del presente informe de tasación es determinar el Valor Comercial y de
Realización de los activos para la determinación del precio mínimo a ser tomado en cuenta
por ARQHYS en la oferta pública de adquisición sobre las acciones comunes con derecho a
voto emitidas por la I.E Javier Heraud.
0.1.04METODOLOGIA EMPLEADA
La tasación de los predios urbanos se realiza por el Método de la tasación directa, empleando
como referencia el Reglamento Nacional de Edificaciones del Perú, el mismo que fue
aprobado con Resolución Ministerial N° 172-2016 –Vivienda.
01.5 DATOS DEL INMUEBLE.
01.6 UBICACIÓN:
El inmueble se encuentra ubicado en la Avenida Santa Catalina, Lima N°15483, distrito de
Surco, provincia y departamento de Lima.
01.7 DESCRIPCION:
Planta Educativa, situado en una zona residencial, cuenta con una edificación de un piso,
oficinas y servicios, aulas.
01.8 USO ACTUAL DEL INMUEBLE:
Planta Educativa.
01.9 INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PUBLICOS:
Inscrito en los Registros Públicos de Lima en la Ficha Registral N° 78746 y Partida
Electrónica N° 45156745.
01.10 ESTADO DE CONSERVACION
Por lo que se apreció en la Inspección Ocular se puede considerar como bueno, el material
predominante es el concreto, con una depreciación de 23%.
01.11 ANTIGÜEDAD DE LA COSNTRUCCION
La construcción es de una antigüedad de 31 años.
01.12 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
La zona donde se ubica el predio cuenta con obras completas de habilitación urbana como
pistas asfaltadas, veredas de concreto, alumbrado público, servicios de agua, desagüe, luz y
teléfono.
01.13 AREAS
Área Terreno=2125.00 m2
Área Construida= 1554.18 m2
01.14 LINDEROS:
-Por el frente, con la Av. Santa catalina con 85.00ml
- Por la derecha entrando, con el lote 16 de propiedad terceros con 25.00 ml
- Por la izquierda entrando, con la calle Oliveros con 25.00 ml
- Por el fondo, con el lote 20 de propiedad de terceros con 85.00 ml
01.15 PERIMETRO
P=220.00 ml
01.16 DESCRIPCION DEL INMUEBLE
Se trata de un terreno de forma rectangular ubicado en esquina.
01.17 CARACTERISTICAS TECNICAS
 Zapatas, columnas, vigas, placas, escaleras de concreto armado.
 Losas de concreto armado horizontales.
 Enchape de techos.
 Tarrajeo con mezcla de cemento y arena.
 Vidrios templados.
 Aparatos sanitarios nacionales.
 Instalaciones sanitarias empotrada, empotrada y desagüe.
 Instalaciones eléctricas, alarma, intercomunicador.
 Pintura lavable.
 Cerámica importada.

02.00 VALORIZACION
02.1 VALOR DEL TERRENO (VT)
VFT=VT+VE+VOC
VFT=Valor Final de Tasación
VF=Valor del Terreno
VE=Valor de la Edificación
VBC=Valor de Obras Complementarias)
02.01 VALOR DEL TERRENO (VT)
VT=Área de Terreno x Valor Unitario de Terreno
Área del Terreno=2125.00 m2
Valor unitario x m2 (Comercial)= US$ 850.00
VT=2125.00 m2 x US$ 850.00
VT= US$ 1´806,250.00
02.20 VALOR DE LA EDIFICACION (VE)
VE=Área construida x Costo Unitario x Factor de Depreciación
Área construida =1554.18 m2
Valor unitario x m2 (Comercial)= US$ 650.00
Factor de depreciación =0.77
VE=1554.18 x US$ 650.00 x0.77
VE= US$ 777,867.09
02.30 OBRAS COMPLEMENTARIAS(VOC)
Piscina = US$ 12,245.00
Tanque elevado = US$ 5,500.00
Instalaciones sanitaria = US$ 6,324.00
VOC= US$ 12,245.00+ US$ 5,500.00+ US$ 6,324.00
VOC= US$ 24,069.00
02.40 VALOR FINAL DE LA TASACION
VFT= VT+VE +VOC
VFT= US$ 1´806,250.00+ US$ 777,867.09+ US$ 24,069.00
VFT= US$ 2´608,186.09
02.5 TIPO DE CAMBIO
El tipo de cambio a la fecha es de US$ 1.00= S/3.35
VTP= US$ 2´608,186.09x S/3.35/ US$ =S/ 8´737,423.40