Valuacion de Terrenos Urbanos

Universidad Nacional Federico Villarreal Valuación de Predios Urbanos
UNIVERSIDAD NACIONAL FEDERICO VILLARREAL

FACULTAD DE INGENIERÍA GEOGRÁFICA, AMBIENTAL Y ECOTURISMO
ESCUELA DE INGENIERÍA GEOGRÁFICA

CURSO DE REGULARIZACION
VALUACION DE PREDIOS URBANOS
Presentado por:
Eithel Wilman Acuña Ocaña
Código: 2008001021
Lima, Febrero del 2016

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INDICE
INTRODUCCION
1. DEFINICIONES PREVIAS
- Tasación o Valuación
- Perito valuador
- Predio
- Terreno Urano
- Obras Complementarias
- Valores arancelarios o Valores unitarios
- Valuación de Terreno
- Informe de la Valuación
2. VALUACION DEL TERRENO
2.1. Lote de terreno con solo un frente a vía pública
2.2. Lote de terreno con más de un frente a vía pública
2.3. Lote de terreno con más de un frente a un pasadizo común o vía pública
2.4. Valuación de las edificaciones principales, obras complementarias e instalaciones fijas
y permanentes.
2.5. Valor total del predio.
2.6. Valuación de edificaciones bajo el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad común.
3. VALUACION DE LAS EDIFICACIONES
3.1. Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú.
4. CASO PRACTICO
MEMORIA DESCRIPTIVA
1. Propietario
2. Solicitante
3. Cliente
4. Objetivo de la tasación
5. Metodología o reglamentación empleada
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6. Fecha
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7. Ubicación
8. Linderos y medidas perimétricas

9. Área del terreno
10. Zonificación y uso actual del predio
11. Inscripción
12. Metodología
13. Infraestructura de servicios urbanos y entorno económico
14. Descripción de la distribución por plantas
15. Descripción de la edificación
16. Estado de conservación
17. Antigüedad
VALUACION ARANCELARIA
1. Valuación del Terreno (VT)

2. Valuación de la Edificación
3. Valor de la tasación arancelaria del inmueble (VA)
VALUACION COMERCIAL
1. Valor comercial del terreno (VCT)

2. Valor comercial de la edificación (VCE)
3. Valor de la tasación comercial del inmueble (VTCI)
ANEXOS
Tabla 1: Cuadro de porcentajes para el cálculo de la depreciación por antigüedad y

estado de conservación según el material estructural predominante para casas
habitación y departamentos para viviendas..

estado de conservación según el material estructural predominante para
tiendas, depósitos, centros de recreación o esparcimiento, clubs sociales o
instituciones.

edificios – oficina.

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clínicas, hospitales, cines, industria, colegios y talleres..
INTRODUCCION
El presente trabajo nos permite ampliar nuestros conocimientos teóricos y prácticos acerca de
la valuación de predios urbanos, permitiéndonos así desarrollar un correcto levantamiento de
información para determinar el valor de un predio.
Para esto realizaremos un Caso Práctico para determinar el justo precio o justo valor de un bien
inmueble, para lo cual realizaremos la valuación del predio en dos formas, la primera es la
valuación comercial y la segunda es la valuación legal o arancelaria.
Para poder realizar la valuación, nos hemos tenido que valer de la información de los datos del
predio, de un plano de referencia del predio y del análisis visual del mismo, para poder
elaboración nuestra memoria descriptiva.
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1. DEFINICIONES PREVIAS:
Tasación o Valuación
Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito tasador

estudia el bien, analiza y dictaminan sus cualidades y características en determinada fecha
para establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas
del Reglamento Nacional de Tasaciones.
Perito valuador
Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razón de sus estudios

superiores y a su experiencia, está debidamente capacitado para efectuar la valuación de un
bien. Esta disposición, en cuanto a la condición de colegiado, no es aplicable en los casos de
campos de actividad que no son materia de colegiación.
El perito valuador deberá indicar con precisión la fecha de la información técnica y de precios
que está utilizando. Cuando es retrospectiva, debe resaltarse tal condición.
Predio
Se considera predios a los terrenos, así como a las edificaciones e instalaciones fijas y
permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudiera ser separada, sin
alterar, deteriorar o destruir la edificación.
Terreno Urbano.
Considerase terreno urbano al que está situado en centro poblado y se destine a vivienda,
comercio, industria o cualquier otro fin urbano; así como los terrenos sin edificar, siempre
que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan
terminadas y recepcionadas sus obras de habilitación urbana, estén o no habilitadas
legalmente.
Obras Complementarias
Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran
adheridas físicamente al suelo o a la construcción y no pueden ser separadas de estos sin
destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de
éste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones
exteriores eléctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones
de aire acondicionado, piscinas, muros de contención, subestación eléctrica, pozos para
agua o desagüe, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de
recreación y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales.
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Valores arancelarios o Valores Unitarios
Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano,
son aquellos que han sido determinados por el Ex Consejo Nacional de Tasaciones –CONATA,
ahora Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento y aprobados por los dispositivos
legales correspondientes.
Valuación del Terreno
La Valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de todos sus
componentes, en términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes físicos, si
corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicará, según los casos, los factores de
depreciación por antigüedad y estado de conservación que están determinados en el
presente reglamento. En el caso de una valuación reglamentaria se utilizará los valores
unitarios del terreno y de edificación aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando
se trata de una valuación comercial se determinará en base a los valores obtenidos en el
estudio de mercado con el método utilizado, además si los hubiere, se adicionará aquellos
factores que se considere pertinentes, los mismos que deberán ser justificados por el perito.
En el caso de la valuación reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones fijas

y permanentes, de estar ubicadas en una edificación techada e incluidas en los cuadros de
los valores unitarios oficiales de edificación, se valorizara de conformidad a dichos cuadros,
de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edificación techada
se deberá efectuar los correspondientes análisis de costos unitarios de las partidas que
conforman la obra o instalación, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales de
edificación, exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos
generales , dirección técnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le aplicará el factor
de oficialización aprobado por los dispositivos legales correspondientes. Se llama factor de
oficialización a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obras
complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
Informe de la Valuación.
En informe de la valuación, debe desarrollar los siguientes rubros:
- Memoria Descriptiva.
- Valuación.
- Valuación del Terreno.
- Valuación de las edificaciones.
- Valuación de las obras complementarias.
- Valuación de instalaciones fijas y permanentes.
- Intangibles, si los hubiere.
- Cuadro resumen general de las valuaciones.
- Anexos.
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- Fotografías, si se requieren y Otros.

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Memoria Descriptiva.
La memoria descriptiva comprende:
- Nombre del propietario o posesionario.

- Nombre de la persona que solicita la tasación.
- Objeto de la Tasación y metodología o reglamentación empleada.
- Fecha a la cual está referida la Tasación.
- Ubicación.
Para la ubicación de un predio se consignará el departamento, provincia,
distrito a los que pertenece, el nombre de la urbanización, asociación,
cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el
nombre de las vías públicas a las cuales da frente y eventualmente, el o los
nombres anteriores; la numeración municipal o la denominación de la
manzana y lote correspondientes.
- Linderos y perímetro.
- Área del terreno.
- Zonificación y uso actual del predio.
- Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio.
- Características del entorno del predio.
- Descripción de la distribución de las plantas.
- Descripción de la edificación.
- Antigüedad de la construcción.
- Estado de conservación.
- Servidumbres, si las hubiere.
- Análisis de la documentación registral.
- Observaciones.
2. VALUACION DEL TERRENO:

Para determinar el valor del Terreno (VT) en el caso de una valuación reglamentaria, se
tomará como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el
caso de tasación comercial, se tomará como base el valor unitario obtenido del estudio
de mercado inmobiliario de la zona.
A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el caso de

valuaciones reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona en el caso de
valuaciones comerciales, se adoptara como tal el que se obtenga por comparación con
otro terreno que tenga la misma zonificación, que posea similares obras de
infraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconómico y que se
encuentre ubicado en lugares próximos al terreno materia de valuación, o en su defecto,
el perito calculara el valor en base a criterios objetivos y técnicos.
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2.1 Lote de terreno con un solo frente a vía pública.

El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a vía pública, se valuará de la
siguiente manera:
a) El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica
por el valor unitario de terreno.
b) El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50% de valor del terreno.
c) En caso de ser necesario se aplicará los artículos II. C.27, II.C.28 y II.C.29 del
Reglamento Nacional de Tasaciones.
2.2 Lote de terreno con más de un frente a vía pública.

El lote de terreno urbano que tenga más de un frente a vía pública, se valuará de la
siguiente manera:
a) El área total del terreno se dividirá en partes proporcionales a cada uno de sus
frentes y se procederá con cada porción de área en la forma que se indica en el
artículo II.C.22, sumándose luego los resultados parciales.
b) Se considerará como frente único separadamente cada uno de los frentes que
tiene el terreno y se les aplicará el procedimiento señalado en el artículo II.C.22.
c) El valor del lote del terreno será el que resulte mayor de las comparaciones de
los casos A) y B).
2.3 Lote del terreno con más de un frente a un pasadizo común o vía pública.
La valuación de un lote de terreno urbano que tenga un frente a un pasadizo común

o vía de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del área del
dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo común, conforme al
siguiente procedimiento:
a) El valor del área del dominio exclusivo se obtiene aplicando el

procedimiento del articulo II.C.22 pero con un “supuesto valor urbano”
(SVU), el mismo que se determina como sigue:
En la que:
SVU = Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado
VT = Valor del terreno de la vía pública desde la que se accede a la vía de dominio
privado.
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a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros y centímetros

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medida en el lindero de esta con la vía pública.

Si la relación a/3.00 es mayor de 1.00 se asumirá una unidad (1.0) como valor
de la misma.
d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia
de valuación, expresado en metros y submúltiplos, medida sobre las líneas
de propiedad colindantes con la vía de dominio privado.
Si el supuesto valor urbano (SVU) resultara menor de 0.5 VT se desechara este

considerándose como mínimo 0.5 VT.
b) La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al

procedimiento señalado en el artículo II.C.22 y el resultado obtenido se
reparte proporcionalmente al área o en su defecto al frente del lote materia
en valuación.
Si a la vía de dominio privado es posible acceder de dos o más vías públicas, para
cada una de ella se seguirá el procedimiento señalado anteriormente, escogiéndose
el valor que resulte mayor.
Limitaciones u observaciones:
ARTICULO II.C.25
La valuación de un terreno que no tenga acceso por vía publica ni por vía privada en
condominio si no a través de un predio de propiedad de terceros mediante una
servidumbre de paso, se efectuara de la manera señalada en el inciso a) del artículo
II.C.24 del presente reglamento, multiplicando el supuesto valor urbano (SVU) por el
coeficiente 0.8. El resultado final no podrá ser menor a 0.4 VT.
ARTICULO II.C.26
La restricción de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor

de terceros, castigara el valor del terreno del previo sirviente con un coeficiente entre
0.99 y 0.9, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.
ARTICULO II.C.27
La valuación de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mínimo
vigente, será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fr= frente/6.
ARTICULO II.C.28
La valuación de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a
quince (15) metros, será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente
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F0= fondo/15.
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ARTICULO II.C.29
Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o rio, solo
se considerara como valor del inmueble la parte no inundable del área, señalándose
como límite entre esta y la marítima, lacustre o fluvial, el nivel de la más alta marea o
creciente ordinaria.
ARTICULO II.C.30
La tolerancia aceptable en las diferencias de medición que encuentra un perito con

relación a la que figura en los títulos de propiedad, son las siguientes:
a) En medidas lineales
-En terreno plano 0.5%
-En terreno accidentado 0.8%
b) En áreas
-En terrenos de forma regular 2.0%
-En terrenos de forma irregular 2.5%
En caso que las medidas lineales y áreas estén fuera de las tolerancias, el perito dejara
constancia de la diferencia y ejecutara la valuación de acuerdo a las medidas y áreas que
figuran en los títulos de propiedad o certificados que correspondan.
2.4.- VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS E

INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
ARTICULO II.D.31
En la valuación de las edificaciones (VE) se incluirá la totalidad de las construcciones existentes,

tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y
permanentes. Para este efecto se tomara en cuenta los siguientes factores:
E n el caso de la valuación reglamentaria, el área techada (AT), y los valores unitarios de

edificación (VUE) que, según los casos serán los valores oficiales que hayan sido aprobados por
autoridad competente y que estén vigentes a la fecha de la valuación; en el caso de la valuación
comercial, los que obtenga el perito como r4esultado de su propio análisis y estudio del mercado
inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciación.
Depreciación (D) por antigüedad y estado de conservación, según el material predominante.
El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la depreciación (D) del valor similar nuevo
(VSN):
VE = VSN – D
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El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el valor unitario de
edificación (VUE)
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VSN = AT x VUE
La depreciación (D) se determina tomando el valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por
antigüedad y estado de conservación que varía de acuerdo al material de construcción
predominante.
D = P / 100 x AT x VUE
El valor de la edificación será el resultante de la aplicación de la siguiente formula:
VE = AT x VUE ( 1 – P / 100)
Los porcentajes que usan para el cálculo de la depreciación aparecen en las tablas n° 1, 2 ,3 y 4,
según sea el caso. El perito deberá estimar y justificar los porcentajes de depreciación que no se
encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malos un estado de conservación,
establecerá a su criterio dicho porcentaje o le fijara un valor relativo, tal como lo señala el
artículo II.D.34.
ARTICULO II.D.32
Las edificaciones con características o usos especiales, las obras complementarias, las
instalaciones fijas y permanentes, así como las construcciones inconclusas, se valuaran de
acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigüedad y estado de
conservación serán estimadas por el perito, en concordancia con las características y vida útil de
dichas obras.
Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicara el factor de oficialización vigente

conforme a lo estipulado en el artículo II.A.07.
ARTICULO II.D.33
Podrá considerarse una edificación en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue
destinado valuándola con valor relativo en función de su aprovechamiento o utilización para
otros fines, o bien declarándolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna.
Tratándose de obras en proceso de edificación o no terminadas, el perito valuara las partes

construidas de la edificación con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al área
total de la obra si el avance es uniforme.
ARTICULO II.D.34
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La depreciación se determinara de acuerdo a los usos predominantes, con los porcentajes que s
establecen en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas
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constructivos no convencionales, el perito determinara el porcentaje de depreciación por

antigüedad y uso, debiendo fundamentar el criterio técnico adoptado.
TABLA 1
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PORCENTAJES PARA EL CÁLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE

CONSERVACION SEGÚN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS
HABITACION Y DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS
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TABLA N°4
PORCENTAJES PARA EL CÁLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE

CONSERVACION SEGÚN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CLINICAS,
HOSPITALES, CINES, INDUSTRIAS, COLEGIOS, TALLERES
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2.5.- Valor Total Del Predio

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ARTICULO II.E.35
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El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión:

VPT = VT + VE + VI + VOC
En donde:
VTP = Valor total del predio

VT = Valor del terreno
VE = Valor de la edificación
VI = Valor de las instalaciones fijas del predio
VOC = Valor de las obras complementarias
Solo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente sustentado, el

perito añadirá el monto de los bienes intangibles al valor total del predio.
ARTICULO II.E.36
Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografías y otros documentos que el perito
considere necesarios para fundamentar los valores adoptados.
2.6.- VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE

PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN
ARTICULO II.F.37
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el terreno
matriz es un bien común y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su
valuación por unidad inmobiliaria se procederá de la siguiente manera:
a) Se asignara a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al

porcentaje de participación que, según los títulos de propiedad o el reglamento interno
de inmueble en su conjunto, estén debidamente registrados.
b) En caso de que en los títulos de propiedad no se indique el porcentaje de participación

de cada una de las secciones del bien, se prorrateara el valor total del terreno entre
secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al área de uso exclusivo de cada
uno.
ARTICULO II.F.38
En los caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el valor de
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la edificación se obtendrá aplicando todas las disposiciones que estén fijadas en el título II de
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este reglamento. Para el efecto, deberá considerarse tanto las áreas propias de uso privado
como las que le corresponden a la sección por las obras o áreas techadas que son de uso común,
de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.
ARTICULO II.F.39
En caso que no se pueda determinar el valor de las áreas comunes o no se conozca el porcentaje
que le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las áreas comunes de la misma
se calculara en base al 15% del valor de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo. El perito
determinara el porcentaje correspondiente en aquellos casos especiales.
ARTICULO II.F.40
El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del terreno matriz
que le corresponde, más el valor de la edificación de su uso exclusivo y el de la parte de los
bienes comunes que igualmente le corresponde.
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3. VALUACION DE LAS EDIFICACIONES
3.1.- Cuerpo Técnico De Tasaciones Del Perú
El Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú, propone varios Métodos para la Tasación de las
Edificaciones, en las que intervienen muchos factores que son importantes para dicha
valuación; de las cuales mencionaremos algunas:
EL MÉTODO DE COSTOS DE REPOSICIÓN POR COSTO UNITARIO DE ÁREA CUBIERTA
Este método es muy usado en las Valuaciones de Inmuebles, por su factibilidad de ejecución,
ya que no se necesitan Planos ni Especificaciones de Construcción del Inmueble a Tasar.
Es suficiente que el Perito pueda determinar el Costo Unitario por unidad de área, para las
diferentes zonas de edificación en función de sus características físicas y de los materiales
que la componen; no siendo necesario de la misma Edificación a tasar, sino de otro bien
parecido o idéntica.
Factores y Aspectos que afectan la Valuación de una edificación:
Para lo cual se debe tener en cuenta, el uso al cual va ser destinado:
A.- Residenciales o de Vivienda.
- Deberá de tenerse en cuenta el diseño de la vivienda, materiales, estilos y

funcionabilidad.
- El Grado de Aceptación en el Mercado Inmobiliario, será mayor

cuando mejor sea la condición de diseño, calidad de construcción, material
y acabada.
Para lo cual se debe considerar los siguientes aspectos:
- Zonificación.
- Coeficiente y Funcionabilidad de Diseño.
- Calidad y adecuado empleo de los materiales.
- Distribución y áreas adecuadas, Circulación y Ventilación.
- Equipamiento de Equipo eléctrico e hidráulico, Intercomunicadores,

control de video y Sistemas de Seguridad, etc.
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- Emplazamiento mejor y más alto uso, compatibilidad con el vecindario,

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tener en cuenta: edificios inadecuados, tráfico inadecuado.

B.- Comerciales o Industriales. Aquellas dedicadas a las actividades mercantiles

o Industriales.
- En este tipo de Edificaciones existen varios factores tales como:
- Funcionabilidad de la Edificación, esta se basa en la eficiente utilización

y explotación comercial; lo arquitectónico ve principalmente la
Funcionabilidad y atractivo comercial para el cliente.
- Ahora bien hay que mencionar que en los Edificios de Tiendas – Centros
Comerciales; el diseño ha cambiado ya que tienen una variedad de
mercaderías de variada índole, tales como fuentes de soda, cinemas,
restaurantes, estacionamientos y medidas de seguridad; esto se traduce en
una mejor afluencia de compradores y un mejor rendimiento económico,
así como mayor funcionabilidad.
- Por otro lado también en los Edificios de Oficinas; la eficiencia de

funcionabilidad es medida entre otros, por la relación del área neta
alquilada al total del área Edificada y varía entre los rangos de 65 al 90 %.
Otros indicadores de la funcionabilidad de la Edificación son:
- Iluminación y ventilación,
- Buenas áreas de estacionamiento propio y para visitantes,
- Escalera principal y de escape,
- Ascensores de pasajeros y montacargas.
Es importante la verificación de las instalaciones sanitarias y eléctricas, en

cuanto al aspecto de seguridad, contra - incendio y vida probable.
- Para los Edificios Industriales son importante muchos aspectos por

revisar, por ejemplo la:
- -Localización, dimensiones y áreas adecuadas.
- Áreas libres de circulación y de estacionamiento.
- Patio de maniobras.
- Coeficiente de edificación.
- Utilización eficiente del lote del terreno.
- Áreas para futura expansión.
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- Aspectos de seguridad de equipos que puedan afectar el valor

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- Podríamos decir que los Métodos que propone el Cuerpo Técnico de

Tasaciones del Perú y los que aplica, son mayormente para realizar una
Tasación Comercial; debido a que considera todos los factores y

aspectos que afectan al inmueble en el pasado, presente y futuro de la
vida del inmueble.
Ahora bien El Concejo Nacional de Tasaciones del Perú, realiza sus

Valuaciones de acuerdo al Reglamento General de Tasaciones del Perú;
la que mayormente es considerada como una Tasación Arancelaria; esto
es debido a que los Precios de Edificación son los oficiales dictaminados
por el Estado.
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4. CASO PRACTICO
TASACION ARANCELARIA Y COMERCIAL DEL INMUEBLE LOCALIZADO JIRÓN CAYETANO HEREDIA

N° 631.
DISTRITO DE JESÚS MARÍA, PROVINCIA LIMA, DEPARTAMENTO LIMA
MEMORIA DESCRIPTIVA
1. PROPIETARIO
DON ROY EDWARD USHIÑAHUA SORIA DNI: 10135069
DOÑA: MARCELINA MEZA PUERTA DNI: 10191327
2. SOLICITANTE
BANCO DE CREDITO DEL PERU
3. CLIENTE
ING. ITALO ANDRES DIAZ HORNA DNI: 104551567
4. OBJETIVO DE LA TASACION
El objetivo de la tasación es determinar el valor arancelario del bien inmueble, así como también
el valor comercial con fines de venta de acuerdo con la Resolución Ministerial N°126-2007-
VIVIENDA
5. METODOLOGIA O REGLAMENTACION EMPLEADA

La tasación del predio se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones
del Perú, aprobado por la RM N°126-2007-VIVIENDA de Mayo del 2007, por el método de
Tasaciones directas.
6. FECHA
La valuación del predio es referida al mes de Junio del 2012.
7. UBICACIÓN
El predio se encuentra ubicado en el Jirón Cayetano Heredia N°631, Distrito de JESÚS MARÍA,
Provincia Lima, Departamento Lima.
8. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

Por el frente Jr. Cayetano Heredia, con 6.50m.
Por la derecha Con terceros, con 17.20m.
Por la izquierda Con terceros, con 17.20m.

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Por el fondo Jr. Huiracocha, con 8.50m.

9. AREA DEL TERRENO

111.80 m2
Área de construcción
Piso Metros Cuadrados
1er piso 76.70 m2
2do piso 81.95 m2
3er piso 44.90 m2
TOTAL 203.55 m2
10. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

Según la zonificación de la Municipalidad de Jesús María, el predio se encuentra en zona RDM
(Residencial De Densidad Media)
11. INSCRIPCION
Acta Partida N° Asiento
Compra Venta (Propiedad) 40516611 C0001
12. METODOLOGIA
Inspección ocular del inmueble, inspección del entorno, estudio de valores comerciales de
inmuebles de características similares en la zona y aplicación de los estipulado por el
Reglamento Nacional de Tasaciones aprobado por Resolución Ministerial N° 469-99-MTC/15.04,
así como de los dispuesto por la Resolución SBS Nro. 572-97
13. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS Y ENTORNO ECONOMICO

El predio cuenta con una infraestructura urbana de veredas, la Jr. – Jr. los fresnos es asfaltada, la
iluminación del alumbrado público es muy buena. Entre los servicios urbanos que cuenta dicho
predio son:
a. Red de energía eléctrica

b. Red de agua potable
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c. Red de alcantarillado
d. Teléfono
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e. Internet
14. DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCION POR PLANTAS

El inmueble descrito posee el uso de Casa-Habitación, con un área total construida de las tres
plantas de 196.30 m2 las que están distribuidas en varios ambientes destinados a diferentes
usos como sala, comedor, cocina, estudio, dormitorio, baño, etc.
El acceso al predio se hace directamente por la vía pública (Jr. Cayetano Heredia), por lo que es
aplicable el articulo II.c.22 del Reglamento Nacional de Tasaciones 2007.
Realizando la inspección ocular se verifica la siguiente distribución:
PRIMER PISO
El ingreso principal es por el Jr. Cayetano Heredia, se verifica que el predio respete el área
destinado como retiro municipal, ingresamos al predio y encontramos el área destinada como
Sala – Comedor, a la mano derecha está ubicado el Baño de visitas en el cual encontramos
sanitarios de color blanco, en el centro de la casa encontramos las escalera al segundo piso, y al
costado de esta encontramos la cocina con pisos de mayólica blanca, y pegada ha esta
encontramos la escalera caracol al tercer piso.
SEGUNDO PISO
Subiendo por la escalera que viene del primer piso, encontramos un segundo baño con pisos de
mayólica blanca y sanitarios blancos, ala mano derecha encontramos dos cuartos con pisos de
parquet y armarios empotrados, al mano derecho encontramos la habitación principal con pisos
de parquet y armario empotrado.
TERCER PISO
Subiendo por la escalera del primer nivel, encontramos a la mano derecha encontramos una
habitación con piso de cemento pulido y un baño también de piso pulido con sanitarios de color
blanco.
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15. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION
CATEGORÍAS DESCRIPCIÓN
Cimentación Zapatas de concreto armado, predomina el ladrillo.
Estructuración Vigas y columnas de concreto armado.
Techos Losa aligerada simple.
Pisos Parquet, pulido.
Revestimientos Tarrajeo y pintura.
Coberturas No tiene.
Puertas y ventanas Puertas contra placadas.
Roperos Empotrados (3).
Cerrajería De dos golpes.
Agua y desagüe Sistema empotrado agua fría y caliente.
Electricidad Instalación empotrado, corriente monofásico.
Baños Sanitarios de color blanco.
Cocina Muebles de albañilería.
Obras exteriores Cerca de fierro.
16. ESTADO DE CONSERVACION

Regular
17. ANTIGÜEDAD
El predio fue construido en el año 1987.
1er piso : 25 años
2do piso : 25 años
3er piso : 25 años

25
Página
VALUACION ARANCELARIA
1. VALUACION DEL TERRENO (VT)
Para hallar el valor correspondiente al terreno se ha tomado en consideración los valores

arancelarios de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú (RNTP), en el articulo
II.c.22.
Plano básico de valores arancelarios de áreas urbanas de Lima
Como el inmueble tiene dos frentes a la vía pública pero estos son iguales y los valores
arancelarios para ambas calles son los mismos se aplicara lo establecido en el artículo.c.22,
la cual nos dice:
El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a vía pública, se valuara de la siguiente
manera:
a) El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el
valor unitario del terreno.
b) El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50% del valor del terreno.
26
Página
c) En caso de ser necesario se aplicara los artículos II.C.27, II.C.28 Y II.C.29 del presente
reglamento
Calculando
Repartiendo Proporcionalmente el área total del terreno:
𝑆𝑡 = 111.80 𝑚2
Como el valor del frente y valor arancelarios para las distintas calles se utilizara:
𝑆𝑡 = 111.80 𝑚2
𝑎1 = 6.50 𝑚
𝑆/.⁄
𝑉𝑎(𝐴) = 185.00
𝑚2
3𝑎2 = 126.75 𝑆𝑡 ≤ 3𝑎1 2
Entonces utilizamos la fórmula:
𝑉𝑡 = 𝑆𝑡 × 𝑉𝑎(𝐴)
𝑆/.⁄
𝑉𝑡 = 111.80 𝑚2 × 185.00
𝑚2
27
𝑉𝑡 = 𝑆⁄. 20,683.00
Página
2. VALUACION DE LA EDIFICACION
El valor de la edificación se estableció a partir del:
“Cuadro de valores unitarios oficiales de edificaciones para la costa al 30 de noviembre del

2013”
Esto fue proporcionado por el Ministerio de Vivienda, construcción y saneamiento a través

del R.M. N° 220 – 2011 VIVIENDA.
Costos De La Edificación Del Primer Piso (CP1)
Tabla De Valores Unitarios N° 01
TIPO DE ACABADO CATEGORIA COSTO POR m2 (S/)
Muro y columnas C 187.67
Techos C 138.43
Pisos D 78.93
Puertas y ventanas F 43.99
Revestimientos F 51.73
Baños C 44.02
Instalaciones E 51.84
 Costo por m2 total = S/. 596.61 / m2

 Depreciación (25 años) 32% = S/. 190.92 / m2
 Costo por m2 – Depreciación = S/. 405.69 / m2
 Área construida primera piso = 76.70 m2
Con estos datos podemos calcular el valor de la edificación del Primer Piso (CP1)
𝐶𝑃1 = 𝑆⁄. 405.69⁄𝑚2 × 76.70𝑚2

28
𝐶𝑃1 = 𝑆⁄31,116.42
Página
Costos De La Edificación Del Segundo Piso (CP2)
Techos C 138.43
Pisos D 78.93
Puertas y ventanas F 43.99
Baños C 44.02

 Área construida segundo piso = 81.95 m2
Con estos datos podemos calcular el valor de la edificación del Segundo Piso (CP2)
𝐶𝑃2 = 𝑆⁄. 405.69⁄𝑚2 × 81.95𝑚2
𝐶𝑃2 = 𝑆⁄33,246.30
29
Página
Costos De La Edificación Del Tercer Piso (CP3)
Techos C 138.43
Pisos H 19.97
Puertas y ventanas G 23.79
Baños F 10.29

 Área construida tercer piso = 44.90 m2
Con estos datos podemos calcular el valor de la edificación del Tercer Piso (CP3)
𝐶𝑃3 = 𝑆⁄. 328.93⁄𝑚2 × 44.90𝑚2
𝐶𝑃3 = 𝑆⁄14,768.96
VALOR DE LA EDIFICACION (VE)
Este valor se obtiene al sumar los valores obtenidos por cada piso adicionándole si existen
30
obras complementarias
Página
Por lo tanto resulta

𝑉𝐸 = 𝐶𝑃1 + 𝐶𝑃2 + 𝐶𝑃3
𝑉𝐸 = 𝑆⁄. 31,116.42 + 𝑆⁄. 33,246.30 + 𝑆⁄. 14,768.96
𝑉𝐸 = 𝑆⁄. 79,131.68
3. VALOR DE LA TASACION ARANCELARIA DEL INMUEBLE (VA)
VALOR DEL TERRENO 𝑉𝑡 = 𝑆⁄. 20,683.00
VALOR DE LA EDIFICACION 𝑉𝐸 = 𝑆⁄. 74,411.01
VA = VT + VE
VA = S/. 20,683.00 + S/. 79,131.68
VA = S/. 99,814.68
SON: NOVENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS CATORCE CON 68/100 NUEVOS SOLES
VALUACION COMERCIAL
31
Para realizar esta valuación se tendrá que considerar la siguiente información:

Página
Realizar un estudio de mercado, en la cual se averigua construcciones similares en la misma

zonificación por lugares cercanos al bien inmueble.
Para ello se realiza una suposición en la cual el colegio es un punto y se toma un radio de 80 m.
Además el valor comercial del terreno se ha estimado tomando en cuenta la zona, también el valor
del metro cuadrado de los lotes de terreno que se venden en el mismo distrito.
1. VALOR COMERCIAL DEL TERRENO (VCT)
La avenida Los álamos, tiene un valor estimado de US$ 155.00 m2, entonces si queremos calcular el
valor comercial del terreno, se realizara de la siguiente forma:
𝑆𝑡 = á𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜
𝑉𝐶𝑇 = 𝑆𝑡 × $ 155.00⁄𝑚2
𝑉𝐶𝑇 = 111.80𝑚2 × US$ 155.00⁄𝑚2
𝑉𝐶𝑇 = US$ 17,329.00 , al tipo de cambio de S/2.74
𝑉𝐶𝑇 = 𝑆⁄. 47,481.46
2. VALOR COMERCIAL DE LA EDIFICACION (VCE)

32
Página
Valor comercial referencial

Estos valores incluyen valor del terreno y área del terreno, con lo cual se procederá a trabajar con
sus respectivas áreas para hallar los precios del terreno y construcción por metro cuadrado, con lo
que se obtendrá el valor promedio de estas cantidades.
Tipo Area Total Precio total USS Precio unitario USS/ m2
Vivienda (V1) At = 120.00 m2 US$55,800.00 US$465.00
Estos valores incluyen valor del terreno y área del terreno, con lo cual se procederá a trabajar con sus respectivas áreas
para hallar los precios del terreno y construcción por metro cuadrado, con lo que se obtendrá el valor promedio de estas
cantidades.
Calculando el valor promedio de los precios unitarios:
𝑉1 + 𝑉2 + 𝑉3 US$465.00 + US$486.67 + US$523.48

= = US$ 491.72⁄𝑚2
3 3
Se restan el valor calculado al valor comercial del terreno:
𝑉𝐸𝑅 = US$ 491.72⁄𝑚2 − US$ 155⁄𝑚2
𝑉𝐸𝑅 = US$ 336.72⁄𝑚2
Este valor 𝑉𝐸𝑅 , debe ser multiplicado por el área construida:

33
Página
𝑉𝐸 = 𝑉𝐸𝑅 × 𝐴𝑇
𝑉𝐸 = US$ 336.72⁄𝑚2 × 203.55𝑚2
𝑉𝐸 = US$68,539.36 , al tipo de cambio de S/2.74
𝑉𝐸 = 𝑆⁄. 187,797.85
 VE = 𝑆⁄. 187,797.85
 Depreciación (25 años) 32% = 𝑆⁄. 60,095.31
 VE – Depreciación = 𝑆⁄. 127,702.54
 VE (T) = 𝑆⁄. 127,702.54
3. VALOR DE LA TASACION COMERCIAL DEL INMUEBLE (VTCI)
Valor comercial del terreno 𝑉𝐶𝑇 = 𝑆⁄. 45,401.98
Valor comercial de la edificación 𝑉𝐸 = 𝑆⁄. 127,702.54
𝑉𝑇𝐶𝐼 = 𝑉𝐶𝑇 + 𝑉𝐸
𝑉𝑇𝐶𝐼 = 𝑆⁄. 45,401.98 + 𝑆⁄ 127,702.54
𝑉𝑇𝐶𝐼 = 𝑆⁄. 173,104.52
SON: CIENTO SETENTA Y TRES MIL CIENTO CUATRO Y 52/100 NUEVOS SOLES
34
Página

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Universidad Nacional Federico Villarreal Valuación de Predios Urbanos

UNIVERSIDAD NACIONAL FEDERICO VILLARREAL

ESCUELA DE INGENIERÍA GEOGRÁFICA

VALUACION DE PREDIOS URBANOS

Eithel Wilman Acuña Ocaña

Lima, Febrero del 2016

8. Linderos y medidas perimétricas

1. Valuación del Terreno (VT)

1. Valor comercial del terreno (VCT)

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a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros y centímetros

medida en el lindero de esta con la vía pública.

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