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Guía de flipping houses

Descubre mi método para invertir en propiedades sin utilizar tu dinero.

César Rivero

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¿CUAL ES LA HISTORIA DE CADUCEUM?
Caduceum nace de la mano de José Llanos y Cesar Rivero, con la misión de ofrecer
un valor real a nuestros clientes.
Nos conocemos en una pequeña inmobiliaria, donde José era mi jefe, tras varios años
en el sector ofreciendo una propuesta poco diferenciada, nos damos cuenta de que el
valor que ofrecíamos a nuestros clientes no satisfacía del todo sus necesidades, en
consecuencia, la rentabilidad de nuestro negocio se ve menguada, también por una
creciente competencia con una misma propuesta.

En el transcurso de nuestra actividad conocemos un cliente inversor que tenia como


objetivo hacer una importante inversión en propiedades a través de una modalidad de
inversión llamada “Flipping houses” que luego explicaremos en que consiste.
Aquí empieza una nueva etapa, comenzamos a trabajar codo con codo con dicho
inversor, nuestro trabajo consiste en la búsqueda de oportunidades rentables dentro
del sector, cuando las encontrábamos el inversor las compraba las reformaba y
nosotros las vendíamos, cobrando un porcentaje del beneficio de cada operación.

Descubrimos una nueva forma de hacer dinero sin dinero en este sector, además
aportando un alto valor a nuestro cliente, en este momento algo pasa en nuestra
mente y es un cambio de paradigmas al descubrir que podemos invertir en
propiedades sin utilizar nuestro capital.
Tras realizar varias operaciones y comprobar que nuestro servicio podía interesar a
más inversores, comenzamos a llamar a toda nuestra lista de contactos para mantener
una reunión y presentarles nuestra propuesta de inversión.

Nuestra sorpresa fue lo fácil que resultaba obtener un “si” por parte de estos
inversores, Ya que ellos solo tenían que poner el dinero y nosotros nos encargábamos
de todo, desde la búsqueda de la oportunidad, gestión de reforma y venta del activo.
En pocos meses teníamos más de 10 inversores dispuestos a invertir su dinero y
repartir beneficios con nosotros a cambio de que nos encargáramos de todo,
sabíamos que esto iba a funcionar y decidimos armar un plan de salida de la
inmobiliaria y construir nuestra propia empresa de inversión.
¡Empieza la aventura! Teníamos previsto abrir la nueva empresa el día 12 de marzo,
a contracorriente fuimos a buscar oficinas, queríamos algo elegante en una buena
zona, nuestra idea era diferenciarnos de una inmobiliaria tradicional, es por ello por
lo que estábamos en búsqueda de un despacho que no se encontrase situado a pie de
calle.

Tras ver 4 ó 5 despachos aparece uno que nos enamora, pero no podíamos
permitirnos su precio, a pesa de ello fuimos a verlo con la esperanza de poder
negociar, al verlo en persona nos gusta más todavía... ¡tenia que ser nuestro!

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Su precio era de 1.300€, nuestra oferta fue de 850€ pagando 6 meses por adelantado,
tenia que ser para nosotros... Días más tarde aceptan nuestra oferta y comenzamos
con la pintura y el amueblado del local...
Tal era nuestra obsesión por abrir cuanto antes que el día 4 de marzo ya habíamos
constituido, SL, pintado y amueblado toda la oficina, estábamos listos, Excesivamente
cansados, pero tan ilusionados que ni dormir nos apetecía.

En los próximos meses cerramos nuestras primeras operaciones, empieza la guerra


por obtener los primeros resultados... sabíamos que no iba a ser fácil, pero
conseguiríamos cumplir nuestros objetivos.

1. ¿Qué es el “Flipping houses”?


El termino del Flipping house surge a principios de los años 90, Su nombre viene del
inglés “Voltear la casa” y significa justamente eso, compraremos una propiedad que se
encuentre en un estado de conservación pésimo, Invertiremos en su remodelación y
volveremos a poner dicha propiedad en el mercado, obteniendo así un beneficio.

Si hemos sabido hacer bien nuestro Negocio de Flip podremos obtener altas
rentabilidades en cortos periodos de tiempo, sin embargo, si hemos comprado caro o
hemos sobrevalorado nuestro producto pagaremos caro dicha inversión, es por eso por
lo que hoy estamos aquí para trasmitir todo el conocimiento adquirido durante tantos
años, así como muchos errores que os queremos evitar. Errores que nosotros ya hemos
cometido.
Una de las principales claves es Comprar barato, para ella elaboraremos distintas
estrategias que nos permitan bajar los precios que nos piden por la propiedad que nos
gustaría comprar...

La elección de una buena zona rodeada de comercios, líneas de transporte, colegios y


demás servicios nos facilitará la venta futura.
No comprar viviendas con difícil acceso, como quintos sin ascensor etc., después
veremos que tipo de propiedades debemos comprar.

¿Cuáles son los pasos que seguir?


1- Haremos un estudio de mercado de la zona en la que vamos a invertir,
observaremos como se mueve el mercado y que tipo de compradores tenemos
en dicha zona. Con ello debemos de saber a que precio comprar y a que precio
vender para ganar dinero.
2- Buscaremos una propiedad por debajo del precio de mercado, si no la
encontramos intentaremos negociar hasta conseguirla.
3- Antes de comprarla llevaremos a nuestro equipo de arquitectos y reformistas
para saber cual será el coste de la reforma.

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4- Compraremos la propiedad o utilizaremos alguna estrategia de inversión para no
tener que comprarla (esto ultimo lo veremos en el modulo extra si lo has
adquirido)
5- Una vez salimos de Notaria el tiempo corre, el mismo día o un día mas tarde
entraremos a la propiedad para proceder con la reforma.
6- Controlamos que los tiempos d dicha reforma sean los adecuados y elegimos los
acabados de los materiales enfocados al perfil de cliente de esa zona el cual ya
hemos investigado en el paso #1.
7- Una vez finalizada la reforma, procedemos a amueblar y decorar si vamos bien
de presupuesto.
8- Llega la hora de promocionar nuestra vivienda para venderla y ganar dinero,
para ello tomaremos la ayuda de un Fotógrafo.
9- Promocionaremos nuestro inmueble en todos los portales inmobiliarios, redes
sociales etc. Cuanta más difusión más oportunidad de venta.
10-Vendemos nuestra propiedad, recogemos el dinero y Volvemos a empezar.

¿Cuáles son las ventajas del Flipping houses?

(a) Podrás entrar y salir de la operación en un periodo corto de tiempo, esto nos
permite disminuir el riesgo de los cambios de mercado.
(b) Podremos capitalizarnos de una forma más rápida permitiéndonos comprar
más propiedades en menos tiempo.
(c) Es más entretenido y bonito que el simple hecho de comprar para alquilar.
(d) Las rentabilidades oscilan entre 15 y 20% cuando en el alquiler obtenemos la
mitad y al año.
(e) Ayudas a compradores que no tienen ganas de reformar a tener su hogar sin
invertir tiempo.
(f) Siempre que compres barato correrás un mínimo riesgo, ya que podrás
vender tu activo y recuperar la inversión.
(g) Puedes invertir con el dinero de otras personas, sin necesidad de bancos.
(h) Con un buen sistema como el que aprenderás en este curso podrás llevar a
cabo la ventaja citada en el punto G.
(i) Puedes Hacer Flipping house en cualquier parte del mundo.

¿Por qué Puedes Hacer Flipping house en Cualquier Parte del mundo?

1- No importa la situación en la que se encuentre tu país, esto es un juego de


números, si compras barato podrás ganar dinero.
2- No importa que tipo de leyes o gobiernos haya.
3- No importa si hay crisis o bonanza.
4- Por que la vivienda es un bien de primera necesidad.
5- Por que en cualquier parte del mundo existen personas que no quieren
mezclarse en reformar sus casas.
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1.1 Algunas de nuestras operaciones.

Se trata de una vivienda en el casco Histórico de Madrid, el uso era de almacén de


productos químicos, aunque a todos los efectos era una vivienda... Negociamos su precio
para poder comprarla por debajo de mercado, accediendo a ella por un total de 213.210€
Impuestos de compra incluidos.
Se hace una reforma enfocada a un publico de clase media, probablemente familiar,
redistribuyendo en 2 dormitorios dobles, ambos con cuarto de baño y vestidor, se hace una
Suite con un diseño especial, apostando por un vestidor Totalmente abierto y un baño visto,
con dos senos y plato de ducha, dejando el inodoro apartado con una puerta de cristal al
ácido para mantener la privacidad.
Hacemos un salón con cocina totalmente abierta y de diseño, incluyendo una isla
central, con todos los electrodomésticos. También decidimos hacer un tercer baño para que
las visitas no tengan que entrar a los dormitorios para hacer uso del wc.
Finalmente vendemos la propiedad en 360.000€ obteniendo una ganancia bruta de 85.790€.

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En éste caso tenemos una propiedad que se encuentra en mejor estado, y no es
necesario hacer una reforma tan exhaustiva como en la operación anterior, compramos la
vivienda con impuestos incluidos en 177.600€, mantenemos la distribución original,
cambiando suelos, pintando y remodelando cocina y baño, dejando un acogedor apartamento
de 1 dormitorio en la planta de arriba y salón comedor, cocina y baño en la planta de abajo,
amueblamos y decoramos con diseño y encanto para obtener mayor rentabilidad y vender
más rápido. Finalmente vendemos por la cantidad de 222.500€ obteniendo así una ganancia
bruta de 23.400 euros.
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Compramos esta propiedad en una buena zona del centro histórico, se trata de un
apartamento de 55m2, como veis en la imagen en un estado bastante pésimo, aquí optamos
por una reforma bastante neutral y para todos los gustos, haciendo un salón con balcón a la
calle y cocina americana totalmente equipada, contamos con un pasillo distribuidor que nos
da acceso a un baño completo y un dormitorio al final de la propiedad.
Para el dormitorio hemos elegido dejar un ladrillo visto para darle un toque más
exclusivo, esta propiedad la vendemos en un corto periodo de tiempo obteniendo una
ganancia bruta de 35.347€.

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Se trata de una planta baja en una zona más humilde, aunque con gran demanda,
compramos la propiedad con impuestos incluidos en 124.500€ a pesar de ser una planta baja,
tenia luz y un patio de 40 metros con gran potencial, nos encontramos un estado muy
normalito y básico, tras la reforma nos encontramos una vivienda a estrenar de 2
dormitorios, salón con cocina americana, baño y patio de uso y disfrute de la vivienda.
Finalmente vendemos la propiedad por 190.000€ obteniendo una ganancia bruta de 37.500€.

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Aquí tenemos una propiedad en un barrio con creciente demanda, se trata de una herencia,
nos encontramos un piso cerrado con cucarachas y en una situación bastante penosa, vemos
el gran potencial que tiene con unos grandes ventanales y altos techos, pagamos por la
propiedad impuestos incluidos 130.200€, la reforma se compone de 2 dormitorios, salón
comedor con cocina abierta y amplio cuarto de baño. Finalmente vendemos obteniendo una
ganancia bruta 37.500€.

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Esto que estáis viendo es una de las operaciones más grandes que hemos hecho hasta la
fecha, se trata de un edificio de 9 viviendas situado en una zona excelente del centro de
Madrid, el edificio pertenecía a un único propietario y lo tenia totalmente alquilado, nuestro
trabajo aquí consiste en desalojar a todos los inquilinos, luego se hace una reforma integral
de todas las propiedades, así como de las zonas comunes, también se realiza la instalación de
un ascensor.

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Como veis compramos el edificio en un total de 2.027.980€ impuestos incluidos, vendemos
todas las propiedades en un total de 3.600.000€ obteniendo una ganancia bruta de
1.172.020€.
Estas son algunas de las más de 42 operaciones que hemos hecho hasta la fecha, 42
viviendas que se han comprado reformado y vendido sin utilizar ni un solo céntimo de
nuestro bolsillo.

Haciendo una cuenta total hemos invertido más de 12 millones de euros de inversores que
no tenían tiempo, conocimiento o la información adecuada

Lo más bonito es que hemos ayudado a gente a vender rápido, hemos ayudado a inversores
a multiplicar su dinero sin que tengan que moverse y además hemos aportado un valor
incalculable a todos esos compradores que no tenían ganas tiempo ni visión para reformar
los hogares de sus sueños.

Y como consecuencia hemos ganado dinero sin dinero en bienes raíces, y esto es justamente
lo que vamos a enseñarte a hacer paso a paso en este programa de 5 semanas que te
convertirá en un experto del Flipping house para que puedas invertir en propiedades sin
utilizar tu capital, ¡así que vamos a ello!

2- Antes de Empezar.
Antes de comenzar con tu negocio de Flipping houses es de vital importancia conocer
una serie de recursos clave que vamos emplear para desarrollar nuestro negocio de
forma exitosa, partimos de la base que no tenemos dinero para invertir por lo tanto
debemos de ofrecer el máximo valor a nuestros inversores, para ello debemos de
disponer de las herramientas y los socios adecuados que nos permitan llevar a cabo
nuestras operaciones de la manera más efectiva, a continuación vamos a detallarte
cuales son:

2.1 Socios Clave:


En este punto vamos a tratar todos los profesionales que necesitamos para desempeñar
nuestra actividad.

Empresa de reformas:
debemos de ponernos en contacto con varios profesionales de la reforma en nuestra
ciudad o país.

Gestor
ES de vital importancia tener un gestor con conocimientos de fiscalidad, contable,
jurídico etc.
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Este se encargará de dar de alta la empresa, o darte de alta como autónomo, también te
ayudará a como ahorrar impuestos de forma legal, llevará las cuentas de tu negocio,
presentará las declaraciones de impuestos pertinentes, también puede ofrecerte ayuda
a la hora de firmar contratos con otras empresas o nuevos inversores.
Recomendamos no hacer ningún movimiento legal o económico sin antes consultar a
nuestro gestor.
Normalmente las gestorías cuentan también con servicios jurídicos para temas legales
y contractuales.

1. Experto en Marketing decorativo. (Home staging)

¿Qué es el home staging?

Entre otras cosas, el home staging busca presentar la vivienda neutra y


despersonalizada. De esta forma, el futuro comprador se puede “imaginar” en ella.

Imagina que estás buscando casa y llegas a tu primera visita y encuentras una casa con
fotos familiares y los platos de la comida en la cocina. Te costará mucho verte
viviendo en ella.

En cambio, si entras en una casa totalmente despersonalizada, psicológicamente te


será muy fácil imaginarte viviendo allí. Y es que buscar una vivienda es un proceso
racional, pero también emocional.

En concreto, visitar una vivienda para comprarla es un mecanismo 100% emocional.


El comprador ya ha decidido si le gusta la casa en los primeros 90 segundos.

En este proceso influyen todos los estímulos que recibimos de la casa a un nivel
subliminal. Por ejemplo, si no nos gusta el fútbol y vemos banderas de un equipo ya
nos afectará negativamente.

Este servicio lo podrías hacer tu mismo, pero aquí la clave es delegar y automatizar el
máximo posible los procesos de tu negocio para tener un sistema trabajando para ti y
que tu tiempo puedas emplearlo en generar más negocio.

¿Qué pasa si no encuentro una empresa que preste estos servicios en mi ciudad o país?

En este caso debemos encargarnos nosotros mimos de hacer esto ya que consideramos
que es una herramienta importante para vender más rápido.

Los pasos que seguir para hacerlo tu mismo:


1- Busquemos una empresa de muebles económicos, que alquile o venda mobiliario.
Nosotros recomendamos IKEA, pero no se si en tu ciudad tendrás esta empresa, aquí
tenemos dos opciones:
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- compramos los muebles y los colocamos en la propiedad y cuando se venda los
cambiamos y nos devuelven el dinero,
- si el cliente final quiere esos muebles, incluirlos en el precio o vendérselos
directamente al cliente.

2- Haremos una lista de los muebles necesarios para vestir la propiedad de la mejor
manera, ejemplo: en el salón necesitamos, 1 mesa para comer y 4 sillas, un mueble
de tv, una alfombre un sofá y algún cuadro... repetimos este proceso con todas las
estancias de la propiedad.
3- Iremos a comprar los muebles para decorar la vivienda de la mejor manera.
4- Montamos y colocamos los muebles y la decoración para simular un hogar.

El proceso es simple, pero requiere de tiempo y hacer una inversión económica para
comprar o alquilar los muebles por ello recomendamos delegarlo en una empresa
externa para prestar el servicio, si nos vemos en la obligación de hacerlo nosotros
podemos pedirle directamente el dinero al inversor para así no desembolsar nosotros el
dinero.

Fotógrafo.

Agencias inmobiliarias.
En este caso vamos a crear relaciones con agentes inmobiliarios de la zona en la que
vamos a invertir, tenemos que entender que el agente inmobiliario es el primero que se
entera de las propiedades que salen a la venta, aquí debemos de conseguir recibir la
información de esa propiedad que sale al mercado antes de que lo publique en internet
o llame a otros clientes, para ello debemos de ganarnos su confianza y ofrecerle algo
que con otros no tenga.

Recursos clave: Aquí vamos a tratar todas las herramientas necesarias para
desempeñar tu negocio de forma adecuada para aportar el máximo valor a tus
inversores.

2.2 RECURSOS CLAVE


1- Plantillas de viabilidad inmobiliaria,
Las plantillas que vas a ver a continuación son las que debéis de utilizar a la hora de
presentarle un proyecto a un inversor, de esta forma podréis transmitir una mayor
confianza y también os servirá a vosotros para conocer de forma rigurosa todos los
números de la operación.

operación, también nos ayuda a reflejar por escrito todos los números, y de alguna
forma poder demostrar tras hacer la inversión que todo salió tal y como planeamos.
(ver documento de Word “estudio de viabilidad “Esto lo verás dentro del programa)
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A continuación, voy a enseñarte una plantilla Excel muy completa para proyectos más
grandes o incluso viviendas sueltas, vas a ver una grabación de pantalla explicándote
cada punto y término para que tengas una correcta comprensión de todo a la hora de
presentar proyectos a tus inversores.
(ver documento Excel “Plantilla viabilidad inmobiliaria” Esto lo verás dentro del
programa)

Guiones de captación de Capital.


Como ya sabes nosotros no invertimos nuestro dinero, así que necesitamos captar
capital de inversores privados para poder hacer nuestros Flips, ahora bien, para
conseguir este capital es necesario reunirse con inversores para exponerles nuestro
servicio y que confíen en nosotros.

¿Cómo conseguimos sentarnos con inversores?


Utilizamos un guion de captación muy sencillo y fácil de poner en practica, este guion
ha sido puesto en practica miles de veces y funciona el 90% de las ocasiones, vamos a
explicar en los siguientes módulos como hacer una llamada exitosa con este guion.
(ver documento Word “guion de captación de capital” Lo encontraras dentro del
programa)

Contratos de servicios.
Como toda relación de negocios debe de quedar reflejado por escrito para obligar a
ambas partes a cumplir con la relación y condiciones pactadas, en este caso debemos
de dejar bien claro todas las estipulaciones en las que se llevara a cabo cada inversión.

Ten en cuenta que el pone el dinero y la compra por lo tanto puede tomar la
oportunidad que tu buscaste y venderla sin darte la cantidad que te corresponde, por
ello debes firmar el contrato que te presento a continuación:
Vamos a ver una grabación de pantalla explicando punto por punto dicho contrato.
(Ver documento Word “contrato de inversiones” Lo encontraras dentro del programa)

Deberás de firmar este contrato con cada nuevo inversor con el que empieces a
trabajar, y guardar este contrato hasta que termines la relación con tu inversor.

- Coworking.

Cuando cites a tus inversores tendrás que hacerlo en un lugar apropiado para
transmitir la máxima confianza y seriedad, nosotros al principio quedábamos en
cafeterías, no cometas el mismo error, tienes la opción de alquilar despachos por
15
horas, de tal forma que puedes alquilar un despacho para 2 ó 3 horas para los días en
los que tengas que reunirte con los inversores, esta es la mejor opción hasta que tengas
dinero para alquilar una oficina.

Contrato de reconocimiento de localización.

Aquí entra en juego otro contrato para estar lo más protegidos posibles a la hora de
hacer nuestros Flips, estás viendo una grabación de pantalla donde te explico de forma
detallada cada punto de este contrato.

Básicamente este contrato se utiliza cuando ya has encontrado la oportunidad para tu


inversor y estáis en el proceso de compra, antes de que la compre deberás de firmar
este contrato.

- (Ver documento Word “contrato de reconocimiento de localización “Lo encontrarás


dentro del programa)

3- Estudio de mercado y selección de la zona de acción.


Selección de la zona.
Es importante seleccionar una zona acotada de acción para poder realizar un
estudio de mercado eficaz, de una zona a otra cambia mucho el precio de la
vivienda e incluso en una misma calle puede variar dependiendo del tramo
donde se encuentre ubicada.
Tenemos que seleccionar una zona con alta demanda tanto de alquiler como de
compra eso nos garantizara que tendremos un volumen importante de
compradores para nuestras viviendas, zonas con proyección de evolución
porque se esta construyendo universidades, colegios, centros comerciales.
No podemos seleccionar zonas solo porque las viviendas sean económicas si al
final no tiene una demanda importante de compradores. Importante que la zona
que seleccionemos no tengamos guetos ni suburbios eso nos limitara el numero
de compradores y nos ampliara los tiempos de venta.

ESTUDIO DE MERCADO.
Una vez seleccionada una zona que cumpla con los requisitos necesarios
tendremos que saber cual es el valor metro cuadrado de la zona con relación a la
diversa tipología de viviendas.

Visitaremos los principales portales inmobiliarios de nuestro país y


localizaremos la zona de actuación elegida. Sacaremos un valor medio del

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metro cuadrado de la zona, tanto de viviendas reformadas como a reformar esto
nos dará una base de la que partir.

¿como sacar una media de la zona seleccionada?

A través del filtro de búsqueda del portal inmobiliario seleccionaremos


viviendas a reformar o reformadas, una vez tengamos el listado de viviendas
simplemente nos tocara sumar el importe de todas la viviendas y por otro lado la
suma de metros de las mismas dividiremos importe por los metros cuadrados y
ya tendremos un valor medio de metro cuadrado en el cual promocionan las
viviendas ( ojo promocionan no venden) realizaremos el mismo proceso
segmentando aun mas las tipologías de viviendas para poder saber con exactitud
el valor de promoción medio dependiendo de la tipología de la vivienda.

TIPOLOGIAS
1. A REFORMAR CON ASCENSOR
2. A REFORMAR SIN ASCENSOR
3. A REFORMAR CON ASCENSOR INTERIOR
4. A REFORMAR SIN ASCENSOR EXTERIOR
5. A REFORMAR SIN ASCENSOR PLANTAS BAJAS
6. A REFORMAR SIN ASCENSOR PLANTAS ALTAS
7. REFORMADA CON ASCENSOR
8. REFORMADA SIN ASCENSOR
9. REFORMADA CON ASCENSOR INTERIOR
10. REFORMADA SIN ASCENSOR EXTERIOR
11. REFORMADA SIN ASCENSOR PLANTAS BAJAS
12. REFORMADA SIN ASCENSOR PLANTAS ALTAS
13. BOARDILLAS CON Y SIN ASCENSOR
14. ATICOS CON O SIN ASCENSOR
15. BAJOS INTERIORES Y EXTERIORES

Esto es el trabajo mas laborioso pero una vez realizado simplemente con la experiencia del
día a día y la toma de nuevos datos lo iras actualizando sin necesidad de tener que realizar
este trabajo.
ADJUNTA PLANTILLA XCEL PARA REALIZARLO (la encontrarás dentro del programa)

Una vez tengamos las medias del valor medio de promoción nos tocara hacer un trabajo de
investigación para saber en cuanto realmente se están vendiendo las viviendas, si es cierto
que la media por la cual se venden las viviendas en relación con el precio de promoción
suele ser de un 15 % por debajo de lo promocionado, pero no nos vale una estimación
tendremos que ser lo mas exactos posibles.

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Saldremos a la calle a sacar información de realmente en cuanto se venden las viviendas esta
información nos la darán tanto profesionales como informadores de la zona.
Visitaremos las inmobiliarias de la zona para preguntar y que nos den información de en
cuanto se venden, simplemente nos dirigimos como compradores interesados en comprar una
vivienda y que andamos algo perdidos, estos agentes nos asesoraran e iremos con mas
información Ojo no tiene porque ser veraz, repetiremos el proceso con todas las
inmobiliarias de la zona apuntando toda la información y la cotejaremos con la recolectada
en los portales inmobiliarios para ver si nuestra media es real o hay que corregirla a la alza o
a la baja.

Así mismo viene muy bien hablar con los comerciantes de la zona para ver si tienen alguna
información que nos aporte valor, panaderos, cafeterías, tiendas de toda la vida…
Una vez tengamos una media real de venta simplemente cuando visitemos una vivienda de
una tipología concreta tendremos que multiplicar los metros con el valor m2 de referencia.

Factores que alteraran el precio de la vivienda.


FACTORES QUE DISMINUYE EL PRECIO

1. DORMITORIOS SIN VENTANA (10% APRX)


2. SALON SIN VENTANA (20 % APRX)
3. EDIFICO EN MAL ESTADO (20 % APROX)
4. POCA LUMINOSIDAD (15% APRX)
5. SALON DE PASO SIN SOLUCION (5% APRX)

FACTORES QUE INCREMENTA EL PRECIO

1. FINCA SEÑORIAL O REPRESENTATIVA (15 % APRX)


2. PORTERO FISICO (10% APRX)
3. URBANIZACION CERRADA (17% APRX)
4. URBANIZACION CERRADA (22% APRX)

4-BUSQUEDA DEL ACTIVO ADECUADO

1. Lo primero que haremos será buscar en los portales inmobiliarios


viviendas que se aproximen al precio de las tablas que tenemos como
referencia, visitaremos viviendas que se alejen un máximo de un 15% de
estos importes, no mas, al final el tiempo se tiene que dedicar a lo que mas
productivo nos sea, es muy difícil poder llegar a un acuerdo con el
vendedor si esta por encima de ese 15 % de su precio.

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2. Agencias inmobiliarias de la zona, es importante trabajar con ellas y
siempre tener una buena relación con ellas, al final tienen mas del 50 % de
la información de viviendas que se venden o que se van a vender. Las
visitaremos a menudo para crear un vinculo con ellas y que nos llamen
habitualmente, tendremos un contacto habitual dentro de ellas que se
acuerde siempre de nosotros y este pendiente de la oferta que va entrando a
la agencia (no siempre es el gerente.
Lo mas importante de estas relaciones es que nos llamen los primeros y no
lleguen a sacar la vivienda al mercado para evitar la competencia de
compradores y poder negociar con mas tranquilidad, que los productos con
alta rentabilidad después de hacer flip nos los llevemos nosotros. Para eso
tendremos que dar algo a cambio no nos vale con ser simpáticos,
invitémoslos a tomar café, ofrezcámosles mas dinero por la compra de la
propiedad un 2%, 1% así le daremos algo distinto a los demás, si es una
gran oportunidad un 20 % por debajo de su precio que lo vendan ellos y
cobren al comprador su comisión o un 50% se la pagamos, tendremos que
encontrar que es lo que mas les motiva y dárselo para que nos hagan ganar
dinero. si tienes una operación con un 30 % de rentabilidad será mejor darle
un % y que nos llevemos la operación antes de que se lo de otro y perdamos
el negocio. Mejor 25% de algo que un 30 de nada.

3. Entidades bancarias
Suele ser una fuente de activos inagotable procedentes de embargos por
impagos en las hipotecas y en un porcentaje altísimo están para rehabilitar,
ves a tu banco que ya te conocen y pregunta por el stock que tengan ahora
mismo, habitualmente nos pasaremos para que no se olvide de nosotros y a
otras entidades bancarias que nos pueden ofrecer también viviendas.

4. Porteros o conserjes de fincas.


Los porteros suelen ser una buena vía para que cuando el propietario de la
vivienda este pensando en vender y se lo transmita al portero que suele ser
lo habitual este se acurde de ti y te llame. Tendremos que tratarle con
educación respeto y tenerle contento con una comisión si te llama, le
daremos una cantidad exacta, normalmente entre 2.000 y 5.000 euros
dependiendo piso y zona le tienes de tu lado.
Le visitaremos mensualmente para que no se olvide de nosotros.

5. Los carteles en la calle


Es la forma mas antigua de venta de una propiedad, nos daremos una vuelta
por la calle y por distintos caminos para ver si a salido alguno nuevo.
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6. Despacho de abogados y administradores de fincas
los abogados suelen tener buena información de herencias que van a salir a
la venta, divorcios con venta de sus propiedades y suelen ser una buena
fuente para conseguir buenos precios gracias a la necesidad bien económica
o de rapidez. Seguiremos la misma táctica que con el portero y le daremos
una comisión, estos suelen ser mas caros, pero con una media de 5.000 a
10.000 euros tienes también al abogado de tu lado.

Los administradores de fincas su labor es controlar comunidades de vecinos


y suelen tener una información privilegiada antes de que salgan al mercado,
seguiremos la misma línea que con el abogado para tenerlo de nuestro lado.

4.1 ¿COMO SABER SI EL ACTIVO ES RENTABLE?

• FACTORES ATENER EN CUENTA

1. ESTADO DE CONSERVACION DEL EDIFICIO.


Tendremos que ver el estado del edificio para saber si la inversión tiene algún
riego por futuras derramas importante como puede hacer la pacería, fachada,
cubierta del edificio etc.… incluso si puede haber riesgo de demolición, a veces
si es demasiado bueno para ser verdad es que no es verdad. A veces
simplemente es que el portal esta feo y con una mano de yeso y pintura queda
resuelto y es un arma para negociar y hacer nosotros los arreglos para
revalorizar la propiedad, siempre que sea asumible el coste.

2. COMINIDAD DE VECINOS.
Una comunidad conflictiva es un problema y la gente es reacia a comprar en
esas comunidades, vecinos gritando, portales muy sucios, ocupas, morosos,
muchos objetos cotidianos en la escalera eso espanta a los compradores.

3. ENTORNO DEL EDIFICIO.


Lo que tenemos junto al edificio es muy importante, otras fincas, personas que
están sentadas en los bancos, negocios.
Ver si tenemos fincas conflictivas al lado de la que estamos interesados devalúa
el precio por los miedos de los nuevos compradores, así como si tenemos un
grupo de drogadictos habitualmente en los bancos del portal. Huyamos de fincas
con bares de copas o terrazas muy ruidosas en los locales del edifico.
Es importante tener en la zona centros comerciales, zonas verdes, zonas
infantiles, en las zonas donde se están construyendo centros comerciales nuevos
y grandes parques suele aumentar la demanda de compradores

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El tener una universidad relativamente cerca incrementa considerablemente el
numero de inversores para alquilar la vivienda a estudiantes.

4. PROMOCIONES DE OBRA NUEVA


Tendremos en cuenta construcciones de obra nueva en la zona porque es lo
primero que quiere un comprador y marca un poco los precios de la zona porque
es muy complicado competir con ellas puesto que están muy equipadas las
zonas comunes y viviendas teniendo en cuenta que es algo completamente
nuevo.

5. URBANISTICO
Nuevos proyectos de remodelación del barrio, construcciones de zonas de paseo
y jardines, arreglos de carreteras, recalificación de terrenos, tenemos que estar
muy atentos en las recalificaciones que puedan llegar a hacer.

6. SOLARES DELANTE DE LA PROPIEDAD


Es muy importante si tenemos un solar enfrente de la vivienda saber si se va a
construir a corto o medio plazo, porque el que no haya un edificio enfrente nos
dará mas luminosidad a la vivienda, así como mejores vistas, pero si construyen
todo eso se acabo y disminuye el precio del piso

7. NOTICIAS DE ALTERCADOS EN LA ZONA


Tenemos que estar muy atentos con las noticias

4.2 PRESUPUESTO DE OBRA

El presupuesto de obra nos va a servir para ser mas exactos en los números y como
arma de negociación.
Solicitaremos el presupuesto cuando veamos una vivienda con potencial real, iremos
con nuestro arquitecto a la vivienda para ver la mejor reforma que se pueda realizar y
el coste que tendremos por la misma.

Cuando tengamos el resultado, que deberá de ser lo mas ágil posible para no perder la
oportunidad,
echaremos números y veremos la inversión real que se debe de hacer en la vivienda.

En el momento de la visita con el arquitecto deberemos de irnos con una estimación lo


mas real posible del coste de la rehabilitación para ir adelantando una posible
negociación y los costes reales de la inversión.

4. ¿COMO CONSEGUIR EL PRECIO ADECUADO?

21
Aquí entran en juego diversas formas de negociación y de alianzas para
llegar a conseguir el mejor precio.

Estrategias de negociación.

1) Coste rehabilitación.
Utilizaremos el presupuesto de obra como arma negociadora diciéndole que el
coste de obra es muy elevado y que nos va a salir muy cara la reforma y el
amueblar la cocina, le transmitimos el coste que sea para que se ponga en
nuestra situación, intentaremos en todo momento que el vendedor no sepa que
somos inversores si no tendrá un mal concepto de nosotros.

Del precio en el cual nos han ofertado la vivienda nosotros le vamos a pasar
una oferta un 18% por debajo del valor de nuestras tablas de referencia, con el
fin de obtener el mejor precio por la vivienda, hay empieza la negociación
Lo mas probable es que te diga que no, pero tendremos que conseguir que el
nos diga otra cantidad antes de mejorar nuestra oferta, en el momento en el
cual nos la transmita nos tomamos unos instantes para meditar y le mejoramos
nuestra oferta en un 6% e intentaremos utilizando los costes de inversión en la
reforma del piso como argumento para que nos lo acepte, si la contestación
sigue siendo negativa le tendremos que conseguir otro precio en el cual
vendería la propiedad, en todo momento tenemos que intentar conseguirla por
debajo de su valor de mercado para nuestra rentabilidad se vea incrementada
lo máximo posible y la inversión sea segura.

2) TIEMPO.
EL tiempo para muchos vendedores es un factor muy decisivo, puesto que a lo
mejor tienen una necesidad económica por cubrir y que se la resolvamos con
cierta agilidad puede ayudarle a tomar una decisión, somos rápidos en
entregar la señal y en comprar la propiedad. Para ganar algo de tiempo
nosotros para presentar el proyecto a los inversores le solicitaremos la
documentación de la vivienda esto le tendrá entretenido y ganaremos tiempo.

3) NECESIDAD DEL VENDEDOR.


Algunos vendedores tienen ciertas necesidades por cubrir, intentaremos en los
momentos en los que visitos la vivienda y tengamos conversaciones con el
descubrir cuales son y utilizarlas a nuestro favor ejemplo...

(Antonio quítese este quebradero ya de la cabeza de tener que estar


enseñando el piso y coja el dinero y cómprese esa casa en la playa.

Antonio no esta ya cansado de estar enseñando el piso? Coja el dinero y


disfrútelo con su familia.
22
Antonio quítese este quebradero ya de la cabeza de tener que estar enseñando
el piso y coja el dinero para comprarle la casa a su hijo.)

Intentaremos a parte de localizar su necesidad y utilizarla a nuestro favor


generarle un problema o complicación como puede ser tener que estar
enseñando el piso a los clientes o se lo ocupen.

4) ALIANZAS.
Si estamos visitando la propiedad a través de un agente inmobiliario
intentaremos fidelizarlo para que se ponga de nuestro lado, y como en todos
los casos lo que mejor funciona es el dinero lo seguiremos utilizando
ofreciéndole una comisión superior o la reventa de la propiedad si nos
consigue un buen precio que se lo marcaremos nosotros.
Si nos viene a través de algún contacto generado ya sea porteros, abogados
etc.… ya le tendremos como aliados desde un principio puesto que se van a
llevar una comisión.

5) AGOTAMIENTO.
Este método es bastante viejo y agresivo, consiste el llevar
un gran volumen de visitas para agotar al vendedor y acabe
aceptando nuestra oferta. Llamaremos a amigos y familiares
para que nos hagan el favor de visitar la vivienda y
transmitirle una oferta inferior a la nuestra con el fin de
cuando nosotros le llamemos, una vez llevadas unas 10-15
personas con ofertas inferiores a la nuestra, se plante el
cogerla porque es mejor que lo que le están ofertando ahora
mismo. (ojo nosotros no conocemos a esas personas ni las
ofertas que le están pasando)

# TIP #
MUCHAS AGENCIAS ACEPTAN UNA CANTIDAD ECONOMICA MUY
PEQUEÑA ENTRE 500 Y 1.000€ PARA TRANSMITIR LA OFERTA Y
PARALIZAR LAS VISITAS MIESTRAS SE LLEGA A UN ACUERDO, ASI
EVITAMOS QUE NUEVOS COMPRADORES ENTREN EN LA ECUACION Y
PUEDAN MEJORAR NUESTRA OFERTA.

23
TAMBIEN NECESITAMOS TIEMPO PARA PRESENTAR EL PROYECTO AL
INVERSIOR Y NO QUEREMOS QUE NOS QUITEN EL NEGOCIO, ASI
UTILIZAREMOS UNA OFERTA AGRESIVA TRANMITIENDO AL
COMERCIAL QUE LA VAMOS A MEJORAR, ASI GANAMOS TIEMPO PARA
PRESENTAR EL PROYECTO Y SI POR CUALQUIER MOTIVO ESTRAÑO
PERO QUE PUEDA PASAR NO QUISIESEN LA OPERACIÓN SIMPLEMENTE
CON RECHAZAR LA CONTRAOFERTA QUE NOS TRANSMITAN NOS
DEVOLVERAN NUESTRO DINERO Y NO PERDEREMOS NI UN SOLO
EURO.

5 ¿COMO CONSIGO EL DINERO?

• CONTACTOS.
Utilizaremos nuestros contactos mas cercanos evitando siempre familia y personas
mas allegadas para explicarles y presentarles lo que estamos haciendo y el proyecto de
inversión que tenemos, no es necesario que sea solo una persona pueden ser varios
inversionistas los que entren en la operación, yo no recomiendo que sean mas de 4
para poder controlar la operación con mayor eficiencia.

• PUBLICIDAD

Utilizaremos todos los medios que estén a nuestro alcance para promocionarnos como
especialista en el Flipping Houses.

Paso 1: Haremos un anuncio atractivo de unos 30 segundos, reflejando que podemos


conseguir altas rentabilidades invirtiendo en propiedades en plazos cortos de tiempo.
(aquí impera la imaginación e ir probando que mejor nos funciona).

Paso 2: Una vez grabado el anuncio vamos a editarlo y ponerle subtítulos para
transmitir mejor.

Paso 3: vamos a www.facebookbusiness.com para publicar nuestro anuncio, aquí


debemos de crear una cuenta publicitaria para poder lanzar el anuncio.

Paso 4: editar el texto del anuncio e insertar un enlace ha nuestra presentación online
ya grabada.

24
Para alojar una presentación online os recomiendo que utilicéis Webinarjam, aquí
podréis tener un comercial las 24 horas del día vendiendo para vosotros.

Cuando vuestro publico haya visto la presentación si les interesa te dejarán el numero
de teléfono y su nombre.

Si tienes dudas de como hacer esto, no te preocupes podemos tratarlo en las asesorías.

5.1 LLAMADA EN FRIO

Utilizaremos un guion que proporcionamos en PDF para la llamada en frio a los


inversores que hemos conseguido.

(ver Word guion llamada en frio lo encontrarás dentro del programa)

5.2 REUNION Y PRESENTACION DEL PROYECTO.

Este quizá sea uno de los momentos mas importantes del proceso y debemos de tomárnoslo
muy enserio y ser lo mas profesionales posibles, de estas reuniones se decide la evolución
del proceso.

• PRESENTACIÓN
Solamente tenemos una oportunidad y tiene que ser perfecta, utilicemos 3 ingredientes
clave.

1- Sonrisa
2- Contacto visual
3- Entusiasmo moderado.

Esto ara que empecemos con buen pie.

• POWER POINT
Llevaremos una presentación en power point de a lo que te dedicas y lo que es el
flipping house por si la inversión no conoce o no esta acostumbrado a este tipo de
modalidad, te la facilitaremos en un documento adjunto editable para que lo adaptes a
ti mismo.

• ESTUDIO DE VIABILIDAD
25
Levaremos también con nosotros un estudio de rentabilidad y viabilidad de la
operación que os proporcionamos en formato xcel con un video explicativo de como
prepararlo. Llevaremos con nosotros el estudio de mercado de la zona, le
presentaremos la operación con mucha seguridad en nosotros mismo y en la
operación.

• DOSIER DE LA PROPIEDAD
Facilitaremos un dosier claro de la vivienda con los metros construido, útiles,
fotografías de la vivienda y de las zonas comunes, así como un video de la propiedad
y plano si fuera posible.

• BUENA IMAGEN
Es importante transmitir confianza y una de las cosas que nos va a ayudar a
transmitirla es la buena imagen, tenemos que presentarnos arreglados no hace falta ir
de gala pero si con buena presencia, afeitados, peinados, si llevamos tatuajes en los
brazos intentar cubrirlos para la primera reunión, zapatos limpios y camisa planchada.

• DONDE REUNIRTE
No es necesario tener una oficina física, podemos alquilar una sala de reuniones en un
coworking de nuestra zona, hay mucho comparad precios, servicios e imagen del
espacio, no solo tenemos que cuidar nuestra imagen también la de donde nos
reunimos, alquilaremos una sala de reuniones con acceso a internet donde podamos
mantener una reunión tranquila, evitemos cafeterías, bares o cualquier escenario que
no sea una sala de reuniones.

• COMO TRANSMITIR
Es muy importante como se transmite a otras personas y por eso vamos a hablar con
claridad, cambiando el tono de la voz durante la reunión para que no se haga
monótona, miraremos al inversor a la cara y tendremos un lápiz o similar en las manos
para que nos ayude a captar su atención en los lugares y momentos adecuados, no
tengamos miedo al inversor no es un ogro y tiene el mismo objetivo que tu y es ganar
dinero, te va a escuchar y prestar atención. Tenemos que tener confianza en nosotros
mismos porque si no el no la tendrá en nosotros, practica con amigos o familiares la
reunión te ayudara a que sea mas fluida y tengas las cosas mas claras.

• CIERRE
Daremos por echo su interés e iremos directamente a mostrarle los documentos de
colaboración, le informaremos de las clausulas e iremos directamente a pedirle los
datos para formalizar el acuerdo, en el caso de negativa resolveremos sus dudas e
intentaremos aclararlas para llegar a un acuerdo si no fuese así le haremos seguimiento
en el tiempo para ver si podemos retomar la relación y trabajar juntos

• DOCUMENTACION A FIRMAR
26
• CONTRATO DE SERVICIOS
• RECONOCIMIENTO DE LOCALIZACION

Os facilitaremos estos dos contratos en formato Word para que podáis editarlos con un video
explicativo de los mismo. (lo encontrarás dentro del programa)

6 COMPRA DEL ACTIVO.

1- Solicitamos documentación de la propiedad para revisar que no tenga ningún


tipo de carga, así como la necesaria para elevara publico.

- Titulo de propiedad
- Impuestos de la propiedad pagados (España IBI)
- Nota simple del registro de la propiedad o organismo encargado en tu
país.
- Certificado energético (europeos)
- Certificado de la comunidad (corriente de pago y posibles derramas)
- Ultimo acta de vecinos de la ultima reunión
2- Contrato de compraventa.

Firmamos un contrato de compraventa entregando una señal de entorno


al 10%, facilitamos contrato según normativa española con las clausulas
pertinentes, en otros países consultar con un abogado o si es a través de
inmobiliarias suelen tener un modelo pero siempre aconsejamos que la
primera ve lo revise un abogado.

3- Firma ante notario.

- Elegiremos un notario cercano a nuestra zona de acción o cercano a la


residencia del inversor, cobran todos mas o menos lo mismo.
- Enviaremos documentación recopilada
- Coordinaremos un día y una hora que a todas la partes venga bien
- Contrataremos a un gestor para que inscriba la compra en el registro y
haga el pago de los impuestos

7 DISEÑO DE LA REFORMA.

7.1 TIPOS DE REFORMA


- ADECUACIONES
27
Este tipo de rehabilitaciones son bastante básicas y económicas y las podemos realizar
en viviendas que ya tengas una distribución adecuada y no lleve demasiado tiempo si
reformarse unos 10 años aproximadamente.
Consiste en despersonalizar la vivienda (vaciar entero el piso de muebles) poner una
cocina nueva, reformar los baños, si lo requiere cambiar el suelo del piso por uno mas
adecuado a la demanda actual y hacer home staging.
Estas adecuaciones son bastante agiles y disminuimos el tiempo de la inversión, así
como el cote de esta.

- REFORMA INTEGRAL

En una reforma integral tiraremos el piso entero abajo exceptuando los tabiques que
nos sirvan para la nueva distribución para ahorrar tiempo y dinero. Buscaremos la
mejor distribución apoyados con nuestro reformista, siempre teniendo en cuanta que
los dormitorios tienen que tener ventana, intentaremos llevar el salón a la parte mas
luminosa de la vivienda e intentaremos hacer desaparecer el pasillo si lo tuviese y si se
pudiese suprimir.
Tenemos que tener en cuenta que no vamos a vivir en la vivienda tenemos que
economizar todo lo que se pueda en la reforma sin perder calidad ni buena imagen. En
una parte de la vivienda pondremos materiales de calidad para poder destacarlos y que
el resto de la propiedad parezca de la misma calidad, lo podemos hacer en los baños
poniendo azulejos de 60 euros en m2 en vez de 20 euros, esto nos subirá el
presupuesto unos 300euros pero el resultado final merece la pena y conseguiremos
darle valor a la propiedad, o poniendo en la cocina una encimera de granito o piedra
natural para resaltar la cocina y ahorraremos poniendo electrodomésticos o bien de
tara que no se aprecie el roce o bien de marcas de segunda categoría, sacaremos todo
el potencial de la vivienda, subiendo los techos a la máxima altura, descubriendo vigas
de madera o metal. Tenemos que tener en cuenta que no es para vivir nosotros si no
para que nos lo compre un tercero así que la reforma tiene que tener carácter, pero lo
mas neutral posible para llegar al mayor publico posible.

7.2 ACABADOS Y CONTROL DE LA REFORMA

Iremos habitualmente a la obra para revisar que el trabajo se este haciendo bien
y corregir posibles errores de distribución, así como de realización por parte de
los trabajadores, no tengamos miedo si un tabique una vez puesto no quedaba
como esperábamos y afea la distribución en derribarlo y hacer una nueva
distribución, recordar que el ahorrar 500-1000€ en estas circunstancias nos
puede salir caro y nuestra rentabilidad disminuya por no hacer un buen trabajo.
Los acabados tienen que ser neutrales y no de una alta calidad porque si no
perderemos la rentabilidad por el camino, excepto en viviendas que el publico
lo exija por un gran poder adquisitivo.
Tiene que ser colores cálidos y neutrales, tenemos que poner siempre que nos
lo permita los costes y la finca calefacción individual por gas natural, esto lo
28
aprecian muchos los compradores, podemos ahorrar en el aire acondicionado y
utilizarlo como arma negociadora para llegar a un acuerdo con el comprador,
cocinas completamente equipadas y lo mas llamativa posible, evitaremos poner
bidé, es algo obsoleto que casi nadie una y nos quita un espacio muy valioso en
el baño.

7.3 HOME STAGING

Como hemos explicado al principio del curso el valor que tiene el márquetin
decorativo, lo realizaremos bien con una empresa especializada o con los pasos
que os hemos indicado al principio del curso.

- 8 VENTA DEL ACTIVO

- FOTOGRAFIAS
Llamaremos al fotógrafo mas competente y completo que hayamos localizado para
que nos realice un reportaje fotográfico de calidad, nada de móviles ni malas cámaras,
al final esto va a ser la primera imagen que vea nuestros posibles compradores y tiene
que ser lo mejor posible.

- PUBLICACION
Publicaremos en los principales portales inmobiliarios de nuestro país, cuantos mas
mejor, así nuestras posibilidades de venta rápida se incrementaran, jugaremos según
las reglas de dichos portales publicando el mínimo de fotos que nos pide, caracteres
mínimos, así como las “normas “que tengan para mayor posicionamiento y
visualización.
El testo tienen que ser claro y explicar con detalle la vivienda, así como las zonas
comunes, servicios de transporte y alrededores.

- PROFECIONALES
Visitaremos todas las agencias inmobiliarias de la zona para ofrecerles la
vivienda y que se la ofrezcan a sus potenciales compradores, negociaremos
con ellos para que la comisión se la repercutan al comprador o sea mínima
la que nosotros tengamos que pagar, no firmaremos exclusiva de la
propiedad a nadie puesto que pondremos todos lo huevos en la misma cesta
y no podemos confiar nuestro negocio a nadie salvo a nosotros mismos.
Evitaremos que publiquen en masa en los portales inmobiliarios para que
no se queme la propiedad.

- COMO HACER UNA VISITA EFECTIVA.


Las visitas tienen que irse con toda la información de la obra realizada, así como un
pequeño dosier de esta para que a futuros se sigan acordando de la vivienda si están
29
comprando, destacaremos los acabados de calidad y le preguntaremos al cliente que le
parece, por si la propiedad no se vendiese en el tiempo esperado saber porque es para
corregir errores a futuros.
Realizaremos la visita con todas las puertas cerradas así podremos dirigirla nosotros y
no se tomarán la libertad de ir por su cuenta recorriendo la propiedad, iremos unos
minutos antes de la visita para preparar el piso, encender todas las luces, abrir
ventanas e incluso echar ambientador para que sea mas acogedora.

- NEGOCIACIÓN
Nosotros la vivienda la sacaremos al mercado un 10 % por encima de el valor
estimado de reventa para tener ese margen de negociación puesto que todo el mundo
negocia el precio. No aceptaremos el primer precio que nos den, aunque sea el importe
esperado, nadie te da su precio final todo el mundo esta dispuesto a pagar un poco
mas, le trasmitiremos una contraoferta y seguiremos haciéndonos los duros hasta
poder sacarle su mejor oferta, destacando que la vivienda esta nuevo y todos los
acabados, le diremos que esta amueblada y que no. Tiene que perder tiempo ni invertir
dinero en el mobiliario.

- NOTARIA
Esta etapa es exactamente igual que cuando nosotros compramos la propiedad, le
facilitaremos toda la documentación que necesite y le daremos facilidades de horarios
y disponibilidad para poder firmar con la mayor brevedad posible.

- FACTURA A NUESTRO INVERSOR


Le haremos a nuestro inversor una factura con el importe pactado para que nos haga
una transferencia o nos entregue un talón, hay que esperar a que el cobre para que
cobremos nosotros, que no te pueda la avaricia, cobraremos cuando la operación este
finalizada.

¡ESCALA TU NEGOCIO A 6 CIFRAS!


- Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que si queremos escalar nuestro
negocio para llevarlo a 6 cifras tendremos que apalancarnos en tiempo de otras
personas, nuestro tiempo y capacidad de generar negocio es limitada para hacerlo
ilimitado utilizamos empleados para delegar funciones de bajo rendimiento y nosotros
nos podamos dedicar a funciones de alto rendimiento, tendremos que crear barios
departamentos que se especialicen en una única misión cada uno de ellos. Llegados a
este punto tendremos que coger ya una oficina donde poder trabajar y reunirnos con
los inversores, clientes y puedan trabajar los empleados.

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- DEPARTAMENTOS:

• DEPARTAMENTO DE LOCALIZACION DE ACTIVO.

Crearemos un departamento de localización de activos que su misión será crear


relaciones con las inmobiliarias y utilizar todas las herramientas que os hemos
enseñado para que su labor de localización sea efectiva.

Le daremos una nueva zona de acción cercana a la nuestra para poder tener
controlado al asesor, realizará un estudio de mercado de dicha zona y se pondrá a
desarrollar su labor con nuestra supervisión en todo momento.

El perfil que necesitamos para ejercer esta labor es un perfil comercial con don de
gentes, experiencia comercial y muy importante don de gentes.
Este departamento funciona con un sueldo fijo mas comisiones por operación que
pueden rondar de un 5 a 15 % dependiendo la cantidad ganada.

• DEPARTAMENTO DE LOCALIZACION DE CAPITAL

Crearemos un departamento de localización de capital que su misión será crear


relaciones con los inversores y utilizar todas las herramientas que os hemos
enseñado para que su labor de localización sea efectiva y localice capital para
nuestras operaciones.
Le facilitaremos y creará una base de datos de inversores y los estará llamando
habitualmente y haciendo un seguimiento de estos, se reunirá con nuestro apoyo
con los inversores para conseguir el máximo capital posible.
Esta persona la podemos tener a media jornada para abaratar costes y tener los
gastos lo mas controlados posible, en el momento que el volumen de trabajo lo
solicite pondremos a el o a otra persona a jornada completa.
Este departamento funciona con un sueldo fijo mas comisiones por operación que
pueden rondar de un 5 a 10 %.
El perfil que necesitamos para ejercer esta labor es un perfil comercial con don de
gentes, preferiblemente con la carrera universitaria de ADE experiencia comercial
y muy importante don de gentes.

• DEPARTAMENTO DE VENTAS.

Crearemos un departamento de ventas que su misión será vender las propiedades y


encargarse de llamar a las personas interesadas en un piso y la base de datos de
compradores que tengamos, utilizar todas las herramientas que os hemos enseñado
para que su labor de venta sea efectiva y vendamos en el menor tiempo posible.
Le facilitaremos y creará una base de datos de compradores y los estará llamando
habitualmente y haciendo un seguimiento de estos.
31
Este departamento funciona con un sueldo fijo mas comisiones por piso vendido
que pueden rondar los 200-400€, esta persona su labor es únicamente sacar el
producto y venderlo no hay que pagarle un porcentaje del beneficio, simplemente
un aliciente para que haga mejor su trabajo.
El perfil que necesitamos para ejercer esta labor es un perfil comercial con don de
gentes, experiencia comercial y muy importante don de gentes.

• VISITADORES.

Crearemos un equipo de visitadores, que su misión es visitar los inmuebles que


salen en los portales inmobiliarios y ahorrarnos tiempo en visitar viviendas que no
son lo que parecían y en el momento que se localice un activo comunicarlo al
departamento de localización de activos para su posterior negociación y
adquisición de este. Esta persona la podemos tener a media jornada para abaratar
costes y tener los gastos lo mas controlados posible, en el momento que el volumen
de trabajo lo solicite pondremos a el o a otra persona a jornada completa.
Este departamento funciona con un sueldo fijo mas comisiones por operación que
pueden rondar de un 5 a 10 %. El perfil que necesitamos para ejercer esta labor es
un perfil comercial con don de gentes, experiencia comercial y muy importante don
de gentes.

- Es muy importante rodearemos de un equipo de trabajo eficiente, si no hace bien su


labor tendremos que sustituirlo, en el momento que logres crear un equipo de alto
rendimiento tus beneficios se verán incrementados y tu tiempo libre se vera
igualmente incrementado y podrás llevar a cabo actividades de alta rentabilidad.

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no pierdas tiempo descifrando qué funciona, obtengas resultados rápido, y cobres más por tus
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