KERANGKA ACUAN KERJA (TERM OF REFERENCE)

DIREKTORAT RUMAH SUSUN

PEMETAAN PENGHUNIAN DAN PENGELOLAAN

RUMAH SUSUN SEWA

Tahun Anggaran 2019

KONTRAKTUAL

DIREKTORAT JENDERAL PENYEDIAAN PERUMAHAN

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

1
2019
 KERANGKA ACUAN KERJA (TERM OF REFERENCE)
PEMETAAN PENGHUNIAN DAN PENGELOLAAN RUMAH SUSUN SEWA

Kementerian Negara/Lembaga : Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan

Rakyat
Unit Eselon I : Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan
Program : Pengembangan Kebijakan dan Pembinaan
Penyediaan Rumah Susun
Hasil : a. Terpetakannya permasalahan rumah susun
yang belum terhuni dan belum serah terima
aset;
b. Terumuskannya pola pendampingan dan
fasilitasi;
c. Terinventarisasinya dokumen aset dan
terdampinginya 500 unit Rusun untuk BAST;
d. Tersusunnya dokumen strategi percepatan
penghunian dan pengelolaan.
Unit Eselon II : Direktorat Rumah Susun
Kegiatan : Pemetaan Penghunian dan Pengelolaan Rumah
Susun Sewa
Indikator Kinerja Kegiatan : Terhuninya rumah susun dan terlengkapinya
dokumen aset serah terima rumah susun
Jenis Keluaran : a. Laporan Pendahuluan
b. Laporan hasil pendampingan dan fasilitasi dari
semua rumah susun sewa yang disurvey;
c. Laporan penyiapan manajemen operasi dan
pemeliharaan aset rumah susun sesuai dengan
kondisi masing-masing;
d. Inventarisasi Dokumen Aset 500 unit rumah
susun;
e. Laporan Antara
f. Dokumen strategi percepatan penghunian dan
serah terima aset rumah susun sewa;
g. Laporan akhir Pemetaan Penghunian dan
Pengelolaan Rumah Susun Sewa.
Volume Keluaran : 5 (Laporan) Laporan, 1 (satu) Dokumen, dan 500
(Lima Ratus) Dokumen Aset

2
A. Latar Belakang
1. Dasar Hukum, Tugas dan Fungsi/Kebijakan
a. Undang-Undang Nomor 1 tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara
b. Undang-Undang Nomor 12 tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan dan
Perundang-undangan.
c. Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun.
d. PP RI Nomor 27 Tahun 2014 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah.
e. Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 14/Permen/M/2007 tentang
Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa.
f. Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor: 78/PMK/06/2014
tentang Tata Cara Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara.
g. PP RI Nomor 8 Tahun 2007 Tentang Investasi Pemerintah
h. PP RI Nomor 38 Tahun 2015 Tentang Kerja sama Pemerintah Dengan Badan
Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur
i. PP RI Nomor 27 Tahun 2014 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah
j. Surat Edaran Menteri Pekerjaan Umum Nomor 07/SE/M/2013 tentang Pedoman
Penyiapan Pengelolaan & Penghunian Rumah Susun Sewa.
k. Surat Edaran Menteri Pekerjaan Umum Nomor 05/SE/M/2014 tanggal 25 Juni
2017 tentang Model Peraturan Daerah tentang Bangunan Gedung dan Panduan
Teknis Penyusunan Peraturan Daerah tentang Bangunan Gedung.
l. Peraturan Menteri dalam Negeri Republik Indonesia Nomor 19 Tahun 2016
tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah.
m. Permen Dalam Negeri nomor 17 Tahun 2007 Tentang Pedoman Teknis
Pengelolaan Barang Milik Daerah.
n. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 02/PRT/M/2009 tentang Pedoman
Pelaksanaan Penetapan Status Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, dan
Pemindahtanganan BMN di Lingkungan Departemen Pekerjaan Umum dan
Perumahan Rakyat.
o. Permen PUPR Nomor 1 Tahun 2018 tentang Bantuan Pembangunan dan
Pengelolaan Rumah Susun
p. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia
Nomor 07/PRT/M/2019 Tentang Standar Dan Pedoman Pengadaan Jasa
Konstruksi Melalui Penyedia
q. Perlem LKPP No. 7 Tahun 2018 tentang Pedoman Perencanaan Pengadaan
Barang/ Jasa Pemerintah;
r. Perlem LKPP No. 9 Tahun 2018 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan
Barang/ Jasa Pemerintah;
s. Perlem LKPP No. 17 Tahun 2018 tentang Sanksi Daftar Hitam dalam
Pelaksanaan Pengadaan Barang/ Jasa Pemerintah;

3
2. Gambaran Umum
Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan, Kementerian Pekerjaan Umum
dan Perumahan Rakyat dalam rangka memenuhi kebutuhan hunian bagi masyarakat
yang belum bisa memiliki rumah mulai tahun 2005 – 2017 telah membangun 1416
tower rusun.
Dalam UU no 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun, di pasal 15 diamanatkan
bahwa Negara bertanggung jawab atas penyelenggaraan rumah susun yang
Pembinaannya dilaksanakan oleh Pemerintah, Pemerintah Provinsi dan Pemerintah
kota/kabupaten, dan pembinaan tersebut akan dilakukan pada tahapan
perencanaan, pembangunan dan pengawasan, khususnya untuk penyelenggaraan
Rusunawa Penyedia Perumahan ini ditambahkan hal yang sangat penting yaitu
pengelolaan bangunan gedung dan pemanfaatan termasuk penghunian, dan karena
Rusunawa dibangun dengan dengan belanja modal pada APBN, maka harus tunduk
pada peraturan dan perundangan tentang pengelolaan Barang Milik Negara atau
BMN.
Dengan digabungnya Kementerian Perumahan Rakyat dengan Kementerian
Pekerjaan Umum pada tahun 2015 menjadi Kementerian Pekerjaan Umum dan
Perumahan Rakyat, maka semua rusun yang dibangun oleh Kementerian Perumahan
Rakyat ditangani oleh Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan. Total sampai
dengan tahun 2017 ada 1416 tower, dimana hingga akhir tahun 2018 masih terdapat
beberapa Twin Blok Rusunawa yang belum dimanfaatkan/terhuni dan belum
diserahterimakan asetnya, untuk itu perlunya dilakukan pembenahan semua
permasalahan semaksimal mungkin, salah satunya adalah melakukan pendampingan
bagi Pemerintah Daerah untuk segera memanfaatkan Rusunawa yang sampai saat
ini belum dihuni dan belum serah terima aset.
Pembinaan, pendampingan, dan fasilitasi pasca konstruksi telah dilakukan
oleh Direktorat Rumah Susun yang hingga akhir tahun 2018 namun masih tetap ada
rumah susun yang belum dihuni dan belum serah teerima aset. Hal ini disebabkan
oleh ragam permasalahan yang memerlukan penanganan masing-masing secara
spesifik, sehingga dibutuhkan terobosan kegiatan sebagai bagian dari komponen
pembinaan yang difokuskan untuk mendorong percepatan penghunian dan serah
terima aset pada tahun 2019 ini.

3. Maksud, Tujuan dan Sasaran

a. Maksud
1) Pemetaan lokasi-lokasi rusun sewa yang belum dihuni dan belum diserah
terimakan asetnya;
2) Perencanaan sistem yang mendukung strategi percepatan penghunian dan
serah terima aset Rumah Susun Sewa.

4
 b. Tujuan
1) Teridentifikasinya kondisi rusun yang belum dihuni dan belum
diserahterimakan asetnya
2) Teridentifikasi permasalahan yang menghambat proses serah terima aset
Rumah Susun Sewa
3) Inventarisasi Aset dan BAST 500 unit rumah susun.
4) Terbentuknya Dokumen strategi percepatan penghunian dan serah terima
aset rumah susun sewa.

c. Sasaran
1) Terselesaikannya masalah penghunian dan serah terima aset
2) Tersedianya data dan informasi penghunian dan dokumen aset yang dapat
diakses dengan cepat, akurat, mudah, dan terkini.
3) Terbentuknya SOP penghunian dan dokumen aset yang efektif dan efisien.

B. Penerima Manfaat
Penerima manfaat dari kegiatan Percepatan Penghunian dan Serah Terima Aset Rumah
Susun adalah Direktorat Rumah Susun, Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan,
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.

C. Strategi Pencapaian Keluaran (Output)

1. Metoda Pelaksanaan
Metoda yang digunakan untuk menghasilkan output adalah melalui penyedia
jasa/konsultan dengan cara kontraktual.
2. Tahapan dan Waktu Pelaksanaan
a. Tahap Persiapan dan Mobilisasi Tenaga Ahli, direncanakan dalam waktu 1 bulan
(Bulan 1), meliputi:
1) Memobilisasi tenaga ahli ke lokasi kerja;
2) Rapat Internal Tenaga Ahli
3) Pemahaman terhadap kerangka acuan kerja;
4) Melakukan studi referensi terhadap sistem pekerjaan sejenis;
5) Membuat Jadwal Koordinasi
6) Melakukan Rapat Pembahasan 1 dengan tim teknis dari Direktorat Rumah
Susun, Setdijen Penyediaan Perumahan, dan Satker;
7) Menginventarisir data, literatur, dan peraturan tentang penghunian,
pengelolaan, dan serah terima aset rumah susun sewa;
8) Menyusun rencana pembekalan dan pelatihan kepada tenaga pendamping;
9) Menyusun rencana Kerja;
10) Membuat jadwal kegiatan;
11) Menyusun modul strategi pemetaan penghunian dan pengelolaan rumah
susun sewa;
12) Membuat laporan pendahuluan.

5
b. Tahapan Pelaksanaan Kegiatan Pemetaan Penghunian dan Pengelolaan Rumah
Susun Sewa, direncanakan dalam waktu 2 bulan (Bulan 2-3), meliputi:
1) Kegiatan pembekalan dan pelatihan kepada tenaga pendamping;
2) Mengidentifikasi permasalahan pada rusun sewa yang belum terhuni dan
belum serah terima aset, yang minimal berkaitan dengan:
 Status aset/proses hibah
 Kesiapan pemerintah daerah
 Produk pengaturan/legalitas peraturan di daerah yang menyangkut tarif,
kriteria penghuni.
 Kesiapan kelembagaan pengelola di daerah
 Kesiapan prasarana/sarana/utilitas bangunan
 Masalah administrasi, fisik dan masalah sosial lainnya yang menghambat
penghunian.
3) Melakukan Rapat Pembahasan 2 dengan tim teknis dari Direktorat Rumah
Susun, Setdijen Penyediaan Perumahan, Satker, dan dengan lintas
kementerian/ lembaga juga pemda dalam mendapatkan strategi percepatan
penghunian dan serah terima aset;
4) Pendampingan spesifik yang disusun berdasarkan kebutuhan yaitu
mengantisipasi dan/atau mengatasi permasalahan spesifik yang ada pada
masing-masing Rusunawa
5) Melakukan bantuan teknis terhadap pemerintah daerah dalam mendorong
percepatan hunian rusunawa.
6) Mendorong terhadap pembentukan kelembagaan pengelola rusunawa
sementara di daerah
7) Memberikan dukungan dan pendampingan terhadap proses peningkatan
kapasitas terhadap lembaga pengelola dalam melakukan operasi dan
pemeliharaan gedung rusunawa.
8) Memberikan advisory dan motivasi kepada Pemerintah daerah dengan
mengagendakan kegiatan dalam format-format tertentu, sesuai dengan
kebutuhan:
 Pendampingan penyiapan dokumen hibah/alih status
 Pendampingan pembentukan/pemantapan kelembagaan pengelolaan
Rusunawa.
 Menyusun standar prosedur manajemen operasional dan pengelolaan
aset rusunawa melalui pelaksanaan pengelolaan yang dilakukan oleh
Konsultan (learning by doing)
 Menyiapkan dokumen 500 unit Rusun sampai BAST
9) Membuat laporan antara.
c. Tahapan Finalisasi Kegiatan Pemetaan Penghunian dan Pengelolaan Rumah Susun
Sewa, direncanakan dalam waktu 1 bulan (Bulan 4), meliputi:
1) Tersusunnya Laporan hasil pendampingan dan fasilitasi dari semua rumah
susun sewa yang disurvey;
2) Tersusunnya Laporan penyiapan manajemen operasi dan pemeliharaan aset
rumah susun sesuai dengan kondisi masing-masing;
3) Inventarisasi Dokumen Aset 500 unit Rusun:
 Pengamanan Dokumen Aset
 Pendokumentasian Aset
 Pelaporan hasil pencatatan aset
 Pembuatan sistem data dan informasi aset yang mudah dan akurat

6
 4) Tersusunnya Dokumen strategi percepatan penghunian dan serah terima
aset rumah susun sewa;
5) Rapat Pembahasan 3 Laporan Akhir;
6) Membuat Laporan Akhir.

3. Pelaksana Kegiatan
a. Pelaksanaan kegiatan ini dilaksanakan oleh pihak ketiga (Kontraktual) yang dipilih
oleh Direktorat Rumah Susun melalui mekanisme pelelangan, dengan kebutuhan
layanan keahlian dan pendidikan sebagai berikut:
1) 1 (satu) orang Team Leader, pendidikan minimal Sarjana Strata 2 (S2)
Jurusan Teknik Sipil / Arsitek lulusan Perguruan Tinggi Negeri atau yang
disamakan yang berpengalaman pada pekerjaan sejenis dan mempunyai
pengalaman kerja di bidang manajemen minimal 5 tahun serta memiliki SKA
Ahli Madya;
2) 1 (satu) orang Ahli monitoring dan evaluasi, pendidikan minimal Sarjana
Strata 1 (S1) Jurusan Teknik Planologi / Sipil / Arsitek / Lingkungan
lulusan Perguruan Tinggi Negeri atau yang disamakan yang berpengalaman
pada pekerjaan sejenis dan mempunyai pengalaman kerja di bidang
manajemen minimal 5 tahun serta memiliki SKA Ahli Madya;
3) 1 (satu) orang Kebijakan Publik, pendidikan minimal Sarjana Strata 1 (S1)
Jurusan Administrasi Negara/Hukum lulusan Perguruan Tinggi Negeri atau
yang disamakan yang berpengalaman pada pekerjaan sejenis dan
mempunyai pengalaman kerja minimal 5 tahun serta memiliki SKA Ahli
Madya;
4) 1 (satu) orang Ahli Manajemen Aset, pendidikan minimal Sarjana Strata 1
(S1) Jurusan Manajemen Logistik / Manajemen / Akutansi / Administasi
Bisnis lulusan Perguruan Tinggi Negeri atau yang disamakan yang
berpengalaman pada pekerjaan sejenis dan mempunyai pengalaman kerja di
bidang manajemen minimal 3 tahun serta memiliki SKA Ahli Muda.
5) 1 (satu) orang Ahli struktur Bangunan, pendidikan minimal Sarjana Strata
1 (S1) Jurusan Teknik Sipil / Arsitek lulusan Perguruan Tinggi Negeri atau
yang disamakan yang berpengalaman pada pekerjaan sejenis dan
mempunyai pengalaman kerja minimal 3 tahun memiliki SKA Ahli Madya.
6) 1 (satu) orang Ahli mekanikal elektrikal, pendidikan minimal Sarjana
Strata 1 (S1) Jurusan Mesin/Listrik/elektro lulusan Perguruan Tinggi Negeri
atau yang disamakan yang berpengalaman pada pekerjaan sejenis dan
mempunyai pengalaman kerja minimal 3 tahun memiliki SKA Ahli Madya.
7) 1 (satu) orang Ahli pemberdayaan masyarakat, pendidikan minimal
Sarjana Strata 1 (S1) Jurusan teknik/Umum lulusan Perguruan Tinggi Negeri
atau yang disamakan yang berpengalaman pada pekerjaan sejenis dan
pengalaman bidang pemberdayaan masyarakat serta mempunyai
pengalaman kerja minimal 3 tahun serta memiliki SKA Ahli Muda.
8) 24 (dua puluh empat) orang Tenaga pendamping, terdiri dari 8 orang
Sarjana Strata 1 (S1) Jurusan teknik Sipil, 8 orang Sarjana S1 Jurusan teknik
7
 Arsitek, dan 8 orang Sarjana S1 Jurusan Mesin/Listrik/elektro.
Berpengalaman dibidang pemberdayaan masyarakat serta mempunyai
pengalaman kerja minimal 3 tahun.
9) 3 (Tiga) orang Drafter, pendidikan minimal SMK Jurusan teknik bangunan
atau yang disamakan yang berpengalaman pada pekerjaan sejenis dan
pengalaman membuat gambar kerja serta mempunyai pengalaman kerja
minimal 2 tahun.
10) 2 (Dua) orang Sekretaris, pendidikan minimal D3 Jurusan Administrasi
Perkantoran atau yang disamakan yang berpengalaman pada pekerjaan
sejenis dan mempunyai pengalaman kerja minimal 2 tahun.

D. Waktu Pencapaian Keluaran (Output)

Pelaksanaan kegiatan Percepatan Penghunian dan Serah Terima Aset Rumah Susun
selama 4 (empat) bulan kalender terhitung sejak dikeluarkannya SPMK (Surat Perintah
Mulai Kerja).
MATRIKS WAKTU PELAKSANAAN KEGIATAN
PEMETAAN PENGHUNIAN DAN PENGELOLAAN RUMAH SUSUN SEWA
BULAN
NO TAHAPAN KEGIATAN
I II III IV
A Tahap Persiapan dan Mobilisasi Tenaga Ahli
B Tahapan Pelaksanaan Kegiatan Pemetaan
Penghunian dan Pengelolaan Rumah Susun
Sewa
C Tahapan Finalisasi Kegiatan Pemetaan
Penghunian dan Pengelolaan Rumah Susun
Sewa

E. Biaya Yang Diperlukan

Total biaya yang diperlukan sesuai dengan Rancangan Anggaran Biaya terlampir
sebesar Rp. 2.389.000.000,- (Dua Milyar Tiga Ratus Delapan Puluh Sembilan Juta
Rupiah).