Petunjuk Teknis

Penilaian Untuk Tujuan Lelang

(SPI 366)

PI
AP
M
ta
go
ng
iA
ad
ib
Pr
an
na
gu
ng
Pe
k
tu
un
ya
an
H-
PI
AP
M
a
pt
Ci
ak
H

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI)
2017
 PI
AP
M
ta
go
ng
iA
ad
ib
Pr
Hak cipta © 2017 Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). an
na

Hak cipta dilindungi Undang-Undang, Dilarang menerjemahkan, mencetak ulang, reproduksi atau
gu

menggunakan sebagian atau seluruh isi buku ini dalam bentuk apapun, baik secara elektronik, mekanik,
termasuk foto copy dan rekaman atau menyimpan dalam sistem penyimpanan dan penyediaan
ng

informasi, tanpa izin tertulis dari KPSPI – MAPPI

Pe

KPSPI – MAPPI tidak bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan oleh pihak yang bertindak
k

atau menghentikan suatu tindakan dalam ketergantungan pada materi dalam buku ini, baik kerugian
tu

yang disebabkan oleh kelalaian atau hal lainnya.

un
ya

Undang-Undang nomor 28 Tahun 2014 tentang Hak Cipta mengatur Sangsi Pelanggaran Pasal 113
dengan ancaman pidana penjara dan/atau pidana denda.
an
- H
PI
AP
M
a
pt
Ci

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI)
ak

Jl. Kalibata Raya 11-12E Jakarta 12740, Indonesia, Ph.: +6221 7949079-80, Fax: 7949081
H

Office 18 Lantai 3 Unit 3F, Jl. TB Simatupang Kav. 18 Jakarta Selatan, Indonesia,
Ph.: +6221 22783000, 22783111
Email : kpspi@mappi.or.id; Website : http://www.mappi.or.id

Juknis SPI 366 1

1.0 Pendahuluan
1.1 Petunjuk teknis (Juknis) ini merupakan pedoman penilaian aset berwujud untuk
tujuan lelang. Juknis ini memberikan panduan mengenai Lingkup Penugasan,
Implementasi, Pelaporan Penilaian dan hal-hal lain yang dianggap perlu sesuai
sebagaimana yang diatur oleh Standar Penilaian Indonesia (SPI) 366.
1.2 Juknis ini tidak mengatur cara penulisan, namun memberikan gambaran terkait

PI
dengan hal-hal teknis dalam proses penilaian yang dimaksud dalam Lingkup
Penugasan, hal-hal yang perlu dipertimbangkan pada proses Implementasi dan

AP
hal-hal yang perlu diungkapkan dalam Pelaporan Penilaian.

M
1.3 Pendekatan penilaian dengan metode penerapan serta pengungkapannya

ta
dalam laporan menjadi cakupan pada Juknis ini dimana diharapkan Penilai

go
dapat menerapkan secara konsisten sehingga memiliki pola yang seragam

ng
dalam praktek penilaian dan selanjutnya menghasilkan penilaian yang dapat

iA
dipercaya (kredibel).

ad
1.4 Jenis, isi dan kedalaman Pelaporan Penilaian sesuai dengan yang dinyatakan
di dalam Lingkup Penugasan yang disepakati dengan Pemberi Tugas dan

ib
tertuang di dalam perjanjian kerja atau kontrak.

Pr
1.5 Penilai harus memiliki kompetensi dalam melaksanakan pekerjaan penilaian
an
untuk tujuan lelang sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam KEPI dan SPI.
na

Dalam pemenuhan dasar kompetensi tersebut, Penilai secara terus menerus

gu

menjaga dan meningkatkan pengetahuannya melalui program CPD (Continuing

ng

Professional Development) yaitu Pendidikan Profesional Lanjutan (PPL) yang

diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai dan lembaga kompeten lainnya
Pe

yang diakui oleh Asosiasi Profesi Penilai.

k
tu

1.6 SPI 366 tentang Penilaian untuk Tujuan Lelang berikut Juknis ini digunakan
un

sebagai rujukan dalam melaksanakan penilaian aset tetap, baik yang termasuk
kelompok real properti maupun personal properti sebagaimana diatur dalam
ya

SPI 366.
an

1.7 Juknis ini diterbitkan dan dapat dipergunakan sejak tanggal 1 Juli 2017 dan
H

berlaku efektif tanggal 1 September 2017.

-
PI

2.0 Definisi dan Pengertian

AP

2.1 Implementasi; merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai

M

meliputi tahapan Investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan

a

kertas kerja penilaian (SPI 104).

pt

2.2 Laporan Penilaian; merupakan suatu dokumen yang mencantumkan instruksi

Ci

penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan
ak

opini nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang
H

dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi penting

yang digunakan dalam analisis (SPI 105).
2.3 Lingkup Penugasan; merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan
penugasan penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan
batasan penilaian (SPI 103).
2.4 Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu
aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka
Juknis SPI 366 2
 waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai
Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli
yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual
(SPI 102 - 3.7).
Aset yang dimaksud dalam definisi di atas adalah aset atau kumpulan aset (as
group) yang dijual dapat dalam keadaan terpisah-pisah (a piecemeal) tanpa
mempertimbangkan keuntungan atau kerugian dari aset sebagai suatu bisnis

PI
yang berjalan (as going concern).

AP
2.5 Nilai Pasar, didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh

M
dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam

ta
suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di

go
mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang

ng
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101 – 3.1).

iA
2.6 Pendekatan Pasar; pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti

ad
sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi

ib
nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek

Pr
penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang
telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan
an
dari suatu proses jual beli.
na

2.7 Pendekatan Pendapatan; pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan

gu

biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan

ng

nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan

Pe

(umumnya pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi
pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini dapat menggunakan metode
k
tu

kapitalisasi langsung atau metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash

Flow/DCF), atau keduanya.
un

2.8 Pendekatan Biaya; menetapkan nilai properti dengan mengestimasi biaya

ya

perolehan tanah dan biaya pengganti pengembangan baru (sesuatu yang

an

dibangun) di atasnya dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi

H

properti lama dengan penggunaan yang sama, tanpa mempertimbangkan

-

antara lain biaya akibat penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur.
PI

Untuk properti yang lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan estimasi

AP

depresiasi termasuk penyusutan fisik dan keusangan lainnya (fungsional dan

eksternal). Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil
M

analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai dengan kelaziman

a

yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.

pt
Ci
ak
H

PMK Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang

2.9 Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran
harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun
untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman Lelang
(Pasal 1 butir 1).

Juknis SPI 366 3

 2.10 Barang adalah tiap benda atau hak yang dapat dijual secara lelang (Pasal 1
butir 2).
2.11 Lelang Eksekusi adalah lelang untuk melaksanakan putusan atau penetapan
pengadilan, dokumen-dokumen lain yang dipersamakan dengan itu, dan/atau
melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan (Pasal 1 butir
4).

PI
2.12 Lelang Noneksekusi Wajib adalah Lelang untuk melaksanakan penjualan
barang yang oleh peraturan perundang-undangan diharuskan dijual secara

AP
lelang (Pasal 1 butir 5).

M
2.13 Lelang Noneksekusi Sukarela adalah Lelang atas Barang milik swasta,

ta
perorangan atau badan hukum/badan usaha yang dilelang secara sukarela

go
(Pasal 1 butir 6).

ng
2.14 Nilai Limit adalah harga minimal barang yang akan dilelang dan ditetapkan

iA
oleh Penjual (Pasal 1 butir 28).

ad
3.0 Lingkup Penugasan (merujuk kepada SPI 103-5.3)

ib
Pr
Penugasan penilaian pada tahap awal dimulai dengan memahami Lingkup Penugasan
sesuai dengan tujuan penilaian yang akan dilaksanakan. Persyaratan dari Lingkup
an
Penugasan sebagai mana dimaksud oleh SPI 103 – 5.3 harus digunakan Penilai secara
na

konsisten, dimana sistematika dan isinya dijelaskan sebagai berikut:

gu
ng
Pe
k
tu
un
ya
an
-H
PI
AP
M
a
pt
Ci
ak
H

Juknis SPI 366 4

 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 103
Status Penilai 5.3.1.1 Sebuah pernyataan yang menyatakan apakah:
a) Identitas Penilai sebagai individu atau instansi/Kantor
Jasa Penilai Publik;
b) Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian
obyektif dan tidak memihak;

PI
c) Penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan

AP
dengan subjek dan/atau objek penilaian;

M
d) Penilai harus memiliki kompetensi untuk melakukan

ta
penilaian. Jika Penilai memerlukan bantuan tenaga ahli

go
atau Tenaga Penilai lainnya, maka sifat bantuan dan
sejauh mana pekerjaan dilakukan akan disepakati dan

ng
diungkapkan dalam Lingkup Penugasan.

iA
Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga ahli dan/atau
Penilai lain dalam kaitannya penugasan penilaian untuk

ad
tujuan sebagaimana diatur oleh SPI, maka sifat bantuan

ib
dan sejauh mana pekerjaan dilakukan, disampaikan

Pr
dalam laporan. Contoh pernyataan yang dapat
dinyatakan adalah, ”Seluruh Penilai, ahli dan staf
an
pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan
tim penugasan di bawah kordinator Penilai berizin atau
na

penanggung jawab laporan penilaian”

gu

Bila terdapat ketentuan lain sebagaimana yang disebutkan

ng

pada hurup a), b) dan c), sepanjang dibenarkan berdasarkan

ketentuan dan peraturan perundang-undangan, maka Penilai
Pe

harus menyatakannya dalam Lingkup Penugasan. Contoh,

bila penilaian dilakukan oleh Penilai internal dari institusi
k
tu

perbankan.
un

Pemberi Tugas dan 5.3.1.2 Bila tidak dinyatakan lain oleh ketentuan dan peraturan
Pengguna Laporan perundang-undangan, maka Pemberi Tugas dan/atau
ya

Pengguna Laporan adalah pemilik objek penilaian atau

an

pihak-pihak yang sah dan berkepentingan terhadap/untuk

pelaksanaan lelang.
- H

Pemberi tugas dan pengguna laporan dapat berbeda

PI

sepanjang diperlukan dan dibenarkan oleh ketentuan dan

peraturan perundang-undangan yang berlaku.
AP

Sebagaimana yang dimaksud dalam KEPI dan SPI, nama

M

Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus diungkapkan

secara jelas serta dilengkapi dengan alamat resmi.
a
pt

Maksud dan Tujuan 5.3.1.3 Maksud dan Tujuan penilaian harus dinyatakan secara jelas.
Ci

Penilaian Maksud penilaian adalah memberikan dasar penilaian sesuai

dengan tujuan penilaian. Tujuan penilaian adalah alasan
ak

Pemberi Tugas membutuhkan penilaian.

H

Penilaian ini dimaksudkan untuk memberikan opini Nilai Pasar

dan Nilai Likuidasi yang akan digunakan untuk tujuan lelang
atau penjualan aset secara cepat.
Selain penggunaan Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi, Penilai
juga dapat menerapkan nilai lainnya sepanjang relevan.
Nilai lainnya yang dapat digunakan antara lain, Nilai
Realisasi Bersih, Nilai Realisasi Bersih Terbatas, Nilai Sisa dan

Juknis SPI 366 5

 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 103
Nilai Sekrap. Rujukan definisi dari masing-masing nilai
tersebut dapat dilihat dalam SPI 102.
Bila tidak dinyatakan lain maka kalimat lengkap yang dapat
dikutip adalah sebagai berikut: ”memberikan opini Nilai
Pasar dan Nilai Likuidasi yang akan dipergunakan untuk
tujuan lelang”.

PI
Objek penilaian 5.3.1.4 Penilai harus mendapatkan informasi secara jelas dari

AP
Pemberi Tugas mengenai objek penilaian yang akan dinilai.
Informasi objek penilaian yang perlu dinyatakan dalam

M
Lingkup Penugasan antara lain jenis, jumlah dan lokasi aset

ta
yang menjadi objek penilaian.

go
Dalam hal Penilai tidak mendapatkan informasi yang

ng
memadai untuk dinyatakan dalam Lingkup Penugasan, Penilai
dapat menggunakan informasi awal sekurang-kurangnya

iA
jenis objek penilaian. Namun informasi ini untuk selanjutnya
harus dilengkapi setelah investigasi dilakukan.

ad
Pernyataan objek penilaian sangat berhubungan dengan

ib
kesimpulan nilai yang diopinikan. Penilai harus dapat

Pr
mengungkapkan dalam Lingkup Penugasan atas objek yang
dinilai secara rinci berdasarkan kelompok aset (al: tanah,
an
tanah dan bangunan, mesin dan peralatan, kendaraan),
na
lokasi, unit penilaian (as piecemeal) atau dapat menjadi satu
kesatuan (portfolio) dari beberapa aset yang dinilai. Contoh
gu

a: bila menilai 10 (sepuluh) ruko secara bersamaan pada

ng

lokasi yang sama, maka harus dinyatakan apakah nilai yang

hendak diopinikan adalah per satuan ruko atau sekaligus
Pe

sepuluh ruko sebagai satu kesatuan. Nilai satu ruko dijumlah

sebanyak sepuluh ruko akan dapat berbeda dengan
k
tu

memberikan opini nilai sekaligus untuk sepuluh ruko.

un

Contoh b; mesin dan peralatan yang merupakan bagian dari

suatu instalasi produksi yang terintegrasi, dimana fungsinya
ya

tergantung dari aset lain, maka opini nilai dapat sangat

an

berbeda bila dinilai secara terpisah. Mesin dan peralatan

mempunyai sifat beragam dan dapat dipindahkan, untuk
H

memperoleh opini nilai sesuai dengan kondisi aset yang

-

dimaksud, perlu dibuat asumsi al. aset dinilai in-situ atau ex-
PI

situ.
AP

Bentuk kepemilikan 5.3.1.5 Bukti penguasaan dan/atau kepemilikan properti harus

M

dinyatakan sesuai dengan informasi dari Pemberi Tugas.

Hubungan antara Pemberi Tugas dan kepemilikan objek
a
pt

penilaian perlu disebutkan bila terdapat perbedaan.

Ci

Dasar Nilai 5.3.1.6 Dasar Nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar dan Nilai
Likuidasi, dan harus didefinisikan sesuai dengan SPI 101-3.1
ak

dan SPI 201-3.7.

H

Selain penggunaan Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi, Penilai

juga dapat menerapkan nilai lainnya sepanjang relevan.
Nilai lainnya yang dapat digunakan antara lain, Nilai
Realisasi Bersih, Nilai Realisasi Bersih Terbatas, Nilai Sisa dan
Nilai Sekrap. Rujukan definisi dari masing-masing nilai
tersebut dapat dilihat dalam SPI 102.

Juknis SPI 366 6

 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 103
Bila dianggap perlu, penjelasan tentang definisi dasar nilai
yang digunakan dapat dilengkapi dengan penjelasan
sepanjang merujuk kepada SPI terkait.

Tanggal penilaian 5.3.1.7 Tanggal penilaian sebaiknya bersamaan dengan tanggal

inspeksi. Namun untuk kepentingan tertentu tanggal penilaian

PI
dapat berbeda dengan tanggal pelaksanaan inspeksi
penilaian.

AP
Dalam hal terdapat perbedaan tanggal penilaian dan

M
tanggal inspeksi, pada pelaksanaannya Penilai harus
melakukan konfirmasi tertulis apakah terdapat perbedaan

ta
atas objek penilaian pada saat inspeksi atau investigasi

go
dilaksanakan dengan tanggal penilaian.

ng
Mata uang yang 5.3.1.8 Mata uang yang digunakan adalah mata uang Rupiah.

iA
digunakan Dalam hal terdapat alasan yang relevan sehingga perlu
digunakan mata uang selain rupiah, maka mata uang rupiah

ad
harus tetap dinyatakan.

ib
Tingkat kedalaman 5.3.1.9 Penilai harus mengungkapkan bahwa investigasi yang

Pr
investigasi dilakukan dibatasi hal-hal sebagai berikut :
a.
an
Data dan informasi atas objek penilaian dan
kelengkapannya diperoleh dari Pemberi Tugas
na

dan/atau pemilik.
gu

b. Penilai harus memastikan sampai sejauhmana inspeksi

ng

dapat dilaksanakan dan perlu menyaratkan pemberi

Pe

tugas dan/atau pemilik objek penilaian:

 Untuk memberikan surat tugas atau persetujuan
k

inspeksi; dan
tu

 Menandatangani berita acara inspeksi.

un

c. Penilai akan melakukan verififikasi terhadap

ya

keseluruhan atau bagian dari objek penilaian, yang

diperlukan dan penting dalam pelaksanaan penilaian.
an

Bila diketahui pemeriksaan/verifikasi tidak dapat

H

dilakukan atau memiliki keterbatasan, maka hal ini harus

dinyatakan dalam Lingkup Penugasan;
-
PI

d. Bila ditemukan adanya batasan tingkat kedalaman

AP

investigasi, misalnya untuk aset tipikal dalam jumlah

banyak, maka inspeksi dapat dilakukan secara
M

sampling. Sedangkan jika aset dapat diinspeksi namun

dinformasikan tidak dapat diperiksa (misalnya Penilai
a
pt

tidak dapat masuk kedalam lokasi), maka keterbatasan

ini perlu dicatatkan sebagai adanya pembatasan yang
Ci

berhubungan dengan asumsi khusus;

ak

e. Dalam hal terdapat perbedaan objek penilaian atau

H

item lainnya yang dinyatakan dalam Lingkup

Penugasan dengan hasil investigasi, maka perbedaan
tersebut harus dinyatakan dalam Lingkup Penugasan
atau dapat dilakukan dengan berita acara perubahan
Lingkup Penugasan yang ditandatangani oleh Penilai
dan Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek penilaian;

f. Apabila pelaksanaan inspeksi lapangan tidak dapat

dilakukan karena keberadaan objek penilaian tidak

Juknis SPI 366 7

 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 103
diketahui, maka penugasan dimaksud tidak dapat
diteruskan atau batal.

Sifat dan sumber 5.3.1.10 Data dan informasi lain yang dianggap dapat dipercaya
informasi yang dapat dalam mendukung pelaksanaan penilaian dalam juknis ini,
diandalkan antara lain dapat bersumber dari:

PI
 Badan Pertanahan Nasional (BPN)


AP
Bank Indonesia,
 Badan Pusat Statistik (BPS),

M
 Sumber lain yang dapat dipercaya.

ta
Konfirmasi bahwa 5.3.1.11 Pernyataan bahwa pekerjaan penilaian dilakukan

go
penilaian dilakukan berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar
berdasarkan KEPI dan Penilaian Indonesia (SPI) yang berlaku.

ng
SPI

iA
Laporan Penilaian 5.3.2 Laporan penilaian yang akan disampaikan adalah laporan

ad
terinci (lengkap) dalam bahasa Indonesia, dan susunan isi
laporan penilaian adalah sesuai dengan SPI 105 dan/atau

ib
sebagaimana yang diatur dalam Juknis ini

Pr
Jumlah, kelengkapan, jangka waktu penyelesaian dokumen
an
laporan penilaian disesuaikan dengan kebutuhan Pemberi
Tugas dan seharusnya dicantumkan pada Lingkup Penugasan.
na
gu

Persyaratan atas 5.3.3 Harus dinyatakan secara jelas kepada Pemberi Tugas pada
Persetujuan untuk saat penugasan diterima, bahwa persetujuan Penilai harus
ng

Publikasi didapatkan atas setiap publikasi terhadap keseluruhan atau

Pe

sebagian dari laporan, atau referensi yang dipublikasikan.

Lingkup Penugasan harus memuat persyaratan mengenai hal
k

tersebut.
tu
un

Batasan atau 5.3.4 Penilai seharusnya mencantumkan klausul bahwa Penilai tidak
pengecualian atas memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selama tidak
ya

tanggung jawab menyimpang dari ketentuan dan perundang-undangan yang

an

kepada pihak selain berlaku.

Pemberi Tugas
- H

Persyaratan adanya 5.3.5 Penilai harus mensyaratkan adanya pernyataan tertulis

PI

pernyataan tertulis berupa surat representasi dari Pemberi Tugas mengenai

AP

berupa surat kebenaran dan sifat informasi yang diberikan oleh Pemberi
representasi Tugas (lampiran 4).
M
a

Asumsi dan asumsi 5.3.6 Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas apabila
pt

khusus terdapat ketidakpastian informasi berkaitan karakteristik

Ci

fisik, legal atau ekonomi dari properti, atau mengenai kondisi

eksternal properti seperti kondisi pasar atau tren atau
ak

integritas data yang digunakan dalam analisis.

H

Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang

terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan mengenai
keterbatasan tersebut. Salah satu keterbatsan tersebut
adalah, objek penilaian tidak dapat dilakukan pemeriksaan
(misalnya Penilai tidak dapat masuk kedalam lokasi)
sehingga Penilai harus mengikat Pemberi Tugas untuk dapat
menerapkan adanya asumsi khusus.
Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan dan
dijelaskan (bila ada).
Juknis SPI 366 8
 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 103
Biaya Jasa Penilaian 5.3.7 Biaya jasa Penilaian diperhitungkan dengan merujuk kepada
ketentuan yang diatur oleh Instansi yang berwenang atau
Asosiasi Profesi Penilai.
Lain-lain 5.3.8 Penilai Publik harus melakukan konfirmasi kepada Pemberi
Tugas bahwa objek penilaian tidak sedang atau telah atau
digantikan untuk dinilai oleh Penilai Publik lain untuk maksud,

PI
tujuan dan pengguna laporan yang sama.

AP
Dalam hal Penilai diminta untuk melakukan penilaian yang
pernah dilakukan oleh Penilai lain, Penilai wajib

M
mendapatkan pernyataan tertulis dari Pemberi Tugas untuk
dapat berkomunikasi dengan Penilai terdahulu. Dalam hal

ta
Pemberi Tugas tidak memberikan persetujuan, maka Penilai

go
harus menolak penugasan tersebut.

ng
iA
Penilai dapat melengkapi Lingkup Penugasan di atas untuk penyampaian informasi

ad
lainnya yang belum dinyatakan, misalnya untuk keperluan lelang (karena bisa saja
objek lelang dimiliki pihak lain), maka Penilai perlu menginformasikan hubungan hukum

ib
Pemberi Tugas terhadap objek penilaian dan/atau pemiliknya.

Pr
Lingkup Penugasan harus dituangkan menjadi bagian dari kontrak atau perjanjian
an
pekerjaan diantara Penilai dan Pemberi Tugas.
na
gu

4.0 Implementasi (merujuk kepada SPI 104)

ng

4.1 Investigasi
Pe

Investigasi yang dilakukan dalam tugas penilaian harus didasarkan kepada

k

tujuan penilaian sesuai dengan Lingkup Penugasan yang diatur dalam perjanjian
tu

tugas dan sesuai dengan Dasar Nilai yang akan dilaporkan. Hal-hal yang perlu
un

diperhatikan dalam prosedur Investigasi ini antara lain:

ya

4.1.1 Proses pengumpulan data yang cukup dapat dilakukan dengan cara
an

inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis yang dilakukan dengan

H

cara yang benar. Penilai harus menentukan batasan, sejauh mana data
yang dibutuhkan adalah cukup untuk tujuan penilaian.
-
PI

4.1.2 Sebelum inspeksi dilakukan, Penilai harus memperoleh data awal, dapat
AP

berupa daftar aset yang menjadi objek penilaian. Dalam pelaksanaan

M

inspeksi, Penilai harus membuat berita acara inspeksi yang

ditandatangani oleh Penilai dan Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek
a
pt

penilaian. Berita acara sekurang-kurangnya berisikan ringkasan hasil

inspeksi yang telah dilakukan. Dalam hal Pemberi Tugas dan/atau
Ci

pemilik objek penilaian tidak bersedia menandatangani berita acara

ak

inspeksi, maka Penilai tidak meneruskan penugasan dimaksud atau

H

penugasan dihentikan.
4.1.3 Apabila setelah dilakukan Investigasi ternyata dijumpai hal-hal yang
tidak sesuai dengan apa yang diatur dalam Lingkup Penugasan yang
telah disepakati, seperti data dari Pemberi Tugas maupun pihak lain
tidak sesuai atau tidak memadai yang akan mengakibatkan hasil
penilaian tidak dapat diyakini dan dipercaya (credible), maka Lingkup
Penugasan harus disesuaikan yang sebelumnya didiskusikan kepada

Juknis SPI 366 9

 Pemberi Tugas. Bila Lingkup Penugasan tidak dapat disesuaikan, maka
sebagai penggantinya dapat dinyatakan dengan berita acara
perubahan atas bagian tertentu dari Lingkup Penugasan yang
selanjutnya ditandatangani oleh Penilai dan Pemberi Tugas dan/atau
pemilik objek penilaian. Setiap perubahan yang dinyatakan dalam
kesepakatan berita acara menjadi bagian dari Lingkup Penugasan;
4.1.4 Penilai harus mempertimbangkan apakah informasi yang diperoleh

PI
dapat dipercaya atau diandalkan, tanpa memengaruhi kredibilitas

AP
hasil penilaian. Pertimbangan tersebut dapat dilakukan dengan
melakukan review, jika memiliki keraguan atas kredibilitas atau

M
keandalannya, maka informasi tersebut seharusnya tidak digunakan.

ta
Hal-hal yang perlu dipertimbangkan Penilai dalam mereview data dan

go
informasi yang ada, seperti:

ng
a) Materialitas informasi terhadap kesimpulan nilai;

iA
b) Kompetensi pihak ketiga;

ad
c) Independensi pihak ketiga terhadap objek penilaian atau
pengguna penilaian;

ib
Pr
d) Sejauh mana informasi tersebut termasuk dalam domain publik.
4.1.5
an
Objek penilaian dalam penugasan ini diperhitungkan berdasarkan Nilai
Pasar dan Nilai Likuidasi. Nilai selain kedua dasar nilai yang disebutkan
na

ini dapat digunakan dengan tetap mempertimbangkan Nilai Pasar

gu

sebagai rujukan.
ng

4.1.6 Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi dapat dipahami sebagai berikut:
Pe
k

4.1.6.1 Nilai Pasar adalah representasi nilai dalam pertukaran atau

tu

sejumlah uang yang dapat diperoleh atas suatu aset jika aset
un

tersebut ditawarkan untuk dijual di pasar (terbuka) pada

tanggal penilaian, dan dalam kondisi yang sesuai dengan
ya

persyaratan definisi Nilai Pasar;

an

4.1.6.2 Nilai Pasar diestimasi melalui penerapan pendekatan dan

H

prosedur penilaian sesuai dengan karakteristik aset, situasi

-

dan kondisi paling memungkinkan dimana aset tersebut

PI

diperjualbelikan di pasar;
AP

4.1.6.3 Konsep Nilai Pasar juga menganggap bahwa dalam

M

transaksi Nilai Pasar, suatu aset akan ditawarkan secara

a

bebas dan cukup lama di pasar dengan publikasi yang cukup

pt

pula. Penawaran ini dianggap dilaksanakan sebelum tanggal

Ci

penilaian;
ak

4.1.6.4 Salah satu konsep dalam definisi Nilai Pasar adalah “.....yang
H

pemasarannya dilakukan secara layak” (“after proper

marketing”). Konsep ini menjelaskan bahwa:
 Aset akan dipasarkan ke pasar dalam cara yang layak
agar penjualannya dapat terjadi pada tingkat harga
terbaik yang dapat diperoleh secara wajar sesuai dengan
definisi Nilai Pasar;

Juknis SPI 366 10

  Cara penjualan dianggap merupakan yang paling tepat
untuk mendapatkan harga terbaik di pasar dimana
penjual memiliki akses ke pasar;
 Jangka waktu pemasaran aset dapat bervariasi sesuai
dengan kondisi pasar, namun harus cukup waktu sehingga
aset dapat menarik perhatian pembeli potensial dalam
jumlah yang memadai. Waktu pemasaran atau waktu

PI
ekspos (exposure time) ini dianggap terjadi sebelum
tanggal penilaian.

AP
4.1.6.5 Waktu eskpos (exposure time) adalah estimasi waktu dari

M
suatu aset yang dinilai, dianggap telah ditawarkan dalam

ta
suatu pasar hipotetis untuk dijual sesuai definisi Nilai Pasar

go
pada tanggal penilaian. Estimasi waktu (retrospektif) yang

ng
didasarkan suatu analisis kejadian masa lalu dengan asumsi

iA
adanya transaksi dalam pasar terbuka dan kompetitif;

ad
4.1.6.6 Waktu ekspos penting terhadap proses penilaian
disebabkan:

ib
 Waktu ekspos pasar yang dapat diterima adalah suatu

Pr
kondisi yang tergambarkan dalam definisi Nilai Pasar;
an
 Identifikasi yang tidak tepat dalam menentukan waktu
na
ekspos yang wajar terhadap opini Nilai Pasar, dapat
mengakibatkan kesimpulan nilai yang dihasilkan tidak
gu

kredibel;
ng

 Studi yang dilakukan terhadap kondisi pasar dan waktu

Pe

ekspos, diperoleh dari analisis aktivitas pasar yang sesuai;

 Pernyataan waktu ekspos yang beralasan adalah bagian
k
tu

dari proses dalam mengevaluasi penggunaan

un

pembanding yang sesuai dan cukup;

 Memahami bahwa waktu ekspos membutuhkan suatu
ya

pernyataan dan evaluasi terhadap adanya waktu

an

pemasaran yang terbatas dalam suatu transaksi

H

terlikuidasi;
-

 Analisis sebelumnya dari penjualan suatu objek

PI

membutuhkan perbandingan waktu ekspos terkait dengan

AP

opini nilai dan waktu yang dibutuhkan dalam suatu

penjualan.
M

Waktu ekspos - 1
a
pt

NP
Ci

Tanggal hipotetis
ak

Tanggal penilaian
H

NL
Tanggal hipotetis

Waktu ekspos - 2

NP : Nilai Pasar
Waktu dipercepat NL : Nilai Likuidasi

Juknis SPI 366 11

 4.1.6.7 Waktu ekspos berbeda-beda untuk setiap jenis properti
dalam setiap kondisi pasar, bukan hal yang tetap dan tidak
boleh menjadi sesuatu yang terstandarisasi. Periode ekspos
yang wajar adalah fungsi dari harga, kondisi pasar, dan
karakteristik aset atau properti.
Dasar untuk opini dari waktu ekspos dapat
mempertimbangkan satu atau lebih hal berikut:

PI
 Informasi statistik tentang berapa lama jangka waktu

AP
pasar untuk jenis properti yang sejenis;
 Informasi yang dikumpulkan melalui verifikasi data

M
penjualan;

ta
 Wawancara dengan pelaku pasar;

go
 Informasi pasar dari jasa pengumpul data.

ng
4.1.6.8 Mengumpulkan dan menganalisis berapa lama data di pasar

iA
dari berbagai sumber diperlukan untuk pengembangan yang

ad
tepat dari sebuah opini waktu ekspos;

ib
4.1.6.9 Ketika mengevaluasi data pasar, Penilai harus fokus pada

Pr
periode ekspos yang dibutuhkan untuk menjual aset atau
an
properti dalam kisaran harga yang wajar dari Nilai Pasar.
na
Kedalaman analisis atas jumlah hari di pasar membutuhkan
pertimbangan dari jumlah hari pada saat harga tercapai
gu

sesuai dengan Nilai Pasar, tidak termasuk waktu ekspos pada

ng

harga yang tidak dianggap wajar oleh peserta pasar.

Pe

Contohnya, Sebuah rumah tinggal telah dipasarkan selama

dua tahun dengan harga Rp. 6 miliar, rupanya dianggap
k
tu

tidak wajar dari sisi pelaku pasar. Kemudian pemilik

un

menurunkan harga menjadi Rp. 4 miliar dan akhirnya pemilik

mulai menerima penawaran, sehingga enam bulan kemudian
ya

terjadi transaksi di harga Rp. 3 miliar. Meskipun waktu ekspos

an

yang sebenarnya 2,5 tahun, namun waktu ekspos yang wajar

H

untuk nilai Rp. 3 miliar dari harga Rp. 4 miliar adalah enam
bulan.
-
PI

4.5.6.10 Data yang digunakan dalam pengembangan opini waktu

AP

ekspos harus ditarik dari pasar objek penilaian, termasuk

pertimbangan jenis aset atau properti, lokasi, karakteristik
M

properti, pembeli khusus, dan segmen harga.

a
pt

Contoh 1, misalkan penilaian ruko yang terletak pada

Ci

wilayah berkembang dengan permintaan yang tinggi

terhadap ruko sejenis. Riset pasar menunjukkan bahwa waktu
ak

ekspos atas properti ruko di wilayah tersebut rata-rata

H

berkisar 60 sampai 90 hari. Sementara pasaran ruko dengan

spesifikasi yang sama pada wilayah lain ditawarkan dengan
waktu ekspos 120 hari sampai 180 hari. Penilai harus fokus
pada data yang sejenis dan sebanding dalam hal lokasi,
daya tarik pasar dan kisaran harga untuk dapat mendukung
opini dari waktu ekspos dengan benar.

Juknis SPI 366 12

 Contoh 2, misalkan objek penilaian adalah sebuah bangunan
gudang dengan ketinggian 4,5 meter. Permintaan pasar dan
pesaing memiliki ketinggian 6 meter. Dengan
mempertimbangkan efek dari defisiensi fungsional ini pada
nilai dan harga sewa, Penilai perlu untuk mengevaluasi efek
pada pemasaran dan waktu ekspos. Pada umumnya untuk
properti dengan keusangan fungsional memerlukan waktu

PI
yang lebih panjang untuk mendapatkan pembeli. Penilai
dapat mempertimbangkan data pasar untuk properti yang

AP
telah dijual dengan permasalahan keusangan yang sama

M
atau mewawancarai pelaku pasar untuk mendukung opini
dari waktu ekspos.

ta
go
4.1.6.11 Analisis penjualan dari properti yang dianggap ditawarkan

ng
sebelum tanggal penilaian adalah hal yang mendasar dalam
penentuan Nilai Pasar dan kepentingan pemenuhan SPI;

iA
4.1.6.12 Dalam rangka untuk merekonsiliasi harga yang terjadi

ad
dengan opini nilai oleh Penilai, Penilai harus menganalisis

ib
latar belakang pemasaran dan melihat kewajaran periode

Pr
ekspos yang terkait dengan penjualan. Ekspos yang tidak
an
memadai atau berlebihan di pasar merupakan faktor yang
harus dipertimbangkan dalam menganalisis penjualan
na

dengan anggapan transaksi telah terjadi;

gu

4.1.6.13 Ekspos pasar yang terbatas merupakan faktor dalam

ng

menentukan harga jual lebih rendah, yang sering dikenal

Pe

dengan istilah transaksi likuidasi. Faktor kedua dalam

k

transaksi likuidasi adalah bahwa penjual berada di bawah

tu

paksaan ekstrim untuk menjual. Penilai harus memahami

un

jangka waktu ekspos yang wajar untuk mengetahui dan

mengevaluasi pengaruh dari ekspos pasar yang terbatas.
ya

Analisis penjualan dari objek properti memerlukan

an

perbandingan waktu ekspos yang wajar terkait dengan opini

H

nilai dan periode ekspos yang berhubungan dengan

-

penjualan;
PI

4.1.6.14 Ketika waktu eskpos ditentukan oleh Pemberi Tugas atau

AP

ditetapkan dalam penugasan dan tidak berorientasi pasar,

M

opini nilai yang dihasilkan mungkin tidak akan konsisten

dengan Nilai Pasar;
a
pt

4.1.6.15 Pada Nilai Likuidasi, waktu yang diberikan untuk

Ci

penyelesaian penjualan (waktu ekspos) tidak selalu sama

ak

dengan pasar untuk jenis properti tersebut, namun waktunya

H

adalah terbatas dan ditentukan oleh Pemberi Tugas. Dengan

demikian, didalam penugasan ini waktu ekspos bukan
merupakan opini Penilai, tetapi lebih sebagai kondisi
penugasan;
4.2 Pendekatan Penilaian
Pendekatan dan metode penilaian yang sesuai untuk digunakan tergantung
kepada pertimbangan seperti, dasar nilai dan tujuan penilaian, tersedianya
Juknis SPI 366 13
 informasi dan data, serta metode yang diterapkan oleh para pelaku dalam
pasar yang relevan.
4.2.1 Tujuan penilaian seperti yang dimaksud oleh SPI 366 dan Juknis ini
adalah penilaian untuk tujuan lelang, dimana objek penilaian dimaksud
akan ditransaksikan dalam pasar terbuka dengan waktu yang cukup
atau dalam pasar terbatas dalam waktu yang relatif singkat.

PI
4.2.2 Objek penilaian dalam penentuan nilai aset untuk keperluan lelang,
meliputi antara lain:

AP
1) Real properti dengan penggunaan atau peruntukan seperti untuk

M
pertanian, permukiman, industri atau komersial.

ta
2) Mesin dan peralatan yang dapat atau tidak dapat dipisahkan

go
nilainya dari bangunan atau tanah bangunan

ng
3) Mesin dan peralatan dapat terdiri dari mesin produksi yang berdiri

iA
sendiri, atau aset yang tergolong ke dalam personal properti.

ad
4.2.3 Penerapan pendekatan dan/atau metode penilaian dapat dilihat

ib
sebagai berikut:

Pr
an
Objek Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan
na

Tanah   -
gu

Tanah & Bangunan   

ng

Bangunan & SPL -  

Pe

Tanah & Tanaman   

k

Tanaman   
tu

Personal Properti yang melekat

un

 - 
ke tanah/bangunan
ya
an

Objek
Pasar Pendapatan Biaya Keterangan
H

Penilaian
-

Tanah Tanah kosong Tanah kawasan -

PI

• HBU
yang memiliki
• Untuk NL berlaku
AP

potensi
diskon
komersial
M

Tanah & Dihitung sebagai Properti Indikasi Nilai • HBU

Bangunan satu kesatuan komersial Pasar tanah dalam
a

• Untuk NL berlaku
pt

dengan seperti, keadaan kosong diskon

menggunakan data perkantoran, ditambah Biaya
Ci

yang sejenis dan hotel dan Reproduksi/

sebanding sebagainya Pengganti, Baru
ak

(RCN) atas
bangunan yang
H

dikurang
penyusutan
Bangunan & - - RCN dikurang • Untuk NL berlaku
Sarana penyusutan diskon
Pelengkap
Tanah & Dihitung sebagai Digunakan Indikasi Nilai • HBU
Tanaman satu kesatuan pada tanaman Pasar tanah dalam
• Untuk NL berlaku
dengan yang keadaan kosong diskon
menggunakan data dibudidayakan ditambah RCN

Juknis SPI 366 14

 Objek
Pasar Pendapatan Biaya Keterangan
Penilaian
yang sejenis dan secara tanaman belum
sebanding, seperti komersial. menghasilkan
kelapa sawit dan yang disesuaikan
sebagainya dengan kondisi
tanaman
Tanaman Dihitung sebagai Digunakan RCN tanaman • Untuk NL berlaku
tegakan tanaman pada tanaman belum

PI
diskon
menggunakan data (tanpa tanah) menghasilkan
yang sejenis dan yang yang yang disesuaikan

AP
sebanding, seperti dibudidayakan dengan kondisi
pohon mangga, secara tanaman

M
durian dan komersial.
sebagainya

ta
go
Personal Properti Dihitung  RCN personal • HBU
yang melekat ke menggunakan data properti yang

ng
• Untuk NL berlaku
tanah/bangunan yang sejenis dan dikurang
diskon
sebanding, seperti penyusutan

iA
instalasi pipa,
instalasi listrik,

ad
elevator dan

ib
sebagainya

Pr
Penjelasan  Data-data yang  Data-data  Data dan  Estimai waktu
digunakan ekonomi an informasi yang ekspos perlu
merupakan data yang digunakan dilakukan
pasar yang digunakan adalah data berdasarkan
na

sejenis dan merupakan pasar yang pengamatan

gu

sebanding. data pasar relevan dan pasar;

yang sejenis wajar.
ng

Gunakan jumlah dan  Untuk

data yang cukup sebanding.  Biaya kepentingan
Pe

dan hindari Reproduksi/Pen Nilai Likuidasi,

penggunaan  Gunakan gganti, Baru perlu
k

data yang bias tingkat (RCN) atas penyesuaian

tu

dan kurang kapitalisasi bangunan dan waktu ekspos

un

relevan dan/atau peralatan terbatas

tingkat lainnya dapat terhadap waktu
diskonto bersumber dari ekspos normal
ya

yang sesuai informasi dan (Nilai Pasar);

an

dan relevan data pasar atau

sumber lainnya  Teknik
H

Pertimbangkan yang sesuai dan penyesuaian

umur lazim digunakan lainnya dapat
-

ekonomis, digunakan
PI

masa  Umur ekonomis dalam

AP

proyeksi bangunan dan penyesuaian

sesuai aset tetap Nilai Pasar
karateristik
M

lainnya dapat terhadap Nilai

masing- menggunakan Likuidasi
masing
a

informasi dari sepanjang ada

pt

properti Asosiasi Profesi alasan yang

Penilai atau wajar
Ci

sumber
informasi
ak

lainnya yang
H

handal.
 Pengukuran
kondisi properti
dapat
menggunakan
SPI 362.

Juknis SPI 366 15

 4.2.4 Penerapan pendekatan dan/atau metode penilaian untuk mengukur
nilai selain Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi dapat disesuaikan dengan
masing-masing kriteria pengukuran dasar nilai yang digunakan.
Misalnya dalam penerapan Nilai Realisasi Bersih atau Nilai Realisasi
Bersih Terbatas, asumsi pengurangan biaya penjualan dan biaya
pengosongan lainnya digunakan asumsi yang wajar dengan tetap
berdasarakan obeservasi pasar. Contoh lain, seperti penerapan pada

PI
Nilai Skrap yang menunjukan kondisi aset dalam keadaan skrap dan
dapat saja dalam keadaan terpisah-pisah. Asumsi masukan

AP
penilaiannya (valuation input) harus asumsi yang berlaku di pasar.

M
4.2.5 Penerapan pendekatan penilaian dalam konteks Nilai Pasar sangat

ta
terkait kepada pertimbangan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU).

go
Pertimbangan HBU dapat dilihat dari kondisi tanah dalam keadaan

ng
kosong (as vacant) atau tanah dalam kondisi telah dikembangkan (as
improved).

iA
Dalam analisisnya, Penilai harus mempertimbangkan kriteria yang

ad
meliputi:

ib
 Secara hukum diizinkan;

Pr
 Secara fisik dimungkinkan; an
 Secara finansial menguntungkan;
na

 Menghasilkan nilai tertinggi (produktifitas maksimum) dari properti.

gu

4.2.6 Pemahaman tentang konsep waktu ekspos memberikan dasar untuk

ng

pemilihan dan penyesuaian data penjualan sebanding dengan

Pe

penugasan untuk Nilai Likuidasi;

k

4.2.7 Selisih perbedaan waktu ekspos dalam pemahaman waktu pemasaran

tu

normal dan waktu pemasaran terbatas dapat diperkirakan selisih

un

koreksi kondisi terlikuidasi terhadap pasar normal. Rujukan kisaran

besaran koreksi (diskon) sebagai berikut:
ya
an

Perkiraan
Kisaran
H

Kategori Properti* Kategori & Kriteria Waktu

Diskon
Ekspos**
-

Properti bersifat a. lokasi, jenis/tipe dan fungsi, banyak 3-6 bulan 10-19%
PI

umum (residensial diminati investor atau pasarnya

AP

dan komersial) relatif bagus

M

b. lokasi, jenis/tipe dan fungsi pada >6-9 bulan 20-40%

kondisi pasarnya normal, diminati
a

investor tetapi tidak secara

pt

berlebihan, perlu pemasaran yang

cukup untuk menjualnya
Ci

c. lokasi, jenis/tipe dan fungsi pada >9 bulan >40%

ak

kondisi pasarnya tidak normal atau

relatif tidak menarik investor, perlu
H

pemasaran dengan waktu yang

lebih panjang

Properti bersifat a. lokasi, jenis/tipe dan fungsi banyak 6-9 bulan 20-29%
khusus (non diminati investor atau pasarnya
residensial dan relatif bagus
komersial seperti
pabrik, peralatan, b. lokasi, jenis/tipe dan fungsi pada >9-12 bulan 30-50%
perkebunan) kondisi pasarnya normal, diminati
investor tetapi tidak secara

Juknis SPI 366 16

 Perkiraan
Kisaran
Kategori Properti* Kategori & Kriteria Waktu
Diskon
Ekspos**
berlebihan, perlu pemasaran yang
cukup untuk menjualnya
c. lokasi, jenis/tipe dan fungsi pada >12 bulan >50%
kondisi pasarnya tidak normal atau
relatif tidak menarik investor, perlu
pemasaran dengan waktu yang

PI
lebih panjang

AP
* ) tidak termasuk personal property
**) untuk Nilai Pasar

M
ta
Contoh, Nilai Pasar suatu rumah tinggal pada suatu lokasi diperkirakan

go
oleh Penilai memiliki waktu ekspos sekitar 7 bulan. Hasil analisis pasar

ng
properti rumah tinggal yang diperoleh Penilai menunjukan bahwa
pasaran di wilayah objek penilaian berada pada kondisi normal yang

iA
menurut informasi agen penjual kisaran properti terjual sejak mulai

ad
dipasarkan berkisar 6-8 bulan. Tidak terdapat sesuatu yang negatif

ib
dari properti rumah tinggal yang dinilai, sehingga kriteria dari kategori

Pr
aset yang ada masuk kategori ‘b’ dengan perkiraan waktu ekspos
sekitar >6-9 bulan dan kisaran diskon adalah 20-40%. Dengan
an
mempertimbangkan waktu ekspos yang ada Penilai dapat meyakini
na

kisaran diskon wajar untuk penetapan Nilai Likuidasi sebesar 30% atau
gu

Nilai Likuidasi yang diperoleh adalah sebesar 70% dari Nilai Pasar.
Bila perkiraan waktu ekspos sekitar >6-9 bulan itu mewakili Nilai Pasar,
ng

maka untuk nilai Likuidasi yang diambil menjadi 70% dapat

Pe

diperkirakan lebih cepat sekitar 3-5 bulan.

k

4.2.8 Perkiraan waktu ekspos yang dimaksud butir 4.2.7 merupakan acuan
tu

untuk memperkirakan kisaran diskon Nilai Likuidasi, dimana waktu

un

eksposnya berkisar setengah dari waktu ekspos Nilai Pasar. Untuk

ya

kepentingan Nilai Likuidasi, Penilai dapat menentukan perkiraan waktu

an

dan kisaran diskon kurang dari yang ditentukan, sepanjang didukung

informasi atau analisis pasar yang memadai.
- H

4.3 Kertas Kerja Penilaian

PI
AP

a. Kertas kerja penilaian harus disimpan untuk jangka waktu yang wajar sesuai
dengan ketentuan dan perundang-undangan yang berlaku, apakah dalam
M

bentuk hardcopy atau softcopy.

a
pt

b. Kertas kerja penilaian mencakup semua dokumen utama termasuk dokumen

Ci

investigasi dan analisis yang digunakan untuk memperoleh kesimpulan akhir,

serta salinan/copy dari setiap draft atau laporan akhir yang diberikan
ak

kepada Pemberi Tugas.

H

5.0 Pelaporan Penilaian (merujuk kepada SPI 105-5.1)

Penugasan penilaian pada tahap akhir akan memberikan hasil dalam bentuk laporan
penilaian. Uraian berikut ini merupakan penjelasan Pelaporan Penilaian yang merujuk
kepada Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud oleh SPI yang harus digunakan
Penilai secara konsisten.

Juknis SPI 366 17

 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 105
Status Penilai 5.1.1 Bila tidak ditentukan lain, maka status Penilai dalam
kepentingan penugasan ini adalah Penilai independen
sebagaimana yang dimaksud oleh peraturan dan ketentuan
yang berlaku.
Penilai harus mencantumkan statusnya berikut dengan KJPP atau

PI
institusinya.

AP
Laporan penilaian ini wajib mencantumkan tanda tangan Penilai
yang bertanggung jawab sesuai dengan pengaturan dalam

M
KEPI dan SPI.

ta
Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga ahli dan/atau Penilai

go
lain dalam kaitannya penugasan penilaian untuk tujuan
sebagaimana diatur oleh SPI, maka sifat bantuan dan sejauh

ng
mana pekerjaan dilakukan, disampaikan dalam laporan. Hal ini

iA
disesuaikan dengan pernyataan di Lingkup Penugasan.

ad
Pemberi Tugas dan 5.1.2 Laporan harus ditujukan kepada Pemberi Tugas sebagaimana
Pengguna Laporan yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan.

ib
Pencantuman nama Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

Pr
harus jelas dan dilengkapi dengan alamatnya.
an
Maksud dan Tujuan 5.1.3 Maksud dan Tujuan penilaian harus dinyatakan secara jelas dan
na

Penilaian harus konsisten dengan Lingkup Penugasan.

gu

Tidak ada pernyataan lain yang dapat dicatatkan dalam

ng

Pelaporan Penilaian tanpa ada dasar penugasannya secara

formal sesuai yang dinyatakan dalam Lingkup Penugasan. Bila
Pe

terdapat perbedaan Penilai harus menyesuaikannya.

k
tu

Obyek penilaian 5.1.4 Penilaian untuk tujuan lelang sebagaimana yang dimaksud
un

pada SPI 366 dan Juknis ini harus dinyatakan dengan jelas
sesuai Lingkup Penugasan.
ya

Pernyataan objek penilaian yang diungkapkan dalam Laporan

an

Penilaian didasarkan kepada hasil investigasi yang telah

dilakukan. Dalam hal terdapat perbedaan antara objek
H

penilaian yang disebutkan dalam Lingkup Penugasan dengan

-

hasil investigasi, maka Penilai harus menyesuaikan kembali

PI

konsistensi pernyataan yang ada dalam Lingkup Penugasan.

AP

Pernyataan objek penilaian yang diungkapkan dalam Laporan

Penilaian didasarkan kepada hasil investigasi yang telah
M

dilakukan.
a

Bentuk kepemilikan 5.1.5 Pengungkapan informasi hak kepemilikan atau penguasaan

pt

dari objek penilaian harus dinyatakan sesuai dengan hasil

Ci

verifikasi terhadap salinan/copy dokumen kepemilikan dan

disesuaikan dengan inspeksi lapangan.
ak

Hubungan antara Pemberi Tugas dan kepemilikan objek

H

penilaian perlu disebutkan bila terdapat perbedaan.

Dasar Nilai 5.1.6 Tujuan penilaian akan menentukan dasar nilai yang digunakan.
Dasar nilai harus dinyatakan dan didefinisikan secara lengkap
di dalam laporan penilaian.

Juknis SPI 366 18

 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 105
Tanggal penilaian 5.1.7 Tanggal penilaian harus dinyatakan di dalam laporan
sebagaimana dimaksud dalam Lingkup Penugasan dan
umumnya merupakan tanggal pada saat inspeksi dilakukan.
Penting bagi Penilai untuk memberikan pemahaman kepada
Pemberi Tugas dan Pengguna laporan bahwa nilai properti

PI
dapat berubah sesuai dengan waktu, sehingga nilai yang
berlaku pada suatu waktu tertentu tidak berlaku pada waktu

AP
yang lain.

M
ta
Mata uang yang 5.1.8 Pernyataan penggunaan mata uang dalam Pelaporan Penilaian
digunakan harus sesuai dengan yang dinyatakan dalam Lingkup

go
Penugasan, dalam hal ini adalah Rupiah. Apabila dinyatakan

ng
lain, maka Penilai harus mengikuti prosedur yang diatur dalam
SPI 105.

iA
ad
Tingkat kedalaman 5.1.9 Investigasi yang dilakukan meliputi inspeksi, penelaahan,
investigasi penghitungan dan analisis yang bertujuan untuk menghasilkan

ib
kesimpulan penilaian yang dapat dipercaya. Untuk itu,

Pr
pelaksanaan investigasi sepanjang tidak diatur lain harus
dilakukan secara lengkap.
an
Bila Penilai menghadapi keterbatasan dalam melakukan
na

pemeriksaan atau verifikasi atas objek penilaian karena pemilik

gu

aset tidak kooperatif, maka Penilai harus mengantisipasi kondisi

terbatas tersebut dengan menyatakannya dalam tingkat
ng

kedalaman investigasi secara jelas. Hal-hal yang membatasi

Pe

dalam pelaksanaan penugasan, perlu mendapat perhatian

Penilai untuk meninjau kembali ketentuan yang ada dalam
k

Lingkup Penugasan. Asumsi khusus dibenarkan sepanjang wajar

tu

dan relevan sebagai bagian yang akan menjadi kesepakatan

un

dengan Pemberi Tugas. Penilai harus memperoleh surat

pernyataan dari Pemberi Tugas terkait dengan informasi
ya

spesifikasi dan kondisi teknis objek penilaian sebagai dasar

bagi Penilai untuk membuat asumsi dan/atau asumsi khusus.
an

Penilai dapat menolak setiap penugasan yang akan

H

menghasilkan opini nilai yang tidak dapat diyakini

-

karenadanya keterbatasan pelaksanaan penilaian.

PI
AP

Data dan informasi yang dianggap dapat dipercaya antara

Sifat dan sumber 5.1.10 lain bersumber dari:
M

informasi yang
dapat diandalkan  Badan Pertanahan Nasional (BPN)
a
pt

 Bank Indonesia
Ci

 Badan Pusat Statistik (BPS)

ak

 Bank Pemerintah
H

 Lembaga Riset yang diakui.

Juknis SPI 366 19

 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 105
Asumsi dan asumsi 5.1.11  Seluruh asumsi dan / atau asumsi khusus yang dicantumkan
khusus dalam pelaporan penilaian harus sesuai dengan yang
dicantumkan dalam Lingkup Penugasan.
 Asumsi dan/atau asumsi khusus merupakan bagian dari
penentuan batasan tingkat kedalaman investigasi

PI
 Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas.

AP
 Asumsi khusus dibuat apabila terdapat ketidakpastian

M
informasi yang antara lain berkaitan dengan karakteristik
fisik, legal dan ekonomi dari properti, serta kondisi

ta
eksternal properti seperti kondisi/tren pasar atau

go
kredibilitas data yang digunakan dalam analisis.

ng
 Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang

iA
terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan
mengenai keterbatasan tersebut.

ad
 Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan harus

ib
dijelaskan.

Pr
Pendekatan 5.1.12 Pendekatan penilaian dan alasan pemilihannya pada proses
an
Penilaian implementasi harus diungkapkan secara jelas di dalam laporan
penilaian.
na

Pengutipan istilah dan rujukan penggunaannya mengikuti

gu

sebagaimana diatur oleh SPI dan teori yang relevan.

ng

Kesimpulan 5.1.13 Hasil penilaian untuk setiap objek penilaian dapat diungkapkan
Pe

Penilaian sebagai satu kesatuan atau secara terpisah, dengan

k

mencantumkan jumlah nominal masing-masing dalam mata uang.

tu

Kesimpulan penilaian ditampilkan secara jelas, mudah

un

dimengerti dan tidak menimbulkan kesalahpahaman.

ya

Kesimpulan penilaian disusun bersamaan dengan pencatuman

tanda tangan Penilai sebagai penanggung jawab.
an
H

Persetujuan 5.1.14 Apabila terdapat kebutuhan akan pernyataan untuk

publikasi dipublikasikan, hal ini harus dituangkan dalam dokumen terpisah
-

yang dapat merupakan lampiran dari laporan penilaian.

PI
AP

Limitasi pengungkapan penilaian berdasarkan informasi atau

instruksi yang terbatas seharusnya dimasukkan.
M

Keterbukaan informasi seharusnya dapat dilihat dari

a

kesepakatan yang tercantum dalam Lingkup Penugasan.

pt
Ci

Konfirmasi bahwa 5.1.15 Sesuai dengan ketentuan yang berlaku Penilai wajib tunduk
penilaian kepada KEPI dan SPI.
ak

dilakukan
berdasarkan Setiap penugasan dan pelaporan penilaian harus dikonfirmasi
H

kepada KEPI dan bahwa penilaian dimaksud dilakukan berdasarkan kepada KEPI
SPI dan SPI dan ketentuan lainnya sepanjang relevan.

Diskripsi uraian 5.1.16 Uraian properti didiskripsikan secara jelas dalam mendukung
properti analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan.

Juknis SPI 366 20

 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 105
Tinjauan pasar 5.1.17 Penilai harus memberikan gambaran mengenai tingkat
permintaan/penawaran, tren harga dan indikator pasar
lainnya untuk memberikan gambaran pasar dari properti yang
dinilai.
Lembar Pernyataan Penilai harus mencantumkan nama semua
Pernyataan Penilai 5.1.18 Penilai dan tenaga ahli yang terlibat (termasuk penanggung

PI
(Compliance jawab laporan), nomor izin Penilai Publik (bagi Penilai Publik),
Statement)

AP
nomor keanggotaan asosiasi (bagi semua tim Penilai), kualifikasi
profesional (bagi tenaga ahli) dan jabatan dalam penugasan

M
(termasuk tim dari konsorsium bila ada). Pernyataan ini
merupakan bukti personal yang mengindikasikan keaslian

ta
penilaian yang dilaksanakan dan bersifat sebagai pernyataan

go
tanggung jawab atas isi, analisis dan kesimpulan penilaian.
Pernyataan Penilai dapat merujuk kepada SPI 105 dan/atau

ng
petunjuk teknis ini (Lampiran 2).

iA
Kondisi dan Syarat 5.1.19 Menyatakan ada batasan dalam penyampaian kesimpulan

ad
Pembatas penilaian.

ib
Petunjuk teknis ini memberikan acuan rujukan yang dapat

Pr
dijadikan dasar kutipan dalam menentukan Kondisi dan Syarat
Pembatas (Lampiran 3).
an
Nama, kualifikasi 5.1.20 Lembar Surat Pengantar perlu mencantumkan nama
na

profesional dan penanggung jawab laporan, nomor izin Penilai Publik dan
gu

tanda tangan jabatannya.

Penilai
ng

Tanda tangan dimaksud berupa tulisan tangan (tanda tangan

basah).
Pe
k

Rujukan sistematika dan isi laporan penilaian dapat dilihat pada Lampiran 1.
tu
un
ya
an
- H
PI
AP
M
a
pt
Ci
ak
H

Juknis SPI 366 21

 Lampiran 1:
Sistematika dan Isi Laporan Penilaian (bentuk penomoran tidak terikat)
Sistematika Laporan Gambaran Isi
Bagian I - Pendahuluan 1. Halaman Judul (cover)
1. Halaman Judul Halaman judul memuat nama pekerjaan, nama Pemberi Tugas
2. Surat Pengantar dan nama kantor dan alamat Penilai.

PI
3. Daftar Isi
4. Pernyataan Penilai 2. Surat Pengantar

AP
5. Ringkasan Penilaian Surat Pengantar secara formal menghantar laporan Penilaian
kepada Pemberi Tugas dan merupakan bagian tak terpisahkan

M
dari Laporan Penilaian. Surat Pengantar dimaksudkan sebagai
catatan permanen yang mengidentifikasikan Penilai dan

ta
Pengguna Laporan. Surat ini seharusnya ditulis dalam format

go
surat bisnis yang layak dan seringkas mungkin serta dapat
meliputi elemen sebagai berikut:

ng
 Tanggal surat adalah tanggal laporan penilaian diterbitkan.

iA
 Nama penugasan dan alamatnya dalam deskripsi ringkas.
 Dasar penugasan merujuk kepada perjanjian kerja/kontrak

ad
berikut dengan amandemen/adendumnya atau berita acara

ib
tambahan (bila ada).

Pr
 Deskripsi ringkas bahwa Penilai telah melakukan investigasi
atas properti yang diperlukan (bila relevan).
an
 Referensi bahwa surat tersebut diiikuti oleh laporan Penilaian
na
dan identifikasi jenis Penilaian dan format laporan.
 Dasar penilaian yang digunakan di dalam laporan dan
gu

definisinya.
ng

 Tanggal Penilaian dan opini nilai (dalam angka dan huruf)

disertai tanda tangan Penilai Publik sebagai penanggung
Pe

jawab Laporan.
k

3. Daftar Isi
tu

Menyatakan pembagian utama dari laporan diikuti dengan sub-

un

bagiannya
ya

4. Pernyataan Penilai
Lembar Pernyataan Penilai penempatannya adalah setelah
an

Surat Pengantar, dengan mencantumkan tanda tangan Penilai

H

dan tanggalnya (lihat pada lampiran 2).

Pernyataan Penilai ini penting karena menjelaskan posisi Penilai,
-

sehingga melindungi baik integritas Penilai maupun validitas

PI

penilaian.
AP

5. Ringkasan Penilaian
M

Apabila laporan penilaian panjang dan kompleks, ringkasan

dari hal utama dan kesimpulan penting di dalam penilaian
a

menjadi berguna. Ringkasan ini sering disebut juga sebagai

pt

Ringkasan Eksekutif (Executive Summary) yang akan

Ci

memudahkan pengguna laporan dan memungkinkan Penilai

untuk memberi penekanan kepada hal-hal utama yang
ak

dipertimbangkan dalam mencapai opini nilai final.

H

Berikut adalah pedoman isi dari Ringkasan Penilaian:

 Identifikasi ringkas dari properti
 Identifikasi jenis penilaian (normal atau terbatas) dan format
laporan (laporan terinci, ringkas atau terbatas)
 Tanggal penilaian dan tanggal inspeksi
 Asumsi khusus (bila ada)
 Kesimpulan nilai disertai tanda tangan Penilai yang
bertanggung jawab

Juknis SPI 366 22

 Sistematika Laporan Gambaran Isi
Bagian II – Definisi dan Lingkup Penugasan merupakan penjelasan atas sejauh
Definisi & Lingkup mana suatu pekerjaan penilaian berikut pelaporannya telah
Penugasan dilakukan oleh Penilai. Definisi dan Lingkup Penugasan dimaksud
1. Status Penilai diuraikan sebagaimana yang diatur pada SPI 105-5.1.1 s/d 5.1.12
2. Pemberi Tugas dan dan 5.1.15 (secara bersamaan dapat dibaca pada bagian ke-3 dan
Pengguna Laporan 5 dari juknis ini) sebagai berikut:
3. Maksud dan Tujuan
1. Status Penilai

PI
Penilaian
4. Obyek Penilaian Penilai harus mencatumkan statusnya berikut dengan KJPP atau

AP
5. Hak Kepemilikan institusinya. Prosedur lengkap dapat dilihat pada bagian 5 dari
6. Dasar Nilai Juknis ini.

M
7. Tanggal Penilaian 2. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

ta
8. Penggunaan Mata Uang Laporan ditujukan kepada Pemberi Tugas yang sekaligus
sebagai pengguna laporan, yaitu pihak yang memberikan

go
9. Tingkat Kedalaman
Investigasi penugasan kepada Penilai. Pemberi Tugas dapat berupa

ng
10. Sifat dan sumber individu atau entitas atau sekelompok orang secara bersama-

iA
informasi sama. Apabila berupa entitas, harus disertai dengan nama
11. Asumsi Umum dan Khusus individu yang berhak mewakili.

ad
12. Pendekatan Penilaian 3. Maksud dan Tujuan Penilaian
13. Standar Penilaian Maksud dan Tujuan Penilaian harus dijelaskan sehingga

ib
Pengguna Laporan memahami konteks dilakukannya penilaian.

Pr
4. Obyek Penilaian
an
Dapat disusun secara informatif dimana minimal terdapat
informasi tentang jenis properti, lokasi dan volume (ukuran dan
na
jumlah).
gu

5. Hak Kepemilikan
Pengungkapan informasi hak kepemilikan atau penguasaan dari
ng

objek penilaian.
Pe

6. Dasar Nilai
(lihat penjelasan pada bagian 5)
k

7. Tanggal Penilaian
tu

Bila tidak diatur berbeda, tanggal penilaian yang digunakan

un

harus konsisten sebagaimana yang diinstruksikan dalam Lingkup

Penugasan.
ya

8. Penggunaan Mata Uang

an

Dinyatakan sebagaimana yang disebutkan dalam Lingkup

Penugasan.
H

9. Tingkat Kedalaman Investigasi

-

Diungkapkan berdasarkan apa yang telah diatur pada Lingkup

PI

Penugasan. Bila ada penyesuaian dan perubahan, Penilai harus

AP

mengungkapkannya dalam Laporan Penilaian.

10. Sifat dan Sumber Informasi
M

Dapat dirujuk sebagaimana telah diungkapkan dalam Lingkup

Penugasan.
a
pt

11. Asumsi Umum dan Khusus

Ci

Pengungkapan seluruh asumsi umum dan asumsi khusus selain

harus konsisten dengan apa yang tertera di dalam Lingkup
ak

Penugasan, Penilai juga dapat menyampaikan hal-hal yang

dianggap relevan dalam Laporan Penilaian.
H

12. Pendekatan Penilaian

Penggunaan pendekatan penilaian yang digunakan agar
diuraikan secara lengkap, wajar dan beralasan.
13. Penggunaan Standar
Penilaian untuk kepentingan pada Juknis ini menggunakan KEPI
dan SPI

Juknis SPI 366 23

 Sistematika Laporan
Bagian III –
Presentasi Data
1. Tinjauan Properti sebagai
Obyek Penilaian
2. Analisis Lingkungan
3. Deskripsi Tapak
4. Deskripsi Bangunan dan
Gambaran Isi
1. Tinjauan Properti sebagai Obyek Penilaian
Uraian umum properti sebagai obyek penilaian diuraikan secara
informatif. Uraian tersebut didasarkan hasil identifikasi dan
investigasi Penilai yang dapat memberikan gambaran secara
lengkap dari properti yang dinilai.
2. Analisis Lingkungan
Fakta berkaitan dengan kota dan lingkungan sekitarnya

PI
Pengembangan lainnya
5. Deskripsi Personal (Neighborhood Analysis) yang dalam anggapan Penilai

AP
Properti berkaitan dengan masalah penilaian seharusnya
6. Deskripsi Kerugian Non dipertimbangkan dan dilaporkan.

M
Fisik Analisis lingkungan dapat meliputi gambaran dari lokasi properti,
aksesibilitas dan fasilitas yang tersedia pada lingkungan dimana

ta
7. Tinjauan Pasar
obyek properti berada.

go
8. Karateristik ekonomi dan
keuangan (disesuaikan Penilai selalu mendasari analisisnya dengan data dan informasi

ng
dengan pendekatan yang mendukung pernyataan opini penilaian secara umum. Hal-
hal yang yang berpengaruh secara positif dan negatif yang

iA
pendapatan yg
digunakan) dapat memengaruhi opini nilai harus disertakan dalam proses
analisis dan pelaporan penilaian.

ad
9. Informasi relevan lainnya
(bila ada) Informasi lainnya yang perlu disampaikan, seperti parameter

ib
pengembangan (eksisting dan batasan) meliputi peruntukan, KLB,

Pr
KDB, GSB dan batas ketinggian bangunan.
3. Deskripsi Tapak an
 Karakteristik fisik
na

 Situasi dan tata letak tanah, luas tanah dan bentuk

gu

 Kondisi tanah
 Fasilitas
ng

 Pengembangan yang menguntungkan maupun merugikan

Pe

tapak
 Karakteristik Legal
k

 Peruntukan, restriksi pengembangan, kemungkinan perubahan

tu

peruntukan
un

4. Deskripsi Bangunan dan Pengembangan lainnya

ya

Tidak hanya terbatas kepada bangunan, namun obyek

an

penilaian lainnya seperti ruang atas tanah dan bawah tanah

merupakan bagian yang seharusnya diuraikan. Uraian masing-
H

masing obyek penilaian antara lain :

-

 Jenis aset (untuk masing-masing bangunan, atau aset lainnya)

PI

 Spesifikasi
AP

 Jumlah dan ukuran unit

 Fasilitas pendukung
M

 Kondisi dan umur (bila ada)

 Fasilitas dan servis (listrik, gas, telepon, air bersih, drainase)
a
pt

5. Deskripsi Personal Properti

Ci

Dapat meliputi benda yang berkaitan dengan tanah, seperti

utilitas dan sarana pelengkap bangunan (Personal Properti yang
ak

melekat pada tanah/bangunan),

H

6. Tinjauan Pasar
Uraian dan kajian pasar dapat meliputi:
 Pasar real estat tertentu atau submarket yang ada
 Tingkat permintaan dan trendnya (prediksi peningkatan atau
penurunan)
 Keseimbangan permintaan dan penawaran.

Juknis SPI 366 24

 Sistematika Laporan Gambaran Isi
7. Karakteristik Ekonomi dan Keuangan (bila ada)
 Data keuangan yang meliputi pendapatan dan pengeluaran
serta seluruh parameter yang mempengaruhi
 Pajak properti
 Asuransi properti
 CAPEX
 Kewajiban pengembangan.

PI
AP
8. Informasi Relevan Lainnya
Fakta lainnya yang terjadi dan mempengaruhi analisis, estimasi

M
atau kesimpulan penilaian dapat dinyatakan di dalam laporan

ta
Bagian IV– 1. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest & Best Use - HBU)

go
Analisis Data dan Ke-4 kriteria yaitu secara legal, fisik, kelayakan keuangan dan
Kesimpulan produktifitas maksimum dibahas dalam kaitannya dengan

ng
1. Penggunaan Tertinggi properti yang dinilai. Pola penggunaan tanah, regulasi

iA
dan Terbaik peruntukan, profitabilitas dari pengembangan yang ada atau
2. Nilai tanah alternatif seharusnya dibahas di dalam laporan.

ad
3. Implementasi Penggunaan
Pendekatan Penilaian Analisis dan penulisan HBU dapat disesuikan dengan standar

ib
4. Rekonsiliasi dan teknis tentang HBU (SPI 360).

Pr
Kesimpulan 2. Nilai Tanah
5. Kondisi dan Syarat Pada bagian penilaian tanah di dalam laporan penilaian, data
an
Pembatas pasar disajikan bersamaan dengan analisis data dan alasan
na
yang mengarah kepada opini nilai tanah. Faktor yang
mempengaruhi nilai tanah seharusnya disajikan dalam cara
gu

yang jelas dan akurat.

ng

3. Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian

Penilai mengembangkan pendekatan yang sesuai diterapkan
Pe

dalam penugasan dan penentuan indikasi nilai. Penerapan dari

setiap pendekatan dijelaskan berikut data faktual, analisis dan
k
tu

alasan yang mengarah kepada indikasi nilai yang dinyatakan

di dalam laporan. Ketiga pendekatan penilaian yang meliputi,
un

Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan

Biaya diuraikan secara ringkas dan jelas untuk memberikan
ya

pemahaman kepada pengguna laporan.

an

4. Rekonsiliasi dan Kesimpulan

H

Apabila Penilai menggunakan lebih dari satu pendekatan

penilaian maka Penilai perlu melakukan rekonsiliasi dalam
-

pengambilan kesimpulan hasil penilaian (nilai).

PI

5. Kondisi dan Syarat Pembatas

AP

Menyatakan semua pembatas yang mendasari kesimpulan nilai

(lihat lampiran 3).
M

Lampiran
a

1. Deskripsi properti terinci (apabila belum dimasukkan dalam bagian presentasi data)
pt

2. Rincian hasil penilaian

Ci

3. Foto
4. Peta
ak

5. Informasi lain yang relevan

H

Juknis SPI 366 25

 Lampiran 2 :
Pernyataan Penilai
Setiap laporan Penilaian properti harus memuat Pernyataan Penilai (compliance
statement) yang ditandatangani dengan bentuk kurang lebih sebagai berikut:
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai Publik, Penilai Pelaksana
dan tim pendukung lainnya yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa:

PI
1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar

AP
dan akurat.

M
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini

ta
dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan

go
Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang

ng
tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.

iA
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang maupun di masa yang akan
datang terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau

ad
keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap

ib
properti yang dinilai.

Pr
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang
an
telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas
na

5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan
gu

sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran
ng

opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi
Pe

kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan

penggunaan yang dimaksud.
k
tu

6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang

un

ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

ya

7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti

an

dan/atau jenis industri yang dinilai.

H

8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:

-

 Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan obyek, definisi Penilaian,

PI

dan tanggal Penilaian);

AP

 Pengumpulan data dan wawancara;

 Analisis data;
M

 Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;

a

 Penulisan laporan.
pt
Ci

9. Penilai telah/tidak melakukan inspeksi lapangan yang merupakan obyek Penilaian

ak

(apabila lebih dari 1 orang menandatangani pernyataan ini, harus dibuat terinci
mengenai individu mana yang melakukan inspeksi lapangan).
H

10. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat
dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini
sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan Penilaian ini.
11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian
telah dibuat dengan memenuhi ketentuan KEPI dan SPI yang berlaku.

Juknis SPI 366 26

 Pernyataan Penilai yang ditandatangani merupakan bagian integral dari laporan
Penilaian. Penilai yang menandatangani bagian lainnya dari laporan Penilaian,
termasuk surat pengantar (letter of transmittal) juga harus menandatangani pernyataan
ini.
Apabila Penilai yang menandatangani laporan bergantung kepada pekerjaan yang
dilakukan oleh Penilai/tenaga ahli lainnya yang tidak menandatangani pernyataan
Penilai, maka Penilai yang menandatangani bertanggung jawab atas keputusan untuk

PI
bergantung kepada pekerjaan mereka, dan disyaratkan untuk memiliki alasan yang

AP
kuat untuk mempercayai kompetensi dari Penilai/tenaga ahli lainnya tersebut.

M
Nama dari individu yang terlibat dalam Penilaian namun tidak menandatangani lembar
Pernyataan Penilai harus dinyatakan.

ta
go
ng
iA
ad
ib
Pr
an
na
gu
ng
Pe
k
tu
un
ya
an
- H
PI
AP
M
a
pt
Ci
ak
H

Juknis SPI 366 27

 Lampiran 3 :
Syarat Pembatas
Berikut adalah contoh dari syarat pembatas yang harus disesuaikan dengan maksud
dan tujuan penilaian:
1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang
disebutkan dalam laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai

PI
tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak

AP
sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa
menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang

M
ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang

ta
berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi

go
tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi Tugas.

ng
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka

iA
penilaian dan laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas
untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan

ad
hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan

ib
Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi Tugas

Pr
dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas
an
segala risiko yang timbul.
na

3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan
gu

yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan
maksud dan tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan Penilaian ini
ng

tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan
Pe

terjadinya kesalahan.
k
tu

4. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak

berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari
un

properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. Kami tidak
ya

memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau
an

kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan

pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain,
H

Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan
-
PI

baik.
AP

5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
M

Penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana

a

pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam

pt

masa pembangunan.
Ci

6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan

ak

dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan

H

pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh

terhadap nilai.
7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan
tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.

Juknis SPI 366 28

 8. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang
Kota dan Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang.
Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak
terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan
properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak
bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada

PI
informasi dan data yang diberikan Pemberi Tugas dan/atau Pengguna Laporan

AP
(bila dinyatakan lain sebutkan). Oleh karena itu, kami tidak melakukan pengukuran
ulang terhadap luasan properti secara rinci, melainkan didasarkan kepada data

M
sertifikat, gambar bangunan dan data lainnya yang diterima dari Pemberi Tugas.

ta
go
ng
iA
ad
ib
Pr
an
na
gu
ng
Pe
k
tu
un
ya
an
- H
PI
AP
M
a
pt
Ci
ak
H

Juknis SPI 366 29

 Lampiran 4:
Surat Representasi
Penilai harus memperoleh surat representasi dari Pemberi Tugas yang ditujukan kepada
Penilai untuk menyatakan kebenaran informasi yang diberikan. Surat representasi
dimaksud diterima Penilai setelah investigasi dilakukan atau sebelum laporan
diterbitkan.

PI
No. .......................

AP
............., (tanggal surat)

M
Kepada Yth.

ta
(sebutkan nama dan alamat KJPP/Instansi Penilai)

go
ng
Up. (sebutkan nama rekan penanggung jawab laporan)

iA
Perihal: Surat Pernyataan atas penugasan penilaian (sebutkan objek penilaian) yang

ad
berlokasi (sebutkan alamat lokasi) milik (sebutkan nama pemilik properti)

ib
Pr
Dengan hormat, an
Merujuk kepada kontrak (sebutkan nomor kontrak) tanggal (sebutkan tanggal kontrak)
na

mengenai perjanjian/kontrak Pekerjaan Penilaian ………. yang disebutkan di atas

gu

maka berikut adalah pernyataan dari (sebutkan nama Pemberi Tugas) atas penugasan
ng

dimaksud, sebagai berikut :

Pe

a. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta
k

dokumen baik dalam bentuk asli maupun foto copy dan/atau salinan yang kami
tu

sampaikan kepada (sebutkan nama KJPP) yang kemudian digunakan dalam analisis
un

dalam pemberian opini nilai adalah benar-benar berasal dari (sebutkan nama
Pemberi Tugas), lengkap dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya pada
ya

tanggal penilaian sampai dengan dikeluarkannya laporan penilaian.

an

b. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dan/atau yang digunakan dalam
H

penugasan penilaian, kami (sebutkan nama Pemberi Tugas) memberikan

-

pembebasan tanggung jawab sepenuhnya kepada (sebutkan nama KJPP) termasuk

PI

didalamnya anggota rekan dan seluruh staff yang ada dari tuntutan kerugian
AP

harta, gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga) baik
secara sendiri-sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak
M

langsung terhadap pihak manapun juga apabila hal itu diakibatkan oleh kesalahan
a

penyampaian data dan informasi apakah yang disampaikan secara verbal

pt

dan/atau dalam bentuk asli, foto kopi, dan/atau salinan dari kami.
Ci
ak

Demikian pernyataan ini kami buat dengan sebenarnya untuk kepentingan

H

penilaian yang dibuat oleh (sebutkan nama KJPP).

Hormat kami,
(nama Pemberi Tugas)

(nama lengkap dan tanda tangan dilengkapi stempel perusahaan)

(jabatan)

Juknis SPI 366 30