Anda di halaman 1dari 4

Majalah

H U K U M Vol. IX, No. 18/II/Puslit/September/2017

Kajian Singkat terhadap Isu Aktual dan Strategis

PERMASALAHAN HUKUM DALAM PRAKTIK


PRE-PROJECT SELLING APARTEMEN
Luthvi Febryka Nola*)

Abstrak
Pre-Project Selling merupakan pemasaran apartemen sebelum pembangunan dilakukan
dan biasanya perizinan masih dalam pengurusan. Pre-Project Selling yang dilakukan
saat izin belum diterbitkan bertentangan dengan aturan, akan tetapi lazim dilakukan
oleh banyak pengembang. Hal ini disebabkan adanya kelemahan aturan pemasaran
dalam UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan UU No.
20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Kelemahan tersebut berupa ketidakjelasan aturan,
ketidaksinkronan antarpasal, dan ketiadaan aturan terkait sanksi. Kelemahan aturan
menjadi celah hukum bagi pengembang untuk melakukan praktik pemasaran yang
menyimpang. Penegak hukum pun menjadi kesulitan untuk menindak tegas pelaku. Oleh
sebab itu, konsumen harus lebih berhati-hati dan memperhatikan legalitas apartemen
yang akan dibeli. Pengawasan pemasaran apartemen oleh pemerintah pun harus
ditingkatkan dengan membentuk Badan Pengawas Properti. Sedangkan terkait legislasi,
DPR RI perlu segera melakukan revisi aturan pemasaran dalam UU No. 1 Tahun 2011
dan UU No. 20 Tahun 2011.

Pendahuluan
Pada 11 September 2017, Chief Sejak pembangunan Meikarta
Executive Officer (CEO) Lippo Group, diwacanakan telah berkembang isu
James Riady meminta maaf sehubungan ketidaklengkapan perizinan proyek ini. Bahkan
dengan pemasaran Meikarta yang dilakukan pada 31 Juli 2017, Wakil Gubernur Jawa Barat
sebelum proses perizinan selesai. Meikarta Deddy Mizwar mengeluarkan surat peringatan
adalah pembangunan kota baru dengan daya yang meminta proses pembangunan dan
tampung mencapai dua juta penghuni melalui pemasaran Meikarta untuk sementara
pembangunan 400.000 perumahan serta dihentikan sampai proses perizinan selesai.
terdapat 200 gedung berlantai 35-46 lantai Namun, permintaan tersebut tidak diindahkan,
dengan total luasan mencapai 500.000 meter proses pembangunan dan pemasaran tetap
persegi di Cikarang Selatan, Bekasi, Jawa Barat. berjalan bahkan bertepatan dengan hari

*) Peneliti Muda pada Bidang Hukum, Pusat Penelitian, Badan Keahlian DPR RI.
Email: luthvi.nola@dpr.go.id

Info Singkat
© 2009, Pusat Penelitian
Badan Keahlian DPR RI
www.puslit.dpr.go.id
ISSN 2088-2351

-1-
kemerdekaan RI pada 17 Agustus 2017, Grand Tahun 2011, rumah susun yang masih dalam
Launching produk ini tetap dilakukan dan proses pembangunan dapat dipasarkan
99.300 unit telah dipesan konsumen. melalui sistem perjanjian pendahuluan jual
Kasus seperti Meikarta bukanlah yang beli setelah terpenuhinya syarat kepastian
pertama, sebelumnya ada kasus Apartemen tentang status pemilikan tanah; hal yang
Kalibata City. Pengembang Apartemen diperjanjikan; kepemilikan IMB induk;
Kalibata City telah melakukan pemasaran ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas
apartemen untuk 25 lantai pada saat izin umum; dan keterbangunan perumahan paling
belum sepenuhnya didapatkan. Dengan alasan sedikit 20%.
keselamatan penerbangan, Pemda DKI hanya Dalam melakukan pemasaran,
mengeluarkan izin untuk 20 lantai. Akhirnya pengembang apartemen melakukan promosi
pengembang tidak bisa memenuhi janji untuk untuk menarik minat konsumen. Menurut
melakukan pembangunan terhadap lantai Pasal 1 angka 6 UU No. 8 Tahun 1999 tentang
21-25 sehingga timbullah sengketa antara Perlindungan Konsumen (UU No. 8 Tahun
pengembang dengan konsumen yang telah 1999), “Promosi adalah kegiatan pengenalan
terlanjur memesan. Kemudian pada tahun atau penyebarluasan informasi suatu barang
2016, Apartemen Bintaro Icon juga sempat dan/atau jasa untuk menarik minat beli
disegel Satpol PP Kota Tangsel karena tidak konsumen terhadap barang dan/atau jasa
memiliki izin mendirikan bangunan (IMB) yang akan dan sedang diperdagangkan”.
padahal launching penjualan telah dilakukan Berkaitan dengan promosi, pelaku usaha
semenjak Juli 2013. Akibat penyegelan, dilarang menawarkan, mempromosikan,
konsumen resah dan menunda pembayaran mengiklankan suatu barang dan/atau jasa
angsuran sampai proses perizinan diselesaikan. secara tidak benar, dan/atau seolah-olah:
Maraknya masalah terkait pemasaran 1. menggunakan kata-kata yang berlebihan
apartemen membuat penulis tertarik untuk (Pasal 9 ayat (1) huruf j) dan
mengetahui permasalahan hukum dalam 2. menawarkan sesuatu yang mengandung
praktik pemasaran apartemen khususnya janji yang belum pasti (Pasal 9 ayat (1)
terkait pre-project selling. huruf k).
UU No. 8 Tahun 1999 mengatur adanya
Pengaturan Pemasaran Apartemen sanksi bagi pelaku usaha yang melakukan
Pre-project selling merupakan penjualan pelanggaran terhadap ketentuan Pasal 9 yaitu
properti sebelum proyek dibangun dan yang pidana penjara paling lama 5 tahun atau
dijual baru berupa gambar atau konsep. Alasan pidana denda paling banyak 2 milyar rupiah
pengembang melakukan praktik pre-project (Pasal 62 ayat (1)).
selling adalah untuk mengetahui respon pasar
atas produk properti yang akan dibangun (test Permasalahan Hukum Pre-Project
the water). Selling Apartemen
Pre-project selling dimungkinkan Pada praktiknya pre-project selling sering
selama memenuhi persyaratan yang diatur dilakukan sebelum izin diterbitkan. Hal ini
dalam UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah tidak saja melanggar UU tapi juga berpotensi
Susun (UU No. 20 Tahun 2011). Menurut menempatkan konsumen dalam situasi penuh
Pasal 42 ayat (2) UU ini, pemasaran terhadap risiko akan terjadinya wanprestasi (prestasi
rumah susun dimungkinkan untuk dilakukan buruk), berupa: tidak terlaksananya apa yang
sebelum pembangunan rumah susun diperjanjikan; terlaksana tetapi tidak tepat
dilaksanakan asalkan pelaku pembangunan waktu (terlambat); terlaksana tetapi tidak
memiliki sekurang-kurangnya kepastian seperti yang diperjanjikan; dan dilaksakan akan
peruntukan tanah; kepastian hak atas tanah; tetapi menurut perjanjian tidak boleh dilakukan.
kepastian status penguasaan rumah susun; Menurut data Yayasan Lembaga
perizinan pembangunan rumah susun; dan Konsumen Indonesia (YLKI), sistem pre-
adanya jaminan atas pembangunan rumah project selling yang dilakukan oleh banyak
susun dari lembaga penjamin. pengembang sering menjadi sumber masalah
Aturan pemasaran apartemen juga bagi konsumen di kemudian hari. Sejak Tahun
terdapat dalam UU No 1 Tahun 2011 tentang 2014-2016, YLKI telah menerima sekurangnya
Perumahan dan Kawasan Pemukiman. 440 pengaduan terkait perumahan, yang
Menurut Pasal 42 ayat (1) dan (2)UU No. 1 mayoritas masalah tersebut terjadi akibat

-2-
tidak adanya konsistensi antara penawaran Sehingga terdapat celah hukum disini,
dan janji promosi pengembang dengan supaya tidak terkena ketentuan Pasal 43,
realitas pembangunan yang terjadi. Bahkan pengembang tidak membuat PPJB. Hanya
di tahun 2015, sekitar 40% pengaduan menerbitkan surat pendahuluan biasanya
perumahan terjadi akibat adanya pre-project untuk pembayaran uang muka dan tidak
selling, dengan informasi yang tidak jelas, dihadapan notaris. Sehingga bisa lolos
benar, dan jujur terkait pembangunan; dari sanksi pidana terhadap pelanggaran
realisasi fasilitas umum/fasilitas sosial yang Pasal 43 ayat (2) UU No. 20 Tahun 2011.
bermasalah; serta unit berubah dari yang Kelemahan hukum ini telah membuat
ditawarkan. penegak hukum kesulitan menindak tegas
Maraknya praktik pre-project selling pengembang yang melakukan pelanggaran.
yang menyimpang dari aturan perundang- Misalnya pada kasus Meikarta, permintaan
undangan terjadi akibat adanya kelemahan dari Wakil Gubernur Jawa Barat untuk
dari aturan hukum yang mengatur, yaitu: menghentikan kegiatan pemasaran tidak
1. Adanya ketidakjelasan aturan terkait diindahkan. Satpol PP pun telah memberikan
pemasaran dalam UU No. 20 Tahun peringatan sebanyak 3 kali dan berusaha
2011 maupun UU No. 1 Tahun 2011. melakukan penyegelan. Akan tetapi menurut
Ketidakjelasan aturan pemasaran ini mereka tidak ada aktivitas pembangunan
telah membuat kesalahpahaman antara Meikarta. Tindakan Satpol PP memang
pemangku kepentingan misalnya terkait hanya sebatas pengawasan terhadap aktivitas
promosi apakah termasuk lingkup pembangunan tanpa izin namun tidak
dari pemasaran. Selain itu juga terkait menjangkau aktivitas pemasaran. Ombudsman
“perizinan pembangunan rumah susun” pun sejauh ini hanya menyelenggarakan
yang dimaksudkan dalam Pasal 42 ayat diskusi dengan berbagai pemangku
(2) UU No. 20 Tahun 2011, tidak ada kepentingan terkait Meikarta. Adapun hasil
keterangan lebih lanjut izin-izin apa saja dari diskusi tersebut adalah Ombudsman
yang dimaksud. memperingatkan pengembang akan adanya
2. Ketidaksinkronan antara Pasal 42 sanksi administrasi dan pidana apabila tetap
dengan Pasal 45 UU No. 1 Tahun 2011 menjalankan pemasaran dan transaksi jual beli
sehingga menimbulkan celah hukum sebelum ada izin.
bagi pengembang untuk tetap melakukan Pada kasus Meikarta wanprestasi juga
pemasaran meski izin belum dikantongi. belum terjadi karena masih ada kesempatan
Pasal 42 mengharuskan pengembang untuk melakukan pembangunan apabila
untuk memenuhi sejumlah persyaratan perizinan diterbitkan. Akan tetapi potensi
sebelum melakukan pemasaran, akan terjadinya wanprestasi cukup besar karena
tetapi Pasal 45 dapat ditafsirkan bahwa izin bisa saja keluar tidak sesuai dengan
ketentuan Pasal 42 dapat dikecualikan yang diajukan seperti pada kasus Apartemen
selama pengembang tidak mengambil Kalibata City. Apabila kemudian terjadi
dana lebih dari 80 persen dari konsumen. wanprestasi maka baru konsumen dapat
Ketentuan ini membuat pengembang mengajukan gugatan ganti kerugian secara
leluasa memungut uang kepada perdata.
konsumen sebelum izin diterbitkan Dalam pemasaran, pengembang
baik dengan alasan uang muka (down biasanya juga melakukan berbagai macam
payment) atau bentuk-bentuk lainnya. promosi melalui berbagai media. Beberapa
3. Tidak ada ketentuan sanksi terhadap iklan terindikasi berlebihan dan menawarkan
pelaku usaha yang melakukan janji yang belum pasti. Seperti pada kasus
pelanggaran baik terhadap Pasal 42 UU Meikarta, Ombudsman meminta pengembang
No. 20 Tahun 2011 dan Pasal 42 UU No untuk mengkoreksi iklannya. Promosi dinilai
1 Tahun 2011. Sanksi hanya dikenakan menyesatkan karena dalam promosinya
terkait dengan pelanggaran aturan dinyatakan bahwa Meikarta berdiri diatas
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) lahan sejumlah 500 hektar padahal baru
yang diatur dalam Pasal 43 ayat (2)UU 84,6 hektar tanah yang mendapat izin itupun
No. 20 Tahun 2011. Menurut Pasal 43 izin pemanfaatan penggunaan tanah (IPPT).
ayat (1) UU No. 20 Tahun 2011 PPJB Berdasarkan Pasal 62 ayat (1) UU No.9
tersebut dibuat dihadapan notaris. Tahun 1999, promosi yang menyesatkan

-3-
dapat dijatuhkan sanksi pidana. Akan tetapi Referensi
pengenaan sanksi pidana kepada pengembang “Bentuk Badan Pengawas Pengembang
yang sudah terlanjur memasarkan apartemen Rumah, OJK hingga Pengadilan Bisa
bukanlah penyelesaian yang bijak karena Dilibatkan”, https://economy.okezone.com/
telah meraup dana yang cukup besar read/2017/05/19/470/1694880/bentuk-
dari masyarakat. Pemidanaan terhadap badan-pengawas-pengembang-rumah-ojk-
pengembang hanya akan membuat konsumen hingga-pengadilan-bisa-dilibatkan, diakses
semakin dirugikan. 26 September 2017.
“Deddy Mizwar Minta Proyek Meikarta Dievaluasi
Penutup Terlebih Dulu”, https://metro.tempo.co/read/
Ada dua permasalahan hukum yang news/2017/07/31/083895886/Deddy-Mizwar-
terdapat dalam praktik pre-project selling Hentikan-Dulu-Pembangunan-dan-Pemasaran-
apartemen yang dilakukan sebelum izin terbit, Meikarta, diakses 19 September 2017.
yaitu permasalahan terkait materi UU dan “Menjual Meikarta sebelum Kantongi IMB, Lippo
penegakan hukum. Kelemahan materi berupa Sebut Tak Masuk Transaksi, http://properti.
ketidakjelasan aturan yang menimbulkan kompas.com/read/2017/09/08/180000621/
perbedaan penafsiran; ketidaksinkronan menjual-meikarta-sebelum-kantongi-imb-
antarpasal yang membuka celah terjadinya lippo-sebut-tak-masuk-transaksi, diakses 25
pelanggaran; dan ketiadaan aturan sanksi September 2017.
bagi pihak yang melanggar sehingga tidak “Meski Sempat Disegel, Penjualan “Bintaro
memberi efek jera. Kelemahan materi Icon” Hampir 60 Persen”, http://www.
hukum pemasaran apartemen ini membuat indonesiaconsumer.com/meski-sempat-
penegakan hukum terhadap pengembang disegel-penjualan-bintaro-icon-hampir-
menjadi sulit untuk dilakukan. 60-persen/, diakses 26 September 2017.
Oleh karena itu, menghadapi maraknya “Ombudsman Nilai Izin Lahan Meikarta Belum
pelanggaran yang dilakukan pengembang, Jelas,” https://tirto.id/ombudsman-nilai-izin-
konsumen harus lebih berhati-hati dan lahan-meikarta-belum-jelas-cu8y, diakses 20
memperhatikan legalitas dari apartemen September 2017.
yang akan dibeli. Pemerintah juga perlu “Pernyataan Pers: YLKI Minta Konsumen Tunda
segera membentuk Badan Pengawas Pembelian Aparteman Kota Meikarta”, http://
Properti yang beranggotakan lintas instansi ylki.or.id/2017/08/pernyataan-pers-ylki-minta-
seperti: Kementerian Pekerjaan Umum dan konsumen-tunda-pembelian-apartemen-kota-
Perumahan Rakyat, asosiasi pengembang meikarta/, diakses 26 September 2017.
perumahan, Otoritas Jasa Keuangan, dan Purbandari, “Kepastian dan Perlindungan
kepolisian. Badan tersebut hendaknya Hukum pada Pemasaran Properti dengan
sedari awal telah dapat mengawasi praktik Sistem Pre Project Selling”, Widya, Tahun
pemasaran properti termasuk pemasaran 29 No. 320 Mei 2012, file:///C:/Users/user/
aparteman dengan sistem pre-project selling. Downloads/68-203-1-PB%20(3).pdf, diakses
Pembentukan badan ini dimungkinkan 26 September 2017.
berdasarkan Pasal 83 huruf h UU No. “Soal Perizinan Meikarta, James Riady Minta
20 Tahun 2011 yang menyatakan bahwa Maaf”, http://properti.kompas.com/
salah satu wewenang pemerintah adalah read/2017/09/11/212756421/soal-perizinan-
menyelenggarakan koordinasi pengawasan meikarta-james-riady-minta-maaf, diakses
pelaksanaan peraturan perundang-undangan 19 September 2017.
di bidang rumah susun. Berkaitan dengan “Warta Konsumen: “Quo Vadis” Perlindungan
kelemahan aturan pemasaran dalam UU No. 1 Konsumen Properti”, http://ylki.or.id/2017/08/
Tahun 2011 dan UU No. 20 Tahun 2011, DPR warta-konsumen-quo-vadis-perlindungan-
RI perlu segera melakukan revisi terhadap konsumen-properti/, diakses 19 September
kedua UU tersebut. 2017.
Yessica, Evalina, “Karakteristik dan Kaitan
antara Perbuatan Melawan Hukum dan
Wanprestasi”, Jurnal Repertorium, Vol. 1,
No. 2, November 2014, file:///C:/Users/user/
Downloads/565-1089-1-SM.pdf, diakses 26
September 2017.

-4-