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TAREA Nº5 PROYECTO

CENTRO COMERCIAL EN LA
CIUDAD DE TALCA

GRUPO: Mauricio Alfredo Fierro Osses(líder) y Luis Diaz Gavilan


De acuerdo con la Cámara Chilena de Centros Comerciales (2017) las perspectivas de
inversión del comercio para el segundo semestre del año 2017 muestran que el sector tuvo una
baja en la inversión, registrando niveles de crecimiento bajos solo un 1.5 % al igual que la
materialización de proyectos que se encontraban en estudio. Sin embargo, los niveles de inversión
siguen bajos con respecto a diciembre de 2016 resultados que reafirman la desaceleración
económica vivida en el país, con fuertes caídas en la inversión, tanto por el escenario externo
como interno. Se espera que durante este año se recuperen estos niveles, pero dependen de los
resultados de la economía y la reactivación internacional. Cabe señalar que las nuevas leyes
tributarias y las reformas en curso afectaron y afectarán fuertemente en las decisiones futuras de
los inversionistas.

Según la Internacional Council of Shopping Centers (ICSC) en un reporte llamado “Shopping Center
Classifications: Challenges and Opportunities” de 1999, habla sobre los formatos de centros
comerciales que con los años han adquirido una serie de identidades. Éstos son de ventas al por
menor, con diseños integrados en los espacios urbanos, lo especial es el estacionamiento cerca del
local, incluye la estrategia de arrendamiento de locales, énfasis en los bienes y servicios básicos
para satisfacer las demandas de mercancías de las masas.

La ciudad de Talca cada día está sufriendo el aumento de su población, es por este motivo que la
Sociedad Rio Claro Ltda. una empresa de la ciudad que se dedica a la compra, venta y arriendo de
inmuebles propios o de terceros, se está enfocando en desarrollar un centro comercial en calle 1
oriente con 25 sur.

El presente proyecto consistirá en analizar, la factibilidad técnica como económicamente, en la


implementación de un centro comercial para arriendo de locales en calle 1 oriente con 25 sur de la
ciudad de Talca. El proyecto se desarrollará en un terreno con una superficie de 1860 mt2 donde
se realizarán 7 locales comerciales de aproximadamente entre 65 y 151 mt2 cada uno, donde
abarcaran una superficie de 863 mt2 y el área de estacionamiento será de 660 mt2, el proyecto
tendrá una duración de desarrollo de 10 años. La inversión inicial para el desarrollo del proyecto
es aproximadamente de $780.000.000 donde se busca obtener el máximo de rentabilidad para el
periodo –
Objetivos

Objetivo General

 Elaborar un estudio de prefactibilidad de la construcción de un centro comercial, mediante


análisis de mercado, técnico y financiero, para la implementación de un centro comercial
en calle 1 oriente con 25 sur de la ciudad de Talca.

Objetivos Específicos

 Apreciar la situación actual del mercado de renta de mobiliario comercial existente en


Talca, a través de estudios de mercados, para determinar cuál será la viabilidad del centro
comercial.
 Efectuar un estudio técnico, determinando el nivel tecnológico, localización, aspectos
legales y medio ambientales, tamaño relevante al proyecto de renta de inmobiliario, para
asignar los recursos de una manera eficiente durante el período de evaluación del
proyecto.
 Preparar el estudio económico y financiero, a través del cálculo de inversiones, costos e
ingresos, además de la construcción de los flujos de caja referentes al centro comercial,
permitiendo decidir y observar la viabilidad del proyecto inmobiliario.

Planteamiento del Problema

En la ciudad de Talca, es de gran trascendencia para la comunidad, el desarrollo de un proyecto


inmobiliario comercial especialmente ubicado fuera del centro de la ciudad, para efectos de
descongestionar la misma. En este sentido se estudiará el lugar estratégico donde se quiere
realizar la idea, puesto que, al ser un lugar con una gran circulación de vehículos hace que sea una
buena apuesta. Cabe señalar que el alto crecimiento de la comuna en el periodo (2002-2017) fue
del orden del 16 por ciento aproximado, por ende, un atractivo lugar para invertir (Biblioteca del
Congreso Nacional 2017).

Sociedad Rio Claro Ltda. es una empresa que se dedica a la compra, venta y alquiler de inmuebles
propios. El problema radica en realizar el desarrollo de un proyecto de renta de inmobiliario
comercial (arriendo de locales), mediante un estudio de factibilidad técnica y financiera, para la
implementación de un centro comercial en calle 1 oriente con 25 sur de la ciudad de Talca. La
razón por la que se debe evaluar este proyecto de inversión es para determinar la rentabilidad del
mismo y los niveles de riesgo e incertidumbre asociados, y poder, de esta manera, seleccionar la
mejor alternativa para llevar a cabo.

Los centros comerciales se caracterizan por ser la base del comercio de urgencia o de ciertos
servicios que posibilitan su consumo más específico, por lo que su ubicación debe ser accesible o
cerca del domicilio, es por ello que hace referencia a un sector auto movilizado, y al negocio de
barrio. En estos proyectos siempre están presentes sucursales bancarias, supermercados y
farmacias.

¿Revolucionará al sector de distribución minorista? Es una de las consecuencias que podrían


surgir, ya que la concentración de los actos de compra sería en estos locales, contribuyendo a
configurar una nueva cultura de consumo en ese sitio. Entonces los beneficiarios serían las
personas y vehículos que transitan día a día por ese sector, además de la entidad relacionada a la
construcción del proyecto. En modo de que a través de este estudio de factibilidad técnica-
financiera nos arrojará las ventajas y desventajas a destinar los recursos a esta iniciativa.

El plan es conveniente en el sentido en que se adapta a las características de la vida diaria, ósea
resuelve problemas prácticos, en él se encuentran productos y/o servicios en poco tiempo y de
manera segura. Potencia el desarrollo urbano y arquitectónico de las ciudades. Se dispone en
lugares cercanos o de pasada al hogar.

¿Cuál será la viabilidad del proyecto?, para determinar su viabilidad económica es necesario
determinar si es rentable el plan o no, se buscará disminuir la pérdida monetaria por parte de la
sociedad empresarial. ¿Qué se busca entregar con la implementación de este centro comercial?
Como ya se mencionó en líneas anteriores, este proyecto persigue otorgar un espacio físico donde
empresas externas entreguen sus bienes y servicios a la comunidad.

Para garantizar que el proyecto responda con los objetivos se debe contar con un buen análisis de
mercado, donde se recolectarán y analizarán datos sobre demanda, oferta, competencia y
comportamiento de la población en el área donde se quiere ejecutar, por ende, estudiar la
factibilidad técnico-financiero del desarrollo del proyecto de renta de inmobiliario comercial es
vital.
Estudio técnico

El estudio técnico pretende resolver las preguntas referentes a dónde, cuánto, cuándo, cómo y
con qué producir lo que se desea, ya revisados los antecedentes generales de centros comerciales,
se puede concluir que es atractivo bajo un primer filtro el desarrollo del proyecto de renta de
inmobiliario en la comuna de Talca. Se procedió al estudio técnico del proyecto, el cual comprende
el estudio de usos de suelo y normas específicas, la localización para el desarrollo del proyecto, o
bien la factibilidad técnica.

• Verificación de construcción

En primera instancia se solicita el Certificado de Informes Previos en la Dirección de Obras


Municipales, donde se rellena con los datos necesarios para su ejecución. se establece que el
terreno se emplaza en una zona residencial y el uso de suelos está permitido para lo siguiente:

Residencial-Vivienda- Hospedaje

Equipamiento:

 Científico.
 Comercio.
 Culto y cultura.
 Deporte.
 Educación.
 Salud, excepto cementerios y crematorios.
 Seguridad, excepto cárceles y centros de detención.
 Servicios.
 Social.

Por ende, está permitida la edificación de un centro comercial en el sector. Como disposiciones
obligatorias por parte del municipio es considerar estacionamientos de acuerdo a la ordenanza
local y para efectos del artículo 3.1.4 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción
correspondientes a la solicitud al Director de Obras Municipales la aprobación de anteproyectos
de loteo, se deberá incorporar medidas de prevención de riesgos provenientes de áreas
colindantes y/o del mismo terreno.
• Revisión de Leyes

Los aspectos legales que revisar serán la Ley General de Urbanismo y Construcción, Ordenanza
General de Urbanismo y Construcción el Plan Regulador Comunal y la Ley 19.300 correspondiente
a las Bases Generales del Medio Ambiente. Los cuales son revisados en conjunto en el certificado
de informaciones previas donde se hace el resumen de cada una de ellas, de lo que se concluye lo
siguiente, para el estudio de usos de suelo y normas específicas, se recopilo información del Plano
Regulador Comunal de la comuna de Talca sobre coeficiente de contructibilidad, coeficiente de
ocupación del suelo, altura máxima, cantidad de estacionamientos, áreas verdes, etc., del terreno
que mantiene la empresa para la construcción de este inmueble.

Los factores del plano regulador que interesan para este tipo de proyectos son la altura máxima, el
coeficiente de contructibilidad y el coeficiente de ocupación del suelo, las cuales están
correlacionadas entre sí. Dadas las características generales del proyecto de renta de inmobiliario
que se pretende construir, se obtuvo estos datos a través del certificado de informaciones previas
donde el coeficiente de ocupación de suelo es 0,6 y el coeficiente de constructibilidad es de 1,5 y
la altura máxima de edificación es de 15 metros, por ende 4 pisos. En paralelo al momento de
realizar el proyecto es necesario considerar la ley N° 19.300 de Bases Generales del Medio
Ambiente (LBGMA) en los que se dispone que proyectos o actividades podrán ejecutarse o
modificarse previa evaluación de su impacto ambiental. En el Artículo 3 del Reglamento, apartado
g.2 establece que debe someterse obligatoriamente al Sistema, todo proyecto de desarrollo
urbano o turístico, en zonas no comprendidas en alguno de los planes que alude la letra h del
Artículo 10 de la Ley, entendiéndose por proyectos de desarrollo urbano, proyectos de
equipamiento tales como centros comerciales; recintos para aparcamiento de vehículos:
restaurantes, etc. El Artículo 10, señala que deberá el proyecto someterse al sistema de evaluación
de impacto ambiental.
Determinación del tamaño del proyecto

a) Localización de construcción

Dentro de la determinación de la localización de construcción, se cuenta donde físicamente se


implementará el centro comercial, ver si cuenta con terreno y cumple con los estándares
establecidos para construcción. Es por esto, que este proyecto se emplazará en 25 sur con 1
oriente de la ciudad de Talca, ya que la empresa mantiene este terreno y quiere invertir en él.

Como la localización del centro comercial se ubica en calle 1 oriente con 25 sur, puesto que la
empresa mantiene este terreno para inversión, este se sitúa en la zona Centro Oriente, que
corresponde a 20,1 por ciento de la población total de la ciudad, los posibles consumidores
quedan dados por 14.992 personas, según datos entregados en la Actualización del Plan de
Transporte en 2016.

Es importante tener en consideración que el número de personas por hogar que integra la zona
Centro Oriente son de 3,2 y la distribución de hogares por categoría de ingreso es la siguiente:

Tabla 1. Distribución de hogares por categoría de ingreso por zona.

ZONA NIVEL DE INGRESOS HOGARES


BAJO MEDIO ALTO
CENTRO ORIENTE 754 3014 892 4660

El mercado potencial de un centro comercial está dirigido a todas las personas sin exclusividad y
que tienen deseos de hacer compras, distracción, alimentación, paseo de shopping entre otros. Ya
definido el segmento de mercado, se procedió a construir la población actual de la ciudad de Talca
(información 2014), en base a datos obtenidos con la Secretaría de Planificación de Transporte y el
Instituto Nacional de Estadísticas. Donde la densidad poblacional al año 2016 en la ciudad de Talca
es de 245.338 habitantes y de la zona Centro Oriente de 14.992 individuos.

b) Determinación de la capacidad del Centro Comercial

Esta es una determinación clave para el diseño de la construcción; existen algunos factores que
limitan su tamaño. Para definir la capacidad ideal del centro comercial, se tomará en cuenta el
área del terreno que son 1860,53 m2, con ello se determina la capacidad de construcción,
tomando en cuenta en primera instancia el coeficiente de ocupación de suelo. Si mantiene una
superficie de 1.860 metros cuadrados y la reglamentación nos indica que tenemos un coeficiente
de ocupación de suelo de 0,6; entonces se podrá desplantar el proyecto en 1.116 metros
cuadrados para ocupar en el terreno como máximo y el resto se debe dejar libre para áreas verdes
u algún otro tipo de actividad al aire libre. Por otro lado, el coeficiente de constructibilidad nos
muestra el número de plantas que se pueden construir, en este caso son dictaminadas a través del
certificado de informaciones previas, altura máxima 15 metros por ende 4 pisos como máximo.
c) Definición del Producto

Hecha toda la investigación y estudios del proyecto, se procede a la definición del producto a
ofrecer, los interesados en el proyecto han determinado construir 863 metros cuadrados, de los
cuales 743 m2 corresponden a locales y 120 m2 a circulación, siendo la construcción de una
planta. El producto que se va a ofrecer serán locales comerciales de superficies entre 65 y 151 m2
respectivamente, ubicado en calle 1 oriente con 25 sur, La superficie sobre la cota cero fue
determinada por la empresa Constructora Luis Navarro, la cual ayudo también a definir los costos
de construcción que se verán más adelante.

El detalle de la superficie sobre la cota cero, útiles y comunes se muestran en la tabla 2:

Tabla 2. Estructura y dimensionamiento del proyecto

CLIENTE SUPERFICIE M2 COMUN M2 UTIL M2


LOCAL Nº1 127,9 128
LOCAL Nº2 65 65
LOCAL Nº3 71,5 72
LOCAL Nº4 105 105
LOCAL Nº5 151,5 152
LOCAL Nº6 110,9 111
LOCAL Nº7 110,9 111
CIRCULACION 1º PISO 120 120
TOTAL 743 120 863

La distribución será definida en base a la distribución de la oferta de la comuna. Como se definió la


distribución del tamaño de locales se muestran a continuación:

Tabla N ° 3. Distribución tamaño locales

TAMAÑO M2 CANTIDAD DE OFICINAS %


65 1 14,28
71,5 1 14,28
105 1 14,28
110,9 2 28,57
127,9 1 14,28
151,5 1 14,28
TOTAL 7 100
La superficie estándar de estacionamientos es de 260 m2, circulaciones exteriores de 660 m2 y
jardines 150 metros cuadrados.

Ingeniería del proyecto

Proveedores

Para la materialización del proyecto inmobiliario en la ciudad de Talca, es necesario realizar


cotizaciones a diferentes empresas proveedoras de servicios y materiales para la construcción y
puesta en marcha del producto.

Se ha escogido trabajar con la Constructora Luis Navarro ya que ofrece un servicio integral, desde
los movimientos de tierra (extracción y retiro de material), venta y transporte de hormigones y
servicios en obras de edificación. Además, que la Sociedad Rio Claro Ltd. ya ha trabajado con esta
empresa y mantienen lazos de confianza.

Para este tipo de proyecto el plan de operaciones comienza con la adquisición del terreno que, en
este caso, la empresa ya cuenta con uno propio. Se procede al inicio de obras que tiene una
duración de diez meses en la cual se incluyen las actividades de faenas preliminares, las que
corresponden a las etapas en que se prepara el terreno e instala la infraestructura necesaria para
comenzar con la construcción del inmueble.

La primera etapa de las faenas preliminares es el cierre provisorio, que corresponde al


cercamiento provisorio del perímetro del terreno. La segunda etapa es la limpieza del terreno cuya
principal actividad es el aplanamiento del terreno, donde se van a retirar cerca de 30 centímetros
de tierra en todo el terreno, de manera de que quede pareja toda la superficie. Luego de que se ha
demolido la tierra del terreno, esta debe ser extraída o retirada del terreno por camiones, lo que
corresponde a la extracción de escombros que pertenece a la etapa tres. La cuarta y quinta etapa
tienen que ver con la instalación provisoria de lo que se necesita en el lugar de trabajo como
oficinas, comedores, baños, bodegas, agua, luz y alcantarillado.

Una vez que las faenas preliminares han sido concluidas con éxito, la siguiente fase en la
construcción del edificio. El período de construcción para este tipo de edificio es de diez meses y
cuatro para construcción de proyecto y permisos. La fase de construcción comienza con la obra
gruesa que son todos los trabajos propios de la obra de construcción, y que son parte del
esqueleto o estructura portante de la obra. Son aquellos trabajos mayoristas de la obra, la parte
que sostiene la obra. La primera etapa es el trazado y nivelación que corresponden al primer paso
necesario para llevar a cabo la construcción y consiste en marcar sobre el terreno las medidas que
se han determinado, para luego fijar los niveles de los pisos. La segunda etapa es la excavación y
extracción de tierra para las fundaciones. La etapa tres corresponde justamente a las fundaciones
que son los cimientos del edificio. La cuarta etapa consiste en la producción y colocación de las
estructuras de hormigón, donde se incluye el moldaje, los estucos, la estructura de techumbre
(conjunto de elementos que conforman la parte superior de una edificación, que la cubre y cierra)
y la cubierta (son estructuras de cierre superior, que sirven como cerramientos exteriores, cuya
función fundamental es ofrecer protección al edificio contra los agentes climáticos).

Finalizada la obra de construcción, la siguiente fase corresponde a la de las terminaciones, que


son todas aquellas partidas, trabajos y materiales destinados a complementar o dar un acabado a
la obra gruesa.

La primera etapa de esta fase consiste en la instalación y/o colocación de los termo paneles en la
fachada de todo el edificio. Los termo paneles son componentes prefabricados compuestos por
dos o más vidrios separados entre sí por una cámara de aire seco y quieto, herméticamente
cerrado al paso de la humedad y al vapor de agua, lo que lo transforma en aislante térmico y
acústico.

La segunda etapa corresponde a los pavimentos y se refiere al piso que se le va a colocar a las
superficies interiores del centro comercial.

La tercera etapa es la instalación de los cielos falsos, que el techo secundario construido a cierta
distancia del forjado o cubierta para tapar las canalizaciones que discurren a la vista.

La cuarta etapa es la instalación de tabiques, que son las paredes delgadas que sirven para
separar los locales comerciales. Las etapas cinco, seis, siete y ocho corresponden a las
instalaciones de las puertas, marcos de puertas, de las quincallerías (bisagras y chapas) y por
último la pintura de los tabiques. La cuarta fase corresponde a la instalación de artefactos y
griferías como inodoro y lavatorios.

La quinta fase tiene que ver con la instalación de alcantarillados, agua, electricidad, corrientes
débiles, calefacción y aire acondicionado, red seca, red húmeda, sistema de detección de
incendios e implementos y ductos de basura. La sexta y última fase corresponde a las obras
exteriores, estas son los jardines y a las veredas.
Balance de Obra construcción del centro comercial

La construcción de un centro comercial abarca desde el movimiento de tierra, hasta la iluminación


de ella. Este proceso será llevado a cabo por la empresa mencionada. En continuidad se detalla los
costos paso a paso de su construcción.

OBRAS DE CONSTRUCCION 13569


PERMISOS Y OBRA GRUESA
DERECHOS MUNICIPALES 863 0,15 129,45
OBRA GRUESA 863 7,9 6817,7
TERMINACIONES
LOCAL Nº1 128 3,02 386,56
LOCAL Nº2 65 3,02 196,3
LOCAL Nº3 72 3,02 217,44
LOCAL Nº4 105 3,02 317,1
LOCAL Nº5 152 3,02 459,04
LOCAL Nº6 111 3,02 335,22
LOCAL Nº7 111 3,02 335,22
CIRCULACION 1º PISO 120 2,8 336
INSTALACIONES
ELECTRICIDAD 863 1,09 940,67
SISTEMAS 863 1,37 1182,3

AGUA POTABLES ALCANTARILLADO 743 0,7 520,1


EXTERIORES
CICULACIONES EXTERIORES 660 1,5 990
ESTC. SUPERFICIE 260 1,3 338
JARDINES 150 0,45 67,5

ADMINISTRACION DE PROYECTO 1264

GASTOS DE ADMINSTRACION(MESES) 12 52 624

INSPECCION DE OBRA (MESES) 8 80 640


En continuidad se especifican las partidas correspondientes a los costos de obras de construcción
donde se menciona los permisos y obra gruesa, terminaciones, instalaciones y exteriores. En
primera instancia se presentan las partidas de la obra gruesa.

Tabla N ° 5.: Costos obra gruesa.

UNIDAD CANTIDAD PRECIO UNITARIO UF TOTAL, UF


TRAZADOS Y NIVELES GL 1 297 297
EXCAVACION m3 3883,5 0,2 776,7
EXTRACCION DE EXCAVACIONES m3 4660,2 0,25 1165,05
FUNDACIONES GL 1 756 756
FIERRO kg 15000 0,0645 967,5
MOLDAJE m2 472 0,69 325,68
HORMIGON m3 259008 3 777,024
ESTUCOS OBRA GRUESA m2 4,32 1 4,32
ESTRUCTURA DE TECHUMBRE m2 863 0,9 776,7
CUBIERTA m2 863 1,2 1035,6
TOTAL 6881574

Finalizada la obra de construcción, los siguientes costos corresponden a los de terminaciones,


donde se instalan los termos paneles en tres cuartos de la fachada del centro comercial, además
de la instalación de artefactos como griferías, inodoros y lavatorios.

UNIDAD CANTIDAD PRECIO UNITARIO UF TOTAL, UF


TERMO PANEL EN FACHADAS m2 127,8 7,9 1009,62
CIELOS FALSOS m2 863 1,74 1501,62
INODOROS GL 7 5 35
LAVATORIOS GL 7 5 35
GRAFITERIAS GL 7 1 7
TOTAL 2588,24

A continuación, se presentan los costos de las diferentes instalaciones, como lo es agua y


alcantarillado, electricidad, corrientes débiles, red seca, red húmeda y sistema de detección de
incendios e implementos.
Costos de sistemas

PRECIO UNITARIO
UNIDAD CANTIDAD UF TOTAL, UF
CORRIENTES DEBILES GL 1 794 794
RED SECA GL 1 156 156
RED HUMEDA GL 1 156 156
SISTEMA DE DETECCION DE
INCENDIOS GL 1 78,4 78,4
TOTAL 1184,4

Calculados los costos y los gastos generales de construcción, a estos se les debe incluir las
utilidades de la empresa constructora. Para este caso se calculó que las utilidades de la empresa
constructora son el diez por ciento de los costos totales de construcción. Por último, al resultado
neto después de las utilidades, se debe considerar el pago de IVA, que corresponde a un 19 por
ciento del total neto, llegando finalmente al resultado del total general de costos de construcción
es de 18.215 UF. En la siguiente tabla se muestra el detalle de estos resultados:

GASTOS DIRECTOS 15825


IVA CONSTRUCCION 1582
IMPREVISTOS (SOBRE COSTOS EXCLUIDOS TERRENO) 5% 678
IVA IMPREVISTOS CONSTRUCCION 129
TOTAL, COSTOS 18215

GASTOS DIRECTOS 25345


IVA CONSTRUCCION 2534
IMPREVISTOS (SOBRE COSTOS EXCLUIDOS TERRENO) 5% 678
IVA IMPREVISTOS CONSTRUCCION 129
TOTAL, COSTOS 28687

Con los costos totales de construcción y la superficie total construida, puede calcularse el costo
por metro construido. El costo por metro cuadrado construido es: 28.687/863=33,24 uf/m2. Y esto
puede ir variando entre 31-34 UF/m2 según informaciones obtenidas por las diferentes empresas
constructoras consultadas.
Estudio administrativo y organizacional

Debido a que la empresa ya es una sociedad constituida y tiene ya su forma organizacional, no


hace necesario establecer esta apartado, pero sí para el proyecto en sí. El estudio organizacional
tuvo como objetivo determinar el tipo de estructura adecuada para la organización dependiendo
de sus características, se estableció la administración del centro comercial, con una estructura
departamental de tipo funcional, lo que favorece la identificación y asignación de
responsabilidades respecto a las funciones de la organización.

El organigrama que se utilizará para este proyecto será de tipo clásico, representa casi una
estructura plana. Donde el cabecilla está determinado por el representante de la Sociedad Rio
Claro Ltda. Quien tendrá a su cargo a una persona encargada en el área de marketing y rentas,
además de un contador, una persona encargada de la seguridad y el aseo.

Descripción de cargos

Área de Marketing y rentas: persona que posee la confianza del representante de la sociedad, para
coordinar el área de marketing y rentas, se encarga de colocar a público el arriendo de los locales y
gestionar su ocupación (trámites legales).

Tabla N ° 11. Perfil del área de marketing y renta

Contador: encargado de llevar las cuentas de la organización, así como entregar los estados de
resultados y sus proyecciones.

Tabla N ° 12.: Perfil del contador del proyecto.

Seguridad: encargado de la seguridad del recinto en todo momento, velar por los vehículos que se
encuentren en centro comercial no sufran daños y mantener el orden del lugar.

Tabla N ° 13. Perfil de seguridad del proyecto.

Cargo Seguridad
Perfil Mayor de 25 años

Requisitos
Educación media completa, Experiencia previa

Funciones
Ejercer la vigilancia y protección de bienes muebles e inmuebles, así
como la protección de las personas que puedan encontrarse en el
centro comercial
Horario Tiempo completo
Aseo: persona responsable de mantener el aseo y ornato del centro comercial.

Tabla N ° 14. Perfil de persona de limpieza del proyecto

 Balance de Personal

El costo de recursos humanos está compuesto por la primera línea que incluye al encargado de
área de marketing y rentas del centro comercial, el cual tendrá un sueldo de 450.000 pesos, luego
dos personas encargadas de la seguridad del recinto y una persona encargada del aseo y ornato
del centro comercial con un sueldo ambos de 250.000 pesos. De forma externa a la organización
se contará con un contador cada cierto tiempo para realizar las labores contables del proyecto, el
pago de sus servicios será de 120.000 considerándolo una vez al mes. Los costos de recursos
humanos estarán además asociados los costos de la Ley 16.744 correspondiente a accidentes del
trabajo y seguro de cesantía.

Tabla Costo recursos humanos

LEY 16744
SEGURO
SUELDO ACCIDENTES DEL TOTAL, TOTAL,
EMPLEADOS CANTIDAD CESANTIA
IMPONIBLE TRABAJO MENSUAL ANUAL
(3%)
(0,95+1,7%)

AREA DE
MARKETING Y
RENTAS $ 450.000 1 $ 11.925 $ 13.500 $ 475.425 $ 5.705.100

CONRTADOR $ 120.000 1 $ 3.180 $ 3.600 $ 126.780 $ 1.521.360


ASEO $ 250.000 1 $ 6.625 $ 7.500 $ 264.125 $ 3.169.500
SEGURIDAD $ 500.000 2 $ 13.250 $ 15.000 $ 528.250 $ 6.339.000
TOTAL $1.320.000 5 $ 34.980 $ 39.600 $1.394.580 $16.734.960

Balance de Insumos

En esta cuenta se registran todos aquellos gastos que son necesarios para el funcionamiento del
proyecto. Para determinar el valor de este gasto, es necesario determinar el porcentaje de metros
cuadrados arrendados pues de ellos depende la disminución de estos costos, ya que por contrato
de arriendo son estos mismos lo que pagan el concepto de gasto común, se tomaron las siguientes
 variables:

Electricidad

El cálculo para el total anual de gasto por iluminación del centro comercial se detalla a
continuación:

CONSUMO(KWH) COSTO(KWH/$) COSTO MENSUAL COSTO ANUAL


$
ELECTRICIDAD 1800 160842 $ 289.516 3.474.187

Este costo está sujeto a los precios disponibles en NUEVOSUR para el mes de enero del 2018. La
proyección de los siguientes años está sujeto a la variación anual precio electricidad como se
indicó anteriormente en 2,69 por ciento.

Agua

El costo de agua fue considerado por la utilización de los baños en el centro comercial, este valor
fue evaluado por la utilización de un baño normal y multiplicado por el número de ellos en el
recinto, dando un total anual de 1.198.825 pesos. Su proyección está basada en la variación anual
precio agua potable de 1,86 por ciento.

Aseo

En los gastos de aseo han sido considerados los factores que son detallados en la tabla N°4.45 y su
proyección está determinado por la variación anual del índice de precios al consumo en un 4,205
por ciento.

Tabla Costo de aseo.

CONCEPTO CANTIDAD PRECIO COSTO MENSUAL COSTO ANUAL


CLORO 2 5900 $ 11.800 $ 141.600
ESCOBA 2 15900 $ 31.800 $ 381.600
RECOGEDORES 1 14900 $ 14.900 $ 178.800
LIMPIA VIDRIOS MANDO 1 24100 $ 24.100 $ 289.200
LIMPIA VIDRIOS 1 29900 $ 29.900 $ 358.800
TOTAL $ 112.500 $ 1.350.000

Depreciaciones

La depreciación de los activos se aplicó mediante el método de depreciación lineal y considerando


las vidas útiles y depreciaciones planteadas por el Servicio de Impuestos Internos de Chile (SII). El
cual establece que la vida útil de las edificaciones de hormigón es de ochenta años. Las
depreciaciones de los primero diez años, se presenta en la tabla
Para los siete años la depreciación es la siguiente:

VALOR 2018- 2019- 2019- 2020- 2020- 2021- 2021-


ACTIVO UF 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
A 18215 227,7 227,7 227,7 227,7 227,7 227,7 227,7
B 5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5
C 5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5
D 1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1
E 940,67 94,1 94,1 94,1 94,1 94,1 94,1 94,1
F 794 39,7 39,7 39,7 39,7 39,7 39,7 39,7
G 156 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6
H 156 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6
I 78,4 11,2 11,2 11,2 11,2 11,2 11,2 11,2
TOTAL,
UF 405 405 405 405 405 405 405
Depreciaciones de las inversiones iniciales del proyecto en diez años

VALOR
ACTIVO UF 2018-2019 2019-2020 2019-2021 2020-2022 2020-2023 2021-2024 2021-2025 2022-2026 2022-2027 2023-2028
A 18215 227,7 227,7 227,7 227,7 227,7 227,7 227,7 227,7 227,7 227,7
B 5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5
C 5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5
D 1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1
E 940,67 94,1 94,1 94,1 94,1 94,1 94,1 94,1 94,1 94,1 94,1
F 794 39,7 39,7 39,7 39,7 39,7 39,7 39,7 39,7 39,7 39,7
G 156 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6
H 156 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6 15,6
I 78,4 11,2 11,2 11,2 11,2 11,2 11,2 11,2 11,2 11,2 11,2
TOTAL, UF 405 405 405 405 405 405 405 405 405 405
Flujo de caja proyectado

Para realizar la proyección de flujo de caja, se utilizaron los siguientes supuestos:

Los ingresos varían de acuerdo con el crecimiento de la demanda, explicado más adelante con
mayor detalle.

Los siguientes costos fijos aumentan anualmente:

 Variación anual precio agua potable: 1,86 por ciento.


 Variación anual precio electricidad: 2,69 por ciento.
 Variación anual Índice de precios al consumo: 4,205 por ciento

El impuesto aplicado es de 24 por ciento para el primer año, 25 por ciento para el segundo y 25,5

por ciento para los siguientes años.

El capital de trabajo es de 713 UF, y corresponde al dinero “salvaguardado” con el cual se podría

pagar todos los costos asociados durante un año.

Ingresos

En este ítem se considera como única fuente de ingresos al valor del metro cuadrado del local
comercial por la cantidad de ellos que se arrienda.

Mediante el análisis realizado en el estudio de mercado, la proyección de la demanda (absorción)


para los próximos años está determinada por la siguiente ecuación: y=0,1619ln(x) + 0,5812.

A continuación, se presentan los ingresos obtenidos por medio del servicio de arriendo de los
locales comerciales:

Ingreso por concepto de arriendo proyectado en diez años.

AÑO 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2027
SE OFRECE 0 863 863 863 863 863 863 863 863 863 863
PROYECCION 89,60% 91,80% 93,70% 95,40% 96,90% 98,40% 99,60% 100% 100% 100% 100%
ABSORCION M2 0 792,11 808,574 823,29 836,61 848,77 859,95 863 863 863 863
INGRESO MENSUAL
UF 0 496,14 506,45 515,67 524,01 531,62 538,63 540,54 540,54 540,54 540,54
INGRESO ANUAL UF 0 5953,68 6077,37 6188,01 6288,11 6379,48 6463,54 6486,47 6486,47 6486,47 6486,47
Costo de operación

En esta cuenta se registran todos aquellos gastos que son necesarios para el funcionamiento del
proyecto. Para determinar el valor de este gasto, es necesario determinar el porcentaje de metros
cuadrados arrendados pues de ellos depende la disminución de estos costos, ya que por contrato
de arriendo son estos mismos lo que pagan el concepto de gasto común, se tomaron las siguientes
variables:
Plan de financiamiento

Estimados los costos de construcción se debe definir cómo se va a financiar el proyecto. La idea de
la empresa, es financiar los costos como los honorarios por medio de capital propio, y pedir una
línea de crédito al banco para financiar la construcción del proyecto.

Como se vio anteriormente, el precio del terreno es de 9520 UF pero es un costo inevitable ya que
la empresa mantiene este terreno para negocio, y es por ello que se está evaluando este proyecto.
La empresa debe pagar honorarios por concepto de administración, seguridad y limpieza. Además
deben incluirse otros costos como permisos municipales, gastos notariales, de marketing, etc. El
total de todos estos costos es de 1.264 UF. Por lo tanto, el capital propio que debe aportar la
empresa es de 10.198 UF.

El costo de construcción según el presupuesto hecho por la alumna en conjunto con la


Constructora Luis Navarro y validada por Sociedad RIO CLARO LTDA., es de 18.215 UF. Esta
cantidad de dinero, es solicitada a un banco, el cual abre una línea de crédito a nombre de la
empresa.

Los montos que va a requerir la empresa dependen del mes en que se encuentre dentro del
período de construcción. No es necesario pedir todo el financiamiento el primer mes del período
de construcción, sino que es más económicamente conveniente pedir dinero a medida que se va
necesitando, de manera de no acumular interés por dinero que va a estar inmovilizado.

Para el primer mes de construcción se pide un 10 por ciento del total de los costos de
construcción, desde el segundo mes hasta el mes séptimo se pide un 6,07 por ciento y finalmente
un 5 por ciento en el mes octavo, cuando termina la construcción del centro comercial. Estos
montos fueron definidos por Sociedad Barraca Austral ya que conocen del rubro de la
construcción, y es la forma de como ellos trabajan y no debiera variar mucho en las demás
empresas constructoras.

La tasa a la que el banco presta el dinero es de un 5 por ciento anual. Esta información fue
entregada por Sociedad RIO CLARO Limitada, y es la tasa típica a la que el banco le presta dinero.

Los pagos de deuda de la empresa al banco comienzan una vez que termina el período de
construcción. Los ingresos que se hayan obtenido desde el primer mes de construcción hasta el
primer mes después del período de construcción, son pagados inmediatamente al banco. Para los
siguientes meses ocurre lo mismo, los ingresos que se obtengan en cada mes se paga el mismo
período al banco, de manera de no generar más intereses de la deuda, hasta que se pague el total
de la deuda.

El detalle de la emisión de la deuda y los pagos de intereses se encuentran especificados en la


siguiente tabla, los datos están expresados en Unidad de Fomento (UF).

a) Tasa de descuento

Para calcular la tasa de descuento del proyecto se determinó a través del Weighted Average Cost
of Capital (WACC) que mide el coste de capital como una medida ponderada entre la proporción
de recursos propios y la proporción de recursos ajenos, entonces rendimiento mínimo exigible
para el proyecto. Esta tasa resultara importante para evaluar el proyecto con el criterio de la tasa
interna de retorno, aplicar los respectivos descuentos para actualizar los flujos de efectivos y con
ellos obtener el Valor Actual Neto y el Periodo de Recuperación de Capital del proyecto. Para
calcular la tasa de descuento del proyecto, se utiliza la siguiente expresión matemática.

Siendo P el patrimonio, D la deuda, correspondiente a la tasa del préstamo, el impuesto a las


ganancias y finalmente la proporción de patrimonio. El patrimonio y la deuda utilizada
corresponden a los de inversiones Constructora Rio Claro en el presente proyecto. El interés (o
costo) de la deuda se obtiene de la tasa de interés promedio que los bancos facilitan el dinero a la
sociedad. La tasa fiscal corresponde a un 24,5 por ciento.

Para determinar la tasa de descuento del proyecto, que tiene relación directa con la rentabilidad
que se espera dado el riesgo que este tiene. Se utilizó el método CAPM que se maneja para
determinar la tasa de retorno requerida para cierto activo. Debido a que no se pudo revisar la
rentabilidad de la empresa por medio de sus estados de resultados. La fórmula para su cálculo es
la siguiente:

Donde es la rentabilidad esperada del activo, es la tasa libre de riesgo, es el coeficiente de riesgo
de la industria y () es la tasa de rendimiento del mercado. La tasa libre de riesgo se obtuvo del
último valor de bonos del Banco Central de Chile en pesos al año 2016. La tasa de rendimiento de
mercado se obtuvo calculando el promedio de la rentabilidad real del IPSA entre junio de 2011 y
mayo del 2016. Finalmente, el coeficiente de riesgo de la industria se obtiene de la industria
nominada como inmobiliaria, a la cual pertenece el Holding Inmobiliario Cencosud.

A continuación, se muestra una figura de dispersión de datos, donde se presenta la correlación al


momento de calcular la beta.

El modelo CAPM indica que el retorno de cada activo es función lineal de su Beta, que representa
una medida de volatilidad con respecto a la variabilidad del mercado.

Desarrollando los respectivos cálculos en la herramienta Microsoft Excel se crea la tabla N° 4.47 en
la cual se presentan los datos y resultados obtenidos, llegando a la obtención de una tasa de
descuento no aplicable al proyecto. Dada la baja covarianza entre las acciones del Holding
Inmobiliario Cencosud y el IPSA, es que él fue muy bajo y no se pudo llegar a una tasa de
descuento que represente la rentabilidad de acuerdo al riesgo de los proyectos inmobiliarios. Por
esta razón, se consultó directamente a la Sociedad Barraca Austral cual es la tasa que ellos
comúnmente utilizan para descontar sus flujos, y su respuesta fue del 20 por ciento, considerando
que la tasa de descuento es representativa para el estudio.
Tasa de descuento del proyecto.

de razón entre la producción y la absorción de cada año a través de una función logarítmica, si
bien, esta demanda fue construida con los datos obtenidos a través del estudio de mercado, hay
que considerar los diferentes aspectos sucedidos en la ciudad de Talca, tales como Producto
Interno Bruto en la región y nivel de desempleo como se expuso en el estudio de mercado.

Definidos los planes de financiamiento y de costos, se procede a calcular los flujos del proyecto y
los indicadores financieros tasa interna de retorno, valor actual neto y período de recuperación de
la inversión.

a) Ingresos por arriendo: corresponde al valor del metro cuadrado del local comercial por la
cantidad que se arrienda.

b) Costos de operación: pertenece a los costos de honorarios (Área de marketing, contador, aseo y
seguridad) y a otros costos tales como luz, agua e implementos de limpieza.

c) Depreciación: incumbe a las pérdidas de valor del activo fijo con el uso del tiempo.

d) Utilidad antes de impuesto: corresponde a la suma de las partidas anteriores, y permite


calcular las utilidades contables por cada período.
e) Impuesto: corresponde al porcentaje de las utilidades que debe pagar al estado las empresas.
Se paga solo cuando las utilidades son positivas y actualmente corresponde al 24 por ciento, según
los datos obtenidos desde el Servicio de Impuestos Internos.

f) Utilidad después de impuesto: concierne a la diferencia entre la utilidad antes de impuestos y


los impuestos.

g) Inversión inicial: corresponde a los recursos involucrados para adquirir los activos fijos
necesarios para la explotación del proyecto.

h) Capital de trabajo: pertenece a la valoración de los recursos monetarios y físicos que requiere
un proyecto para mantener en funcionamiento.

i) Amortización de la deuda: corresponde al financiamiento que proviene del crédito del banco.
Son los préstamos de los costos de construcción en este proyecto.

j) Valor residual: corresponde al valor de los activos al final de su vida útil se considera en el caso
de que la empresa procediera a su enajenación o venta.

Los flujos de cajas proyectados a diez años se detallan a continuación:


PROYECCION SIN FINANCIAMIENTO A 10 AÑOS

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Cantidad arrendada m2 792 809 823 837 849 860 863 863 863 863
precio (uf/m2) 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626
Ingreso por arriendo 5954 6077 6188 6288 6379 6464 6486 6486 6486 6486
costos de operación -713 -712 -710 -710 -709 -708 -708 -709 -712 -714
Depreciación -405 -405 -405 -405 -405 -405 -405 -405 -405 -405
Utilidad antes de impuestos 4836 4961 5073 5174 5266 5350 5373 5372 5370 5368
-
impuesto a la renta -1161 -1191 -1217 -1242 -1264 -1284 1290 -1289 -1289 -1288
Utilidad después de impuestos 3675 3770 3855 3932 4002 4066 4084 4083 4081 4079
Depreciación 405 405 405 405 405 405 405 405 405 405
Inversión inicial
Costo de oportunidad venta de terreno -9520
Inversión de construcción -19167
Inversión de capital de trabajo -713
Inversión de reemplazo SISTEMAS -78 -1264
Valor residual 16301
Flujo de caja neto -29400 4080 4175 42560 4337 4407 4471 4410 4488 4486 19522

Acumulado -29400 -25319 -21444 -16884 -12547 -8140 -3669 741 5229 9715 29237
PROYECCION CON FINANCIAMIENTO A 10 AÑOS

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Cantidad arrendada m2 792 809 823 837 849 860 863 863 863 863
precio (uf/m2) 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626
Ingreso por arriendo 5954 6077 6188 6288 6379 6464 6486 6486 6486 6486
costos de operación -713 -712 -710 -710 -709 -708 -708 -709 -712 -714
Interés préstamo -911 -838 -762 -682 -599 -511 -418 -321 -219 -112
Depreciación -405 -405 -405 -405 -405 -405 -405 -405 -405 -405
Utilidad antes de impuestos 3925 4123 4311 4492 4667 4839 4955 5051 15151 5256
-
impuesto a la renta -942 -989 -1035 -1078 1120 -1161 -1189 -1212 -1236 1261
Utilidad después de impuestos 2983 3133 3276 3414 3547 3678 3766 3839 3915 3994
Depreciación 405 405 405 405 405 405 405 405 405 405
Inversión inicial
Costo de oportunidad venta de terreno -9520
Inversión de construcción -19167
Inversión de capital de trabajo -713
Inversión de reemplazo SISTEMAS -78 -1264
Valor residual 16301
Préstamo 18215
-
Amortización de la deuda -1448 1521 -1597 -1677 1760 -1848 -1941 -2038 -2140 -2247
Flujo de caja neto -11185 1940 2017 2084 2142 2192 2235 2152 2206 2180 17190

Acumulado -11185 -9245 -7227 -5143 -3002 -810 1425 3577 5782 7962 25152
Claramente puede observarse que conviene sea cual sea la velocidad de arriendo financiar el
proyecto con deuda. Para un plazo de arriendo de diez años o más. Los proyectos financiados con
deuda mejoran la rentabilidad de la inversión, porque el inversionista aporta menos capital, y por
el efecto del apalancamiento positivo se obtienen mejores rentabilidades que en caso de que el
proyecto sea financiado completamente con capital propio, sobre todo para una tasa de crédito
del cinco por ciento anual. Además, los intereses se consideran como gastos financieros, lo que
permite que se genere un ahorro de impuestos. Por ambas razones se justifica el proyecto con
deuda.

Se realiza una nueva proyección considerando una duración del proyecto de 12 años con y sin
financiamiento.
PROYECCION SIN FINANCIAMIENTO A 12 AÑOS

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2028 2028
Cantidad arrendada m2 792 809 823 837 849 860 863 863 863 863 863 863
precio (uf/m2) 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626
Ingreso por arriendo 5954 6077 6188 6288 6379 6464 6486 6486 6486 6486 6486 6486
costos de operación -713 -712 -710 -710 -709 -708 -708 -709 -712 -714 -660 -660
Depreciación -405 -405 -405 -405 -405 -405 -405 -405 -405 -405 -588 -588
Utilidad antes de impuestos 4836 4961 5073 5174 5266 5350 5373 5372 5370 5239 5239 5239
impuesto a la renta -1161 -1191 -1217 -1242 -1264 -1284 -1290 -1289 -1289 -1288 -1257 -1257
Utilidad después de impuestos 3675 3770 3855 3932 4002 4066 4084 4083 4081 4079 3981 3981
Depreciación 405 405 405 405 405 405 405 405 405 405 405 405
Inversión inicial
Costo de oportunidad venta de terreno -9520
Inversión de construcción -19167
Inversión de capital de trabajo -713
Inversión de reemplazo SISTEMAS 78 1264
Valor residual 15491
Flujo de caja neto -29400 4080 4175 42560 4337 4407 4471 4567 4488 4486 3221 4386 19878

- - -
Acomulado 10360 -25319 21444 16884 12547 -8140 -3669 741 5229 9715 12935 17322 37199

VAN -8791
TIR 12,59%
PROYECCION CON FINANCIAMIENTO A 12 AÑOS

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Cantidad arrendada m2 792 809 823 837 849 860 863 863 863 863 863 863
precio (uf/m2) 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626 0,626
Ingreso por arriendo 5954 6077 6188 6288 6379 6464 6486 6486 6486 6486 6486 6486
costos de operación -713 -712 -710 -710 -709 -708 -708 -709 -712 -714 -660 -660
Interés préstamo -911 -894 -798 -730 -821 -595 -522 -445 -364 -280 -191 -98
Depreciación -405 -405 -405 -405 -405 -405 -405 -405 -405 -405 -588 -588
Utilidad antes de impuestos 3925 4107 4280 4444 4945 4755 4851 4927 5006 5088 5048 5141
- - - -
impuesto a la renta -942 -986 -1027 -1066 1187 1141 1164 1182 -1201 -1221 -1211 -1234
Utilidad después de impuestos 2983 3121 3252 3377 3758 3614 3687 3745 3804 3867 3836 3907
Depreciación 405 405 405 405 405 405 405 405 405 405 588 588
Inversión inicial
Costo de oportunidad venta de terreno -9520
Inversión de construcción -19167
Inversión de capital de trabajo -713
Inversión de reemplazo SISTEMAS -78 -1264
Valor residual 15491
Préstamo 18215
- - - -
Amortización de la deuda -1144 -1201 -1262 -1325 1391 1460 1533 1610 -1691 -1775 -1864 -1957
Flujo de caja neto -11185 2244 2325 2395 2457 2772 2559 2481 2539 2518 1233 2560 18029

Acomulado -11185 -8941 -6616 -4221 -1764 1008 3567 6047 8587 11105 12338 14898 32927

VAN 1178
TIR 22,24%
CONCLUSIONES

En base a los objetivos planteados para este proyecto, es posible entregar las conclusiones que se
detallan en esta sección, así como las recomendaciones pertinentes a la construcción del centro
comercial en la ciudad de Talca.

En la decisión de inversión de un proyecto inmobiliario de renta de locales comerciales, hay tres


factores que son fundamentales. Estos factores corresponden a la existencia de un mercado al
cual ofrecer el producto, es decir, haya demanda insatisfecha, se posea una ubicación atractiva del
terreno donde se pretende construir en relación a la conectividad, accesibilidad y cercanía con
otros centros comerciales, además de que sea técnicamente factible la construcción y por último
los indicadores económicos que demuestren que es financieramente factible el desarrollo del
proyecto dado los flujos esperados durante cada periodo de arriendo de locales comerciales.

En este informe se muestran todas las etapas que se deben incluir en un proyecto de
prefactibilidad inmobiliaria, en específico a centros comerciales, para poder responder a cada uno
de los requerimientos de estos factores, y así facilitarle a la empresa la decisión de invertir o no.
Haciendo referencia al primer objetivo, que era analizar el mercado, fue posible observar que no
se encuentra totalmente saturado, dado que en la ciudad de Talca, existen diez centros
comerciales, pero ninguno en la zona donde se hizo el estudio. Dado que es un mercado pequeño,
y este es un nuevo concepto de desarrollo de proyectos de locales comerciales. Para determinarlo,
se utilizó información de cada uno de los centros comerciales proporcionada por sus
administradores. Al analizar la oferta de todos los centros comerciales de la comuna, se obtuvo
información sobre las características de cada uno de los edificios, además de la distribución de sus
locales. Con los índices de mercado disponibles y analizando la data, se concluye que es un
mercado atractivo para invertir. Pero esto es desde un punto de vista general, falta información
más precisa. En cuanto al segundo objetivo, se verifico que es posible realizar este proyecto en el
sitio que mantiene la empresa, por otro lado, los atributos entregados por los consultados de los
diferentes centros comerciales nos muestran que el terreno que se tiene disponible es similar al
que poseen la mayoría de ellos por lo que lo hace una buena opción. En cuanto a la construcción
será realizado por una constructora de la ciudad con la que se realizó los cálculos y costos de
construcción.
Del objetivo final se concluye que es preferible financiar parte del proyecto con deuda, puesto que
la tasa interna de retorno es mayor, que en el caso que se financie con capital propio de la
empresa. Además, se entiende que, dado el riesgo del proyecto, la Tasa Interna de Retorno debe
ser mayor al 20 por ciento, lo que se logra a un precio de 0,626 UF/m2, que es precio del mercado
actual, arrendando locales comerciales a una proyección de diez años. Finalmente es posible
concluir que construir un centro comercial en la ciudad de Talca, con respecto a la teoría y a los
resultados obtenidos es viable, pero a un horizonte de evaluación a diez años, no es viable, con
resultados de una TIR de 20,03 por ciento, un VAN que apenas supera las 13 UF la decisión de
inversión la tiene el inversionista. Por otro lado, sería más atractivo evaluar a doce años, dado que
se presenta una TIR de 22,24 por ciento, un van de 1.178 UF, y una inversión que se recupera a los
cinco años y medio, se demora un poco mas de tiempo, pero es una opción atractiva para el
inversionista.

Se recomienda financiar el proyecto con deuda en lugar de hacerlo con capital propio, ya que
fundamentalmente existen dos tipos de beneficios. El primero asociado a la estructura de capital y
un segundo que tiene que ver con la rentabilidad de la empresa. Si se financia el proyecto con
deuda, la rentabilidad que se le exigirá, para su aprobación como proyecto interesante para la
empresa será menor. Otra razón y quizás la más importante es que al no comprometer capital en
el proyecto o al financiarlo mayoritariamente con deuda estamos aumentando la rentabilidad
sobre el patrimonio de la empresa, dejando recursos disponibles para futuros proyectos, capital de
trabajo, pago de utilidades, etc.