Anda di halaman 1dari 70

KATA PENGANTAR

Puji syukur kami panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena berkat rahmat-Nya
kami dapat menyelesaikan paper Kapita Selekta Hukum Tanah (Studi Kasus: Apartemen
Terlambat Dibangun, Pengembang K2 Park Minta Maaf dan (Studi Kasus: Utang Rp 55 Commented [A1]: Tergantung kasusnya apa yang mau diambil

Juta, Rumah Mewah eks Kades Dilelang Danamon Rp 50 Juta, Enggran Eko Budianto)
Kami mengucapkan terima kasih kepada Tim Pengajar Kapita Selekta Hukum Agraria
yang telah memberikan tugas dengan pembuatan paper Kapita Selekta Hukum Tanah (Studi
Kasus: Apartemen Terlambat Dibangun, Pengembang K2 Park Minta Maaf dan Utang Rp 55
Juta, Rumah Mewah eks Kades Dilelang Danamon Rp 50 Juta, Enggran Eko Budianto)
kepada kami. Kami juga mengucapkan terima kasih kepada semua pihak yang telah membantu
sehingga paper ini dapat diselesaikan sesuai dengan waktunya. Terutama kepada mereka yang
telah bersedia untuk berdiskusi dengan kami, sehingga kami memahami konteks yang diberikan
dan mendapatkan gambaran masalah yang akan dibahas dalam paper ini.
Paper ini diajukan guna memenuhi nilai tugas Kapita Selekta Hukum Tanah. Kami
membuat paper ini juga untuk menjawab apakah pengembang telah memenuhi persyaratan
sesuai Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dalam penjualan rumah
susun menggunakan sistem pre-project selling melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan
bagaimana penyelesaiannya jika pengembang wanprestasi serta melihat apakah pengadaan tanah
yang dilakukan pemerintah telah memenuhi kriteria kepentingan umum dan sesuai dengan
prosedur sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan
Tanah.
Paper ini tentu masih jauh dari sempurna, oleh karena itu kami harapkan kritik dan saran
yang bersifat membangun demi kesempurnaan paper ini. Semoga paper ini dapat memberikan
manfaat bagi kami sebagai penulis dan juga bagi pembaca, atas perhatinnya kami ucapkan
terima kasih.

Salemba, 2019

i
DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ................................................... ................................................... i


DAFTAR ISI ................................................... ................................................... ii
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang ................................................... ............................................. 3
B. Rumusan Masalah ................................................... ................................................... 4
C. Tujuan Penulisan ................................................... ................................................... 5
BAB II PEMBAHASAN Kasus 1
2.1. Kasus Posisi ..................................................…………………………………. 6
2.1.1. Apartemen Terlambat Dibangun, Pengembang K2 Park Minta Maaf .............6
2.1.2.
2.2. Kerangka Teoritis .................................................…………………………………5
2.2.1. Tinjauan Umum Rumah Susun ....................……....................……...........
2.2.1.1. Sistem Pre-Project Selling dalam Penjualan Rumah Susun ........
2.2.1.2. Opsi penyelesaian dalam hal Pengembang Wanprestasi ............
2.2.2. Hak Tanggungan....................……....................……..............................
2.2.2.1. Tinjauan Umum Pengadaan Tanah...................................
2.2.2.2. Konsep Kepentingan Umum...............................................
2.2.2.3. Pelepasan dan Pembebasan Hak
2.2.2.4. Proses Pengadaan Tanah
2.3. Analisis Kasus………………………………………….12
BAB III PEMBAHASAN Kasus 2
3.1. Kasus Posisi
BAB 4 PENUTUP
A. Kesimpulan ................................................... ................................................... 15
B. Saran ................................................... .................................................... 15
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................................ 16 Commented [A2]: Halaman sesuaikan. Proses finishing.

ii
BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah


Tanah adalah kebutuhan dasar manusia sebagai sarana kehidupan.
Pengaturan hak terhadap tanah diatur dalam Undang-Undang Nomor 11 Tahun
2005 Tentang Pengesahan Konvenan Internasional tentang Hak-Hak Ekonomi,
Sosial dan Budaya. Berkaitan dengan ketersediaan akan tanah diatur dalam Pasal
11 ayat (1) Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2005 yang menyatakan bahwa hak
setiap orang atas standar kehidupan yang layak bagi diri sendiri serta keluarganya,
termasuk hak memperoleh pangan, sandang dan perumahan serta perbaikan
kondisi hidup secara terus-menerus. Pada saat ini, kebutuhan tanah semakin
meningkat sebab adanya pembangunan fisik baik di kota maupun di desa.
Kebutuhan akan tersedianya tanah untuk keperluan pembangunan memberikan
peluang terjadinya pengambilalihan tanah bagi proyek, baik untuk kepentingan
negara maupun untuk kepentingan bisnis. Di sisi pihak yang ingin membangun,
memerlukan tanah sebagai sarana utamanya, sedangkan di sisi lain sebagian besar
dari warga masyarakat juga memerlukan tanah sebagai tempat permukiman dan
tempat mata pencahariannya.
Perkembangan pembangunan di kota-kota besar setiap tahunnya
mengalami peningkatan dengan cepat. Hal tersebut sesuai dengan meningkatnya
kepadatan wilayah di kota-kota besar. Akibat dari meningkatnya kepadatan
wilayah di kota besar, menyebabkan masyarakat di perkotaan kesulitan dalam
memenuhi salah satu kebutuhan pokoknya akan papan dalam hal ini rumah
tinggal. Banyaknya permintaan rumah tinggal dengan lahan terbatas memberikan
peluang bisnis bagi para pengembang (developer). Dengan keterbatasan ini, para
pengembang mensiasatinya dengan membangun rumah susun.
Saat ini berkembang, di bisnis perumahan untuk memasarkan rumah susun
yang sedang dibangun atau bahkan belum dibangun yaitu penjualan dengan sistem
pre-project selling. Berdasarkan sistem tersebut, pembeli akan membayar
sejumlah uang awal kepada pengembang dengan pembayaran berturut-turut
seiring dengan berjalannya pembangunan, kemudian pembeli akan menjadi

3
pemilik bangunan secara bertahap dan pembeli dilindungi oleh hukum jika
bangunan tidak seleai dibangun oleh pengembang. Di Indonesia, penjualan
dengan sistem Pre Project Sellingdilakukan dengan membuat Perjanjian
Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau bahkan tanpa dibuatnya PPJB.
PPJB adalah kesepakatan dari dua pihak untuk melaksanakan prestasi di
kemudian hari yaitu pelaksanaan jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT), jika bangunan telah selesai, bersertipikat dan layak huni. Pembuatan
PPJB yang dibuat oleh pengembang seringkali disalahgunakan dan pihak pembeli
dirugikan. Sehubungan dengan hal tersebut, maka salah satu isu hukum dalam
paper ini adalah penjualan rumah susun dengan sistem pre-project selling
menggunakan PPJB beserta perlindungan hukum bagi para pembeli rumah susun
tersebut.
Dengan keterbatasan tanah-tanah yang ada dan pembangunan harus tetap
terpelihara, khususnya pembangunan berbagai fasilitas untuk kepentingan umum.
Untuk memperoleh tanah-tanah tersebut pemerintah perlu mengadakan proses
pengadaan tanah. Dalam prosesnya, seringkali terjadinya sengketa yang
berkepanjangan dan tidak kunjung menemukan titik temu. Pemberian ganti rugi
bagi mereka yang tanahnya dijadikan obyek pengadaan tanah menjadi
permasalahan utama dalam proses pengadaan tanah. Sehubungan dengan hal ini,
pemerintah harus bisa bekerja sama dengan warga dalam hal penyediaan lahan
untuk pembangunan. Masyarakat harus bersedia memberikan lahannya untuk
dijadikan areal pembangunan, dan pemerintah pun harus memberikan ganti rugi
kepada masyarakat atas penggunaan lahan tersebut. Untuk pemenuhan kebutuhan
ini banyak terjadi sengketa antara pemerintah dan masyarakat. Salah satunya pada
pembangunan bandara New Yogyakarta International/NYIA) ditinjau dari
peraturan perundang-undangan terkait. Commented [A3]: Tergantung kasus

Salah satu fungsi bank dalam hal mengimbangi peningkatan laju ekonomi
yaitu dengan cara menyalurkan berbagai macam kredit sesuai kebutuhan dan
kegiatan masyarakat. Keamanan kredit dan upaya untuk memberi rasa aman
terhadap kegiatan operasional bank kepada para nasabah, merupakan hal penting.
Untuk itu pada pelaksanaan pemberian kredit bank, selain dilakukan analisis
secara teknis, harus dilakukan juga pengamanan dari aspek hukum, diantaranya

4
melalui pengikatan agunan atau jaminan. Agunan atau jaminan adalah hal yang
penting dalam membuat dan melaksanakan perjanjian kredit/perjanjian pinjam-
meminjam uang karena merupakan syarat yang harus dipenuhi dalam pemberian
kredit. Selain itu, agunan atau jaminan melindungi kepentingan para pihak
khususnya kreditur atau pihak yang meminjamkan, yang dalam hal ini adalah
bank.
Jaminan dapat dibedakan dalam jaminan umum dan jaminan khusus. Pasal
1131 KUH Perdata mencerminkan suatu jaminan umum. Sedangkan Pasal 1132
KUH Perdata di samping sebagai kelanjutan dan penyempurnaan pasal 1131 yang
menegaskan persamaan kedudukan para kreditur, juga memungkinkan
diadakannya suatu jaminan khusus apabila di antara para kreditur ada alasan-
alasan yang sah untuk didahulukan dan hal ini dapat terjadi karena ketentuan
Undang-undang maupun karena diperjanjikan.1
Secara umum, undang-undang yang saat ini berlaku di Indonesia ialah
memberikan jaminan atau perlindungan hukum kepada kreditur sebagai
penghimpun dana dan penyalur dana dalam berbagai bentuk transaki-transaksi
keuangan di masyarakat. Hal ini dirumuskan sebagaimana yang telah diatur dalam
Pasal 1311 KUH Perdata, yaitu: “Segala harta kekayaan debitur, baik yang
bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sekarang maupun yang akan ada
di kemudian hari menjadi tanggungan/jaminan atas hutang-huitangnya”.
Jaminan yang diatur dalam Pasal 1131 KUH Perdata tersebut masih
bersifat umum atau dengan kata lain benda jaminan milik debitur tidak ditunjuk
secara khusus dan tidak diperuntukan bagi seorang kreditur tertentu, sehingga
apabila debitur wanprestasi, jaminan tersebut akan dijual dan hasilnya dibagi
secara seimbang sesuai besarnya piutang masing-masing kreditur
(konkuren/biasa).
Jaminan yang bersifat umum tersebut belum memberikan perlindungan
hukum (kurang menimbulkan rasa aman) secara maksimal bagi kreditur selaku
pemberi pinjaman kepada debitur untuk menjamin kredit yang telah diberikan
selama ini. Pihak lembaga perbankan (bank) memerlukan jaminan yang ditunjuk
dan diikat secara khusus untuk menjamin hutang-hutang yang harus dibayarkan
1
Frieda Husni Hasbullah, Hukum Kebendaan Perdata Hak-Hak Yang Memberi
Jaminan Jilid 2 (Depok: CV Indhill CO, 2002), h. 8.

5
oleh debitur kepada kreditur. Jaminan ini dikenal dengan jaminan khusus antara
pihak kreditur (bank) dengan debitur (nasabah).
Ada beberapa macam jaminan khusus yang dikenal dalam hukum, antara
lain: gadai, fidusia, hipotik dan hak tanggungan. Debitur memberikan
agunan/jaminan berupa tanah, terhadap obyek jaminan tersebut kemudian
dibebani dengan hak tanggungan sebagai jaminan atas pinjaman kreditnya kepada
kreditur/bank.
Jaminan yang diberikan oleh debitur kepada kreditur adalah sebagai salah
satu syarat baku untuk memberikan suatu perlindungan bagi kreditur apabila
dikemudian hari dan atau sewaktu-waktu terjadi pengingkaran atas pembayaran
yang wajib dibayarkan oleh debitur kepada kreditur sesuai dengan klausula-
klausula perjanjian kredit yang disepakati bersama sebelumnya. Berbagai bentuk-
bentuk pengingkaran akan kewajiban debitur dalam melaksanakan pembayaran
kepada kreditur disebut dengan perbuatan wanprestasi/cidera janji yang
disebabkan oleh kredit macet. Adapun pengertian dari wanprestasi/cidera janji
adalah dimana suatu keadaan seseorang tidak memenuhi apa yang menjadi
kewajibannya yang didasarkan pada suatu perjanjian/kontrak sebelumnya dalam
bentuk kesepakatan.
Menurut Subekti, wanprestasi (kelalaian atau kealpaan) seorang debitur
dapat berupa empat macam, yaitu: 2
1. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya;
2. Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan;
3. Melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat;
4. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.
Dalam hal ini, berkaitan dengan adanya kesepakatan kreditur dan debitur
akan muncul suatu bentuk perjanjian utang piutang.
Tanah merupakan benda tidak bergerak yang dapat dinilai dengan uang
dan mempunyai nilai ekonomis serta dapat dialihkan, selain itu, tanah memiliki
nilai yang tidak pernah turun, sehingga memiliki nilai yang bertambah dan
menguntungkan. Untuk menjamin pelunasan dari debitur maka hak atas tanah
itulah yang digunakan sebagai jaminan dari perjanjian utang piutang tersebut. Hal

2
Subekti, Hukum Perjanjian (Jakarta: Intermasa, 2005), h. 45.

6
ini dimaksudkan bahwa hak tanggungan itu sendiri bisa menjadi suatu bentuk
jaminan dalam hal penyelesaian/pelunasan hutang-hutang yang dimiliki oleh
debitur.
Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan berdasarkan Pasal 4
ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas
Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (untuk selanjutnya
disebut UUHT), adalah:
a. Hak MIlik;
b. Hak Guna Usaha;
c. Hak Guna Bangunan.
Dan dijelaskan lebih lanjut pada Pasal 4 ayat (2) UUHT, selain hak-hak
atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) UUHT, Hak pakai atas Tanah
Negara dan juga Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menurut ketentuan
yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat
juga dibebani Hak Tanggungan.3
Hak Tanggungan sebagai salah satu lembaga hak jaminan atas tanah untuk
pelunasan hutang sertentu sebagaimana diuraikan dalam Penjelasan Umum
UUHT, angka 3 disebutkan bahwa:4
a. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului kepada
pemegangnya.
b. Selalu mengikuti obyek yang di jaminkan dalam tangan siapapun obyek
itu berada
c. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat
pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang
berkepentingan
d. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusi.
Dengan adanya ciri-ciri tersebut di atas diharapkan Hak Tanggungan atas
Tanah yang di atur dalam UUHT menjadi kuat kedudukannya dalam Hukum
Jaminan mengenai tanah. Apabila debitur tidak lagi mampu membayarnya
sehingga terjadi adanya wanprestasi dan kredit menjadi tidak lunas, maka pihak

3
Indonesia Legal center Publishing, Himpunan Peraturan Fidusia & Hak Tanggungan,
(Jakarta: CV. Karya Gemilang, 2010) h. 50
4
Ibid, h.68

7
kreditur tentunya tidak mau dirugikan dan akan mengambil pelunasan utang
debitur tersebut, salah satunya dengan cara mengeksekusi obyek jaminan kredit
dengan cara menjualnya melalui sistem pelelangan umum. Terdapat 3 cara
eksekusi dan dapat memilih salah satu cara yang diatur dalam pasal 20 UUHT,
yaitu:
1. Parate eksekusi berdasarkan title eksekutorial atas nama keadlian
berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa. Pelaksaannya dalam Pasal 26
UUHT ditetapkan bahwa: sebelum ada peraturan perundang-undangan
yang mengatur secara khusus eksekusi Hak Tanggungan, dapat
digunakan peraturan mengenai eksekusi Hipotik yang berlaku pada
waktu mulai berlakunya UUHT (tanggal April 1996) berlaku untuk
eksekusi Hak Tanggungan yang tatacaranya ditetapkan dalam Pasal
224 HIR atau Pasal 258 RBG
2. Berdasarkan kuasa penuh untuk menjual atas kekuasaan sendiri yang
diberikan kepada pemegang Hak Tanggungan peringkat pertama untuk
melelang objek Hak Tanggungan (Pasal 6 yo Pasal 11 ayat (2) huruf e
UUHT).
3. Dimungkinkan eksekusi dengan menjual objek Hak Tanggungan
dibawah tangan, apabila dengan cara demikian akan dapat diperoleh
harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak, yang tata caranya
disebutkan dalam Pasal 20 ayat (2) dan ayat (3) UUHT. Pelaksanaan
pejualannya hanya dapat dilakukan setelah lewat satu bulan sejak
diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan atau pemegang Hak
Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan telah
diadakan pengumuman melalui paling sedikit dalam 2 surat kabar
setempat.5
Pihak bank sebagai kreditur harus teliti dalam melakukan pengikatan
agunan/jaminan dengan nasabah atau pelaku usaha yang ingin melakukan
pinjaman modal atau kredit, terutama untuk pinjaman modal atau kredit dalam
jumlah besar. Apabila tidak diperhatikan, hal tersebut dapat menimbulkan
masalah yang merugikan bagi pihak bank sebagai kreditur.
5
Sunaryo Basuki, Hukum Hak Tanggungan Tanah dan Bangunan sebagai Jaminan
pelunasan utang (Jakarta; Fakultas Hukum Universitas Trisakti, 2000), h.7-8.

8
Berdasarkan ketentuan yang ada dalam Pasal 1 angka 1 UUHT dikatakan
bahwa:6
“Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan
tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang
dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang
Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau
tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,
untuk pelunasan utang tertentu, yang memberika kedudukan yang diutamakan
kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain”.
Dari rumusan Pasal 1 angka 1 UUHT tersebut dapat diketahui bahwa pada
dasarnya suatu Hak Tanggungan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan utang,
dengan hak mendahulu, dengan obyek jaminannya berupa hak-hak atas tanah
yang diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria (untuk selanjutnya disebut
UUPA).
Hak Tanggungan berdasarkan sertifikat hak tanggungan yang telah
diletakan terhadap obyek jaminan yang bersifat accessoir yang merupakan ikutan
dari perjanjian pokok yang berarti hak tanggungan yang telah diletakan diatas
obyek jaminan tersebut merupakan jaminan pelunasan hutang debitur kepada
kreditur berdasarkan perjanjian kredit (perjanjian pokok). Sebagaimana
ditegaskan dan dijelaskan dalam UUHT yang menyatakan bahwa: “Oleh karena
hak tanggungan menurut sifatnya merupakan ikutan atau accessoir pada suatu
piutang tertentu, yang didasarkan pada suatu perjanjian utang-piutang atau
perjanjian lain, maka kelahiran dan keberadannya ditentukan oleh adanya piutang
yang dijamin pelunasannya”.7
Hal ini menunjukan pelunasan terhadap piutang yang dimiliki oleh
kreditur terhahadap debitur dijamin pelunasannya. Menurut ketentuan Pasal 8
UUHT, Pemberi Hak Tanggungan bisa orang perseorangan, bisa juga Badan
Hukum, yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum

6
Indonesia Legal Center Publishing, Op.Cit, h. 49
7
Penjelasan umum Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Angka 8

9
terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan.8 Debitur juga belum tentu
merupakan pemilik tanah, yang merupakan pemegang Hak Tanggungan.
Dalam penulisan paper ini menggunakan metode pendekatan yuridis
normatif dan metode deskriptif analitis, yaitu memfokuskan pemecahan masalah
berdasarkan data yang diperoleh lalu dianalisa berdasarkan ketentuan dalam
perundang-undangan, literatur serta bahan lain yang selanjutnya dianalisis secara
yuridis normatif.

B. Rumusan Masalah
Pokok permasalahan yang penulis rumuskan dalam paper ini terdiri dari
beberapa pertanyaan sebagai berikut:
a. Pembangunan Rumah Susun
1. Apakah pengembang telah memenuhi persyaratan sebagaimana
ditentukan dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang
Rumah Susun untuk melakukan penjualan dengan sistem pre-
project sell ing?
2. Bagaimana penyelesaian hukum jika pembelian rumah susun
dengan sistem pre-project selling dengan menggunakan PPJB
terjadi wanprestasi?
b. Eksekusi Hak Tanggungan
1. Bagaimana Undang-Undang mengatur Kreditur yang cedera janji
serta perlindungan hukum bagi Debitur dalam pelusanan
hutangnya?
2. Bagaimana Penggadaan Tanah melalui Eksekusi Hak Tanggungan
atas obyek hak tanggungan ditinjau dari kasus lelang tanah oleh
Bank Danamon menurut UUHT?

C. Tujuan penulisan

Tujuan umum dari penulisan paper ini adalah untuk menambah wawasan
dan pengetahuan serta memberikan pemahaman tentang hak hidup, serta untuk

8
Indonesia Legal Center Publishing, Op.Cit, h.52

10
memenuhi nilai tugas akhir Kapita Selekta Hukum Agraria. Sedangkan yang
menjadi tujuan khusus dari penulisan paper ini adalah:
1. Mengetahui apakah pengembang telah memenuhi persyaratan dalam
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 untuk melakukan pre-project
selling;
2. Mengetahui bagaimana perlindungan hukum bagi para konsumen rumah
susun dengan sistem pre-project selling menggunakan PPJB;
3. Untuk menggambarkan perlindungan hukum terhadap kreditur/Bank
Danamon terhadap debitur yang cidera janji dalam pelunasan hutangnya

4. Untuk menggambarkan pengadaan tanah melalui eksekusi hak tanggungan


atas obyek hak tanggungan melalui titel eksekutorial dengan cara lelang
berdasarkan UUHT

11
BAB II
PEMBAHASAN KASUS I
2.1. Kasus Posisi
2.1.1. Apartemen Terlambat Dibangun, Pengembang K2 Park Minta Maaf 9
DANI PRABOWO Kompas.com - 03/09/2018, 20:36 WIB

JAKARTA, KOMPAS.com - Nama PT Prioritas Land Indonesia (PLI) dalam


sepekan terakhir menjadi sorotan publik. Sejumlah konsumen menuntut
pengembang K2 Park ini menyelesaikan kewajibannya membangun apartemen
yang berlokasi di Serpong, Banten.Sementara konsumen lainnya menuntut PLI
mengembalikan uang (refund) yang sudah dibayarkan secara kontan dan lunas
atas unit-unit apartemen yang mereka beli.K2 Park sendiri merupakan properti

9
Kompas, “Apartemen Terlambat Dibangun, Pengembang K2 Park Minta Maaf”
diakses padahttps://properti.kompas.com/read/2018/09/03/203601321/apartemen-terlambat-
dibangun-pengembang-k2-park-minta-maaf. pada 24 Maret 2019 Pukul 08.00 WIB.

12
berkonsep superblok yang mencakup 7.000 unit dalam 6 menara yang sudah
dipasarkan dan terjual sebagian pada 2014.

Tuntutan konsumen bukan tanpa alasan. Pasalnya, hingga kini, apartemen


tersebut belum dibangun. Berdasarkan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB),
pengembang menjanjikan serah terima unit kepada konsumen pada Desember
2018. Terhadap keterlambatan pembangunan fisik K2 Park ini, Presiden
Direktur PT PLI Marcellus Chandra menyatakan permohonan maafnya. "Kami
mohon maaf kepada konsumen kalau ada keterlambatan yang membuat
konsumen risau dan galau apakah aman investasi mereka," kata Presiden
Direktur PT PLI Marcellus Chandra saat bertandang ke kantor redaksi
Kompas.com, Senin (3/9/2018) sore. Menurut Marcellus, hingga kini tercatat
sudah 500 konsumen yang membeli apartemen K2 Park, dengan jumlah unit
terjual mencapai 700 unit. Belum dibangunnya proyek tersebut, aku Marcellus,
karena pada saat bersamaan PT PLI juga tengah menggarap sejumlah proyek
apartemen lainnya. Antara lain Majestic Serpong, dan Indigo, Bekasi.
Akibatnya, PT PLI mengalami kesulitan keuangan (cash flow), sehingga K2
Park yang sempat dimulai pencanangan pembangunannya pun terpaksa ditunda.
"Setelah tiga bulan kerja, karena kendala cashflow akhirnya kami berhenti.
Karena waktu itu kami mengusahakan Majestic Point dulu," terang Marcellus.
Selain menyatakan permohonan maaf, PT PLI berjanji memegang komitmen
untuk melanjutkan pembangunan fisik K2 Park. Marcellus mengaku telah
mendapat injeksi dana dari investor asal China. Nota kesepahaman pun tengah
disusun bersama, dengan harapan proyek dapat dilanjutkan pada Oktober 2018.
Untuk tahap awal, investor tersebut menyiapkan dana senilai Rp 200 miliar yang
akan digunakan untuk membangun pondasi dan ruang bawah tanah (rubanah)
dua menara tahap pertama. Adapun secara keseluruhan, pekerjaan konstruksi
membutuhkan investasi sekitar Rp 1,8 triliun. Angka ini membengkak bila
dibandingkan kondisi 2014 yang hanya Rp 1 triliun. Perubahan investasi
dipengaruhi inflasi dan naiknya harga bahan material bangunan. Namun
demikian, PT PLI berjanji memberikan yang terbaik buat konsumen. Karena itu,
untuk memenuhi kekurangan Rp 1,6 triliun investasi, PLI tengah mengajukan
pinjaman pemegang saham dengan konsekuensi kepemilikan berkurang menjadi

13
49 persen. Sebagian sisa kebutuhan investasi lainnya diperoleh dari pinjaman
perbankan yang juga tengah dijajaki PLI. "Kami tetap komitmen untuk
melakukan pembangunan dan serah terima dan memberikan investasi yang
terbaik untuk konsumen. Kami tidak akan kabur, tetap di sini dan menyelesaikan
janji-janji kami," tegas Marcellus. Dia juga menjanjikan, pembangunan K2 Park
selesai dalam kurun waktu empat tahun. Artinya serah terima unit baru dapat
dilaksanakan pada 2022 mendatang. Sebelumnya diberitakan, sejumlah
konsumen menuntut PT PLI mengembalikan uang yang sudah dibayarkan untuk
pembelian unit-unit apartemen K2 Park. Perwakilan konsumen Sujanlie Totong
SH mengatakan, tuntutan tersebut dilayangkan karena hingga Agustus 2018,
apartemen K2 Park tak kunjung terbangun. "Padahal konsumen taat membayar
cicilan. Bahkan, sebagian besar dari kami telah membayar lunas. Sebagian lagi
menyetop pembayaran karena tak ada pembangunan fisik," ungkap Sujanlie
kepada Kompas.com, Jumat (24/8/2018).

Penulis : Dani Prabowo


Editor : Hilda B Alexander

14
2.2. Kerangka Teoritis
2.2.1. Tinjauan Umum Rumah Susun
Berdasarkan ketentuan pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun
2011 tentang Rumah Susun, dinyatakan bahwa yang dimaksud dengan rumah
susun adalah:
“Bangunan Gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingungan,
yang terbagi
dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah
horizontal danvertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing
dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah, terutama untuk tempat hunian,
yang dilengkapi dengan bagianBersama.”
Selanjutnya berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 3 Undang-Undang Nomor
20 Tahun 2011 tentang rumah susun, mengatakan bahwa:
“Satuan rumah susun adalah unit rumah susun yang tujuan peruntukan
utamanya
digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian, yang mempunyai sara
penghubung
ke jalan umum.”
Dengan adanya Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah
Susun, dikenal Lembaga kepemilikan hak kebendaan, yaitu adanya Sertipikat Hak
Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS) yang terdiri atas hak perorangan atas

15
rumah susun dan hak atas tanah bersama atas benda bersama serta atas bagian
bersama yang kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan
dengan satuan-satuan yang bersangkutan. Konsep dasar yang melandasai
SHMSRS adalah berpangkal dari teori tentang kepemilikan atas suatu benda,
bahwa benda atau bangunan dapat dimiliki seseorang, dua orang atau bahkan
lebih yang dikenal dengan istilah pemilikan bersama.

Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 telah mengatur secara tegas bahwa


kepemilikan bagian-bagian Gedung secara individual dimungkinkan dalam bentuk
Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) sedangkanbagian-
bagian lainnya yang tidak terpisah dari semua pemilik satuan rumahsusun yang
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari pemilikan satuan rumah susun.
Secara jelas kepemilikan atas tanah bersama, bagian bersama dan benda bersama
atas saruan rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan
fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung kejalan
umum. Diterangkan dalam Undang-Undang Rumah Susun mengenai tanah
bersama, bagian bersama, dan bernda bersama adalahsebagai berikut:

a. Tanah Bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk
bangunanyang digunakan atas dasar hak Bersama secara tidak terpisah
diatasnyaberdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan
izinmendirikan bangunan;
b. Bagian Bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara
tidakterpisah untuk pemakaian Bersama dalam kesatuan fungsi dengan
satuansatuan rumah susun;
c. Benda Bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah
susunmelainkan bagian yang dimiliki Bersama secara tidak terpisah
untukpemakaian Bersama

Kepemilikan hak atas bagian dari bangunan tersebut dalam Sertipikat Hak Milik
atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) maka otomatis memiliki dua jenis hak,
yaitu:

a. Hak yang bersifat perorangan, yaitu hak milik atas bagian dari Gedung
ituatau yang dikatakan sebagai saruan rumah susun (SARUSUN)

16
b. Hak yang bersifat kolektif, yaitu hak atas benda bersama, bagian
bersamadan tanah bersama.

Menurut Oloan Sitorus dan Balans Sebayang terdapat 3 (tiga) bentuk sistem
pemilikan rumah susun yaitu10:

1. Sistem pemilikan perseorangan.


2. Sistem pemilikan Bersama yang terikat
3. Sistem pemilinan perseorangan yang sekaligus dilengkapi dengan sistem
pemilikan Bersama yang bebas (condominium)

Dilihat dari ketiga kategori diatas, maka rumah susun jelas merupakan kategori
sistem kepemilikan ketiganya, karena dalam rumah susun terkandung sistem
pemilikan perseorangan dengan hak Bersama yang bebas. Bagian dari rumah
susun yang dimiliki secara perseorangan atau individual disebut dengan satuan
rumah susun. Satuan rumah susun dapat dimliki secara individual. Satuan rumah
susun dimiliki oleh perseorangan atau badan hukum yang memenuhi syarat
sebagai pemegang hak katas tanah. Pemilik satuan rumah susun harus memenuhi
syarat sebagai pemegang hak katas tanah Bersama yang bersangkutan
sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 21, Pasal 36, dan Pasal 39 dan Pasal 42
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar PokokPokok
Agraria

Bagian-bagian yang bersifat perseorangan dan terpisah dikelola sendiri oleh


pemilik rumah satuan rumah susun yang bersangkutan, sedangkan bagian
bersama, benda bersama dan tanah bersama dikelola sendiri oleh pemiliksatuan
rumah susun yang bersangkutan, sedangkan bagian bersama, bendabersama dan
tanah bersama dikelola secara oleh seluruh pemilik satuan rumahsusun melalui
Perhimpunan Penghuni dan Pemilik Rumah Susun (PPPSRS). Hukum yang
berlaku dalam hukum rumuah susun yang berlaku adalah asas pemisahan
horizontal dan asas pemisahan vertikal.

Dua hak yang bersifat perorangan dan kolektif berkaitan dengan hak atas
tanah bersama yang sifatnya tidak terpisah, subyek hukum yang dapat memiliki
10
Oloan Sitorus dan Balasan Sebayang, Kondominium dan Permasalahannya,
(Yogyakarta:Mitra Kebijakan Tanah Indonesia, 1998), hlm. 34.

17
satuan rumah susun tergantung dari jenis dan hak apa yang dimohonkan oleh
pengembang atau developer rumah susun. Sebagai tanda bukti hak milik atas
satuan rumah susun, kantor pertanahan Kabupaten atau Kota akan menerbitkan
Sertipikat, hal ini sesuaidengan ketentuan Pasal 47 Undang-Undang Rumah Susun
No. 20 Tahun 2011,yang berbunyi:
a. Sebagai tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun diatas tanah
hakmilik, hak guna bangunan, atau hak pakai diatas tanah Negara, hak
gunabangunan atau hak pakai diatas tanah hak pengelolaan diterbitkan
SertipikatHak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun);
b. Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun)
diterbitkanbagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang
hakatas tanah;
c. Sertipkat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun)
yangditerbitkan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang
terdiriatas:
- Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai
denganketentuan peraturan Perundang-Undangan;
- Gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan
yangmenunjukkan lokasi satuan rumah susun yang dimiliki;
- Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas benda bersama,
bagianbersama dan tanah bersama bagi pemilik yang bersangkutan.
d. Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun)
diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota;
e. Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun)
dapatdijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggunngan sesuai
denganperaturan Perundang-Undangan.

2.2.1.1.Sistem Pre-Project Selling dalam Penjualan Rumah Susun


Strategi penjualan rumah susun dengan cara memasarkan rumah susun
yang belum selesai dibangun atau bahkan belum dibangun merupakan strategi
penjualan yang sering digunakan oleh para pengembang. Biasanya rumah
susun tersebut dipasarkan masih dalam bentuk gambar/denah rumah susun

18
saja, perizinan yang diwajibkan belum tuntas diurus. Strategi pemasaran
tersebut dikenal dengan istilah Pre Project Selling11. Strategi tersebut
dianggap lebih rasional dan menguntungkan bagi pengembang karena dapat
memanfaatkan pembayaran yang dilakukan oleh pembeli sebagai modal
dalam melakukan pembangunan. Hal ini didasarkan adanya kepercayaan
antara pengembang dan pembeli, yaitu pengembang percaya bahwa pembeli
akan melunasi pembayaran sesuai dengan yang mereka sepakati, begitupun
sebaliknya pembeli percaya bahwa pengembang akan menyelesaikan
pembangunan rumah susun tersebut. Secara yuridis formal, pola penjualan
dengan sistem tersebut tidak dilarang.
Sistem Pre-Project Selling dapat dilakukan dengan pembuatan akta
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), yaitu perjanjian antara calon penjual
dan calon pembeli sebelum dilaksanakannya jual beli dikarenakan adanya
unsur-unsur yang harus dipenuhi untuk jual beli antara lain sertifikat belum
ada karena masih dalam proses, belum terjadinya pelunasan harga. Dalam
Pasal 42 ayat 1 UU Nomor 20 tahun 2011 dimungkinkan untuk dilakukan
dengan sistem pre project selling, dengan catatan telah memenuhi sejumlah
syarat, yaitu:
1. Memiliki kepastian peruntukan ruang yang ditujukan melalui surat
keterangan rencana kota yang sudah disetujui Pemerintah Daerah;
2. Kepastian hak atas tanah yang ditunjukan melalui sertifikat hak atas
tanah;
3. Kepastian status penguasaan rumah susun, berupa Sertifikat Hak Milik
satuan rumah susun atau berupa sertifikat kepemilikan bangunan
gedung satuan rumah susun;
4. Memiliki perizinan pembangunan rumah susun yang ditunjukkan
melalui Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

Selain itu, berdasarkan Pasar 43 ayat (2) UU Rumah Susun, proses jual
beli satuan rumah susun yang dilakukan sebelum pembangunan selesai bisa

11
Yohanes Sogar Simamora, “Penerapan Prinsip Caveat Vendor Sebagai Sarana
Perlindun-gan Bagi Konsumen Perumahan Di Indonesia”, (Surabaya: Universitas Airlangga,
1996), hlm.13.

19
dilakukan dengan membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat di
hadapan notaris. Ini bisa terjadi jika syarat-syarat berikut ini sudah terpenuhi:
1. Status kepemilikan tanah sudah jelas
2. Kepemilikan IMB sudah jelas
3. Tersedia prasarana, sarana, dan utilitas (PSU)
4. Proses pembangunan paling sedikit sudah 20% volume konstruksi
bangunan rusun
5. Hal-hal yang diperjanjikan akan dibangun dan dijual kepada
konsumen, mulai dari kondisi satuan rusun, termasuk melalui media
promosi seperti lokasi, bentuk, spesifikasi bangunan, harga, PSU, serta
fasilitas lain, dan juga waktu serah terima.

Berdasarkan Pasal 110 UU Rumah Susun, bagi pengembang yang


membuat PPJB yang tidak sesuai dengan yang dipasarkan atau belum memenuhi
persyaratan sebagaimana yang dipaparkan dalam Pasal 43 UU Rumah Susun,
akan dipidana dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau denda paling
banyak Rp. 4.000.000,00 (empat juta rupiah). Lalu terkait akibat hukum manakala
tidak terpenuhinya persyaratan dalam Pasal 42 dan Pasal 43 UU Rumah Susun
adalah PPJB tersebut batal demi hukum. Hal ini dikarenakan persyaratan-
persyaratan tersebut merupakan sebab atau tujuan agar suatu PPJB dapat dibuat.
Jika sebab tersebut tidak dipenuhi atau dilanggar, tentu saja perjanjian tersebut
tidak sah karena melanggar syarat objektif suatu perjanjian dan akan berakibat
batal demi hukum. Hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 1335 jo. 1337
BW yang pada intinya menjelaskan bahwa suatu perjanjian tanpa sebab, atau yang
telah dibuat karena suatu sebab yang palsu atau terlarang, tidak mempunyai
kekuatan, dan suatu sebab adalah terlarang, apabila dilarang oleh undang-undang,
atau apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum12.

2.2.1.2.Opsi penyelesaian Jika Pengembang Wanprestasi


Penjualan rumah susun dengan sistem pre-project selling menggunakan
Perjanjian Pengikatan Jual Beli dapat menimbulkan masalah hukum dikemudian
hari. Hal tersebut disebabkan karena kedudukan konsumen yang lemah, karena

12
Lintang Yudhantaka, “Keabsahan Kontrak Jual Beli Rumah Susun Dengan Sistem Pre
Project Selling”Yuridika, Volume 32 No. 1, Januari-April 2017, hlm. 100-101.

20
PPJB tersebut dibuat dari Pihak Pengembang. Wanprestasi yang dapat dilakukan
oleh Pengembang dalam PPJB dapat berupa tidak menepati pesanan dan/atau
kesepakatan waktu penyelesaian sesuai dengan yang dijanjikan dan./atau tidak
menepati janji atas suatu pelayanan dan/atau prestasi13.

Hukum memberikan perlindungan bagi konsumen jika pengembang


wanprestasi atas PPJB yang dibuat yaitu dengan cara-cara sebagai berikut :

1. Penyelesaian Sengketa Di Luar Pengadilan


Berdasarkan pasal 1 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentan
Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa,“Alternatif Penyelesaian
Sengketa adalah lembaga penyelesaian sengketa atau beda pendapat melalui
prosedur yang disepakati para pihak, yakni penyelesaian sengketa di luar
pengadilan dengan cara konsultasi, mediasi, konsiliasi, atau penilaian ahli.”
Bentuk penyelesaian sengketa di luar pengadilan adalah sebagai berikut :
a. Arbitrase
adalah cara penyelesaian suatu sengketa perdata di luar pengadilan umum
yangdidasarkan pada perjanjian arbitrase yang dibuat secara tertulis oleh paa
pihak yang bersengketa.Arbitrase digunakan untuk mengantisipasi perselisihan
mungkin terjadi maupun yang sedang mengalamiperselisihan yang tidak dapat
diselesaikan secaranegosiasi/konsultasi maupun melalui pihak ketiga sertauntuk
menghindari penyelesaian sengketa melaluiperadilan.
b. Negosiasi
Menurut Ficher dan Ury, negosiasi merupakan komunikasi dua arah yang
dirancang untuk mencapaikesepakatan pada saat kedua belah pihak memiliki
berbagaikepentingan yang sama maupun yang berbeda14. Hal iniselaras dengan
Susanti AdiNugroho bahwa negosiasi ialah proses tawar-menawaruntuk mencapai
kesepakatan dengan pihak lain melaluiproses interaksi, komunikasi yang dinamis

13
Indonesia. Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999.Undang-Undang Tentang
Perlindungan Konsumen. LN No. 42 Tahun 1999, TLN No. 3821, pasal. 16.
14
Nurnaningsih Amriani, Mediasi Alternatif Penyelesaian Sengketa di Pengadilan,
(Jakarta: Grafindo Persada 2012),hlm. 23.

21
dengan tujuanuntuk mendapatkan penyelesaian atau jalan keluar daripermasalahan
yang sedang dihadapi oleh kedua belah pihak15.
c. Mediasi
Menurut Peraturan Mahkamah Agung No 1 Tahun 2016 Tentang Prosedur
Mediasi Di Pengadilan adalah carapenyelesaian sengketa melalui proses
perundingan untukmemperoleh kesepakatan para pihak dengan dibantumediator.
Mediasi (mediation) melalui sistem kompromi (compromise) diantara para pihak,
sedang pihak ketigayang bertindak sebagai mediator hanya sebagai
16
penolong(helper) dan fasilitator .

d. Konsiliasi
Konsiliasi merupakan lanjutan dari mediasi. Mediator berubah fungsi menjadi
konsiliator. Dalam hal inikonsiliator menjalankan fungsi yang lebih aktif
dalammencari bentuk-bentuk penyelesaian sengketa danmenawarkannya kepada
para pihak. Jika para pihak dapatmenyetujui, solusi yang dibuat konsiliator akan
menjadiresolution17.
e. Penilaian Ahli
Penilaian ahli merupakan cara penyelesaian sengketa oleh para pihak dengan
meminta pendapat atau penilaianahli terhadap perselisihan yang sedang terjadi.

2. Penyelesaian Sengketa Di Dalam Pengadilan

Atas kasus ini untuk menemukan jalan tengah melalui proses peradilan
dapat dilakukan gugatan perdata atas dasar Wanprestasi oleh para konsumen.
Wanprestasi diatur dalam Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
(KUHPer), berbunyi: “Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak
dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah
dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu
yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau
dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah

15
Susanti Adi Nugroho, Hukum Persaingan Usaha Di Indonesia, (Jakarta: Prenada
Media, 2009), hlm. 21.
16
Yahya Harahap, Hukum Acara Perdata Tentang Gugatan, Persidangan,
Penyitaan,Pembuktian, dan Putusan Pengadilan, (Jakarta: Sinar Grafika, 2009), hlm. 236.
17
Nurnaningsih Armani, op.cit, hlm. 34.

22
ditentukan”. Sederhananya, wanprestasi itu adalah ingkar janji atau tidak menepati
janji.

Menurut Abdul R Saliman18, wanprestasi adalah suatu sikap dimana


seseorang tidak memenuhi atau lalai melaksanakan kewajiban sebagaimana yang
telah ditentukan dalam perjanjian yang dibuat antara kreditur dan debitur. Apabila
seseorang telah dinyatakan lalai memenuhi prestasinya, kemudian ia tetap lalai,
makan menurut Pasal 1243 KUHPerdata ini timbul kewajiban bagi pihak lainnya
untuk mengajukan gugatan atas dasar Wanprestasi.

Selain melakukan gugatan perdata ke pengadilan, Undang-Undang Formatted: Normal, Justified, Indent: First line: 0.5", Line
spacing: 1.5 lines
memberikan perlindungan hukum bagi para konsumen yang melakukan
pembelian rumah susun dengan sistem pre-project selling dengan menggunakan
Perjanjian Pengikatan Jual Beli yaitu sebagaimana diatur dalam :

a. Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan


Konsumen
Dalam pasal 12 disebutkan bahwa “pelaku usaha dilarang
menawarkan, mempromosikan atau mengiklankan suatu barang
dan/atau jasa dengan harga atau tarif khusus dalam waktu dan jumlah
tertentu, jika pelaku usaha tersebut tidak bermaksud untuk
melaksanakannya sesuai dengan waktu dan jumlah yang
ditawarkan, dipromosikan, atau diiklankan”,
Pasal 16 Pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa melalui
pesanan dilarang untuk :
a. tidak menepati pesanan dan/atau kesepakatan waktu
penyelesaian sesuai dengan yang dijanjikan;
b. tidak menepati janji atas suatu pelayanan dan/atau prestasi.

Jika melanggar ketentuan dalam Pasal 12 dan/atau Pasal 16 maka


dalam Pasal 62 ayat (2) ditentukan bahwa pelaku usaha dipidana
dengan pidana penjara paling lama 2 (dua) tahun atau pidana denda
paling banyak Rp 500.000.000,00 (lima ratus juta Rupiah).Terhadap

18
Abdul R Saliman, Esensi Hukum Bisnis Indonesia : Teori dan Contoh Kasus, (Jakarta :
Kencana, 2004), hlm.15

23
sanksi pidana sebagaimana dimaksud dalam Pasal 62, dapat dijatuhkan
hukuman tambahan, berupa:
a) perampasan barang tertentu;
b) pengumuman keputusan hakim;
c) pembayaran ganti rugi;
d) perintah penghentian kegiatan tertentu yang menyebabkan
timbulnya kerugian konsumen;
e) kewajiban penarikan barang dari peredaran; atau pencabutan izin
usaha
b. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2011 tentang Rumah Susun

Dalam pasal 110 Undang-Undang Rumah Susun, pelaku pembangunan


yang membuat PPJB:
a. yang tidak sesuai dengan yang dipasarkan; atau
b. sebelum memenuhi persyaratan kepastian sebagaimanadimaksud
dalam Pasal 43 ayat (2);
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9819, dipidana denganpidana penjara
paling lama 4 (empat) tahun atau denda paling banyak
Rp4.000.000.000,00 (empat miliar rupiah).

2.2.2. Pengadaan Tanah


2.2.2.1. Tinjauan Umum Pengadaan Tanah
Tanah memiliki arti penting dalam kehidupan manusia, yaitu sebagai
social asset dan capital asset.Tanah sebagai sosial asset adalah sebagai sarana
pengikat kesatuan di kalangan lingkungan sosial untuk kehidupan dan hidup,
sedangkan tanah sebagai capital asset adalah sebagai modal dalam pembangunan
dan telah tumbuh sebagai benda ekonomi yang sangat penting sekaligus sebagai
bahan perniagaan dan objek spekulasi. Tanah merupakan sumber daya alam yang
strategis sehingga diatur didalam konstitusi Indonesia, yaitu dalam Pasal 33 ayat
(3) Undang-Undang Dasar 1945 yang menjelaskan bahwa segala kekayaan alam

19
Pelaku pembangunan dilarang membuat PPJB:a. yang tidak sesuai dengan yang
dipasarkan; ataub. sebelum memenuhi persyaratan kepastian sebagaimanadimaksud dalam Pasal
43 ayat (2).

24
dikuasai oleh negara. Penjelasan pasal 33 ayat (3) UUD 1945 bermakna
kekuasaan yang diberikan kepada negara atas bumi, air, dan kekayaan alam yang
terkandung didalamnya meletakkan kewajiban kepada Negara untuk mengatur
pemilikan dan memimpin penggunaannya, hingga semua tanah diseluruh wilayah
kedaulatan Negara Indonesia dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran
rakyat20. Kewenangan negara ini diatur kembali dalam Pasal 2 UUPA mengenai
hak menguasai negara yang memiliki kewenangan:
1. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan
dan pemeliharaan bumi,air dan ruang angkasa;
2. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum anatara
orangorang dengan bumi, air, dan ruang angkasa;
3. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara
orangorang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air
dan ruang angkasa.

Pada saat ini, kebutuhan tanah semakin meningkat sebab adanya


pembangunan fisik baik di kota maupun di desa. Kebutuhan akan tersedianya
tanah untuk keperluan pembangunan memberikan peluang terjadinya
pengambilalihan tanah bagi proyek, baik untuk kepentingan negara maupun untuk
kepentingan bisnis. Keterbatasan tanah dan banyaknya pembangunan
menyebabkan pergesekan. Di sisi pihak yang ingin membangun, memerlukan
tanah sebagai sarana utamanya, sedangkan di sisi lain sebagian besar dari warga
masyarakat juga memerlukan tanah sebagai tempat permukiman dan tempat mata
pencariannya21.Untuk itu pemerintah perlu mengeluarkan kebijakan agar
pembangunan tetap terpelihara, khususnya pembangunan berbagai fasilitas untuk
kepentingan umum. Dan untuk memperoleh tanah-tanah tersebut terlaksana
melalui pengadaan tanah.

Landasan utama pengaturan pengadaan tanah diatur dalam Pasal 18 UUPA


“Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta
kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan

20
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang
Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, (Jakarta: Djambaran, 2008), hlm. 173.
21
Abdurrahman, Masalah Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Pembebasan Tanah di
Indonesia, Edisi Revisi, (Bandung: Citra Aditya Bakti, 1991), hlm 9.

25
mmberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur Undang-
Undang.”
Dalam Pasal 21, 29, 42, dan 45 UUPA mengandung prinsip penguasaan dan
penggunaan tanah secara individu, akan tetapi mengandng unsur kebersamaan.
Unsur kebersamaan tersebut dipertegas dalam Pasal 6 UUPA yang mana semua
hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.UUPA tidak menjelaskan secara konkret
mengenai fungsi sosial, akan tetapi Gunanegara menyatakan bahwa esensi fungsi
sosial dalam hak atas adalah apabila penggunaannya22:
1. Tidak semata-mata untuk kepentingan pribadi
2. Memperhatikan keadaan dan sifat haknya
3. Bermanfaat bagi kesejahteraan dan kebahagian baik bagi yang mempunyai
maupun bagi masyarakat
Pengadaan tanah untuk kepentingan umum merupakan salah satu
manifestasi dari fungsi sosial hak atas tanah.Pengadaan tanah untuk pembangunan
hanya dapat dilakukan atas dasar persetujuan dari pemegang hak atas tanah
mengenai dasar dan bentuk ganti rugi yang diberikan kepada pemegang hak atas
tanah itu sendiri.Dalam melakukan kegiatan pengadaan tanah, maka untuk
memperoleh tanah yang dibutuhkan maka harus ada ganti kerugian kepada pihak
yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman dan benda-benda
yang berkaitan dengan tanah.Maka sehubungan dengan itu, pengadaan tanah
selalu menyangkut dua sisi dimensi yang harus ditempatkan secara seimbang,
yaitu “kepentingan masyarakat dan kepentingan pemerintah”.Dengan demikian,
masalah pokok yang menjadi sorotan atau perhatian dalam pelaksanaan
pengadaan hak atas tanah adalah “menyangkut hak-hak atas tanah yang status dari
hak atas tanah itu akan dicabut atau dibebaskan.Sehingga, dapat dikatakan bahwa
unsur yang paling pokok dalam pengadaan hak atas tanah adalah ganti rugi yang
diberikan sebagai atas hak yang telah dicabut atau dibebaskan23.Eksistensi
pemegang hak atas tanah boleh jadi ditelantarkan demi pembangunan untuk
kepentingan umum.Maka perlu adanya perlindungan hukum secara proposional
kepada mereka.

22
Gunanegara, Rakyat & Negara Dalam Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan,
(Jakarta: PT Tatanusa, 2008), hlm. 77.
23
Abdurrahman, opcit, hlm. 23

26
2.2.2.2. Kriteria Kepentingan Umum
Dalam peraturan yang melandasi pengambilan tanah oleh negara terdapat
istilah yang digunakan yaitu fungsi sosial, kepentingan umum dan kepentingan
pembangunan.Kepentingan umum adalah konsep huku yang kabur, hanya untuk
alasan praktis konsep kepentingan umum diterapkan. Menurut Michael G. Kitay,
doktrin kepentingan umum dalam berbagai negara diungkapkan dalam dua cara
yakni:
1) Pedoman Umum
Dalam hal ini, negara hanya menyatakan bahwa pengadaan tanah
dibutuhkan untuk kepentingan umum (public purpose).Negara yang
menganut konsep ini tidak mencantumkan kegiatan yang termasuk
kepentingan umum.Pengadilan yang secara kasuistis menentukan
kepentingan umum.
2) Ketentuan-ketentuan daftar
Daftar ini secara eksplisit mengidentifikasi kepentingan umum.Misal
sekolah, jalanan, bangunan pemerintah.Kepentingan yang tidak tercantum
dalam daftar tersebut tidak dapat dijadkan sebagai dasar pengadaan
tanah.Namun kerap kali kedua pendekatan dikombinaskan dalam rencana
pengadaan tanah.
Hal senada dikemukakan oleh Maria Sumardjono menyatakan bahwa kepentingan
umum dapat dijabarkan dalam 2 hal yakni:
a) Beberapa pedoman umum yang menyebutkan bahwa pengadaan tanah
dilakukan berdasarkan alasan kepentingan umum berbagai istilah
b) Penjabaran kepentingan mum dalam daftar kegiatan.
Menurut Maria SW. Soemardjono, konsep kepentingan umum harus memenuhi
dua hal yakni pertama peruntukannya, yakni ditujukan untuk kegiatan apa dan
kedua kemanfaatannya, apakah kegiatan tersebut memberikan manfaat bagi
masyarakat.
Gunanegara mengidentifikasi ada 6 (enam) syarat kepentingan umum yakni:
1. Dikuasai dan dimiliki oleh negara

27
Kepentingan umum dapat dilihat dari perspektif pemilikan artinya bahwa
apapun tindakan negara, apabila untuk dimiliki negara berarti tindakan
tersebut untuk kepentingan umum.
2. Tidak boleh diprivatisasi
Berkaitan dengan konsep pemilikan dan penguasaan negara adalah untuk
kepentingan umum, maka tidak dapat diprivatisas.Larangan privatisasi
tersebut telah membatasi public dalam menggunakan benda-benda
tersebut.
3. Tidak untuk mencari keuntungan
Bahwa tugas-tugas umum baik langsung maupun tidak ditujukan untuk
kepentingan umum tidak diorientasikan untuk mencari keuntungan.
4. Untuk kepentingan lingkungan hidup
Gunanegara memberikan rasionalisasi bahwa seluruh public good yang
dikuasai/dimiliki negara dapat dimanfaatkan dan dipergunakan tidak hanya
untuk rakyat akan tetapi juga untuk seluruh umat manusia.
5. Untuk tempat ibadah/tempat suci lainnya
Pembangunan tempat ibadah merupakan pelaksanaan amanat Undang-
Undang Dasar Republik Indonesia 1945, dimana beribadah merupakan hak
setiap warga negara Indonesia.Sehingga hal ini, termasuk kedalam
kepentingan umum.
6. Ditetapkan dengan undang-undang
Agar ada legitimasi bahwa suatu kegiatan adalah untuk kepentingan umum
adalah ditetapkan dalam undang-undang.Pengaturan untuk kepentingan
umum tidak dapat ditetapkan oleh peraturan yang tatarannya lebih rendah
daripada undang-undang.

Dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012, tanah untuk kepentingan


umum digunakan untuk pembangunan:24
a. pertahanan dan keamanan nasional;
b. jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta
api, dan fasilitas operasi kereta api;
24
Indonesia. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012.Undang-Undang Tentang
Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum. LN No. 22 Tahun 2012, TLN No. 5280, pasal. 10.

28
c. waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum, saluran
pembuangan air dan sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya;
d. pelabuhan, bandar udara, dan terminal;
e. infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;
f. pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi tenaga
listrik;
g. jaringan telekomunikasi dan informatika Pemerintah;
h. tempat pembuangan dan pengolahan sampah;
i. rumah sakit Pemerintah/Pemerintah Daerah;
j. fasilitas keselamatan umum;
k. tempat pemakaman umum Pemerintah/Pemerintah Daerah;
l. fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau publik;
m. cagar alam dan cagar budaya;
n. kantor Pemerintah/Pemerintah Daerah/desa;
o. Penataan permukiman kumuh perkotaan dan/atau konsolidasi
tanah, serta perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah
dengan status sewa;
p. prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah/Pemerintah Daerah;
q. prasarana olahraga Pemerintah/Pemerintah Daerah; dan
r. pasar umum dan lapangan parkir umum.
Dalam melakukan pembebasan tanah dan pelepasan hak atas tanah demi
pembangunan yang dilakukan pemeritah yang berlandaskan atas fungsi sosial
tentuya dilakukan dengan beberapa cara. Dalam Hukum Tanah Nasional
menyediakan cara memperoleh tanah dengan melihat keadaan sebagai berikut25:
1. Status tanah yang tersedia, tanahnya merupakan tanah negara atau tanah
hak;
2. Apabila tanah hak, apakah pemegang haknya bersedia atau tidak
menyerahkan hak atas tanahnya tersebut;
3. Apabila pemegang hak bersedia menyerahkan atau memindahkan
haknya, apakah yang memerlukan tanah memenuhi syarat sebaai

25
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang
Pokok Agraria,Isi dan Pelaksanaannya, (Jakarta: Djambatan, 2003), hlm. 310.

29
pemegang hak atas tanah yang bersangkutan atau tidak memenuhi
syarat.
2.2.2.3. Pelepasan Hak dan Pembebasan Hak
Pelepasan hak tanah adalah kegiatan melepaskan hubungan hukum antara
pemegang hak atas tanah dengan tanah yang dikuasainya dengan memberikan
ganti rugi atas dasar musyawarah.Cara memperoleh tanah dengan pelepasan hak
atas tanah ini ditempuh apabila yang membutuhkan tanah tidak memenuhi syarat
sebagai pemegang hak atas tanah.
Berdasarkan Pepres Nomor 65 Tahun 2006 Pasal 1 angka 3, yaitu
“Pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara
memberikan ganti rugi kepada yang mendapatkan tanah dengan cara
memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah,
bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah”. Jadi
pengadaaan tanah dilakukan dengan cara pelepasan atau penyerahaan hak atas
tanah dengan pemberian ganti rugi kepada pemegang haknya atau yang
melepaskanya. Dalam UU No.2 Tahun 2012 dalam Pasal 1 angka 9 menjelaskan
bahwa” Pelepasan Hak adalah kegiatan pemutusan hubungan hukum dari pihak
yang berhak kepada negara melalui Lembaga Pertanahan”. Kemudian didalam
Perpres Nomor 71 Tahun 2012 dalam Pasal 1 angka 9 , yaitu “Pelepasan hak
adalah kegiatan pemutusan hubungan hukum dari pihak yang berhak kepada
negara melalui BPN.”
Pelepasan hak atas tanah dan pembebasan hak atas tanah merupakan 2
(dua) cara untuk memperoleh tanah hak, dimana yang membutuhkan tanah tidak
memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. Pelepasan hak atas tanah
adalah melepaskan hubugan hukum antara pemegang hak atas tanah dengan tanah
yang dikuasainya, dengan memberikan ganti rugi atas dasar musyawarah.
Pembebasan tanah adalah melepaskan hubungan hukum yang semula diantara
pemegang hak/menguasai tanah dengan cara memberikan ganti rugi. Kedua
perbuatan hukum tersebut mempunyai pengertian yang sama, perbedaannya
pembebasan hak atas tanah adalah dilihat dari yang membutuhkan tanah, biasanya
dilakukan untuk areal tanah yang luas sedangkan pelepasan hak atas tanah dilihat

30
dari yang memiliki tanah, dimana Ia melepaskan haknya kepada Negara untuk
kepentingan pihak lain.
Menurut Salindeho, pembebasan hak atas tanah adalah “ suatu perbuatan
hukum yang bertujuan untuk melepaskan hubungan antara pemilik atau pemegang
hak atas tanah, dengan pembayaran harga atau dengan ganti rugi26.” Pelepasan
hak tanah yang dilakukan oleh pihak yang tanahnya diambil demi pembangunan
harus diimbangi dengan pemberian ganti kerugian atau kompensasi yang
layak.Hal ini berkaitan dengan bagaimana peran tanah yang dilepas bagi
kehidupan pemegang hak dan prinsip penghormatan terhadap hak-hak yang sah
atas tanah.Kemudian setelah pemberian kompensasi yang layak, maka ketika
melakukan musyawarah antara pemegang hak atas tanah dengan pemerintah maka
kedua belah pihak harus berada dalam posisi yang setara dan seimbang. Maka dari
penjelasan diatas dapat disimpulkan bahwa pelepasan hak seseorang atas tanah
demi kepentingan lain (kepentingan pembangunan untuk umum) dan pemberian
ganti kerugian atau kompensasi atas pelepasan hak tersebut. Mengingat kedua hal
tersebut begitu fundamental, maka pembebasan tanah harus dilakukan dengan
cara seimbang.

2.3.Analisis Kasus
2.3.1. Analisis Kasus Apartemen K2 Park
Apartemen K2 Park yang dibangun oleh pengembang PT Prioritas Land
Indonesia (PLI) untuk selanjutnya disebut “Pengembang”, sebanyak 7.000 unit
dalam 6 menara sudah dipasarkan dan terjual sebagian pada 2014. Dalam hal ini,
Pengembang melakukan penjualan menggunakan sistem pre-project selling
melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Jika melihat ketentuan dalam
Pasal 43 ayat (2) UU Rumah Susun, proses jual beli satuan rumah susun yang
dilakukan sebelum pembangunan selesai bisa dilakukan dengan membuat
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat di hadapan notaris. Ini bisa
terjadi jika syarat-syarat berikut ini sudah terpenuhi:
1. Status kepemilikan tanah sudah jelas;
2. Kepemilikan IMB sudah jelas;
26
Salindeho, Masalah Tanah dalam Pembangunan, (Bandung: Citra Aditya Bakti, 1993)
hlm.27.

31
3. Tersedia prasarana, sarana, dan utilitas (PSU);
4. Proses pembangunan paling sedikit sudah 20% volume konstruksi
bangunan rusunyang sedang dipasarkan;
5. Hal-hal yang diperjanjikan dalam hal ini adalah kondisi sarusun yang
dibangun dan dijual kepadakonsumen yang dipasarkan, termasuk
melalui mediapromosi, antara lain, lokasi rumah susun, bentuksarusun,
spesifikasi bangunan, harga sarusun,prasarana, sarana, dan utilitas
umum rumah susun,fasilitas lain, serta waktu serah terima sarusun.

Persyaratan sebagaimana dimaksud dalam pasal 43 Undang-Undang Rumah


Susun merupakan syarat kumulatif sehingga harus dipenuhi seluruhnya untuk
dapat dilangsungkannya pembuatan akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli, jika
melihat permasalahan yang ada, berikut syarat-syarat yang belum dipenuhi oleh
pengembang :

f. Mengenai syarat kedua yaitu kepemilikan IMB sudah jelas. Hal ini
belum terpenuhi karena IMB milik pengembang masih dalam proses
dan pada tahun 2014 pengembang sudah memasarkan rumah susun
K2 Park tersebut, sedangkan pengaturan baik dalam Pasal 42 maupun
pasal 43 Undang-Undang Rumah Susun, pengembang harus telah
memiliki IMB.27
g. Mengenai syarat ketiga yaitu mengenai Prasarana28, Sarana29 dan
Utilitas30. Hal ini jelas belum dipenuhi oleh pengembang karena lahan
yang ditawarkan oleh pengembang masih kosong dan belum
tersedianya prasarana, sarana dan utilitas tersebut.

27
Prioritas Land “Proses Perizinan K2 Park GadingSerpong”
http://www.prioritaslandindonesia.com/news_detail.php?pli/news/title/Proses%20Perizinan%20K2
%20Park%20gading%20Serpong&id_news=117 diakses pada 30Maret 2019 Pukul 15.40 WIB.
28
Yang dimaksud dengan “prasarana” adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian
rumah susun yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan tempat tinggal yang layak, sehat,
aman, dan nyaman meliputi jaringan jalan, drainase, sanitasi, air bersih, dan tempat sampah.
29
Yang dimaksud dengan “sarana” adalah fasilitas dalam lingkungan hunian rumah susun
yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya,
dan ekonomi meliputi sarana sosial ekonomi (pendidikan, kesehatan, peribadatan dan perniagaan)
dan sarana umum (ruang terbuka hijau, tempat rekreasi, sarana olahraga, tempat pemakaman
umum, sarana pemerintahan, dan lain-lain).
30
Yang dimaksud dengan “utilitas umum” adalah kelengkapan penunjang untuk
pelayanan lingkungan hunian rumah susun yang mencakup jaringan listrik, jaringan telepon, dan
jaringan gas.

32
h. Mengenai syarat keempat mengenai proses pembangunan paling
sedikit sudah 20% dari volume konstruksi bangunan rusun yang
sedang dipasarkan pun juga tidak dipenuhi oleh Pengembang, karena
lahan masih kosong dan belum ada bangunan yang dibangun.31

Dalam PPJB yang dibuat diantara pengembang dan konsumen K2 Park disebutkan
bahwa penyerahan serah terima unit dilakukan pada Desember 2018, sedangkan
bangunan rumah susun K2 Park sama sekali belum terbangun dan hanya masih
lahan kosong saja. Dari hal tersebut, pengembang telah wanprestasi. Pihak
konsumen telah mengajukan protes dan bernegosiasi dengan pengembang agar
uang mereka dapat dikembalikan, akan tetapi tidak ada opsi penyelesaian yang
menguntungkan konsumen. Dalam hal ini dapat dilihat bahwa pengembang
melanggar ketentuan Prestasi yaitu Pasal 1234 KUHPerdata yang menyatakan
bahwa tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat
sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu. Sehingga konsumen mempunyai hak
untuk mengajukan gugatan wanprestasike pengadilankarena pengembang tidak
melakukan sesuatu pada jangka waktu tertentu yang telah diperjanjikan di dalam
PPJB.
Selain melayangkan gugatan wanprestasi ke pengadilan, konsumen dapat
melaporkan pihak pengembang karena melakukan tindak pidana sebagaimana
dimaksud dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen dan Undang-Undang
mengenai Rumah Susun. Dikarenakan tindakan yang dilakukan oleh
Pengembang telah melanggar ketentuan sebagai berikut :
a. Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan
Konsumen
Dalam pasal 12 disebutkan bahwa “pelaku usaha dilarang menawarkan,
mempromosikan atau mengiklankan suatu barang dan/atau jasa dengan
harga atau tarif khusus dalam waktu dan jumlah tertentu, jika pelaku usaha
tersebut tidak bermaksud untuk melaksanakannya sesuai dengan waktu
dan jumlah yang ditawarkan, dipromosikan, atau diiklankan” dan Pasal 16

31
Kompas, “Apartemen Tak Kunjung Dibangun, Konsumen Tagih Uang Kembali”
https://properti.kompas.com/read/2018/08/26/070000421/apartemen-tak-kunjung-dibangun-
konsumen-tagih-uang-kembalidiakses pada 30Maret 2019 Pukul 16.00 WIB.

33
Pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa melalui pesanan
dilarang untuk :
- tidak menepati pesanan dan/atau kesepakatan waktu penyelesaian sesuai
dengan yang dijanjikan;
- tidak menepati janji atas suatu pelayanan dan/atau prestasi.
Dalam hal ini jelas bahwa unsur dalam pasal ini telah terpenuhi karena
pengembang tidak dapat menyediakan 7.000 unit dalam 6 menara yang
sudah dipasarkan dan terjual sebagian pada 2014, yang seharusnya
diselesaikan pada Desember 2018. Sehingga menurut Pasal 62 ayat (2)
pelaku usaha dipidana dengan pidana penjara paling lama 2 (dua) tahun atau
pidana denda paling banyak Rp 500.000.000,00 (lima ratus juta Rupiah).
Terhadap sanksi pidana sebagaimana dimaksud dalam Pasal 62, dapat
dijatuhkan hukuman tambahan, berupa:
a) perampasan barang tertentu;
b) pengumuman keputusan hakim;
c) pembayaran ganti rugi;
d) perintah penghentian kegiatan tertentu yang menyebabkan timbulnya
kerugian konsumen;
e) kewajiban penarikan barang dari peredaran; atau pencabutan izin
usaha

b. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2011 tentang Rumah Susun


Dalam pasal 110 Undang-Undang Rumah Susun, pelaku pembangunan yang
membuat PPJB:
a. yang tidak sesuai dengan yang dipasarkan; atau
b. sebelum memenuhi persyaratan kepastian sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 43 ayat (2);
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 98, dipidana dengan pidana penjara
paling lama 4 (empat) tahun atau denda paling banyak Rp4.000.000.000,00
(empat miliar rupiah).
Dalam hal ini pengembang telah membuat PPJB, akan tetapi terdapat
persyaratan yang belum dipenuhi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 43

34
ayat (2), yaitu mengenai syarat kedua, ketiga dan keempat. Syarat yang
dimaksud dalam Pasal 43 ayat (2) bersifat kumulatif sehingga harus
dipenuhi seluruhnya oleh pengembang yang melakukan pembuatan PPJB
atas rumah susun yang ditawarkannya. Sehingga pengembang dalam hal ini
dapat dipidana sebagaimana dimaksud dalam Pasal 110 Undang-Undang
Rumah Susun.

BAB III
PEMBAHASAN KASUS II

3.1. Kasus Posisi

35
3.1.1. Utang Rp 55 Juta, Rumah Mewah eks Kades Dilelang Danamon Rp
50 Juta32, Enggran Eko Budianto detikNews.com – 03/05/2016, 14.50
WIB

Mojokerto - Nasib mengenaskan menimpa eks kepala desa (Kades) Jetis


Edi Sasmito di Dusun Wonoayu, Desa/Kecamatan Jetis, Kabupaten Mojokerto.
Gara-gara tidak bisa melunasi sisa utang di Bank Danamon, rumah yang dinilai
seharga Rp 700 juta itu dilelang hanya seharga Rp 50 juta. Akibatnya, eksekusi
pun sempat berlangsung ricuh, Selasa (3/5/2016). Edi bersama anak dan istrinya
berusaha melawan petugas juru sita PN Mojokerto. Namun perlawanan mereka
sia-sia. Bahkan Edi mengancam akan bunuh diri dengan menenggak racun jika
petugas juru sita memaksa masuk.

Eksekusi rumah seharga ratusan juta yang dihuni Edi dan keluarganya
berjalan alot. Juru sita PN Mojokerto yang datang dikawal puluhan anggota
polisi dan TNI ke rumah mewah itu dihadang di pintu gerbang. Penghuni rumah
memasang rantai dengan kunci gembok pada pintu gerbang dan menutup rapat
semua pintu rumah.

32
Detik News, “Utang Rp 55 Juta, Rumah Mewah eks Kades Dilelang Danamon Rp 50
Juta” diakses https://news.detik.com/berita-jawa-timur/d-3202733/utang-rp-55-juta-rumah-
mewah-eks-kades-dilelang-danamon-rp-50-juta pada 31 Maret 2019 Pukul 11.39 WIB

36
Tak kekurangan akal, usai membacakan surat penetapan eksekusi,
petugas juru sita PN Mojokerto yang dibantu sejumlah preman merusak rantai
yang mengunci pintu gerbang rumah tersebut. Sejurus kemudian, Edi keluar dari
rumahnya dan mengusir para preman dari halaman rumahnya. "Saya tak izinkan
siapapun masuk pekarangan saya. Ini belum ada keputusan hukum. Keluar!
Kalian bukan petugas," teriak Edi sembari mengusir sejumlah pria bertato.

Meski pintu gerbang berhasil dibuka paksa oleh petugas, Edi bersikeras
mengurung diri di dalam rumahnya bersama anak dan istrinya. Eks Kades Jetis
ini mengunci pintu depan dan pintu belakang rumah mewah tersebut. Dari balik
pintu, Edi mengancam akan menenggak racun jika petugas memaksa masuk ke
dalam rumah. "Ayo ke pengadilan sekarang. Ayo mediasi. Kalau memaksa
masuk saya akan minum racun dengan anak dan istri saya," lontar Edi.

Edi dan keluarganya akhirnya tak berdaya saat petugas merusak pintu
depan dan belakang rumah. Istri Edi, Hartini dan anak pertamanya menangis
histeris sembari keluar dari dalam rumah. Sementara petugas mengeluarkan
semua barang milik Edi dari rumah mewah tersebut.

Juru Sita PN Mojokerto Muhammad Anwar mengatakan, tanah seluas


402 meter persegi beserta bangunan ini sebelumnya milik Edi yang pada
sertifikat hak milik atas nama Hartini. Sekitar tahun 2009 silam, Edi meminjam
uang Rp 55 juta dari Bank Danamon dengan jaminan sertifikat rumah tersebut.

Namun, hingga jatuh tempo pelunasan, Edi tak mampu melunasi


pinjamannya tersebut. Eks Kades Jetis itu hanya mengangsur sebanyak tujuh
kali, sekitar Rp 21 juta. "Tanah tersebut sudah dilelang tahun 2012. Lelang
dimenangkan Rismawati warga Jalan Dukuh Kupang Timur, Surabaya senilai
Rp 50 juta. Jadi sertifikat hak milik sudah atas nama Rismawati," terangnya.

Sebagai pemenang lelang, lanjut Anwar, Rismawati pun mengajukan


permohonan eksekusi ke PN Mojokerto. Pihak pengadilan mengabulkan
permohonan Rismawati yang tertuang dalam Surat Penetapan Eksekusi No:
15/Eks.HT/2013/PN.Mkt tertanggal 7 Maret 2016. "Jadi eksekusi ini sudah
berdasarkan kekuatan hukum tetap PN Mojokerto," pungkasnya. Hingga barang-

37
barang miliknya dikeluarkan, Edi masih bertahan di dalam rumah. Sementara
kedua anak dan istrinya mengungsi ke rumah tetangga.

3.2. Kerangka Teori


3.2.1. Kredit dan Perjanjian Kredit
3.2.1.1. Pengertian Kredit

38
Istilah kredit berasal dari bahasa Yunani yaitu credere yang berarti
percaya (truth atau faith)33. Kepercayaan merupakan unsur penting dalam
memperoleh kredit. Artinya seseorang yang memperoleh Kredit dari bank
berarti “orang” tersebut dipercaya oleh bank selaku kreditur.

Menurut Undang-Undang Nomor 10 tahun 1998 tentang Perubahan Atas


Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang perbankan (untuk selanjutnya
disebut UU Perbankan), di dalam Pasal 1 ayat (11) Undang-Undang nomor
10 tahun 1998 tentang Perbankan dirumuskan bahwa: “Kredit adalah
penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu,
berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank
dengan pihak-pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi
utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga”.

Dari pengertian tersebut diatas menunjukan bahwa prestasi yang wajib


dilakukan oleh debitor atas kredit yang diberikan kepadanya tidak semata-
mata melunasi utangnya tetapi juga disertai dengan bunga sesuai dengan
perjanjian yang telah disepakati sebelumnya.

Dalam pemberian kredit bank, kepercayaan dari bank sebagai kreditur


terhadap nasabah peminjam sebagai debitur merupakan unsur esensial.
Kepercayaan tersebut timbul karena dipenuhinya segala ketentuan dan
persyaratan untuk memperoleh kredit bank oleh debitur antara lain: jelasnya
peruntukan kredit, adanya benda jaminan atau agunan, dan lain-lain. Makna
dari kepercayaan tersebut adalah adanya keyakinan dari bank sebegai
kreditur bahwa kredit yang diberikan akan sungguh-sungguh diterima
kembali dalam jangka waktu tertentu sesuai kesepakatan.

Pasal 8 ayat (1) Undang-Undang Nomor 10 tahun 1998 perbankan


menyatakan bahwa:

1) Dalam pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip


syariah, Bank Umum wajib mempunyai keyakinan berdasarkan
analisis yang mendalam atas itikad baik dan kemampuan serta
33
Thomas Suyatno, Dasar-Dasar Perkreditan, Edisi Keempat, (Jakarta: PT Gramedia
Pustaka Utama, 1995), h.12

39
kesanggupan Nasabah Debitur untuk melunasi utangnya atau
mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan diperjanjikan.

Selanjutnya berdasarkan Pasal 8 ayat (2) Undang-Undang Perbankan


menyatakan bahwa:

2) Bank Umum wajib memiliki dan menerapkan pedoman perkresditan


dan pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, sesuai dengan
ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia.

Ketentuan Pasal 8 ayat (1) dan (2) di atas merupakan dasar atau landasan
bagi bank dalam menyalurkan kreditnya kepada nasabah debitur. Lebih dari
itu, karena pemberian kredit merupakan salah satu fungsi utama perbankan
Indonesia adalah sebagai penghimpun dan penyalur dana masyarakat
sebagaimana dijelaskan dalam pasal 3 Undang-Undang Nomor 10 tahun
1998 tentang Perbankan, maka ketentuan tersebut juga mengandung dan
menerapkan prinsip kehati-hatian sebagaimana dimaksud dalam ketentuan
Pasal 2 Undang-Undang Nomor 10 tahun 1998 tentang Perbankan.

Dalam pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah,


bank wajib memperhatikan hal-hal yang ditentukan dalam pasal 8 ayat (1)
dan (2) Undang-Undang Perbankan. Ketentuan ini merupakan dasar atau
landasan bagi bank dalam menyalurkan kreditnya kepada nasabah debitur.
Untuk mencegah terjadinya kredit bermasalah di kemudian hari, penilaian
suatu bank untuk memberikan persetujuan terhadap suatu permohonan kredit
dilakukan dengan berpedoman kepada formula 5c yang terdiri dari34:

a. Character

Bahwa calon nasabah debitur memiliki watak, moral dan sifat-sifat


pribadi yang baik. Penilaian terhadap karakter ini dilakukan untuk
mengetahui tingkat kejujuran, integritas dan kemauan dari calon nasabah
debitur untuk memenuhi kewajiban dan menjalankan usahanya.

b. Capacity

34
Hermasyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia (Jakarta: Prenada Media, 2005), h.
64-65

40
Yang dimaksud dengan capacity dalam hal ini adalah kemampuan calon
nasabah debitur untuk mengelola kegiatan usahanya dan mampu melihat
prospektif masa depan, sehingga usahanya akan dapat berjalan dengan baik
dan memberikan keuntungan yang menjamin bahwa ia mampu melunasi
utang kreditnya dalam jumlah dan jangka waktu yang telah ditentukan.

c. Capital

Dalam hal ini, bank harus terlebih dahulu melakukan penelitian terhadap
modal yang dimiliki oleh pemohon kredit. Penyelidikan ini tidaklah semata-
mata didasarkan pada besar kecilnya modal, akan tetapi lebih di fokuskan
kepada bagaimana distribusi modal ditempatkan oleh pengusaha tersebut,
sehingga segala sumber yang telah ada dapat berjalan secara efektif.

d. Collateral

Collateral adalah jaminan untuk persetujuan pemberian kredit yang


merupakan sarana pengaman (back up) atas risiko yang mungkin terjadi atas
wanprestasinya nasabah debitur dikemudian hari.

e. Condition of economy

Bahwa dalam pemberian kredit oleh bank, kondisi ekonomi secara umum
dan kondisi sektor usaha pemohon kredit perlu memperoleh perhatian dari
bank untuk memperkecil risiko yang mungkin terjadi yang diakibatkan oleh
kondisi ekonomi tersebut.

3.2.2. Perjanjian Kredit

Pemberian kredit oleh bank harus dilandasi keyakinan bank atas


kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya dan wajib
dilakukan atas dasar asas pemberian kredit yang sehat dan prinsip kehati-
hatian agar pemberian kredit tersebut tidak merugikan kepentingan bank,
nasabah debitur dan masyarakat penyimpan dana. Oleh karena itu, dalam

41
setiap pemberian kredit yang telah disetujui dan disepakati oleh pihak
kreditur dan debitur, maka wajib dituangkan dalam perjanjian, yang disebut
perjanjian kredit atau akad kredit, secara tertulis.

Sebagaimana diatur dalam Pasal 1313 KUH Perdata, suatu persetujuan


adalah suatu perbuatan dimana satu orang atau lebih mengikatkan diri
terhadap satu orang lain atau lebih. Untuk syarat sahnya suatu perjanjian
diperlukan 4 syarat sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 1320 KUH
Perdata, yaitu:

1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya.

2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan.

3. Suatu pokok persoalan tertentu.

4. Suatu sebab yang tidak terlarang.

Syarat kesepakatan dan kecakapan merupakan syarat subyektif, yaitu


mengenai pihak-pihak yang mengadakan perjanjian. Sehingga jika syarat
subyektif ini tidak dipenuhi maka perjanjian dapat dibatalkan. Perjanjiannya
tetap mengikat antara kedua belah pihak selama tidak dibatalkan (oleh
hakim) atas permintaan pihak yang berhak meminta pembatalan. Pokok
persoalan tertentu dan sebab yang tidak terlarang adalah syarat obyektif,
yaitu mengenai perjanjian itu sendiri atau obyek dari perbuatan hukum yang
dilakukan. Sehingga apabila syarat obyektif tidak dipenuhi maka akibat
hukumnya adalah mengakibatkan batalnya perjanjian. Perjanjian tersebut
batal demi hukum, maka dari semula dianggap tidak pernah ada suatu
perikatan.

Sepakat diartikan sebagai setuju atau jenis sekata mengenai hal-hal yang
pokok dari perjanjian itu . Sedangkan cakap menurut hukum adalah yang
tidak termasuk dalam pasal 1330 KUH Perdata, yaitu orang-orang yang
belum dewasa dan orang-orang yang ditaruh dalam pengapuan. Lalu hal
tertentu artinya adalah apa yang diperjanjikan dapat ditentukan jenisnya,
sedangkan ketentuan mengenai sebab yang yang halal berarti bahwa isi

42
perjanjian itu sendiri tidak boleh bertentangan dengan Undang-undang,
agama, ketentuan umum dan kesusilaan.

3.3. Jaminan

Sebagaimana dijelaskan dalam penjelasan Pasal 8 ayat (1) UU


Perbankan, yaitu bahwa sebelum memberikan kredit, bank harus melakukan
penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, agunan dan
prospek usaha dari nasabah debitur. Sehingga agunan merupakan salah satu
unsur pemberian kredit. Fungsinya adalah pengganti uang yang dipinjam
debitur kepada kreditur, apabila debitur tidak dapat mengembalikannya atau
wanprestasi (cidera janji).

3.3.1. Pengertian Jaminan

KUH perdata maupun peraturan perundangan lain tidak memberikan


rumusan pengertian atau definisi yang tegas mengenai istilah jaminan.
Petunjuk yang dapat dipakai untuk menentukan rumusan istilah jaminan
adalah Pasal 1131 dan 1132 KUH perdata. Pasal tersebut mensyaratkan
bahwa tanpa diperjanjikan pun seluruh harta kekayaan debitur merupakan
jaminan bagi pelunasan utangnya.

Dalam Undang-undang perbankan, istilah yang dipakai adalah agunan,


Pasal 1 angka 23 Undang–Undang Perbankan menyebutkan bahwa yang
dimaksud agunan adalah: “jaminan tambahan yang diserahkan nasabah
debitur kepada bank, dalam rangka pemberian fasilitas kredit atau
pembiayaan berdasarkan prinsip syariah”.

Mariam Darus Badrullzaman, merumuskan jaminan sebagai suatu


tanggungan yang diberikan oleh seorang debitur atau pihak ketiga kepada
kreditur untuk menjamin kewajibannya dalam suatu perikatan. Hal yang
sama dikemukakan oleh Hartono Hadispuro, yang menyatakan jaminan
adalah sesuatu yang diberikan debitur kepada kreditur untuk menimbulkan
keyakinan bahwa debitur akan memenuhi kewajiban yang dapat dinilai
dengan uang yang timbul dari suatu perikatan.

43
Dengan perumusan atau definisi tentang jaminan yang dikemukakan
diatas, dapat dikatakan secara garis besar bahwa, jaminan adalah suatu
tanggungan yang dapat dinilai dengan uang, yaitu berupa kebendaan tertentu
yang diserahkan debitur kepada kreditur sebagai akibat dari suatu hubungan
perjanjian utang-piutang atau perjanjian lain. Kebendaan tertentu diserahkan
debitur kepada kreditur dimaksudkan sebagai tanggungan atas pinjaman atau
fasilitas kredit yang diberikan kreditur kepada debitur sampai debitur
melunasi pinjamannya tersebut. Apabila debitur wanprestasi, kebendaan
tertentu tersebut akan dinilai dengan uang, selanjutnya akan dipergunakan
untuk pelunasan seluruh atau sebagian dari pinjaman atau utang debitur
kepada krediturnya. Dengan kata lain, jaminan dalam hal ini berfungsi
sebagai sarana atau menjamin pemenuhan pinjaman atau utang debitur
seandainya wanprestasi sebelum sampai jautuh tempo pinjaman atau utang
berakhir.

3.3.2. Sifat Perjanjian Jaminan

Perjanjian jaminan mempunyai sifat accessoir yaitu, perjanjian tambahan


yang tergantung pada perjanjian pokoknya. Perjanjian pokok selain
perjanjian pinjam meminjam atau utang piutang yang diikuti dengan
perjanjian tambahan sebagai jaminan. Perjanjian tambahan tersebut
dimaksudkan agar keamanan kreditur lebih terjamin dan bentuknya dapat
berupa jaminan kebendaan maupun jaminan perorangan.

Sifat accesoir dari hak jaminan dapat menimbulkan akibat hukum


sebagai berikut:

a. Adanya dan hapusnya perjanjian tambahan tergantung pada


perjanjian pokok;

b. Jika perjanjian pokok batal, maka perjanjian tambahan ikut batal

c. Jika perjanjian pokok beralih, maka perjanjian tambahan ikut


beralih.

3.3.3. Fungsi Jaminan

44
Fungsi jaminan yaitu:

a. Memberikan hak dan kekuasaan kepada kreditur untuk mendapatkan


pelunasan dari hasil penjualan barang-barang jaminan tersebut apabila
debitur melakukan cidera janji, yaitu tidak membayar kembali utangnya pada
waktu yg telah ditetapkan dalam perjanjian.

b. Menjamin agar debitur berperan serta di dalam transaksi untuk


membiayai usahanya, sehingga kemungkinan untuk meninggalkan usahanya
atau proyeknya dengan merugikan sendiri atau perusahaannya, dapat dicegah
atau sekurang-kurangnya kemungkinan untuk berbuat demikian diperkecil
terjadinya.

c. Memberi dorongan kepada debitur untuk memenuhi perjanjian kredit,


khususnya mengenai pembayaran kembali sesuai dengan syarat-syarat yang
telah disetujui agar ia tidak kehilangan kekayaan yang telah dijaminkan
kepada bank.

3.3.4. Jenis-Jenis Jaminan

Jaminan dapat dibedakan dalam jaminan umum dan jaminan khusus.


Pasal 1131 KUH Perdata mencerminkan suatu jaminan umum. Sedangkan
Pasal 1132 KUH Perdata di samping sebagai kelanjutan dan penyempurnaan
Pasal 1131 yang menegaskan persamaan kedudukan para kreditur, juga
memungkinkan diadakannya suatu jaminan khusus apabila di antara para
kreditur ada alasan-alasan yang sah untuk didahulukan dan hal ini dapat
terjadi karena ketentuan Undang-undang maupun karena diperjanjikan.

a. Jaminan Umum

45
Yang lebih didahulukan dalam pemenuhan piutangnya dan
disebut sebagai kreditur yang konkuren. Pasal 1131 KUH Perdata
menyatakan bahwa:

“Segala kebendaan si berhutang, baik yang bergerak maupun


yang tak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada
dikemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan
perseorangan”.

Sedangkan, Pasal 1132 KUH Perdata menyatakan sebagai berikut:

“Kebendaan tersebut menjadi jaminan bersama-sama bagi semua


orang yang mengutangkan padanya; pendapatanpenjualan benda-benda
itu dibagi-bagi menurut keseimbangan, yaitu menurut besar kecilnya
piutang masing-masing kecuali apabia di antara para berpiutang itu ada
alasan-alasan yang sah untuk didahulukan”.

Dari definisi-definisi tersebut dapat disimpulkan bahwa, jaminan


umum adalah jaminan yang diberikan bagi kepentingan semua kreditur
dan menyangkut semua harta kekayaan debitur. Hal ini berarti benda
jaminan tidak diperuntukan bagi kreditur tertentu dan dari hasil
penjualannya dibagi di antara para kreditur seimbang dengan piutangnya
masing-masing.

Apabila terdapat lebih dari 1 kreditur dan hasil penjualan harta


benda debitur cukup untuk menutupi hutang-hutangnya kepada kreditur,
maka mana yang harus didahulukan dalam pembayarannya di antara para
kreditur tidaklah penting karena walaupun semua kreditur sama atau
seimbang (concurent) kedudukannya, masing-masing akan mendapatkan
bagiannya sesuai dengan piutang-pitangnya.

Dari uraian tersebut di atas dapat disimpulkan bahwa jaminan


umum mempunyai ciri-ciri sebagai berikut:

1) Para kreditur mempunyai kedudukan yang sama atau seimbang,


artinya tidak ada

46
2) Ditinjau dari sudut haknya, para kreditur konkuren mempunyai
hak yang bersifat perorangan. Yaitu, hak yang hanya dapat dipertahankan
terhadap orang tertentu.

3) Jaminan umum timbul karena Undang-Undang. Artinya, antara


para pihak tidak diperjanjikan terlebih dahulu. Dengan demikian para
kreditur konkuren secara bersama-sama memperoleh jaminan umum
berdasarkan Undang-Undang.

b. Jaminan Khusus

Untuk mengatasi kelemahan-kelemahan-kelemahan yang ada


pada jaminan umum, Undang-Undang memungkinkan diadakannya
jaminan khusus. Hal ini tersirat dari pasal 1132 KUH Perdata dalam
kalimat “… kecuali diantara para kreditur ada alasan-alasan yang sah
untuk didahulukan”. Dengan demikian Pasal 1132 mempunyai sifat yang
mengatur/mengisi/melengkapi (aanvullendrecht) karena para pihak diberi
kesempatan untuk membuat perjanjian yang menyimpang. Dengan kata
lain ada kreditur yang diberikan kedudukan yang lebih didahulukan
dalam pelunasan hutangnya disbanding kreditur-kreditur lainnya.
Kemudian Pasal 1133 KUH Perdata memberikan pernyataan yang lebih
tegas lagi yaitu: “Hak untuk didahulukan diantara orang-orang
berpiutang terbit dari hak istimewa, dari gadai, dan dari hipotik”.

Oleh karena itu alasan untuk didahulukan dapat terjadi karena


ketentuan Undang-Undang, dapat juga terjadi karena diperjanjikan antara
debitur dan kreditur.35

Secara umum jika ditinjau dari sudut tujuan dan manfaat atau
kegunaan jaminan, maka jaminan khusus mempunyai tujuan tertentu dan
memberikan manfaat khusus baik bagi debitur maupun bagi kreditur
antara lain, yaitu:

1) Jaminan khusus dapat menjamin terwujudnya perjanjian


pokok atau perjanjian hutang puitang.

35
Ibid., h.11-12.

47
2) Jaminan khusus melindungi kreditur (bank) dari kerugian jika
debitur wanprestasi.

3) Menjamin agar kreditur (bank) mendapatkan pelunasan dari


benda-benda yang dijaminkan.

4) Merupakan suatu dorongan bagi debitur agar sungguh-


sungguh menjalankan usahanya atas biaya yang diberikan
oleh kreditur.

5) Menjamin agar debitur melaksanakan prestasi yang


diperjanjikan sehingga dengan sendirinya dapat menjamin
bahwa hutang-hutang debitur dapat dibayar lunas,

6) Menjamin debitur (nasabah) berperan serta dalam transaksi


yang dibiayai oleh pihak kreditur.

Di antara sekian banyak bentuk hak-hak jaminan, mana yang


terbaik dan tergolong paling ideal tentu saja memerlukan suatu penelitian
khusus.36

3.4. Hak Tanggungan


3.4.1. Pengertian Hak Tanggunan

Berdasarkan ketentuan yang ada dalam Pasal 1 angka 1 UUHT,


dikatakan bahwa:

“Hak Tanggungan atas tanah berserta benda-benda yang berkaitan


dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak
jaminan yang dibebankan pada Hak atas tanah, sebagaimana dimaksud
dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu,

36
Ibid., h.21-22.

48
yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu
terhadap kreditur-kreditur lain”.37

Sesuai dengan perumusan pengertian Hak Tanggungan di atas, Hak


Tanggungan dimaksud hanya Hak Tanggungan yang dibebani dengan hak
atas tanah. Dengan kata lain UUHT hanya mengantur lembaga hak jaminan
atas tanah atas hak atas tanah saja. Lembaga hak jaminan atas benda-benda
lain selain hak atas tanah tidak termasuk dalam ruang lingkup pengertian hak
tanggungan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Hak Tanggungan.

Ada beberapa unsur pokok dari hak tanggungan yang teruat di dalam
definisi tersebut, Unsur pokok itu ialah:

1. Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang.

2. Obyek hak tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA

3. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas tanah) saja,
tetapi dapat pula dibebankian berikut benda-benda lain yang merupakan
satu kesatuan dengan tanah tersebut

4. Utang yang dijaminkan harus suatu utang tertentu

5. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu


terhadap kreditur-kreditur lain.

3.4.2. Ciri-Ciri Hak Tanggungan

Dalam Penjelasan Umum angka 3 UUHT dijelaskan ciri-ciri Hak


Tanggungan sebagai berikut:

a. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada


pemegangnya (Dalam Hukum Perdata Barat disebut droit de preference). Hal
ini sesuai dengan maksud dari Pasal 1 angka 1 UUHT. Demikian juga
sebagaimana yang dimaksudkan dalam Pasal 20 ayat (1) b yang antara lain
menyatakan bahwa, obyek Hak Tanggungan dijual melalui perlelangan
umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-

37
Indonesia Legal center Publishing, Loc.Cit h. 49

49
undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak
mendahulu daripada kreditur-kreditur lainnya.

b. Selalu mengikuti obyek yang dijamin dalam tangan siapapun


obyek itu berada (dikenal sebagai droit de suite ). Hal ini sesuai dengan
ketentuan Pasal 7 UUHT. Dalam penjelasan pasal 7 yang menyatakan bahwa
sifat tersebut merupakan salah satu jaminan khusus bagi kepentingan
pemegang Hak Tanggungan. Walaupun obyek Hak Tanggungan sudah
berpindah tangan dan menjadi Hak Milik pihak lain, kreditur masih tetap
dapat menggunakan haknya melalui eksekusi jika debitur cidera janji.

c. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat


mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastain hukum kepada pihak-
pihak yang berkepentingan.

Droit de preference dan droit de suite sebagai suatu keistimewaan yang


diberikan kepada kreditur pemegang Hak Tanggungan, bisa merugikan
kreditur-kreditur lain dan pembeli obyek Hak Tanggungan yang
bersangkutan, apabila adanya Hak Tanggungan yang membebani obyek yang
dijadikan jaminan bagi pelunasan kreditur tersebut tidak mereka ketahui.
Maka agar pembebanan Hak Tanggungan sah, disyaratkan wajib memenuhi
asas spesialitas (Pasal 11 ayat 1) dan asas publisitas (Pasal 13).

Asas spesialitas berisi antara lain: 38

1) Nama dan idenditas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan;

2) Domisili para pihak;

3) Penunjukan secara jelas hutang-hutang yang dijamin;

4) Nilai tanggungan dan

5) Uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan.

Sedangkan asas publisitas berisi antara lain:

38
Indonesia Legal Center Publishing, Op.cit, h 53

50
Berdasarkan Pasal 13 UUHT ayat (2) Hak Tanggungan yang
diberikan juga wajib di dafttar Kantor Pertanahan Selambat-lambatnya 7
(tujuh) hari kerja setelah pendandatanganan Akta Pemberian Hak
Tanggungan. Adanya Hak Tanggungan serta apa yang disebut dalam
APHT dapat dengan mudah diketahui oleh pihak ketiga atau orang-orang
yang berkepentingan.

d. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya


Dalam hal debitur cidera janji, UUHT Pasal 20 ayat (1) a dan b
menetapkan dua kemungkinan untuk melaksanakan eksekusi yaitu: 39

I) hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek


Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, yaitu: “Apabila
debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak
untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui
perlelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil
penjualan tersebut.

II) Titel Eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak


Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2). Yaitu,
“Seritifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
memuat irah-irah dengan kata-kata “DEMI KEADILAN
BERDASARKAN KETUHANAN YANG MASA ESA”.

3.5. Subyek dan obyek Hak Tanggungan


3.5.1. Obyek Hak Tanggungan

Untuk dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak jaminan


atas tanah, benda yang bersangkutan harus memenuhi berbagai syarat
yaitu:

1. dapat dinilai dengan uang, karena utang yang dijamin berupa uang;

2. Mempunyai sifat dapat dipindahtangankan, karena apabila debitor


cidera janji, benda yang dijadikan jaminan akan dijual;

39
Indonesia Legal Center Publishing, Loc.cit, h 53

51
3. termasuk hak yang di daftar menurut peraturan tentang pendaftaran
tanah yang berlaku, karena harus dipenuhi “syarat publisitas”;

4. memerlukan penunjukan khusus oleh suatu undang-undang.

Sehubungan dengan apa yang disyaratkan di atas, ditetapkan obyek


dalam Pasal 4, yaitu:40

1) Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan (Pasal 25,
33 dan 39 UUPA)

2) Hak Pakai atas tanag Negara, yang menurut ketentuan yang


berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat
dipindahtangankan

3) Bangunan rumah susun dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau
Hak Pakai yang diberikan oleh Negara (Pasal 27 jo UU 17/1985)

3.5.2. Subjek Hak Tanggungan

Dalam hak tanggungan juga terdapat subyek hukum yang terkait dengan
perjanjian pemberian hak tanggungan. Di dalam suatu perjanjian hak
tanggungan terdapat 2 (dua) pihak yang mengikatkan diri, yaitu:

a. Pemberi Hak Tanggungan

Menurut ketentuan Pasal 8 ayat (1) UUHT, Pemberi Hak Tanggungan


adalah orang-perseorangan atau badan hukum yang mempunyai
kewenangan unruk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak
Tanggungan yang bersangkutan. Umumnya pemberi Hak Tanggungan
adalah debitur sendiri. Tetapi dimungkinkan juga pihak lain, jika benda
yang dijadikan jaminan bukan milik debitur. Bisa juga debitur dan pihak
lain, jika yang dijadikan jaminan lebih dari satu, masing-masing
kepunyaan debitur dan pihak lain. Atau debitur bersama pihak lain, jika
benda yang dijadikan jaminan milik bersama. juga mungkin bangunan
milik suatu perseroan terbatas, sedang tanah milik Direkturnya.

40
ibid, h. 423

52
b. Penerima/pemegang Hak Tanggungan

Tidak ada persyaratan khusus bagi penerima/pemegang Hak


Tanggungan, Ia bagi orang perseorangan, bisa orang asing, bisa juga
badan hukum asing, baik yang berkedudukan di Indonesia ataupun di
luar negeri, sepanjang kredit yang bersangkutan dipergunakan untuk
kepentingan pembangunan di wilayah negara Republik Indonesia (Pasal
9 dan penjelasan Pasal 10 ayat (1) .41

3.6. Eksekusi Hak Tanggungan


Apabila debitur cidera janji obyek Hak Tanggungan oleh kreditur
Hak Tanggungan dijual melalui perlelangan umum menurut cara yang
ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku dan
kbeditur pemegang Hak Tanggungan berhak mengambil seluruh atau
sebagian dari hasilnya untuk pelunasan pitangnya yang dijamin dengan
Hak Tanggungan tersebut, dengan hak mendahulu dari pada kreditur-
kreditur lain. Inilah yang disebut eksekusi Hak Tanggungan, yang diatur
dalam pasal 20 UUHT.
3.6.1. Dasar Eksekusi Dalam Pasal 20 UUHT.
a. Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek
Hak Tanggungan, sebagaimana dimaksud dalam pasal 6;

Pelaksanaannya lebih mudah daripada “parate executie”, karena tidak


diperlukan perintah ketua pengadilan Negeri untuk melakukan penjualan
obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan melalui perlelangan umum.

b. Titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak


Tanggungan, sebagaimana dimaksud dalam pasal 14 ayat (2).

3.6.2. Penjualan Di Bawah Tangan Dalam Rangka Eksekusi


Dalam keadaan tertentu apabila melalui perlelangan umum diperkirakan
tidak akan menghasilkan harga tertinggi, atas kesepakatan pemberi dan
pemegang Hak Tanggungan dan dengan dipenuhinya syarat-syarat tetentu
yang disebut dalam pasal 20 ayat (2) dan (3), yaitu:

41
Ibid., h. 430.

53
(2) dimungkinkan eksekusi di bawah tangan, jika dengan cara demikian
itu akan dapat diperoleh harha tertinggi yang menguntungkan semua pihak.

(3) Pelaksanaan penjualan sebagaiman dimaksud dalam ayat (2) hanya


dapat dilakukan setelah lewat (1) satu bulan sejak diberitahukan secara
tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-
pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua)
surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media massa
setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.

Penjualan Hak Tanggungan “di bawah tangan” artinya penjualan tidak


melaui perlelangan umum. Namun penjualan tersebut wajib dilakukan di
hadapan PPAT yang memuat aktanya dan diikuti dengan pendaftarannya di
Kantor Pertanahan.

3.6.3. Penjualan Di Bawah Tangan Secara Sukarela.


Yaitu penjualan obyek Hak Tanggungan oleh pemberi Hak Tanggungan,
yang harilnya disepakati pula pembersihan obyek Hak Tanggungan yang
dijual dan Hak Tanggungan yang membebaninya. Ini termasuk pengertian
“penjualan sukarela”. Biarpun dibebani Hak Tanggungan, obyek yang
bersangkutan masih merupakan hak pemberi Hak Tanggungan. Karena itu ia
mempunyai hak untuk menjualnya kepada siapapun yang dikehendakinya,
tidak terkecuali kepada pemegang Hak Tanggungan sendiri. Dalam rangka
melindungi kepentingan kreditur pemegang Hak Tanggungan untuk itulah
disediakan lembaga “droit de suite”.

Pada pihak lain kreditur pemegang Hak Tanggungan pun menurut


ketentuan Pasal 18 mempunyai hak melepaskan Hak Tanggungan yang
dipunyainya.

3.7. Pembahasan Kasus II

Pembebanan hak tanggungan diawali dengan pembuatan perjanjian kredit


antara Edi Sasmito dengan Bank Danamon.

54
Untuk menjamin pembayaran kembali atas fasilitas kredit yang diberikan
oleh Bank Danamon berdasarkan perjanjian kredit, Edi Sasmito telah
menyerahkan agunan berupa sebidang tanah dan bangunan, APHT dibuat 2 (dua
eksemplar) yang semuanya asli (in original). Lembar pertama disimpan di
kantor PPAT. Lembar kedua dan satu lembar salinannya yang sudah di paraf
PPAT untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten Mojokerto, untuk pendaftaran hak tanggungan.

Selanjutnya, pendaftaran hak tanggungan sebagaimana dimaksud dilakukan


oleh Kantor Pertanahan dengan cara:

1. Membuat buku tanah hak tanggungan

2. Membuat salinan APHT dan Sertifikat Hak Tanggungan

3. Mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek hak
tanggungan dan menyalinnya pada sertifikat hak atas tanah yang
bersangkutan

4. Menyalurkan sertifikat hak tanggungan kepada kreditur pemegang hak


tanggungan

5. Menyalurkan sertifikat hak atas tanah obyek hak tanggungan kepada


debitur, kecuali diperjanjikan akan diserahkan kepada kreditur pemegang
hak tanggungan

Sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan, Badan Pertanahan Nasional


Kabupaten Mojokerto menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan yang memuat
irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG
MAHA ESA”. Artinya, sertifikat hak tanggungan tersebut mempunyai kekuatan
eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh
kekuatan hukum tetap. Dengan demikian, terhadap pembebanaan hak
tanggungan atas sebidang tanah dan bangunan berdasarkan atas Sertifikat hak
Tanggungan, Sertifikat Hak Tanggungan diserahkan kepada kreditur pemegang
hak tanggungan Bank Danamon.

55
Dengan demikian, dari tahap-tahap proses pemebebanan hak tanggungan
antara Edi Sasmito dengan Bank Danamon, terdapat beberapa akta atau
dokumen yang timbul, antara lain:

1. Akta Perjanjian Kredit yang dibuat di hadapan Notaris/PPAT

2. Akta pemberian Hak Tanggungan yang dibuat dihadapan


Notaris/PPAT

3. Sertifikat Hak Tanggungan

4. Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama Hartini (Istri Edi Sasmito)

5. Surat Penetapan Eksekusi Nomor 15/Eks.HT/2013/PN Mkt tertanggal


7 Maret 2016

3.7.1. Pelaksanaan Pembebanan Hak Tanggungan Atas Obyek Hak


Tanggungan Dari Edi Sasmito kepada PT. Bank Danamon
Berdasarkan UUHT

Berdasarkan UUHT, proses pembebanan hak tanggungan dilaksanakan


melalui 2 (dua) tahap kegiatan, yaitu:

3.7.1.1. Tahap Pemberian Hak Tanggungan

Dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh


Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang didahului dengan perjanjian
Utang-piutang yang dijamin.

Hak tanggungan diberikan untuk menjamin pelunasan piutang kreditur,


pemberian hak tanggungan dilakukan di kantor PPAT dengan dibuatnya
Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) sebagaimana dalam ketentuan
pasal 10 ayat (1) UUHT, yang menyatakan:

“Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan


Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang
dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian
utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang
menimbulkan utang tersebut”.

56
Kemudian dalam pasal 10 ayat (2) UUHT, menyatakan bahwa:

“Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian


Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan
yang berlaku”.

APHT dibuat 2 (dua) eksemplar yang semuanya asli (in originali).


Lembar pertama disimpan di Kantor PPAT. Lembar kedua dan satu lembar
salinannya yang sudah di paraf oleh PPAT untuj disahkan sebagai salinan
oleh Kepala kantor Pertanahan, untuk pembuatan sertifikat hak tanggungan.
Pihak yang hadir untuk menandatangani APHT adalah para pihak (pemberi
dan penerima hak tanggungan), 2 (dua) orang saksi dan PPAT. Bentuk dan
isi APHT ditetapkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan
Pertanahan nasional Nomor 3 tahun 1998 tentang Bentuk Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan, Akta Pemberian Hak Tanggungan dan
Sertfikat Hak Tanggungan.

Salah satu syarat sah-nya pemberian hak tanggungan adalah dengan


memenuhi syarat spesialitas. Asas spesialitas berkaittan dengan pemberian
hak tanggungan harus dibuktikan dengan APHT, yang didalamnya wajib
mencantumkan hal-hal yang disebut dalam Pasal 11 ayat (1) UUHT yaitu
antara lain:42

a. Nama dan identitas pemegang hak dan pemberi Hak Tanggungan;

b. Domisili pihak-pihak pemegang dan pemberi Hak Tanggungan;

c. Penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin, yang


meliputi juga nama dan idenditas debitur yang bersangkutan;

d. Nilai tanggungan;

e. Uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan.

Isi APHT tersebut adalah ciri dari asas spesialitas dari hak tanggungan
baik mengenai subyek, obyek maupun utang yang dijamin. Penjelasan atas
Pasal 11 ayat (1) UUHT mengaskan, bahwa ketentuan mengenai isi APHT
42
Ibid, h. 53

57
tersebut sifatnya wajib untuk sahnya APHT. Tidak dicantumkannya secara
lengkap hal-hal tersebut dalam APHT mengakibatkan akta yang
bersangkutan menjadi batal demi hukum. Ketentuan ini dimaksudkan untuk
memenuhi asas spesialitas dari Hak Tanggungan,

Tahap pemberian hak tanggungan antara Edi Sasmito dilakukan dengan


pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dan berdasarkan perjanjian
Kredit Isi dari APHT tersebut mencantumkan:

a. Nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan. Dalam hal
ini, pemegang hak tanggungan yaitu Bank Danamon selaku kreditur dan
pemberi hak tanggungan yaitu, Edi Sasmito selaku debitur

b. Domisili pihak-pihak pemegang dan pemberi hak tanggungan. Bank


Danamon selaku pemegang hak tanggungan berkedudukan di Mojokerto,
sedangkan Edi Sasmito selaku pemberi hak tanggungan, berkedudukan di
Mojokerto.

c. Penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin, yang


meliputi juga nama dan idenditas debitur yang bersangkutan berdasarkan
Akta perjanjian kredit Yang dibuat dan dihadapan Notaris/PPAT.

d. Nilai tanggungan

e. Uraian yang jelas mengenai obyek hak tanggungan;

Obyek hak tanggungan berupa 1 (satu) hak atas tanah, yaitu Hak Milik

3.7.1.2. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan


Tahap pendaftaran oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan saat
lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan.

Tahap pendaftaran dilakukan dalam rangka memenuhi asas publisitas.


Sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 13 ayat (1) UUHT, bahwa: “Pemberian
hak tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan”.

Jika asas publisitas tidak dipenuhi maka hak tanggungan tidak akan lahir
dan konsekuensinya kreditur tidak akan pernah menjadi kreditur preference.

58
Pendaftaran dilakukan oleh Kepala Kantor pertanahan Kabupaten/Kota atas
dasar data dalam APHT dan berkas pendaftaran yang diterimanya dari
PPAT. Kemudian pendaftaran tersebut dibuktikan dengan pembuatan buku
tanah hak tanggungan. Selanjutnya, pendaftaran hak tanggungan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (1) UUHT dilakukan oleh
Kantor Pertanahan dengan cara:

a. Membuat buku tanah hak tanggungan;

b. Mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek hak
tanggungan;

c. Menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang


bersangkutan.

Sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan, Kantor Pertanahan


menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan yang memuat irah-irah “Demi
Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. Artinya, sertifikat hak
tanggungan tersebut mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan
putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap. Sertifikat
hak tanggungan terdiri dari salinan buku tanah hak tanggungan dan salinan
APHT. Sertifikat hak tanggungan diserahkan kepada kreditur.

Tahap pendaftaran yang dilakukan dalam proses pembebanan hak


tanggungan dari Edi Sasmito kepada Bank Danamon dilakukan setelah
penandatanganan APHT. Setelah itu PPAT mengirimkan APHT dan berkas
lainnya yang diperlukan kepada Badan Pertanahan Nasional Kabupaten
Mojokerto. Kemudian pendaftaran tersebut dibuktikan dengan pembuatan
buku tanah hak tanggungan.

Setelah adanya buku tanah hak tanggungan tersebut, oleh Badan


Pertanahan Nasional Kabupaten Mojokerto melakukan pencatatan dalam
buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek hak tanggungan dan menyalin
catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan. Pada tahap
ini, sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan, Badan Pertanahan Nasional
Kabupaten Tangerang menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan. Terhadap

59
pembebanan hak tanggungan atas sebidang tanah dan bangunan berdasarkan
atas Sertifikat Hak Milik (SHM), tanda buktinya adalah Sertifikat Hak
Tanggungan Peringkat I (pertama), Sertifikat hak tanggungan tersebut
kemudian diserahkan kepada kreditur pemegang hak tanggungan (Bank
Danamon).

Dengan demikian, pembebanan hak tanggungan atas obyek hak


tanggungan dari Edi Sasmito kepada PT. Danamon, prosesnya dianggap
telah sesuai dengan UUHT.

Pada tahap pemberian hak tanggungan, berdasarkan ketentuan Pasal 10


ayat (1) UUHT, diketahui bahwa pemberian hak tanggungan harus
diperjanjikan terlebih dahulu. Kemudian, janji tersebut harus dituangkan di
dalam dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian utang
piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang
tersebut. Hal tersebut berarti bahwa setiap janji untuk memberikan hak
tanggungan terlebih dahulu dituangkan dalam perjanjian utang piutangnya.
Dalam pemberian hak tanggungan dari Edi Sasmito kepada Bank Danamon
terlebih dahulu dituangkan dalam Akta Perjanjian Kredit. Pembuatan APHT
telah sesuai dengan UUHT karena isi APHT telah mencantumkan hal-hal
yang wajib sebagaimana disebut dalam Pasal 11 ayat (1) UUHT.

Pada tahap pendaftaran hak tanggungan, sebagai tanda bukti adanya hak
tanggungan, Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Mojokerto menerbitkan
Sertifikat Hak Tanggungan Peringkat I (pertama). Dengan lahirnya sertifikat
hak tanggungan, menimbulkan hak preference atau hak diutamakan bagi
kreditur sebagai pemegang hak tanggungan sehingga kreditur yang
memegang hak tanggungan memiliki kedudukan yang diutamakan atas
jaminan yang dipegangnya. Sehingga, kreditur sebagai pemegang hak
tanggungan yang telah memiliki hak preference tidak perlu khawatir pemilik
jaminan akan mengalihkannya seperti menjual, menyewakan, menjaminkan
kembali atau disita pihak lain atas jaminan tersebut karena Undang-Undang
memberikan perlindungan dan kekuatan hukum bagi pemegang hak

60
tanggungan serta Bank Danamon dapat dilakukan lelang untuk mendapatkan
pelunasan atas hutang Edi Sasmito.

3.7.2. Perlindungan Hukum Terhadap Kreditur Atas Obyek Jaminan yang


Diperoleh Karena Pewarisan Namun Belum Dibagi kepada Ahli
Warisnya

Pada prinsipnya pembebanan hak tanggungan dalam pemberian kredit


pada lembaga keuangan baik bank maupun non bank bertujuan untuk
melindungi kreditur dalam rangka pelunasan piutangnya. Namun dalam
kenyataannya, kreditur sangat sulit mendapatkan pelunasan terhadap
piutangnya apabila debitur yang bersangkutan tersangkut dalam kasus
hukum.

Untuk memenuhi pembayaran atas piutangnya sebagai kreditur


preference dapat menggunakan haknya yaitu melakukan penjualan/lelang
atas barang jaminan.

Perlindungan hukum terhadap kreditur atas obyek hak tanggungan


dibahas melalui apa yang diatur mengenai hak tanggungan seperti yang
diatur dalam Pasal 1 ayat (1) UUHT yaitu, hak tanggungan memberikan
kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-
kreditur lain. Kreditur tertentu yang dimaksud adalah yang memperoleh atau
yang menjadi pemegang hak tanggungan tersebut.

Kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-


kreditur lain tidak dijumpai di dalam penjelasan pasal 1 tersebut. Melainkan,
pada bagian lain yaitu di dalam angka 4 Penjelasan Umum UUHT,
Dijelaskan dalam Penjelasan Umum UUHT tersebut bahwa yang
dimaksudkan dengan memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur
tertentu terhadap kreditur-kreditur lain ialah bahwa jika debitur cidera janji,
kreditur pemegang hak tanggungan berhak menjual melalui perlelangan
umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan perundang-
undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahului daripada kreditur-
kreditur yang lain. Kedudukan diutamakan tersebut sudah tentu tidak

61
mengurangi prefensi piutang-piutang Negara menurut ketentuan hukum yang
berlaku.

Hal tersebut juga dapat diketahui dari Pasal 20 ayat (1) dan ayat (2)
UUHT yang menentukan apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan:

I. a. Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak


Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau

b. Titel Eksekutorial yang terdapat dalam Sertifikat Hak Tanggungan


sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek Hak Tanggungan
dijual melalui perlelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam
peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak
Tanggungan dengan hak mendahului daripada kreditur lainnya

II. Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan


obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan dibawah tangan jika dengan
demikian itu dapat diperoleh harga tertinggi kepada yang menguntungkan
semua pihak. 43

Asas tersebut adalah asas yang berlaku pula bagi Hipotik yang telah
digantikan oleh Hak Tanggungan sepanjang yang menyangkut dengan tanah.
Asas tersebut dikenal sebagai droit de preference.

Eksekusi terhadap obyek jaminan yang telah dipasang dengan Hak


Tanggungan merupakan suatu bentuk upaya hukum yang dapat dilakukan
oleh pihak kreditur apabila debitur telah cidera janji, dengan tujuan untuk
memperoleh pelunasan atas utang-utang dari debitur kepada pihak kreditur.
Dan dijelaskan lebih lanjut dalam Pasal 20 ayat (3) UUHT, yaitu: 44

“Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud hanya dapat dilakukan


setelah lewat 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi
dan atau pemegang Hak Tanggungan pihak-pihak yang berkepentingan dan
diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di

43
Indonesia Legal Center Publishing, Op. Cit, h. 59
44
Ibid, h. 60

62
daerah yang bersangkutan dan atau media massa setempat, serta tidak ada
pihak yang menyatakan keberatan.”

Ketentuan pasal tersebut merupakan perwujudan dari kemudahan yang


disediakan oleh UUHT bagi kreditur pemegang Hak Tanggungan dalam hal
harus dilakukan eksekusi. Pada prinsipnya setiap eksekusi harus
dilaksanakan dengan melalui perlelangan umum, karena dengan cara ini
diharapkan dapat diperoleh harga yang paling tinggi untuk obyek Hak
Tanggungan. Kreditur berhak mengambil pelunasan pitang yang dijamin dari
hasil penjualan obyek hak tanggungan. Dalam hal hasil penjualan itu lebih
besar daripada piutang tersebut yang setinggi-tingginya sebesar nilai
tanggungan, sisanya menjadi hak pemberi Hak Tanggungan.

Hal tersebut harus disepakati oleh pemberi dan pemegang hak


tanggungan. Kemungkinan ini untuk mempercepat penjualan obyek hak
tanggungan dengan harga penjualan tertinggi. Untuk menghindarkan
perlelangan obyek hak tanggungan, pelunasan utang dapat dilakukan
sebelum saat pengumuman lelang dikeluarkan. Dengan demikian,
perlindungan hukum yang dapat dilakukan oleh kreditur (bank) pemegang
hak tanggungan yaitu dengan mengajukan Titel Eksekutorial berdasarkan
Sertifikat Hak Tanggungan yang memuat irah-irah “DEMI KEADILAN
BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”.

Perlindungan hukum lain adalah mengajukan gugatan perdata terhadap


debitur pemberi hak tanggungan berdasarkan Pasal 1131 KUHPerdata
dimana pasal tersebut menyebutkan bahwa:45

“Semua kebendaan si berhutang, baik yang bergerak maupun yang tidak


bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian
hari, menjadi tanggungan untuk segala perserikatan perseorangan”

Dan dijelaskan lebih lanjut dalam Pasal 1365 KUH Perdata, yaitu: 46

45
Citra Umbara, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, (Bandung, Citra Umbara, 2007),
h. 296
46
Ibid, h. 352

63
“Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada
orang-lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena
kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut”

Kreditur dapat menuntut ganti rugi terhadap piutangnya ke pengadilan


dalam hal gugatan atas harta benda milik debitur lainnya diluar obyek
jaminan hak tanggungan tersebut agar kreditur/bank dapat mengambil
pelunasan terhadap piutangnya. Namun, perlindungan hukum tersebut dirasa
belum cukup menjamin kreditur pemegang hak tanggungan sebagai kreditur
preference yang seharusnya diutamakan dan didahulukan. Sebab, apabila
kreditur pemegang hak tanggungan melakukan perlindungan hukum tersebut
di atas, kreditur tetap dirugikan dengan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk
melakukan gugatan perdata (jalur litigasi) dan terdapat kemungkinan harta
debitur setelah dijual tidak cukup untuk melunasi utang-utang dari debitur
terhadap kreditur yang lain apabila debitur memiliki utang terhadap kreditur
diluar hak tanggungan ini.

64
BAB IV
KESIMPULAN DAN SARAN

i. Kesimpulan
Apartemen K2 Park yang dibangun oleh pengembang PT Prioritas Land
Indonesia (PLI) untuk selanjutnya disebut “Pengembang”, sebanyak 7.000 unit
dalam 6 menara sudah dipasarkan dan terjual sebagian pada 2014. Dalam hal ini,
Pengembang melakukan penjualan menggunakan sistem pre-project selling
melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Akan tetapi Persyaratan
sebagaimana dimaksud dalam pasal 43 ayat (2) UU Rumah Susun belum dipenuhi
secara keseluruhan sehingga mengakibatkan pengembang melakukan wanprestasi.
Dalam hal ini dapat dilihat bahwa pengembang melanggar ketentuan
Prestasi yaitu Pasal 1234 KUHPerdata yang menyatakan bahwa tiap-tiap
perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu, atau untuk
tidak berbuat sesuatu. Sehingga konsumen mempunyai hak untuk mengajukan
gugatan wanprestasike pengadilankarena pengembang tidak melakukan sesuatu
pada jangka waktu tertentu yang telah diperjanjikan di dalam PPJB.
Selain melayangkan gugatan wanprestasi ke pengadilan, konsumen dapat
melaporkan pihak pengembang karena melakukan tindak pidana sebagaimana
dimaksud dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen dan Undang-Undang
mengenai Rumah Susun.
1. Pasal 12 dan 16 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang
Perlindungan Konsumen
2. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2011 tentang Rumah Susun pasal 110
Dari uraian dan analisis yuridis mengenai kasus yang berkaitan dengan
obyek hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang berdasarkan UUHT,
dapat disimpulkan sebagai berikut:
1. Pembebanan hak tanggungan diawali dengan pembuatan perjanjian kredit
antara Edi Sasmito dengan Bank Danamon. Untuk menjamin pembayaran
kembali atas fasilitas kredit yang diberikan oleh Bank Danamon berdasarkan
perjanjian kredit, Edi Sasmito telah menyerahkan agunan berupa sebidang
tanah dan bangunan. Pelaksanaan pembebanan hak tanggungan atas obyek hak

65
tanggungan dari PT. Danamon kepada Edi Sasmito telah sesuai UUHT. isi
APHT telah mencantumkan hal-hal yang wajib sebagaimana disebut dalam
Pasal 11 ayat (1) UUHT. Dengan lahirnya Sertifikat Hak Tanggungan,
menimbulkan hak preference atau hak diutamakan bagi kreditur sebagai
pemegang hak tanggungan sehingga kreditur yang memegang hak tanggungan
memiliki kedudukan yang diutamakan atas jaminan yang dipegangnya.
2. Perlindungan hukum terhadap kreditur atas obyek hak tanggungan, dibahas
melalui apa yang diatur mengenai hak tanggungan seperti yang telah diatur
dalam Pasal 1 ayat (1) UUHT yaitu, hak tanggungan memberikan kedudukan
yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.
Kreditur tertentu yang dimaksud adalah yang memperoleh atau yang menjadi
pemegang hak tanggungan tersebut. Perlindungan hukum yang dapat dilakukan
oleh kreditur (bank) adalah melakukan gugatan perdata (melalui jalur litigasi)
terhadap debitur pemberi hak tanggungan berdasarkan Pasal 1131 KUHPerdata
dimana pasal tersebut menyebutkan bahwa: “semua kebendaan si berhutang,
baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun
yang baru akan ada dikemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala
perikatan perseorangan”
Sehingga kreditur dapat mengajukan titel eksekutorial dengan cara lelang ke
pengadilan dalam hal gugatan atas tanah dan bangunan tersebut agar
kreditur/bank dapat mengambil pelunasan terhadap piutangnya

ii. Saran

Berdasarkan diskusi yang telah dilakukan, saran-saran yang dapat kami berikan
yaitu:

Kita sebagai konsumen lebih berhati-hati dalam hal membeli suatu aset bangunan.
Berdasarkan kasus ini sebagai konsumen harus selekif dalam memilih pihak
developer. sesuai Pasal 3 ayat (2) UU Rumah susun bahwa dalam proses jual beli
satuan rumah susun bisa dilakukan dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
yang dibuat di hadapan notaris dan dalam proses PPJB tersebut alangkah baiknya

66
tidak dibayar secara Tunai sekaligus. Dan juga sebelum melakukan proses PPJB
harus memperhatikan syarat-syarat antara lain :
1. Status kepemilikan tanah sudah jelas;
2. Kepemilikan IMB sudah jelas;
3. Tersedia prasarana, sarana, dan utilitas (PSU);
4. Proses pembangunan paling sedikit sudah 20% volume konstruksi
bangunan rusunyang sedang dipasarkan;
5. Hal-hal yang diperjanjikan dalam hal ini adalah kondisi sarusun yang
dibangun dan dijual kepadakonsumen yang dipasarkan, termasuk
melalui mediapromosi, antara lain, lokasi rumah susun, bentuksarusun,
spesifikasi bangunan, harga sarusun,prasarana, sarana, dan utilitas
umum rumah susun,fasilitas lain, serta waktu serah terima sarusun.

Untuk kasus kedua, berdasarkan diskusi yang telah dilakukan, saran-saran yang
dapat kami berikan yaitu:

1.Pihak kreditur seharusnya lebih cernat dalam menerapkan prinsip-prinsip


pemberian kredit untuk meminimalisir terjadinya kredit macet sehingga eksekusi
terhadap obyek Hak Tanggungan bisa diminimalisir.

2.Nilai jaminan yang harganya jauh lebih tinggi daripada nilai pinjaman debitur
harus lebih dipertimbangkan pada saat dilakukan lelang eksekusi terhadap obyek
jaminan,sehingga tidak merugikan debitur.

67
DAFTAR PUSTAKA

Abdurrahman. 1991. Masalah Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan


Pembebasan Tanah di

Indonesia. Bandung: Citra Aditya Bakti, Edisi Revisi.

Amriani,Nurnaningsih. 2012.Mediasi Alternatif Penyelesaian Sengketa di


Pengadilan.

Jakarta: Grafindo Persada.

Gunanegara. 2008. Rakyat & Negara Dalam Pengadaan Tanah Untuk


Pembangunan. Jakarta: PTTatanusa.

Harahap, Yahya. 2005. Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata.


Jakarta: Sinar Grafika.

68
_____________.2009.Hukum Acara Perdata Tentang Gugatan, Persidangan,
Penyitaan,Pembuktian, dan Putusan Pengadilan. Jakarta: Sinar Grafika.

Harsono, Boedi. 2003. Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-


Undang

Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta: Djambatan.

_____________. 2008. Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-


Undang

Pokok Agraria,Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta: Djambatan.

Indonesia. Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999.Undang-Undang tentang


Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa.LN No. 138 Tahun 1999 TLN
No. 3872.

_____________. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011.Undang-Undang


tentang Rumah Susun.LN No. 108 Tahun 2011 TLN No. 5252.

_____________Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012.Undang-Undang tentang


Pengadaan

Tanah Untuk Kepentingan Umum. LN No. 22 Tahun 2012 TLN No. 5280.

Kompas, “Audiensi Konsumen K2 Park dan Pengembang Tak Capai Titik Temu”
diakses

pada https://properti.kompas.com/read/2018/09/14/222733121/audiensi-
konsumen-k2-

park-dan-pengembang-tak-capai-titik-temu pada 24 Maret 2019 Pukul 08.00 WIB.

selesai.html pada 15 Mei 2015 Pukul 08.00 WIB.

______, “Apartemen Tak Kunjung Dibangun, Konsumen Tagih Uang Kembali”


diakses

padahttps://properti.kompas.com/read/2018/08/26/070000421/apartemen-tak-
kunjung

69
dibangun-konsumen-tagih-uang-kembalipada 30Maret 2019 Pukul 16.00
WIB.

Nugroho, Susanti Adi.2009. Hukum Persaingan Usaha Di Indonesia. Jakarta:


Prenada

Media.

Rubaie, Achmad. 2007. Hukum Pengadaaan Tanah Untuk Kepentingan Umum.


Malang:

Bayumedia.

Salindeho, John. 1988. Masalah Tanah Dalam Pembangunan. Jakarta: Sinar


Grafika.

Simamora, Yohanes Sogar. 1996Penerapan Prinsip Caveat Vendor Sebagai


Sarana

Perlindungan Bagi Konsumen Perumahan Di Indonesia. Surabaya:


Universitas

Airlangga.

Sitorus, Oloan dan Balasan Sebayang. 1998. Kondominium dan


Permasalahannya.

Yogyakarta: Mitra Kebijakan Tanah Indonesia.

Sumarjono, Maria S.W. 2008. Tanah Dalam Prefektif Hak Ekonomi, Sosial dan
Budaya.

Jakarta: Buku Kompas.

Yudhantaka,Lintang. 2017. “Keabsahan Kontrak Jual Beli Rumah Susun Dengan


Sistem Pre

Project Selling” Yuridika, Volume 32 No. 1, Januari-April 2017, hlm. 84-104.

70