INTRODUCCION

La primera mención sobre los avalúos en Colombia se dio en la rama judicial, en el año de 1931
con la ley 105 del Código de Procedimiento Civil, en los artículos 3,4,5,6,7,8,9.

La intervención del estado en los avalúos empieza con el Decreto 2150 de 1995.

La ley 9 de 1989 de Reforma Urbana, ya contiene temas como la extinción de dominio y los
avalúos catastrales.

Con la Resolución 0762 de 1998 el Instituto Geográfico Agustín Codazzi(IGAC) se logra la

unificación de metodologías para los avalúos.

La ley 160 de 1994 de Reforma Agraria habla sobre los avalúos rurales, mientras la ley 546 de
1999 habla lo concerniente a la vivienda y crea el Registro Nacional de Avaluador (RNA), bajo
la supervisión de la Superintendencia de Industria y Comercio.

La ley macro Ley 388 de Desarrollo Territorial, tiene una gran ramificación de leyes y decretos,
que se pueden ver en el cuadro anexo.

El Decreto 879 de 1998 obliga a todos los municipios del país a tener Planes de Ordenamiento
Territorial (POT) para municipios de más de 100 mil habitantes, Planes Básicos de
Ordenamiento Territorial (PBOT) para municipios entre 30 y 100 mil habitantes, y los Esquemas
de ordenamiento Territorial (EOT) para municipios hasta de 30 mil habitantes. Estos planes
tienen un periodo de vigencia 12 años, siendo el año 2012 el de presentación del segundo POT,
PBOT o EOT según el municipio.

Los POT tienen las siguientes etapas:

- Preliminar.
- Diagnostico.
- Formulación.
- Implementación.
- Seguimiento.
- Evaluación.

Los alcaldes son los directamente responsables por los POT, pues son el representante legal del
municipio.
 Estructura en lo social,
salud, educacion,
COMPONENTE administracion
GENERAL municipal, estrategias
de reglamentacion
municipal

UPZ-Unidades de
COMPONENTES POT, COMPONENTE Planeacion Zonal o
PBOT, EOT Zona Homogenea y
URBANO Geoeconomica dividida
en sectores

COMPONENTE UPR- Unidades de

RURAL Planeacion Rural

CLASIFICACION DEL SUELO

Para un correcto avalúo es fundamental conocer la clasificación del suelo que está en el
Decreto 879 de 1998
SUELO URBANO: está subdividido en zonas homogéneas y geoeconómicas o en UPZ, unidades
de planeación zonal. Dentro de este suelo urbano se ubica el centro del municipio, que está
sometido a un plan de renovación urbano.

El centro municipal está regido por el programa de Renovación Urbana, que trata de la
recuperación de zonas culturales, históricas, etc. No necesariamente el programa de
renovación urbana se da solo en los centros de los municipios, pero los centros de los
municipios si tienen la obligación de los programas de renovación urbana.

El tejido urbano está compuesto por:

- División administrativa, representada en las localidades o los barrios.

- División urbanística, representada por las UPZ en Bogotá, o en forma genérica, las
Zonas Homogéneas y Geoeconómicas, que son espacios o áreas con características
físicas y económicas iguales (Art 6 del Decreto 1420 de 1998). Estas Zonas se
dividen en Sectores con su propio polígono de norma.

El objetivo y mayor valor del suelo en la parte urbana lo da la Edificabilidad( mayor volumetría
posible).

SUELO RURAL: este suelo comprende la parte Rural, que se extiende a partir del perímetro
urbano y de la zona de expansión. La división administrativa está representada por las veredas,
y su división urbanística está representada por las UPR, Unidades de Planeación Rural.

El objetivo y mayor valor del suelo en la parte rural lo da la Productividad.

SUELO DE ZONA DE EXPANSION: son zonas que por el crecimiento del municipio pasan de ser
rurales a zonas de expansión, esto es, que deben ser sometidas a un tratamiento de
urbanismo, como acometidas de servicios públicos, o construcción de vías de acceso. Por
tanto, una zona de expansión no necesariamente tiene suelo consolidado. Este cambio de zona
rural a zona de expansión hace que el valor del suelo cambie considerablemente.

SUELO SUBURBANO: son suelos entre urbano y rural, que se desarrollan sin planificación
alguna, por ejemplo talleres o tiendas que se ubican a los lados de las carreteras de ingreso a
los municipios. No tienen comportamiento de suelo ni rural ni urbano, pero son suelos que
tienen que ser legalizados.

SUELO DE PROTECCION: se refiere a tierras o inmuebles con limitación de desarrollo, tales

como inmuebles históricos o de conservación, humedales, rondas de rio, rondas de mar, etc.

La edificabilidad da el mayor valor al suelo urbano.

La productividad da el mayor valor al suelo rural.

IDENTIFICACION DE UN INMUEBLE

1. IDENTIFICACION JURIDICA: la identificación jurídica del inmueble es la matricula

inmobiliaria, que se consigna en el certificado de libertad y tradición. Este documento
 es expedido por las oficinas de registro de instrumentos públicos, que a su vez son
vigiladas por la Superintendencia de Notariado y Registro. El soporte jurídico de esta
identificación se encuentra en el Decreto 960 Derecho Notarial, y en los Decretos
1250/1260/1270 de 1970 que son la columna vertebral del derecho registral, y que
contienen todos los códigos de identificación de los actos del certificado de tradición y
libertad (por ej., 210 hipoteca, 101 compraventa). Hay que tener mucho cuidado en la
interpretación del certificado de libertad, pues en Colombia es legal vender cosa ajena,
cosa futura, y de común y proindiviso. La escritura de un inmueble se puede correr en
cualquier parte del país, así no sea en la ciudad donde está ubicado el inmueble; pero
el registro si debe hacerse en el círculo registral al cual pertenezca el inmueble.
Vicios en la finca raíz
- Evicción: consiste en ocultar un hecho desde el punto de vista de la titularidad. Es
cuando a una persona se le priva parcial o totalmente de la titularidad de la vida
jurídica del inmueble producto de una sentencia. Tiene una prescripción de 4 años.
- Redhibitorio: consiste en ocultar un hecho desde el punto de vista físico. Es cuando el
goce y usufructo de un inmueble se afecta parcial o totalmente. Por ejemplo si se
adquiere un inmueble y el antiguo dueño oculta que este va a ser demolido, o adquirir
un inmueble que tiene áreas ilegales. Tiene una prescripción de 18 meses.
2. IDENTIFICACION FISICA: se refiere a la obligación que tiene todo municipio de llevar un
inventario de todos los inmuebles. Todos los municipios tiene la obligación por el
simple hecho de existir la tierra, determinar las construcciones o el desarrollo a través
del avalúo catastral, que a su vez sirve de base para el cobro del impuesto predial. Los
documentos que identifican desde el punto de vista físico los inmuebles son la
manzana catastral, la cedula catastral, el boletín catastral, y la oficina encargada de su
expedición es Catastro. El soporte jurídico de la identificación física que da los
parámetros es la ley 14 de 1983. La entidad encargada de elaborar las fichas técnicas
es el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, IGAC, por medio de la Resolución 2555 de
1988, y por la ley 142 de 1994 de servicios públicos; en la resolución 2555 se
encuentran las instrucciones para protestar el valor del impuesto predial, en los casos
de demolición o mutación de un inmueble.
Catastro detecta el desarrollo de un predio de dos formas; Por el reconocimiento del
dueño del inmueble ante catastro; o por una administración eficiente que elabora una
actualización catastral.
ANEXO: Según el artículo 130 de la ley 142 de 1994 de servicios públicos, los servicios
los paga el inmueble, pero fue muy demandado, por lo cual se creó la ley 689 de 2001
de servicios públicos, en la cual se establece que una deuda de servicios públicos va a
cargo de la cedula o el NIT de quien contraiga la deuda y no al inmueble.

3. IDENTIFICACION URBANISTICA: la identificación urbanística y el urbanismo los maneja

Planeación y las curadurías, y está dada por los polígonos de norma y los polígonos de
vía.
Polígono de Norma.

Este polígono esta compuesto por las siguientes partes:

1. Tratamiento del suelo: hay varias formas de tratamiento del suelo a saber.
1.1.Tratamiento de Consolidacion
1.1.1. Modalidad de consolidacion urbanística
1.1.2. Modalidad de consolidación de densificación moderada
1.1.3. Modalidad de consolidación con cambio de patrón
1.1.4. Modalidad de consolidación de sectores urbanos especiales
1.2.Tratamiento de Desarrollo
1.2.1. Normal
1.2.2. Progresivo
1.3.Tratamiento de conservación
1.4.Tratamiento de Mejoramiento Integral
1.4.1. Modalidad complementaria
1.4.2. Modalidad reestructurante
1.5.Tratamiento de Renovacion Urbana
1.5.1. Modalidad reactivación
1.5.2. Modalidad redesarrollo

2. Area de Actividad
2.1.RE: residencial especial
2.2.RG: residencial general
2.3.M: multiple
2.4.ZID: industrial
2.5.II: institucional dotacional
2.6.AM: areas metropolitanas
2.7.ZN: zonas verdes
2.8.CN: continuación de norma

3. Tipologia de Regulacion de Comercio

3.1.01: ausencia
3.2.02: comercio zonal
3.3.03: comercio de alto impacto
 4. Tipologia de altura y de aislamiento
4.1.Numero de pisos
4.2.Aislamiento
4.2.1. A: aislamiento
4.2.2. C: continuo

Polígono de Vía.

PROTOCOLO DEL INFORME DE AVALUO

1. Información básica.
1.1.Localización del avalúo.
1.1.1. Nomenclatura oficial: se debe plasmar la nomenclatura oficial que viene
en el Boletín Catastral, además, en este boletín viene información como el
chip, la localización, coordenadas, usos, área de terreno, área de
construcción, ultima fecha de actualización catastral de los inmuebles. El
Boletín Catastral lo expide Catastro o el IGAC.
1.1.2. Sector: para averiguar todo lo concerniente al sector en el cual se
encuentra el inmueble a avaluar hay que consultar la Manzana Catastral
que expide Catastro o el IGAC.
1.1.3. Municipio.
1.2.Clase de avalúo: entre otras clases, puede ser comercial, de renta, administrativo,
de expropiación, de plusvalía, de valoración técnica contable, de copropiedades, de
espacio público, de compensación, etc.
1.3.Destinación: se refiere a lo que existe y para lo que está sirviendo el inmueble en
el momento de hacer el avalúo, no para lo que el inmueble está permitido.
1.4.Solicitante: entre otros, el solicitante puede ser un juzgado, una entidad financiera,
el comprador, el vendedor, una cooperativa, etc.
1.5.Fecha de inspección ocular: fecha en la cual el avaluador físicamente visita el
predio.
1.6.Fecha de avalúo: se refiere a la fecha en la cual se elabora el avalúo, debe ser
inferior a la fecha de la firma del avalúo.
1.7.Soportes: entre otros soportes, son los planos urbanísticos(los expide planeación y
las curadurías, lo que allí se plasma es de obligatorio cumplimiento, pues muestra
lo que realmente se va a desarrollar), la manzana catastral, el boletín catastral,
UPZ, impuesto predial, certificado de libertad y tradición, si el predio está sometido
a RPH, el proyecto de división, licencia de construcción, memoria descriptiva, etc.
2. Títulos (titulación y tradición).
En esta parte es vital consultar el folio de matricula inmobiliaria.
2.1.Propietario: el dato del propietario del inmueble se extrae de certificado de
libertad, debe plasmarse el nombre y la identificación clara, sea cedula de
ciudadanía, NIT, etc.
 2.2.Escritura: se debe tener presente la notaria donde se protocolizo, y el círculo
registral al cual pertenece la notaria.
2.3.Matricula inmobiliaria: extraída del certificado de libertad y tradición. Igualmente
en la esquina superior derecha del certificado debe aparecer la cedula catastral del
inmueble; también debe el certificado mostrar la palabra ACTIVO, que indica que el
inmueble tiene vida jurídica activa, puede tener tradencia. Asimismo debe incluir
los datos de descripción, cabida y linderos, que indica lo que se protocolizo y se
soporto, pues para modificar un área o un uso hay que tener obligatoriamente una
licencia.
2.4.Cedula catastral.
2.5.Afectaciones: se refiere, entre otras, a medidas cautelares, servidumbres, remates,
patrimonio de familia, etc.
3. Características.
3.1.Endógenas: para catalogar mejor las características endógenas se debe tener la
memoria descriptiva y el proyecto de división; hay que definir el sistema
constructivo del inmueble, hay que determinar las áreas, tanto de terreno como de
construcción. En este punto también se evalúa el diseño, es decir, determinar si el
inmueble es funcional para su uso; analizar servicios públicos domiciliarios, y
catalogar el estado de conservación de acuerdo a la ley:

Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su

estructura ni en sus acabados.

Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca

importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al
enlucimiento.

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o

pañetes.

Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su

estructura.

Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100%

conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini.

También hay que determinar la vetustez del predio. No hay que olvidar que la clave
de un buen avalúo es el análisis del estado de conservación, determinación de
áreas y vetustez del inmueble.

Como ejemplo especial, si hay un local comercial en el primer piso de un inmueble,

pero la norma urbanística indica residencial especial y ausencia de comercio, el
local se avalúa como vivienda.

3.2.Exógenas: este punto se refiere al sector, zona homogénea y geoeconómica donde

se ubica el inmueble a avaluar, por tanto la revisión del POT, PBOT, EOT es
indispensable. Hay que tener en cuenta que EOT, esquema de ordenamiento
 territorial se hace para municipios de 0 a 30 mil habitantes; PBOT, plan básico de
ordenamiento territorial se hace para municipios de 30 hasta 100 mil habitantes; y
POT, plan de ordenamiento territorial se hace para municipios de 100 mil
habitantes en adelante.
Los municipios tienes dos divisiones: una administrativa, divide el municipio en
localidades, mientras que la otra urbanística, divide el municipio en zonas
homogéneas y geoeconómicas, a su vez divididas en sectores.
No confundir clasificación del suelo, que es suelo urbano, suburbano, rural, de
zona de expansión, de protección, con el tratamiento del suelo, que es
consolidado cuando tiene toda la infraestructura de urbanismo, en consolidación
cuando no tiene infraestructura de urbanismo completa, y de protección cuando
tiene limitado el desarrollo.
3.2.1. Perspectivas de valorización: no siempre se plasma en el documento final
del avalúo, solo cuando el inmueble lo amerite
3.3.Estratificación socioeconómica: la estratificación más confiable es la que da
Planeación en la norma urbanística; la estratificación de catastro se hace de
acuerdo al uso actual del inmueble, por tanto no es confiable. Es importante para
avalúos tener un mapa de estratificación.
Revisión de estratificación: se tienen 60 días para solicitarla ante el comité de
estratificación municipal. Otro método es ante la Superintendencia de Servicios
Públicos al amparo de los Arts. 101, 102, 103, de la ley 142 de 1994 de servicios
públicos. Las estratificaciones rurales las manejan las UPR.
3.4.Normatividad: se traslada al informe lo que indica la norma urbanística, que es el
resultado de la planificación de los POT. En todos los municipios un POT es
promulgado, en el caso de Bogotá, con el decreto 190, luego se procede a la
reglamentación de las zonas homogéneas y geoeconómicas, en el caso de Bogotá,
las 117 UPZ. Municipio sin reglamentar el POT no tiene norma urbanística.

4. Variables.
4.1.Variables endógenas: pueden ser positivas o negativas del inmueble, que se
traducen en factor de beneficio o factor de castigo. Por ejemplo un lote con un
frente amplio tiene un mayor derecho de superficie, por lo tanto, más valor.
Otro ejemplo son los siguientes lotes:
 En el grafico se muestran lotes con factor de beneficio y con factor de castigo.

Otro ejemplo:

En este caso por la norma de Bogotá, así un proyecto en el predio 2 la norma lo

limite con aislamientos, si el lote está pegado a una construcción ya terminada con
Acuerdo 6 que permitía aislamiento continuo, el lote 2 puede pegarse por un lado
al aislamiento continuo, por tanto, el predio 2 tiene un factor de beneficio.

La idea de un factor de beneficio es el mayor aprovechamiento del suelo, así una

vivienda muy lujosa en un barrio malo, tendría un factor de castigo.
4.2.Variables exógenas: se refiere a los aspectos positivos y negativos del sector, y de
la zona homogénea y geoeconómica.
5. Calculo de valor
Se calcula el valor de acuerdo con las metodologías:
-Metodología de comparación de mercado.
-Metodología de costo de reposición.
-Metodología residual.
-Metodología de renta.

Por ejemplo, un apartamento con un balcón de área libre privada, pero construido
ilegalmente, se avalúa la parte legal con metodología de mercado, más el área del
balcón con un factor de ponderación de 1/3 ; a la construcción ilegal se le da costo de
reposición. Un hotel se avalúa con metodología de renta.

6. Conclusiones de valor
Se explica o se recalca la metodología utilizada u otros factores que inciden en el
avalúo del inmueble.

7. Valor
8. Fecha de avalúo
9. Nombre del avaluador, firma y matricula
Es recomendable escribir el número del móvil para la verificación del avalúo.
10. Anexos
11. Índices económicos

El avalúo tiene una validez de un año en la parte administrativa, y tres meses para el sector
financiero.

CONCEPTOS BASICOS EN AVALUOS

 1. INDICE DE OCUPACION: cifra que resulta de dividir el área construida del primer piso,
por el área total del lote. Así por ejemplo si el lote donde se ubica una vivienda o local
comercial tiene 100 mts 2, y se construyen en el primer piso 70 mts 2, el índice de
ocupación es la cifra resultante de dividir 70 sobre 100, es decir este predio tiene un
índice de ocupación de 0,7, lo cual significa que se ocupo con la construcción el 70%
del lote.
2. INDICE DE CONSTRUCCION: cifra que resulta de dividir el área total construida en los
distintos pisos de la edificación, por el área total del lote. Por ejemplo, siguiendo con el
ejemplo anterior, si el predio tiene 100 mts 2 y se han construido 70 mts2 en el tercero,
el índice de construcción será el resultado de dividir la suma de las áreas construidas
en los tres pisos, en este caso 210 mts 2, sobre 100 mts 2. Es decir, en este caso el índice
de construcción es de 2,1, y significa que se construyo 2,1 veces el área del lote.
3. DERECHO DE SUPERFICIE: es la viabilidad de la relación del suelo (hay limitación en
altura según las normas). Es el punto de equilibrio para buscar el mejor y mayor
aprovechamiento del suelo.
4. DENSIDAD: es el número de unidades posibles de desarrollo, son las unidades
permitidas de acuerdo a la regulación.
5. TIPOLOGIA DE ALTURA: se refiere al número de niveles que se pueden desarrollar.
6. TIPOLOGIA DE AISLAMIENTO: se refiere a los diferentes tipos de aislamiento, a saber:
6.1. AISLAMIENTO POSTERIOR: área no construible comprendida entre el parámetro
posterior o pared trasera e interior de la construcción y el lindero posterior o
trasero del predio.
6.2. AISLAMIENTO LATERAL: área comprendida entre el paramento lateral de la
construcción y el lindero lateral del predio.
6.3. PARAMENTO: plano vertical que delimita la fachada de un inmueble, sobre un área
pública o privada, como por ejemplo, la pared del frente de una casa.
6.4. ANTEJARDIN: área no construible de propiedad privada, perteneciente al espacio
público, comprendida entre la línea de demarcación de la vía y el paramento del
inmueble, sobre la cual no se admite ningún tipo de edificación, a excepción de los
voladizos permitidos por la normas especificas.
6.5. VOLADIZO: elemento volumétrico de la fachada de una edificación que sobresale
del paramento de construcción en pisos diferentes del primero y se proyecta sobre
el espacio público (antejardín o vía).

DIFERENTES CLASES DE AVALUOS Y METODOLOGIAS

METODOLOGIA DE COSTO DE REPOSICION: Es el que busca establecer el valor

comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción
a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación
acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al
terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:
Vc = {Ct – D} + Vt
En donde:
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construcción
D = Depreciación
Vt = Valor del terreno
Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se
debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la
vida remanente del bien.
Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el Lineal,
el cual se aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble. Para la
depreciación de las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los
discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad
y el estado de conservación, tal como lo establece Fitto y Corvini, para lo cual se
presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, 2, 3 y 4.
Es la metodología utilizada para calcular el valor del espacio público, como escuelas,
alcaldías, bibliotecas, estadios, etc., aunque el uso de esta metodología no es exclusivo
del espacio público; así por ejemplo si hay el caso de una casa muy vieja en un lote que
está en una zona de expansión; el terreno tiene un valor como zona de expansión, y la
casa tiene un valor por costo de reposición. También si hay un apartamento con una
terraza privada, pero el propietario construye sobre esta terraza sin licencia de
construcción; esta construcción en la terraza se avalúa como costo de reposición.
Así pues, las áreas ilegales de un inmueble se avalúan por metodología de costo de
reposición.

Ejemplo: Se tiene una escuela en el barrio Verbenal con las siguientes características:
Área: 1800 mts2
Índice de ocupación: 0,6
Índice de construcción: 2,4
Vetustez: 31 años(construida en 1981)
Estado de conservación: regular estado

Se va a averiguar el valor de la escuela por la metodología de costo de reposición:

Índice de ocupación: se sabe que el lote tiene un área de 1800 mts 2 y la construcción en su
primer piso tiene un área de 1080 mts2. Entonces,

1800 mts2 100 %

1080 mts2 X

Donde se opera y se obtiene X=60%, o sea que el índice de ocupación es 0,6

Índice de construcción: se sabe que la escuela es de cuatro pisos, entonces 1080mts 2 x 4 pisos,
que da 4320 mts2. Para saber el índice de ocupación se divide 4320 mts 2 entre el área total del
lote de 1800 mts2 dando un resultado de 2,4 siendo este el índice de construcción.

DATOS CONOCIDOS: primero que todo se tiene en cuenta que en espacio público no se le
asigna valor al suelo.

1. Costo de valor de metro cuadrado de construcción: se tiene un valor del metro

cuadrado de construcción con material nuevo hoy, de $1’200.000, que es un dato que
se averigua en Construdata.
2. Vetustez: 31 años
3. Estado de conservación: en este caso regular estado 3. Variables:
- 1 Excelente
- 2 Deterioro normal
- 3 Regular
- 4 Necesita reparaciones
- 5 Para demoler
4. Sistema constructivo: 70 años de vida útil

PASOS A SEGUIR:
1. AVERIGUAR EL FACTOR DE AVANCE DE VIDA DE LA CONSTRUCCION: se hace una
regla de tres simple;
Si 70 años 100%
31 años X
Operando X = 44,28
Entonces, el factor de avance de vida es 44,28
2. AVERIGUAR EL FACTOR DE DEPRECIACION: con el dato del factor de avance de
vida de 44,28 se consulta la tabla de Fito y Corvini; como esta tabla trae solo
valores enteros, se aproxima al entero más cercano, entonces 44,28 se acerca a 44.
En la tabla se busca 44 en la columna vida y se ubica la columna 3(estado de
conservación regular), teniendo un dato de 44,05
3. AVERIGUAR EL VALOR DEL METRO CUADRADO DE CONSTRUCCION EN LA
ACTUALIDAD: se toma el valor del metro cuadrado de construcción que se
averiguo en Construdata de $1’200.000 y se calcula el 44,05%. Entonces,
1’200.000 x 44,05% = 528.600, siendo este el valor que se ha depreciado cada
metro cuadrado de construcción.
Entonces, $1’200.000 – 528.600 = 671.400, siendo este el valor del metro cuadrado
de material en la actualidad ya depreciado.
4. AVERIGUAR EL VALOR DEL METRO CUADRADO DE CONSTRUCCION EN LA
ACTUALIDAD MAS EL FACTOR DE MANO DE OBRA: se estima el factor de mano de
obra en un 15% del valor del metro cuadrado de construcción, entonces,
 $671.400 x 15% = 100.710, siendo este valor el factor de mano de obra, entonces
$671.400 + $100.710 = $772.110 siendo este el valor del metro cuadrado de
construcción hoy más el factor de mano de obra.
5. AVERIGUAR EL VALOR DE LA CONSTRUCCION: ya teniendo todos los datos,
entonces,
$772.110 mt2 x 4320 mts2 = $3.335’515.200 siendo este el valor de la construcción.

METODOLOGIA DE POTENCIAL DE DESARROLLO O RESIDUAL: Es el que busca establecer el

valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto
total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación
urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el
terreno objeto de avalúo.

Ejemplo: averiguar el valor de un lote con una construcción en forma de L con las
siguientes características:
Área lote: 1200 mts2
Área construida: 600 mts2
Vetustez: 18 años(construida en 1994)
Vida útil construcción: 60 años
Estado de conservación: deterioro normal
Valor mt2 de construcción: $1’000.000

AVERIGUAR VALOR DE LA CONSTRUCCION

1. AVERIGUAR EL FACTOR DE AVANCE DE VIDA DE LA CONSTRUCCION: se hace una regla
de tres simple;
Si 60 años 100%
18 años X
Operando X = 44,28
Entonces, el factor de avance de vida es 30
2. AVERIGUAR EL FACTOR DE DEPRECIACION: con el dato del factor de avance de vida de
30 se consulta la tabla de Fito y Corvini; en la tabla se busca 30 en la columna vida y se
ubica la columna 2(deterioro normal), teniendo un dato de 21,53
3. AVERIGUAR EL VALOR DEL METRO CUADRADO DE CONSTRUCCION EN LA
ACTUALIDAD: se toma el valor del metro cuadrado de construcción que se averiguo en
Construdata de $1’000.000 y se calcula el 21,53%. Entonces,
 1’000.000 x 21,53% = 215.300, siendo este el valor que se ha depreciado cada
metro cuadrado de construcción.
Entonces, $1’000.000 – 215.300 = 784.700, siendo este el valor del metro cuadrado
de material en la actualidad ya depreciado.
4. AVERIGUAR EL VALOR DEL METRO CUADRADO DE CONSTRUCCION EN LA
ACTUALIDAD MAS EL FACTOR DE MANO DE OBRA: se estima el factor de mano de
obra en un 15% del valor del metro cuadrado de construcción, entonces ,
784.700 x 15 % = 117.705, siendo este el factor de mano de obra, entonces,
784.700 + 117.705 = 902.405, siendo este el valor del metro cuadrado de material en la
actualidad más el factor de mano de obra.

Ya teniendo todos los datos calculamos el valor de la construcción,

$902.405 mt2 x 600 mts2 = $541’443.000 siendo este el valor de la construcción.

AVERIGUAR EL VALOR DEL LOTE

Tenemos la siguiente ficha técnica:

Suelo: Consolidado

Área actividad: Residencial Especial

Regulación de comercio: 01 Ausencia

Tipología de altura: 6 pisos.

Aislamiento: Anterior 5mts.

Posterior 4mts.

Voladizo 0,80mts.

Lateral 5mts.

Estacionamiento: 100%

Estratificación: 4.Valor de metro cuadrado para el ejercicio de $3’400.000

Régimen de propiedad horizontal: 35% Común, 65% Privado.

 1. DISCRIMINAR Y AVERIGUAR AREAS

SOTANO: 100%

Para avaluar el lote tenemos que crear un proyecto virtual con características que da la ficha
técnica; sabiendo que el lote tiene 40 mts x 30 mts, tenemos que restarle a estas medidas los
aislamientos que exige la norma:

Entonces al ancho del lote que son 40 mts debemos restarle 5 mts de aislamiento lateral a cada
lado (10 mts en total), por tanto 40 mts – 10 mts(aislamiento) = 30 mts.

A la profundidad del lote que son 30 mts debemos restarle 5 mts. de aislamiento anterior y 4
mts. de aislamiento posterior (9 mts. en total), por tanto 30 mts – 9 mts.(aislamiento) = 21 mts

O sea que el área de ocupación del hipotético proyecto en el primer seria de 30 mts x 21 mts
que da 630 mts2 .

Por tanto si, 1200 mts2 100%

630 mts 2 X

Resolviendo la operación X = 52,5%, siendo el índice de ocupación de este lote 0,525

A continuación se grafica el hipotético proyecto piso por piso:

Sótano: la norma indica un 100% para el sótano, entonces tomamos el área total del lote de
1200 mts2

Primer piso: según los aislamientos de norma el área de construcción del primer piso es
30 mts x 21 mts = 630 mts2

Segundo a sexto piso: según la norma de segundo a sexto piso se puede hacer un voladizo de
0,80 mts. en el frente de la construcción; por tanto para calcular estas áreas seria la nueva
profundidad 21 mts + 0,80 mts = 21,80 mts. Por tanto el área del segundo al sexto piso del
proyecto seria 30 mts x 21,80 mts = 654 mts2.

Todos estos cálculos se hacen de acuerdo a lo que indica la norma para obtener el máximo
potencial de desarrollo.

2. DISCRIMINAR AREAS REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Según la norma establecida para este ejercicio, el régimen de propiedad horizontal expresa
65% para áreas privadas y 35% para áreas comunes, entonces procedemos a discriminar:

Área privada total sin garajes: se suman las áreas de todos los pisos, entonces:

APTSG = 630 + 654 + 654 + 654 + 654 + 654 = 3900 mts2

A esta cifra se le calcula lo que dice el RPH:

3900 mts2 x 65% = 2535 mts2 , siendo esta el área privada total vendible sin incluir garajes.

3900 mts2 x 35% = 1365 mts2, siendo esta el área común total sin incluir garajes.

Área total garajes: se toma el área total del lote, puesto que el RPH dice 100% para garajes,
entonces:

1200 mts2 x 65 % = 780 mts2, siendo esta el área de garaje privada total vendible.
1200 mts2 x 35% = 420 mts2 , siendo esta el área de garaje común total(rampas, vías de acceso,
etc.).

3. DARLE VALOR A LAS AREAS

Valor área vendible apartamentos: ya se tiene el valor del metro cuadrado para el ejemplo,
que es de $3’400.000, y se tiene el área vendible de apartamentos de 2535 mts 2, entonces:

VAaptos = $3’400.000 x 2535 mts2 = $8.619’000.000 siendo este el valor del área vendible de
apartamentos.

Valor área vendible garajes: ya se tiene el área vendible de garaje que es 780 mts 2 y el valor
del metro cuadrado de $3’400.000, pero por ser garaje cubierto se le aplica un factor de
ponderación de ½. Entonces:

$3’400.000 x ½ (factor de ponderación) = $1’700.000

VAgaraje = $1’700.000 x 780 mts2 = 1.326’000.000 siendo este el valor del área vendible de
garajes.

4. DARLE VALOR AL PROYECTO Y APLICACIÓN DEL FACTOR DE INCIDENCIA DE LA TIERRA

Valor del proyecto: se suman los valores de las áreas vendibles de apartamentos y garajes:

VP = $8.619’000.000 + $1.326’000.000 = 9.945’000.000 siendo este el valor del recaudo que

tendría el constructor por este hipotético proyecto, por la venta de las áreas privadas.

Aplicación del factor de incidencia de la tierra: dependiendo del sector en el cual se ubique el
proyecto el factor de incidencia de la tierra varia, para vivienda social es del 9%
aproximadamente, mientras que en estrato 6 puede llegar a ser del 20%, para el ejercicio se
tomara un factor del 15%, entonces:

FIT = $9.945’000.000 x 15% = $1.491’750.000 siendo este valor el factor de incidencia de la

tierra y a la vez es el valor del lote.

5. DAR EL VALOR DEL METRO CUADRADO DE TERRENO Y VALOR TOTAL DEL AVALUO DEL
LOTE

Valor del metro cuadrado de terreno: se toma el valor total del proyecto y se divide por el área
bruta del lote, entonces:

Vmt2 = $1.491’750.000 / 1200 mts 2 = $1’243.125, siendo este el valor del metro cuadrado del
lote

Valor total del avalúo del lote: se toma el valor del avalúo de la construcción que se hizo en la
primera parte del ejercicio con la metodología de costo de reposición y se le suma el valor total
del avalúo del lote que se hizo con la metodología residual, entonces:
VTlote = $1.491’750.000(valor lote) + $541’443.000(valor construcción) = $2.033’193.000,
siendo este el valor total del lote.

METODO PARA CALCULAR EL VALOR DE LA COMPENSACION DE UN INMUEBLE CON

LIMITACION DE DESARROLLO O SUELO DE PROTECCION: el decreto 151 de 1998 trata todo lo
concerniente a suelos de protección o limitados de desarrollo, por tanto NO se puede hablar
de potencial de desarrollo. Todo inmueble limitado de desarrollo tiene derecho a una
compensación económica, calculada por medio de un avalúo. Estos avalúos de compensación
los realiza el IGAC y un avaluador con su respectiva licencia.

PASOS PARA REALIZAR UN AVALUO DE COMPENSACION

1. Solicitar ante la autoridad competente(Planeación y/o Curaduría Urbana) la

certificación en la cual se diga que el inmueble tiene limitación de desarrollo,
incluyendo la nomenclatura exacta del inmueble. Por tanto se debe expedir una
resolución o un decreto que certifique la limitación de desarrollo.
2. Establecer el valor del metro cuadrado del inmueble con limitación de desarrollo de
acuerdo a la norma con limitación de desarrollo. Al hacer este avalúo no se debe tener
en cuenta el estado de la construcción, pues lo que se busca es averiguar el valor de
metro cuadrado de terreno con limitación.
3. Establecer el valor del metro cuadrado del inmueble con metodología residual o de
potencial de desarrollo, con la norma del sector, y valor de metro cuadrado de los
inmuebles vecinos o del sector.
4. Establecer la diferencia entre el valor del metro cuadrado con limitación de desarrollo y
el valor del metro cuadrado sin limitación de desarrollo. Esta diferencia nos da un
resultado que se llama valor referente; este valor referente se multiplica por el área
útil del terreno edificable del globo de terreno(pues el municipio no va a pagar
compensación por áreas de cesión como antejardines, posteriores o laterales) dando
como resultado el valor de la compensación.
5. La compensación se paga de varias formas:
- Beneficios en servicios públicos, dándole al inmueble una estratificación 1 no
socioeconómica, sino en las tarifas de los servicios públicos. Estratificación
socioeconómica: 2-bajo, 3-medio bajo, 4-medio, 5-medio alto, 6-alto.
- Transferencia de desarrollo del predio limitado a otros predios; por ejemplo, si hay un
predio limitado en pisos, esos pisos que no puede desarrollar se pueden sumar a otro
predio con potencial de desarrollo. Este beneficio se puede transferir, vender, o ceder,
previa autorización de planeación, se hace de forma total, en un 100%, no por partes, y
se hace una sola vez.
- Previa disponibilidad presupuestal, el fondo de compensación municipal ordena a
planeación pagar la compensación, solo por una vez. Al haber pago de la
compensación, el propietario se compromete a conservar el inmueble, o se verá
abocado a sanciones de urbanismo, según los Arts. 103,104 de la ley 388, Art. 84 del
decreto 1052, ley 810, donde se encuentra la tabla de infractores de urbanismo. Entre
las sanciones estarían devolver el dinero de la compensación a valor presente mas el
IPC más el 10%. Las sanciones urbanísticas van al titular del predio, así otras personas
hagan obras no autorizadas en el predio(Art. 13 decreto 151 de 1998).
 Hay otros avalúos que pueden implicar compensación como los de expropiación que
están reglamentados por el Art. 62 numeral 7 de la ley 388 de 1997.

TEMA ANEXO: NORMA URBANISTICA

Tratamiento del suelo: corresponde al área sombreada azul y entre otros se usan los siguientes
códigos:

- A: actualizado, consolidado.
- B: en desarrollo.
- C: suelo con limitación de desarrollo, conservación.

Área de actividad: se refiere a la actividad que se desarrolla en el sector, y en la grafica se

representa por el área sombreada amarilla; entre otros códigos, se usan los siguientes:

- RE: residencial especial.

- RG: residencial general, mixto.
- ZID: industrial.
- M: múltiple, vivienda, comercio, pequeña industria.
- II: institucional.
- ZV: zona verde.
- AM: área metropolitana.
- CN: continuación de norma.

Regulación de comercio: se refiere a la intensidad del comercio en el sector, en la grafica se

representa por la parte izquierda del área sombreada color ladrillo. Entre otros códigos, se
tienen:

- 01: ausencia de comercio.

- 02: comercio regulado, zonal de barrio.
- 03: comercio de alto impacto.

Tipología de altura y tipología de aislamiento: se refiere a la autorización en niveles y

aislamiento que autoriza la norma.

Ejemplo avalúo de compensación: se va a averiguar el valor de la compensación del museo

Santander ubicado en la calle 147 con carrera 7.

El museo Santander tiene el siguiente polígono de norma con limitación de desarrollo:

En el grafico a continuación se puede ver que hay dos normas sin limitación de desarrollo que
pueden aplicar al sector donde se ubica el museo Santander; el polígono del sector y el
polígono de vía(No todas las vías tienen polígono de vía); cuando se da este caso, la norma
mandante es el polígono de vía, entonces el museo Santander, el predio 1, el predio 2 y el
predio 3 se regirán por el polígono de vía, y los predios 4,5,6,7 y 8 se regirán por el polígono de
sector.

FACTORES DE INCIDENCIA DE LA TIERRA

Los factores de incidencia de la tierra varian según la estratificación socio económica, asi:

- Para vivienda de interés social, el factor de incidencia de la tierra es máximo el 9%

- Para estrato 3, medio bajo, la incidencia máxima es del 13%
- Para estrato 4, medio medio, la incidencia máxima es del 15%
- Para estrato 5, medio alto, la incidencia máxima es del 18%
- Para estrato 6, alto, la incidencia máxima será del 20%

PASOS PARA CALCULAR EL VALOR DE LA COMPENSACION Y OBTENERLA

1. SOLICITAR A PLANEACION LA RESOLUCION DE LIMITACION DE DESARROLLO DEL

INMUEBLE.
2. CALCULAR EL VALOR DEL PREDIO CON LIMITACION DE DESARROLLO
Este es el polígono de norma del predio con limitación de desarrollo, y se tiene la
siguiente ficha técnica:
Suelo: consolidado de conservación
Área de actividad: residencial especial
Regulación de comercio: 01 ausencia
Tipología de altura: 2 pisos
Tipología de aislamiento: Antejardín 5 mts.
Posterior 4 mts.
Voladizo 0,80 mts.
Lateral: continuo
Estacionamiento: Sótano con retroceso de 1,5 mts.
Estratificación: 4. Valor del metro cuadrado $3’400.000
Régimen de propiedad horizontal: no aplica

2.1.DISCRIMINAR Y AVERIGUAR AREAS

Con base en la norma se tiene que establecer el hipotético proyecto, entonces
ajustándose a la norma se tendría el siguiente globo de terreno y el hipotético
proyecto con limitación de desarrollo:

Siguiendo la norma que descuenta 5 mts de antejardín y 4 mts. de posterior y

permite un lateral continuo, entonces el área de construcción en el primer piso
seria:
Área cons. Primer piso = 40 mts x 21mts = 840 mts2 siendo esta área la permitida
de construir en el primer piso con limitación de desarrollo

La norma permite un segundo piso con un voladizo de 0,8 mts,entonces:

Área cons. Segundo piso = 40 mts x 21,8 mts = 872 mts2 siendo esta área la
permitida de construir en el segundo piso con limitación de desarrollo.
 La norma exige en el estacionamiento un retroceso de 1,5 mts, entonces a 30 mts
de profundidad del lote se le descuenta 1,5 mts de retroceso dando un resultado
de 28,5 mts. Por tanto,
Área cons. Garaje = 40 mts x 28,5 = 1140 mts2 siendo esta área la permitida para
construir en el sótano para estacionamiento.

2.2. DARLE VALOR A LAS AREAS Y AL PROYECTO

Para dar valor a la hipotética área de apartamentos sabemos el área de cada piso y
sabemos el valor del metro cuadrado en estratificación 4 de $3’400.000, entonces:
Total área apartamentos = 840 mts + 872 mts = 1712 mts
Esta área total se multiplica por el valor del metro cuadrado en estrato 4 para
obtener el valor del área vendible de apartamentos:
Valor aptos = 1712 mts2 x $3’400.000 = $5.820.800 siendo este el valor del área
vendible de apartamentos en el hipotético proyecto con limitación de desarrollo
Al no aplicar el RPH en este caso no se descuenta ningún área de los
apartamentos.

Para dar valor a la hipotética área de estacionamiento aplicamos el factor de

ponderación de garaje cubierto( ½ ) al valor del metro cuadrado($3’400.000),
entonces el valor del metro cuadrado de garajes será de $1’700.000, por lo tanto:
Valor garajes = 1140 mts2 x $1’700.000 = $1.938.000.000 siendo este valor del
área vendible de garajes en el hipotético proyecto con limitación de desarrollo.
Al no aplicar el RPH en este caso no se descuenta ningún área de los garajes.

Se procede a sumar los valores de las áreas para obtener el valor del proyecto:
Valor total proyecto = $5.820.800.000 + $1.938’000.000 = $7.758.800.000 siendo
este el valor del hipotético proyecto con limitación de desarrollo.

2.3.AVERIGUAR EL FACTOR DE INCIDENCIA DE LA TIERRA Y VALOR DEL METRO

CUADRADO CON LIMITACION DE DESARROLLO
Teniendo el valor total del proyecto se multiplica por el factor de incidencia de la
tierra, en este ejemplo del 15%:
FIT = $7.758.800.000 x 15% = $1.163’820.000 siendo este el valor del terreno con
limitación de desarrollo.

Este valor del terreno se divide por el área bruta del lote para averiguar el valor del
metro cuadrado:
Valor metro cuadrado limitado = $1.163’820.000 / 1200 mts2 = $969.850 siendo
este el valor del metro cuadrado del predio con limitación de desarrollo.
3. CALCULAR EL VALOR DEL PREDIO SIN LIMITACION DE DESARROLLO
Esta es la norma que rige el sector donde se encuentra el predio limitado de desarrollo
y tiene la siguiente ficha técnica:
Suelo: consolidado.
Área de actividad: residencial especial.
Regulación comercial: 01 ausencia.
Tipología de altura: 6 pisos
Tipología de aislamiento: Antejardín 5 mts.
Posterior 4 mts.
Voladizo 0,80 mts
Lateral 5 mts.
Estacionamiento: Sótano con retroceso de 1,5 mts
Estratificación: 4. Valor del metro cuadrado de $3’400.000
Régimen de propiedad horizontal: Área privada 70%, área común 30%

3.1.DISCRIMINAR Y AVERIGUAR AREAS

Con base en la norma urbanística y las limitaciones que exige se establece el globo
de terreno para desarrollar el hipotético proyecto sin limitación de desarrollo.

Siguiendo la norma que descuenta 5 mts de antejardín y 4 mts. de posterior y

descuenta 5 mts de lateral en cada lado, entonces el área de construcción en el
primer piso seria:
Área cons. Primer piso = 30 mts x 21mts = 630 mts2 siendo esta área la permitida
de construir en el primer piso, el área útil edificable sin limitación de desarrollo
 La norma permite seis pisos, desde el segundo piso con un voladizo de 0,8
mts,entonces:
Área cons. Segundo a sexto piso = 30 mts x 21,8 mts = 654 mts 2 x 5 = 3270mts2
siendo esta área la permitida de construir del segundo al sexto piso sin limitación
de desarrollo.

La norma exige en el estacionamiento un retroceso de 1,5 mts, entonces a 30 mts

de profundidad del lote se le descuenta 1,5 mts de retroceso dando un resultado
de 28,5 mts. Por tanto,
Área cons. Garaje = 40 mts x 28,5 = 1140 mts2 siendo esta área la permitida para
construir en el sótano para estacionamiento sin limitación de desarrollo.

Ahora se procede a totalizar las áreas:

Área total apartamentos = 630mts2 + 3270 mts2 = 3900 mts2 siendo esta el área
total construible de apartamentos.
Pero este resultado hay que discriminarlo puesto que el RPH dice que se aprueba
70% para área privada y 30% para área común; entonces:
Área privada apartamentos = 3900mts2 x 70% = 2730 mts2
Área común apartamentos = 3900mts2 x 30% = 1170 mts2

Área total garajes es 1140 mts2 , pero esta área hay que discriminarla puesto que
el RPH dice que se aprueba 70% para área privada y 30% para área común;
entonces:
Área privada garajes = 1140 mts2 x 70% = 798 mts2
Área común garajes = 1140 mts2 x 30% = 342 mts2

3.2.DARLE VALOR A LAS AREAS Y AL PROYECTO

Teniendo las áreas de apartamentos y de garajes, y después de discriminarlas
según el RPH entre privadas y comunes, y sabiendo el valor del metro cuadrado de
estrato 4 de $3’400.000, entonces:
Valor total aptos = 2730 mts2 x $3’400.000 = $9.282’000.000
 Para calcular el valor de los garajes se tiene que aplicar el índice de ponderación de
½ al valor del metro cuadrado de $3’400.000, dando un resultado de $1’700.000 el
valor del metro cuadrado de garaje. Entonces,
Valor total garajes = 798 mts2 x $1’700.000 = $1.356’600.000

Con esta información se calcula el valor total del proyecto:

Valor total proyecto = $9.282’000.000 + $1.356.600.000 = 10.638’600.000 siendo
este valor el del hipotético proyecto sin limitación de desarrollo.

3.3.AVERIGUAR EL FACTOR DE INCIDENCIA DE LA TIERRA Y EL VALOR DEL METRO

CUADRADO SIN LIMITE DE DESARROLLO
Con el valor del proyecto y sabiendo que el factor de incidencia de la tierra en el
ejemplo es del 15%, entonces:
FIT = $10.638’600.000 x 15% = $1.595’790.000 siendo este el valor del terreno sin
limitación de desarrollo.

Este valor se divide por el área bruta del predio para averiguar el valor del metro
cuadrado sin limitación de desarrollo;
Valor metro cuadrado sin limitación = $1.595’790.000 / 1200 mts2 = $1’326.825
siendo este el valor del metro cuadrado sin limitación de desarrollo.
4. ESTABLECER LA DIFERENCIA ENTRE METROS CUADRADOS LIMITADO Y SIN
LIMITACION Y CALCULO DE LA COMPENSACION
En este punto ya se conocen los valores de los metros cuadrados limitado y sin
limitación y se procede a hacer la diferencia.
Metro cuadrado limitado = $969.850
Metro cuadrado sin limitación = $1’329.825
Diferencia = $1’329.825 - $969.850 = $359.975 siendo este valor la diferencia entre
metro cuadrado limitado de desarrollo y sin limitación de desarrollo.

Esta diferencia se multiplica por el área construible en el primer piso del hipotético
proyecto sin limitación de desarrollo, para averiguar la compensación, entonces:
Compensación = $359.975 x 630 mts2 = $226’784.250

COMPLEMENTACION: CALCULO DEL VALOR DEL TERRENO SIN LIMITACION DE DESARROLLO Y

CON REGULACION COMERCIAL

Se va a trabajar con las mismas áreas del ejemplo anterior, pero con la diferencia que en el
primer piso se puede ubicar comercio zonal de barrio, entonces se tiene el siguiente polígono
de norma:
FICHA TECNICA

Suelo: consolidado

Área de actividad: residencial especial

Regulación comercial: 02 comercio liviano, zonal de barrio

Tipología de altura: 6 pisos

Tipología de aislamiento: Antejardín 5 mts.

Posterior 4mts

Voladizo 0,8 mts

Lateral continuo

Estacionamiento: sótano retroceso de 1,5 mts.

Régimen de propiedad horizontal: áreas privada 70%, área común 30%

Estratificación: 4.Valor del metro cuadrado de $3’400.000

Cumpliendo con lo que dice la norma y cumpliendo con los aislamientos, el globo de terreno
quedaría discriminado así:
PASOS

1. DISCRIMINACION DE AREAS BRUTAS Y AREAS DESPUES DE APLICAR LA NORMA DEL

REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Por tanto el área máxima construible en el primer piso seria de 40 mts. x 21 mts. = 840 mts2.
De acuerdo a la norma en este hipotético proyecto el primer piso es destinado a comercio
zonal, por tanto,

Área total comercio = 840 mts2

Hay que recordar la norma del RPH que dice 70% área privada 30% comercial, entonces

Área total privada comercio = 840 mts2 x 70% = 588 mts2

Área total común comercio = 840 mts2 x 30% = 252 mts2

Al calcular el área máxima construible en el segundo piso se tiene que incluir el voladizo, por
lo tanto seria 40 mts x 21,8 mts = 872 mts2. Del tercero al sexto es el mismo cálculo del
segundo. Por tanto para calcular el área total destinada para vivienda seria así:

Área total vivienda = 872 mts2 x 5pisos(de segundo a sexto) = 4360 mts2

Hay que recordar la norma del RPH que dice 70% área privada y 30% área común,entonces

Área total privada vivienda = 4360 mts2 x 70% = 3052 mts2

Área total común vivienda = 4360 mts2 x 30% = 1308 mts2

Para calcular el área de los garajes hay que tener en cuenta el retroceso de 1,5 mts que exige la
norma, mediada que se resta de la profundidad del lote, entonces 30 mts de profundidad – 1,5
mts de retroceso = 28,5 mts de profundidad del lote cumpliendo la norma, entonces se tiene:

Área total garajes = 40 mts x 28,5 mts = 1140 mts2

Hay que recordar la norma del RPH que dice 70% área privada y 30% área común, entonces

Área total privada garajes = 1140mts2 x 70% = 798 mts2

Área total común garajes = 1140mts2 x 30% = 342 mts2

2. DARLE VALOR A LAS AREAS

AREA COMERCIO: se debe tener en cuenta que el valor del metro cuadrado varía de acuerdo a
su uso; por tanto, si es para vivienda, se usa el valor del metro cuadrado del estrato sin
modificar, pero al ser de comercio el valor del metro cuadrado se incrementa un 30% respecto
a su valor original(factor de ponderación); entonces

Valor metro cuadrado comercio = $3’400.000 x 30%+ = $4’420.000

Entonces se procede a darle valor al área de comercio

Valor área de comercio = $4’420.000 x 588 mts2 = $2.598’960.000

AREA VIVIENDA: para calcular esta área no es necesario hacerle ponderación alguna al valor
del metro cuadrado, entonces

Valor área de vivienda = $3’400.000 x 3052 mts2 = $10.376’800.000

AREA GARAJES: en este caso se tiene que ponderar el valor de los garajes, puesto que hay
garajes destinados al sector de comercio y garajes destinados a vivienda, y esto se logra
sacando un promedio de los valores de los diferentes metros cuadrados del proyecto, metro
cuadrado comercial con un valor de $4’420.000 y metro cuadrado residencial con un valor de
3’400.000, entonces,

Promedio valor metro cuadrado = ($4’420.000 + 3’400.000) / 2 = $3’910.000

Pero este valor no es el del área de garajes, puesto que se tiene que aplicar el factor de
ponderación para garajes cubiertos de ½ , entonces

Valor metro cuadrado garajes = $3’910.000 / 2 = $1’955.000

Ya con el valor del metro cuadrado de garaje se procede a calcular el valor del área de garaje,
así

Valor área de garaje = $1’955.000 x 798 mts2 = $1.560’090.000

3. SUMATORIA DE VALOR DE LAS AREAS

Se procede a sumar los valores establecidos,

Valor total proyecto = área comercio + área vivienda + área garaje

Valor total proyecto = $2.598.960 + $10.376’800.000 + 1.560’090.000 = $14.535.850.000

4. AVERIGUAR EL FACTOR DE INCIDENCIA DE LA TIERRA Y VALOR DEL METRO

CUADRADO DEL PREDIO

En este caso también se tomara un factor de incidencia de la tierra de 15%, entonces

FIT = $14.535’850.000 x 15% = $2.180’377.500 siendo este el valor del lote.

Ahora se divide el valor del lote entre el área bruta de terreno para averiguar el valor del metro
cuadrado;

Valor metro cuadrado proyecto = $2.180’377.500 / 1200 mts2 =$1’816.981

METODO PARA CALCULAR LA PLUSVALIA A LOS INMUEBLES: antes de todo, hay que tener
claro varios conceptos para calcular los avalúos de plusvalía:

Los tributos que la finca raíz debe pagar son el impuesto predial, la valorización, y la plusvalía.

- Impuesto predial: es un gravamen, un impuesto, porque es permanente, lo genera el

simple hecho de existir la tierra, el bien por naturaleza; es de carácter municipal.
- Valorización: es generada por el presupuesto de una obra; es de carácter nacional,
departamental o municipal. La genera la construcción. No se considera impuesto, pues
no es permanente.

En la grafica se representa la zona que se va a beneficiar con la obra de valorización; la

zona de excitación o de sospecha, es la zona que la nación, el departamento o el
municipio cree que se va a ver beneficiado por la obra; la zona de afectación es la zona
 que después de estudios se establece en forma técnica que se verá beneficiada con la
obra y se procede a los avalúos de valorización.
- Plusvalía: es un impuesto que se paga una sola vez durante el periodo de vigencia del
POT; es de carácter municipal. Es generada por la tierra.

AMPLIACION DEL CONCEPTO DE PLUSVALIA: la plusvalía es generada por los actos

comprendidos en el POT, como por ejemplo, el incremento en el valor de un predio, por
cambio en la clasificación del suelo, por cambios de uso, etc.

PLUSVALIA

LEY 9 DE 1989 DE REFORMA URBANA

ARTICULO 82 DE LA CONSTITUCION
NACIONAL- DISTRIBUCION DE BENEFICIOS Y
CARGAS

LEY 388 DE 1997 DE DESARROLLO TERRITORIAL- LEYES

DE VIVIENDA, DESCENTRALIZACION DE REGALIAS,
REGISTRO NACIONAL AMBIENTAL

DECRETO 1599 DE 1998- BIBLIA DE LA

PLUSVALIA

DECRETO REGLAMENTARIO 1788 DE 2004- AJUSTA Y ACLARA LA

PLUSVALIA

HECHOS GENERADORES DE LA PLUSVALIA

La plusvalía es generada por la tierra, pero tiene unos hechos generadores puntuales, como
son:

- Cambio en la clasificación del suelo de rural a suelo de zona de expansión.

 - Cambios de uso ( por ejemplo, pasar de uso residencial a comercial).
- Mayor aprovechamiento del suelo( por ejemplo, cambio en la norma de tipología en
altura de 4 pisos a 6).
- Obras contempladas en los POT.

El POT genera los cambios de uso, pero es reglamentado por la UPZ (nuevo nombre zonas
homogéneas y geoeconómicas). Mientras el POT no esté reglamentado, no se puede cobrar
plusvalía por cambios de uso o mayor aprovechamiento del suelo.

Hay que tener en cuenta que una obra nunca genera plusvalía y valorización, pues si la obra
está en el POT genera plusvalía y no valorización. Al ser un gravamen de carácter municipal, si
hay una obra que es financiada así sea en parte con dineros de la nación o del departamento,
genera valorización, pero no plusvalía.

En Bogotá la norma anterior es el Acuerdo 6 de 1990, y aun se usa en zonas donde el POT de
2000 no ha sido reglamentado. Actualmente la reglamentación de zonas homogéneas y
geoeconómicas más reciente en Bogotá es el Decreto 159 de 2004 conocido como Norma
Común.

Después se ha procedido a que las 117 UPZ (con sus respectivos sectores, pues cada sector
tiene su propio polígono de norma)de Bogotá se reglamenten y se aprueben. Una vez se ha
surtido todo este proceso se genera la plusvalía, pues ya el POT se puede comparar con el
Acuerdo 6 de 1990; la plusvalía varía entre el 30% y el 50% del valor del metro cuadrado
referente de liquidación de plusvalía.

Mt2 referente liquidación plusvalía= Mt2 nueva norma – Mt2 antigua norma

Estos avalúos de plusvalía lo hacen el IGAC y los avaluadores de los municipios, con los
siguientes documentos:

- Localización de la zona o sector de los avalúos

- Plano urbanístico
- Parte catastral de los predios
- Plano matriz del municipio que contrata
- Norma anterior y norma mas reciente

La plusvalía se paga una sola vez, pero puede tener más de un hecho generador, y se paga solo
por el área útil, edificable. La plusvalía es el único gravamen que se notifica en el certificado de
libertad y tradición.

Se paga cuando:

- Se tramiten licencias de construcción y/o urbanismo

- Cuando se solicita el cambio de uso
- Con actos de enajenación o tradencia

Como se paga:

- Con dinero en efectivo

- Cediendo terrenos al municipio, con parte del predio afectado
 - Cediendo terrenos al municipio, con otros predios en el mismo municipio por medio de
canje
- Con obras sociales, como construcción de escuelas, hospitales, vías, etc.
- Volviendo socio del proyecto al municipio, proyecto mixto
- Con bonos a obras sociales

TALLER FINAL

Se tiene un predio en la calle 151 que estaba regido por el Acuerdo 6 y se ha aprobado la nueva
norma del POT. Calcular la plusvalía sabiendo que cobra el 40%.

Ubicación del predio:

Y las normas urbanísticas son las siguientes:

AVALUO DEL METRO CUADRADO DEL PREDIO CON EL ACUERDO 6

De acuerdo a lo que manda la norma urbanística para el acuerdo 6 el área máxima de

construcción en el primer piso para el predio seria de:

Área máxima cons. Primer nivel = 20 mts x 41 mts = 820 mts2

Y las áreas de construcción máximas en cada piso de los 5 que permite la norma serian:
Podemos entonces definir las áreas del hipotético proyecto con el Acuerdo 6:

Área total apartamentos = 820 mts + (832 mts x 4) = 4148 mts2

Área total estacionamiento = 1500 mts2

El siguiente paso consiste en discriminar las áreas privadas máximas vendibles según el RPH
que manda 70% de áreas privadas y el 30 % de áreas comunes:

Área total privada apartamentos = 4148 mts2 x 70% = 2903,6 mts2

Área total común apartamentos = 4148 mts2 x 30% = 1244,4 mts2

Área total privada estacionamiento = 1500 mts2 x 70% = 1050 mts2

Área total común estacionamiento = 1500 mts2 x 30% = 450 mts2

Ya con las áreas discriminadas se procede a darle valor a las áreas sabiendo que el metro
cuadrado de estratificación 4 en este ejercicio vale $3’400.000, sin olvidar que para valorar los
garajes se le tiene que aplicar un factor de ponderación de ½ al valor del metro cuadrado:

Valor total área apartamentos = 2903,6 mts2 x $3’400.000 = $9.872’240.000

Valor total área estacionamiento = 1050 mts2 x $1’700.000 = $1.785’000.000

Sumando estas dos áreas se tendrá el valor del hipotético proyecto aplicando el Acuerdo 6:
Valor total proyecto = $9.872’240.000 + 1.785’000.000 = $11.657’240.000

Paso seguido se aplica el factor de incidencia de la tierra, en este caso el 15%:

FIT = $11.657’240.000 x 15% = $1.748’586.000, siendo este el valor del predio.

Como paso final se divide el valor del predio por el área bruta del lote, para determinar el valor
del metro cuadrado del predio con la norma del Acuerdo 6:

Valor metro cuadrado terreno con Acuerdo 6 = $1.748’586.000 / 1500 mts2 = $1’165.724

AVALUO DEL METRO CUADRADO DEL PREDIO CON UPZ 13

De acuerdo a lo que manda la norma urbanística para el acuerdo 6 el área máxima de

construcción en el primer piso para el predio seria de:

Área máxima cons. Primer nivel = 13 mts x 39 mts = 702 mts2

Y las áreas de construcción máximas en cada piso de los 12 que permite la norma serian:

Podemos entonces definir las áreas del hipotético proyecto con la UPZ 13, teniendo presente
que se permite un comercio liviano en el primer piso:

Área total apartamentos = 712,8 mts2 x 11 pisos = 7840,8 mts2

Área total comercio = 702 mts2

Área total estacionamiento = 1500 mts2

El siguiente paso consiste en discriminar las áreas privadas máximas vendibles según el RPH
que manda 70% de áreas privadas y el 30 % de áreas comunes:

Área total privada apartamentos = 7840,8 mts2 x 70% = 5488,56 mts2

Área total común apartamentos = 7840,8 mts2 x 30% = 2352,24 mts2

Área total privada comercio = 702 mts2 x 70% = 491,4 mts2

Área total común comercio = 702 mts2 x 30% = 210,6 mts2

Área total privada estacionamiento = 1500 mts2 x 70% = 1050 mts2

Área total común estacionamiento = 1500 mts2 x 30% = 450 mts2

Ya con las áreas discriminadas se procede a darle valor a las áreas sabiendo que el metro
cuadrado de estratificación 4 en este ejercicio vale $3’400.000, sin olvidar que para valorar los
garajes se le tiene que aplicar un factor de ponderación de ½ al valor del metro cuadrado, y
para valorar el primer piso de comercio debemos usar una ponderación de +30%, entonces:

Valor metro cuadrado apartamento = $3’400.000

Valor metro cuadrado comercio = $3’400.000 + 30% = $4’420.000

Valor metro cuadrado estacionamiento = $3’400.000 / 2 = $1’700.000

Ya teniendo claro el valor de cada metro cuadrado, se le da valor a cada área:

Valor total área apartamentos = 5488,56 mts2 x $3’400.000 = $18.661’104.000

Valor total área comercio = 491,4 mts2 x $4’420.000 = $2.171’988.000

Valor total área estacionamiento = 1050 mts2 x $1’700.000 = $1.785’000.000

Sumando estas tres áreas se tendrá el valor del hipotético proyecto aplicando el Acuerdo 6:

Valor total proyecto = $18.661’104.000 + $2.171’988.000 + 1.785’000.000 = $22.618’092.000

Paso seguido se aplica el factor de incidencia de la tierra, en este caso el 15%:

FIT = $22.618’092.000 x 15% = $3.392’713.800, siendo este el valor del predio.

Como paso final se divide el valor del predio por el área bruta del lote, para determinar el valor
del metro cuadrado del predio con la norma UPZ 13:

Valor metro cuadrado terreno con UPZ 13 = $3’392’713.800 / 1500 mts2 = $2’261.809

En este punto ya se tiene el valor del metro cuadrado con ambas normas:

Valor metro cuadrado terreno con Acuerdo 6 = $1’165.724

Valor metro cuadrado terreno con UPZ 13 = $2’261.809

El siguiente paso es determinar el valor de metro cuadrado referente de liquidación de

plusvalía, haciendo una diferencia entre los valores de metro cuadrado de las diferentes
normas, entonces:

Valor mt2 referente de liquidación plusvalía = $2’261.809 - $1’165.724 = $1’096.085

Como la plusvalía en este caso es del 40%, entonces,

Plusvalía por metro cuadrado = $1’096.085 x 40% = $438.434

Ahora esta plusvalía por metro se multiplica por el área útil construible del lote de la nueva
norma que es 702 mts2, obteniendo el valor a pagar por plusvalía:

Valor a pagar plusvalía = $438.434 x 702 mts2 = $307’780.668

Las áreas legales de un bien se avalúan con el método residual o de comparación y las áreas
ilegales se avalúan por el método de costo de reposición.

También existen los avalúos de expropiación donde hay que seguir los siguientes pasos:

- Darle valor al suelo.

- Darle valor a la construcción.
- Darle valor a los bienes por destinación.
- Darle valor al daño emergente y al lucro cesante.

FORMA DE INTERPRETAR LAS PLANCHAS DE USOS Y EDIFICABILIDAD

Primero, hay que recordar el concepto de localidad. Bogotá cuenta con una clasificación
geográfica interna en la que se destacan las 20 localidades las cuales hacen parten de una
división política, administrativa y territorial. Así mismo se distinguen por tener competencias
claras y criterios de financiación de recursos creados por el Concejo Municipal a iniciativa del
Alcalde respectivo.

El 17 de diciembre de 1954 con la creación del Distrito Especial de Bogotá se anexaron a

Bogotá seis municipios circunvecinos entre ellos Usaquén. En está época la ciudad se había
desarrollado urbanísticamente en el cerco de la plaza de Bolívar lo que suscitó que se
extendiera a Teusaquillo y Chapinero alcanzando lentamente a la localidad de Usaquén.

Bogotá inició el camino hacia la definición de las localidades mediante el Acuerdo 26 de 1972 el
cual dividió en 18 localidades la población que tenía la ciudad en ese momento.
Posteriormente, el Acuerdo 08 de 1987 la dividió en 19.

Por último el Acuerdo 02 de 1992 dividió en 20 localidades la ciudad quedando organizada

respectivamente de la siguiente manera: 1. Usaquén, 2. Chapinero, 3. Santa Fe, 4. San
Cristóbal, 5. Usme, 6. Tunjuelito, 7. Bosa, 8. Kennedy, 9. Fontibón, 10. Engativá, 11. Suba, 12.
Barrios Unidos, 13. Teusaquillo, 14. Mártires, 15. Antonio Nariño, 16. Puente Aranda, 17.
Candelaria, 18. Rafael Uribe, 19. Ciudad Bolívar y 20. Sumapaz.

Las localidades deben garantizar que la comunidad o comunidades que residan en ellas se
organicen, expresen institucionalmente y contribuyan al mejoramiento de sus condiciones y
calidad de vida.

Así mismo la participación efectiva de la ciudadanía en la dirección, manejo y prestación de los

servicios públicos, la construcción de obras de interés común y el ejercicio de las funciones que
corresponda a las autoridades.

Las localidades deben servir de marco para que en ellas se puedan descentralizar
territorialmente, desconcentrar la prestación de los servicios y el ejercicio de las funciones a
cargo de las autoridades distritales.

Cada localidad estará sometida, en los términos establecidos por el decreto Ley 1421 de 1993 y
los acuerdos distritales, a la autoridad del Alcalde Mayor, la junta administradora y el
respectivo alcalde local.

De otra parte en 1993 con el decreto del Estatuto Orgánico de Bogotá se conforman las Juntas
Administradoras Locales (JAL), ampliándose así los niveles de participación.
Tambien, hay que recordar el concepto de las zonas homogéneas y geoeconómicas o UPZ,
Unidades de planeación zonal en el caso de Bogota. Las UPZ o Unidades de Planeamiento
Zonal son aquellas zonas urbanas más pequeñas que una localidad pero de mayor tamaño que
un barrio. Su función principal es servir como sectores para planificar el desarrollo urbano en el
nivel zonal que son usadas como herramienta de planeación para el desarrollo de las normas
urbanísticas en el nivel de detalle que requiere Bogotá, debido a las grandes diferencias que
existen entre unos sectores y otros. Son la escala intermedia de planificación entre los barrios y
las localidades.
Las UPZ tienen como función servir de unidad territorial para planificar el desarrollo
urbano a nivel zonal.

Las UPZ se dividen en sectores normativos, que establecen parámetros de normatividad

para el desarrollo urbanístico.

PLANCHA DE USOS

Primero, la plancha divide la UPZ en Sectores Normativos.

Esta plancha se divide en subsectores de uso: en este caso se dira que una plancha se divide en
subsectores de uso I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX, X; los subsectores de uso siempre se
representan con números romanos. En la grafica 1 se ven los subsectores de uso del sector
normativo 5.
En la Grafica 2 se tiene el cuadro de los usos permitidos; las clases de uso son vivienda y
comercial.

Los usos generales se dividen en tres clases:

- Principal: es el que da mas potencial de desarrollo y al ser el uso principal da mas

rentabilidad.

- Complementario: es un uso diferente al principal que se puede desarrollar

dependiendo del requerimiento del constructor.

- Restringido: también es un uso que se puede desarrollar, pero con limitaciones, pues
es un uso que puede llegar a perjudicar al sector.

El cuadro de usos permitidos se presenta asi:

El cuadro de usos permitidos del sector normativo 5 se presenta en la grafica 3:

USOS I II III IV V……X

Vivienda P P P P
unifamiliar

Vivienda P P P P
bifamiliar

Vivienda P P P P
multifamilia
r

Dotacional C C C C
salud

Serviteca C C R R

Se entiende por vivienda unifamiliar como un terreno, un inmueble; Bifamiliar como un

terreno, dos inmuebles, y multifamiliar, un terreno, varios inmuebles, se refiere a terrenos con
RPH.

Se entiende por dotacional los inmuebles destinados a culto, salud, clubes, centros educativos,
etc.

Ejemplo de inmueble con uso dotacional de salud:

- Salud nivel 1: UBA, Unidades Basicas de Atencion

- Salud nivel 2: es una unidad de salud sin UCI, pero si con centro de urgencia
ambulatorio

- Salud nivel 3: alta complejidad

PLANCHA DE EDIFICABILIDAD

La plancha de edificabilidad se divide también en sectores normativos y en subsectores de

edificabilidad , que no se debe confundir con los subsectores de uso. Los subsectores de
edificabilidad se nombran con letras mayusculas A,B,C,D,E, etc.
En el siguiente cuadro esta explicado en detalle el sector normativo 5

Sector 5

A B C D E F

Indice de 0,70
ocupacion

Indice de 2,80
construccion

Altura 4
maxima

Tipologia Aislado
aislamiento

Aislamiento 3,0
posterior
Voladizo SI

Semisotano SI

Sotano SI

Division
material

La división material o predial se refiere al desenglobe del terreno, no se refiere a areas

construidas.

Como dato anexo, hoy en dia para una constructora, solo son viables los lotes de 1500 mts 2 en
adelante.

Tambien se debe tener en cuenta que el indice de construcción se refiere al area vendible de
apartamentos, no incluye area de ascensores, puntos fijos como escaleras o hall, shut de
basuras, acometidas eléctricas, etc.

Clasificacion de ancho de vías en Colombia

Los anchos de via en Colombia se determinan de anden a anden y se clasifican de la siguiente

manera:

Malla arterial principal

- V0 ancho minimo 100 mts.

- V1 ancho minimo 60 mts.

- V2 ancho minimo 40 mts.

Malla vial intermedia

- V3 ancho minimo 30 mts.

- V4 ancho minimo 25 mts.

- V5 ancho minimo 18 mts.

- V6 ancho minimo 16 mts.

Malla vial local

- V7 ancho minimo 13 mts.

- V8 ancho minimo 10 mts.

- V9 ancho minimo 8 mts. , no permite voladizo

El ancho de via permite una mayor o menor volumetría, e interviene en la acción de norma
urbanística en los siguientes aspectos:

1. Voladizos

2. Retroceso de sotano

3. Aplicación de semisótano

4. Aislamiento lateral

5. Antejardin