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Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os juízes da Primeira Turma Cível
do Tribunal de Justiça, na conformidade da ata de julgamentos e das notas
taquigráficas, por maioria e contra o parecer, dar provimento ao recurso, nos
termos do voto do revisor.
RELATÓRIO
Aventa que a exigência do art. 59 do Decreto-lei n. 167/67 não pode ser absoluta,
pois afronta dispositivos do Novo Código Civil.
Alega que a hipoteca é um direito real que adere à coisa e não às partes
contratantes, por isso tem o direito de seqüela e o princípio da ambulatoriedade a
nortear a sua aplicação.
VOTO
Historiando os fatos para melhor elucidação do mérito recursal, vê-se que Wagner
Alves de Paula alega que adquiriu o imóvel objeto da matrícula n. 784, do lote 2, f.
1, no Cartório de Registro de Imóveis de Camapuã – MS, e que em razão do
referido imóvel estar situado em área pertencente ao Município de Figueirão, esse
município pertence à Comarca de Costa Rica – MS, apontou para registro na
matrícula a escritura pública de compra e venda relativa à aquisição do imóvel do
CRI de Costa Rica.
Consta ainda que em virtude de certificação efetuada pelo INCRA, com os efetivos
limites, confrontações e a verdadeira área do imóvel, houve a necessidade de se
abrir uma outra matrícula no CRI de Costa Rica, recebendo o n. 9.991.
O autor, com fulcro no art. 198, da Lei de Registros Públicos, propôs a presente
dúvida inversa.
Denota-se dos autos que o imóvel em discussão encontra-se gravado com hipoteca
cedular, proveniente de cédula de crédito rural pignoratícia e hipotecária, conforme
consta na matrícula n. 784, ficha 6 – f. 34 dos autos.
“(…) Art. 59. A venda dos bens apenhados ou hipotecados pela cédula de crédito
rural depende de prévia anuência do credor, por escrito (…)”.
Destarte, não poderá ser registrada promessa de compra e venda do imóvel sob
discussão, enquanto não houver a anuência do credor hipotecário, nos termos da
lei, e que no caso vertente tal credor hipotecário é a União, conforme se denota à f.
34.
Por outro lado, a regra geral do art. 1.475 do Código Civil em vigor não exclui a
aplicação da norma especial contida no art. 59 do Decreto-Lei n. 167/67, que
condiciona a venda dos bens apenhados ou hipotecados por meio de cédula de
crédito rural à prévia anuência do credor, por escrito.
“(…) Art. 890. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os
requisitos exigidos pela lei, quer sejam substanciados em instrumento público ou
particular, quer em instrumentos judiciais, exigindo-se os documentos de
propriedade, com a apresentação de certidão atualizada da matrícula do imóvel
(…)”.
Por outro lado, não merece guarida a alegação do recorrente de que a obrigação
encontra-se plenamente garantida, e por isso não haverá prejuízo algum para o
credor em ver o imóvel hipotecado ser alienado, uma vez que, como dito alhures, o
título não será apto ao registro porque faltou a anuência do credor, e que sem tal
anuência não atende à determinação da lei para fins de registro como ato
translativo de propriedade imóvel.
Portanto, a meu ver, a exigência do Oficial de Registro de Imóveis não é ilegal nem
abusiva, já que se harmoniza com a regra expressa do art. 59 do Decreto-Lei nº
167/67.
Peço vênia ao relator para divergir, no caso dos autos, acerca da necessidade de
anuência do credor hipotecário no caso de venda de imóvel garantido por hipoteca
cedular, diante dos argumentos que passo a expor.
De início, cumpre-me ressaltar que esta 1ª Turma Cível julgou, recentemente, caso
análogo, como se infere do aresto a seguir transcrito, in verbis:
Se nem mesmo a venda de imóvel garantido por hipoteca é proibida (CC, art. 1.475,
caput), com muito mais razão não se justifica a recusa dos registros de sua venda.”
(Apelação Cível – Lei Especial – nº 2004.011663-5 – Nova Andradina – Rel.
Designado Des. João Maria Lós – j. 16.10.2007)
Infere-se das fotocópias das matrículas de f. 17/23 e 24/34 que todas elas fizeram
menção expressa do ônus constante no imóvel em discussão.
Entendo que caso os registros das referidas escrituras sejam efetuados, não haverá
nenhum prejuízo ao credor hipotecário, visto que o ônus real – a hipoteca – foi
expressamente reservado em favor do banco-credor em todas as escrituras.
Ainda que assim não fosse, o direito de seqüela concede prerrogativa ao titular do
direito real – no caso, o credor hipotecário – de colocar em movimento o exercício
de seu direito sobre a coisa a ele vinculada, contra todo aquele que a possua, já que
a garantia nesse caso é real e não pessoal, ou seja, pouco importa quem seja o
prestador da garantia, uma vez que é sobre o bem que ela incide.
Ademais, o artigo 51, do Decreto-lei nº 413/69, com base no qual se apoiou a recusa
aos registros das escrituras públicas já citadas e utilizado pelo relator para negar
provimento ao presente recurso, não tem aplicação ao caso dos autos.
Com efeito, o aludido dispositivo legal é dirigido ao ato negocial de compra e venda,
já exaurido com as escrituras públicas citadas, e não ao ato notarial ou registral,
recusado pelo apelado.
Ora, o ato de registro das escrituras é totalmente diverso das escrituras em si, tanto
que aquele se perfaz entre os adquirentes do imóvel e o Estado, enquanto que estas
se estabelecem entre particulares.
Friso que, ultrapassada a fase negocial do imóvel, não compete ao apelado negar-se
a registrar as escrituras públicas objeto de alienação do imóvel, uma vez que o
interesse sobre a garantia real é exclusivo do credor hipotecário, ao qual compete
insurgir-se, caso entenda oportuno, quanto às alienações.
Por fim, valho-me do disposto no artigo 1.475, do Código Civil em vigor para
suplantar a decisão recorrida.
“Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.
Deste modo, se nem mesmo a venda de imóvel garantido por hipoteca é proibida,
com muito mais razão não se justifica a recusa dos registros de sua venda.
Acompanho o revisor.
DECISÃO
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alienacao-imov el-grav ado-com-hipoteca-cedular-necessidade-de-anuencia-do-
cred,32200.html