Anda di halaman 1dari 58

Di dalam Undang-Undang No.

26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, Rencana Detail


Tata Ruang (RDTR) Kota/Kecamatan, merupakan penjabaran dari Rencana Umum Tata
Ruang Wilayah Kota ke dalam rencana distribusi pemanfaatan ruang dan bangunan
serta bukan bangunan pada kawasan kota/ kecamatan. Dengan kata lain Rencana
Detail Tata Ruang Kota/ Kecamatan mempunyai fungsi untuk mengatur dan menata
kegiatan fungsional yang direncanakan oleh perencanaan ruang diatasnya, dalam
mewujudkan ruang yang serasi, seimbang, aman, nyaman dan produktif. Muatan yang
direncanakan dalam RDTR kegiatan berskala kawasan atau lokal dan lingkungan, dan
atau kegiatan khusus yang mendesak dalam pemenuhan kebutuhannya.

Rencana Detail Tata Ruang Kota/Kecamatan dilakukan berdasarkan tingkat


urgensi/prioritas/keterdesakan penanganan kawasan tersebut di dalam konstelasi
wilayah kata. Rencana Detail Tata Ruang Kota/ Kecamatan juga merupakan rencana
yang menetapkan blok-blok peruntukan pada kawasan fungsional kota, sebagai
penjabaran “kegiatan” ke dalam wujud ruang, dengan memperhatikan keterkaitan
antar kegiatan fungsi dalam kawasan, agar tercipta lingkungan yang serasi, selaras,
seimbang dan terpadu.

Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan Peraturan Zonasi (PZ) adalah suatu tahapan
rencana yang lebih terperinci dan operasional dalam rangka mewujudkan struktur
ruang dan pola ruang hingga menentukan dan mengatur tentang persyaratan
pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya untuk setiap blok/zona
peruntukan yang penetapan zonanya suatu keharusnya. Untuk menyusun RDTR dan
PZ ini telah diperkuat dengan terbitnya Peraturan Menteri Agraria Dan Tata
Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2018
Tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Dan Peraturan Zonasi
Kabupaten/Kota.

Dokumen Usulan Teknis IV - 1


4.1 Pendekatan Perencanaan

4.2.1. Pendekatan Menyeluruh dan Terpadu

Pendekatan ini merupakan pendekatan perencanaan yang menyeluruh dan terpadu


serta didasarkan pada potensi dan permasalahan yang ada, baik dalam perencanaan
maupun dalam konstelasi regional. Pendekatan menyeluruh memberikan arti bahwa
peninjauan permasalahan bukan hanya didasarkan pada kepentingan
wilayah/kawasan dalam arti sempti, tetapi ditinjau dan dikaji pula kepentingan yang
lebih luas, baik antar wilayah dengan daerah hinterland-nya yang terdekat maupun
yang lebih jauh lagi. Secara terpadu mengartikan bahwa dalam penyelesaian
permasalahan tidak hanya dipecahkan sektor per sektor, dimana dalam
perwujudannya dapat berbentuk koordinasi dan sinkronisasi antar sektor.

4.2.2. Pendekatan Partisipasi

Partisipasi masyarakat dalam penataan ruang adalah keikutsertaan dan keterlibatan


masyarakat dalam suatu proses kegiatan penataan ruang, dimulai dari proses
penyusunan rencana tata ruang, pemanfatan ruang dan pengendalian pemanfaatan
ruang.

Pertimbangan menggunakan pendekatan partisipatif adalah, bahwa saat ini


pemaksaan kehendak dan perencanaan dari atas (top-down) sudah tidak relevan lagi.
Manfaat penggunaan pendekatan tersebut adalah untuk meminimalkan konflik
berbagai kepentingan yang berarti juga mendapatkan hasil akhir yang
menguntungkan untuk semua pihak. Keuntungan lainnya yang akan diperoleh adalah
jaminan kelancaran implementasi hasil kegiatan ini di kemudian hari dengan
pertimbangan bahwa diharapkan dengan pendekatan partisipatif, rancangan rencana
program ini merupakan hasil konsensus bersama, dimiliki dan akan diperjuangkan
bersama oleh seluruh stakeholder.

Perencanaan partisipatif di Indonesia didefinisikan sebagai upaya perencanaan yang


dilakukan bersama antara unsur pemerintah dan masyarakat. Dalam hal ini, peran
masyarakat ditekankan pada penentuan tingkat kebutuhan, skala prioritas, dan
alokasi sumber daya masyarakat. Definisi tersebut selanjutnya dilengkapi dengan
pemahaman dari UNDP, dimana perencanaan partisipatif atau participation planning
merupakan upaya perencanaan yang melibatkan/mengikutsertakan seluruh
stakeholder yang ada. Dalam definisi tersebut, stakeholder selaku pemeran serta
dapat terdiri dari kelompok pemerintah, swasta, dan masyarakat umum. Dengan
pemahaman tersebut, perencanaan secara partisipatif sudah tentu melibatkan
berbagai komunitas secara menyeluruh.

Dokumen Usulan Teknis IV - 2


Upaya perencanaan partisipatif menghadirkan proses perencanaan terstruktur yang
terdiri dari aspek-aspek:

 kerjasama guna membangun konsensus

 komunikasi kelompok stakeholder yang efektif, serta

 proses implementasi rencana guna mengubah berbagai ide/pemikiran menjadi


kegiatan yang produktif dan penyelesaiannya yang maksimal.

Gambar 4.1
Partisipasi Masyarakat Dalam Penataan Ruang

ASPEK PENATAAN RUANG

PERENCANAAN PEMANFAATAN PENGENDALIAN

KETERLIBATAN MASYARAKAT

Data dan
Aspirasi Kelembagaan Pembiayaan
Infromasi

v Aspek pemberdayaan
masyarakat
v Aspek pengembangan
ekonomi lokal
v Aspek pembentukan kelompok
pengelola pembangunan

Pembangunan partisipatif yang melibatkan masyarakat sebagai subyek memiliki


manfaat:

 Pelaku pembangunan yang terlibat sadar akan maksud dan tujuan suatu kegiatan
yang mereka lakukan

 Pelaku pembangunan dapat menemu kenali diri masing-masing, dimana kegiatan


interaksi dengan pelaku pembangunan lainnya dalam proses partisipasi yang
mereka jalani menyebabkan potensi dan kekurangan yang dimiliki akan lebih jelas
terlihat.

Dokumen Usulan Teknis IV - 3


 Pelaku pembangunan dapat saling belajar satu dengan lainnya mengenai berbagai
hal, termasuk dalam memecahkan permasalahan yang mereka hadapi secara
bersama. Dalam hal ini, proses pembangunan partisipatif merupakan proses
belajar yang mengacu pada pembaharuan sosial

 Konsentrasi potensi yang terjadi lebih diakibatkan oleh kesadaran dan tekad
bersama untuk melakukan sesuatu yang telah disepakati bersama. Hal ini akan
memperkuat upaya perencanaan dan implementasi kegiatan

Partisipasi masyarakat dalam penataan ruang telah diatur dalam PP No. 63 Tahun
2010 tentang Bentuk dan Tata Cara Peran Masyarakat dalam Penataan Ruang. Bentuk
peran masyarakat dalam penataan ruang terdapat pada tahap perencanaan tata
ruang, pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang. Bentuk peran
masyarakat dalam perencanaan ruang berupa:

1. persiapan penyusunan rencana tata ruang;

2. penentuan arah pengembangan wilayah atau kawasan;

3. pengidentifikasian potensi dan masalah pembangunan wilayah atau kawasan;

4. perumusan konsepsi rencana tata ruang; dan/atau

5. penetapan rencana tata ruang.

Bentuk peran masyarakat dalam pemanfaatan ruang dapat berupa:

a. masukan mengenai kebijakan pemanfaatan ruang;

b. kerja sama dengan Pemerintah, pemerintah daerah, dan/atau sesama unsur


masyarakat dalam pemanfaatan ruang;

c. kegiatan memanfaatkan ruang yang sesuai dengan kearifan lokal dan rencana tata
ruang yang telah ditetapkan;

d. peningkatan efisiensi, efektivitas, dan keserasian dalam pemanfaatan ruang


darat, ruang laut, ruang udara, dan ruang di dalam bumi dengan memperhatikan
kearifan lokal serta sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;

e. kegiatan menjaga kepentingan pertahanan dan keamanan serta memelihara dan


meningkatkan kelestarian fungsi lingkungan hidup dan sumber daya alam; dan

f. kegiatan investasi dalam pemanfaatan ruang sesuai dengan ketentuan peraturan


perundang-undangan.

Bentuk peran masyarakat dalam pengendalian pemanfaatan ruang dapat berupa:

Dokumen Usulan Teknis IV - 4


a. masukan terkait arahan dan/atau peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif
dan disinsentif serta pengenaan sanksi;

b. keikutsertaan dalam memantau dan mengawasi pelaksanaan rencana tata ruang


yang telah ditetapkan;

c. pelaporan kepada instansi dan/atau pejabat yang berwenang dalam hal


menemukan dugaan penyimpangan atau pelanggaran kegiatan pemanfaatan
ruang yang melanggar rencana tata ruang yang telah ditetapkan; dan

d. pengajuan keberatan terhadap keputusan pejabat yang berwenang terhadap


pembangunan yang dianggap tidak sesuai dengan rencana tata ruang.

4.2.3. Pendekatan Ambang Batas

Pendekatan ambang batas adalah pendekatan yang diperlukan dalam menentukan


kebijaksanaan rencana tata ruang, dimana dalam penentuan kebijaksanaan
didasarkan kepada ambang batas daya dukung lingkungan. Pendekatan ini bertujuan
untuk menghasilkan kebijaksanaan pembangunan yang berwawasan lingkungan.
Penekanan terhadap pertimbangan aspek lingkungan dilakukan karena lingkungan
merupakan aspek yang sangat berkepentingan dalam upaya pembangunan
berkelanjutan.

4.2.4. Pendekatan Kesesuaian Potensi

Pada pendekatan ini akan diperhatikan hal-hal sebagai berikut:

 Daerah Banjir
Perencanaan dan pengolahan daerah-daerah yang rendah pemanfaatan saluran-
saluran alam secara optimal, dengan demikian diharapkan mampu mencegah
kemungkinan bahaya banjir. Saluran drainase direncanakan mengikuti arah
kemiringan kontur pada titik terendah dalam kawasan menuju saluran drainase
induk

 Unit visual dan Kapasitas Visual

Kawasan yang berpotensi memiliki arah yang bagus, daerah ini berpotensi untuk
kegiatan pariwisata

 Keserasian penggunaan Energi

Upaya identifikasi kesesuaian fungsi kawasan/wilayah dengan potensi alam yang


dapat menghasilkan energi yang berupa angin, aliran air dan aliran air dan lain-lain.

 Kesesuaian Untuk Preservasi

Dokumen Usulan Teknis IV - 5


Identifikasi yang disesuaikan denga konsep dasar perencanaan wilayah dan kondisi
wilayah kawasan memiliki potensi untuk di preservasi yang bersifat buatan maupun
yang alam. Buatan dapat berupa kawasan bersejarah, monumen, atau peninggalan
kuno. Kawasan preservasi alam dapat dipreservasi karena perlu dilindungi seperti
aliran sungai, hutan, tepian, danau, terumbu karang, laut atau daerah yang
dianggap berbahaya seperti daerah danau, terumbu karang, laut atau daerah yang
dianggap berbahaya seperti daerah mudah longsor, patahan geologis, daerah
gunung berapi dsb.

 Kesesuaian Untuk Rekreasi

Pemanfaatan lahan kawasan yang sesuai dengan dikembangkan sebagai area yang
mendukung pelayanan fasilitas umum penghuni sekitar maupun dayya tarik
wilayah seperti danau/telaga, pantai/laut, daerah sepanjang sungai, hutan, taman
kota dan bukit.

 Kesesuaian Untuk Hunian

Perencanaan kawasan sebagai daerah hunian, dengan mempertimbangkan


beberapa aspek perencanaan antara lain dari segi aksesibilitas, kondisi topografi,
kestrategisan lokasi, kondisi kontur tanah, kebisingan dan potensi alam buatan.

 Kesesuaian Untuk Industri

Perencanaan kawasan untuk daerah industri dengan mempertimbangkan


beberapa aspek perencanaan antara lain segi aksesibilitas, kondisi topografi,
kondisi angin, sumber daya air, potensi alam dan buatan, dan lain-lain.
 Kesesuaian Untuk Perkantoran dan Jasa

Perencanaan kawasan untuk perkantoran dan jasa dengan memperhatikan


beberapa aspek perencanaan antara lain dari segi akesibilitas, fungsi kawasan
perencanaan, hinterland-nya dan lain-lain.

 Kesesuaian untuk Pendidikan

Perencanaan kawasan untuk pendidikan dengan memperhatikan beberapa aspek


perencanaan antara lain dari segi akesibilitas, kebisingan, dan lain-lain.

4.2.5. Pendekatan “Smarth Growth”

Untuk perencanaan RDTR yang memiliki lokasi strategis, pendekatan ini sangatlah
tepat sasaran karena pendekatan ini berupa menciptakan suatu perencanaan yang
kompak dari sisi penggunaan lahan, aksesibilitas transportasi yang mudah (baik sarana
maupun prasarana transportasi), tersedianya lahan pedestrian yang memadai guna

Dokumen Usulan Teknis IV - 6


menghubungkan antar blok dalam kawasan, serta dimungkinkan adanya penggunaan
lahan tercampur mengingat adanya luasan kawasan pusat kota yang menuntut
penggunaan yang itensif. Lebih dari itu, melalui konsep ini, lahan-lahan yang belum
optimal penggunaannya dapat lebih diberdayakan untuk meningkatkan vitalitas
kawasan. Ciri-ciri dari pendekatan smart growth ini diantaranya ialah:

 Memiliki dan mengembangkan kekhasan dari kondisi masyarakat dan karakteristik


fisik lokasi yang direncanakan

 Berupaya mempreservasi dan meningkatkan nilai dari sumberdaya alam dan


budaya

 Distribusi yang merata bagi biaya dan keuntungan dari pembangunan yang akan
dilakukan

 Mengembangkan transportasi secara lebih luas (sesuai dengan fungsi kawasan


yang lebih mengarah kepada fungsi transit), ketersediaan tenaga kerja melalui
penciptaan ruang-ruang untuk kegiatan ekonomi, serta pilihan untuk memiliki
rumah yang sesuai dengan kemampuan.

 Memiliki nilai yang tinggi dalam jangka panjang, pertimbangkan kewilayahan bagi
keberlanjutan pembangunan yang didasarkan kondisi geografis dan kepentingan
jangka pendek yang ada

 Mempromosikan terciptanya suatu kota yang sehat melalui perencanaan alokasi


ruang bagi fasilitas kesehatan.

4.2.6. Pendekatan Benchmarking dalam Penyelenggaraan Penataan Ruang

Pada pendekatan ini, perencanaan pengembangan dibuat berdasarkan hasil


pengamatan dan pembelajaran atas apa yang sudah dilakukan oleh pihak lain/ di
lokasi lainnya untuk diterapkan di lokasi kajian dengan perbaikan/penyempurnaan
berdasarkan permasalahan-permasalahan yang dihadapi oleh pihak lain yang sudah
lebih dulu melakukan hal yang serupa. Pendekatan benchmarking ini banyak dilakukan
oleh para peneliti dan perancang teknologi di Jepang dalam membuat produk
teknologinya. Bahkan seringkali benchmarking ini dilakukan dengan melakukan
’delivery time’ atas produk hasil benchmarking tersebut lebih cepat daripada produk
basis benchmarking. Pendekatan ini menurut bahasa orang awam dinamakan dengan
’Pencontekan Cerdas’.

Pada pendekatan ini perlu dilakukan pengamatan atau investigasi atas apa yang sudah
dilakukan oleh pihak lain untuk hal yang serupa. Dalam hal ini apa yang sudah
dilakukan pihak lain dalam penyelenggaraan penataan ruang di luar negeri perlu

Dokumen Usulan Teknis IV - 7


dilakukan sebagai basis dalam melakukan benchmarking. Secara diagramatis,
pendekatan benchmarking ini dapat dilihat pada Gambar berikut.

Gambar 4.2
Diagram Konseptual Pendekatan Benchmarking

Perbaikan/
Pengamatan/ Produk baru yang
Proses/hasil/Produk/ Penyempurnaan/
Investigasi/Spionase lebih disempurnakan
Teknologi/sebagai Perubahan lebih
atas basis sebagai hasil
basis Benchmarking baik dari basis
Bencmarking Bencmarking
Benchmarking

Empat cara yang digunakan dalam melakukan benchmarking adalah:

1. Melakukan penilaian terhadap informasi ataupun isu strategis pada kawasan


strategis baik internal maupun eksternal

2. Membiayai kegiatan benchmarking yang akan dilakukan oleh perusahaan


surveyor.

3. Pertukaran informasi secara langsung dapat dilakukan melalui kuesioner, survey,


data sekunder.

4. Melakukan kunjungan ke lokasi mitra benchmarking (cara ini dianggap yang paling
efektif).

4.2 Metodologi dan Tahapan Pekerjaan

Metodologi berisikan urutan langkah-langkah pekerjaan yang ditempuh secara


sistematis agar pengetahuan yang diperoleh memenuhi ciri-ciri ilmiah. Metodologi
juga dapat dipandang sebagai bagian dari logika yang mengkaji kaidah penalaran yang
tepat. Jika kita membicarakan metodologi, maka hal yang tak kalah pentingnya adalah
asumsi-asumsi yang melatarbelakangi berbagai metode yang dipergunakan dalam
aktivitas ilmiah. Dalam pekerjaan Penysusunan Rencana Detail tata Ruang (RDTR)
Kecamatan Sungai Lilin ini, perlu disusun langkah-langkah yang tersistematis agar
mendapatkan hasil sesuai dengan tujuan dan sasaran yang telah ditetapkan.

Metoda yang digunakan dalam proses penyusunan pekerjaan Pedoman Penysusunan


Rencana Detail tata Ruang (RDTR) Kecamatan Sungai Lilin, tentunya disesuaikan

Dokumen Usulan Teknis IV - 8


dengan ruang lingkup dan output yang telah ditetapkan di dalam Kerangka Acuan
Kerja.

4.2.1 Kerangka Pemikiran Penyelesaian Pekerjaan


Kerangka pikir penyelesaian pekerjaan merupakan rangkaian dari pemikiran untuk
menyelesaikan pekerjaan sesuai dengan maksud dan tujuan dari pekerjaan. Kerangka
pikir penyelesaian pekerjaan merupakan dasar dalam pembuatan metodologi
pengelolaan pekerjaan. Secara umum, kerangka pikir penyelesaian pekerjaan ini
terdiri dari tahap persiapan, tahap pelaksanaan, tahap analisis, dan tahap penyusunan
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan PZ Kecamatan Sungai Lilin. Kerangka pikir
tersebut dapat dilihat pada Gambar 4.3
4.2.2 Persiapan

Tahap persiapan terdiri dari kegiatan mobilisasi tim, pemahaman terhadap perkerjaan
yang akan dilaksanakan, perumusan desain studi, perumusan desain survei dan
penyiapan kebutuhan survei. Perumusan desain studi merupakan kegiatan penting
dalam tahapan penyusunan RDTR dan PZ Kota Sungai Lilin. Kegiatan ini merumuskan
hipotesis awal tentang Kecamatan Sungai Lilin yang diperoleh berdasarkan data-data
awal berupa kebijakan yang lebih tinggi dan data-data wilayah Kecamatan Sungai Lilin.
Dari tahapan ini diperoleh gagasan visi perencanaan Kecamatan Sungai Lilin.
kebutuhan data, teknik analisis dan teknik pengerjaan serta output RDTR dan PJ Kota
Sungai Lilin.

Dokumen Usulan Teknis IV - 9


Dokumen Usulan Teknis IV - 10
Dokumen Usulan Teknis IV - 11
Dokumen Usulan Teknis IV - 12
Sebelum melaksanakan kegiatan pengumpulan data untuk perencanaan, terlebih
dahulu dirumuskan data apa saja yang akan di dapat di lapangan yang menunjang
terhadap kedalaman materi rencana yang akan disusun. Persiapan survei antara lain
meliputi kegiatan:

1. Persiapan Pekerjaan

Persiapan pekerjaan berupa pengumpulan data-data sekunder yang terdiri dari


data-data Kecamatan Sungai Lilin dengan tingkat kedetailan kecamatan dan desa.
Data tersebut dapat berupa studi atau kajian yang telah dilaksanakan, kebijakan-
kebijakan yang terkait dengan wilayah studi dan data statistik yang dapat diperoleh
secara langsung. Pada tahapan ini juga dilakukan kajian terhadap data-data
tersebut untuk memperoleh gambaran umum dan hipotesis berupa permasalahan
umum dan gagasan pengembangan wilayah studi yang akan diuji lebih lanjut dalam
tahapan pengumpulan data dan analisis nanti.

2. Persiapan Survei

Persiapan survei dilakukan untuk mempermudah pelaksanaan survei yang akan


dilakukan. Persiapan survei terdiri dari pembahasan desain survei, teknik survei,
dan rencana pelaksanaan survei. Untuk menghasilkan rencana tata ruang yang baik
maka pendekatan penyusunan rencana perlu di dukung dengan data dan informasi
yang baik, lengkap dan sesuai dengan kebutuhan analisis. Untuk memahami
kebutuhan data yang mendukung penyusunan rencana tata ruang, perlu terlebih
dahulu dikaji sasaran dan kebutuhan analisis yang akan dilakukan. Dengan
mengetahui kebutuhan tersebut maka data yang dikumpulkan akan relevan dan
tepat sasaran dengan rencana yang akan dirumuskan. Berdasarkan telaahan dan
analisis awal maka data yang diperlukan adalah sebagai berikut.

Tabel 4.1
Kebutuhan Data Dalam Penyusunan RDTR dan PZ Kota Sungai Lilin
Tipe Survei
Data
Primer Sekunder
A. KEBIJAKAN
RTRW Kabupaten Musi Banyuasin x
Kebijakan Sektoral x
Peraturan Perundangan yang terkait dengan Penataan Ruang x
PERMENDAGRI No. 02 Tahun 1987 x
B. ASPEK PERTANAHAN

Dokumen Usulan Teknis IV - 13


Tipe Survei
Data
Primer Sekunder
Harga tanah
* NJOP x
* Harga pasar x
Status kepemilikan tanah x
C. KEPENDUDUKAN DAN SOSIAL BUDAYA
Jumlah penduduk Kecamatan Sungai Lilin x
Struktur penduduk x
Preferensi penduduk x
Permasalahan pelibatan masyarakat x
D. GUNA LAHAN & BANGUNAN
Penggunaan lahan eksisting (Budidaya & Lindung) x x
Luas lahan terbangun x
Penggunaan bangunan x
E.ASPEK TRANSPORTASI
Kondisi jalan x
Kelas Jalan x
Data lalu lintas harian (LHR) x
Titik kemacetan x x
Terminal x
Angkutan umum x x
Program-program transportasi yang akan dilaksanakan x x
Parkir x
Penunjang transportasi x
F. ASPEK PERDAGANGAN DAN JASA
Fasilitas perdagangan dan jasa serta perkantoran x x
Lokasi fasilitas perdagangan dan jasa serta perkantoran x x
Jenis dan jumlah usaha x x
Prospek usaha (peluang investasi) perdagangan dan jasa x
Rencana pengembangan pasar tradisional x x
Kegiatan perdagangan informal x
Preferensi pedagang x
G. FASILITAS UMUM
Fasilitas pendidikan x x

Dokumen Usulan Teknis IV - 14


Tipe Survei
Data
Primer Sekunder
Fasilitas kesehatan x x
Fasilitas umum dan sosial lainnya x x
H. UTILITAS
Sumber air bersih, kondisi eksisting, permasalahan, rencana x x
Sistem pengelolaan persampahan dan air limbah, kondisi eksisting, x x
permasalahan, rencana
Drainase, kondisi eksisting, permasalahan, rencana x x
Penyediaan listrik, kondisi eksisting, permasalahan dan rencana x x
Telekomunikasi, kondisi eksisting, permasalahan dan rencana x x
I. ASPEK ARSITEKTUR KOTA
Ketinggian bangunan x x
Kepadatan bangunan x x
Garis sempadan x x
Pelestarian x x
Ruang terbuka x x
Jalur pejalan kaki / pedestrian x
J. KELEMBAGAAN
Stakeholders x x
K.PENGENDALIAN
Mekanisme perijinan x
Mekanisme pengawasan x
Mekanisme penertiban x
L. STUDI LITERATUR DAN TEORI PENUNJANG
Konsep hirarki pusat dan wilayah pelayanannya x
Standar kebutuhan fasilitas sesuai hirarki sistem pusat x
Standar kebutuhan jaringan utilitas x
Kriteria kawasan budidaya dan kawasan lindung x
Pola-pola kemitraan dan kerjasama pembangunan x
Pola pembiayaan dan kerjasama dengan pola CBD x
Pembiayaan pembangunan dan anggaran pembangunan x
Paket-paket insentif dan disinsentif x
Prosedur pembebasan lahan x
Pola manajemen pertanahan x

Dokumen Usulan Teknis IV - 15


Tipe Survei
Data
Primer Sekunder
Teori-teori rancang kota x
Konsep planning, programming, and budgeting x
M. PETA
Peta garis dari foto udara x
Peta kontur x
Peta Guna Lahan x
Peta utilitas x
Peta jaringan jalan dan kelas jalan x
Peta trayek angkutan umum x
Peta rincikan x
Peta-peta rencana x
Sumber : Hasil Analisis Sementara Tim Konsultan PT.Palindo Bangun Konsultan, 2013

Untuk kepentingan pengumpulan data dan informasi perlu dikembangkan suatu


rancangan survei yang pada dasarnya merupakan cara menyeluruh merumuskan
data yang relevan dengan variabel tujuan studi, bagaimana teknik dan metode
untuk memperoleh data, kepada populasi sasaran mana, serta bagaimana
merancang dan merumuskan variabel data terukur untuk menjawab variabel
studi. Rancangan survei sangat diperlukan untuk memperoleh data yang relevan,
dapat dipercaya, dan valid. Rancangan survei yang disusun haruslah sesuai
dengan metoda penelitian yang akan digunakan dalam pekerjaan ini. Berdasarkan
jenis dan tipe data yang akan dikumpulkan maka dapat dirumuskan lima jenis
survei yang dilakukan, yaitu survei instansional, observasi lapangan, sosial
kemasyarakatan, wawancara semi terstruktur, dan survei kepustakaan.

4.2.3 Perumusan Isu dan Permasalahan

Tahap pengenalan masalah di lokasi ini sangat menentukan hasil perencanaan wilayah
ini, sehingga pelibatan masyarakat sangat diperlukan. Tahap ini merupakan lanjutan
dari tahap (1) yang akan menghasilkan kedetailan masalah (dilakukan di atas peta).
Tahap ini dilakukan secara berkesinambungan, walaupun tim dari konsultan memiliki
batas waktu yang ditentukan namun diharapkan masyarakat akan mengerti sebab
akibat dari permasalahan yang ada atau yang akan terjadi di masa mendatang. Tahap
ini berupa pertemuan atau rembug para tokoh di mana tim dari konsultan berfungsi
sebagai fasilitator.

Dokumen Usulan Teknis IV - 16


Hasil yang diharapkan dalam tahap ini adalah dapat teridentifikasi masalah-masalah
dan penyebab masalah kecamatan. Teridentifikasinya struktur masalah kecamatan
oleh masyarakat penghuni kecamatan diharapkan dapat menimbulkan koreksi diri dan
muncul keinginan untuk mengatasi masalahnya sendiri. Diharapkan dapat
teridentifikasinya struktur masalah dalam perwujudan ruang kawasan seperti
permasalahan pemanfaatan ruang (perijinan pembangunan), perkembangan kawasan
industri, masalah transportasi, ketersediaan sarana dan prasarana kota, sosial
ekonomi dan sebagainya.

4.2.4 Kegiatan Survei dan Pengumpulan Data

Survei yang akan dilakukan terdiri dari 2 jenis survei, yaitu survei sekunder
(instansional) dan survei primer.

1. Survei Sekunder (Instansional)

Survei ini dimaksudkan untuk mendapatkan data dan informasi yang telah
terdokumentasikan dalam buku, laporan dan statistik yang umumnya terdapat di
instansi terkait. Di samping pengumpulan data, pada kegiatan ini dilakukan pula
wawancara atau diskusi dengan pihak instansi mengenai permasalahan-
permasalahan di tiap bidang/aspek yang menjadi kewenangannya serta
menyerap informasi mengenai kebijakan-kebijakan dan program yang sedang dan
akan dilakukan.

2. Survei Primer

Survei ini dilakukan untuk mendapatkan data terbaru/terkini langsung dari


lapangan atau obyek kajian.

a. Survei land use dan bangunan

Survei yang dilakukan adalah pengecekan di lapangan mengenai guna lahan


eksisting serta bangunan yang ada di wilayah perencanaan. Data-data yang
diperoleh dari survei ini digunakan untuk menganalisis struktur ruang eksisting
dan kemudian menetapkan struktur tata ruang dan penggunaan lahan pada
tahun yang direncanakan.

b. Survei infrastruktur

Survei ini dilakukan untuk memperoleh data kondisi infrastruktur utilitas


dengan cara pengamatan lapangan guna menangkap/menginterpretasikan
data-data sekunder lebih baik. Di samping itu survei ini dilakukan untuk
memperoleh masukan dari para stakeholders terkait mengenai permasalahan

Dokumen Usulan Teknis IV - 17


dan kondisi infrastruktur kota yang bersangkutan. Masukan tersebut dapat
diperoleh melalui wawancara maupun penyebaran kuesioner.

c. Survei Transportasi

Survei ini dilakukan untuk memperoleh data dan informasi mengenai


transportasi kota dengan bentuk survei yang dilakukan adalah:

Pengamatan lapangan untuk mengamati kondisi dan permasalahan


jaringan dan sistem transportasi sehingga dapat
menangkap/menginterpretasikan data-data sekunder lebih baik.

Traffic counting, untuk memperoleh data volume lalu lintas harian rata-
rata (LHR) pada jalan-jalan utama dan persimpangan penting.

d. Survei Pelaku Ekonomi

Data dan infromasi yang ingin didapat dari kegiatan survei ini adalah data
pelaku, lokasi, kecenderungan dan potensi pasar, rencana, permasalahan, dan
keinginan para pelaku tersebut. Pengumpulan data pelaku ekonomi dilakukan
dengan cara:

Pengamatan lapangan untuk mengamati pola penyebaran dan jenis


intensitas kegiatan ekonomi tersebut.

Wawancara/kuesioner terhadap pelaku aktivitas.

e. Survei Sosial Kependudukan (Survei Rumah Tangga)

Pengumpulan data mengenai sosial kependudukan dilakukan dengan survei


primer dan sekunder, dengan materi yang dikumpulkan adalah data penduduk
dan distribusinya, struktur penduduk, serta sosial kemasyarakatan. Untuk
pengumpulan data yang bersumber langsung dari masyarakat akan digunakan
wawancara semi-terstruktur. Data yang akan dikumpulkan meliputi jenis data:

Data fakta, yaitu data faktual berupa data demografis dan data status
lainnya yang melekat pada masyarakat, baik secara individual maupun
kolektif.

Data sikap, yaitu data mengenai sikap preferensi masyarakat terhadap


kondisi dan aspek pelayanan perkotaan, suasana lingkungan,
kebijaksanaan yang berlaku dan program-program pembangunan yang
akan dilaksanakan, dengan berbagai nilai, seperti suka atau tidak suka,
serta puas atau tidak puas.

Dokumen Usulan Teknis IV - 18


Data pendapat, yaitu data mengenai pendapat masyarakat terhadap
persoalan yang ada pada sistem lingkungan perkotaan. Pernyataan dari
masyarakat mengungkapkan ide serta gagasan masyarakat.

Data perilaku, yaitu data mengenai perilaku dan tindakan yang dilakukan
masyarakat secara individu terhadap suatu hal.

Dalam teknik wawancara akan menggunakan cara:

Teknik wawancara langsung pada tempat alamat responden.

Teknik wawancara pada tempat kegiatan masyarakat seperti kampus,


jalan, tempat-tempat umum.

Teknik seminar dengan mengundang responden yang kompeten.

Masing-masing teknik di atas akan dipergunakan sesuai dengan karakteristik


responden, efektivitas dan relevansinya dengan variabel pertanyaan.

4.2.5 Kompilasi dan Analisis

1. Kompilasi Data

Semua data dan informasi yang telah diperoleh dari hasil kegiatan pengumpulan
data dan survei kemudian dikompilasi. Pada dasarnya kegiatan kompilasi data ini
dilakukan dengan cara mentabulasi dan mensistematisasi data-data tersebut
dengan menggunakan cara komputerisasi. Hasil dari kegiatan ini adalah
tersusunnya data dan informasi yang telah diperoleh sehingga akan
mempermudah pelaksanaan tahapan selanjutnya yaitu tahap analisis. Metoda
pengolahan dan kompilasi data yang dipergunakan adalah sebagai berikut:

a. Mengelompokkan data dan informasi menurut kategori aspek kajian seperti:


data fisik dan penggunaan lahan, data transportasi, data kependudukan, dll.

b. Menyortir data-data setiap aspek tersebut agar menjadi sederhana dan tidak
terjadi duplikasi.

c. Mendetailkan desain pengolahan dan kompilasi data dari desain studi awal
sehingga tercipta form-form isian berupa tabel-tabel, konsep isian, peta
tematik, dll.

d. Mengisi dan memindahkan data yang telah tersortir ke dalam tabel-tabel isian
dan peta isian tematik.

e. Melakukan pengolahan data berupa penjumlahan, pengalian, pembagian,


persentase dsb baik bagi data primer maupun sekunder.

Dokumen Usulan Teknis IV - 19


Setelah seluruh tabel dan peta terisi, maka langkah selanjutnya adalah membuat
uraian deskriptif penjelasannya ke dalam suatu laporan yang sistematis per aspek
kajian. Termasuk dalam laporan tersebut adalah uraian kebijaksanaan dan program
setiap aspek.

2. Analisis

Berdasarkan hasil kompilasi data, selanjutnya dilakukan analisis data-data yang


ada. Ada empat hal utama yang perlu dinilai dalam analisis ini yaitu:

a. Analisis keadaan dasar yaitu menilai kondisi eksisting pada saat sekarang.

b. Analisis kecenderungan perkembangan yaitu menilai kecenderungan sejak


masa lalu sampai sekarang dan kemungkinan-kemungkinannya di masa depan,
terutama pengaruh tumbuhnya fungsi baru atau struktur baru khususnya pada
pelayanan di wilayah perencanaan.

c. Analisis sistem serta kebutuhan ruang yaitu menilai hubungan ketergantungan


antar sub-sistem atau antar fungsi, dan pengaruhnya apabila sub-sistem atau
fungsi baru itu berkembang, serta perhitungan ruang dalam wilayah
perencanaan sebagai akibat perkembangan di masa depan.

d. Analisis kemampuan pengelolaan pembangunan yaitu menilai kondisi


keuangan daerah, organisasi pelaksana dan pengawasan pembangunan,
personalia, baik pada saat sekarang maupun yang diperlukan di masa depan.

e. Analisis kelengkapan aspek-aspek pendukung, yaitu mengkaji kelengkapan


aturan dan peraturan, mekanisme perijnan, pengawasan, dan penertiban
pemanfaatan ruang kecamatan.

Dari hasil telaahan awal, Konsultan mengidentifikasi kebutuhan data perencanaan


serta analisis yang akan digunakan untuk menghasilkan output yang diperlukan
dalam menyusun RDTR Kecamatan Sungai Lilin ini seperti dalam Tabel 3.2. Setelah
melakukan survei dan kajian awal wilayah perencanaan maka desain kebutuhan
data dan analisis tersebut akan diperbaiki dan dilengkapi sesuai kebutuhan dan
karakteristik spesifik wilayah perencanaan.

Tabel 4.2
Data, Analisis, dan Output Rencana
Data Analisis Output
RENCANA STRUKTUR RUANG
1. Karakterisitik masalah dan SWOT Analisis terhadap Tujuan Pengembangan
potensi tata ruang secara potensi dan permasalahan Kawasan
umum Kecamatan Sungai Lilin struktur ruang kecamatan

Dokumen Usulan Teknis IV - 20


Data Analisis Output
2. Arahan kebijakan dan rencana
RTRW Kota
Rencana Distribusi
Penduduk
1. Luas wilayah Analisa deliniasi pembagian Rencana pembagian blok
2. Kriteria pembagian blok blok berdasarkan hasil survei
3. Konsep hirarki pusat dan dan kriteria
wilayah pelayanannya
4. Kesatuan wilayah secara
geografis dan fisik
5. Kesamaan karakteristik fungsi
1. Jumlah penduduk Kecamatan 1. Proyeksi penduduk Rencana jumlah penduduk
Sungai Lilin (5 tahun terakhir) 2. Daya tampung ruang per blok
2. Jumlah penduduk per blok (5 berdasarkan tingkat
tahun terakhir) kepadatan yang diharapkan
3. Kepadatan penduduk per blok
1. Proyeksi penduduk per blok 1. Perhitungan kepadatan Rencana kepadatan
2. Luas wilayah boleh dibangun penduduk penduduk per blok
2. Pertimbangan jenis
pengembangan yang akan
diterapkan  insentif
(vertical) dan ekstensif
(horizontal)
Rencana struktur pelayanan
kegiatan
1. Jumlah penduduk eksisting 1. Analisa perkiraan Distribusi hirarki sistem
2. Proyeksi penduduk tahun kebutuhan fasilitas pusat-pusat pelayanan
perencanaan pelayanan kegiatan meliputi:
3. Jumlah fasilitas yang ada saat 2. Perhitungan kebutuhan 1. Perdagangan,
ini tambahan fasilitas 2. Pendidikan tinggi,
4. Standar kebutuhan fasilitas pelayanan 3. Kesehatan,
sesuai hirarki sistem pusat 3. Distribusi dan deliniasi 4. Rekreasi
(fasilitas : perdagangan, sistem pusat berdasarkan
pendidikan, kesehatan, jenjang cakupan dan
rekreasi) wilayah pelayanan
Rencana Sistem Jaringan
Pergerakan
1. Data & peta jaringan jalan 1. Analisis sistem jaringan Rencana jaringan jalan:
2. Data guna lahan/ sistem pusat jalan: bangkitan 1. Sistem primer
aktivitas pergerakan, VCR, 2. Sistem sekunder
3. Data titik kemacetan aksesibilitas, panjang jalan, 3. Sampai dengan sistem
4. Data volume LHR jalan dimensi jalan lokal
5. Data struktur sistem pusat 2. Analisis kebutuhan jaringan
pelayanan kegiatan jalan
6. Data tingkat aksesibilitas 3. Analisis trip generation
kawasan 4. Analisis trip destination
1. Data & peta sebaran terminal 1. Analisis tingkat pelayanan Rencana terminal
terminal

Dokumen Usulan Teknis IV - 21


Data Analisis Output
2. Data kapasitas & kondisi 2. Analisis optimasi lokasi
terminal terminal
3. Data pola jaringan jalan
4. Data sistem angkutan umum
5. Data sebaran sistem pusat
kegiatan
6. Data sistem sebaran unit
hirarki lingkungan
1. Data & peta trayek angkutan 1. Analisis trayek angkutan Rencana angkutan
umum umum: jalur padat umum
2. Data pola pergerakan angkutan, jalur tidak
penduduk (OD) tersentuh angkutan umum
3. Data karakteristik kepemilikan 2. Analisis pergerakan
kendaraan tiap unit penduduk
lingkungan 3. Anlisis optimasi rute
4. Data pola jaringan jalan angkutan umum
5. Data sistem angkutan umum
6. Data sebaran sistem pusat
kegiatan
7. Data sistem sebaran unit
hirarki lingkungan
Rencana Sistem Jairngan
Utilitas
1. Jumlah penduduk eksisting 1. Analisis tingkat dan cakupan Prasarana pengelolaan
2. Proyeksi penduduk pada pelayanan sistem yang ada lingkungan permukiman
tahun perencanaan 2. Analisis perkiraan sampai dengan sistem yang
3. Kondisi eksisting sistem utilitas kebutuhan jaringan utilitas sesuai dengan blok:
(jaringan, tingkat pelayanan, 3. Perhitungan kebutuhan 1. Jaringan telepon
permasalahan) tambahan jaringan utilitas 2. Jaringan listrik
4. Standar kebutuhan jaringan 4. Analisis kesesuaian dengan 3. Jaringan gas
utilitas (telepon, jar listrik, jar rencana struktur dan pola 4. Jaringan air bersih
gas, air bersih, drainase, air pemanfaatan ruang 5. Drainase/ air hujan
limbah, persampahan) 6. Air limbah
7. Persampahan
RENCANA POLA PEMANFAATAN RUANG
Rencana Blok Pemanfaatan
Ruang (block Plan)
1. Data pemanfaatan ruang 1. Analisa daya dukung dan Rencana kawasan budidaya
kawasan budidaya eksisting daya tampung Kecamatan :
dan kesenderungannya 2. Analisa kesesuian lahan 1. Perumahan &
sampai orde klasifikasi ke-3 untuk kawasan budidaya permukiman
(Detail) 3. Analisa perkembangan 2. Perdagangan
2. Peta pemanfaatan ruang kegiatan Kecamatan dan 3. Jasa
kawasan budidaya eksisting pemanfaatan ruang sampai 4. Industri
3. Jumlah penduduk eksisting orde ke-3 yang Detail 5. Pendidikan
4. Proyeksi penduduk tahun 4. Analisis masalah dan 6. Kesehatan
perencanaan potensi pemanfaatan ruang 7. Peribadatan
5. Luas lahan terbangun tiap blok 8. Rekreasi/ pariwisata

Dokumen Usulan Teknis IV - 22


Data Analisis Output
6. Luas lahan boleh terbangun 5. Analisis kesesuaian dengan 9. Olahraga
7. Kriteria kawasan budidaya rencana struktur ruang/ 10. Fasilitas sosialterminal
sistem pusat kegiatan 11. Kantor pemerintahan
pelayanan 12. TPU
13. TPA
1. Data pemanfaatan ruang 1. Analisa daya dukung dan Rencana Kawasan lindung:
kawasan lindung eksisting daya tampung 1. Kawasan resapan air
2. Peta pemanfaatan ruang 2. Analisa kesesuaian lahan 2. Sempadan sungai dan
kawasan lindung eksisting untuk kawasan lindung kawasan terbuka hijau
3. Luas lahan terbangun 3. Analisis kendala 3. Taman wisata alam
4. Luas lahan boleh terbangun pengembangan fisik 4. Kawasan caga budaya
5. Kriteria kawasan lindung kawasan 5. Kawasan rentang bencana
6. Data potensi rawan bencana
7. Data obyek yang perlu
dilindungi dan lestarikan
berdasarakan kriteria lindung
PEDOMAN PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN KAWASAN
KECAMATAN
1. Data kepadatan penduduk tiap 1. Analisis kesesuaian dengan Arahan Kepadatan Bangunan
blok rencana pola pemanfaatan tiap blok peruntukan (KDB)
2. Data kepadatan bangunan tiap ruang tiap blok
blok 2. Analisis kesesuaian dengan
3. Data KDB eksisting tiap blok lingkungan khususnya yang
(maksimal, minimal dan berada di wilayah yang
dominasinya) harus memperhatikan zona
indeks konservasi
lingkungan
3. Analisis standar-standar
ketentuan teknis peraturan
bangunan-bangunan dan
zoning regulation
4. Analisa kesesuaian rencana
struktur
1. Data kondisi ketinggian 1. Analisa intensitas Arahan ketinggian bangunan
bangunan eksisting dan pola penggunaan lahan (KLB)
skyline 2. Perhitungan KLB
2. Data nilai harga lahan 3. Perhitungan KDB
4. Analisis kesesuaian dengan
rencana pola pemanfaatan
ruang tiap blok
5. Analisis kesesuain dengan
lingkungan khususnya yang
berada di wilayah KBU
harus memperhatikan zona
indeks konservasi
lingkungan
6. Analisis standar-standar
ketentuan teknis peraturan

Dokumen Usulan Teknis IV - 23


Data Analisis Output
bangunan-bangunan dan
zoning regulation
7. Analisa kesesuaian
rencanaa struktur
8. Analisis kesesuaian dengan
nilai/harga lahan
1. Data nilai harga lahan 1. Analisis kesesuaian dengan Arahan perpetakan
2. Data rata-rata maksimal dan rencana pola pemanfaatan (kelompok ukuran besar
minimum besar kapling tiap ruang tiap blok lahan)
penggunaan lahan 2. Analisis kesesuain dengan
lingkungan khususnya yang
berada di wilayah KBU
harus memperhatikan zona
indeks konservasi
lingkungan
3. Analisis standar-standar
ketentuan teknis peraturan
bangunan-bangunan dan
zoning regulation
data garis sempadan bangunan 1. Analisis kesesuaian dengan Arahan garis sempadan
dan jalan setiap penggunaan lahan rencana pola pemanfaatan untuk berbagai jenis jalan
dalam tiap blok peruntukan ruang tiap blok
2. Analisis kesesuain dengan
lingkungan khususnya yang
berada di wilayah KBU
harus memperhatikan zona
indeks konservasi
lingkungan
3. Analisis standar-standar
ketentuan teknis peraturan
bangunan-bangunan dan
zoning regulation
1. Data potensi dan masalah blok 1. Analisis kesesuaian dengan Arahan penangan lingkungan
peruntukan rencana pola pemanfaatan blok peruntukan
2. Data nilai lahan ruang tiap blok 1. Konservasi
3. Rencana struktur dan pola 2. Analisis kesesuain dengan 2. Redelopment
pemanfaatan ruang lingkungan khususnya yang 3. Renewal
berada di wilayah KBU 4. Ditingkatkan, dll.
harus memperhatikan zona
indeks konservasi
lingkungan
3. Analisis dengan nilai/ harga
lahan
4. Analisis potensi dan
masalah lingkungan
1. Data potensi dan masalah 1. Analisis potensi dan Rencana penanganan
2. Standar dan ketentuan teknis masalah jaringan prasarana & sarana
3. Data jumlah penduduk dan 2. Analisis kebutuhan
proyeksi penduduk pengembangan (kesesuaian

Dokumen Usulan Teknis IV - 24


Data Analisis Output
dengan standar dan
ketentuan teknis)
PEDOMAN PENGENDALIAN
PEMANFAATAN RUANG
1. Data permasalahan 1. Analisis SWOT Kegiatan pengawasan dan
pengendalian pemanfaatan 2. Studi kondisi eksisting penertiban dengan:
ruang yang ada pengendalian 1. Sistem dan mekanisme
2. Data sistem dan prosedur 3. Studi literatur perijinan
pengendalian pemanfataan 4. Diskusi kelompok 2. Insentif dan disinsentif
ruang yang ada stakeholder terakit 3. Konpensasi
4. Sistem pelaporan
5. Sistem pemantauan
6. Mekanisme evalausi
7. Mekanisme pengawasan
8. Menganisme pengenaan
sanksi:
a. Sanksi administratif
b. Sanksi pidana
c. Sanksi perdata
Sumber : Hasil Analisis Sementara Tim Konsultan PT. Palindo Bangun Konsultan, 2019

4.2.6 Model Analisis

Alternatif penggunaan metoda analisis dalam penyusunan rencana ini adalah:

1. Model Analisis Proyeksi Penduduk


Lung Polinomial (garis lurus)
Pt + 0 = Pt + b (0)

Dimana:
Pt + 0 = Penduduk daerah yang diselidiki pada tahun t + 0
Pt = Penduduk daerah yang diselidiki pada tahun t
0 = Selisih tahun dasar t ke tahun t+o
b = Fungsi perkembangan penduduk

Lung Polinomial (garis regresi)

Dimana
Pt + :x = a + b (X)

Pt + x = Jumlah penduduk tahun (t +x)


x = Tambahan terhitung tahun dasar
ab = Tetapan yang diperoleh dari hasil perhitungan

Bunga Berganda

Dokumen Usulan Teknis IV - 25


Pt + 0 = Pt (1 + r)0
Dimana :
Pt + 0 = Jumlah penduduk tahun (t + 0)
Pt = Jumlah penduduk pada tahun dasar
r = Rata-rata prosentase pertambahan penduduk
0 = Selisih tahun dasar t ke 0

Regresi Linier

P = a + bx
Dimana :
P = Jumlah penduduk
x = Nilai yang diambil dari perubahan bebas
ab = tetapan yang diperoleh dari hasil perhitungan

Regresi Tak Linier


Y = a + bx + cx2
Dimana :
a,b,c = Tetapan yang diperoleh dari hasil perhitungan (tiga persamaan normal)

2. Model Analisis Intensitas Penggunaan Lahan

IPL = 1,903 + Log KLB


0,318

Dimana :
IPL = Intensitas Penggunaan Lahan
KLB = Koofisien Lantai Bangunan

3. Metoda Aksesibilitas
Metoda analisis ini untuk pengukuran tingkat kemudahan pencapaian. Untuk
mengetahui tingkat kemudahan suatu tempat (lokasi) dapat dicapai dari lokasi lainnya.
Metoda yang digunakan antara lain :

v Nilai Aksesibilitas

FKT

A =

d
Dimana :
A = Nilai aksesibilitas
F = Fungsi jalan
K = Kelas jalan (alteri, kolektor, lokal)

Dokumen Usulan Teknis IV - 26


T = Konstruksi jalan (hotmix, aspal, batu, tanah)
d = Jarak

FKT dan d diberi bobot

v Indeks Aksesibilitas

EJ

A= Dij

(dij) b
Dimana :

EJ = Ukuran aktivitas (jumlah penduduk usia kerja, pedagang)

Dij = Jarak tempuh (waktu/jarak)

b = Parameter

4. Metode Analisis SWOT


Analisis SWOT (Strength, Weakness, Opportunity, and Threats), yaitu suatu analisis yang
bertujuan mengetahui potensi dan kendala yang dimiliki wilayah studi, sehubungan
dengan kegiatan pengembangan wilayah studi yang akan dilakukan di masa datang.
Analisis ini meliputi tinjauan terhadap:
 Kekuatan-kekuatan (strength) yang dimiliki kawasan perencanaan, yang dapat
memacu dan mendukung perkembangan kawasan perencanaan, misalnya kebijakan-
kebijakan pengembangan yang dimiliki, aspek lokasi yang strategis, dan ruang yang
masing tersedia.
 Kelemahan-kelemahan (weakness) yang ada yang dapat menghambat
pengembangan kawasan perencanaan, baik hambatan dan kendala fisik maupun non
fisik, misalnya kemampuan sumber daya manusia, aspek lokasi, keterbatasan sumber
daya alam pendukung, keterbatasan/ketidakteraturan ruang kegiatan, atau
pendanaan pembangunan yang terbatas.
 Peluang-peluang (opportunity) yang dimiliki untuk melakukan pengembangan
kawasan perencanaan, berupa sektor-sektor dan kawasan strategis.
 Ancaman-ancaman (threats) yang dihadapi, misalnya kompetisi tidak sehat dalam
penanaman investasi, pembangunan suatu kegiatan baru atau pertumbuhan dinamis
di sekitar kawasan yang dapat mematikan kelangsungan kegiatan strategis yang telah
ada.
Melalui Analisis SWOT ini diharapkan akan dapat diketahui akar masalah yang ada, potensi
dan kekuatan yang dapat diberdayakan untuk membangun kawasan perencanaan,

Dokumen Usulan Teknis IV - 27


menentukan tujuan dan sasaran yang akan dicapai dan membuat metode pemecahan
masalah serta metode untuk mencapai tujuan dan sasaran tersebut melalui strategi-
strategi sebagai berikut:
a. Strategi mengoptimalkan kekuatan untuk memanfaatkan peluang;
b. Strategi menggunakan kekuatan untuk mencegah dan mengatasi ancaman;
c. Strategi mengurangi kelemahan untuk memanfaatkan peluang; dan
d. Strategi mengurangi kelemahan untuk mencegah dan mengatasi ancaman.

Gambar 4.3 Matriks SWOT

Dokumen Usulan Teknis IV - 28


5. Metoda dan Model Analisis Lainnya

a. Metoda Skalogram

Digunakan untuk menentukan kelengkapan fasilitas yang selanjutnya merupakan


masukan bagi penentuan hirarki zona-zona berdasarkan ketersediaan fasilitas.

b. Metoda Threshold

Analisis ini merupakan suatu teknis analisis yang dapat memperluas metoda
skalogram. Analisis ini dapat dipandang sebagai analisis penentu kebutuhan fasilitas.

c. Metoda Sentralitas

Merupakan metoda penentuan tingkat hirarki pelayanan, dimana perhitungannya


merupakan kelanjutan dari hasil yang diperoleh dengan metoda skalogram. Dengan
menghitung jumlah fasilitas yang dimiliki oleh setiap kawasan selanjutnya dapat
diperoleh kelompok kawasan menurut hirarkinya, yaitu kelompok I, II, III dan
selanjutnya.

d. Metoda Analisis Superimposed

Analisis ini digunakan untuk menentukan daerah yang paling baik untuk
perkembangan. Faktor penentunya adalah semua aspek fisik lingkungan dari daerah
perencanaan. Prinsip yang digunakan dalam analisis ini adalah untuk memperoleh
lahan yang sesuai dengan kebutuhan perencanaan.

Metoda yang digunakan dalam analisis ini adalah super imposed (tumpang tindih) dari
berbagai keadaan dari daerah perencanaan. Penilaian dilakukan atas dasar metoda
pembobotan penilaian skor (weighting and scoring).

e. Guided Land Development (GLD)

Guided Land Development (GLD) adalah suatu sistem pengembangan kawasan


sehingga dimungkinkan suatu lahan untuk pemukiman beserta fasilitas penunjangnya
yang akan tercipta suatu lingkungan yang sehat, nyaman, dan terencana. Dengan
rancangan GLD lahan bisa diusahakan melalui real estate, Koperasi ataupun
perorangan tergantung pada permintaan pasar dan masyarakat.

f. Analisis Regional

Analisis regional dilakukan untuk memahami kedudukan dan keterkaitan dalam


system regional yang lebih luas dalam aspek sosial, ekonomi, lingkungan dan budaya.

6. Pedoman Pelaksanaan Pembangunan Kawasan Perkotaan

a. Pedoman Untuk Analisis Kepadatan Bangunan

Dokumen Usulan Teknis IV - 29


Salah satu indikator dari intensitas bangunan di suatu blok peruntukan adalah
Angka Lantai Dasar (ALD) atau Koefisien Dasar Bangunan (KDB). Koefisien Dasar
Bangunan merupakan perbandingan antara luas lantai dasar bangunan yang
diijinkan terhadap luas persil. KDB dapat diperhitungkan dengan metode sebagai
berikut:

Luas lantai Dasar


KDB per bangunan 
Luas Persil

Rata - rata KDB per blok peruntukan


KDB per blok peruntukan 
Luas blok

Adapun tahapan analisis untuk menentukan KDB pada masing-masing blok:

1) Analisis daya dukung lingkungan, yang mengidentifikasikan kawasan-kawasan


berdasarkan kemampuan kawasan untuk menampung kegiatan di atasnya.
Kriteria kemampuan kawasan meliputi:

a) Kawasan Konservasi: kawasan yang sama sekali tidak diperkenankan sebagai


kawasan dengan bangunan di atasnya. Yang termasuk kawasan ini adalah
kawasan sempadan sungai, jalan atau rawan bencana. Dalam analisis daya
dukung kawasan, salah satu pertimbangan yang digunakan adalah formula
perhitungan jumkah air yang meresap kedalam suatu kawasan adalah sebagai
berikut:

Ia = cH ( ßA ) / 1000
di mana :
Ia = imbuhan alami (sebelum terjadi perubahan funhsi lahan),
( m3/tahun)
c = angka koefisien resapan
H = curah hujan rata-rata tahunan (mm )
ßA= kawasan terbuka

b) Dalam rumus di atas luas kawasan adalah Am2, bagian berupa atap bangunan
(yang akan menangkap air hujan untuk direesapkan) mempunyai luas sebesar
Am2, yang mana merupakan prosentase terhadap luasan A tersebut. Bagian
yang terbuka (tidak dilakukan penyemenan) air hujan dapat meresap secara
alami mempunyai luasan sebesar ß Am2. Sisa seluas (100 % - ß) sehingga tidak
dapat diresapi oleh air.

Dokumen Usulan Teknis IV - 30


c) Kawasan Pengendalian Ketat: Kawasan yang diperkenankan untuk memiliki
bangunan di atasnya, namun dengan batasan-batasan tertentu.

d) Kawasan Intensif: Kawasan yang diperkenankan sebagai kawasan terbangun


dengan kepadatan bangunan tinggi.

2) Nilai lahan pada suatu kawasan, baik berupa nilai ekosnomis maupun nilai sosial.

3) Analisis Kebijakan Kepadatan Bangunan yang terdapat dalam Rencana Tata Ruang
Wilayah Kota Serang.

4) Analisis Rencana Struktur Tata Ruang, dengan meninjau sistem pusat


pewilayahan. Semakin tinggi hirarki pusat pelayanannya, maka semakin tinggi
pula kepadatan bangunan yang diperbolehkan

5) Analisis Pemanfaatan Ruang, dengan meninjau fungsi masing-masing blok dalam


kawasan.

6) Analisis penentuan Koefisien Dasar Bangunan dengan melalukan analisis super


impose analisis sebelumnya sehingga dapat dihasilkan arahan KDB pada setiap
blok. Sedangkan pengelompokan blok peruntukan berdasarkan KDB dapat dibagi
menjadi:

a) Blok peruntukan dengan Koefisien Dasar Bangunan Sangat Tinggi (lebih besar
sari 75%),

b) Blok peruntukan dengan Koefisien Dasar Bangunan Tinggi (50% sampai 75%),

c) Blok peruntukan dengan Koefisien Dasar Bangunan Menengah (20% sampai


50%),

d) Blok peruntukan dengan Koefisien Dasar Bangunan Rendah (5% sampai 20%),

e) Blok peruntukan dengan Koefisien Dasar Bangunan sangat Rendah (kurang


dari 5%).

b. Pedoman Untuk Analisis Ketinggian Bangunan

Tinggi bangunan digunakan sebagai salah satu indikator dan pengendalian


intensitas pemanfaatan ruang. Satuan tinggi bangunan yang digunakan adalah
jumlah lantai, semakin tinggi atau semakin banyak lantai suatu bangunan, semakin
tinggi pula pemanfaatan ruang. Jumlah lantai atau tinggi bangunan ditentukan
berdasarkan faktor daya dukung lahan terhadap bangunan dan faktor keserasian
lingkungan perkotaan.

Dokumen Usulan Teknis IV - 31


Selain KDB dan ketinggian bangunan, yang juga digunakan sebagai indikator dan
pengendali intensitas pemanfaatan ruang adalah KLB (Koefisien Lantai Bangunan)
yaitu perbandingan luas lantai yang diijinkan di suatu kawasan. KLB merupakan
pengendali luas lantai dari suatu bangunan, terutama pada kawasan dengan
intensitas kegiatan tinggi seperti kawasan perdagangan, jasa komersial,
perkantoran dan sebagainya. Penentuan KLB dari suatu wilayah didasari oleh
fungsi lahan, KDB, ketinggian bangunan dan estetika lingkungan. Dengan
berdasarkan hal tersebut dapat ditentukan KLB dari masing-masing unit
lingkungan. Secara singkat besar Koefisien Lantai Bangunan dapat diperoleh dari
metode perhitungan sebagai berikut:

KLB = Jumlah lantai x KDB

Adapun tahapan analisis untuk menentukan KLB pada masing-masing blok adalah:

1) Analisis daya dukung lingkungan, yang mengidentifikasikan kawasan-kawasan


berdasarkan kemampuan kawasan untuk menampung ketinggian bangunan yang
diperkenankan. Kriteria kemampuan kawasan meliputi pertimbangan aspek: KKOP-
keamanan ketinggian penerbangan, Pencahayaan, dan Angle-Sudut.

Tinggi maksimum bangunan pada umumnya ditentukan berdasarkan ketentuan:


1
h  1 d
2

Di mana:
h= tinggi puncak bangunan maksimum.
d= jarak antara proyeksi puncak bangunan pada lantai dasar terhadap sumbu
jalan yang berdampingan.

h dan d merupakan variabel dari fungsi sudut alpha dan beta.


a. Jika lebar jalan yang berdampingan < 20 m maka titik sudut ditetapkan
pada as jalan.
b. Jika lebar jalan yang berdampingan > 20 m maka titik sudut ditetapkan 10
m dari garis sempadan pagar ke jalan.

Dokumen Usulan Teknis IV - 32


Jarak bangunan yang dimaksudkan di sini adalah jarak antar bangunan yang
berada di dalam persil yang sama. Sesuai konsep yang dirumuskan, jarak
bangunan untuk berbagai ketinggian, diusulkan sebagai berikut :

0,5h1  0,5h2
d  1
2

Di mana :
d = jarak bangunan 1 dengan bangunan 2 (dalam meter)
h1 = tinggi bangunan 1 (dalam meter)
h2 = tinggi bangunan 2 (dalam meter)

Gambar 4.5

Pedoman Menentukan Tinggi Bangunan

Keterangan:
h = tinggi puncak bangunan maksimum
d = jarak antara proyeksi puncak bangunan yang dicari pada lantai dasar dengan
sumbu (as) jalan yang berdampingan
h dan d merupakan variabel dari fungsi sudut  dan 

2) Analisis Kebijakan Ketinggian Bangunan.


3) Analisis Rencana Struktur Tata Ruang, dengan meninjau sistem pusat
pewilayahan. Hal ini terkait dengan perbandingan optimum harga pasar

Dokumen Usulan Teknis IV - 33


lahan pada suatu blok dengan biaya optimum harga pasar lahan
dibandingkan dari harga pembangunan. Semakin tinggi hirarki pusat
pelayanannya, maka semakin tinggi pula bangunan yang diperbolehkan.
4) Analisis Pemanfaatan Ruang, dengan meninjau fungsi masing-masing blok
dalam kawasan.
5) Analisis perbandingan optimum.
6) Analisis penentuan Koefisien Lantai Bangunan dengan melalukan analisis
super impose analisis sebelumnya sehingga dapat dihasilkan arahan KDB
pada setiap blok. Adapun standar yang digunakan untuk mengatur
ketinggian bangunan adalah sebagai berikut:
a) Blok peruntukan ketinggian bangunan sangat rendah adalah blok
dengan bangunan tidak bertingkat dan bertingkat maksimum 2 lantai
(KLB maksimum = 2 x KDB) dengan tinggi puncak bangunan
maksimum 12 m dari lantai dasar.
b) Blok peruntukan ketinggian bangunan rendah adalah blok dengan
bangunan bertingkat maksimum 4 lantai (KLB max = 4 x KDB) dengan
tinggi puncak bangunan maksimum 20 m dan minimum 12 m dari
lantai dasar.
c) Blok peruntukan ketinggian bangunan sedang dengan bangunan
tingkat maksimum 8 lantai (KLB maksimum = = 8 x KDB) dengan tinggi
puncak bangunan maksimum 36 m dan minimum 24 m dari lantai
dasar.
d) Blok peruntukan ketinggian bangunan tinggi dengan bangunan
bertingkat minimum 9 lantai (KLB = 9 x KDB) dengan tinggi puncak
bangunan minimum 40 m dari lantai dasar.
e) Blok peruntukan bangunan sangat tinggi dengan bangunan bertingkat
minimum 20 lantai (KLB = 9 x KDB) dengan tinggi puncak bangunan
minimum 84 m dari lantai dasar.

c. Pedoman Untuk Analisis Perpetakan Bangunan

Standar untuk perpetakan bangunan yang terdapat pada setiap blok adalah:

Dokumen Usulan Teknis IV - 34


1) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi I (di atas 2.500 m2)

2) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi II (1.000-2.500 m2)

3) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi III (600-1.000 m2)

4) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi IV (250-600 m2)

5) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi V (100-250 m2)

6) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi VI (50-100 m2)

7) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi VII (di bawah 50
m 2)

8) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi VIII (rumah
susun/flat)

d. Pedoman Untuk Analisis Garis Sempadan

Pengaturan sempadan dimaksudkan untuk menciptakan keteraturan bangunan


dan mempertimbangkan bahaya kebakaran, sirkulasi udara, cahaya matahari, dan
sirkulasi manusia dalam halaman rumah. Berbagai garis sempadan antara lain:

1) Garis Sempadan pagar.

a) Untuk jalan dengan lebar lebih dari 10 m berjarak 1,5 m dari pinggir
jalan dan lebar trotoar.

b) Untuk jalan dengan lebar 6 m s/d 10 m berjarak 1 m dari pinggir jalan.

c) Untuk jalan dengan lebar kurang dari 6 m berjarak 0,5 m dari pinggir
jalan.

2) Garis Sempadan muka bangunan dan sempadan samping bangunan yang


menghadap jalan minimum berjarak 0,5 m x lebar jalan dan 1 m dari pinggir
jalan.

3) Garis Sempadan samping bangunan bukan jalan dan belakang bangunan,


berjarak minimum 1,5 m dari dinding bangunan.

Untuk memproteksi bangunan terhadap bahaya kebakaran dan memudahkan


operasi pemadaman, maka perlu adanya penentuan terhadap jarak antar
bangunan yang ditentukan berdasarkan tinggi bangunan tersebut. Penentuan jarak
antar bangunan (garis sempadan bangunan) antara lain:

1) Tinggi bangunan kurang dari 8 m, maka jarak minimum antar bangunan


berjarak 3 m.

Dokumen Usulan Teknis IV - 35


2) Tinggi bangunan antara 8-14 m, maka jarak minimum antar bangunan
berjarak 3-6 m.

3) Tinggi bangunan antara 14-40 m, maka jarak minimum antar bangunan


berjarak 6-8 meter.

4) Tinggi bangunan lebih dari 40 m, maka jarak minimum antar bangunan


berjarak 8 m.

e. Pedoman Untuk Penanganan Bangunan Perkotaan

Pada penanganan bangunan perkotaan terdapat 3 (tiga) macam bentuk


penanganan yang dapat dilakukan, yaitu:

1) Peningkatan; dilakukan pada daerah dengan kondisi bangunan yang masih


minimalis sedangkan daerah tersebut mempunyai pemanfaatan ruang yang
cukup tinggi.

2) Perbaikan; dilakukan pada bangunan yang mengalami kerusakan tetapi masih


digunakan sebagai sarana kota seperti kantor, sekolah, dll.

3) Pembaharuan; dilakukan pada bangunan dengan konstruksi lama yang di


bangun kembali dengan konstruksi baru agar bangunan tersebut lebih
kuat/kokoh.

4) Pemugaran; dilakukan pada bangunan lama yang masih dipakai sampai


sekarang. Pemugaran ini dilakukan untuk menambah kekuatan bangunan
tanpa merubah bentuk asli bangunan.
5) Perlindungan; dilakukan terutama pada bangunan bersejarah/gedung
bersejarah.

4.3 Perumusan Rancangan Rencana Detail Tata Ruang

Perumusan ini berdasarkan pada perkiraan kebutuhan pelaksanaan pembangunan


dan pemanfaatan ruang. Guna memenuhi tinjauan di atas, maka diperlukan beberapa
tahapan penyusunan yang didukung oleh metode pendekatan tertentu pada setiap
tahapan. Tahapan-tahapan tersebut antara lain:

1. Tahap Identifikasi

Tahap ini terdiri dari pengenalan kondisi kawasan perencanaan baik dari segi
potensi, maupun kendala yang ada.

2. Tahap Analisis

Dokumen Usulan Teknis IV - 36


Dalam tahapan ini dilakukan analisis atas data-data yang telah dikumpulkan di
samping juga analisis potensi yang ada beserta permasalahannya, sebagai dasar
penyusunan rencana untuk dapat memenuhi beberapa tinjauan yang telah
dijabarkan di atas. Pada umumnya analisis yang akan dilakukan meliputi analisis
deskriptif, evaluatif, dan development. Pada prinsipnya metode-metode analisa
dalam penyusunan rencana kota dapat dibagi dalam 2 kelompok, yaitu:

a. Metode analisis kualitatif.

b. Metode analisis kuantitatif.

Kedua macam metode tersebut masing-masing mempunyai kelebihan dan


kekurangannya dibanding dengan yang lain. Penggunaan metode-metode analisis
tergantung pada:

1. Tujuan dan hasil analisis yang dibutuhkan.

2. Kondisi dan kelengkapan data yang diperoleh.

3. Tahap Rencana

Analisis tingkat perkembangan wilayah perencanaan sebagai dasar bagi


perumusan tingkat kelayakan pengembangan wilayah pada masa yang akan
datang, yang merupakan dasar pertimbangan dalam penyusunan rencana.

4.4 Manajemen Lahan dan Zoning Regulation

A. Manajemen Lahan
Penataan ruang kota saat ini menghadapi masalah penerapan rencana dan
pengendalian pemanfaatan ruang. Hal ini disebabkan karena belum terintegrasinya
penataan ruang dengan manajemen/pengelolaan lahan, atau masih adanya
kesenjangan antara keduanya. Sementara Zoning Regulation pada dasarnya
merupakan bagian dari bentuk manajemen lahan, dan juga sebagai alat pengendalian
pemanfaatan ruang. Sebagai bagian dari pengelolaan pembangunan kota, rencana
tata ruang kota tidak dapat terlepas dari unsur pengelolaan pembangunan kota
lainnya, yaitu pengelolaan lahan. Rencana kota bukan merupakan produk
perencanaan di atas kertas, namun harus secara realistis mempertimbangkan sediaan
lahan bagi perwujudan rencana tersebut.

Pembangunan tanpa tersedianya lahan tidak mungkin terselenggara. Pelaksanaan


RDTR Kawasan Perkotaan pada umumnya seringkali sulit terwujud dan salah satu
penyebabnya adalah masalah yang terkait dengan ruang daratan, dalam hal ini

Dokumen Usulan Teknis IV - 37


tanah/lahan. Pada kenyataan di lapangan, tanah tersebut telah dikuasai, dimiliki,
digunakan, dan dimanfaatkan baik oleh perorangan, masyarakat, badan hukum,
maupun pemerintah. Di satu sisi RDTR telah ditetapkan melalui Peraturan Daerah atau
lainnya, tetapi di sisi lain ada yang telah menguasai dan memiliki tanah, sebagian
bahkan memiliki kepastian hukum akan tanahnya dalam bentuk hak atas tanah
(sertifikat tanah).

Oleh karena itu, penataan ruang tidak dapat dilepaskan dari manajemen lahan yang
tepat, yang tentu saja harus didukung pula oleh proses perencanaan yang partisipatif
(Participatory planning).

Pengelolaan lahan menjadi salah satu kebijakan yang harus mendukung kegiatan
implementasi perencanaan ruang kota, atau dengan kata lain manajemen lahan ini
merupakan salah satu alat untuk mewujudkan rencana kota. Manajemen lahan
merupakan upaya penyediaan lahan, dalam arti pembentukan ruang-ruang kegiatan
sesuai dengan kebutuhan pembangunan kota Dalam materi Diklat Manajemen
Perkotaan (2000), dinyatakan bahwa masalah utama dari manajemen lahan adalah
bagaimana melakukan penyediaan/ pengadaan lahan untuk dimanfaatkan bagi
pembangunan kawasan pada waktu, lokasi dan harga yang tepat.

Tujuan dari manajemen lahan perkotaan itu sendiri dapat dirinci sebagai berikut :

- Efisiensi dan optimalisasi pengunaan lahan

- Alokasi sumberdaya lahan yang adil dan merata


- Penyediaan lahan yang cepat dan tepat waktu

- Mengusulkan penyediaan lahan sebanyak-banyaknya untuk kepentingan umum

- Mencegah usaha spekulasi lahan dan mencegah mendapat keuntungan yang


tidak wajar dari investasi tanah

- Perlunya sistem informasi lahan perkotaan

Masih dari literatur yang sama, dalam rangka mencapai tujuan diatas maka kegiatan-
kegiatan yang tercakup dalam manajemen lahan ini meliputi :

- Pengadaan dan pemanfaatan informasi tentang lahan

- Rencana pemanfaatan lahan, termasuk diantaranya alokasi untuk jaringan


prasarana serta ruang terbuka lainnya.

- Penguasaan bidang lahan, dalam arti pemeliharaan atau mengadakan koordinasi


dengan para pemilik lahan untuk pengaturan bersama.

Dokumen Usulan Teknis IV - 38


- Pengendalian pemanfaatan lahan dan pemberian hak atas tanah.

B. Zoning Regulation

RDTRK pada peta skala 1:5.000 yang sudah lebih rinci, kurang operasional sebagai
rujukan pengendalian pembangunan karena tidak disertai dengan aturan yang
lengkap. Zoning regulation merupakan perangkat aturan pada yang umum digunakan
di negara maju potensial untuk melengkapi RDTR agar lebih operasional. Sebagaimana
diketahui, menurut pedoman penyusunan rencana tata ruang kawasan perkotaan
yang terdapat di Indonesia jenis rencana tata ruang kota dibedakan ke dalam :

 Rencana Struktur Tata Ruang Kawasan Perkotaan;

 Rencana Tata Ruang Wilayah Kota/Rencana Umum Tata Ruang Kawasan


Perkotaan;

 Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan; dan

 Rencana Teknik Ruang Kawasan Perkotaan/Rencana Tata Bangunan dan


Lingkungan.

Kendala yang dihadapi Pemerintah Kota/Kabupaten di Indonesia dengan adanya


rencana tata ruang kawasan perkotaan berjenjang demikian adalah keterbatasan
kemampuan dalam menyusun semua jenjang rencana serta tidak fleksibelnya
rencana tata ruang kawasan perkotaan di dalam menghadapi perkembangan yang
terjadi; termasuk pula di dalam menjembatani rencana-rencana tata ruang tersebut
ke dalam langkah operasional pelaksanaan pembangunan. Untuk itu diperlukan
program tindak pelaksanaan dan pengendaliannya agar sesuai dengan rencana tata
ruang. Aturan Pola Pemanfaatan Ruang ini juga dapat berperan dalam evaluasi
perijinan yang ada agar dapat menyelaraskannya dengan rencana tata ruang. Pada
kenyataannya, aspek pelaksanaan dan pengendalian pembangunan kota memerlukan
pengaturan teknis yang dapat dipenuhi melalui Aturan Pola Pemanfaatan Ruang.

Pengertian Aturan Pola Pemanfaatan Ruang (Zoning Regulation) adalah ketentuan


yang mengatur klasifikasi zoning dan penerapannya ke dalam ruang kota, pengaturan
lebih lanjut tentang pemanfaatan lahan dan prosedur pelaksanaan pembangunan.
Dan bila dipilah lebih lebih lanjut Pengertian Zona adalah :

1. Kategori penggunaan atau aktivitas lahan, bangunan, struktur atau aktivitas yang
diijinkan oleh hukum yang berlaku;

2. Suatu area yang digambarkan dalam sebuah Peta Rencana Zoning serta disusun
dan dirancang berdasarkan suatu peraturan untuk penggunaan khusus;

Dokumen Usulan Teknis IV - 39


3. Suatu area dalam hubungannya dengan ketetapan peraturan terkait; penggunaan
tertentu dari suatu lahan, bangunan dan struktur diijinkan dan penggunaan
lainnya dibatasi, dimana lapangan dan lahan terbuka diwajibkan; sementara
untuk kapling, batas ketinggian bangunan dan persyaratan lainnya ditetapkan,
semua yang terlebih dahulu diidentifikasikan untuk zona dan wilayah dimana
penggunaan dilakukan;

4. Bagian wilayah kota, jalan, gang, dan jalan umum lainnya, yang merupakan
penggunaan tertentu dari suatu lahan, lokasi dan bangunan tidak diijinkan,
dimana lapangan tertentu dan ruang terbuka diwajibkan dan batas ketinggian
bangunan tertentu ditetapkan.

Sementara Zoning adalah pembagian wilayah ke dalam beberapa kawasan sesuai


dengan fungsi dan karakteristik semula atau diarahkan bagi pengembangan fungsi-
fungsi lain. Fungsi Aturan Pola Pemanfaatan Ruang di dalam pembangunan wilayah
perkotaan adalah:

1. sebagai instrumen pengendali pembangunan (pemberian ijin);

2. sebagai pedoman penyusunan rencana tindak operasional (pemanfaatan ruang);

3. sebagai panduan teknis pengembangan lahan.

Tujuan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang adalah :

a. mengatur keseimbangan keserasian pemanfaatan ruang dan menentukan


program tindak operasional pemanfaatan ruang atas suatu satuan ruang;
b. melindungi kesehatan, keamanan, dan kesejahteraan masyarakat;

c. meminimumkan dampak pembangunan yang merugikan;

d. memudahkan pengambilan keputusan secara tidak memihak dan berhasil


guna serta mendorong partisipasi masyarakat (pengendalian pemanfaatan
ruang : pengaturan perijinan).

Rincian materi zoning regulation secara umum adalah sebagai berikut :

1. Kegiatan yang diperbolehkan


2. Kegiatan yang dilarang
3. Aturan khusus untuk kegiatan
4. Kegiatan tambahan dan aturannya
5. Kegiatan bersyarat dan aturannya
6. Pengecualian khusus
7. Ketentuan luas persil (minimum/maksimum)

Dokumen Usulan Teknis IV - 40


8. Ketentuan luas pekarangan (sempadan depan, samping, belakang)
9. KDB maksimum
10. Luas minimum lantai bangunan
11. Batas tinggi bangunan
12. Variansi.

Gambar 4.6

Kedudukan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang (Zoning Regulation)


dalam Penataan Ruang Kota

C. Menetapkan Klasifikasi Zona

Dokumen Usulan Teknis IV - 41


Tujuan dari klasifikasi zona adalah untuk menetapkan fungsi kegiatan pada suatu
kawasan. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam menetapkan klasifikasi ini adalah:

1. Menentukan klasifikasi zona di daerah yang akan disusun peraturan zonasinya


mengingat kondisi eksisting maupun rencana yang sudah disusun berdasarkan
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota maupun Rencana Detail Tata Ruang Kota.
Klasifikasi tersebut dilihat berdasarkan fungsi kegiatan, yaitu :
o Perumahan
o Komersial
o Industri
o Pertambangan
o Fasilitas Pelayanan
o Pemerintahan, Pertahanan, dan Keamanan
o Pertanian
o Transportasi
o Ruang Terbuka Hijau
o Kawasan Hutan
o Campuran
o Kawasan Lindung
2. Mengklasifikasi zona di atas dengan mengisi fungsi kegiatan yang sudah
berkembang terlebih dahulu di daerah yang dipilih.
3. Melengkapi dengan fungsi kegiatan yang spesifik yang ada
4. Identifikasi fungsi kegiatan yang prospektif berkembang di daerah yang dipilih.

D. Batas/Delineasi Blok Peruntukan


Blok peruntukan dibatasi oleh batasan fisik yang nyata maupun yang belum nyata
Langkah-langkah dalam penetapan blok peruntukan adalah sebagai berikut:

1. Menentukan Batas Blok Peruntukan.


 Blok peruntukan dapat dibatasi oleh batasan fisik yang nyata, misalnya:
 Jaringan jalan
 Sungai

Dokumen Usulan Teknis IV - 42


 Selokan
 Saluran irigasi
 Saluran udara tegangan (ekstra) tinggi
 Garis pantai,dll.

Gambar 4.5
Contoh Penentuan Blok Peruntukan Dengan Batasan Fisik

Batas blok peruntukan yang belum nyata dapat berupa :

 Rencana jaringan jalan


 Rencana jaringan prasarana lain yang sejenis sesuai dengan rencana kota, dan
rencana sektoral lainya
2. Penomoran Blok Peruntukan
Pemberian nomor pada masing-masing blok peruntukan berguna untuk memudahkan
referensi. Cara penomoran blok antara lain :

Dokumen Usulan Teknis IV - 43


 Gunakan cara yang paling mudah untuk memberi nomor pada blok
peruntukan, misalnya dengan menggunakan kode pos yang berlaku
(berdasarkan kelurahan/desa).
 Tambahkan tiga digit di belakang nomor blok sebagai nomor urut blok
peruntukan.

Gambar 4.6
Contoh Pembagian Zona dengan Pertimbangan Batasan Fisik Jalan

3. Menentukan batas subblok peruntukan

Pembagian subblok peruntukan dapat dilakukan dengan mempertimbangkan:

• Kesamaan (homogenitas) karakterisik pemanfaatan ruang/lahan.

• Batasan fisik seperti jalan, gang, sungai, brandgang atau batas persil.

• Orientasi bangunan (arah menghadap bangunan)

Dokumen Usulan Teknis IV - 44


• Lapis bangunan.

4. Penomoran subblok peruntukan

Subblok peruntukan diberi nomor blok dengan memberikan tambahan huruf


(a,b,c,dst) di belakang kode blok.

Gambar 4.7

Contoh Pembagian Zona dengan Pertimbangan Batasan Fisik Sungai, Lapis


Bangunan, Rencana Jalan, Gang, Batas Kapling dan

Orientasi Bangunan

Dokumen Usulan Teknis IV - 45


E. Penyusunan Peraturan Teknis Zonasi
Aturan teknis zonasi merupakan aturan pada suatu zona yang berisi ketentuan
pemanfaatan ruang, di antaranya: penggunaan lahan, intensitas pemanfaatan ruang,
ketentuan tata massa bangunan, ketentuan prasarana minimum yang harus
disediakan, aturan lain yang dianggap penting, dan aturan khusus untuk kegiatan
tertentu.
1. Penggunaan Lahan dan Aturan Kegiatan Penggunaan Lahan

Aturan ini berisi kegiatan yang diizinkan (I), diizinkan terbatas (T), diperbolehkan
dengan syarat (B) atau dilarang (X) pada suatu zona. Adapun penjelasan klasifikasi
dari kegiatan dan penggunaan lahan di atas adalah:

• “I” = Pemanfaatan diizinkan.

Sifatnya sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan, sehingga tidak


akan ada peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain dari pemerintah
kabupaten/kota terhadap pemanfaatan tersebut.

• “T” = Pemanfaatan diizinkan secara terbatas.

Pembatasan dilakukan melalui penentuan standar pembangunan minimum,


pembatasan pengoperasian, atau peraturan tambahan lainnya yang berlaku di
wilayah kabupaten/kota.

• “B” = Pemanfaatan memerlukan izin penggunaan.

Izin ini berhubungan dengan usaha menanggulangi dampak pembagunan


disekitarnya, dapat berupa Analisis Mengenai Dampak Lingkungan,
Pengelolaan Lingkungan, Rencana Pemantauan Lingkungan, dan lain-lain

• “X” = Pemanfaatan yang tidak diizinkan.

Sifatnya tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan dan dapat
menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan di sekitarnya.

2. Konsep Penyusunan Peraturan Zonasi

 Konsep Penyusunan Zonasi Pola ruang

Rencana pola ruang dalam RDTR merupakan rencana distribusi subzona


peruntukan yang antara lain meliputi hutan lindung, zona yang memberikan
perlindungan terhadap zona di bawahnya, zona perlindungan setempat,
perumahan, perdagangan dan jasa, perkantoran, industri, dan RTNH, ke dalam
blok-blok. Rencana pola ruang dimuat dalam peta yang juga berfungsi sebagai
zoning map bagi peraturan zonasi.

Dokumen Usulan Teknis IV - 46


Rencana pola ruang berfungsi sebagai :

1. alokasi ruang untuk berbagai kegiatan sosial, ekonomi, serta kegiatan


pelestarian fungsi lingkungan dalam BWP;

2. dasar penerbitan izin pemanfaatan ruang;

3. dasar penyusunan RTBL; dan

4. dasar penyusunan rencana jaringan prasarana.

Rencana pola ruang dirumuskan berdasarkan :

1. daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup dalam BWP; dan

2. perkiraan kebutuhan ruang untuk pengembangan kegiatan sosial ekonomi


dan pelestarian fungsi lingkungan.

Rencana pola ruang dirumuskan dengan kriteria :

1. mengacu pada rencana pola ruang yang telah ditetapkan dalam RTRW;

2. memperhatikan rencana pola ruang bagian wilayah yang berbatasan;

3. memperhatikan mitigasi dan adaptasi bencana pada BWP, termasuk


dampak perubahan iklim; dan

4. menyediakan RTH dan RTNH untuk menampung kegiatan sosial, budaya,


dan ekonomi masyarakat.

Rencana pola ruang RDTR terdiri atas :


a. zona lindung yang meliputi :

1) zona hutan lindung;

2) zona yang memberikan perlindungan terhadap zona di bawahnya yang


meliputi zona bergambut dan zona resapan air;

3) zona perlindungan setempat yang meliputi sempadan pantai, sempadan


sungai, zona sekitar danau atau waduk, dan zona sekitar mata air;

4) zona RTH kota yang antara lain meliputi taman RT, taman RW, taman kota
dan pemakaman;

5) zona suaka alam dan cagar budaya;

6) zona rawan bencana alam yang antara lain meliputi zona rawan tanah
longsor, zona rawan gelombang pasang, dan zona rawan banjir; dan

7) zona lindung lainnya.

Dokumen Usulan Teknis IV - 47


b. Konsep Penyusunan Zonasi Budi Daya

Konsep penyusunan zonasi budi daya meliputi :

1) zona perumahan, yang dapat dirinci ke dalam perumahan dengan


kepadatan sangat tinggi, tinggi, sedang, rendah, dan sangat rendah (bila
diperlukan dapat dirinci lebih lanjut ke dalam rumah susun, rumah kopel,
rumah deret, rumah tunggal, rumah taman, dan sebagainya); zona
perumahan juga dapat dirinci berdasarkan kekhususan jenis perumahan,
seperti perumahan tradisional, rumah sederhana/sangat sederhana,
rumah sosial, dan rumah singgah;

2) zona perdagangan dan jasa, yang meliputi perdagangan jasa deret dan
perdagangan jasa tunggal (bila diperlukan dapat dirinci lebih lanjut ke
dalam lokasi PKL, pasar tradisional, pasar modern, pusat perbelanjaan,
dan sebagainya);

3) zona perkantoran, yang meliputi perkantoran pemerintah dan


perkantoran swasta;

4) zona sarana pelayanan umum, yang antara lain meliputi sarana pelayanan
umum pendidikan, transportasi, kesehatan, olahraga, sarana pelayanan
umum sosial budaya, dan peribadatan;

5) zona industri, yang meliputi industri kimia dasar, industri mesin dan logam
dasar, industri kecil, dan aneka industri;

6) zona khusus, yang berada di kawasan perkotaan dan tidak termasuk ke


dalam zona sebagaimana dimaksud pada angka 1 sampai dengan angka 5
yang antara lain meliputi zona untuk keperluan pertahanan dan
keamanan, zona Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL), zona Tempat
Pemrosesan Akhir (TPA), dan zona khusus lainnya;

7) zona lainnya, yang tidak selalu berada di kawasan perkotaan yang antara
lain meliputi zona pertanian, zona pertambangan, dan zona pariwisata;
dan

8) zona campuran, yaitu zona budidaya dengan beberapa peruntukan fungsi


dan/atau bersifat terpadu, seperti perumahan dan perdagangan/jasa,
perumahan, perdagangan/jasa dan perkantoran.

Apabila pada BWP hanya terdapat satu jenis subzona dari zona tertentu, subzona
tersebut dapat dijadikan zona tersendiri. Subzona juga dapat dijadikan zona tersendiri
apabila subzona tersebut memiliki luas yang signifikan atau memiliki persentase yang

Dokumen Usulan Teknis IV - 48


besar terhadap luas BWP. Apabila diperlukan, subzona dapat dibagi lagi menjadi
beberapa subzona. Zona/ subzona/ sub subzona memiliki luas minimum 5 (lima)
hektar di dalam BWP. Apabila luasnya kurang dari 5 (lima) hektar, zona/ subzona/ sub
subzona dihilangkan dari klasifikasi zona dan dimasukkan ke daftar kegiatan di dalam
matriks ITBX. Setiap Sub BWP terdiri atas blok yang dibagi berdasarkan batasan fisik
antara lain seperti jalan, sungai, dan sebagainya. Pengilustrasian overlay peta yang
didelineasi berdasarkan fisik (BWP, Sub BWP, dan blok) hingga peta yang didelineasi
berdasarkan fungsi (zona dan subzona) dapat dilihat pada Gambar berikut :

Gambar 4.8
Contoh ilustrasi pembagian BWP ke dalam Sub BWP

3. Aturan Intensitas Pemanfaatan Ruang


Intensitas pemanfaatan ruang adalah besaran pembangunan yang
diperbolehkan berdasarkan batasan Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai
Bangunan (KLB), Koefisien Dasar Hijau (KDH), atau kepadatan penduduk.

Dokumen Usulan Teknis IV - 49


Langkah-langkah yang harus diperhatikan dalam penetapan besar KDB
maksimum adalah :

• Merujuk pada rencana besaran KDB yang tercantum dalam RTRW Kab/RDTRK
yang ada
• Menghitung luas lahan terbangun yang digunakan untuk kegiatan utama
• Menghitung luas lahan keseluruhan/blok peruntukan
• Menghitung luas prasarana yang diperkeras
• Mempertimbangkan tingkat pengisian/resapan air = KDH minimum
• Mempertimbangkan besar pengaliran air (kapasitas drainase)
• Memperhatikan jenis penggunaan lahan
• Memperhatikan harga lahan
Gambar 4.9
Contoh Arahan Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Langkah-langkah yang harus diperhatikan dalam penetapan KLB Maksimum


adalah :

Dokumen Usulan Teknis IV - 50


 Merujuk pada rencana KLB yang tercantum dalam RTRW Kab/RDTRK yang ada
 Menghitung luas lantai bangunan keseluruhan
 Memperhatikan harga lahan
 Memperhitungkan ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana jalan.
Dampak atau kebutuhan terhadap prasarana tambahan
 Ekonomi dan pembiayaan.
Gambar 4.10
Contoh Arahan Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

50 % KDB

150 % KDB
100 % KDB

Bila KDB 60 % maka KLB = 90 %

Langkah-langkah yang harus diperhatikan dalam penetapan KDH minimum


adalah :
 Merujuk pada rencana besaran KDH yang tercantum dalam RTRW Kab/RDTRK
yang ada;
 Menghitung luas lahan keseluruhan/blok peruntukan;
 Menghitung luas lahan terbangun yang digunakan untuk kegiatan utama;
 Mempertimbangkan tingkat pengisian/resapan air;
 Mempertimbangkan besar pengaliran air (kapasitas drainase).
Pertimbangan kepadatan bangunan ditetapkan berdasarkan pertimbangan :
 Faktor kesehatan, yaitu memperhatikan ketersediaan air bersih, sanitasi dan
sampah, cahaya, sinar matahari, aliran udara, ruang antar bangunan.
 Faktor sosial, yaitu dengan memperhatikan ruang terbuka privat, privasi,
perlindungan, jarak tempuh terhadap fasilitas lingkungan.
 Faktor teknis, yaitu mempertimbangkan resiko kebakaran, keterbatasan lahan
untuk bangunan/rumah.
 Faktor ekonomi, yaitu mempertimbangkan harga lahan, jarak dari rumah ke
tempat kerja, dan ongkos transportasi.

Dokumen Usulan Teknis IV - 51


Gambar 4.11
Contoh Arahan Ketinggian Bangunan

Gambar 4.12
Contoh Arahan Koefisien Dasar Hijau (KDH)

RTH Privat = KDH minimum = 10%.

Dokumen Usulan Teknis IV - 52


4. Aturan Tata Massa Bangunan
Tata massa bangunan adalah bentuk, besaran, perletakan dan tampilan bangunan
pada suatu persil.
Garis Sempadan Bangunan, langkah-langkah untuk menentukan GSB minimum
adalah :
 Merujuk pada rencana besaran GSB yang tercantum dalam RTRW Kab/RDTRK
yang ada,
 GSB dihitung berdasarkan ruang milik jalan (rumija).
Tinggi Bangunan, ketinggian bangunan dinyatakan dalam satuan lapis/lantai atau
m. ketinggian banguan ditetapkan dengan mempertimbangkan keselamatan,
resiko kebakaran teknologi, estetika, prasarana dan budaya setempat.
Jarak Bebas Bangunan, adalah jarak bangunan yang diperbolehkan untuk
dibangun dari batas daerah perencanaan. Jarak bebas bangunan harus
mempertimbangkan :
 Keselamatan, resiko kebakaran, teknologi, estetika, prasarana dan budaya
setempat.
 Pada bangunan renggang bukan rumah jarak bebas samping kiri kanan
maupun belakang ditetapkan 4 meter pada lantai dan setiap penambahan
lantai jarak diatasnya ditambah 0,5 m.

Gambar 4.13
Contoh Arahan Ketentuan Massa Bangunan

Dokumen Usulan Teknis IV - 53


5. Aturan Prasarana Minimum
Cakupan prasarana yang diatur dalam peraturan zonasi minimum adalah prasarana
parkir, bongkar muat, dimensi jaringan jalan, dan kelengkapan prasarana lain.
v Parkir, Penentuan penyediaan lahan parkir bergantung kepada:
 Penentuan kegiatan yang ada pada blok peruntukan.
 Penetapan / perhitungan berdasarkan standar yang berlaku untuk setiap
kegiatan atau bangunan di blok peruntukan.
v Bongkar Muat
 Menentukan kegiatan bongkar muat yang ada di daerah. Kegiatan tersebut
dapat berupa kegiatan perdagangan, pergudangan, pelayanan, dll.
 Menentukan lokasi ruang bongkar muat yang memadai.
v Dimensi Jaringan Jalan, diperlukan untuk:
 Menentukan fungsi jalan
 Menghitung volume lalu lintas
 Menentukan peruntukan zonasi
 Menentukan lebar badan jalan
 Menentukan lebar trotoar
 Menentukan saluran drainase
v Prasarana Lain
Prasarana lain yang diperlukan dapat diwajibkan atau dianjurkan sesuai
kebutuhan, contoh: penyediaan kolam retensi, ruang terbuka publik dan lain-
lain.
6. Aturan Lain /Tambahan
Aturan lain yang dimaksud dalam peraturan zonasi sebagai aturan tambahan
antara lain:
v Aturan mengenai pemunduran bangunan, kebun.
v Aturan mengenai fasilitas tuna wisma, rumah jompo, dan fasilitas bagi
penyandang cacat.
v Aturan mengenai off-street parking.
v Aturan mengenai tata informasi, asesoris bangunan, daya tampung rumah,
dan keindahan.

4.5 Analisis Struktur dan Pola Ruang

a. Analisis Struktur Ruang Kawasan

Analisis struktur dan pola ruang bertujuan untuk:

 Mengidentifikasi struktur dan pola ruang kawasan (kondisi eksisting)

Dokumen Usulan Teknis IV - 54


 Mengetahui kecenderungan pergeseran tata ruang kawasan

Analisis struktur kawasan didasarkan pemikiran bahwa suatu kota terdiri dari nodal-
nodal atau sektor yang merupakan konsentrasi kegiatan perkotaan. Nodal/sektor tersebut
selanjutnya dapat diperkuat fungsinya dan ditata sedemikian rupa sehingga memperkuat
struktur kawasan. Pemahaman mengenai nodal tersebut didasari oleh beberapa model klasik
mengenai struktur kota, yaitu:

 Model Konsentris

Model ini menyatakan bahwa struktur kota terdiri dari 5 buah zona konsentris, yaitu
Central Business District (CBD), zona transisi, zona permukiman buruh, zona permukiman
permanen dan zona komuter. Kelima zona tersebut juga menggambarkan status sosial-
ekonomi penduduk kota, dimana zona terluar merupakan lokasi penduduk berstatus
tertinggi. Selain status ekonomi, kelima zona konsentris juga menggambarkan tingkat
kepadatan dan pola migrasi tempat tinggal.

 Model Sektoral

Model ini menyatakan bahwa struktur kota terdiri dari CBD di pusat kota, yang kemudian
diikuti oleh zona-zona yang masing-masing memanjang dari arah pusat ke pinggiran kota.
Setiap zona menggambarkan fungsi-fungsi tertentu dari kota, seperti industri,
perdagangan dan jasa, permukiman dan sebagainya.

Kapling Pusat Lingkungan


Rumah Terkecil

- Taman

- TK
Sub Pusat
Lingkungan

- SD

- Lap Olah Raga

- Toko/Pasar

- Kantor
Pusat Utama Lingkungan

Model Sektoral

 Model Multiple Nukleus

Dokumen Usulan Teknis IV - 55


Model ini menyatakan bahwa struktur kota dibentuk oleh beberapa pusat CBD yang
dapat berlokasi di berbagai tempat di dalam suatu kota. Setiap pusat memiliki fungsi
tertentu seperti industri, permukiman, pemerintahan dsb. Dengan demikian model ini
kontras dari model konsentris yang menyatakan bahwa suatu kota terdiri dari satu pusat
yang terletak pada pusat geometris kota.

Dalam analisis struktur kota, ketiga model di atas dapat digunakan secara simultan karena
setiap model dapat bersesuaian dengan satu aspek dari kota.

Dalam kaitan dengan kawasan perencanaan Kawasan Pekotaan Sawo Kota Palu, analisis
struktur kawasan bertujuan untuk mengidentifikasi pusat kegiatan yang berperan sebagai
nodal. Secara existing pusat kegiatan belum tentu membentuk sistem yang efisien.

Adapun sistem pusat-pusat kegiatan yang diharapkan terbentuk secara hirarkis yang meliputi
pusat primer, pusat sekunder, pusat tersier (lingkungan) dsb, dan memiliki suatu pola
hubungan.

Analisis struktur kawasan eksisting dilakukan dengan langkah sebagai berikut :

 Identifikasi kelengkapan fasilitas umum dan konsentrasi/aglomerasi kegiatan yang


menimbulkan bangkitan pergerakan (trip generation).

 Identifikasi polarisasi pergerakan kendaraan (hasil wawancara dan pengamatan),


dimana polarisasi ini kemungkinan berkaitan dengan adanya pusat kegiatan

 Delineasi dampak pusat kegiatan tersebut secara spasial

 Identifikasi hirarki dan fungsi pusat kegiatan

b. Analisis Pola Pemanfaatan Ruang

Analisis ini bertujuan untuk mengetahui pola pemanfaatan ruang per blok kawasan dan
mendapatkan arahan bagi penentuan fungsi blok kawasan. Analisis dilakukan melalui tiga
tahap yaitu :

1. Merumuskan blok kawasan

2. Mengidentifikasi pola ruang blok kawasan

3. Merumuskan kriteria kawasan

a. Penentuan Blok Kawasan

Penentuan blok kawasan dilakukan dengan cara:

Dokumen Usulan Teknis IV - 56


1. Merumuskan batas blok kawasan, dimana batas tersebut diupayakan merupakan batas
fisik, seperti jalan, sungai, saluran drainase, batas administrasi, dan batasan rencana fisik
yang akan dibangun. Untuk batas yang bayangan akan dilakukan pengukuran dengan
GPS.

2. Merumuskan pola penentuan blok kawasan. Pola tersebut ditentukan dengan melihat
ciri spasial kawasan, seperti pembentukan koridor permukiman (pola memanjang) atau
pembagian kelurahan.

3. Penentuan blok dan sub blok kawasan. Penentuan tersebut mempertimbangkan


beberapa faktor, seperti kejelasan batas blok dan kesamaan luas setiap blok. Bila
penentuan blok lebih mempertimbangkan ciri spasial kawasan, maka penentuan sub blok
lebih mempertimbangkan kepraktisan seperti kesamaan jenis kegiatan.

b. Identifikasi Pola Ruang Blok Kawasan

Identifikasi fungsi blok dan sub blok dilakukan dengan memetakan hasil survei primer (survei
penggunaan lahan) pada peta blok kawasan. Pada dasarnya identifikasi ini memerlukan
beberapa generalisasi mengingat penggunaan lahan existing pada umumnya merupakan
campuran, yaitu dengan menetapkan kegiatan dominan pada suatu penggunaan lahan.

c. Penentuan Kriteria Kawasan

Penentuan kriteria kawasan dilakukan dengan mengadopsi standar penentuan kawasan dan
melakukan penyesuaian (bila diperlukan). Kriteria penentuan kawasan dapat ditentukan
dengan mengacu pada Pedoman Kriteria Teknis Kawasan Budidaya, yaitu :

1. Kawasan Permukiman

2. Kawasan Perdagangan dan Jasa

3. Kawasan Ruang Terbuka Hijau

4.6 Analisis Kebutuhan Ruang

Analisis kebutuhan ruang kota untuk menampung perkembangan kegiatan di masa


depan ini didasarkan pada hasil analisis kebutuhan penduduk, baik untuk permukiman
maupun kegiatan-kegiatan kota serta prasarana permukiman dan fasilitas sosial
ekonomi. Sebagai standar kebutuhan ruang, dalam hal ini akan digunakan :

 Pedoman Standar Lingkungan Permukiman Kota

 Pedoman Standar Pembangunan Perumahan Sederhana

 Peraturan Geometris Jalan Raya dan Jembatan

Dokumen Usulan Teknis IV - 57


Namun demikian standar-standar tersebut masih perlu dimodifikasi lagi sesuai dengan
karakteristik wilayah perencanaan.

4.7 Analisis Kelembagaan Pemanfaatan dan Pengendalian Ruang

Analisis kelembagaan bertujuan untuk mengkaji efektivitas kelembagaan yang ada dalam
melakukan pemanfaatan dan pengendalian ruang. Analisis ini dilakukan dengan cara:

 Mengidentifikasi struktur organisasi pemerintah kota, menganalisis kewenangan dan


tata kerja setiap unit kerja

 Mengidentifikasi mekanisme dan tata kerja pemberian ijin lokasi, advis peruntukan
lahan dan ijin mendirikan sbangunan (IMB)

 Mengidentifikasi standar, pedoman atau prosedur (SOP) yang dipergunakan dalam


proses pemberian ijin.

 Mengidentifikasi ijin-ijin yang telah dikeluarkan oleh instansi terkait pada wilayah
perencanan, terutama pada area yang menjadi lokasi issu penanganan dalam skala
RDTR.

4.8 Analisis Keuangan dan Kemampuan Pembiayaan Pembangunan

Analisis keuangan dan kemampuan pembiayaan pembangunan bertujuan untuk mengetahui


sumber daya finansial pemerintah kota dalam melaksanakan pembangunan. Kemampuan
tersebut selanjutnya berkaitan dengan penyusunan prioritas program pembangunan.

Analisis keuangan dan kemampuan pembiayaan pembangunan dilakukan dengan cara :

 Mengidentifikasi sumber dan besar pembiayaan pembangunan selama ini

 Mengidentifikasi potensi pembiayaan baru seperti swasta dan masyarakat.

Dokumen Usulan Teknis IV - 58