LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

AVALIAÇÃO DE APARTAMENTO
(PEA – 148/16)

SOLICITANTE: XXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXX

XXXXXXXXXXXXXXXXX
LOCALIDADE: RUA XXXXX
BAIRRO XXXXXXXX
xxxxxxxxx – xx

DATA BASE: FEVEREIRO/2016

Laudo completo de avaliação de imóvel.

Os comentários estão apresentados em VERMELHO no relatório abaixo.

O objetivo destes comentários é tornar este exemplo o mais didático possível.

1
 LAUDO DE AVALIAÇÃO

1-SOLICITANTE
O presente LAUDO foi solicitado pelo Sr. XXX XXXXXXX XXXXXXXXXXXXX.

2- FINALIDADE
O presente laudo tem como finalidade apuração do valor de venda para o imóvel em questão, bem
como, a apresentação dos fatores que subsidiaram a execução do mesmo.

3- OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
O presente laudo tem como objetivo a determinação do valor de mercado para inventário em processo
judicial de número XXXXXXXXXX, do imóvel caracterizado no Item 5.
É muito importante declarar o OBJETIVO da avaliação: processo judicial, avaliação para garantia,
ação renovatória de locação (para os casos de determinação do valor de aluguel), operação de
compra/venda, etc.

4- DOCUMENTAÇÃO
Estavam disponíveis ao eng. avaliador os seguintes documentos:
- Escritura do imóvel;
- Registro atualizado;
- Guia de IPTU ano 2017.
Deixe claro quais foram TODOS os documentos disponibilizados pelo cliente.

5- IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

O imóvel avaliando se trata de APARTAMENTO DE 4 QUARTOS, com as características abaixo:
- Localizado à Rua XXXXXXXXXXXXXX, n. XXX, apto XXX, no bairro XXXXXXX, cidade de XXXX XXXX, XX.
- Alto padrão de acabamento
- Região de média/alta densidade demográfica
- Fácil acesso pelas avenidas XXXXX e XXXXXXXXX
- A via pública possui infra-estrutura urbana completa, com água, esgoto, energia elétrica, telefonia,
asfalto e coleta de lixo.
- 4 quartos, sendo 2 suítes
- 5 banhos
- Dependência completa de empregada
- Aquecimento solar de água
- Área de lazer completa com quadra poliesportiva iluminada, piscina de 10,0m X 6,0m, play-ground
equipado, salão de festas com cozinha montada, espaço gourmet, churrasqueira, sala de ginástica, sauna e
vestiários.
- Hall de entrada com porteiro 24 hs
- 3 vagas de garagem paralelas e independentes
- 1 apartamento por andar
- 2 elevadores

2
 6- DIAGNÓSTICO DE MERCADO
O imóvel se situa em bairro onde existe uma forte vocação para edificações com apartamentos de 4
quartos e onde este tipo de empreendimento vem sendo construído há vários anos. Com o aquecimento do
mercado de construção civil nos últimos anos, ocorreu uma oferta ainda maior deste tipo de unidade. Desta
forma, não se encontrou dificuldades na obtenção de amostras para a avaliação, tanto no próprio bairro, como
também em bairros próximos e com as mesmas características (bairros XXXXX, XXXXX, XXXXXXX e algumas
áreas do bairro XXXXXXXX).
Com relação à liquidez, pode-se observar que algumas unidades foram comercializadas nos últimos 12
meses, tanto novas unidades como imóveis mais velhos.

O diagnóstico do mercado e da região também é muito importante para o bom entendimento do

Laudo de Avaliação como um documento auto-explicativo.

7- MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS

Para a avaliação do imóvel, foi utilizado o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, com
modelos de Regressão Linear.

8- ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
FUNDAMENTAÇÃO: conforme as tabelas 1 e 2 do item 9.2.1 ta NBR-14.653-2 da ABNT, a saber:
- Item 1: 3 PONTOS
- Item 2: quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados = 6(K+1), onde K é o
número de variáveis independentes. Como utilizamos 3 variáveis independentes, deveríamos ter 24 dados de
mercado. Foram obtidos 27 dos de mercado, dos quais 26 foram efetivamente utilizados no modelo de
regressão Linear. 3 PONTOS
- Item 3: Identificação dos dados de mercado – 3 PONTOS
- Item 4: Extrapolação – não ocorreu – 3 pontos
- Item 5: Nível de significância máximo (teste bicaudal) – todos < 10% - 3 PONTOS
- Item 6: Nível de significância máximo através do teste F – 0,0000063 % - 3 PONTOS
TOTAL DE PONTOS: 18. Tendo em vista a TABELA 2 do item 9.2.1 ta NBR-14.653-2 da ABNT, a presente
avaliação atingiu Grau III de fundamentação.
PRECISÃO: conforme a tabela 5 do Item 9.2.3 da NBR-14.653-2 da ABNT, a presente avaliação atingiu
Grau III de precisão.

Para evitar a micronumerosidade, o número de dados da amostragem efetivamente utilizados (n) no

modelo deve obedecer aos seguintes critérios:
- n > 6(K+1), sendo K o número de variáveis independentes utilizadas no modelo (para grau II de
precisão).
- Para n < 30, n(i) > 3
Para 30 < n < 100, n(i) > 10% n
Para n > 100, n(i) > 10

3
 Onde n(i) = número de dados de mesma característica, no caso de utilização de variáveis
dicotômicas e variáveis qualitativas expressas por códigos alocados.

O MODELO ATENDE AOS PRESSUPOSTOS ACIMA

9- PLANILHA DE DADOS UTILIZADOS

ESTRUTURA OFERTA /
N ÁREA R$ / m2 SUITES IDADE DE LAZER LOCAL ENDEREÇO FONTE (imobiliária) TRANSAÇÃO
1 165 R$ 7.878,79 1 11 3 1 XXXXXX XXXXXX TRANSAÇÃO
2 280 R$ 5.107,14 1 18 1 1 XXXXXX Particular OFERTA
3 250 R$ 6.000,00 1 31 3 1 XXXXXX XXXXXX OFERTA
4 221 R$ 7.466,06 1 6 3 1 XXXXXX XXXXXX TRANSAÇÃO
5 225 R$ 8.000,00 2 5 3 1 XXXXXX XXXXXX TRANSAÇÃO
6 163 R$ 7.361,96 1 7 3 1 XXXXXX XXXXXX TRANSAÇÃO
7 158 R$ 7.974,68 1 1 3 2 XXXXXX XXXXXX TRANSAÇÃO
9 165 R$ 7.575,76 1 15 2 1 XXXXXX XXXXXX TRANSAÇÃO
10 168 R$ 7.857,14 1 12 2 1 XXXXXX XXXXXX TRANSAÇÃO
11 190 R$ 8.421,05 2 15 3 1 XXXXXX XXXXXX OFERTA
12 165 R$ 6.060,61 1 30 1 2 XXXXXX XXXXXX OFERTA
13 150 R$ 8.800,00 2 1 2 2 XXXXXX XXXXXX OFERTA
14 145 R$ 7.448,28 1 13 1 2 XXXXXX XXXXXX OFERTA
15 163 R$ 11.963,19 2 1 2 2 XXXXXX XXXXXX OFERTA
16 162 R$ 10.959,38 2 1 3 2 XXXXXX XXXXXX OFERTA
17 158 R$ 8.227,85 2 1 2 2 XXXXXX XXXXXX OFERTA
18 165 R$ 8.060,61 2 11 1 1 XXXXXX XXXXXX OFERTA
19 143 R$ 8.531,47 2 15 2 1 XXXXXX XXXXXX OFERTA
20 163 R$ 9.509,20 2 1 2 1 XXXXXX XXXXXX OFERTA
21 154 R$ 8.441,56 2 1 2 1 XXXXXX XXXXXX OFERTA
22 145 R$ 8.413,79 2 15 2 1 XXXXXX XXXXXX OFERTA
23 155 R$ 8.709,68 2 1 1 3 XXXXXX XXXXXX OFERTA
24 185 R$ 7.567,57 1 1 3 3 XXXXXX XXXXXX OFERTA
25 178 R$ 7.584,27 1 6 2 3 XXXXXX XXXXXX OFERTA
26 180 R$ 7.111,11 1 14 2 4 XXXXXX XXXXXX OFERTA
27 182 R$ 7.142,86 1 15 2 4 XXXXXX XXXXXX OFERTA
28 218 R$ 6.192,66 1 20 1 4 XXXXXX XXXXXX OFERTA

São comuns a todos os itens da amostra:

- Porteiro 24 hs
- 3 Vagas de garagem
- Alto padrão de acabamento
- Elevadores

10- VARIÁVEIS DO MODELO

4
 No presente laudo de avaliação, tendo em vista as características do avaliando, foram usadas as
seguintes variáveis independentes:
- ÁREA: área total do imóvel em metros quadrados, variável numérica
- IDADE: idade aparente da construção, variável numérica
- ÁREA DE LAZER: caracterização da área de lazer comum de cada edifício, código alocado, sendo 1 -
estrutura mínima ou inexistente, 2 - estrutura mediana (alguma opções de lazer), e 3 - estrutura completa.

Tentou-se considerar também a variável independente QUANTIDADE DE SUÍTES (dicotômica, 1 ou 2

suítes), mas o modelo resultante apresentou uma incoerência na variação desta variável, apresentando um
decréscimo no preço quando consideramos 2 suítes. Desta forma, esta variável foi desconsiderada no
modelo escolhido.
Sempre faça esta análise para todas as variáveis que forem escolhidas. É uma atividade básica na
elaboração da avaliação.

A variável dependente é o valor em R$/m2 de área total.

11- TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS

Encontra-se no ANEXO A todos os relatórios oriundos do tratamento pelo Método Comparativo Direto
de Dados do Mercado, com modelos de Regressão Linear.

Este relatório é obtido através da utilização de softwares estatísticos para avaliação de imóveis. Eu
indico a utilização dos programas INFER32 e SISDEA. Ambos são referência na área de avaliação d eimóveis.

Apresenta-se na tabela abaixo os PREÇOS OBSERVADOS versus VALORES ESTIMADOS PELO MODELO:

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 Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável R$/m2.

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %

1 7.878,79 8.297,05 418,26 5,3087 %
2 5.107,14 5.354,89 247,75 4,8511 %
3 6.000,00 5.829,09 -170,91 -2,8485 %
4 7.466,06 7.215,38 -250,68 -3,3576 %
5 8.000,00 7.171,67 -828,33 -10,3542 %
6 7.361,96 8.666,83 1.304,87 17,7244 %
7 7.974,68 9.398,10 1.423,42 17,8492 %
9 7.575,76 7.565,71 -10,05 -0,1326 %
10 7.857,14 7.675,89 -181,25 -2,3068 %
11 8.421,05 7.451,52 -969,53 -11,5132 %
12 6.060,61 6.477,71 417,10 6,8821 %
13 8.800,00 8.925,22 125,22 1,4229 %
14 7.448,28 7.509,34 61,06 0,8198 %
16 10.959,38 9.254,69 -1.704,69 -15,5547 %
17 8.227,85 8.692,65 464,80 5,6492 %
18 8.060,61 7.268,08 -792,53 -9,8322 %
19 8.531,47 8.006,83 -524,64 -6,1495 %
20 9.509,20 8.550,60 -958,60 -10,0808 %
21 8.441,56 8.808,14 366,58 4,3426 %
22 8.413,79 7.966,30 -447,49 -5,3186 %
23 8.709,68 8.040,82 -668,86 -7,6795 %
24 7.567,57 8.487,89 920,32 12,1614 %
25 7.584,27 7.813,35 229,08 3,0205 %
26 7.111,11 7.324,10 212,99 2,9952 %
27 7.142,86 7.235,76 92,90 1,3006 %
28 6.192,66 6.101,65 -91,01 -1,4696 %

Através da tabela acima, verificamos diferenças que variam de -15,5 a + 17,8% entre os VALORES
UNITÁRIOS (R$/m2) observados no mercado versus os valores calculados pelo modelo escolhido. Quanto
menor as diferenças observadas, maior é a homogeneidade da amostra.

12- RESULTADO DA AVALIAÇÃO

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 Características do imóvel avaliando:
- Área – 180 m2
- Quantidade de suítes – 2
- Idade aparente – 11 anos
- Estrutura de lazer – completa

Tendo em vista as características do imóvel avaliando e o modelo de Regressão Linear apresentado no

Anexo A:

VALOR UNITÁRIO (R$/m2) VALOR TOTAL

Valores mínimos: R$ 7.650,12 R$ 1.377.021,73
Valores médios: R$ 7.916,62 R$ 1.424.992,21
Valores máximos: R$ 8,213,07 R$ 1.478.352,75

Concluímos que o valor de mercado do imóvel avaliando é de R$ 1.430.000,00.

OBS.: A presente avaliação tem como base o mês de fevereiro/2016.

O valor de mercado do imóvel foi obtido tendo como base o VALOR MÉDIO apresentado pelo modelo
de regressão linear, ajustado para cima em 0,35%.

13- PROFISSIONAL RESPONSÁVEL PELA AVALIAÇÃO

SEU NOME
Eng. Civil / Arquiteto Urbanista
CREA / CAU: XXXXXX
CPF: XXXXXX

XXXXXXXXX, 28 de FEVEREIRO de 2016

14 - FOTOS

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 FACHADA ENTRADA

SALA DE ESTAR / JANTAR

SALA DE TV COZINHA

ESCRITÓRIO QUARTO

QUARTO LAZER

LAZER LAZER
15- ANEXO A

8
Infer 32 - Modo de Estatística Inferencial.

Data : 28/Fev/2016
Nome do Arquivo : C:\Infer32\APTO 4 Q_TRABALHO XXXXXXXX.IW3

Amostra

Nº Am. R$/m2 Área «Suites» Idade Estrutura de lazer

1 7.878,79 165,00 [x]1 11 Completa
2 5.107,14 280,00 [x]1 18 Mínima
3 6.000,00 250,00 [x]1 31 Completa
4 7.466,06 221,00 [x]1 6 Completa
5 8.000,00 225,00 [ ]2 5 Completa
6 7.361,96 163,00 [x]1 7 Completa
7 7.974,68 158,00 [x]1 1 Completa
9 7.575,76 165,00 [x]1 15 Mediana
10 7.857,14 168,00 [x]1 12 Mediana
11 8.421,05 190,00 [ ]2 15 Completa
12 6.060,61 165,00 [x]1 30 Mínima
13 8.800,00 150,00 [ ]2 1 Mediana
14 7.448,28 145,00 [x]1 13 Mínima
«15» 11.963,19 163,00 [ ]2 1 Mediana
16 10.959,38 162,00 [ ]2 1 Completa
17 8.227,85 158,00 [ ]2 1 Mediana
18 8.060,61 165,00 [ ]2 11 Mínima
19 8.531,47 143,00 [ ]2 15 Mediana
20 9.509,20 163,00 [ ]2 1 Mediana
21 8.441,56 154,00 [ ]2 1 Mediana
22 8.413,79 145,00 [ ]2 15 Mediana
23 8.709,68 155,00 [ ]2 1 Mínima
24 7.567,57 185,00 [x]1 1 Completa
25 7.584,27 178,00 [x]1 6 Mediana
26 7.111,11 180,00 [x]1 14 Mediana
27 7.142,86 182,00 [x]1 15 Mediana
28 6.192,66 218,00 [x]1 20 Mínima

Amostragens e variáveis marcadas com "«" e "»" não serão usadas nos cálculos

Descrição das Variáveis

Variável Dependente :

• R$/m2: Preço do imóvel em R$/m2.

Variáveis Independentes :

• Área : Área do imóvel em m2.

• Suites : Quantidade de suítes. (variável não utilizada no modelo)

Opções : 1|2

9
• Idade : Idade do imóvel.

• Estrutura de lazer : Estrutura de lazer, código alocado, sendo 1 sem estrutura ou mínima, 2 estrutura mediana e 3
estrutura completa.
Classificação :
Mínima = 1; Mediana = 2; Completa = 3;

Estatísticas Básicas

Nº de elementos da amostra : 26
Nº de variáveis independentes :3
Nº de graus de liberdade : 22
Desvio padrão da regressão : 2,7667x10-9

Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação

1/R$/m22 1,7722x10-8 6,1785x10-9 34,86%
Área2 32869,1153 13930,9086 42,38%
Idade 10,27 8,6559 84,29%
Estrutura de lazer1/2 1,4286 0,2780 19,46%

Número mínimo de amostragens para 3 variáveis independentes : 24.

Distribuição das Variáveis

Dispersão dos elementos

10
 Dispersão em Torno da Média

Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável R$/m2.

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 Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %
1 7.878,79 8.297,05 418,26 5,3087 %
2 5.107,14 5.354,89 247,75 4,8511 %
3 6.000,00 5.829,09 -170,91 -2,8485 %
4 7.466,06 7.215,38 -250,68 -3,3576 %
5 8.000,00 7.171,67 -828,33 -10,3542 %
6 7.361,96 8.666,83 1.304,87 17,7244 %
7 7.974,68 9.398,10 1.423,42 17,8492 %
9 7.575,76 7.565,71 -10,05 -0,1326 %
10 7.857,14 7.675,89 -181,25 -2,3068 %
11 8.421,05 7.451,52 -969,53 -11,5132 %
12 6.060,61 6.477,71 417,10 6,8821 %
13 8.800,00 8.925,22 125,22 1,4229 %
14 7.448,28 7.509,34 61,06 0,8198 %
16 10.959,38 9.254,69 -1.704,69 -15,5547 %
17 8.227,85 8.692,65 464,80 5,6492 %
18 8.060,61 7.268,08 -792,53 -9,8322 %
19 8.531,47 8.006,83 -524,64 -6,1495 %
20 9.509,20 8.550,60 -958,60 -10,0808 %
21 8.441,56 8.808,14 366,58 4,3426 %
22 8.413,79 7.966,30 -447,49 -5,3186 %
23 8.709,68 8.040,82 -668,86 -7,6795 %
24 7.567,57 8.487,89 920,32 12,1614 %
25 7.584,27 7.813,35 229,08 3,0205 %
26 7.111,11 7.324,10 212,99 2,9952 %
27 7.142,86 7.235,76 92,90 1,3006 %
28 6.192,66 6.101,65 -91,01 -1,4696 %

A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.

As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas como elemento
de comparação entre as amostragens.

Através da tabela acima, verificamos diferenças que variam de -15,5 a + 17,8% entre os VALORES
UNITÁRIOS (R$/m2) observados no mercado versus os valores calculados pelo modelo escolhido. Quanto
menor as diferenças observadas, maior é a homogeneidade da amostra.

Valores Estimados x Valores Observados

12
 Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

Modelo da Regressão

1/[R$/m2]2 = 1,4588x10-8 + 2,7626x10-13 x [Área]2 + 2,5797x10-10 x [Idade] - 6,0163x10-9 x [Estrutura de lazer]1/2

Modelo para a Variável Dependente

[R$/m2] = 1/( 1,4588x10-8 + 2,7626x10-13 x [Área]2 + 2,5797x10-10 x [Idade] - 6,0163x10-9 x [Estrutura de lazer]1/2)1/2

De acordo com o modelo acima, podemos verificar que:

- A variável ÁREA está inversamente proporcional à variável dependente R$/m2 (valor
unitário),
- As variáveis independentes IDADE e ESTRUTURA DE LAZER estão diretamente
proporcionais à variável dependente R$/m2 (valor unitário).

Para o caso do imóvel avaliando, obtivemos o valor de R$ 7.916,62/m2.

Se caso mantivermos constantes as variáveis IDADE e ESTRUTURA DE LAZER e
aumentarmos a variável ÁREA, teremos as seguintes variações no valor de R$/m2:
- ÁREA de 200 m2 = R$ 7,442,09/m2
- ÁREA de 160 m2 = R$ 8.428,28/m2
Se mantivermos constante o valor da ÁREA e variarmos os valores de IDADE e ESTRUTURA
DE LAZER, teremos a seguinte variação no valor de R$/m2:
- IDADE de 5 anos = R$ 8.330,98/m2
- IDADE de 15 anos = R$ 7.672,40/m2

13
- ESTRUTURA DE LAZER mínima = R$ 7.008,24/m2
- ESTRUTURA DE LAZER mediana = R$ 7.481,01/m2
Podemos constatar com as observações acima que a variação destas variáveis está
COERENTE.

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo

Área b1 = 2,7625x10-13 4,3818x10-14 2,1836x10-13 3,3415x10-13
Idade b2 = 2,5796x10-10 7,3731x10-11 1,6055x10-10 3,5538x10-10
Estrutura de lazer b3 = -6,0162x10-9 2,1047x10-9 -8,7971x10-9 -3,2354x10-9

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9075

Valor t calculado ................................ : 10,13
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 2,819 (para o nível de significância de 1,00 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,8235
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,7995

Classificação : Correlação Fortíssima

O valor de t CALCULADO é MAIOR que o valor de t TABELADO, mostrando que OS

REGRESSORES SÃO IMPORTANTES NA FORMAÇÃO DO MODELO.

Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 7,8594x10-16 3 2,6198x10-16 34,22
Residual 1,6841x10-16 22 7,6551x10-18
Total 9,5435x10-16 25 3,8174x10-17

F Calculado : 34,22
F Tabelado : 4,817 (para o nível de significância de 1,000 %)

Significância do modelo igual a 1,8x10-6%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão.

Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau III.

A significância do modelo é avaliada pelo TESTE F (Teste de Hipóteses).

O valor de F CALCULADO é MAIOR que o valor de F TABELADO, mostrando que rejeita-se a
hipótese nula e o MODELO É RELEVANTE.

Correlações Parciais

R$/m2 Área Idade Estrutura de lazer

R$/m2 1,0000 0,7629 0,6890 -0,3668
Área 0,7629 1,0000 0,3990 0,0155
Idade 0,6890 0,3990 1,0000 -0,2922
14
 Estrutura de lazer -0,3668 0,0155 -0,2922 1,0000

A tabela de Correlações Parciais mostra as dependências lineares de primeira ordem entre as

variáveis independentes. De acordo com a NBR 14 653, estes valores devem ser menores que
0,80, mostrando que não há dependência forte entre as variáveis independentes do modelo.
Desta forma, através da tabela acima, podemos afirmar que NÃO EXISTE
MULTICOLINEARIDADE.

Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 10,00%)

Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,7171

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito

Área b1 6,955 5,6x10-5% Sim
Idade b2 4,035 0,06% Sim
Estrutura de lazer b3 -3,023 0,6% Sim

Os coeficientes são importantes na formação do modelo.

Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau III.

De acordo com o item 5 da tabela 1 (grau de fundamentação) da NBR 14 653-2, o Nível de

Significância Máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor:
Grau III < 10%
Grau II < 20 %
Grau I < 30%.
De acordo com a tabela acima, podemos afirmar que todas as variáveis independentes
atingiram GRAU III de fundamentação neste quesito.

Significância dos Regressores (unicaudal)

(Teste unicaudal - significância 10,00%)

Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3212

Variável Coeficiente t Calculado Significância

Área b1 6,305 1,2x10-4%
Idade b2 3,499 0,10%
Estrutura de lazer b3 -2,858 0,5%

Resíduos x Valor Estimado

15
 Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.

Através do gráfico acima, podemos verificar a HOMOCEDASTICIDADE das amostras do

modelo. De acordo com a NBR 14 653, o gráfico deve apresentar pontos dispersos
aleatoriamente, sem nenhum padrão definido .

Histograma

Amostragens eliminadas

16
Amostragens não utilizadas na avaliação :

Nº Am. R$/m2 Erro/Desvio Padrão(*)

15 11963,1900 -2,4180

Através de um modelo avaliado anteriormente, pudemos constatar a presença da amostra 15

como sendo um OUTLIER. Verificamos que a unidade apresenta um VALOR UNITÁRIO
elevado (R$/m2), considerando-se as suas características de IDADE, ÁREA e ESTRUTURA DE
LAZER (as variáveis escolhidas para o modelo considerado neste laudo de avaliação).Trata-
se de uma unidade NOVA, em OFERTA e com uma ESTRUTURA DIFERENCIADA no que tange
a cabeameno estruturado, segurança, medição individualizada de água, aproveitamento de
águas pluviais, poço artesiano, etc. Desta forma, explica-se em parte valor o valor
diferenciado pedido pelo vendedor em relação ao restante da amostra.

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.

Gráfico de Indicação de Outliers

Efeitos de cada Observação na Regressão

F tabelado : 6,814 (para o nível de significância de 0,10 %)

17
 Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**) Aceito
1 0,0114 0,1107 Sim
2 1,5614 0,6089 Sim
3 0,1317 0,4487 Sim
4 0,0117 0,1582 Sim
5 0,1307 0,1832 Sim
6 0,1009 0,0957 Sim
7 0,0918 0,1139 Sim
9 5,7396x10-6 0,0707 Sim
10 1,0460x10-3 0,0484 Sim
11 0,0774 0,1201 Sim
12 0,3087 0,3485 Sim
13 4,8138x10-4 0,0935 Sim
14 6,4719x10-4 0,1629 Sim
16 0,0520 0,1120 Sim
17 8,4485x10-3 0,0905 Sim
18 0,0787 0,1417 Sim
19 0,0161 0,1125 Sim
20 0,0243 0,0901 Sim
21 4,7474x10-3 0,0916 Sim
22 0,0118 0,1080 Sim
23 0,0683 0,2348 Sim
24 0,0642 0,1190 Sim
25 1,8590x10-3 0,0508 Sim
26 2,2429x10-3 0,0484 Sim
27 4,8436x10-4 0,0531 Sim
28 5,4924x10-3 0,1828 Sim

(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando se retira o elemento da amostra. Não
deve ser maior que F tabelado.
Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistência.

(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis e medem a distância da
observação para o conjunto das demais observações.

Não se verifica a presença de PONTOS INFLUENCIANTES.

Hii x Resíduo Normalizado Quadrático

18
 Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers".
Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influência no resultado da regressão.

Distribuição dos Resíduos Normalizados

Distribuição de
Intervalo % de Resíduos no Intervalo
Gauss
-1; +1 68,3 % 65,38 %
-1,64; +1,64 89,9 % 96,15 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %

Podemos afirmar que a distribuição dos erros está próxima da distribuição normal. Desta
forma, concluímos que está assegurada a normalidade dos resíduos.

Teste de Kolmogorov-Smirnov

Amostr. Resíduo F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita

11 -3,9083x10-9 0,0789 0,0385 0,0788 0,0404
5 -3,8178x10-9 0,0838 0,0769 0,0453 6,8884x10-3
18 -3,5395x10-9 0,1004 0,1154 0,0234 0,0149
16 -3,3496x10-9 0,1130 0,1538 2,3746x10-3 0,0408
20 -2,6186x10-9 0,1720 0,1923 0,0181 0,0203
23 -2,2843x10-9 0,2045 0,2308 0,0122 0,0262
19 -1,8594x10-9 0,2508 0,2692 0,0200 0,0184
3 -1,6528x10-9 0,275 0,3077 5,8992x10-3 0,0325
22 -1,6315x10-9 0,278 0,3462 0,0299 0,0684
4 -1,2681x10-9 0,323 0,3846 0,0228 0,0612
28 -7,8365x10-10 0,388 0,4231 3,8827x10-3 0,0345
10 -7,7401x10-10 0,390 0,4615 0,0332 0,0717
9 -4,6303x10-11 0,493 0,5000 0,0317 6,6762x10-3

19
 14 2,9193x10-10 0,542 0,5385 0,0420 3,5550x10-3
13 3,5979x10-10 0,552 0,5769 0,0132 0,0251
27 5,0004x10-10 0,572 0,6154 5,2125x10-3 0,0436
25 1,0044x10-9 0,642 0,6538 0,0263 0,0121
26 1,1334x10-9 0,659 0,6923 5,1249x10-3 0,0333
21 1,1437x10-9 0,660 0,7308 0,0319 0,0704
17 1,5374x10-9 0,711 0,7692 0,0199 0,0584
1 1,5832x10-9 0,716 0,8077 0,0528 0,0912
12 3,3931x10-9 0,890 0,8462 0,0822 0,0438
2 3,4655x10-9 0,895 0,8846 0,0486 0,0102
24 3,5813x10-9 0,902 0,9231 0,0176 0,0208
7 4,4024x10-9 0,944 0,9615 0,0211 0,0173
6 5,1375x10-9 0,968 1,0000 6,7970x10-3 0,0316

Maior diferença obtida : 0,0912

Valor crítico : 0,3224 (para o nível de significância de 1 %)

Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 1 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau III.

Observação:
O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o
caso das avaliações pelo método comparativo.

Gráfico de Kolmogorov-Smirnov

Teste de Sequências/Sinais

Número de elementos positivos .. : 13

Número de elementos negativos . : 13
20
Número de sequências ................. : 12
Média da distribuição de sinais .... : 13
Desvio padrão .................................. : 2,550

Teste de Sequências
(desvios em torno da média) :

Limite inferior .... : -0,6005

Limite superior . : -1,0008
Intervalo para a normalidade : [-2,3268 , 2,3268] (para o nível de significância de 1%)

Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.

Teste de Sinais
(desvios em torno da média)

Valor z (calculado) ........... : 0,0000

Valor z (crítico) .................. : 2,3268 (para o nível de significância de 1%)

Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva
normal (curva de Gauss).

Reta de Normalidade

Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW) : 2,0278

(nível de significância de 1,0%)

21
Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 1,01
Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 2,99

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)

DU = 1,42 4-DU = 2,58

Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação.

Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau III.

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério conhecido. Se os
dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.

Gráfico de Auto-Correlação

Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da existência de auto-correlação.

Observamos no gráfico acima uma distribuição aleatória e dispersa dos resíduos. Podemos
afirmar que NÃO HÁ AUTO CORRELAÇÃO no modelo.

Resíduos x Variáveis Independentes

Verificação de multicolinearidade :

22
23
 Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• Área ......................... = 180,00

• Idade ........................ = 11
• Estrutura de lazer ...... = Completa

Outras variáveis não usadas no modelo :

• Suites ...................... = 2

Estima-se R$/m2 do Apartamento = 7.916,62 R$/m2

O modelo utilizado foi :

[R$/m2] = 1/( 1,4588x10-8 + 2,7626x10-13 x [Área]2 + 2,5797x10-10 x [Idade] - 6,0163x10-9 x [Estrutura de lazer]1/2)1/2

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 7.650,12 R$/m2

Máximo : 8.213,07 R$/m2

Para uma Área de 180 m2, teremos :

Valor de Mercado obtido = R$ 1.424.992,21
Valor de Mercado mínimo = R$ 1.377.021,73
Valor de Mercado máximo = R$ 1.478.352,75

Avaliação da Extrapolação
24
 Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando

Limite Limite Valor no ponto Variação em

Variável Aprovada (*)
inferior superior de avaliação relação ao limite
Área 143,00 280,00 180,00 Dentro do intervalo Aprovada
Idade 1 31 11 Dentro do intervalo Aprovada
Estrutura de lazer Mínima Completa Completa Dentro do intervalo Aprovada

* Nenhuma variação é admitida além dos limites amostrais para as variáveis independentes.
Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.

Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais

Valor estimado no Valor estimado no Valor estimado no

Variável Maior variação
limite inferior limite superior ponto de avaliação
Área 8.889,58 5.906,55 7.916,62 Dentro do intervalo
Idade 8.646,37 6.881,80 7.916,62 Dentro do intervalo
Estrutura de lazer 7.008,26 7.916,62 7.916,62 Dentro do intervalo

Variável Aprovada (**)

Área Aprovada
Idade Aprovada
Estrutura de lazer Aprovada

** Nenhuma variação é admitida além dos limites amostrais para o valor estimado. Nenhuma variável pode extrapolar o limite amostral.
Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.

Podemos afirmar pelas tabelas acima que NÃO HOUVE EXTRAPOLAÇÃO.

Intervalos de Confiança

( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )

Intervalo de confiança de 80,0 % :

Nome da Limite Limite Amplitude Amplitude/média

variável Inferior Superior Total (%)
Área 7.909,89 7.923,37 13,48 0,17
Idade 7.899,02 7.934,34 35,32 0,45
Estrutura de lazer 7.715,26 8.134,62 419,35 5,29
E(R$/m2) 7.109,85 9.079,93 1.970,08 24,34
Valor Estimado 7.650,12 8.213,07 562,95 7,10

Amplitude do intervalo de confiança : até 30,0% em torno do valor central da estimativa.

Gráficos da Regressão (2D)

25
Calculados no ponto médio da amostra, para :
• Área = 181,2984
• Idade = 10,2692
• Estrutura de lazer = 2,0410

Verificação das relações VU X ÁREA e VT X ÁREA

26
27
 A curva VALOR UNITÁRIO X ÁREA tem uma tendência descendente. A Curva VALOR
TOTAL X ÁREA tem uma tendência ascendente. Podemos afirmar que as curvas se
comportam conforme o esperado. À medida que temos unidades com área maior, os seus
VALORES UNITÁRIOS tendem a serem menores. Por outro lado, unidades com área maior
tendem a ter seus VALORES TOTAIS maiores.

28