Strategi Pemilihan Lokasi

STRATEGI PEMILIHAN LOKASI, PEMBEBASAN LAHAN dan LEGALITAS TANAH

Tanah adalah bahan baku yang paling utama dalam bisnis properti, dan merupakan komponen yang
paling penting yang akan menentukan kelancaran atau kesuksesan pengelolaan bisnis itu sendiri.
Sehingga diperlukan adanya suatu ketelitian, analisa yang mendalam, pengetahuan serta kejelian sebelum
melaksanakan akuisisi/penguasaan tanah yang akan digunakan untuk memulai sebuah bisnis properti
tertentu.

Sebagai sebuah obyek bisnis tentunya tanah atau lahan itu perlu diketahui segala aspeknya. Baik dari
status hukum, legalitas, peruntukan, potensi dan peluangnya maupun aksesibilitas serta hambatan yang
dimilikinya.

I . STRATEGI PEMILIHAN LOKASI :

Untuk dapat memilih lokasi yang paling menguntungkan dan memungkinkan untuk menjalankan bisnis
real estat ini diperlukan beberapa pengetahuan yang mendasar dan penting dalam arti untuk menilai layak
atau tidaknya lahan tersebut.

A. PENILAIAN POTENSI LOKASI

MEMPENGARUHI PEMBENTUKAN NILAI

- INTRINSIC LOCATION

Yaitu penilaian sebuah lokasi yang ditinjau dari kondisi alamiahnya, topologi lahan dan iklim
yang memiliki pengaruh terhadap lahan tersebut.Ssebagai contoh sebuah lahan yang berada di
 perbukitan tentunya akan berbeda penilaian potensi dan hambatannya dengan lahan yang berada
di tepi/pesisir pantai

- RELATIVE LOCATION

Yaitu penilaian sebuah lahan dari hubungannya dengan kondisi eksisting yang berada
disekitarnya baik yang dekat maupun yang jauh. Penilaian tersebut dapat berupa penilaian yang
negatif maupun positif. Penilaian positif
misalnya: memiliki kedekatan pendukung yangkuat seperti: sekolah, pusat perbelanjaan,
fasilitas layanan publik, jalan utama, taman, dll. Penilaian negatif misalnya: berada dekat
makam, pembuangan sampah, terlau dekat bandara, adanya pabrik / industri yang berpolusi,
penimbunan gas / minyak yang membahayakan, dll.

- ENVIRONMENT INFLUENCE

Yaitu sebuah keadaan sosial ekonomi masyarakat atau kondisi masyarakat yang sudah diketahui
secara umum yang berada disekitar lokasi yang akan sangat mempengaruhi kondisi lahan yang
dimaksud sebagai misal lingkungan yang kumuh, lingkungan dengan tingkat kriminilitas tinggi,
Adat masyarakat yang keras, dll
 b. ANALISA MAKRO

Analisa sebuah lingkungan lahan dalam hubungannya dengan berbagai lingkungan dalam satu
kawasan pada wilayah perkotaan tertentu. Hubungan yang dimaksud adalah semua suprastruktur
dan infrastruktur yang dapat dijadikan media antara untuk mentransfer produk yang ditawarkan.

Faktor – faktor yang perlu dianalisa dalam hal ini adalah:

- Analisis arah pertumbuhan kota

 Pembangunan jalan lingkungan
 Pembangunan jalan lingkungan utama
 Pembangunan jalan lingkar utama
 Pembangunan jalan arteri utama
 Pembangunan simpul-simpul baru
 Pembangunan area komersial baru

- Analisis aksesibiltas dan transportasi

i. Situasi lalu-lintas umum dari dan ke arah lokasi

ii. Jalur arah lalu-lintas ( jalan 1 arah atau 2 arah, dekat persimpangan )

iii. Intensitas pemakaian jalur lalu-lintas ( padat, sepi, ramai, dll )

- Analisis trend tata guna tanah

i. Pengembangan perumahan

ii. Pengembangan area komersial

 iii. Pengembangan kawasan bauran ( Mixed Used Development )

iv. Pengembangan kawasan rekreasi

- Analisis pemanfaatan lingkungan

i. Kondisi di sekitar lokasi lahan ( adanya waduk, taman, pantai, dll )

ii. Status lingkungan ( kumuh, elite, menengah )

iii. Pola jalan yang ada ( pola cluster, pola umum / grid, jalan arteri, dll )

- Analisis potensi ekonomi lingkungan

i. Kepadatan / densitas bangunan-bangunan disekitarnya

ii. Pertumbuhan jumlah bangunan ( misal: berapa banyak bangunan baru dalam 1 tahun
terakhir )

iii. Pertumbuhan harga pasar tanah ( misal:dilakukan kajian terhadap kenaikan

NJOP,appraisal )

iv. Permintaan terhadap properti tertentu di daerah tersebut ( misal: toko, rumah sewa / kontrak,
kantor, gudang, dll )

v. Tingkat kekosongan bangunan ( misal: perlu dikaji jumlah rumah, toko, ruko, gudang
yang kosong dibanding yang terisi )

c. ANALISA MIKRO

Analisis sebuah lokasi dalam hubungannya dengan lokasi lain dalam satu lingkungan tertentu

Faktor-faktor yang harus di analisa dalam hal ini adalah :

- Analisis pertumbuhan infrastruktur

misal: adanya pembangunan jaringan kereta api, jalan tol, bandara, MRT, dll

- Analisis fasilitas lingkungan

misal: kemudahan pencapaian ke berbagai fasilitas belanja / pasar, tempat ibadah, sekolah,
gedung pertemuan, stasiun terminal bis, dll
 - Analisis topografi lahan

mengkaji sisi teknis yang berkaitan dengan fisik lokasi yang menjadi obyek pemilihan. Misal:
bentuk tanah ( persegi, menyudut, melingkar ). Kontur tanah ( ekstrem, landai, curam ). Posisi
lahan ( dekat sungai, pantai, tebing )

- Analisis faktor keamanan lingkungan

misalnya sering adanya gangguan kejahatan, sering terjadi kebakaran, bencana alam, pengeboran
minyak, dll

- Analisis faktor budaya setempat

misalnya adanya ketentuan tidak dibolehkannya bangunan sampai dengan ketinggian tertentu.
Adanya larangan untuk dibangun properti tertentu oleh adat setempat. Adanya adat setempat
yang melarang kegiatan bisnis tertentu dll.

- Analisis faktor-faktor lain yang dapat mempengaruhi nilai lokasi dan nilai lingkungan, baik
yang dapat mempengaruhi penambahan nilai maupun menjadi faktor pengurangan nilai.
Misal: berada di kawasan rawan konflik ( - ), atau berada di kawasan rencana kota baru ( + )

d. ANALISA PELUANG PASAR

Untuk dapat menilai potensi lahan yang akan dikuasai, maka perlu dipelajari peluang apa saja
yang dapat meningkatkan nilai lahan dan memberikan keuntungan yang sebesarnya dalam waktu
yang secepat-cepatnya, dalam hal ini beberapa faktor yang perlu diperhatikan adalah ;

- Analisis harga jual berbagai properti yang ada di lingkungan sekitar, hal ini diperlukan untuk
menilai kelayakan nilai beli tanah dibanding dengan prospek jualnya

- Analisis variasi jenis usaha properti yang telah ada, hal ini diperlukan untuk menentukan
kecocokan “demanddan supply” jenis usaha properti yang akan dilakukan

- Analisis demografi kependudukan dengan menilai tingkat sosial ekonomi

masyarakat akan didapatkan perkiraaan daya beli maupun tingkat penghasilan, sehingga daya
serap produk yang ditawarkan akan semakin baik

- Analisis pasar yang khusus, misalnya adanya permintaan pasar kolektif ( PNS, TNI, swasta )
untuk daerah-daerah tertentu yang diminati.

B. KEPUTUSAN PEMILIHAN LOKASI

Dari berbagai analisis dan penilaian yang telah dilakukan maka pada akhirnya harus diputuskan
untuk menetapkan lokasi yang akan di kuasai. Semua analisa dan penilaian tersebut semata-mata
untuk mendukung keputusan yang akan dibuat, yang akan menjadi dasar yang kuat dan tepat
dalam pemilihan lokasi yang akan digarap. Sehingga meminimalkan kendala dalam kegiatan
bisnis real estat ini yang belum diketahui sebelumnya. Semua aspek sudah diukur dan terdeteksi
baik kekurangan, resiko maupun kelebihannya sehingga dapat diprediksi dan
diantisipasi perencanaan pengelolaannya. Keputusan pemilihan lokasi tersebut pada akhirnya
pula memerlukan “insting bisnis” dari penentu keputusan yang didukung oleh segala informasi
yang telah diterima sebelumnya.

Bila ada alternatif beberapa lokasi yang sedang diperhitungkan, maka salah satu cara/metode
untuk pengambilan keputusan adalah dengan mempelajari SWOT-nya yaitu Strength ( kekuatan
), Weakness ( kelemahan ), Oppurtunity ( kesempatan ) dan Threat ( ancaman ) yang menjadi
satu kesatuan informasi dalam keputusan yang diambil.

ANALISA Lokasi I Lokasi II Lokasi III Lokasi IV

STRENGTH
WEAKNESS
OPPORTUNITY
THREAT