UUPA membagi tanah scr umum mjd 2 : 1) Pejabatnya diganti  dari kepala desa diganti mjd PPAT (Notaris).
nti  dari kepala desa diganti mjd PPAT (Notaris). Alasnnya :
1. Tanah Hak @ tnh yg sdh ada haknya (HM, HGU, HGB, HP, dll).
2. Tanah Negara @ tnh yg blm ada haknya/tanah yang dikuasai o/ neg.
Tidak ada tanah di Indonesia yg tidak bertuan (Res Nullius). Dikuasai ≠ dimiliki.
Negara bukanlah pemilik tanah, shg scr hukum Negara tdk bisa menjual tanah,
karena Negara hanya menguasai tanah (pasal 33 (3) UUD NRI 1945).
Sering org tdk emmahami masalah pertanahan/TCPT, shg menyebabkan banyak tjd
sengketa. O/ krn itu, sejak thn 80-an diharapkan ada ide pertanahan/tata tertibnya
agar tdk lg tjd masalah, shg dibuatlah CATUR TERTIB :
1) Tertib di bidang hkm pertanahan  tugas FH u/ memberikan ilmu ttg hkm
pertanahan. Shg mhssw mengerti, memahami dan mengimplementasikannya
dalam kehidupan.
2) Tertib di bidang administrasi pertanahan  diharapkan para pemilik tnh
memiliki sertipikat tnh sbg alat bukti kepemilikan tnhnya sbg wujud tertib
administrasi.
3) Tertib di bidang penggunaan tnh  dilakukan dlm rangka penataan kaitannya dg
UU Tata Ruang : daerah u/ pemukiman, jalur hijau, perdagangan, industry,
makam, lokalisasi.
4) Tertib di bidang pemeliharaan tnh & lingkungan  diharapkan masalah
lingkungan hidup dapat teratasi seperti pertambangan.
Peralihan Hak Atas Tanah ada 2 :
1) Pemindahan h.a.t  dilakukan dg sengaja co : JB, H/HW, TM, L
2) Pewarisan
Perbedaan pemindahan h.a.t dg pewarisan : si penerima
Pemindahan h.a.t Pewarisan
Apabila tanahnya Apabila tanahnya HM, HGB, HGU (a/n perorangan) yg dpt
HM, HGB, HGU menerima pada prinsipnya hrs @ WNI, tp u/ HM WNA
(a/n perorangan) dimungkinkan memperoleh pewarisan itu. Krn menurut
yg menerima ketent UUPA HM dpt diwariskan kpd WNA tetapi
harus (mutlak) @ pemilikannya dibatasi hanya 1 thn sejak org tuanya
WNI meninggal.
Cara Perolehan tnh ada 2 :
a. Derivatif @ cara perolehan tnh yg sdh ada haknya. Co : JB, H/HW, TM, L, P.
D ada 2 macam, yi :
a. Pemindahan h.a.t : tnh yg sengaja dipindahkan o/ pemilik tnh. co : JB, H/HW,
TM, L.
b. Peralihan h.a.t : tnh yg tdk sengaja dipindahkan o/ pemilik tnh/krn hkm. co :
JB, H/HW, TM, L, pewarisan tnh.
b. Originair @ cara perolehan tanah yg blm ada haknya. Co : pendaftaran tnh u/
pertama kali.
Cara perolehan tnh scr O, yi : Permohonan h.a.t @ permohonan yg diajukan o/
ssorg/bbrp org bsm2/BH ats tnh yg dikuasai o/ neg.
Terdpt dualism hkm dlm JB yakni Hak Eigendom (Hkm Perdata Barat = eropa/timur
asing) dg Hak Masy Adat (Hkm Adat = pribumi). Shg dg adanya dualism ini
menimbulkan pengertian JB yg berbeda, yi:
 JB mnrt Perdata Barat @ dimulai dg perjanjian, bersifat consensus/konsensual
(kata sepakat : meskipun sdh dibayar/dibuat AJB h.a.tnya blm berpindah dr
penjual kpd pembeli), sumbernya Buku III ttg perikatan BW.
Prosesnya : A pny HE. AJB dibuat o/ notaries, tp pelaksanaan blm dilakukan
dilakukan. Maka stlh itu hrs dibawa ke instansi (kantor kadaster  pejabat balik
nama). kemudian o/ pejabat balik nama dilakukan balik nama. Maka B tlh sah
mjd pemilim tanah tsb (yuridische levering). Jd pindahnya h.a.t bukan pd saat
dibuatnya AJB, tp pd saat sudah dibalik nama o/ pejabat balik nama.
 Jual Beli mnrt Masy adat @ perbuatan hkm pemindahan h. a. t dr penjual kpd
pembeli & pembeli dg membayar sejumlah uang itu. dimulai dg perbuatan hkm
pemindahan hak.
Prosesnya :
a) Riil/Nyata @ dilaksanakan dihadapan kpl desa. tidak perlu dilakukan balik
nama. Kpl Desa hny memberikan/mengeluarlan kertas segel yg bermaterai &
berisi yg intinya pernyataan dari pemilik tnh bhw tanah ybs telah dijual kpd
pemilik yg baru. setlh itu diisi Kpl Desa & pamong desa menguatkan bhw JB itu
benar tjd bersama dg pembayarannya. Setelah itu selesai, h. a. t telah
berpindah kpd pembeli. Jd berpindahnya h. a. t dlm JB mnrt MA yaitu saat JB
tlh diselesaikan dihadapan Kades.
b) Kontan/tunai @ harga tnh did lm JB dianggap tlh dibayar lunas. meskipun scr
de facto blm lunas. akibatnya pembeli sdh mjd pemilik tnh.
JB yg ada did lm UUPA @ JB mnrt MA, karena UUPA dasarnya adlh hkm adat.
JB mnrt HA yg dipakai skrg ini prosedurnya telah disesuiakan, shg tdk lagi
sepenuhnya dilakukan spt hukum adat. penyesuaiannya yaitu :
bhw permaslhn pertanahn ini semakin lama semakin kompleks. Shg hrs
ditangani o/ pejabat yg lbh professional. Kepala Desa dianggap kurang
memadahi.
2) Tempat pelaksanaan pendaftaran diganti  dulu hanya di Kantor desa saja,
tetapi sekarang dilakukan penyesuaian Jual beli tanah juga didaftarkan di kantor
pertanahan. Karena kalau hanya di kantor desa menimbulkan bnyk maslh,
pemilik tdk memiliki alat pembuktian yg kuat.
Perlunya Jual Beli harus didaftarkan :
1. Apabila tanahnya sudah bersertipikat, dengan didaftarkannya Jual Beli (balik
nama) ke KP maka sertipikat menjadi atas nama pembeli tersebut. Sehingga
pembeli sbg pemilik tanah yg baru memiliki sertipikat atas namanya yg dpt mjd
alat bukti yang sah.
2. Apabila tanahnya blm bersertipikat , dengan didaftarkannya jual beli ke KP
maka pemilik tanah memperoleh sertipikat hak atas tanahnya tsb. Sehingga
pembeli/pemilik tnh tsb memiliki alat bukti yg sah.
Fungsi Jual beli harus didaftarkan @ u/ melindungi pembeli agar memeroleh
sertipikat atas namanya.
REGULASI TTG PENDAFTARAN TANAH
PP NO. 24/1997  menghendaki agar sertipikat JB segera berakhir dg diterimanya
sertipikat a/n pembeli, Shg tidak ada sengketa kepemilikan dikemudian hari.
u/ mendukung bhw 7an itu dilaksanakan ada 2 ketent didlm PP NO. 24/1997 sbg
penyempurnaan PP NO. 10/1961 :
1) Wewenang mendaftar  dlm PP NO. 24/1997 yg wajib daftar hny PPAT,
sedangkan dlm PP NO. 10/1961 yg wajib mendaftarkan bisa PPAT bisa pembeli
langsung. Namun, dlm prakteknya selama 30thn pembeli suka menunda
pendaftaran, yang menyebabkan bnyk dr mreka tdk mendaftarkan tanahnya dg
berbagai alasan. Sehingga aturan ini disempurnakan bahwa yg dapat melakukan
pendaftaran tnh hny PPAT.
2) Jangka waktu pendaftaran  dlm PP NO. 24/1997 pendaftaran tnh wktnya
dibatas selama2nya 7hr sejak dibuatnya AJB, sdgkn dlm PP NO. 10/1961 tdk ada
batas wkt kpn JB hrs didaftar,
Sblm dikeluarkannya PP NO. 24/1997 JB prosesnya lebih pjg, yaitu :
a. Tahun 1961-1970
Sblm dilakukan pendaftaran tnh terlebih dahulu ada ijin pemindahan hak krn JB
sblm dilakukan balik nama. Jd balik nama blm boleh dilakukan sblm ada ijin.
Fungsi ijin tsb @ u/ meneliti kembali syarat2 dr JBT ybs apakah sudah sesuai atau
belum.
Permohonan ijin ini diatur dlm PMA No. 14/1961 bahwa permohonan ijin hanya
diperuntukkan bagi pemindahan HM, HGB, HGU. Tetapi kemudian dilengkapi dg
perat dirjen agrarian No. 4/1968 bhw semua tnh hrs ijin dlm JB.
Dalam proses ijin ini mll 3 tahap :
1) PPAT membuat akta JB
2) Mengajukan permohonan ijin ke KP seksi ijin
3) Mengajukan permohonan pendaftaran tnh/balik nama ke KP seksi
pendaftaran/balik nama
b. Tahun 1970-1997
Stlh itu ada peraturan baru, yaitu Permendagri No. 59/1970 Tth Penyederhanaan
Ijin. Tdk semua tnh memerlukan ijin dlm proses jb. Jd pd periode ini prosesnya
ada yg 2 tahap ada yg 3 tahap.
Tanah yg memerlukan ijin adlh tanah HM, yaitu :
1) HM tnh pertanian  hrs ijin
2) HM tnh perumahan  ada yg harus ijin & tdk perlu ijin.
- Ijin : bila pembeli sudah mempunyai 5 bidang tnh u/ perumahan
(prosesnya 3 tahap)
- Tdk ijin : bila pembeli blm mempunyai 5 bidang tnh u/ perumahan
(prosesnya 2 tahap)
Pd periode thn 1970-1997 mempunyai kelemahan dr ijin itu :
1. Ukurannya msh bidang, tdk menunjuk pd luas yg pasti, shg mah menguntungkan
bagi rog yg ekonominya kuat
2. Pemilik tnh mengisi sndr formulir brp bidang tnh yg dimiliki hal ini tergantung
dg kejujuran pemilik tnh, shg kontrolnya sulit.
3. Dg adanya ijin menambah beban biaya shg memberatkan pembeli
Sehingga dr kelemahan tsb muncullah Perat. BPN No. 3/1997 yg menyatakan
ketentuan ijin tdk berlaku lagi bagi setiap tanah kecuali tanah HP u/ perorangan. Krn
HP bs dibeli o/ WNA.
Penghapusan ini dilengkapi dg perubahan yaitu dibuat surat pernyataan dari
pembeli.
Surat pernyataan itu berisi :
1. Apabila tanah pertanian :
a. Tanah yg dibeli tidak melebihi batas maksimal (5 ha)
b. Tanah yg dibeli tdk melanggar larangan pemilikan tanah absentee
2. apabila tanah perumahan : membuat pernyataan bhw belum memiliki 5
bidang tnh perumahan. bila datanya tidak benar maka saya akan menaggung
risiko.
Tanah2 yg tdk bisa dijualbelikan :
a. Tnh wakaf @ tnh yg menurut hkm tdk bs diperjualbelikan krn tnh wakaf tidak
ada pemiliknya, sertipikat tnh a/n pemilik telah dicoret.
Dlm PP No. 28/1970  tnh wakaf wajib didaftarkan. Shg diterbitkan Sertip
Tanah Wakaf. Walaupun menurut agama islam wakaf itu telah sah apabila hny
dilakukan dg lisan. Namun apabila tdk disertipikatkan dikhawatirkan akan
timbul sengketa dikemudian hari. Missal : Ahli waris menuntut tanah yg sudah
diwakafkan o/ pewaris. Shg dlm PP No. 28/1970 wakaf dilakukan dg ikrar
tertulis pd PPAIW kemudian didaftarkan ke KP shg diterbitkanlah Sertip Wakaf
b. Tnh instansi pemerintah  tnh HP yg tdk ada batas waktunya selama digunakan
u/ pendidikan, rumah sakit, gedung pemerintah, dll.
Ada 2 macam Pemilim Tanah :
1. Tanah milik sndr
2. Tanah milik bersama. Co : harta gono gini, tanah warisan yg blm dibagi.
A : kpn berpindahnya h. a. t dr penjual kpd pembeli dlm JB mnrt MA?
Q : saat JB tlh diselesaikan dihadapan Kades.
A : Bgmn jika pembayaran tnh masih kurang/ blm lunas? maka kpn h.a.t tsb
berpindah?
Q : berpindahnya yaitu saat dibayarnya sejumlah uang meskipun blm lunas. krn sifat
hkm adat adlh kontan. maka h.a.t sudah berpindah meskipun blm dibayar lunas,
tapi DIANGGAP LUNAS seolah2 pembeli telah membayar lunas. kekurangan
pembayaran menjadi UTANG. apabila tdk dibayar, penjual tdk bs membatalkan JB
tsb.
- JB @ perbuatan hkm pemindahan h.a.t dr penjual kpd pembeli & pembeli
membayar tnh dg harga ttt.
- pelepasan hak : memutuskan hub hkm antara pemilik dg tnhnya dg cara
musyawarah & memberikan GR.
2. Kpn dilak JB & kpn dilak musyawarah
- JB : Pd HM pembeli hrs memenuhi syarat u/ mjd pemegang h.a.t yg dibeli.
- Pelepasan hak :apabila pembelinya tdk memenuhi syarat dlm JB, maka hrs
dilak dg cara pelepasan h.a.t. co : HM yg akan diperlukan WNA, BH (PT,
Persero, Perum) tdk boleh memiliki HM. Bila BH memiliki HM maka JB @ batal
3. Prosedurnya
- JB : singkat  AJB dibuat o/ PPAT kemudian di daftarkan ke KP u/ memperoleh
sertip a/n pemberli
- Pelepasan hak : pjg 
a) pemilik tnh melepaskan tnhnya  tnh tsb dilepaskan kpd neg, HMnya
dihps kemudian tnh tsb mjd tnh neg menggunakan suatu akta pelepasan
h.a.t.
b) pemilik tnh memperoleh sejumlah uang yg sdh disepakati bsm (GR)
c) mengajukan permohonan hak baru kpd BPN atas tnh neg tsb.
d) apabila dikabulkan, maka tnh tsb berstatus HGB & memperoleh sertip HGB.
Dari prosedur tsb terlihat 3 perbedaan antara JB dg pelepasan hak:
 JB : 1. judulnyaakta JB; 2. Istilah pemberian sejumlah uang  pembayaran
harga tanah; 3. Status tnhnya : tdk berubah/tetap (HMHM, HGBHGB)
 Pelepasan hak : 1. judulnya  Akta Pelepasan; 2. Istilah pembayaran sejumlah
uang  GR; 3. status tnhnya : berubah2 (HMtnh negHGB)
RESIKO PELEPASAN H.A.T:
resiko hkmnya ada pd pembeli (PT), shg pengurusnya hrs memastikan terlebih
dahulu bhw tnh tsb bs dimintakan HGB. Apabila ditolak biasanya dg alasan Land
Use Planning (HKM. Tata Ruang) co; tnh tsb tlh ditetapkan sbg kawasan
pemukiman maka bs ditolak apabila dimohonkan u/ tempat industri.

A : apabila pemilik tnh meninggal dunia dan terdapat beberapa org ahli waris.
namun salah 1 AW diketahui tlh mjd WNA. apakah AW WNA tsb mndptkn warisan?
atau hny AW yg WNI saja yg mndpt warisan?
Q : Menurut keten UUPA AW WNA tsb bisa mendaptkan warisan atas tnh HM tsb.
hanya saja krn dia WNA maka pemilikannya dibatasi hny 1 thn sejak ortunya
meninggal.

A : bgmn jika tnyt AW WNA tsb dlm JW 1 thn tdk memindahkan haknya?
Q : maka AW WNA tsb diberi sanksi yaitu HM nya dihapus & tanahnya mjd tnh
Negara.

A : apa perlunya/tujuan/pentingnya/compulsory initial registration jual beli harus

didaftarkan?
Q : u/ melindungi pembeli agar memeroleh sertipikat atas namanya.

A : Kpn h.a.t berpindah kpd pembeli ?

Q : saat tlh dibuatnya/dikeluarkannya AJB oleh PPAT. Shg tdk perlu menunggu
keluarnya sertip atas nama pembeli. Alasannya :
1) Hkm Tnh Nasional kita didasarkan pd Hkm Adat, shg pengertian Jual Beli tanah
jg diambil dr Hkm Adat, yaitu perbuatan hkm pemindahan h.a.t dr penjual kpd
pembeli dg membayar sejumlah uang ttt.
2) setelah juab beli diselesaikan dihadapan Kepala Desa (sekarang diganti
PPAT( maka setelah itu h.a.t sdh berpindah kpd pembeli.

A : Apa fungsi AJB tanah?

Q : 1. Sbg Pembenar, artinya benar bahwa sudah terjadi JB tnh antara penjual dg
pembeli
2. Sbg bukti bahwa h.a.t telah berpindah dr penjual kpd pembeli.

A : sebutkan 2 perat yg merupakan penyempurnaan/perbaikan dr PP NO. 10/1961

di dlm PP NO. 24/1997
Q : sudah ada

A : Kpn semua tnh memerlukan ijin?

Q : setelah dikeluarkannya peraturan dirjen agrarian No. 4/1968

A : Mengapa mengambiol ketentuan 5 bidang tnh?

Q : karena dulu keluarga yg ideal @ panca warga yg terdiri dr ayah, ibu dan 3 org
anak. Shg logis kalau msg2 anggota keluarga punya 1 bidang tnh u/ rumah

A : Bgmn prosedur JB tahun 1972 thdp tanah tt?

Q : prosedurnya ada yang harus ijin ada yang tidak ijin

JUAL BELI TANAH vs. PELEPASAN HAK ATAS TANAH

Persamaan :
1. Adanya kata sepakat
2. kedudukan para pihak seimbang menurut hukum
Perbedaan :
1. Pengertiannya :