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DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

15. 1.- Derecho Registral Inmobiliario. Concepto y referencia a sus principales
principios: tracto sucesivo, prioridad, legalidad y oponibilidad. Funciones jurídica,
económica y social del Registro Inmobiliario. Funciones jurídicas de la inscripción en el
Código Civil chileno (la inscripción como prueba del dominio). Inscripciones a que da
lugar la sucesión por causa de muerte. Sanciones por la falta de inscripción. El objeto de la
inscripción (¿qué debe o puede inscribirse?). Libros del Conservador de Bienes Raíces. Los
asientos registrales: anotación, inscripción y subinscripción.
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INTRODUCCION
El legislador chileno, construyó un sistema registral inmobiliario sobre dos grandes pilares:
a) La inscripción, precedida de un título, como única forma de efectuar la tradición del
dominio y demás derechos reales inmuebles (inscripción constitutiva), con excepción de las
servidumbres (inscripción declarativa); y
b) La inscripción como requisito, garantía y prueba de la posesión de los mismos
(inscripción constitutiva). Esto fue reforzado con las exigencias de inscribir las sentencias
que declaran la prescripción adquisitiva1 (la que no procede en contra de título inscrito, sino
en virtud de otro título inscrito), como requisito de oponibilidad, y los inmuebles
hereditarios para que los herederos puedan disponer de ellos.
Se utilizó la protección posesoria para proteger el dominio y, por razones de seguridad
jurídica, el legislador extremó esta protección en el caso de los inmuebles, estableciendo
una ficción legal de posesión (“corpus” y “animus”) a través de la inscripción.
Nuestro sistema registral chileno establecido en el año 1855 compatibiliza influencias
romanas y germanas, sumado a los rasgos de originalidad que presenta el Código Civil a
propósito de diversas instituciones.
REGULACION
Nuestro sistema registral está conformado por el Registro Conservatorio de Bienes Raíces.
Las normas legales fundamentales sobre la materia están contenidas en los arts. 686 y
siguientes del CC. y en virtud de lo dispuesto en el art. 695, en el Reglamento del Registro
Conservatorio de Bienes Raíces (del 24 de junio de 18574 ). Se ha resuelto por la
jurisprudencia que se trata de un DFL dictado por mandato del art. 695, ley delegatoria. Su
organización y funcionamiento están consignados fundamentalmente en el citado
Reglamento.
CONCEPTO
Podemos definir al derecho registral inmobiliario como “el estatuto jurídico que regula los
efectos de la inscripción conservatoria, en los referente al dominio y a la posesión de bienes
raíces”.
Daniel Peñailillo Arévalo señala que “ el conjunto de principios y normas que regulan la
organización y funcionamiento del registro , la determinación de los objetos y actos
1 La inscripción en la prescripción. Fuera de la sucesión por causa de muerte, hay otro modo de adquirir que
también da lugar a la inscripción conservatoria. Diversas disposiciones exigen que la sentencia que declara la
prescripción adquisitiva de un bien raíz sea inscrita en el Registro del Conservador: arts. 689 y 2513 del CC. y
52 del Reglamento Conservatorio. La inscripción no sirve para que el prescribiente adquiera el dominio,
puesto que ya lo adquirió por prescripción. La inscripción se exige por una triple finalidad: 1º Para colocar el
inmueble bajo el régimen de la propiedad inscrita; 2º Para mantener la historia de la propiedad raíz; y 3º Para
que la sentencia produzca efectos contra terceros.
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inscribibles y la forma y efectos de la inscripción “ agrega el autor que “ se conjuntan ,

pues temas orgánicos ( el funcionario y sus atribuciones ) substantivos ( determinación de
objetos , actos y derechos inscribibles y efectos de la inscripción) y adjetivos ( formas : de
acceso al sistema de las inscripciones de las impugnaciones )”.
CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES
El reglamento del conservado de bienes raíces comenzó a regir el 1º de enero de 1859,

redactado por José Alejo Valenzuela, Ministro de la Corte de Apelaciones de Santiago e
integrante de la Comisión Revisora del Proyecto de CC de 1853
En Chile, los conservadores de bienes raíces (CBR) son abogados, ministros de fe

encargados de resguardar y actualizar los registros conservatorios de bienes raíces con
objeto de mantener la historia de la propiedad inmueble y otorgar una completa publicidad
a los gravámenes que pueden afectar a los bienes raíces. Estudian la legalidad y otorga
validez a los títulos de propiedades, considerando la inscripción como requisito, prueba y
garantía de la posesión.
La institución de los conservadores fue creada el 24 de junio de 1857, cuando se dictó el
Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, en virtud de lo dispuesto en el
artículo 695 del Código Civil.1
- El Conservador de Bienes Raíces de Santiago tiene jurisdicción en las comunas de:
Cerrillos, Cerro Navia, Colina, Conchalí, Estación Central, Huechuraba, Independencia, La
Florida, La Reina, Lampa, Las Condes, Lo Barnechea, Lo Prado, Macul, Maipú, Ñuñoa,
Peñalolén, Providencia, Pudahuel, Quilicura, Quinta Normal, Recoleta, Renca, Santiago,
Til Til, Vitacura.
- Conservador de Bienes Raíces de Puente Alto tiene jurisdicción en las comunas de:
Puente Alto, Pirque y San José de Maipo.
- Conservador de Bienes Raíces de San Bernardo tiene jurisdicción en las comunas de:
Calera de Tango y San Bernardo.
- Conservador de Bienes Raíces de San Miguel tiene jurisdicción en las comunas de: San
Miguel, La Cisterna, La Granja, Pedro Aguirre Cerda, El Bosque, San Ramón, San Joaquín,
Lo Espejo y La Pintana.
- Conservador de Bienes Raíces de Peñaflor tiene jurisdicción en las comunas de: Peñaflor.
- Conservador de Bienes Raíces de Talagante tiene jurisdicción en las comunas de:
Talagante.
- Conservador de Bienes Raíces de Buin tiene jurisdicción en las comunas de: Buin y Paine.
Conservador de Bienes Raíces de Melipilla tiene jurisdicción en las comunas de: Melipilla.
- El sistema alemán es un sistema de folio real y la inscripción, según se dijo, es
constitutiva de cambios reales “inter vivos”
Lo característico de este Registro, según José Luis Lacruz Berdejo “el que adquiere aparece
en el Registro como dueño de la finca, adquiere válidamente, y se hace dueño, a su vez,
aunque el dato que publica sea erróneo. La inscripción coincide casi siempre con la
realidad. Esto se debe al modo de adquirir los derechos reales mediante acuerdo abstracto e
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inscripción (para transmitir la propiedad, el sistema alemán no requiere tradición). (Sí,

preguntaron esto -.-). El profesor Sepúlveda también deja en claro la influencia del Derecho
alemán en Bello: “En el caso de la influencia alemana, ésta aparece expresamente
reconocida en el Párrafo XXIII del Mensaje del Código Civil: ‘La institución de la que
acabo de hablaros –se refiere a la inscripción en el registro conservatorio- se aproxima a lo
que de tiempo atrás ha existido en varios estados de Alemania y que otras naciones
civilizadas aspiran actualmente a imitar. Sus buenos efectos han sido ampliamente
demostrados por la experiencia”.
El conservador de bienes raíces es una institución que fue creada por don Andrés Bello en
el código civil, sin embargo, fue él mismo quien señaló que en cuanto a su organización,
funciones, atribuciones, fuese regulada por un reglamento que lleva su nombre.
¿Cómo podemos definir el conservador de bienes raíces?

R- Como el servicio auxiliar de la administración de justicia que cumple una función de
ministro de fe. El artículo 446 del Código Orgánico de Tribunales define a los
conservadores como los ministros de fe encargados de los registros conservatorios de
bienes raíces, de comercio, de minas, de accionistas de sociedades propiamente mineras, de
asociaciones de canalistas, de prenda agraria, de prenda industrial, especial de prenda y
demás que les encomienden las leyes.
PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL
Principios se clasifican en los que se refieren a los efectos de la inscripción y los que se
refieren a los requisitos de la misma. En los primeros ubica los principios de inscripción,
legitimación registral, inoponibilidad, fe pública registral, prioridad, usucapión ‘secundum
tabulas’ y limitación de la usucapión ‘contra tabulas’. Y en los segundos, comprende a los
principios de rogación o instancia, voluntariedad de la inscripción, negocio causal, tracto
sucesivo, de legalidad en su modalidad de titulación auténtica, de legalidad en su
modalidad de calificación registral y de especialidad o determinación.
Ejemplos de Efectos: inoponibilidad, prioridad y yo creo q el de publicidad, requisitos

legalidad, tracto sucesivo.
Clasificación:
Son diversos los criterios de clasificación que ha utilizado la doctrina, no condiciendo en la
determinación del numero de principios e, incluso, en la denominación de alguno de ellos.
Aun más, se ha llegado a hablar de principios hipotecario apócrifos.
A Ramón Roca Sastre le parece que la “ más interesante es la seguida por ciertos autores
alemanes, algunos de los cuales señala Jeronimo Gonzales, los clasifica en principios
sustantivos o materiales y principios adjetivos o de procedimiento, si bien el citado jurista
no estima clara esta clasificación. José Manuel García Garcia califica esta clasificación de
artificial pues “en el sistema español no cabe hacer esta distinción ni siquiera respecto de
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aquellos principios en que predomina el aspecto material o formal, ya que se trata de

aspectos íntimamente enlazados, cuya separación puede llevar a erróneas interpretaciones.”
Quizás hoy por hoy, en España la clasificación más aceptada es la que expone este último
autor, quien distingue entre aquellos principios que se refieren a los efectos de la
inscripción y los que se refieren a los requisitos de la misma. En los primeros ubica los
principios de inscripción, legitimación registral, inoponibilidad, fe pública registral
prioridad, usucapión “ secundm tabulas” y limitación de la usurpación “ contra tabulas”. Y
en los segundos, comprende a los principios de rogación o instancia, voluntariedad de la
inscripción, negocio causal, tracto sucesivo, de legalidad en su modalidad de titulación
autentica, legalidad en su modalidad e calificación registral y de especialidad o
determinación.
En opinión de Carmen de Grado Sanz, Antonio Pau Pedro,” con mucho fundamento
distingue en la clasificación una tercera categoría: la de principios fundamentales de la
inscripción e incluye en ella el principio de prioridad el de tracto sucesivo y el de legalidad
en su aspecto de calificación registral, ya que considera que estos principios son
fundamento de la eficacia de la inscripción , a que sin ellos no tendría sentido la
legitimación, la inoponibilidad ni la fe pública.
.
Según el momento en el que operan ciertos principios, José Ignacio Martin Alias, formula
las siguientes clasificaciones:
1) Principios previos a la inscripción : rogación y legalidad
2) Principios simultáneos a la inscripción: prioridad, especialidad y tracto sucesivo.
3) Principios posteriores a la inscripción: legitimación y fe pública registral.
Finalmente, en Chile, en un libreo de la fundación Fernando Fueyo LAneri, al parecer

siguiendo muy de cerca el criterio de clasificación de Ramón Roca Sastre, en atención a su
contenido y efectos, se los clasifica en formales ( tracto sucesivo, legalidad y rogación) y
materiales ( inscripción, publicidad, especialidad , consentimiento y prioridad)
1) Inscripción.
2) Publicidad.
3) Legitimación.
4) Fe Pública.
5) Consentimiento.
6) Prioridad.
7) Rogación.
8) Tracto Sucesivo.
9) Legalidad.
10) Especialidad.
11) de la inoponibilidad
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Seguidamente y de manera simple y abreviada veremos en que se traduce cada uno de estos
principios y cómo interactúan en el funcionamiento de nuestro sistema registral.
1) Principio de Inscripción: Es este principio de carácter fundante, por su categoría de

básico y originario, el que se constituye en la condición fundamental de todo otro
principio registral. En sí constituye la condición básica y fundamental de los otros
principios. Genera la inscripción que en nuestro sistema es considerada como “Todo
asiento registral en el que consta la constitución, transmisión, modificación o extinción
de un derecho real”. Se le ha llegado a considerar como un principio común a todos los
sistemas registrales, por lo menos en todos aquellos de extracción o raíces latinas.
2) Principio de Publicidad Registral: Expresamente consagrado en nuestro sistema al

tenor de lo que dispone el artículo 49 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes
Raíces, nuestro cuerpo legal básico en la actividad registral. Este artículo establece la
amplia e irrestricta publicidad de todos los Registros Conservatorios, que pueden ser
libremente consultados por cualquier persona, sin que tenga que probar legítimo interés en
la materia que incumba. Dicho principio se ve además ratificado en su aplicación en el
artículo 50 del ya referido cuerpo legal que señala que el Conservador de Bienes Raíces
está obligado a otorgar cuantas copias y certificados se le soliciten, judicial o
extrajudicialmente, acerca de lo que consta o no consta en sus registros.
Lo anterior deja en evidencia la gran amplitud de este principio en los términos
consagrados en nuestro sistema, ya que no establece exigencia o requisito alguno, sino que
abre las puertas de la información registral a quien quiera obtenerla, circunstancia que no es
necesariamente así en el Derecho Comparado, donde tenemos sistemas en que se encuentra
condicionado a la existencia de un interés legítimo de los usuarios o requirentes.
En este tema sí es necesario destacar que lo que se publicita, como consecuencia de la
inscripción, no es el acto o contrato, sino el derecho que nace de ellos; el Registro no
publicita títulos sino derechos. Las certificaciones y constancias que otorga el registrador
hacen plena fe en nuestro Derecho por emanar de un funcionario legalmente competente
para ello, en razón de ser un ministro de fe pública, representante del poder fedatario del
Estado.
3) Principio de Legitimación Registral: Este principio, entiendo que de aplicación común

en muchas legislaciones registrales, entre nosotros encuentra su plena consagración y
reviste a nuestra función de la más importante de las características que le confieren la
certeza y eficacia jurídicas que posee el sistema, pues apunta a la presunción de veracidad
que asiste a los asientos registrales, los que se reputan ciertos en tanto no se pruebe
disconformidad con la realidad jurídica extra-judicial. Para nosotros dicha presunción
reviste las características de simplemente legal, lo que significa que admite prueba en
contrario. Esto tiene dos consecuencias de gran relevancia:
a) En el orden sustantivo se reputa titular del derecho al que figura como tal en la
inscripción, atribuyéndole todas las facultades inherentes a esa calidad pudiendo disponer
con plena eficacia jurídica de su derecho inscrito y
b) En el orden procesal libera al titular inscrito de la carga de la prueba, que deberá soportar
quien niega la exactitud del Registro.
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4) Principio de Fe Pública Registral: Este Principio se perfila como la manifestación más

importante y definida de presunción de exactitud del Registro. Acorde con ello el Registro
se reputa siempre exacto en beneficio del adquirente que contrató en la convicción y certeza
del contenido de lo asentado en los Registros y, en consecuencia, es lógico protegerlo en su
adquisición, confiriéndole todo el marco de seguridad y eficacia jurídica necesarias.
Su consagración en nuestro sistema, aparentemente no es clara, constituyéndose en una
prueba de esto la consabida cláusula de estilo presente en la redacción de los contratos de
compraventa que establecen: “…el vendedor debe responder del saneamiento por
evicción…”, vale decir, de aquel evento en que el comprador pudiera ser privado del
dominio de la cosa adquirida en razón de una sentencia judicial, sin distinguir entre la
buena o mala fe del adquirente, sin resultar relevante que el comprador haya celebrado el
respectivo contrato con posterioridad al estudio de títulos, entre los que debió contarse
ciertamente el examen de los antecedentes registrales de la propiedad inscrita.
Interesante es destacar la consagración de este novedoso principio en el derecho español y
en el alemán, especialmente en éste último. En el se ha establecido un verdadero “seguro
estatal” que responde indemnizando a quien se le ocasione un daño por alguna alteración o
error registral, sin perjuicio que el Estado a su vez se dirija contra el que causó el perjuicio.
Dicho seguro inmobiliario es satisfecho por todos los que inscriben sus derechos y lo puede
impetrar el titular verdadero o auténtico.
5) Principio de Rogación: Consiste en la petición o “ruego” que se formula al Registrador

o Conservador, por los usuarios o requirentes conformando el primer trámite del
procedimiento registral y que se encuentra claramente consagrado en nuestra legislación,
como de ello da cuenta el Título III del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes
Raíces.
Este Principio de Rogación, que se traduce en pasividad del Conservador, admite algunas
excepciones que permiten actuaciones prescindiendo del requerimiento del interesado en
algunas circunstancias.
6) Principio de Prioridad Registral: Se resume este Principio en lo siguiente; “El acto

registrable que primeramente ingresa en el Registro se antepone con preferencia
excluyente, o bien, con superioridad de rango, a cualquier otro acto registrable, que siendo
incompatible o perjudicial, no hubiere sido presentado al Registro o la hubiera sido con
posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior.” El ejemplo típico de la aplicación
de este principio en nuestro sistema es la denominada “doble venta”, en que tendrá un
derecho preferente el documento que haya ingresado primero al Registro, aplicándose el
axioma jurídico: “primero en el tiempo, primero en el derecho.” En nuestro Código Civil
otro ejemplo de aplicación del Principio en análisis se da en el caso de las hipotecas en que
se establece que: “Las hipotecas de una misma fecha que gravan una misma finca preferirán
unas a otras en el orden de su inscripción”.
Aquel que destaca que siempre tendrán prevalencia las inscripciones más nuevas, por sobre
las más antiguas. Es decir, si tenemos una inscripción, que cancela la anterior, primará la
más nueva, PERO, cuando un mismo derecho admita varias inscripciones, en ese caso,
siempre se privilegia, la más antigua sobre la más nueva. (Ej.: si hay varias hipotecas sobre
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un mismo inmueble, primará la más antigua). En los derechos EXCLUYENTES, siempre

prima la inscripción más nueva. En los derechos COMPATIBLES, primará la más antigua.
“La correcta aplicación del principio de prioridad registral nos debería llevar a concluir que
la segunda anotación no puede transformarse en inscripción mientras no termine el
procedimiento registral de la primera (…) La anotación presuntiva, durante un determinado
plazo, es una garantía para el requirente de la inscripción de que no se verá afectado por
solicitudes posteriores de inscripción”
7) Principio de Tracto Sucesivo: Conocido también como Principio de Continuidad, es el

que refleja en mayor medida la realidad jurídica extra-registral, de tal forma que inscrito un
bien, se trate de un inmueble o de un derecho real sobre el mismo, los adquirentes sucesivos
deben figurar en el Registro como los eslabones de una cadena de continuidad
ininterrumpida, lo que se traduce en la práctica que el que transfiere hoy es el que adquirió
ayer y el titular actual el transferente a futuro.
En nuestra legislación conlleva importantes efectos registrales:
a) Pone de relieve la secuencia de la historia jurídica de los inmuebles;

b) El encadenamiento de los titulares y
c) La función calificadora de los Registradores.
Principio consistente en que las inscripciones van a ir sucediéndose unas a otras, siempre
cada inscripción haciendo referencia a la inscripción previa. Continuidad entre una
inscripción y las posteriores. (Llamado también de continuidad, tracto continuo o de la
sucesión)
8) Principio de Legalidad: Este es uno de los principios de mayor relevancia del sistema
registral, pues confiere al Conservador una especie de jurisdicción que se encuentra
conformada por todas las actuaciones que el ordenamiento jurídico sitúa dentro de la órbita
de sus atribuciones, sin limitarlo exclusivamente dentro de la función de calificador de los
títulos.
Es importante en este sentido precisar los alcances de esta jurisdicción registral, destacando
sus características:
a) Se trata de una jurisdicción de naturaleza voluntaria;
b) Posee un carácter preventivo y provisorio;
c) De naturaleza precaria, por cuanto una vez reclamada la resolución o la actuación de un

Registrador, cesa ella y pasarán seguramente los antecedentes – vía aplicación del recurso
de reclamación que le asiste al interesado – a conocimiento y resolución del Tribunal
competente.
Finalmente, en relación a este Principio, es conveniente señalar que éste tiene plena
consagración en las diversas legislaciones, constituyendo una herramienta fundamental del
quehacer registral y gran pilar en el desarrollo de nuestra función.
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Todas las inscripciones deben practicarse de la manera predeterminada por la ley. Este
principio también está asociado con el examen de admisibilidad que realiza el Conservador
antes de ser inscritos, para verificar si cumple con ciertos requisitos legales. Confiere una
especie de jurisdicción que se encuentra conformada por todas las actuaciones que el
ordenamiento jurídico sitúa dentro de la órbita de sus atribuciones, sin limitarlo
exclusivamente dentro de la función de calificador de los títulos.
Art. 13. El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no
obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por
ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si
no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha
dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o
defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la
inscripción
9) Principio de Consentimiento: Se puede graficar en el hecho que para poder operar una
modificación en los asientos registrales, se precisa la voluntad del titular registral o de
quien lo sustituya, por lo que nadie puede ser dado de baja en el Registro sin su
consentimiento expreso o tácito.
En la práctica tenemos entonces que para que proceda la inscripción debe mediar el
consentimiento, que produce como efecto la creación, transmisión modificación o extinción
de un derecho. Luego, para que se inscriba el acto jurídico respectivo en el Registro, se
hace necesario el consentimiento del titular o de quien lo represente o sustituya, caso este
último, por orden judicial.
En nuestro Derecho un ejemplo típico lo presenta el caso de un crédito hipotecario en el
que forzosamente se tiene que insertar una cláusula de estilo, en la que el acreedor
manifieste que se da por pagado el crédito y que está de acuerdo que se cancele en el
Registro respectivo el asiento correspondiente.
10) Principio de Especialidad: Por último nos encontramos con este Principio que tiene
por finalidad determinar los bienes objeto de inscripción, sus titulares y el alcance y
contenido de los derechos. Es conocido también como “Principio de Especificación o
Determinación”, pues obliga a concretar el bien inscribible, los sujetos y el derecho
inscritos.
11) Principio de la inoponibilidad: Tiene que ver con el mérito probatorio y está asociado
con que toda inscripción constituye además publicidad ante terceros, no obstante otros roles
que cumple la inscripción, pero dentro de estos aspectos, está a la publicidad ante terceros
CONCLUSIONES
Para finalizar, podemos referirnos de manera breve y sumaria a la gravitación o relevancia

de los Principios analizados en nuestra función reconociendo que no resulta fácil excluir a
alguno de los anotados, pues de una u otra forma se encuentran desempeñando algún rol en
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el quehacer del Registrador, pero sí se puede intentar una suerte de clasificación de los
mismos, a partir de su grado de incidencia en la matriculación inmobiliaria, a saber:
a) Aquellos Principios que tienen incidencia directa y regulan la órbita de actuación

del Derecho Inmobiliario, entre los que destaca el Principio de Inscripción, el que
por su propia naturaleza ejerce una influencia determinante en la labor registral.
b) Principios que regulan los requisitos previos o presupuestos básicos de la

inscripción, entre los que se puede citar el Principio de Rogación, que ilustra el
comienzo de la gestión inscriptoria, el Principio de Tracto Sucesivo y obviamente el
Principio de Legalidad.
c) Principios que grafican los efectos de la inscripción, constituidos por el de

Prioridad, el de Legitimación, y el de la Fe Pública; y
d) El Principio que gobierna la organización del Registro y la fijación de los derechos

reales, que es el Principio de Especialidad.
De todo lo expresado, podemos afirmar con toda propiedad la gran utilidad de los
Principios del Derecho Registral, cada uno de los cuales está de alguna forma presente y
cumpliendo un rol de directriz y orientación en las diversas instancias de la función del
Registrador ayudándole como eficaces herramientas de trabajo en sus delicadas tareas.
FUNCIONES QUE CUMPLE LA INSCRIPCIÓN QUE SE EFECTÚA EN EL

CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES:
- Jurídicas
- Económicas
- Social
Algunos profesores, como don Marco Antonio, agregan que existen otras funciones como
la prevención de cierto delitos.
1- ECONÓMICA: se crea el Conservador de Bienes Raíces como una forma de
estimular el comercio de bienes inmuebles. El Conservador es una institución que
viene a transparentar las condiciones en las que un inmueble se encuentra. Sin
Conservador en los tiempos actuales, sería muy engorroso realizar actos sobre
inmuebles, en un pueblo donde prima la desconfianza. Gran cantidad de engaños
acrecentó el tráfico de causas en los tribunales de justicia. Se creó el Conservador
para que la población conozca el estado actual de los inmuebles, es por esto que es
un registro público, al alcance de cualquier persona que desee recabar determinada
información. Debemos enlazar este principio con el De la libre circulación de la
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riqueza. A mayor información, mayor probabilidad de que se celebren actos

jurídicos sobre inmuebles.
2.- SOCIAL: va de la mano con las anteriores. Es difícil de separar, es propio de las
sociedades modernas alcanzar estándares de orden que permita a sus miembros satisfacer
de mejor forma sus necesidades.
En la época en que don Andrés Bello comenzó a pensar en un Conservador de Bienes
Raíces para nuestro país, tuvo que posar su vista en países más desarrollados que el nuestro
y legislaciones más avanzadas, así es como llegó al Código Prusiano, austriaco y tomó en
consideración el Registro de Hipotecas, que conforme a la legislación española, existía en
nuestro país, y extraer de ahí finalmente las ideas que le permitieran instaurar esta
institución en Chile. Una vez instaurada, no cabe duda, que nuestro país dio un salto
importante a una civilización más avanzada, pues, el orden en los registros de la propiedad,
la publicidad que se da a éstas, de modo que cualquiera pueda tener acceso a ellas, la
transparencia que se logra, al punto que, diversas instituciones cumplen funciones
orgánicas que, si bien son independientes, contribuyen a un fin único, pues, el carácter
público y solemne de los instrumentos que se deben inscribir en el conservador dio sin duda
más seguridad, y fortaleció el desarrollo económico de nuestro país, y también, el
incremento de la riqueza individual.
En efecto, gracias a la posibilidad de hipotecar los bienes, se pudo tener acceso a ellos,
permitiendo la proliferación de personas titulares de inmuebles, y una vez adquisitivos,
logra gracias a ellos acceder a otros bienes fundamentalmente de consumo.
Es por ello que tiene por objeto darle la tranquilidad a la población en la medida que sus
bienes inmuebles se encuentre inscritos a fin de darle determinadas garantías mismo poseer
un bien inmueble inscrito que uno no inscrito, no solamente por una cuestión netamente
teórica si no que practica por que la inscripción le da ventajas al titular en cuanto a la
adquisición, conservación y perdida de la posesión, derechos reales arriendo, por ejemplo. .
Es por esto que podemos notar, de la lectura del Código Civil, que don Andrés Bello
impulsa la inscripción, pensó él que en un mediano tiempo todos los inmuebles en Chile
iban a estar inscritos. En la realidad no es así, sobre todo en zonas rurales.
Hemos dicho que la tradición de los bienes inmuebles (en dominio), como también la
tradición de otros derechos reales que recaen sobre inmuebles exceptuando la servidumbre,
se hace mediante la correspondiente inscripción en el conservador de bienes raíces. Sin
embargo, debemos desde ya dejar en claro que la inscripción del título no siempre opera
como modo de adquirir el dominio u otros derechos reales, sino que también puede jugar
otros roles.
3.- FUNCIÓN JURÍDICA:

(la inscripción como prueba del dominio)
¿Qué roles puede jugar la inscripción conservatoria?

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1. Opera como tradición, es decir, como un modo de adquirir el dominio.( salvo el derecho
real de servidumbre que se realiza por escritura pública )
2. Puede operar como formalidad de publicidad.
3. Puede tener por objeto mantener la historia de la propiedad raíz.
4. Puede operar como requisito, garantía y prueba de la posesión de los bienes inmuebles.
5. En ciertos casos, se afirma que la inscripción constituye solemnidad para ciertos actos o
contratos.
El CBR interviene en 3 MAD: tradición, prescripción y sucesión por causa de muerte, pero
sólo en el primero la inscripción es tiene papel de MAD; en los demás, sólo busca mantener
la historia de la propiedad raíz.
1) LA INSCRIPCIÓN QUE OPERA COMO TRADICIÓN: Sabemos que sólo la

tradición del dominio de bienes inmuebles y la constitución de derechos reales sobre
inmuebles (salvo la servidumbre "con su contra excepción") se efectúa mediante la
inscripción en el conservador. Por su parte, digamos que muchas veces nos vamos a ver
enfrentados a tener que inscribir en el conservador bienes inmuebles que se adquieran
en virtud de otro modo de adquirir distinto de la tradición, como lo es la accesión,
prescripción adquisitiva, sucesión por causa de muerte, sin embargo, cuando ello
ocurra, debemos tener presente que dicha inscripción no operará como tradición, sino
que desempeñará otros roles, ya que la tradición se habrá efectuado de una forma
diferente. Así por ejemplo, en la ocupación jamás hay inscripción, y esto porque nunca
puede recaer sobre bienes inmuebles; respecto de la accesión de inmueble a inmueble la
inscripción de lo principal se extiende a lo accesorio por lo que si hay segunda
inscripción esta no opera como tradición; a propósito de la prescripción adquisitiva la
inscripción de la sentencia opera como forma de publicidad, puesto que dicha sentencia
hace las veces de escritura pública. Por último respecto de la sucesión por causa de
muerte también habrá que practicar inscripciones, pero ellas no configuran el modo de
adquirir, sino que su finalidad será únicamente la de mantener la historia de la
propiedad raíz.
Art. 924. La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y mientras ésta
subsista, y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna prueba de
posesión con que se pretenda impugnarla.
*¿Cómo se prueba la posesión de inmuebles no inscritos?
Art. 925. Se deberá probar la posesión del suelo por hechos positivos, de aquellos a que
sólo da derecho el dominio, como el corte de maderas, la construcción de edificios, la de
cerramientos, las plantaciones o sementeras, y otros de igual significación, ejecutados sin
el consentimiento del que disputa la posesión.)
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Art. 724. Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el
Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.
El Proyecto de 1853, una forma alternativa de tradición de los inmuebles, y no la única,

aunque si se recurría a ella, las posteriores transferencias debían hacerse de la misma
manera. Destaca el profesor Sepúlveda que será finalmente en el llamado “Proyecto
Inédito” (que al decir de Guzmán Brito bien podría denominarse Proyecto de 1854), donde
“aparece claramente delineado el sometimiento de la propiedad raíz al Registro. Elimina la
tradición real de los bienes raíces, dándole su artículo 826 la redacción al actual artículo
686”. Refiriéndose acto seguido al llamado principio de oponibilidad, critica el profesor
Sepúlveda que la constitución del derecho real de servidumbre no exija inscripción del
título, lo que, por lo demás, en la práctica igual suele hacerse, para invocarla ante terceros
2) LA INSCRIPCIÓN PUEDE OPERAR COMO FORMALIDAD DE

PUBLICIDAD: Las ser registros del conservador de bienes raíces públicos trae como
consecuencia el hecho de que pueden ser examinados o consultados por cualquier
persona, lo que hace que cualquiera pueda tener acceso y conocimiento de los cambios
que haya experimentado el dominio de los bienes inmuebles o que pueda imponerse de
los gravámenes o limitaciones que los afecten. Por ello es que a veces se exige la
inscripción, no para que sea la tradición del respectivo derecho real, sino como
formalidad de publicidad o de oponibilidad, ya que ello permitirá a los interesados
tomar conocimiento de limitaciones, gravámenes, etc., que afecten a los inmuebles.
Estas inscripciones por vía de publicidad son en ciertos casos de carácter obligatorio y,
en otros, quedan entregadas a la libre voluntad de las partes. Los casos más frecuentes
de inscripción como formalidad de publicidad son:
➢ Materia de incapacidad: Inscripción de las resoluciones judiciales que declaran la

interdicción provisoria o definitiva del disipador o el demente.
➢ Materia de muerte presunta: Inscripción de la resolución judicial que confiere la
posesión definitiva de los bienes del desaparecido.
➢ Materia de prescripción adquisitiva: La inscripción de la sentencia firme y
ejecutoriada que declara la prescripción adquisitiva del derecho real de dominio o de
otro derecho real sobre inmueble.
➢ Gravámenes que recaen sobre inmuebles: La inscripción de todo gravamen que
recaiga sobre inmuebles, por ejemplo, la servidumbre.
➢ La inscripción que debe hacerse de la renuncia de un derecho real sobre inmuebles.
➢ La inscripción que se haga de toda prohibición, embargo o retención convencional,
legal o judicial, que limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de
enajenar.
➢ Inscripción de la resolución judicial que confiere el beneficio de separación2.
2
Art. 52 N° 4° del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces.
14
¿Qué sucede si en estos casos no se practica inscripción?

R- El acto en si es válido, pero inoponible a terceros.
Sirve como medida de publicidad, esto cumple con dos fines: hacerla oponible a terceros y
como se denomina vulgarmente, mantener la historia de la propiedad raíz.
“La publicidad –dice el autor don Marco antonio- no es un principio, sino que es la función
esencial del Registro, es la finalidad perseguida por todo el sistema registral”. Alude
enseguida a la función de mantener la historia de la propiedad inmobiliaria, expresando que
“Esta función, en realidad, queda comprendida en la anterior y se encuentra relacionada con
el principio registral de tracto sucesivo, única manera de mantener la historia de la finca
registral y, en consecuencia, la integridad del Registro”.
Es importante señalar que las inscripciones que ordenan los arts. 688 (respecto de la
sucesión por causa de muerte) y 689 (respecto de la sentencia que declara la prescripción
adquisitiva), responden a la finalidad de publicidad, puesto que aquí no hay tradición. Otros
modos de adquirir operan.
3) LA INSCRIPCIÓN PUEDE TENER POR OBJETO MANTENER LA HISTORIA

DE LA PROPIEDAD RAÍZ: Cuando una persona adquiere el dominio de un inmueble
o acepta un gravamen o derecho real constituido sobre ese inmueble, se practica
normalmente el examen o revisión de títulos de dominio.
Los títulos de dominio son el conjunto de escrituras públicas, inscripciones y
demás instrumentos públicos que dan testimonio de la historia del dominio del inmueble
y de los derechos reales que lo gravan. Se dice que los títulos están perfectos o
ajustados a derecho cuando hay regularidad en esas escrituras o instrumentos, si no es
así, los títulos presentan reparos, los cuales deben ser subsanados.
En el examen de títulos normalmente se analizan aquellos comprendidos en una etapa
de 10 años de inscripciones posesorias, contados hacia atrás desde la fecha del examen.
La razón de esto es que este es el plazo máximo de prescripción adquisitiva de los
inmuebles, como también de la nulidad absoluta, acción reivindicatoria, etc.
Digamos que entre los temas más importantes que se relacionan con la inscripción cuya
finalidad es la mantención de la historia de la propiedad raíz, es el tema del derecho
real de herencia. En efecto, sabemos que el derecho real de herencia se adquiere, por
regla general, en virtud de la sucesión por causa de muerte al momento mismo del
fallecimiento del causante o excepcionalmente, cuando la asignación respectiva es
condicional, al cumplimiento de la condición. Ahora bien, respecto de este tema hay
ciertas inscripciones que normalmente se efectúan en el conservador, sin embargo,
dichas inscripciones tienen por objeto mantener la historia de la propiedad raíz y de
modo alguno lo es para adquirir el dominio de nada. Sabido esto, digamos que las
inscripciones que justamente cumplen con este rol, son los establecidos en el artículo
688, por cuanto, gracias a ella podremos saber como el heredero adquirió el inmueble, o
bien como el tercero adquirió del heredero el inmueble. ¿Lo que se inscribe es el título
traslaticio de dominio? R- NO.
15
- ¿Cuáles son estas inscripciones? Inscripciones a que da lugar la Sucesión por causa
de muerte. Articulo 688 CC.
Art. 688. En el momento de deferirse la herencia, la posesión efectiva de ella se confiere

por el ministerio de la ley al heredero; pero esta posesión legal no habilita al heredero para
disponer en manera alguna de un inmueble, mientras no preceda:
1º La inscripción del decreto judicial o la resolución administrativa que otorgue la
posesión efectiva: el primero ante el conservador de bienes raíces de la comuna o
agrupación de comunas en que haya sido pronunciado, junto con el correspondiente
testamento, y la segunda en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas;
2º Las inscripciones especiales prevenidas en los incisos primero y segundo del artículo
precedente: en virtud de ellas podrán los herederos disponer de consuno de los inmuebles
hereditarios, y
3º La inscripción prevenida en el inciso tercero ( del acto de adjudicación): sin ésta no
podrá el heredero disponer por sí solo de los inmuebles hereditarios que en la partición le
hayan cabido.
Por ejemplo, Pedro muere y todos somos herederos de Pedro y dentro de los bienes deja
esta la casa, Pedro en vida siempre dijo que su intención era que esta casa le quedase como
parte de la herencia a Jennifer. Yo aparezco como interesado en comprar la casa y Jennifer
dice que Pedro siempre quiso dejarle la casa a ella y hacen la escritura pública de CV y
lleva el título al CBR para hacer la tradición. EL CBR dirá que no porque en el registro
conservatorio la casa está inscrita a nombre de Pedro y el que está vendiendo es Jennifer.
A través de las inscripciones hereditaria lo que se logra es llevar el inmueble que está
inscrito al nombre del causante que queda inscrito al nombre del heredero que deja
adjudicar el inmuebles.
Antes de verlas hay que aclarar dos cosas, las inscripciones hereditarias le corresponden a
los herederos, no a los legatarios, por otro lado, las inscripciones hereditaria son
obligatorias en la medida que en la herencia existan bienes raíces, en caso contrario no es
necesaria la inscripción. En último lugar, según lo que se desprende del encabezado del
artículo 688, que para poder disponer de los bienes raíces deben inscribirse.
Debe inscribirse el auto de posesión efectiva de la herencia: Esta es la resolución judicial

que reconoce al heredero su calidad de tal, y le confiere la posesión efectiva de la herencia.
Como podemos ver, la resolución judicial sólo "reconoce" la calidad de heredero, pero no
confiere la calidad de heredero, ya que esta se adquiere de pleno derecho al momento de la
delación de la herencia. ¿Dónde se inscribe? R- esta se inscribe en el registro de propiedad
del conservador de bienes raíces correspondiente al tribunal que dictó el auto de posesión
efectiva, tribunal este que generalmente será el del último domicilio del causante. 1º. La
inscripción del decreto judicial o la resolución administrativa que otorgue la posesión
efectiva: el primero ante el conservador de bienes raíces de la comuna o agrupación de
16
comunas en que haya sido pronunciado, junto con el correspondiente testamento, y la

segunda en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas;
Inscripción de la posesión efectiva o del testamento, si lo hubiere.
Si la posesión efectiva se tramitó ante el Registro Civil, la sucesión es intestada. La
inscripción se hace ante el RNPE, que lo lleva el mismo RC.
Si la posesión efectiva se tramitó ante Tribunal, la sucesión es testada. En este caso, la
inscripción se realiza en el CBR que corresponda al lugar de la apertura de la sucesión.
Con esta inscripción ponemos en conocimiento que el titular del derecho real sobre el
inmueble, ha fallecido.
La inscripción, además de su objetivo primordial de servir de tradición de los derechos

reales inmuebles, tiene otras finalidades, como la de dar publicidad a la propiedad raíz. Tal
ocurre con las inscripciones que se requieren a propósito de la sucesión por causa de muerte
y la prescripción adquisitiva. Tal es el fin general buscado por las inscripciones exigidas
por el artículo 688 del Código Civil.
La sucesión por causa de muerte es un modo de adquirir (art. 588); produce el traspaso
de los bienes del causante al heredero por el ministerio de la ley, en el momento mismo de
fallecer la persona de cuya sucesión se trata (arts. 955 y 956); y desde este momento
también se adquiere la posesión de la herencia, aunque el heredero lo ignore (art. 722); cada
asignatario se reputa haber sucedido inmediata y exclusivamente al causante (art. 1344). De
todas estas disposiciones armónicas se desprende que el heredero adquiere el dominio y la
posesión legal de los bienes hereditarios por el modo de adquirir sucesión por causa de
muerte y que esta adquisición se produce en el momento mismo de la muerte del causante.
Por tanto, el heredero no necesita de tradición, ya que las cosas no pueden adquirirse por
dos modos.
En el momento de deferirse la herencia, de operar la delación de la misma, la posesión
de ella se confiere al heredero por el ministerio de la ley; pero esta posesión LEGAL (según
el actual tenor del artículo 688, inciso 1º, fijado por la Ley N° 19.903 publicada en el Diario
Oficial de fecha 10 de octubre de 2003, la posesión efectiva y la posesión legal se
identificarían, lo que a nuestro juicio constituye un error garrafal, pues la primera debe
otorgarse por una resolución, sea por un tribunal, cuando la herencia fuere testada, sea por
el Director Regional del Registro Civil, cuando la herencia fuere intestada, mientras que la
segunda se confiere por el solo ministerio de la ley) no habilita al heredero para disponer de
manera alguna de un inmueble hereditario. En efecto, para que pueda ocurrir lo último, es
necesario realizar las inscripciones previstas tanto en la Ley 19.903 como en el artículo 688
del Código Civil. Tal sería entonces el fin específico de estas inscripciones. Así las cosas,
los herederos no podrán disponer de los inmuebles hereditarios, mientras no proceda:
1º EL DECRETO JUDICIAL O LA RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA QUE DA

LA POSESIÓN EFECTIVA DE LA HERENCIA (ARTÍCULO 688 N° 1). El decreto
judicial se inscribirá en el Registro de Propiedad del Conservador de la Comuna o
agrupación de comunas, en que se encuentre el tribunal que lo dictó; la resolución
administrativa se inscribirá en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas, que depende
del Servicio de Registro Civil e Identificación, según lo dispone el artículo 8º de la Ley N°
19.903; asimismo, el Director Regional del Registro Civil correspondiente, emitirá un
17
certificado, dando cuenta de haberse otorgado la posesión efectiva de la herencia intestada,

certificado que debe acompañarse al Conservador de Bienes Raíces del último domicilio
del causante, para inscribir también la resolución administrativa, en el Registro de
Propiedad. El decreto judicial también se inscribirá en el Registro Nacional de Posesiones
Efectivas. Para la inserción en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas de las
resoluciones judiciales que confieren las mismas, tratándose de las sucesiones testadas,
deberá darse cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 882, inciso 3º, del Código de
Procedimiento Civil, que reza: “Hechas las publicaciones a que se refieren los incisos
anteriores y previa agregación de una copia autorizada del inventario, el tribunal ordenará
la inscripción de la posesión efectiva y oficiará al Servicio de Registro Civil e
Identificación dando conocimiento de este hecho.”
Conforme a lo expuesto, nos queda en claro que tras la vigencia de la Ley 19.903, toda
posesión efectiva tendrá siempre dos inscripciones, una en el Registro Nacional de
Posesiones Efectivas, a cargo del Registro Civil e Identificación, y otra en el Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Raíces competente. El procedimiento para solicitar,
obtener e inscribir la posesión efectiva y las diligencias para el pago del impuesto a las
herencias o para dictar la resolución que declare exenta de dicho pago a la herencia, está
señalado en la Ley N° 19.903, en el CPC (artículos 866 y siguientes) y en la Ley N°
16.271, sobre impuesto a las herencias y donaciones.
2º SI LA SUCESIÓN ES TESTAMENTARIA, SE INSCRIBIRÁ TAMBIÉN EL

TESTAMENTO, en el Registro de Propiedad del mismo Conservador de Bienes Raíces en
que se hubiere inscrito el auto de posesión efectiva.( Hoy día, entonces, el testamento se
inscribirá en dos oportunidades: la primera, después de otorgado, se inscribirá en el
Registro Nacional de Testamentos a cargo del Servicio de Registro Civil e Identificación; y
la segunda, tras el fallecimiento del testador, se inscribirá el testamento en el Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Raíces competente.)
En virtud de la inscripción del decreto que concede la posesión efectiva y del testamento,
los herederos pueden disponer de los bienes muebles.
3º LA INSCRIPCIÓN ESPECIAL DE HERENCIA (ARTÍCULO 688 N° 2): se

practica con el mérito de la primera inscripción o de las dos primeras inscripciones.
Consiste en inscribir los inmuebles de la sucesión a nombre de todos los herederos, en el
Registro de Propiedad del Conservador de la Comuna o agrupación de comunas en que está
situado el inmueble; si abarca el territorio de dos o más Conservadores, la inscripción debe
efectuarse en el Registro de todos ellos. En virtud de esta inscripción, los herederos pueden
disponer de consuno de los inmuebles hereditarios.
En el mismo Conservador, volverán a inscribirse el decreto de posesión efectiva y
el testamento, si lo hubiere.
Cabe señalar que de conformidad al artículo 30 de la Ley N° 16.271 de Impuestos a
las herencias, asignaciones y donaciones, si la sociedad conyugal terminare por el
fallecimiento de uno de los cónyuges, los bienes raíces de aquélla deberán inscribirse en el
Conservador respectivo, a nombre del cónyuge sobreviviente y de los herederos del difunto.
18
4º LA INSCRIPCIÓN ESPECIAL DEL ACTO DE PARTICIÓN (ARTÍCULO

688 N° 3), por el cual se adjudica a un heredero el todo o parte de un inmueble; la
inscripción se efectúa en el o en los mismos Registros en los cuales se verificó o verificaron
las inscripciones especiales de herencia. Sin esta inscripción, no podrá el heredero
adjudicatario disponer por sí solo de los inmuebles hereditarios que en la partición le hayan
cabido. Cabe indicar que de conformidad al CPC, todo acuerdo de las partes o resolución
del partidor que contenga adjudicación de bienes raíces, debe reducirse a escritura pública,
y sin esta solemnidad no puede efectuarse su inscripción en el Conservador (recordemos
que al Conservador sólo pueden presentarse títulos auténticos para su inscripción). A
diferencia de las anteriores, ésta inscripción puede obviarse. En efecto, puede ocurrir que
los herederos resuelvan enajenar de consuno los inmuebles hereditarios. En tal caso, no
habrá partición ni adjudicaciones subsecuentes (si se enajena, operará en favor del tercero
adquirente un título traslaticio de dominio; si se adjudica el inmueble a uno de los
comuneros hereditarios, operará un título declarativo de dominio, y no habrá enajenación).
Con las tres (si no hubo testamento) o cuatro (si hubo testamento) inscripciones anteriores y
la del causante que las precedió, se puede entonces seguir en el Registro la historia de un
inmueble que antes perteneció al causante, luego a sus herederos y por último se radicó en
el patrimonio de uno solo de ellos o de un tercero. Como indicábamos, la adjudicación de
un inmueble hereditario a uno de los herederos no es un acto de disposición. Inicialmente,
la Corte Suprema llegó a la conclusión contraria, al declarar nula la adjudicación de un bien
raíz sin que previamente se hubieren practicado las inscripciones señaladas en el art. 688
del CC. Este error jurídico se enmendó sin embargo, y la jurisprudencia posterior reconoció
que la adjudicación a un heredero no importa disposición, o sea enajenación, sino
simplemente una singularización o individualización del dominio que pertenecía al
adjudicatario en la comunidad, la radicación de los derechos cuotativos en bienes
determinados. Por tanto, la falta de posesión efectiva de la herencia y de la inscripción
especial de la misma a nombre de todos los herederos, no anula la adjudicación que opera
en favor de uno de ellos.
*** Inscripción de la adjudicación. Todo esto consiste en la partición de la comunidad
hereditaria. Se le adjudica el inmueble determinado a uno de los herederos, adjudicación
que consta en un “acta de adjudicación”, dicha acta se inscribe en el conservador respectivo
a nombre del heredero que se lo haya adjudicado. El heredero queda en condiciones de
disponer del inmueble en la forma que estime conveniente.
Auto de posesión efectiva - testamento
Inscripción especial de herencia
Inscripción de la adjudicación
Finalidad de la inscripción que se refiere el articulo 688

Con esta inscripción se mantiene una relación de continuidad en la historia de la
propiedad raíz, porque el inmueble que estaba inscrito a nombre del difunto, en mérito
19
de la inscripción del auto de posesión efectiva, del testamento (si lo hubiere) o del
derecho especial de herencia, va a quedar inscrito a nombre de la totalidad de los
herederos. Luego, si el inmueble se adjudica a uno de ellos vamos a tener la inscripción
de la adjudicación a nombre de él.
¿Qué ocurre si un heredero enajena sin practicar dichas inscripciones hereditarias?
En tema de Conservador no debiese haber problema, porque el CBR no debiera inscribir.

Pero respecto al título ¿es nulo o válido?
Algunos estiman que habría NA (sosteniendo que el 688 es una norma prohibitiva, otros
NR (el 688 es imperativa de requisitos). Se ha llegado a la conclusión hoy en día, que se
debe de proceder como en el caso de venta de cosa ajena. El heredero que no ha practicado
las inscripciones y enajena, estaría vendiendo algo que no le pertenece, por tanto, la venta
sería válida.
Se debe demandar incumplimiento de contrato, la validez del acto no está cuestionada.
El profesor Orrego desarrolla este punto en base a una amplia discusión doctrinaria y
jurisprudencial, en tal sentido dispone que,
En conformidad a este precepto ( art 688CC) , la posesión legal de la herencia no habilita al

heredero para disponer de manera alguna de un inmueble, mientras no se verifiquen las
inscripciones que señala el artículo. Se plantea entonces el problema de determinar cuál es
la sanción a la contravención del art. 688, es decir, cuando a pesar de no haberse practicado
estas inscripciones, un heredero dispone de un inmueble. La Corte Suprema ha llegado a
soluciones diversas a lo largo de los años:
1º En un principio, la Corte resolvió que la sanción recaía sobre el contrato o título
traslaticio de dominio otorgado por el heredero al tercero y que esta sanción era la nulidad
absoluta, porque se infringían las normas de organización del Registro Conservatorio, que
son de orden público. Y agregó más tarde la Corte Suprema que la prohibición de disponer
del art. 688 era general y absoluta, comprendiendo no sólo las enajenaciones voluntarias,
sino también las ventas forzadas que se efectúan en juicio ejecutivo, pues la ley no había
hecho distingos (se trataba de un inmueble hipotecado por el causante; con posterioridad a
su muerte, venció el plazo para pagar la obligación caucionada, y como los herederos no
pagaron, el acreedor hipotecario entabló juicio ejecutivo y sacó a remate la propiedad. El
remate fue anulado por la Corte Suprema, en atención a que los herederos no habían
practicado las inscripciones del art. 688).
2º En una segunda interpretación, la Corte Suprema modificó la conclusión anotada

respecto a las enajenaciones forzadas, señalando que la prohibición del art. 688 sólo se
refiere a los actos voluntarios celebrados por los herederos o sus causahabientes y no a las
enajenaciones forzadas, puesto que el artículo expresa con claridad que “los herederos” son
los que no pueden disponer, limitación que no puede hacerse extensiva a la justicia; se
observó que de haberse mantenido el primer criterio, los herederos del deudor, con negarse
20
a inscribir, paralizarían toda ejecución en su contra y se librarían de cumplir las

obligaciones que les transmitió el causante. Ello resulta jurídicamente inadmisible.
3º En una tercera interpretación, la Corte Suprema declaró que la palabra “disponer”

está tomada en el art. 688 en su sentido natural y obvio de enajenar, esto es, transferir el
dominio de una persona a otra; en otras palabras, enajenación en su sentido restringido; la
venta no importa acto de transferencia del dominio, sino un simple contrato. En
consecuencia, el contrato celebrado por el heredero sin haberse cumplido previamente con
las inscripciones del art. 688, es válido. Lo que es nulo sería la tradición subsecuente, si se
efectúa. Se podría argumentar en contra de este fallo, que el art. 1810 prohíbe la venta de
las cosas cuya enajenación a su vez está prohibida por la ley, pero en respuesta a lo anterior
y en abono al fallo, podría contra-argumentarse que el art. 688 no es una norma prohibitiva,
sino imperativa de requisito.
4º Una nueva sentencia vino a completar y dar mayor fuerza a la doctrina asentada
por la Corte Suprema. Estableció que el art. 688 se refiere a la tradición del dominio de los
bienes raíces, por estar comprendido en el párrafo que de ella trata, y que no puede
atribuírsele un sentido diverso, extraño al de dicho párrafo. Por tanto, la prohibición de
disponer impuesta a los herederos antes de la realización de las inscripciones, no puede
aplicarse al título, como la compraventa, sino al modo de adquirir, a la tradición.
5º Una quinta interpretación llega a una solución más aceptable para la doctrina. La
Corte Suprema había concebido el art. 688 como norma prohibitiva, cuando en realidad es
imperativa de requisitos. La sanción, por tanto, no es la nulidad absoluta, sino que otra
diferente: la establecida en el art. 696. Este artículo, refiriéndose a los que lo preceden,
entre los que se cuenta el art. 688, dispone que los títulos cuya inscripción en dichos
artículos se prescribe no darán o transferirán la posesión efectiva del respectivo derecho,
mientras la inscripción no se efectúe. Esto implica que si se omiten las inscripciones
ordenadas en el art. 688, la inscripción que obtenga quien adquirió del heredero, adolecerá
de una TRANSITORIA INEFICACIA. No conferirá a dicho adquirente la posesión sobre
su derecho, mientras no se efectúen las inscripciones omitidas. Esta transitoria ineficacia de
la inscripción del adquirente, demuestra que en ningún caso la sanción podría ser la nulidad
absoluta, porque ésta excluye la ratificación, figura que opera en definitiva, al menos
tácitamente, al verificarse las inscripciones que ponen fin a la ineficacia transitoria de la
inscripción hecha en favor del adquirente
Pero la discusión en la doctrina ha continuado. Se señalan dos objeciones a la última
solución de la jurisprudencia:
1º Que el art. 696, al negar la transferencia del respectivo derecho al tercero
mientras la inscripción no se efectúa, no se refiere al art. 688, pues se está refiriendo sólo a
las inscripciones que transfieren el dominio, a las que son tradición, objetivo que no
persiguen las inscripciones del art. 688.
2º Que la solución de la jurisprudencia asegura que mientras las inscripciones no se
efectúen queda en suspenso la transferencia del derecho; en otras palabras, que al comprar
el inmueble el tercero sin que previamente el heredero hubiere practicado las inscripciones,
el título y la inscripción que dicho tercero obtenga a su nombre serían válidos pero
completamente ineficaces, con lo que el tercero no adquiriría el dominio ni la posesión. Se
trataría entonces de un MERO TENEDOR. La solución conduciría entonces a la
21
inestabilidad de los derechos. El resultado práctico del criterio jurisprudencial se traduce en

la necesidad en que queda colocado el tercero que adquirió del heredero, de REINSCRIBIR
el título traslaticio, una vez que el heredero haya obtenido la posesión efectiva y practicado
las inscripciones del caso. Y este procedimiento de reinscripción, se agrega, carece de base
legal y puede dar origen a una cadena paralela de inscripciones.
Sin embargo, se sostiene que desde el momento que el art. 696 alude a “la posesión
efectiva del respectivo derecho”, es decir del derecho de dominio, que no se adquiere
mientras no se verifiquen las inscripciones, no se excluye la posibilidad de que se adquiera
la posesión de la cosa, de manera que la inscripción en favor del tercero hecha sin haberse
efectuado previamente las inscripciones del art. 688, no es del todo ineficaz, pues conferiría
la posesión del inmueble, con lo que podría adquirirse por prescripción si pasa el tiempo y
los herederos no practican las inscripciones del art. 688.
Otra solución que se desprendería de los principios generales, sería que la
enajenación del heredero en favor del adquirente estaría viciada de nulidad relativa, porque
se habrían omitido ciertos requisitos (las inscripciones del art. 688) prescritos por la ley en
consideración a la CALIDAD de heredero de quien enajena. Esta nulidad se sanearía con la
confirmación o ratificación del heredero, de la tradición efectuada, mediante el
cumplimiento de las inscripciones del art. 688. Para el orden del registro, bastaría una
simple anotación marginal que aluda a la ratificación, hecha en la inscripción confirmada.
Con esta solución, no sería necesaria la reinscripción.
Pero la tesis de la nulidad relativa como sanción a la infracción del art. 688 ha sido
impugnada, ya que dicha nulidad se sanea a los 4 años, mientras que del tenor del art. 688
se desprende que la falta de inscripciones hereditarias jamás se sanea, pues el precepto
señala que el heredero no puede disponer en manera alguna de los inmuebles hereditarios,
MIENTRAS no procedan las inscripciones hereditarias. En la práctica, cuando se detecta
que los herederos han enajenado un inmueble sin haber cumplido con las normas
preceptuadas en el artículo 688, no queda otra vía que proceder a resciliar el contrato, y
celebrar uno nuevo, pero sólo después de haber practicado las inscripciones hereditarias
En conclusión:
1ª interpretación: la CS declaró que la sanción era la nulidad absoluta, porque las
normas del CBR son de orden público.
2ª interpretación: la CS estableció que la sanción era la nulidad absoluta no sólo en

el caso de ventas voluntarias, sino también de ventas forzadas. Esto es ilógico porque
permite a los deudores, negándose a hacer las inscripciones, librarse del cumplimiento de
su obligación.
3ª interpretación: la CS rectificó lo anterior, diciendo que la nulidad absoluta sólo se

aplica a las ventas voluntarias.
22
4ª interpretación: la CS dijo que el Art. 688 CC impide disponer, entendido como

enajenar. La venta no es una enajenación, por lo tanto la venta es válida; lo que es nulo es
la tradición. Se puede criticar que el Art. 1810 CC prohíbe la venta de las cosas que no
pueden enajenarse.
5ª interpretación: el Art. 688 CC no es prohibitivo, sino imperativo, por lo tanto la

sanción no es la nulidad, sino lo señalado en el Art. 696 CC.
La venta es válida, pues el Art. 688 CC sólo afecta a la eficacia de la tradición. La
inscripción que se haga de la venta no constituye posesión, mientras no se cumpla el Art.
688 CC. El comprador es sólo un mero tenedor.
Sin embargo, para algunos, ésta no es la solución adecuada, pues el Art. 696 se
aplica a los casos en que la inscripción vale como tradición, que no es el caso del Art. 688
CC. Por tanto, la sanción debe buscarse en los principios generales, lo que lleva a dos
soluciones: el dominio no se transfiere, pero el adquirente inicia una posesión regular; o la
enajenación adolece de nulidad relativa, pues se omitió un requisito en atención a la calidad
de heredero de la persona que enajena.
23
4) La inscripción juega el rol de requisito, garantía y prueba de la posesión de los

inmuebles:
La inscripción es requisito, prueba y garantía de la posesión de los inmuebles

inscritos. Estos artículos componen la llamada, “teoría de la posesión inscrita”.
1. LA INSCRIPCIÓN COMO REQUISITO DE LA POSESIÓN: En primer lugar,

la inscripción es requisito de la posesión, esto por cuanto sería la inscripción la que
3
Esquema profesor Osvaldo Parada
24
da la posesión real efectiva, y mientras el título no se inscriba sencillamente no se

posee, por lo que sería en tal caso un mero ocupante.
Artículo 724. Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el
Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.
art. 696: “Los títulos cuya inscripción se prescribe en los artículos anteriores, no darán o
transferirán la posesión efectiva del respectivo derecho, mientras la inscripción no se
efectúe de la manera que en dichos artículos se ordena; pero esta disposición no regirá sino
respecto de los títulos que se confieran después del término señalado en el reglamento
antedicho”
2. LA INSCRIPCIÓN COMO GARANTÍA DE LA POSESIÓN: En segundo lugar,

la inscripción es garantía de la posesión de los inmuebles, esto es porque si el
poseedor pierde la tenencia material de la cosa no significa que pierda la posesión,
por lo que para que cese la posesión inscrita es necesario que la inscripción se
cancele, ya sea por voluntad de las partes o bien por decreto judicial.
Garantía en el sentido de lo que señala el artículo 728, 729 y 2505, mientras se
tenga el título inscrito, la posesión no se pierde ni comienza prescripción adquisitiva
contra posesión inscrita, salvo nueva inscripción.
Art. 728. Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele, sea
por voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito
transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. Mientras subsista la inscripción, el que
se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni
pone fin a la posesión existente.
Art. 729. Si alguien, pretendiéndose dueño, se apodera violenta o clandestinamente de un

inmueble cuyo título no está inscrito, el que tenía la posesión la pierde.
Art. 2505. Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes
raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito; ni
empezará a correr sino desde la inscripción del segundo.
3. LA INSCRIPCIÓN COMO PRUEBA DE LA POSESIÓN: Por último, la

inscripción es prueba de la posesión de los inmuebles, esto es que si una persona
desea probar su calidad de poseedor tendrá que acreditar su posesión mediante la
inscripción, y aún más, si la posesión tiene más de un año de antigüedad y mientras
subsista no se admite ninguna prueba de posesión material mediante el cual se
pretenda impugnar de alguna forma la posesión inscrita.
Art. 924: “La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y mientras
ésta subsista, y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna
prueba de posesión con que se pretenda impugnarla.
25
De lo dicho respecto de los fines de la inscripción, podría desprenderse, en principio,

que en nuestro Derecho, la inscripción es prueba del dominio. Ello no es así sin
embargo. Si bien la inscripción es la única manera de efectuar la tradición de los
derechos reales inmuebles y aunque la tradición constituye un modo de adquirir el
dominio, la inscripción no prueba este derecho: sólo prueba la posesión. En nuestra
legislación, la forma de probar un dominio indubitado es a través de la prescripción; de
ahí la importancia del estudio de los títulos de los inmuebles, por un lapso no inferior a
10 años de posesión inscrita. Por la misma razón, el Mensaje del CC. dice: “No dando a
la inscripción conservatoria otro carácter que el de una simple tradición, la posesión
conferida por ella deja subsistentes los derechos del verdadero propietario, que
solamente podrían extinguirse por la prescripción competente”.
La importancia de todo esto es que mediante la posesión se puede adquirir el dominio

del inmueble por prescripción adquisitiva.
-Sirve como prueba de dominio, pero no por si sola. Si va a servir para acreditar posesión, y
de acuerdo a la presunción del artículo 700, probando posesión nos podremos amparar en
ésta.
(*Si la inscripción tiene como plazo de vigencia lo necesario( superior a un año), para
invocar prescripción, se puede probar el dominio de forma fehaciente) en cuanto esta es
requisito, garantía y prueba de la posesión de los derechos reales inmuebles. En relación a
este punto, el libro detalla las dos doctrinas que se han formulado, acerca del rol que tiene
la inscripción posesoria: una, la doctrina de la inscripción ficción de la posesión; la otra, la
doctrina de la inscripción garantía de la posesión.
El profesor Sepúlveda adscribe a la primera, aunque subrayando las dificultades que
surgen, cuando el poseedor inscrito no detenta materialmente el inmueble, por 10
encontrarse en poder de un tercero. Alude a la doctrina que se desprende de ciertas
sentencias de la Corte Suprema y de algunas Cortes de Apelaciones, que admiten acción
reivindicatoria, aunque la inscripción subsista, sobre la base de haber perdido la “posesión
material” del predio. Dicha conclusión jurisprudencial es muy discutible, pues la posesión
es una sola, y pugna por lo demás con las normas que conforman la llamada “teoría de la
posesión inscrita”. La razón subyacente en estos fallos, es permitir al dueño y poseedor
inscrito, vía acción reivindicatoria, recuperar la tenencia material del inmueble.
Como expresa el profesor Sepúlveda, “Debemos reconocer que en esta materia se presentan
ciertas oscuridades, especialmente ante la falta de tipicidad de una acción restitutoria de
carácter general. Para algunos la solución podría encontrarse en el artículo 915 del Código
Civil (acción reivindicatoria), para otros en el artículo 2195 del mismo Código (acción de
precario) e, incluso, se ha llegado a afirmar la existencia de una acción innominada. Nos
parece que la solución a este problema es muy sencilla, al menos, tratándose de inmuebles
inscritos: establecer por vía legislativa, como efecto activo u ofensivo de la inscripción, una
acción real emanada de ésta, de tramitación breve y sumaria; solución que no constituye
ninguna genialidad, por cuanto se encuentra reconocida en el derecho comparado”.
26
* Consecuencias de la falta de inscripción: Ellas dicen directa relación con el efecto

jurídico que la ley atribuye en casa caso a la respectiva inscripción, es decir, dependerá de
la función jurídica de cada inscripción.
En el caso de las inscripciones necesarias para que los herederos puedan disponer de los
inmuebles hereditarios ( art 688 CC), debemos recordar que las consecuencias de su
omisión no ha sido un tema pacifico. En todo caso, nuestra jurisprudencia se ha uniformado
en torno a que la sanción seria la prevista en el artículo 696 del CC.” Los títulos cuya
inscripción se prescribe en los artículos anteriores, no darán o transferirán la posesión
efectiva del respectivo derecho, mientras la inscripción no se efectúe de la manera que en
dichos artículos se ordena; pero esta disposición no regirá sino respecto de los títulos que se
confieran después del término señalado en el reglamento antedicho.”
5º EN ALGUNOS CASOS, SE AFIRMA QUE LA INSCRIPCIÓN ES

SOLEMNIDAD DE UN ACTO O CONTRATO: en ciertos casos, desempeñaría además
el papel de solemnidad de algunos actos jurídicos que recaen en bienes raíces:
∙ Donaciones irrevocables (art. 1400);
∙ Constitución de usufructo por acto entre vivos (art. 767);
∙ Constitución del derecho de uso y habitación (arts. 812 en relación con el art. 767);
∙ Constitución de fideicomisos, sea que se constituyan por acto entre vivos o por
testamento (art. 735);
∙ Constitución de la hipoteca (arts. 2409 y 2410).
∙ Constitución del censo (art. 2027);
Cabe precisar que en algunos de estos casos –usufructo o hipoteca, por ejemplo-, se discute
la función de la inscripción, señalando algunos que no sólo opera como tradición, sino
como solemnidad del propio contrato. Otros, en cambio, afirman que el contrato sería
válido con el otorgamiento de la escritura pública, siendo la inscripción la tradición del
derecho real de hipoteca. En verdad, en todos los casos mencionados, en los que la
inscripción actuaría, supuestamente, como una solemnidad del acto o contrato, creemos que
en verdad nos encontramos ante la tradición del respectivo derecho. Resulta discutible por
tanto, ha dicho nuestra doctrina, esta última finalidad.
¿QUÉ LIBROS LLEVA EL CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES?

R- En lo referente a la organización de la propiedad inmueble y de sus gravámenes, el
conservador de bienes raíces lleva 3 libros o registros.
1. Registro de propiedad.
2. Registro de hipotecas y gravámenes.
3. Registro de interdicción y prohibición de enajenar.
Además de esto y siempre en relación con estos bienes inmuebles, llevan:

a) Los índices de cada uno de estos registros.
b) El índice general.
c) El repertorio.
27
Estos registros son los que dice relación con la función propia del conservador de
bienes raíces, lo que no obsta a que leyes especiales le haya encomendado –al conservador-
llevar otros registros, pero que no dicen relación con la propiedad raíz, sino que con otros
aspectos. Así es como, el conservador lleva también el registro de comercio, de prenda
agraria, de prenda industrial, registros éstos que no dicen relación con la función propia del
conservador.
1) EL REPERTORIO: es una especie de libro de ingreso de la oficina (arts. 21 a 30 del

Reglamento). Es un libro en que se deben anotar todos los títulos que se le presenten al
Conservador, por orden cronológico de ingreso, cualquiera sea su naturaleza (arts. 21 y
27); es de carácter anual (arts. 30 y 38). La anotación en el Repertorio debe contener las
enunciaciones indicadas en el art. 24 del Reglamento, a saber: cada página se dividirá
en cinco columnas, con las siguientes enunciaciones: 1. El nombre y apellido de la
persona que presenta el título. 2. La naturaleza del acto o contrato que contenga la
inscripción que trata de hacerse. 3. La clase de inscripción que se pide; por ejemplo, si
es de dominio, hipoteca, etc. 4. La hora, día y mes de la presentación. 5. El registro
parcial en que debe hacerse la inscripción y el número que en él le corresponde.
2) El REGISTRO: está integrado por tres libros o registros parciales que lleva el
Conservador: art. 31: Registro de Propiedad; Registro de Hipotecas y Gravámenes; y
Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar. Todos son anuales (art. 36). Los
arts. 32 y 33 establecen las inscripciones que deben hacerse en cada libro. Las
características materiales de estos Libros o Registros parciales están señaladas en los
arts. 34 y siguientes. Cabe destacar que la jurisprudencia ha determinado que la
inscripción practicada en un Registro que no corresponde, adolece de nulidad absoluta.
Cada Libro o Registro parcial contiene un índice por orden alfabético con los nombres
de los otorgantes (art. 41); este índice es de especial importancia práctica para la
ubicación de los títulos y contribuye a caracterizar el Registro. Además, en un apéndice
de éste índice se inventarían los documentos agregados al final del Registro (art. 42)
a) El registro de propiedad: En este registro se inscriben los títulos

traslaticios de dominio, autos de posesión efectiva, testamentos,
inscripciones especiales de herencia, autos de adjudicación y todo lo que
significa un traspaso de dominio de una persona a otra.
b) El registro de hipotecas y gravámenes: Se inscriben las hipotecas, los
censos, los derechos de usufructo, uso y habitación, los fideicomisos, las
servidumbres y otros gravámenes.
c) Registro de interdicción y prohibición de enajenar: En este libro se
inscriben los decretos de interdicción definitiva, de rehabilitación del
interdicto, las prohibiciones legales, convencionales y judiciales que afecten
al inmueble, como el embargo y medidas preventivas.
3) El INDICE GENERAL: permite, junto a los índices de cada Libro o Registro parcial, el
funcionamiento del sistema, en cuanto mediante él se ubican las inscripciones y se puede
reconstruir la historia de los inmuebles. Se construye por orden alfabético de los otorgantes,
28
y se forma a medida que van haciéndose las inscripciones en los tres Registros parciales.
También es anual.
¿QUÉ TÍTULOS DEBEN OBLIGATORIAMENTE INSCRIBIRSE Y CUALES

PUEDEN?
1. Los títulos traslaticios de dominio de los bienes raíces.
2. Los títulos de derecho de usufructo, uso, habitación, censo e hipoteca constituidos en
inmuebles.
3. La constitución de fideicomisos.
4. La renuncia de cualquiera de los derechos anteriormente enumerados.
5. Los decretos de interdicción provisoria y definitiva.
Cabe señalar que, como es obligatorio inscribir el no hacerlo trae aparejado una
sanción. En efecto, la sanción por no inscribir será dependiendo de la finalidad de la
inscripción, así dicho, si el título se inscribe con el objeto de cumplir con una solemnidad,
la sanción será la nulidad absoluta, por otro lado, si el título se inscribe para cumplir con un
requisito de publicidad la sanción será la inoponibilidad.
Sin perjuicio de lo dicho anteriormente, debemos señalar que hay otros títulos que
pueden o no inscribirse, vale decir, es facultativo inscribirlo, estos son:
1) Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles.
2) Las servidumbres.
3) El embargo, cesión de bienes, secuestro, litigio, etc.
Art. 52. Deberán inscribirse en el Registro Conservatorio:

1º. Los títulos translaticios de dominio de los bienes raíces; los títulos de derecho de
usufructo, uso, habitación, censo e hipoteca constituidos en inmuebles, y la sentencia
ejecutoria que declare la prescripción adquisitiva del dominio o de cualquiera de dichos
derechos.
Acerca de la inscripción de los títulos relativos a minas, se estará a lo prevenido en el
Código de Minería;
2º. La constitución de los fideicomisos que comprendan o afecten bienes raíces; la del
usufructo, uso y habitación que hayan de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos; la
constitución, división, reducción y redención del censo; la constitución de censo vitalicio, y
la constitución de la hipoteca.
Las reglas relativas a la hipoteca de naves pertenecen al Código de Comercio;
3º. La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente;
4º. Los decretos de interdicción provisoria y definitiva, el de rehabilitación del disipador
y demente, el que confiera la posesión definitiva de los bienes del desaparecido y el que
conceda el beneficio de separación de bienes, según el artículo 1385 del Código Civil.
Art. 53. Pueden inscribirse:

29
1º. Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles o de otros
derechos reales constituidos sobre ellos;
2º. Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los números 1º
y 2º del artículo anterior, como las servidumbres.
El arrendamiento en el caso del artículo 1962 del Código Civil y cualquiera otro acto o
contrato cuya inscripción sea permitida por la ley;
3º. Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o
judicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar.
Son de la segunda clase el embargo, cesión de bienes, secuestro, litigio, etc.
¿En qué consisten las sub-inscripciones que se practican en los registros?

R- Lo que sucede es que fuera de las inscripciones que se efectúan en los respectivos libros
o registros que lleva el conservador, también se suele practicar una serie de inscripciones al
margen derecho de las inscripciones, estas son las sub-inscripciones, y tiene por finalidad
salvar errores, completar, modificar o cancelar inscripciones.
¿En qué consisten las denominadas cancelaciones de inscripción?

R- Cuando se haga alusión a cancelar una inscripción, debemos entender por ello la
extinción de la inscripción, dejar sin efecto la inscripción.
¿Qué puede provocar una cancelación?

1. Estas cancelaciones pueden originarse en virtud de una nueva inscripción (tradición); si
se efectúa una nueva inscripción (tradición) en virtud de la cual quien hasta ese
momento tenía inscripción a su nombre transfiere su derecho a otro, la inscripción
primitiva queda cancelada por el sólo mérito de la nueva inscripción.
2. También puede haber cancelación por convención de las partes, la que supone una
subinscripción de la escritura pública en que consta la cancelación convencional al
margen de la inscripción cancelada.
3. También puede cancelarse por resolución judicial, la que también debe subinscribirse al
* Casos en que puede oponerse a la inscripcion

El Art. 13 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces de Chile, dispone que,
“El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante, negarse
si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica
o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el
departamento, o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso
prescrito en el art. 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule
absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción”.
30
Sin duda que en esta norma se contienen los principios fundamentales para orientar la
conducta que al Conservador corresponde, como profesional del Derecho, para asentar,
cada vez, sobre base legal sólida, el derecho de propiedad, procurando que su actuación no
vulnere el derecho de terceros, ajenos al título que se le presenta.
Sobre este punto es necesario objetar, en forma absoluta, la posición que suele observarse
en algunos hombres del Foro, incluso en algunos fallos de antigua data, en orden a sostener
que no le corresponde al Conservador, entrar a pronunciarse sobre la validez o legalidad del
título que se le presenta para inscribir, función que, sostienen,la ley no les ha conferido y
que corresponde a otras autoridades.
Semejante posición contraviene el texto clarísimo del art. 13 del Reglamento, ya que la
disposición dice, en forma imperativa, que el Conservador DEBERÁ NEGARSE (a
inscribir) si la inscripción es “en algún sentido legalmente inadmisible…”.
Por cierto, ya veremos, que el derecho que tiene el Conservador para negarse a inscribir, no
es absoluto, tiene sus acondicionamientos y limitaciones; pero ellos no obsta para que
podamos sostener, y esta ponencia tratará de probarlo, que el papel del Conservador de
Bienes Raíces, es activo, y no puede ni debe renunciar a él, so pena de faltar gravemente a
sus deberes, e, incluso, ser condenado a indemnizar los perjuicios que su actitud pasiva o
negativa pudiese causar a terceros, como lo dispone el art. 96 del texto del propio
Reglamento.
La lectura atenta del art. 13 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, permite
distinguir dos grupos de infracciones, faltas u omisiones, que facultan al Conservador para
rechazar un título:
a). Las que podríamos llamar infracciones de forma u objetivas: que saltan a la vista, por
así decirlo, y que la disposición señala sólo por vía de ejemplo, por lo que pueden,
indudablemente, existir otras de análoga naturaleza que obsten a la inscripción del título.
Estos casos son:
1.- Si no es auténtica la copia que se le presenta. La copia no es auténtica cuando no cumple
con los requisitos que señalan los arts. 401 Nº 8, 422 y 427 del Código Orgánico de
Tribunales de Chile; 57, 62 y 63 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, vale
decir, sólo son auténticas las que están autorizadas por el Notario ante quien se otorgó el
acto o contrato, o su reemplazante, por el Archivero Judicial respectivo si ya se incorporó
a ese archivo el protocolo correspondiente; copia de una sentencia o resolución judicial con
certificado de ejecutoria. Son igualmente auténticos los instrumentos otorgados en el
extranjero, una vez cumplidos los requisitos que exige el Código de Procedimiento Civil.
2.- Si no está en papel competente la copia, exigencia que entre nosotros ha perdido
importancia práctica, por las modificaciones que se han ido introduciendo a la Ley Timbres
y Estampillas.
3.- Si el inmueble no está situado en el territorio que corresponde al Conservador. Sobre
esto, sólo recordaremos que si la propiedad se extiende a través de 2 comunas, que
correspondan a 2 Conservadores, el título se inscribirá en ambas.
31
4.- Si no es inmueble la cosa. Esta causal es claramente objetiva. Por ello sólo
recordaremos una situación que suele presentarse en la zona sur, zona de grandes predios y
riqueza maderera. Siendo los bosques de gran valor, a veces superior al del casco, no puede
inscribirse su enajenación, si se venden separadamente del fundo, vale decir, sí sólo se está
vendiendo el bosque en pie. Ello en atención a que los árboles pierden de inmediato su
calidad de inmuebles por adherencia que les asigna el art. 568 del Código Civil y adquieren
la calidad de bienes muebles, cuando se celebra un contrato que no incluye el dominio del
casco y, siendo así, no pueden ser objeto de inscripción en el Registro del Conservador,
aunque se hayan celebrado por escritura pública. (Ver trabajo de don Arturo Alessandri, en
REVISTA DE DERECHO Y JURISPRUDENCIA. Tomo 42, Secc. Derecho, pág. 42 a 49.
“Similitud de cosa mueble en el Derecho CivilPenal”).
5.- Si no se ha dado al público el aviso prescrito en el art. 58 del Reglamento. Esto se
refiere a ciertas publicaciones que el Conservador debe hacer en forma previa, cuando se le
requiere la inscripción de una propiedad que las partes sostienen que no está inscrita, que
no está incorporada al sistema. A esta misma materia se refiere el Art. 693 del Código
Civil. Dadas las situaciones irregulares que a este respecto suelen ocurrir, el D.L. 1939,
publicado el 10 de Noviembre de 1977, estableció otra exigencia o trámite previo a cargo
del Conservador. Debe pedirse un informe a la Oficina de Bienes Nacionales respectiva,
para que en el plazo de 30 días, se pronuncie acerca de si la propiedad que se pretende
inscribir es o no de domino del Fisco. Si el informe no es evacuado en dicho plazo, el
Conservador puede actuar, cumpliendo los trámites de publicidad señalados en el Art.
58 del Reglamento.
En la oración final de este Art. 13 del Reglamento, se contiene, sin duda, el tema más
importante para el Conservador de Bienes Raíces y el que, en la práctica, ha suscitado
mayores problemas y controversias.
Se contiene aquí una pauta, o una concisión general, que autoriza al Conservador para
rechazar una inscripción. La norma distingue dos situaciones específicas y distintas:
a) Si es visible en el título un vicio o defecto que lo anule absolutamente.
b) Si no contiene (el título) las designaciones legales para la inscripción.
Sobre la exigencia a) es conveniente que el Conservador tenga presente dos órdenes de
consideraciones: Que en nuestra legislación, la regla general es que las omisiones o vicios,
en los títulos, produzcan sólo nulidad relativa, de acuerdo al último inciso del art. 1682 del
Código Civil. De ello se sigue que, en la mayoría de estos casos el Conservador no debiera
rechazar la inscripción, buscando la superación del obstáculo, ya que la norma dice que
debe ser visible un vicio o defecto que tenga como consecuencia la nulidad absoluta del
acto o contrato.
En segundo lugar, el vicio o defecto debe ser visible, es decir, estar patente, sin que sea
necesario un análisis más profundo del título, ni tener en cuenta otras consideraciones que
no resultan de la sola observación de él. Ayuda mucho a resolver el problema recordar aquí
una disposición de nuestro Código Civil, que, excepcionalmente, le señala al Juez de una
causa cuando puede declarar de oficio la nulidad absoluta de un acto o contrato. El art.
1683 nos dice que el Juez puede y debe declarar de oficio la nulidad de un acto o contrato
32
sólo cuando ella aparece de manifiesto en él. Nos parece que, conceptualmente, existe
similitud entre la actitud del Juez y la del Conservador frente a un título que presenta
ostensiblemente ciertos vicios, ya que la exigencia del Reglamento del Conservador, que
sea visible el vicio o defecto, es semejante a la frase
“aparecer de manifiesto” que señala para el Juez el Art. 1683 del Código Civil. En
consecuencia nos parece que resulta lógico razonar que si ni siquiera un Juez, en quien
reside la plenitud de la jurisdicción, puede declarar de oficio la nulidad de un acto o
contrato, si el vicio no aparece de manifiesto en él, menos puede el Conservador rechazar la
inscripción en un caso semejante, no obstante que este último nunca puede hacer una
declaración de ser nulo un acto o contrato, sino que sólo rechazar la inscripción
por ser visible un vicio o defecto que conducirá a su nulidad absoluta.
De todos modos, conviene recordar aquí que la negativa del Conservador es siempre
revisable por la justicia, vía el recurso de reclamación previsto en el Art. 18 del
Reglamento, por lo que por apelación y la queja puede llegar -y de hecho ha llegado- hasta
ser conocida por la Excma. Corte Suprema.
Es conveniente también tener presente que el criterio, la actitud, con que el Conservador
examina el título que se le presenta, no es, por cierto, el que aplica, por ejemplo, un
abogado de un banco, que debe precaver a su empleador de la más mínima o remota
posibilidad, de que pueda llegar a cuestionarse la validez del contrato que el banco va a
celebrar. Además, al revés de lo que ocurre con el Conservador, el examen del abogado, en
tales casos, debe extenderse a todos los instrumentos celebrados en un lapso que cubra el
período de la prescripción, de cualquiera omisión o vicio.
Veamos, rápidamente dos ejemplos, uno en que es manifiesto que debe rechazarse la
inscripción y otro, en que debe inscribirse el título, no obstante observarse ciertos
problemas o defectos en él.
1.- Una compraventa en que se omite señalar el precio de la cosa, o se hace de manera
legalmente inadecuada. La nulidad del contrato, como compraventa, es visible en el
contrato y se trata de un requisito esencial del mismo. El rechazo del Conservador es
absolutamente procedente.
2.- El Art. 2 del D.L. 3.516, de 1º de julio de 1980, con el fin de evitar que se infrinja la
prohibición de dividir los predios agrícolas en superficies inferiores a 1/2 hectárea,
sanciona con multa a quienes burlen la ley, celebrando contratos que den lugar a la creación
de una comunidad en un terreno de 1/2 hectárea, o que, con la misma finalidad se celebren
contratos de arrendamiento o cualquier otro cuyo resultado sea el de destinar a fines
urbanos o habitacionales los predios agrícolas. Lo cierto es que, a pesar de que el art. 39 de
este D.L. sanciona con la nulidad absoluta “cualquiera infracción al D.L. mencionado”, su
Art. 2º señaló sólo una multa para el caso de infracción a ese texto específico
¿Cuál es la actitud del Conservador frente a un contrato en que 2 o más personas compran
un predio de 1/2 hectárea, que forma parte de otro de mayor extensión?. En mi concepto,
debe inscribirse, ya que el hecho de hacer nacer una comunidad para burlar la ley, el acto,
en sí, está sancionado con una multa, por lo que el contrato no es nulo, en virtud del art. 10
del Código Civil, que dice que sólo “son nulos y de ningún valor” los actos que la ley
33
prohibe, salvo que se designe otro efecto que el de nulidad para el caso de “contravención”.
En este caso, señalando la ley otro efecto para la contravención, es manifiesto que debe
inscribirse. Recuerdo que rechacé un contrato de esta especie, fundado en un extenso
informe, y el Juez, ante el reclamo, no
me dio la razón.
b) La última causal para rechazar una inscripción, que señala el Art. 13, se hace consistir en
“no contener el título las designaciones legales para la inscripción”.
La verdad es que esta causal, en la práctica, no llega a poner en serio peligro la validez del
acto o contrato. Las designaciones necesarias para las inscripciones son aquéllas que el
Conservador habrá de incorporar en la inscripción que redactará y están claramente
señaladas en el mismo reglamento; en el art. 78 para las inscripciones de titulo de propiedad
y derechos reales; en el 79 para la inscripción de testamentos; en el 81 para la inscripción
de hipotecas. En consecuencia, la materia no presenta mayores dificultades de
interpretación y, en la práctica, cuando se presentan estas omisiones, y se rechaza el título,
el Notario y el abogado redactor corrigen el defecto o la omisión señalada por
el Conservador mediante una breve escritura de complemento.
c) Otros vicios, omisiones o defectos que impiden al Conservador inscribir un título.
Sólo para redondear el tema, terminaremos diciendo que, aparte del art. 13 del Reglamento
del Conservador de Bienes Raíces, cuya importancia para el recto ejercicio de las funciones
de los Conservadores creo haber puesto de manifiesto, existen también otros impedimentos
para inscribir, diseminados en otros textos legales, otras normas que, directamente, señalan
al Conservador que no debe inscribir diversos actos o contratos, sea absolutamente, sea
condicionando su actuación al cumplimiento de determinados requisitos que deben constar
en el título mismo, o en instrumentos complementarios.
Nos limitaremos en esta ocasión a señalar sólo algunos de los casos mas conocidos, citando
la disposición legal que limita o suspende la actuación del Conservador. Arts. 7, 8 y 9 del
D.L. 1939, de 1977 sustituidos por la Ley 18.255, de 9 de noviembre de 1983. Prohibe
adquirir el dominio y otros derechos reales, en las zonas declaradas fronterizas por el
Ministerio de RR.EE., a los “nacionales” de países limítrofes “en donde existan
prohibiciones, restricciones o limitaciones similares para los chilenos”. Igual prohibición
rige para las sociedades o personas jurídicas con sede en el país limítrofe, o cuyo capital
pertenezca en un 20% o más, a nacionales del mismo país, etc.
La misma ley hace responsables por el incumplimiento de estas normas a los Notarios y
Conservadores, a quienes, si inscriben, se aplicarán las sanciones del art. 441 del Código
Orgánico de Tribunales y con la pérdida del empleo en caso de reincidencia.
Art. 3º del D.L. 993 de 24 de abril de 1975. Prohibe celebrar contratos de arrendamiento,
medierías o aparcerías de predios rústicos con personas naturales o jurídicas extranjeras,
en las zonas fronterizas.
Art. 1º del D.L. 3.516 de 1980. En cuanto condicionan la inscripción de un predio rural a
la exigencia de que ninguno de los lotes resultantes tenga una superficie inferior a 1/2
hectárea.
34
Conclusiones
1. Las facultades de los Conservadores de Bienes Raíces, para examinar la legalidad de los
títulos que se le presentan, son incuestionables y emanan en forma clara del texto del art. 13
del Reglamento que regula sus funciones. Es más, falta a sus deberes y puede ser obligado a
indemnizar los perjuicios que causen, si inscribe un título que, objetivamente examinado,
tiene defectos o vicios que pueden causar su nulidad absoluta; como igualmente, si no
inscribe un título careciendo él de vicios o defectos.
2. Los vicios o defectos del título sólo puede considerarlos el Conservador cuando están a
la vista, o aparecen de la sola observación objetiva del documento. Le está vedado al
Conservador hacer elucubraciones o razonamientos jurídicos, que no tengan vinculación
aparente con el texto y tipo de contrato que se le presenta. La posición de los jueces en
casos parecidos, para declarar de oficio nulo un acto o contrato, ilustra la materia relativa a
la posición del Conservador.
3. Se estima que la posición de los Conservadores frente a defectos o vicios que causan sólo
nulidades relativas debe ser más cautelosa y procurar resguardar en la mejor forma posible
su responsabilidad frente a perjuicios de terceros, o de personas con algún
tipo de incapacidad.
4. La posición del Conservador es muy diferente a la del abogado que examina un título
para resolver si existe una omisión o defecto de la cual pueda resultar en una acción de
nulidad respecto al futuro del acto o contrato que desea celebrar su cliente. La actuación
lícita del Conservador no lo convierte en defensor de ninguna de las partes contratantes.
ASIENTOS REGISTRALES
Se le denomina de esta forma a la constatación escrita de un registro, derivada de un titulo.
1) Anotación: son aquellas en virtud de las cuales se deja constancia de los títulos y
resoluciones judiciales que se presenten.
2) Inscripción: consisten en extractos o resúmenes de los títulos exhibidos, que son

distintas a las transcripciones, que consisten en copia íntegra de dichos títulos.
Concepto: Siguiendo al profesor Gonzalo Ruz, se puede señalar que la inscripción
conservatoria es un acto jurídico llevado a cabo por un funcionario público competente
llamado Conservador de Bienes Raíces, por cuya virtud se ingresa en un registro público,
dando fe de ello, los documentos que las partes o el tribunal le soliciten, ya sea con el
objeto de efectuar la tradición del dominio o demás derechos reales constituidos sobre
bienes raíces inscritos, sea para dar publicidad a determinados actos jurídicos, sea para
cumplir con la solemnidad que la ley exige observar para que determinados actos valgan,
en atención a su naturaleza.
Conservador competente: La regla está consagrada en el art. 54 del Reglamento, que
dispone que la regla en esta materia, es que los títulos se inscriban en el C.B.R.
correspondiente a la comuna –el Reglamento habla de departamento, terminología antigua-,
de donde está situado el inmueble. Ahora bien, si el título dice relación con dos o más
35
inmuebles, la inscripción debe efectuarse en los registros de CBR de todos los

departamento en que se encuentre ubicado cada bien inmueble.
Del modo de proceder a las inscripciones.
A) En qué conservador debe practicarse la inscripción
Art. 54 inc. 1º Reglamento. “La inscripción del título de dominio y de cualquiera

otro de los derechos reales mencionados en el artículo 52, números 1.° y 2.°, se hará en el
Registro Conservatorio del departamento en que esté situado el inmueble, y si éste por su
situación pertenece a varios departamentos, deberá hacerse la inscripción en la oficina de
cada uno de ellos.”
La inscripción se hace en el respectivo Registro, según la naturaleza del título.
B) Quiénes pueden solicitar la inscripción
Art. 60 Reglamento. “Los interesados pueden pedir la inscripción por sí, por medio
de personeros o de sus representantes legales.”
Art. 61 Reglamento. “Sólo si la inscripción se pide para transferir el dominio de un
inmueble, o de algún otro de los derechos reales comprendidos en el número 1.° del artículo
52, será necesario que el apoderado o representante legal presenten el título de su mandato
o de su representación; en las inscripciones de otro género, bastará que exhiban la copia
auténtica del título en virtud de la cual demandan la inscripción.”
C) Requisitos que debe reunir el título
Art. 690 inc. 1º CC. “Para llevar a efecto la inscripción, se exhibirá al Conservador
copia auténtica del título respectivo, y del decreto judicial en su caso.” (Ver también Arts.
57 y 62 Reglamento). Sólo se puede inscribir instrumentos públicos, pero puede exhibirse
instrumentos privados para facilitar la inscripción. Los títulos otorgados en el extranjero
deben legalizarse previamente (Art. 63 Reglamento).
D) Requisitos que debe reunir la inscripción
Art. 690 inc. 2º CC. “La inscripción principiará por la fecha de este acto; expresará
la naturaleza y fecha del título, los nombres, apellidos y domicilios de las partes y la
designación de la cosa, según todo ello aparezca en el título; expresará además la oficina o
archivo en que se guarde el título original; y terminará por la firma del Conservador.”
E) Plazo para inscribir.
El reglamento no trata expresamente desde cuando y hasta cuando se puede inscribir.

Algunos principios generales pueden enunciarse en esta materia: 1º Como la inscripción es
consecuencia del título, es éste el que debe examinarse para concluir desde y hasta cuando
procede inscribir. 2º En ese examen, la indagación fundamental tendrá que orientarse a su
36
eficacia en el tiempo en que se pretende inscribir. Por ejemplo, si se trata de una

compraventa de inmueble, se podrá inscribir desde que sea exigible la obligación de
efectuar la tradición, lo que acontece generalmente desde que se perfecciona el contrato. En
cambio, si se pide inscribir un contrato de arrendamiento, pactado por dos años y sin
cláusula de renovación automática, y dicho plazo ya está cumplido al pedirse la inscripción,
el Conservador de Bienes Raíces debiera rehusarla. Otra razón que podría llevar al
Conservador competente a negar la inscripción, podría ser el largo tiempo transcurrido
desde la fecha del contrato, habida cuenta que el mandato otorgado en la escritura a persona
indeterminada, para que requiera la inscripción, bien puede haberse extinguido por la
muerte de alguno de los mandantes (partes del contrato), a menos que expresamente se
hubiese advertido que se confería para ser ejecutado incluso después de la muerte de
cualquiera de ellos. Dicho mandato a persona indeterminada suele redactarse en los
siguientes términos: “Se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura para
requerir del Conservador de Bienes Raíces respectivo las inscripciones, subinscripciones y
anotaciones que procedan.” Para evitar dificultades, conviene agregar, si quienes celebraron
el contrato fueron personas naturales: “Este mandato se confiere para ser ejecutado aún
después de la muerte de una o ambas partes contratantes, de conformidad a lo previsto en el
artículo 2169 del Código Civil”.
Anotación en el Repertorio; inscripción, reclamo.
Si el título, anotado en el repertorio, es legalmente inadmisible, el CBR puede

negarse a inscribirlo (Art. 13 Reglamento), pero el interesado puede recurrir ante la justicia
ordinaria para obtener la inscripción (Art. 18 Reglamento). Si el juez manda la inscripción,
el CBR debe hacer en ella mención al decreto que la ordena (Art. 19 Reglamento). Este
decreto es apelable en la forma ordinaria (Art. 20 Reglamento).
Art. 692 CC. “Siempre que se transfiera un derecho que ha sido antes inscrito, se
mencionará la precedente inscripción en la nueva.” (También Art. 80 Reglamento)
Art. 693 inc. 1º CC. “Para la transferencia, por donación o contrato entre vivos, del
dominio de una finca que no ha sido antes inscrita, exigirá el Conservador, constancia de
haberse dado aviso de dicha transferencia al público por medio de tres avisos publicados en
un diario de la comuna o de la capital de provincia o de la capital de la región, si en aquélla
no lo hubiere, y por un cartel fijado, durante quince días por lo menos, en la oficina del
Conservador de Bienes Raíces respectivo.”
Art. 58 inc. final Reglamento. “La inscripción no podrá efectuarse sino una vez
transcurridos treinta días contados desde el otorgamiento del certificado a que se refiere el
inciso segundo.” Se refiere al certificado de cumplimiento de los requisitos.
Copias y certificados.
Art. 50 Reglamento. “Es obligado el Conservador a dar cuantas copias y

certificados se le pidan judicial o extrajudicialmente, acerca de lo que consta o no consta de
sus Registros.” Estos documentos son instrumentos públicos.
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Debemos tener presente la diferencia entre inscripción y transcripción.
Los títulos o documentos que deben constar en los registros pueden insertarse en ellos de
dos formas: a través de la transcripción, que consiste en copiar íntegra y literalmente el
documento; o a través de la inscripción, que se reduce a anotar un extracto fundamental del
documento. Este último sistema rige en Chile. En Chile, el esquema de una inscripción de
dominio, es el siguiente (artículo 690 del Código Civil y artículo 78 del Reglamento del
Registro Conservatorio): i) Fecha de la inscripción (En santiago, a …del año…). ii)
Naturaleza y fecha del título (por compraventa de fecha …. de …… del año ….). iii)
Nombres, apellidos y domicilios de las partes (don ……. vendió a don ……). iv) El
nombre y linderos del fundo, es decir, designación de la cosa, según aparezca en el título (el
inmueble ubicado en la ciudad de Santiago, calle ……..Nº ……, Comuna de …….., cuyos
deslindes son ……). v) Oficina o archivo en que se guarde el original (todo ello según da
cuenta la escritura pública de fecha ……………, Repertorio número ……, otorgada en la
Notaría de esta ciudad de don ……………….). vi) Título anterior (El título anterior rola a
fojas ….. número ……. Del Registro de Propiedad de este Conservador, correspondiente al
año …..). vii) Firma del Conservador. Hoy, los conservadores agregan, al final de la
inscripción, el número que corresponde al Rol de avalúo fiscal del inmueble
3) Subscripción: fuera de las inscripciones que se efectúan en los respectivos libros o

registros que lleva el conservador, también se suele practicar una serie de
anotaciones al margen derecho de las inscripciones, estas son las sub-inscripciones,
y tiene por finalidad salvar errores, completar, modificar o cancelar inscripciones.
Cabe destacar que las anotaciones son propias del repertorio puesto que en él, no se realizan
inscripciones.
Art. 88 reglamento conservador de bienes raíces “La rectificación de errores, omisiones

o cualquiera otra modificación equivalente que el Conservador, de oficio o a petición de
parte, tuviere que hacer conforme al título inscrito, será objeto de una subinscripción; y se
verificará en el margen de la derecha de la inscripción respectiva, al frente de la
designación modificada.”
4) Reinscripciones: Consiste en volver a inscribir inmuebles ya inscritos en el

Registro, sin cambiar el titular de los mismos. (Se recurre a ellas por ejemplo
cuando un heredero ha enajenado un inmueble sin cumplir con las inscripciones del
art. 688 del Código Civil.
El profesor Peñailillo sostiene que la reinscripción consiste en volver a inscribir un

inmueble ya inscrito en el registro, sin cambiar el titular.
Hay ciertas situaciones prácticas que motivan a reinscribir un inmueble a nombre de un
titular respecto del cual ya estaba inscrito, como lo sería el caso en el que un heredero sin
haber efectuado alguna de las inscripciones que estudiaremos más adelante del art. 688 del
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C.C., por ejemplo, la especial de herencia, procede a enajenar un inmueble hereditario,

inscribiéndose a nombre del nuevo adquirente –supongamos que algo así sucede-, acto
seguido, el heredero lleva a cabo las inscripciones del art. 688 del C.C., o la que faltó por
inscribir, lo que motivará al adquirente a tener que solicitar se reinscriba el inmueble a su
nombre.
5) Cancelación : consiste en dejar sin efecto la inscripción conservatoria, la cual

podrá, según el art. 91 del Reglamento, ser parcial, total, de mutuo acuerdo o
decretadas judicialmente.
Ésta, deberá sub-inscribirse y no operará de oficio, no obstante, en las inscripciones

anteriores no canceladas, será obligado a poner una nota de simple referencia a las
posteriores que versen sobre el mismo inmueble, según lo dispone el art. 92 del referido
Reglamento
Cuando se haga alusión a cancelar una inscripción, debemos entender por ello la extinción
de la inscripción, dejar sin efecto la inscripción. El reglamento del conservador ha
determinado que estas cancelaciones deben efectuarse mediante subinscripciones, es decir,
notas marginales.
¿Qué puede provocar una cancelación?
Estas cancelaciones pueden originarse en virtud de una nueva inscripción (tradición); si se

efectúa una nueva inscripción (tradición) en virtud de la cual quien hasta ese momento tenía
inscripción a su nombre transfiere su derecho a otro, la inscripción primitiva queda
cancelada por el sólo mérito de la nueva inscripción.
También puede haber cancelación por convención de las partes, la que supone una
subinscripción de la escritura pública en que consta la cancelación convencional al margen
de la inscripción cancelada.
También puede cancelarse por resolución judicial, la que también debe subinscribirse al
Por tanto las causas son

1).- Estas cancelaciones pueden originarse en virtud de una nueva inscripción (tradición);
si se efectúa una nueva inscripción (tradición) en virtud de la cual quien hasta ese momento
tenía la inscripción a su nombre transfiere su derecho a otro, la inscripción primitiva queda
cancelada por el sólo mérito de la nueva inscripción.
2).- También puede haber cancelación por convención de las partes, la que supone una
subinscripción de la escritura pública en que consta la cancelación convencional al margen
de la inscripción cancelada.
3).- También puede cancelarse por resolución judicial, la que también debe subinscribirse
al margen de la inscripción cancelada.
39
PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIONES, FORMA Y SOLEMNIDADES
a) Personas que pueden solicitar la inscripción:

Según lo dispone el art. 60 del Reglamento, los interesados
pueden pedir la inscripción por sí, por medio de personeros o de sus representantes
legales.
b) C.B.R. competente:
Lo primero que debemos tener en cuenta es que la inscripción, si se trata de los títulos
establecidos en el art. 52 Nº 1 y 2 º del reglamento, debe llevarse a cabo ante el
C.B.R. que corresponda, y éste es aquel que ejerza su competencia en la comuna o
agrupación de comunas donde está ubicado el inmueble, y si se trata de un inmueble que
por el lugar en el que esté situado pertenece a varias comunas de competencia de distintos
C.B.R. se deberá efectuar en cada uno de ellos.
Para proceder a la inscripción se debe concurrir al C.B.R. exhibiendo copia autentica del
título, o del decreto judicial si es el caso. Con la palabra “autentico” se ha discutido, pues si
bien para algunos debe tratarse de instrumentos públicos para otros, debe tratarse de
instrumentos que no sean falsificados. Lo cierto es que el art. 62 del Reglamento dispone
que el Conservador admitirá como auténtica toda copia autorizada, con las solemnidades
legales, por el competente funcionario.
c) Anotación en el Repertorio
Una vez que el C.B.R. recibe la copia autentica, dispone el art. 65 del Reglamento, procede
a anotar un extracto de ella en el repertorio, bajo el número que le corresponda según el
orden de su presentación, y con las enunciaciones enumeradas en el art. 24 del
Reglamento. En efecto, cada página del Repertorio se dividirá en 5 columnas, destinadas a
recibir las siguientes enunciaciones:
1).- El nombre y apellido de la persona que presenta el título.
2).- La naturaleza del acto o contrato que contenga la
inscripción que trata de hacerse.
3).- 3ª. La clase de inscripción que se pide; por
ejemplo, si es de dominio, hipoteca, etc.
4).- La hora, día y mes de la presentación.
5).- El Registro parcial en que, según el artículo 32, debe hacerse la inscripción, y el
número que en él le corresponde.
40
A petición del requirente, cuando lo pida, el C.B.R. le podrá dar copa de la anotación hecha
en el repertorio –art. 69 del Reglamento-.
d) Estudio de admisibilidad
La regla es que el C.B.R. no puede rehusar ni retardar una inscripción. Pero tal regla no es
absoluta, pues el Conservador puede negarse a la inscripción cuando la inscripción es
legalmente inadmisible, por ejemplo, falta de autenticidad, o el C.B.R. es incompetente, o
no se trata de un bien inmueble, y demás casos contemplados en el art. 13 del Reglamento y
14 del Reglamento.
Si por el contrario todo está en regla se procede a la inscripción.
e) Inscripción del título:

Dispone el art. 70 del Reglamento que, una vez admitidos los títulos, el C.B.R. hará sin
retardo la inscripción, la cual se hará en una sola inscripción, cualquiera que sea el número
de los acreedor y deudores, si hay entre aquellos unidad de derechos, o si éstos son
solidarios o indivisible la obligación.
Las inscripciones se escribirán entre dos márgenes, y en tal orden de sucesión que entre una
y otra no quede más de un renglón en blanco –art. 75 del Reglamento-, y tendrá, cada
inscripción al principio, en el margen de la izquierda, una anotación que exprese la
naturaleza del título y el número que le corresponda en el Repertorio –art. 76 del
Reglamento- y las sumas se escribirán en guarismos y en letras, y no se usarán jamás de
abreviaturas –art. 77 del Reglamento-.
¿Qué contiene la inscripción?

R.- De partida la inscripción es un extracto o resumen del título de que se trata, el que
deberá contener las siguientes enunciaciones si se trata de títulos de propiedad yd e
derechos reales.
1).- La fecha de la inscripción;
2).- La naturaleza, fecha del título y la oficina en que se guarda el original;
3).- Los nombres, apellidos y domicilios de las partes;
4).- El nombre y linderos del fundo;
5).- La firma del Conservador.
Si se pidiere la inscripción de un título translaticio del dominio de un inmueble o de alguno

de los derechos reales mencionados en el artículo 52, número 1º; y en el título no
apareciere facultado uno de los otorgantes o un tercero para hacer por sí solo el registro,
será necesario además que las partes o sus representantes firmen la anotación.
En las transferencias que procedan de decretos judiciales no hay necesidad de que las partes
firmen las anotaciones.
f) Inscripción por avisos.

Respecto de los inmuebles que no han sido antes inscritos, se establece un
procedimiento especial para incorporarlos al sistema del Registro (art. 693 del CC. y 58
41
del Reglamento). Se ha discutido la sanción que traería el incumplimiento de las

formalidades establecidas para esta inscripción en el art. 58: algunos sostienen que sería
la nulidad absoluta; otros, la inoponibilidad al tercero a quien la inscripción pudiere
perjudicar.
Cabe señalar que las formalidades exigidas en la inscripción por avisos se establecen para
la transferencia del dominio por acto entre vivos o para la constitución y transferencia de
otros derechos reales (como el usufructo, habitación, censo e hipoteca que se refieran a
inmuebles no inscritos), pero no para una primera inscripción en base a otros antecedentes,
como ocurre al adquirir por prescripción y se quiera inscribir la sentencia que lo declara así,
o para las inscripciones originadas en la adquisición mediante sucesión por causa de
muerte. Así lo ha resuelto la jurisprudencia.
Los requisitos son:

1º Dar noticia a los terceros de la transferencia, mediante tres avisos publicados en un
diario de la comuna, o de la capital de provincia si en la anterior no lo hubiere o de la
capital de la Región, si en las anteriores no lo hubiere;
2º Fijar un cartel durante 15 días por lo menos, en la oficina del Conservador, con las
designaciones de las personas que transfieran y de los linderos y nombre de la propiedad
materia del contrato.
El Conservador deberá protocolizar el cartel, y certificará el cumplimiento de los requisitos
indicados. La inscripción no podrá efectuarse antes que transcurran 30 días contados desde
el otorgamiento del certificado por el Conservador.
42

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1

DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

inscribibles y la forma y efectos de la inscripción “ agrega el autor que “ se conjuntan ,

CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES

El reglamento del conservado de bienes raíces comenzó a regir el 1º de enero de 1859,

En Chile, los conservadores de bienes raíces (CBR) son abogados, ministros de fe

inscripción (para transmitir la propiedad, el sistema alemán no requiere tradición). (Sí,

¿Cómo podemos definir el conservador de bienes raíces?

PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL

Ejemplos de Efectos: inoponibilidad, prioridad y yo creo q el de publicidad, requisitos

aquellos principios en que predomina el aspecto material o formal, ya que se trata de

Finalmente, en Chile, en un libreo de la fundación Fernando Fueyo LAneri, al parecer

1) Principio de Inscripción: Es este principio de carácter fundante, por su categoría de

2) Principio de Publicidad Registral: Expresamente consagrado en nuestro sistema al

3) Principio de Legitimación Registral: Este principio, entiendo que de aplicación común

4) Principio de Fe Pública Registral: Este Principio se perfila como la manifestación más

5) Principio de Rogación: Consiste en la petición o “ruego” que se formula al Registrador

6) Principio de Prioridad Registral: Se resume este Principio en lo siguiente; “El acto

un mismo inmueble, primará la más antigua). En los derechos EXCLUYENTES, siempre

7) Principio de Tracto Sucesivo: Conocido también como Principio de Continuidad, es el

a) Pone de relieve la secuencia de la historia jurídica de los inmuebles;

b) Posee un carácter preventivo y provisorio;

c) De naturaleza precaria, por cuanto una vez reclamada la resolución o la actuación de un

Para finalizar, podemos referirnos de manera breve y sumaria a la gravitación o relevancia

a) Aquellos Principios que tienen incidencia directa y regulan la órbita de actuación

b) Principios que regulan los requisitos previos o presupuestos básicos de la

c) Principios que grafican los efectos de la inscripción, constituidos por el de

d) El Principio que gobierna la organización del Registro y la fijación de los derechos

FUNCIONES QUE CUMPLE LA INSCRIPCIÓN QUE SE EFECTÚA EN EL

riqueza. A mayor información, mayor probabilidad de que se celebren actos

3.- FUNCIÓN JURÍDICA:

¿Qué roles puede jugar la inscripción conservatoria?

1) LA INSCRIPCIÓN QUE OPERA COMO TRADICIÓN: Sabemos que sólo la

*¿Cómo se prueba la posesión de inmuebles no inscritos?

El Proyecto de 1853, una forma alternativa de tradición de los inmuebles, y no la única,

2) LA INSCRIPCIÓN PUEDE OPERAR COMO FORMALIDAD DE

➢ Materia de incapacidad: Inscripción de las resoluciones judiciales que declaran la

¿Qué sucede si en estos casos no se practica inscripción?

3) LA INSCRIPCIÓN PUEDE TENER POR OBJETO MANTENER LA HISTORIA

Art. 688. En el momento de deferirse la herencia, la posesión efectiva de ella se confiere

Debe inscribirse el auto de posesión efectiva de la herencia: Esta es la resolución judicial

comunas en que haya sido pronunciado, junto con el correspondiente testamento, y la

La inscripción, además de su objetivo primordial de servir de tradición de los derechos

1º EL DECRETO JUDICIAL O LA RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA QUE DA

certificado, dando cuenta de haberse otorgado la posesión efectiva de la herencia intestada,

2º SI LA SUCESIÓN ES TESTAMENTARIA, SE INSCRIBIRÁ TAMBIÉN EL

3º LA INSCRIPCIÓN ESPECIAL DE HERENCIA (ARTÍCULO 688 N° 2): se

4º LA INSCRIPCIÓN ESPECIAL DEL ACTO DE PARTICIÓN (ARTÍCULO

Auto de posesión efectiva - testamento

Inscripción especial de herencia

Finalidad de la inscripción que se refiere el articulo 688

¿Qué ocurre si un heredero enajena sin practicar dichas inscripciones hereditarias?

En tema de Conservador no debiese haber problema, porque el CBR no debiera inscribir.

En conformidad a este precepto ( art 688CC) , la posesión legal de la herencia no habilita al

2º En una segunda interpretación, la Corte Suprema modificó la conclusión anotada

a inscribir, paralizarían toda ejecución en su contra y se librarían de cumplir las

3º En una tercera interpretación, la Corte Suprema declaró que la palabra “disponer”

inestabilidad de los derechos. El resultado práctico del criterio jurisprudencial se traduce en

2ª interpretación: la CS estableció que la sanción era la nulidad absoluta no sólo en

3ª interpretación: la CS rectificó lo anterior, diciendo que la nulidad absoluta sólo se

4ª interpretación: la CS dijo que el Art. 688 CC impide disponer, entendido como

5ª interpretación: el Art. 688 CC no es prohibitivo, sino imperativo, por lo tanto la

4) La inscripción juega el rol de requisito, garantía y prueba de la posesión de los