Nombre del Alumno: Herrera Aguilar Francisco Javier

Matricula: Al02884307

Nombre del profesor: Yuridia A. Verdugo Jasso

Materia: Toma de decisiones administrativas y financieras

Fecha: 24/07/2019
Sinopsis del caso
La vivienda tenía aproximadamente 50 años y estaba ubicada en una esquina formada por la calle
principal de la ciudad, la avenida Álvaro Obregón y la avenida Ciudades Hermanas. La avenida Álvaro
Obregón dividía a la ciudad en oriente y poniente. Esta avenida era muy utilizada como vía de acceso
para diversas colonias y fraccionamientos que se estaban desarrollando al sur de la ciudad, también
con un nivel socioeconómico alto constituido principalmente por parejas jóvenes con niños en
primaria o adolescentes en secundaria y preparatoria.

La casa estaba ubicada en una de las principales colonias de la ciudad e Culiacán, Sinaloa. Incluso
fue la zona en donde empezaron a ubicar las personas cuyo nivel socioeconómico era alto
(principalmente lo niveles A/B y C+). La colonia tenía varias décadas por lo que la gente que vivía ahí
era gente en promedio de 40 años; El valor de la propiedad según avaluó ascendía a $ 1837613.6
dólares y $ 956240.29 del valor del terreno.

Estudio de mercado

Se contrato una agencia de investigación de mercados orientada a consumidores, la cual realizo un

estudio de vocación de la ubicación en la zona de influencia con el propósito de determinar el giro
más adecuado y con mayor demanda de esa ubicación.

Los resultados mostraron que existía un segmento de mercado para cada opción evaluada:

1.- Segmento de mercado #1: La mejor opción era la construcción de locales comerciales, ya que
consideraban que era necesario incrementar la oferta de servicios y/o productos en esta zona.

2.- Segmento de mercado # 2: La mejor opción era construir locales para oficinas, ya que como esta
colonia era principalmente residencial, sería más adecuado y más tranquila esta opción, puesto que
generaría menos tráfico si se utilizara para este fin.

3.- Segmento de mercado # 3: La opción de la construcción de departamentos o condominios en la

zona era necesario para satisfacer la demanda potencial que existía.

El mayor porcentaje de mención lo obtuvo el segmento #1

Se profundizó en este punto y se obtuvo información que mostraba la situación a esa fecha de la
zona en cuanto a la oferta y demanda del giro comercial. Se agruparon los principales giros
comerciales que se podrían ofrecer en el punto investigado.

Análisis de la industria

El crecimiento de los centros comerciales en México no tenía precedente y reportaba inversiones

de mil 500 millones de dólares en 2004, cifra que lo colocaba a la cabeza de la región
latinoamericana, de acuerdo con el Consejo Internacional de Centros Comerciales.

El valor de este mercado era estimado en 25 mil 835 millones de pesos y el 45% de consumo de los
mexicanos se estaba efectuando en los llamados retailers. Para 2005, el área rentable de centros
comerciales se estimaba en 64 mil 775 m2.
En Culiacán más del 60% de la población trabajaba en el sector de servicios y comercio, el resto en
partes semejantes en industria y en actividades primarias, que tenían gran importancia en el estado
de Sinaloa.

Análisis de la demanda empresarial

Considerando las dos opciones de destino de locales comerciales, se decidió realizar un análisis con
empresarios de la ciudad con la finalidad de determinar la preferencia por tipo de formato.

El procedimiento se basó en la recopilación de información con empresarios locales y su interés de

arrendar un local en dicho centro comercial; Para recopilar información se desarrolló una encuesta,
la cual permitió recopilar información útil tanto de manera cuantitativa como cualitativa. La muestra
estuvo constituida por 57 comercios detallistas en la ciudad, entre los que se encontraban agencias
de viaje, bancos, estudios fotográficos, farmacias y joyerías; El estudio tuvo como objetivo
determinar si la esquina de Avenida Álvaro Obregón y Ciudades Hermanas era un punto estratégico
para la ubicación de locales comerciales, y de serlo cual sería el mejor formato ara los locales.

Los resultados de la encuesta indicaron que en general los empresarios consideraron que la
propiedad fuera considerada como un punto estratégico para ubicar locales comerciales. Un 70%
de los empresarios opinaron que la esquina si era un buen punto comercial.

El 44% opinó que el mejor formato era la plaza abierta y el 11% opinó que era mejor la plaza
comercial cerrada y el 45% de las empresas eran indiferentes a cualquiera de estos formatos.

Los que prefirieron el formato de plaza abierta “L” le daban una mejor puntuación a la ubicación,
estaban más interesados en rentar un local que los de la plaza, aunque el precio por metro cuadrado
fue menor. Otro dato muy importante fe que, aunque la plaza cerrada recibió un 11% las personas
que lo preferían realmente no estaban interesadas en rentar un local n en planta alta ni en planta
baja.

El 47% de las empresas encuestadas ya estaban en la zona y presentaron precios de renta de

referencia de $ 156 por m2 n planta baja y de $110 en planta alta.

Al dividir la muestra en las empresas interesadas y las no interesadas, se resumió que le 55% de los
empresarios entrevistados estaban interesados en rentar un local comercial; La mejor opción para
ellos fue la plaza abierta incluso ninguno de los interesados de da una calificación baja en cambio
los que prefieren la plaza abierta ele daban una clasificación baja a la plaza cerrada.

Análisis de la oferta o competencia

De acuerdo al estudio realizado se determino que en la zona de competencia del proyecto se

encontraban los siguientes centros comerciales: Galerías San Miguel, Plaza cerrada con dos tiendas
Sears y Mercados Zaragoza (supermercados MZ), restaurante VIP´s y en construcción se
encontraban varias salas de una cadena de cines. Las tiendas que predominaban eran del giro de
venta de ropa, accesorios y calzado, tanto para mujer como para hombre.

El costo de renta por m2 era de aproximadamente $ 180 mensuales, de los cuales el 80% era de
renta y el 20% de mantenimiento.
Plaza abierta

En cuanto a plaza abierta dentro del área comercial de la empresa se localizaban los siguientes
negocios:

Walmart 87: Negocio con un buen tráfico vehicular y un supermercado muy importante como tienda
ancla; contaba con varios establecimientos conocidos, además de estar ubicado a 5 minutos del
punto comercial de referencia.

Plaza La Lomita: Esta plaza realmente no tenía un nombre comercial, estaba orientada hacia la
comida ya que contaba con tres tiendas ancla que eran super Salad, Burger King, Sushito. Contaba
con una afluencia vehicular excelente ya que se ubicaba en una avenida con mucho tráfico puesto
que cerca existía una universidad.

Alternativas

Después de realizar el estudio de mercado correspondiente, habiendo pasado seis meses, a finales
de junio el Ing. Cadena se encontraba analizando cuatro alternativas de inversión.

Plaza cerrada

Área comercial rentable en la parte baja de 698.65 m2 y en la parte alta de 427 m2, además, un área
común para mesas del área de comida de 305 m2, esto implicaría mantener esa área refrigerada.
Esta opción presentaba 31 cajones de estacionamiento. Y esta opción fue considerada por el Ing.
Cárdenas porque podría utilizar la estructura actual de la propiedad y le permitiría conservar algunas
cosas intactas como el piso de mármol, ventanería y algunas plantas.

Plaza abierta

Para esta plaza se estaba considerando un formato “L” con locales en la parte sur-poniente del
terreno y con cajones de estacionamiento en la parte de enfrente del terreno. Para esto había 3
opciones:

1.- Plaza abierta con 18 locales. - Involucraba un área rentable de 598m2 tanto en planta alta como
baja, lo que daba un total de 1196m2 de renta y consideraba un total de 45 cajones de
estacionamiento.

2.- Plaza abierta sin construir una parte de terreno. - Implicaba un área rentable de 616 m2 en
planta baja y 778 m2 en planta alta que daba un total de 1394 m2 con 36 cajones de
estacionamiento.

3.- Plaza abierta completa. - Constituía prácticamente la opción dos con la unca diferencia que se
agregarían dos locales mas en planta baja y dos en planta alta, y s disminuiría el número de cajones
de estacionamiento.

El análisis de esta información requería que el Ing. Cárdenas contratase a un experto que le indicara
cual era el mejor destino financiero de la inversión que tenía en sus manos, que para el más que un
negocio económico significaba la nostalgia de años de su infancia que se encontraban en cada rincón
de esa vieja casa. Ahora, era el momento de determinar qué decisión tomar.
Preguntas detonantes

1.- ¿Cuáles son los resultados más importantes de la investigación de mercados?

Información

• Los resultados indicaron que la propiedad es considerada como un punto estratégico para
ubicar locales comerciales.
• El 70% de los empresarios encuestados opinaron que a esquina si era un buen punto
comercial.
• El 44% opino que el mejor formato era la plaza abierta y el 11% opino que era mejor la plaza
comercial cerrada.
• El 45% de las empresas eran diferentes a cualquiera de estos formatos.
• El 47% de las empresas encuestadas ya estaban en la zona y presentaron precios de renta
de referencia.
• El 55% de los empresarios entrevistados estaban interesados en rentar un local comercial.
• El promedio por metro cuadrado en planta baja fue de $ 134 y en planta alta $ 80, Aunque
existían empresas que estaban dispuestas a pagar una renta más elevada de hasta $ 300.

Argumentación

El estudio de mercado nos ayuda a conocer la respuesta de nuestros posibles clientes (nuestro
target) y proveedores y analizar nuestro producto, el precio, la distribución y, en definitiva, todos
los factores a analizar en el plan de marketing de un negocio. Cuestiones que toda empresa debería
conocer, que en muchas ocasiones pasamos por alto y que nos ayudan a tomar las decisiones más
acertadas.

Una correcta recopilación y análisis de esta información nos resultará valiosa no solo en el momento
inicial de montar un negocio. También una vez que nuestra empresa esté en funcionamiento, para
conocer, por ejemplo, qué percepción tienen de nuestra marca y de qué notoriedad goza o si
nuestro producto satisface sus necesidades. Un estudio de mercado es algo vivo, actualizable y en
evolución. (Recode social market research, 2018).

Conclusión

El desarrollar un análisis de mercado brinda a los responsables de la toma decisiones la ventaja de

poder desarrollar un panorama a futuro sobre las expectativas de los futuros consumidores y de los
factores que podrían afectar directamente las operaciones de la empresa, en este caso el Ing.
Cárdenas obtuvo la información que requería para plantear un posible rumbo de inversión sobre la
su propiedad, pero después de tener la información dela análisis de mercado y tener la propuesta
de negocio que más beneficios presentados desde el punto de vista de los empresarios establecidos
en la zona, ahora el debe contar con la opinión de un experto en negocios financieramente hablando
apara poder tomar una decisión que le beneficie más de manera económica.

2.- ¿Cuáles son los ingresos y la utilidad neta en una proyección anual de cada una de las
alternativas de inversión?

Información
 • Los ingresos se determinaron por m2 con base en la investigación realizada con los
empresarios, la competencia y dueños de locales de cada tipo de formato. La plaza cerrada
tuvo una proyección de ingreso anual por $ 230 500 para el primer año.
• La plaza abierta con 18 locales de $ 209 000, la plaza vierta sin construir total reflejo un
ingreso de $ 235 100 y la plaza completa de $ 258 000.
• Los ingresos por renta eran más altos en la plaza completa abierta por la mayor extensión
de área rentable mientras que los ingresos más bajos eran en la alternativa de únicamente
18 locales.
• Los gastos operativos eran mayores en la plaza cerrada principalmente por el
mantenimiento de la misma, la vigilancia y la limpieza que se requiera.
• Los gastos operativos, sin incluir depreciación, se consideraban en $ 397 700 para la plaza
cerrada y de $ 38 200 para las plazas abiertas.
• Se considero que le gasto por mantenimiento tendría un incremento de $ 2000 en el
segundo año principalmente por el tiempo del equipo y edificio, este se contempló que se
mantendría gastándose de igual manera para los siguientes 5 años.
• Los gastos para la plaza cerrada eran significativamente mayores puesto que involucraba
más gastos operativos que el empresario debía de asumir y los gastos más bajos eran los de
la plaza dejando sin construir una parte del terreno, esto se debía principalmente al gasto
por depreciación que como la inversión era menor, el gasto de desgaste a diferir era menor
en esta alternativa.
• El valor de rescate al finalizar el periodo de estudio sería de $ 17743 774 para la plaza
cerrada, de $ 18 775 949 para la abierta con 18 locales, de $ 20 779 320 para la abierta sin
construir totalmente y de $ 23 135 731 para la abierta completa.
• El costo de oportunidad del dinero está representado por un atas afia que daría el dinero
propio al invertido en el banco, el cual a la fecha es de 7.7%. de acuerdo a un experto en
bienes raíces, si la casa era rentada como tal para casa habitación, la estimación de la renta
mensual sería de aproximadamente de $ 16000.

Argumentación

Una definición de “evaluación económica” es la siguiente: “Análisis comparativo de las acciones

alternativas tanto en términos de costes como de beneficios” 2 La definición mencionada debería
ampliar su campo de análisis hacia otros ámbitos de las relaciones sociales, como por ejemplo la
calidad de esas relaciones sociales, la equidad en la distribución de los ingresos, la equidad entre
sexos, etc. Son enfoques que se añaden a esa definición y que, en consecuencia, se deberían
incorporar a ella ante las diferentes situaciones en que nos podamos encontrar: un proyecto de
salud, de empoderamiento de las mujeres, de vivienda, etc. Todos ellos son susceptibles de ser
analizados desde el punto de vista “económico”, pero cada uno de ellos incorpora matices y
contenidos que lo diferencian del análisis que habría que realizar en los otros sectores. En esta
unidad didáctica vamos a estudiar prioritariamente la evaluación de iniciativas económicas
promovidas por los proyectos de cooperación al desarrollo. (Torrance, 1991).

Conclusión

Desde el punto de vista del Ing. Cárdenas la mejor opción que tiene para no deshacerse de la
propiedad que le fue heredada y considerando la ubicación del terreno, y analizando la información
recopilada a través del a aplicación del estudio mercado, El Ing. Cárdenas debería iniciar con la
construcción de la plaza abierta, si consideramos que es la propuesta que le brinda la maximización
de u terreno en cantidad de locales y espacio para estacionamiento, además de darle la mejor
opción de utilidades a un plazo de tiempo relativamente corto, El Ing. Cárdenas tiene considerado
pedir la opinión de una persona externa que le brinde el enfoque que necesita para tomarla mejor
decisión basada en los ingresos económico que obtendría a través del desarrollo de un proyecto que
ayude a mejorar el plus valía deus terreno y que no genere un incremento de costos indirectos
durante le mantenimiento del nuevo desarrollo comercial.

3.- ¿Cuál de las alternativas le conviene más al Ing. Cárdenas?

La mejor opción sería la opción No. 3

Información

Plaza abierta completa: Constituía prácticamente la opción dos con la única diferencia que se
agregarían dos locales más en planta baja y dos en alta y se disminuiría el número de cajones de
estacionamiento. Involucraba un área rentable de 718 m2 en cada planta, lo que representaba un
total de 1,436 m2 rentables distribuidos en 22 locales y 36 cajones de estacionamiento.

Argumentación

La tasa de rendimiento es la ganancia o pérdida neta de una inversión durante un período de tiempo
específico, que se expresa como un porcentaje del costo inicial de la inversión. El período de tiempo
suele ser un año, en cuyo caso se denomina rendimiento anual.

La tasa de rendimiento se puede aplicar a cualquier tipo de inversión, desde bienes raíces a bonos,
acciones y obras de arte, siempre que el activo que se compre en un momento dado produzca un
flujo de efectivo en el futuro; Las tasas de rendimiento son útiles para tomar decisiones de inversión.
Para inversiones de riesgo nominal, como cuentas de ahorro, el inversor considera el efecto de
reinvertir. Así, aumenta los saldos de ahorro a lo largo del tiempo para proyectar las ganancias
esperadas en el futuro. (Corvo, 2018).

Conclusión

Desde el punto de vista más rentable por el uso eficiente del espacio la opción No.3 sería la mejor
opción para que el Ing. Cárdenas, tome la decisión de construir una plaza comercial, si se toman en
cuenta los diferentes factores que beneficiarían la construcción de una plaza comercial que pudiera
albergar diferentes opciones de negocio, y satisfaga las necesidades de la población cercana a la
futra construcción, Sería la mejor opción para el Ing. Cárdenas ofrecer un espacios de renta para la
instalación de negocios ya establecidos, además de brindar nuevas oportunidades de negocio al
área geográfica de su propiedad, si lo analizamos desde un punto de vista a futuro podemos
destacar que el área geográfica comienza a tener un crecimiento población económicamente
estable, esto favorecería la plusvalía de las propiedades cercanas al centro comercial propiedad del
Ing. Cárdenas.

Si se piensa en maximizar el espacio de construcción seria la mejor opción pues dado que se estaría
utilizando prácticamente la mayor parte del terreno esto daría más opción a la construcción de más
locales comerciales y un mayor espacio para albergar más vehículos de los clientes en el
estacionamiento de la plaza comercial.

Propuesta de solución
La casa que los padres del Ing. Cárdenas le heredaron antes de morir tenía para él un valor muy
especial, ya que era la casa donde vivió su infancia y le traía a su mente bellos recuerdos y a la vez
se llenaba de nostalgia al recordar viejos momentos que vivió ahí con sus padres y hermanos. Él
sabía claramente que tenía que hacer algo en esa casa ya que con el paso del tiempo la casa se
estaba deteriorando y temía que se deteriorara más con el paso de los años y no hacer nada al
respecto.

Al iniciar cualquier negocio se debe analizar las ventajas y contras que el negocio atraerá para las
personas que pretenden iniciarlo, en el caso del ing. Cárdenas se debe considerar que a propiedad
que heredó de sus padres representa un valor sentimental, pero que no le genera un ingreso
económico, pero si se analiza desde el punto de vista económico el Ing. Cárdenas tiene n esa
propiedad la oportunidad e crear un nuevo negocio que le generaría ingresos económicos que le
permitirían seguir conservando la propiedad y que además tendría el beneficio económico por la
renta en este caso de los locales comerciales que se plantean en las propuestas de negocio
obtenidas en los estudios de mercado.

El desarrollo de la propuesta número 3 del estudio de mercado es la mejor opción si tomamos en

cuenta que la zona donde está ubicada la propiedad comienza a tener un crecimiento favorable en
cuanto a infraestructura y desarrollo urbano, esto favorece a la toma de decisión del Ing. Cárdenas
porque entonces él podría comenzar a buscar futuros arrendadores de los locales comerciales y
ofrecer la construcción de locales bajo las necesidades de los clientes, lo cual le favorecería a los
arrendatarios por que tendrían la opción de poder elegir el espacio y ubicación de manera
anticipada.

Como propuesta final y tomando en cuenta el objetivo general de toda empresa, que es maximizar
los ingresos y buscar un punto intermedio como propuesta, yo recomendaría la plaza abierta, ya
que esta propuesta cumple con las dos postulaciones en cantidad de locales construidos y espacio
para la construcción del estacionamiento de la plaza comercial. Esta opción es la más rentable,
puesto que es la que genera mayor utilidad y porque proyectada a 5 años sigue manteniendo su
utilidad.

Bibliografía

Corvo, H. S. (2018, Enero 21). Lifeder.com. Retrieved from Lifeder.com: https://www.lifeder.com

Recode social market research. (2018, Marzo 18). Recode social market research. Retrieved from
Recode social market research: http://recodemk.es

Torrance, G. W. (1991). Métodos para la evaluación económica de los programas de atención de la

salud. Madrid: Díaz de Santos.

Block, S. B. y Hirt, G. A. (2013). Fundamentos de administración financiera (14ª ed.). México:

McGraw Hill
Brealey, R. (2010). Principios de finanzas corporativas (9ª ed.). México: McGraw-Hill.
Ross, S., Westerfield, R. y Bradford, J. (2010). Fundamentos de finanzas corporativas (9ª ed.).
México: McGraw-Hill.
Brealey, 2010 Principios de Finanzas corporativas 9ª Edición México Mc Graw-Hill
Westerfield & Bradford 2010.Fundamentos de finanzas corporativas 9° Edición, México Mc Graw-
Hill
https://www.eluniversal.com.mx/cartera/negocios/falta-de-planeacion-principal-causa-de-
fracaso-en-negocios