Salah satu tahap dalam sebuah proyek adalah pengadaan.

Pada saat proses pengadaan dibutuhkan

pemilihan jenis kontrak yang tepat kontrak untuk mengatur hak dan kewajiban kedua belah
pihak atau lebih yaitu, penyedia jasa dan pemilik proyek serta disesuaikan dengan kondisi proyek
.
I. Definisi Kontrak menurut FIDIC, " Kontrak" berarti Perjanjian Kontrak (Contract Agreement),
Surat Penunjukan (Letter of Acceptance), Surat Penawaran (Letter of Tender), Persyaratan
(Conditions), Spesifikasi (Specifications), Gambar-Gambar (Drawings), Jadwal/Daftar
(Schedules), dan dokumen-dokumen lebih lanjut (bila ada) yang terdaftar di dalam Perjanian
Kontrak atau dalam Surat Penunjukan.
1. Perjanjian Kontrak yaitu perjanjian kontrak dimana para pihak harus melakukan Perjanjian
Kontrak dalam waktu 28 hari setelah Kontraktor menerima Surat Penunjukan, kecuali
dinyatakan lain dalam Persyaratan Khusus. Perjanjian Kontrak harus didasarkan pada
formulir yang dilampirkan pada Persyaratan Khusus. Biaya meterai dan biaya sejenis
lainnya (bila ada) yang dibebankan sesuai peraturan sehubungan dengan pembuatan
Perjanjian Kontrak harus ditanggung oleh Pengguna Jasa.
2. Surat Penunjukan berarti surat penunjukan resmi, ditandatangani oleh Pengguna Jasa,
berdasarkan Surat Penawaran, termasuk memorandum tambahan yang disetujui dan
ditandatangani oleh kedua belah Pihak. Bila tidak ada surat penunjukan, istilah ”Surat
Penunjukan” berarti Perjanjian Kontrak dan tanggal diterbitkannya atau diterimanya Surat
Penunjukan berarti tanggal ditandatanganinya Perjanjian Kontrak.
3. Surat Penawaran berarti dokumen yang merupakan surat penawaran yang dilengkapi oleh
Kontraktor dan berisi penawaran pekerjaan yang ditandatangani dan ditujukan kepada
Pengguna Jasa.
4. Spesifikasi berarti dokumen yang berisi spesifikasi, sebagaimana termasuk dalam Kontrak,
berikut semua tambahan serta perubahan terhadap spesifikasi sesuai dengan Kontrak.
Dokumen ini memuat detail Pekerjaan.
5. Gambar-Gambar berarti gambar-gambar Pekerjaan, sebagaimana terdapat di dalam
Kontrak, berikut semua tambahan serta perubahan gambar yang diterbitkan oleh (atau atas
nama) Pengguna Jasa sesuai dengan Kontrak.
6. Jadwal dan Daftar berarti dokumen berisi jadual dan daftar, dilengkapi oleh Kontraktor
dan disampaikan dengan Surat Penawaran, sebagaimana terdapat di dalam Kontrak.
 Dokumen tersebut dapat meliputi Daftar Kuantitas dan Harga, data, daftar-daftar, dan daftar
tarif dan/atau harga.

II. Pemilihan jenis kontrak didasarkan pada :

Pemilihan Jenis Kontrak didasarkan atas
a. Cara pembayaran
a. Kontrak lump sum
adalah kontrak pengadaan jasa pelaksanaan pekerjaan konstruksi atas penyelesaian
seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu, dengan jumlah harga yang pasti dan
tetap, dan semua resiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan
sepenuhnya ditanggung penyedia jasa.
b. Kontrak harga satuan
adalah kontrak pengadaan jasa pelaksanaan pekerjaan konstruksi atas penyelesaian
seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu berdasarkan harga satuan untuk setiap
satuan/unsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu, yang volume pekerjaannya
masih bersifat perkiraan sementara, sedangkan pembayarannya didasarkan pada hasil
pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang telah dilaksanakan oleh penyedia
jasa.
c. Kontrak Terima Jadi (Turnkey) merupakan Kontrak Pengadaan Barang/Pekerjaan
Konstruksi/Jasa Lainnya atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu
tertentu dengan ketentuan sebagai berikut:
 jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh pekerjaan selesai dilaksanakan; dan
 pembayaran dilakukan berdasarkan hasil penilaian bersama yang menunjukkan
bahwa pekerjaan telah dilaksanakan sesuai dengan kriteria kinerja yang telah
ditetapkan.
b. Pembebanan Tahun Anggaran
a. Kontrak Tahun Tunggal merupakan Kontrak yang pelaksanaan pekerjaannya
mengikat dana anggaran selama masa 1 (satu) Tahun Anggaran.
b. Kontrak Tahun Jamak merupakan Kontrak yang pelaksanaan pekerjaannya untuk
masa lebih dari 1 (satu) Tahun Anggaran atas beban anggaran, yang dilakukan setelah
mendapatkan persetujuan
c. Sumber Pendanaan
 a. Kontrak Pengadaan Tunggal merupakan Kontrak yang dibuat oleh 1 (satu) PPK
dengan 1 (satu) Penyedia Barang/Jasa tertentu untuk menyelesaikan pekerjaan
tertentu dalam waktu tertentu.
b. Kontrak Pengadaan Bersama merupakan Kontrak antara beberapa PPK dengan 1
(satu) Penyedia Barang/Jasa untuk menyelesaikan pekerjaan dalam waktu tertentu,
sesuai dengan kebutuhan masing-masing PPK yang menandatangani Kontrak.
Kontrak Pengadaan Bersama dimaksudkan untuk meningkatkan efisiensi pelaksanaan
maupun anggaran, contohnya adalah pengadaan ATK, obat, peralatan kantor,
komputer.
c. Kontrak Payung (Framework Contract) merupakan Kontrak Harga Satuan antara
Pemerintah dengan Penyedia Barang/Jasa yang dapat dimanfaatkan oleh K/L/D/I,
dengan ketentuan sebagai berikut:
 diadakan untuk menjamin harga Barang/Jasa yang lebih efisien, ketersediaan
Barang/Jasa terjamin dan sifatnya dibutuhkan secara berulang dengan volume atau
kuantitas pekerjaan yang belum dapat ditentukan pada saat Kontrak ditandatangani;
dan
 pembayarannya dilakukan oleh setiap PPK/Satuan Kerja yang didasarkan pada
hasil penilaian/pengukuran bersama terhadap volume/kuantitas pekerjaan yang
telah dilaksanakan oleh Penyedia Barang/Jasa secara nyata.
 Pengadaan Barang/Jasa dengan Kontrak Payung antara lain dilakukan untuk
pengadaan alat tulis kantor (ATK), pekerjaan pengadaan kendaraan dinas, jasa
boga, jasa layanan perjalanan (travel agent) dan pekerjaan/jasa lain yang sejenis
d. Jenis Pekerjaan
a. Kontrak Pengadaan Pekerjaan Tunggal merupakan Kontrak Pengadaan
Barang/Jasa yang hanya terdiri dari 1 (satu) pekerjaan perencanaan, pelaksanaan
atau pengawasan.
b. Kontrak Pengadaan Pekerjaan Terintegrasi merupakan Kontrak Pengadaan
Pekerjaan Konstruksi yang bersifat kompleks dengan menggabungkan kegiatan
perencanaan, pelaksanaan dan/atau pengawasan.

Macam dari kontrak pengadaan pekerjaan terintegrasi adalah :

 Kontrak berbasis kinerja (Performance Based Contract) merupakan Kontrak
Pengadaan Barang/Jasa atas dicapainya suatu tingkat pelayanan tertentu yang bisa
merupakan penggabungan paket pekerjaan yang biasanya dilakukan terpisah.
  Kontrak Rancang dan Bangun (Design & Build) merupakan Kontrak Pengadaan
yang meliputi desain dan pembangunan.
 Kontrak Rancang Bangun Konstruksi (Engineering Procurement Construction/EPC)
merupakan Kontrak pengadaan yang meliputi desain, pengadaan, dan konstruksi.
 Kontrak Rancang-Bangun-Operasi-Pemeliharaan (Design-Build-Operate-Maintain)
merupakan Kontrak pengadaan yang meliputi desain, pembangunan, pengoperasian
dan pemeliharaan.
 Kontrak Jasa Pelayanan (Service Contract) merupakan Kontrak Pengadaan untuk
melayani kebutuhan layanan tertentu.
 Kontrak Pengelolaan Aset merupakan Kontrak untuk pengelolaan aset sehingga
aset yang dimiliki dapat dimanfaatkan secara optimal.
 Kontrak Operasi dan Pemeliharaan merupakan Kontrak pengadaan yang meliputi
pengoperasian dan pemeliharaan atas suatu aset yang dimiliki.

Bentuk Kontrak Konstruksi berdasar aspek :

1. Aspek Perhitungan Biaya
a. Fixed Lum Sum Price
Suatu kontrak dimana volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak tidak boleh
diukur ulang
b. Unit Price
Kontrak dimana volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak hanya merupakan
perkiraan dan akan diukur ulang untuk menentukan volume pekerjaan yang benar –
benar dilaksanakan
2. Aspek Perhitungan Jasa
a. Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee)
Bentuk kontrak dimana penyedia jasa hanya dibayar biaya pekerjaan yang
dilaksanakan tanpa mendapatkan imbalan jasa
b. Biaya Ditambah jasa (Cost Plus Fee)
Kontrak dimana penyedia jasa dibayar seluruh biaya untuk melaksanakan
pekerjaan, ditambah jasa yang biasanya dalam bentuk persentase dari biaya (misal
10%).
e. Biaya Ditambah Jasa Pasti ( Cost Plus Fixed Fee)
Pada dasarnya sama dengan kontrak CPF, perbedaannya pada jumlah imbalan
(fee) untuk penyedia jasa. Dalam kontrak CPF besarnya imbalan/jasa Penyedia Jasa
 bervariasi tergantung dari besarnya biaya. Sedangkan dalam kontrak CPFF jumlah
imbalan/jasa penyedia jasa sudah ditetapkan sejak awal dalam jumlah yang pasti
dan tetap (fixed fee) walaupun biaya berubah.
3. Aspek Cara Pembayaran
Pra pendanaan penuh dari Penyedia Jasa (Contractor’s Full Prefinanced)
 Penyedia Jasa harus mendanai terlebih dahulu seluruh pekerjaan sesuai kontrak.
Setelah pekerjaan selesai 100% dan diterima baik oleh Pengguna Jasa maka
Penyedia Jasa mendapatkan pembayaran sekaligus
 Dapat pula Pengguna Jasa membayar 95% dari nilai kontrak karena yang 5%
ditahan (retention money) selama masa tanggungan jawab atas cacat atau
pembayaran penuh 100%, tapi Penyedia Jasa harus memberikan jaminan untuk
masa tanggung jawab atas cacat dan lain hal sesuai kontrak.
4. Aspek Pembagian Tugas
a. Rancang Bangun
Penyedia Jasa memiliki tugas membuat suatu perencanaan proyek yang lengkap
dan sekaligus melaksanakannya dalam satu kontrak konstruksi. Jadi, Penyedia
Jasa selain mendapat pembayaran atas pekerjaan konstruksi (termasuk imbalan
jasanya) turut pula menerima imbalan jasa atas pembuatan rencana / design proyek
tersebut.
b. Engineering, Procurement & Construction (EPC)
Kontrak ini merupakan bentuk kontrak rancang bangun. Bila design build/turnkey
dimaksudkan untuk pekerjaan konstruksi sipil/bangunan gedung, sedangkan EPC
dimaksudkan untuk pembangunan pekerjaan-pekerjaan dalam industri, minyak, gas
bumi dan petrokimia.
c. BOT/BLT
Merupakan pola kerja sama antara Pemilih Lahan yang akan menjadikan lahan
tersebut menjadi satu fasilitas , misalnya untuk jalan tol, perdagangan dan lain-lain
- B (Build) = kegiatan dilakukan oleh investor dimulai dari membangun fasilitas
sesuai kehendak pemilik lahan/tanah
- O (Operate) = setelah pembangunan fasilitas selesai, investor diberi hak untuk
mengelola dan memungut hasil dari fasilitas tersebut selama kurun waktu
tertentu.
- T (Transfer) = setelah masa pengoperasian/konsesai selesai, fasilitas tadi
dikembalikan kepada pengguna jasa.
 - Setelah fasilitas dibangun selesai (Built); pemilik fasilitas seolah menyewa
fasilitas yang baru dibangun untuk suatu kurun waktu (lease) kepada investor
untuk dipakai sebagai angsuran dari investasi yang sudah ditanam atau fasilitas
tersebut dapat pula disewakan kepada pihak lain; setelah masa sewa berakhir,
fasilitas dikembalikan kepada pemilik fasilitas (Transfer)
d. Swakelola
Swakelola adalah pelaksanaan pekerjaan yang direncanakan, dikerjakan dan
diawasi sendiri. Contohnya suatu instansi pemerintah melaksanakan suatu
pekerjaan dengan mempekerjakan sekumpulan orang dalam instansi itu sendiri,
yang memberi perintah, yang mengawasi, dan yang mengerjakan adalah orang
orang dari satu instansi yang sama.

Beberapa proyek infrastruktur sudah banyak dilakukan dengan cara privatisasi, dimana peran
swasta lebih dominan dibanding peran pemerintah. Kondisi ini mempengaruhi posisi hak dan
kewajiban. Kontrak proyek infrastruktur dapat diuraikan sebagai berikut.
1. Build Operate Transfer (BOT)
Suatu rancangan kontrak dimana sektor swasta membangun suatu fasilitas dengan
biaya sendiri, lalu mengoperasikannya dan memungut pembayaran terhadap pengguna
fasilitas, lalu sektor swasta mengalihkannya kepada pemerintah setelah kurun waktu
tertentu yang telah disepakati.
Kontrak BOT melibatkan pihak swasta dalam seluruh aspek desain,pelaksanaan
konstruksi, pembiayaan, pengoperasian hingga pengalihan kepada pemerintah, yang
semuanya berhubungan dengan risiko yang harus ditanggungnya. Tetapi dalam
beberapa hal, pemerintah bertanggungjawab terhadap risiko politik, kebijakan dan
regulasi,serta pembebasan lahan.
2. Build Transfer Operate (BTO)
Suat rancangan kontrak dimana sektor swasta membangun suatu fasilitas, yang telah
selesai dialihkan kepada pemerintah sebagai pemilik yang kemudian mengoperasikan
fasilitas tersebut.
Contoh Kontrak BTO di Amerika pada proyek jalan raya. Karena pembayaran premi
risiko kecelakaan kendaraan sangat tinggi, pemerintah melindungi investor dengan
mengambil alih tanggung jawab dalam menerapkan konsep kontrak ini.
3. Build Own Operate (BOO)
 Suatu rancangan kontrak dimana pihak swasta membangun suatu fasilitas dengan biaya
sendiri, mengoperasikannya dan memungut pembayaran terhadap pengguna fasilitas
tersebut. Pihak swasta mengoperasikan dan memiliki fasilitas tersebut tanpa waktu yang
ditentukan. Kontrak BOO hampir sama dengan BOT, perbedaannya tidak ada kewajiban
bagi pihak swasta untuk mengalihkan aset kepemilikan kepada pemerintah.

Dari ketiga jenis kontrak konsesi proyek diatas, yang biasa digunakan adalah kontrak BOT,
dimana kontrak ini mempunyai karakteristik yang sesuai dengan proyek infrastruktur. Dengan
kontrak BOT merupakan jalan keluar terbaik dalam memecahkan masalah penyediaan dana
yang besar serta masalah proyek yang memerlukan teknologi baru baik dalam desain maupun
pengoperasian.

III. Perubahan Kontrak

Dalam hal terdapat perbedaan antara kondisi lapangan pada saat pelaksanaan, dengan
gambar dan/atau spesifikasi teknis yang ditentukan dalam Dokumen Kontrak, PPK bersama
Penyedia Barang/Jasa dapat melakukan perubahan Kontrak yang meliputi:
a. menambah atau mengurangi volume pekerjaan yang tercantum dalam Kontrak;
b. menambah dan/atau mengurangi jenis pekerjaan;
c. mengubah spesifikasi teknis pekerjaan sesuai dengan kebutuhan lapangan; atau
d. mengubah jadwal pelaksanaan.

Pekerjaan tambah dilaksanakan dengan ketentuan: tidak melebihi 10% (sepuluh perseratus)
dari harga yang tercantum dalam perjanjian / Kontrak awal; dan tersedianya anggaran.
IV. Uang muka dan Pembayaran Prestasi Kerja.
Uang Muka dapat diberikan kepada Penyedia Barang/Jasa untuk:
a. mobilisasi alat dan tenaga kerja;
b. pembayaran uang tanda jadi kepada pemasok barang/material; dan/atau
c. persiapan teknis lain yang diperlukan bagi pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa.

Uang Muka dapat diberikan kepada Penyedia Barang/Jasa dengan ketentuan sebagai berikut:
a. untuk Usaha Kecil paling tinggi 30% (tiga puluh perseratus) dari nilai Kontrak
Pengadaan Barang/Jasa; atau
b. untuk usaha non kecil paling tinggi 20% (dua puluh perseratus) dari nilai Kontrak
Pengadaan Barang/Jasa.
Besarnya Uang Muka untuk Kontrak Tahun Jamak adalah nilai yang paling kecil diantara 2
(dua) pilihan, yaitu:
a. 20% (dua puluh perseratus) dari Kontrak tahun pertama;
b. 15% (lima belas perseratus) dari nilai Kontrak.
Nilai Jaminan Uang Muka secara bertahap dapat dikurangi secara proporsional sesuai dengan
pencapaian prestasi pekerjaan.
Pembayaran prestasi pekerjaan dapat diberikan dalam bentuk:
a. pembayaran bulanan;
b. pembayaran berdasarkan tahapan penyelesaian pekerjaan (termin); atau
c. pembayaran secara sekaligus setelah penyelesaian pekerjaan.
Pembayaran bulanan/termin untuk Pekerjaan Konstruksi, dilakukan senilai pekerjaan yang telah
terpasang. Sebagian pembayaran prestasi pekerjaan dapat ditahan sebagai uang retensi untuk
Jaminan Pemeliharaan Pekerjaan Konstruksi.

V. Keadaan Kahar
• Keadaan Kahar adalah suatu keadaan yang terjadi diluar kehendak para pihak dan tidak
dapat diperkirakan sebelumnya sehingga kewajiban yang ditentukan dalam Kontrak
menjadi tidak dapat dipenuhi.
• Yang dapat digolongkan sebagai Keadaan Kahar dalam Kontrak Pengadaan Barang/Jasa
meliputi:
a. bencana alam;
b. bencana non alam;
c. bencana sosial;
d. pemogokan;
e. kebakaran; dan/atau
f. gangguan industri lainnya sebagaimana dinyatakan melalui keputusan bersama Menteri
Keuangan dan menteri teknis terkait.
• Keterlambatan pelaksanaan pekerjaan yang diakibatkan oleh terjadinya Keadaan Kahar
tidak dikenakan sanksi.
VI. Penyesuaian Harga
Penyesuaian Harga dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut:
a. penyesuaian harga diberlakukan terhadap Kontrak Tahun Jamak berbentuk Kontrak Harga
Satuan berdasarkan ketentuan dan persyaratan yang telah tercantum dalam Dokumen
Pengadaan dan/atau perubahan Dokumen Pengadaan;
b. tata cara perhitungan penyesuaian harga harus dicantumkan dengan jelas dalam Dokumen
Pengadaan;
c. penyesuaian harga tidak diberlakukan terhadap Kontrak Tahun Tunggal dan Kontrak Lump
Sum serta pekerjaan dengan Harga Satuan timpang.

VII. Pemutusan Kontrak

PPK dapat memutuskan Kontrak secara sepihak apabila:
a. denda keterlambatan pelaksanaan pekerjaan akibat kesalahan Penyedia Barang/Jasa
sudah melampaui 5% (lima perseratus) dari nilai Kontrak.
b. Penyedia Barang/Jasa lalai/cidera janji dalam melaksanakan kewajibannya dan tidak
memperbaiki kelalaiannya dalam jangka waktu yang telah ditetapkan;
c. Penyedia Barang/Jasa terbukti melakukan KKN, kecurangan dan/ atau pemalsuan dalam
proses Pengadaan yang diputuskan oleh instansi yang berwenang; dan/atau
d. pengaduan tentang penyimpangan prosedur, dugaan KKN dan/atau pelanggararan
persaingan sehat dalam pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa dinyatakan benar oleh
instansi yang berwenang.
Dalam hal pemutusan Kontrak dilakukan karena kesalahan Penyedia Barang/Jasa:
a. Jaminan Pelaksanaan dicairkan;
b. sisa Uang Muka harus dilunasi oleh Penyedia Barang/Jasa atau Jaminan Uang Muka
dicairkan;
c. Penyedia Barang/Jasa membayar denda;
d. Penyedia Barang/Jasa dimasukkan dalam Daftar Hitam.

VIII. Penyelesaian Perselisian

• Dalam hal terjadi perselisihan antara para pihak dalam Penyediaan Barang/Jasa
Pemerintah, para pihak terlebih dahulu menyelesaikan perselisihan tersebut melalui
musyawarah untuk mufakat.
• Dalam hal penyelesaian perselisihan tidak tercapai, penyelesaian perselisihan tersebut
dapat dilakukan melalui arbitrase, alternatif penyelesaian sengketa atau pengadilan sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
IX. Serah Terima Pekerjaan
• Setelah pekerjaan selesai 100% (seratus persen) sesuai dengan ketentuan yang tertuang
dalam Kontrak, Penyedia Barang/Jasa mengajukan permintaan secara tertulis untuk
penyerahan pekerjaan.
• Panitia Penerima Hasil Pekerjaan melakukan penilaian terhadap hasil pekerjaan yang telah
diselesaikan.
• Apabila terdapat kekurangan dalam hasil pekerjaan, Penyedia Barang/Jasa harus
memperbaiki dan/atau melengkapi kekurangan pekerjaan sebagaimana yang disyaratkan
dalam Kontrak.
• Panitia/Pejabat Penerima Hasil Pekerjaan menerima penyerahan pekerjaan setelah seluruh
hasil pekerjaan dilaksanakan sesuai dengan ketentuan Kontrak.
• Khusus Pekerjaan Konstruksi/Jasa lainnya:
a. Penyedia Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya melakukan pemeliharaan atas hasil
pekerjaan selama masa yang ditetapkan dalam Kontrak, sehingga kondisinya tetap
seperti pada saat penyerahan pekerjaan;
b. masa pemeliharaan paling singkat untuk pekerjaan permanen selama 6 (enam) bulan,
sedangkan untuk pekerjaan semi permanen selama 3 (tiga) bulan; dan
c. masa pemeliharaan dapat melampaui Tahun Anggaran.
masa pemeliharaan, Jaminan Pemeliharaan / uang retensi dikembalikan kepada
Penyedia Barang /Jasa.
• Khusus Pengadaan Barang, masa garansi diberlakukan sesuai kesepakatan para pihak
dalam Kontrak.
• Penyedia Barang/Jasa menandatangani Berita Acara Serah Terima Akhir Pekerjaan pada
saat proses serah terima akhir (Final Hand Over).
• Penyedia Barang/Jasa yang tidak menandatangani Berita Acara Serah Terima Akhir
Pekerjaan dimasukkan dalam Daftar Hitam.