César Rivero
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a obtener viviendas baratas casi a diario (valor 997€)
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inmobiliario y conozcas más de 10 estrategias de inversión para ofrecer a tus inversores (valor
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ayude a iniciarte lo antes posible (Valor 97€)
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¿CUAL ES LA HISTORIA DE CADUCEUM?
Caduceum nace de la mano de José Llanos y Cesar Rivero, con la misión de ofrecer
un valor real a nuestros clientes.
Nos conocemos en una pequeña inmobiliaria, donde José era mi jefe, tras varios años
en el sector ofreciendo una propuesta poco diferenciada, nos damos cuenta de que el
valor que ofrecíamos a nuestros clientes no satisfacía del todo sus necesidades, en
consecuencia, la rentabilidad de nuestro negocio se ve menguada, también por una
creciente competencia con una misma propuesta.
Descubrimos una nueva forma de hacer dinero sin dinero en este sector, además
aportando un alto valor a nuestro cliente, en este momento algo pasa en nuestra
mente y es un cambio de paradigmas al descubrir que podemos invertir en
propiedades sin utilizar nuestro capital.
Tras realizar varias operaciones y comprobar que nuestro servicio podía interesar a
más inversores, comenzamos a llamar a toda nuestra lista de contactos para mantener
una reunión y presentarles nuestra propuesta de inversión.
Nuestra sorpresa fue lo fácil que resultaba obtener un “si” por parte de estos
inversores, Ya que ellos solo tenían que poner el dinero y nosotros nos encargábamos
de todo, desde la búsqueda de la oportunidad, gestión de reforma y venta del activo.
En pocos meses teníamos más de 10 inversores dispuestos a invertir su dinero y
repartir beneficios con nosotros a cambio de que nos encargáramos de todo,
sabíamos que esto iba a funcionar y decidimos armar un plan de salida de la
inmobiliaria y construir nuestra propia empresa de inversión.
¡Empieza la aventura! Teníamos previsto abrir la nueva empresa el día 12 de marzo,
a contracorriente fuimos a buscar oficinas, queríamos algo elegante en una buena
zona, nuestra idea era diferenciarnos de una inmobiliaria tradicional, es por ello por
lo que estábamos en búsqueda de un despacho que no se encontrase situado a pie de
calle.
Tras ver 4 ó 5 despachos aparece uno que nos enamora, pero no podíamos
permitirnos su precio, a pesa de ello fuimos a verlo con la esperanza de poder
negociar, al verlo en persona nos gusta más todavía... ¡tenia que ser nuestro!
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Su precio era de 1.300€, nuestra oferta fue de 850€ pagando 6 meses por adelantado,
tenia que ser para nosotros... Días más tarde aceptan nuestra oferta y comenzamos
con la pintura y el amueblado del local...
Tal era nuestra obsesión por abrir cuanto antes que el día 4 de marzo ya habíamos
constituido, SL, pintado y amueblado toda la oficina, estábamos listos, Excesivamente
cansados, pero tan ilusionados que ni dormir nos apetecía.
Si hemos sabido hacer bien nuestro Negocio de Flip podremos obtener altas
rentabilidades en cortos periodos de tiempo, sin embargo, si hemos comprado caro o
hemos sobrevalorado nuestro producto pagaremos caro dicha inversión, es por eso por
lo que hoy estamos aquí para trasmitir todo el conocimiento adquirido durante tantos
años, así como muchos errores que os queremos evitar. Errores que nosotros ya hemos
cometido.
Una de las principales claves es Comprar barato, para ella elaboraremos distintas
estrategias que nos permitan bajar los precios que nos piden por la propiedad que nos
gustaría comprar...
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4- Compraremos la propiedad o utilizaremos alguna estrategia de inversión para no
tener que comprarla (esto ultimo lo veremos en el modulo extra si lo has
adquirido)
5- Una vez salimos de Notaria el tiempo corre, el mismo día o un día mas tarde
entraremos a la propiedad para proceder con la reforma.
6- Controlamos que los tiempos d dicha reforma sean los adecuados y elegimos los
acabados de los materiales enfocados al perfil de cliente de esa zona el cual ya
hemos investigado en el paso #1.
7- Una vez finalizada la reforma, procedemos a amueblar y decorar si vamos bien
de presupuesto.
8- Llega la hora de promocionar nuestra vivienda para venderla y ganar dinero,
para ello tomaremos la ayuda de un Fotógrafo.
9- Promocionaremos nuestro inmueble en todos los portales inmobiliarios, redes
sociales etc. Cuanta más difusión más oportunidad de venta.
10-Vendemos nuestra propiedad, recogemos el dinero y Volvemos a empezar.
(a) Podrás entrar y salir de la operación en un periodo corto de tiempo, esto nos
permite disminuir el riesgo de los cambios de mercado.
(b) Podremos capitalizarnos de una forma más rápida permitiéndonos comprar
más propiedades en menos tiempo.
(c) Es más entretenido y bonito que el simple hecho de comprar para alquilar.
(d) Las rentabilidades oscilan entre 15 y 20% cuando en el alquiler obtenemos la
mitad y al año.
(e) Ayudas a compradores que no tienen ganas de reformar a tener su hogar sin
invertir tiempo.
(f) Siempre que compres barato correrás un mínimo riesgo, ya que podrás
vender tu activo y recuperar la inversión.
(g) Puedes invertir con el dinero de otras personas, sin necesidad de bancos.
(h) Con un buen sistema como el que aprenderás en este curso podrás llevar a
cabo la ventaja citada en el punto G.
(i) Puedes Hacer Flipping house en cualquier parte del mundo.
¿Por qué Puedes Hacer Flipping house en Cualquier Parte del mundo?
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En éste caso tenemos una propiedad que se encuentra en mejor estado, y no es
necesario hacer una reforma tan exhaustiva como en la operación anterior, compramos la
vivienda con impuestos incluidos en 177.600€, mantenemos la distribución original,
cambiando suelos, pintando y remodelando cocina y baño, dejando un acogedor apartamento
de 1 dormitorio en la planta de arriba y salón comedor, cocina y baño en la planta de abajo,
amueblamos y decoramos con diseño y encanto para obtener mayor rentabilidad y vender
más rápido. Finalmente vendemos por la cantidad de 222.500€ obteniendo así una ganancia
bruta de 23.400 euros.
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Compramos esta propiedad en una buena zona del centro histórico, se trata de un
apartamento de 55m2, como veis en la imagen en un estado bastante pésimo, aquí optamos
por una reforma bastante neutral y para todos los gustos, haciendo un salón con balcón a la
calle y cocina americana totalmente equipada, contamos con un pasillo distribuidor que nos
da acceso a un baño completo y un dormitorio al final de la propiedad.
Para el dormitorio hemos elegido dejar un ladrillo visto para darle un toque más
exclusivo, esta propiedad la vendemos en un corto periodo de tiempo obteniendo una
ganancia bruta de 35.347€.
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Se trata de una planta baja en una zona más humilde, aunque con gran demanda,
compramos la propiedad con impuestos incluidos en 124.500€ a pesar de ser una planta baja,
tenia luz y un patio de 40 metros con gran potencial, nos encontramos un estado muy
normalito y básico, tras la reforma nos encontramos una vivienda a estrenar de 2
dormitorios, salón con cocina americana, baño y patio de uso y disfrute de la vivienda.
Finalmente vendemos la propiedad por 190.000€ obteniendo una ganancia bruta de 37.500€.
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Aquí tenemos una propiedad en un barrio con creciente demanda, se trata de una herencia,
nos encontramos un piso cerrado con cucarachas y en una situación bastante penosa, vemos
el gran potencial que tiene con unos grandes ventanales y altos techos, pagamos por la
propiedad impuestos incluidos 130.200€, la reforma se compone de 2 dormitorios, salón
comedor con cocina abierta y amplio cuarto de baño. Finalmente vendemos obteniendo una
ganancia bruta 37.500€.
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Esto que estáis viendo es una de las operaciones más grandes que hemos hecho hasta la
fecha, se trata de un edificio de 9 viviendas situado en una zona excelente del centro de
Madrid, el edificio pertenecía a un único propietario y lo tenia totalmente alquilado, nuestro
trabajo aquí consiste en desalojar a todos los inquilinos, luego se hace una reforma integral
de todas las propiedades, así como de las zonas comunes, también se realiza la instalación de
un ascensor.
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Como veis compramos el edificio en un total de 2.027.980€ impuestos incluidos, vendemos
todas las propiedades en un total de 3.600.000€ obteniendo una ganancia bruta de
1.172.020€.
Estas son algunas de las más de 42 operaciones que hemos hecho hasta la fecha, 42
viviendas que se han comprado reformado y vendido sin utilizar ni un solo céntimo de
nuestro bolsillo.
Haciendo una cuenta total hemos invertido más de 12 millones de euros de inversores que
no tenían tiempo, conocimiento o la información adecuada
Lo más bonito es que hemos ayudado a gente a vender rápido, hemos ayudado a inversores
a multiplicar su dinero sin que tengan que moverse y además hemos aportado un valor
incalculable a todos esos compradores que no tenían ganas tiempo ni visión para reformar
los hogares de sus sueños.
Y como consecuencia hemos ganado dinero sin dinero en bienes raíces, y esto es justamente
lo que vamos a enseñarte a hacer paso a paso en este programa de 5 semanas que te
convertirá en un experto del Flipping house para que puedas invertir en propiedades sin
utilizar tu capital, ¡así que vamos a ello!
2- Antes de Empezar.
Antes de comenzar con tu negocio de Flipping houses es de vital importancia conocer
una serie de recursos clave que vamos emplear para desarrollar nuestro negocio de
forma exitosa, partimos de la base que no tenemos dinero para invertir por lo tanto
debemos de ofrecer el máximo valor a nuestros inversores, para ello debemos de
disponer de las herramientas y los socios adecuados que nos permitan llevar a cabo
nuestras operaciones de la manera más efectiva, a continuación vamos a detallarte
cuales son:
Empresa de reformas:
debemos de ponernos en contacto con varios profesionales de la reforma en nuestra
ciudad o país.
Gestor
ES de vital importancia tener un gestor con conocimientos de fiscalidad, contable,
jurídico etc.
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Este se encargará de dar de alta la empresa, o darte de alta como autónomo, también te
ayudará a como ahorrar impuestos de forma legal, llevará las cuentas de tu negocio,
presentará las declaraciones de impuestos pertinentes, también puede ofrecerte ayuda
a la hora de firmar contratos con otras empresas o nuevos inversores.
Recomendamos no hacer ningún movimiento legal o económico sin antes consultar a
nuestro gestor.
Normalmente las gestorías cuentan también con servicios jurídicos para temas legales
y contractuales.
Imagina que estás buscando casa y llegas a tu primera visita y encuentras una casa con
fotos familiares y los platos de la comida en la cocina. Te costará mucho verte
viviendo en ella.
En este proceso influyen todos los estímulos que recibimos de la casa a un nivel
subliminal. Por ejemplo, si no nos gusta el fútbol y vemos banderas de un equipo ya
nos afectará negativamente.
Este servicio lo podrías hacer tu mismo, pero aquí la clave es delegar y automatizar el
máximo posible los procesos de tu negocio para tener un sistema trabajando para ti y
que tu tiempo puedas emplearlo en generar más negocio.
¿Qué pasa si no encuentro una empresa que preste estos servicios en mi ciudad o país?
En este caso debemos encargarnos nosotros mimos de hacer esto ya que consideramos
que es una herramienta importante para vender más rápido.
2- Haremos una lista de los muebles necesarios para vestir la propiedad de la mejor
manera, ejemplo: en el salón necesitamos, 1 mesa para comer y 4 sillas, un mueble
de tv, una alfombre un sofá y algún cuadro... repetimos este proceso con todas las
estancias de la propiedad.
3- Iremos a comprar los muebles para decorar la vivienda de la mejor manera.
4- Montamos y colocamos los muebles y la decoración para simular un hogar.
El proceso es simple, pero requiere de tiempo y hacer una inversión económica para
comprar o alquilar los muebles por ello recomendamos delegarlo en una empresa
externa para prestar el servicio, si nos vemos en la obligación de hacerlo nosotros
podemos pedirle directamente el dinero al inversor para así no desembolsar nosotros el
dinero.
Fotógrafo.
Agencias inmobiliarias.
En este caso vamos a crear relaciones con agentes inmobiliarios de la zona en la que
vamos a invertir, tenemos que entender que el agente inmobiliario es el primero que se
entera de las propiedades que salen a la venta, aquí debemos de conseguir recibir la
información de esa propiedad que sale al mercado antes de que lo publique en internet
o llame a otros clientes, para ello debemos de ganarnos su confianza y ofrecerle algo
que con otros no tenga.
Recursos clave: Aquí vamos a tratar todas las herramientas necesarias para
desempeñar tu negocio de forma adecuada para aportar el máximo valor a tus
inversores.
operación, también nos ayuda a reflejar por escrito todos los números, y de alguna
forma poder demostrar tras hacer la inversión que todo salió tal y como planeamos.
(ver documento de Word “estudio de viabilidad “Esto lo verás dentro del programa)
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A continuación, voy a enseñarte una plantilla Excel muy completa para proyectos más
grandes o incluso viviendas sueltas, vas a ver una grabación de pantalla explicándote
cada punto y término para que tengas una correcta comprensión de todo a la hora de
presentar proyectos a tus inversores.
(ver documento Excel “Plantilla viabilidad inmobiliaria” Esto lo verás dentro del
programa)
Contratos de servicios.
Como toda relación de negocios debe de quedar reflejado por escrito para obligar a
ambas partes a cumplir con la relación y condiciones pactadas, en este caso debemos
de dejar bien claro todas las estipulaciones en las que se llevara a cabo cada inversión.
Ten en cuenta que el pone el dinero y la compra por lo tanto puede tomar la
oportunidad que tu buscaste y venderla sin darte la cantidad que te corresponde, por
ello debes firmar el contrato que te presento a continuación:
Vamos a ver una grabación de pantalla explicando punto por punto dicho contrato.
(Ver documento Word “contrato de inversiones” Lo encontraras dentro del programa)
Deberás de firmar este contrato con cada nuevo inversor con el que empieces a
trabajar, y guardar este contrato hasta que termines la relación con tu inversor.
- Coworking.
Cuando cites a tus inversores tendrás que hacerlo en un lugar apropiado para
transmitir la máxima confianza y seriedad, nosotros al principio quedábamos en
cafeterías, no cometas el mismo error, tienes la opción de alquilar despachos por
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horas, de tal forma que puedes alquilar un despacho para 2 ó 3 horas para los días en
los que tengas que reunirte con los inversores, esta es la mejor opción hasta que tengas
dinero para alquilar una oficina.
Aquí entra en juego otro contrato para estar lo más protegidos posibles a la hora de
hacer nuestros Flips, estás viendo una grabación de pantalla donde te explico de forma
detallada cada punto de este contrato.
ESTUDIO DE MERCADO.
Una vez seleccionada una zona que cumpla con los requisitos necesarios
tendremos que saber cual es el valor metro cuadrado de la zona con relación a la
diversa tipología de viviendas.
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metro cuadrado de la zona, tanto de viviendas reformadas como a reformar esto
nos dará una base de la que partir.
TIPOLOGIAS
1. A REFORMAR CON ASCENSOR
2. A REFORMAR SIN ASCENSOR
3. A REFORMAR CON ASCENSOR INTERIOR
4. A REFORMAR SIN ASCENSOR EXTERIOR
5. A REFORMAR SIN ASCENSOR PLANTAS BAJAS
6. A REFORMAR SIN ASCENSOR PLANTAS ALTAS
7. REFORMADA CON ASCENSOR
8. REFORMADA SIN ASCENSOR
9. REFORMADA CON ASCENSOR INTERIOR
10. REFORMADA SIN ASCENSOR EXTERIOR
11. REFORMADA SIN ASCENSOR PLANTAS BAJAS
12. REFORMADA SIN ASCENSOR PLANTAS ALTAS
13. BOARDILLAS CON Y SIN ASCENSOR
14. ATICOS CON O SIN ASCENSOR
15. BAJOS INTERIORES Y EXTERIORES
Esto es el trabajo mas laborioso pero una vez realizado simplemente con la experiencia del
día a día y la toma de nuevos datos lo iras actualizando sin necesidad de tener que realizar
este trabajo.
ADJUNTA PLANTILLA XCEL PARA REALIZARLO (la encontrarás dentro del programa)
Una vez tengamos las medias del valor medio de promoción nos tocara hacer un trabajo de
investigación para saber en cuanto realmente se están vendiendo las viviendas, si es cierto
que la media por la cual se venden las viviendas en relación con el precio de promoción
suele ser de un 15 % por debajo de lo promocionado, pero no nos vale una estimación
tendremos que ser lo mas exactos posibles.
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Saldremos a la calle a sacar información de realmente en cuanto se venden las viviendas esta
información nos la darán tanto profesionales como informadores de la zona.
Visitaremos las inmobiliarias de la zona para preguntar y que nos den información de en
cuanto se venden, simplemente nos dirigimos como compradores interesados en comprar una
vivienda y que andamos algo perdidos, estos agentes nos asesoraran e iremos con mas
información Ojo no tiene porque ser veraz, repetiremos el proceso con todas las
inmobiliarias de la zona apuntando toda la información y la cotejaremos con la recolectada
en los portales inmobiliarios para ver si nuestra media es real o hay que corregirla a la alza o
a la baja.
Así mismo viene muy bien hablar con los comerciantes de la zona para ver si tienen alguna
información que nos aporte valor, panaderos, cafeterías, tiendas de toda la vida…
Una vez tengamos una media real de venta simplemente cuando visitemos una vivienda de
una tipología concreta tendremos que multiplicar los metros con el valor m2 de referencia.
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2. Agencias inmobiliarias de la zona, es importante trabajar con ellas y
siempre tener una buena relación con ellas, al final tienen mas del 50 % de
la información de viviendas que se venden o que se van a vender. Las
visitaremos a menudo para crear un vinculo con ellas y que nos llamen
habitualmente, tendremos un contacto habitual dentro de ellas que se
acuerde siempre de nosotros y este pendiente de la oferta que va entrando a
la agencia (no siempre es el gerente.
Lo mas importante de estas relaciones es que nos llamen los primeros y no
lleguen a sacar la vivienda al mercado para evitar la competencia de
compradores y poder negociar con mas tranquilidad, que los productos con
alta rentabilidad después de hacer flip nos los llevemos nosotros. Para eso
tendremos que dar algo a cambio no nos vale con ser simpáticos,
invitémoslos a tomar café, ofrezcámosles mas dinero por la compra de la
propiedad un 2%, 1% así le daremos algo distinto a los demás, si es una
gran oportunidad un 20 % por debajo de su precio que lo vendan ellos y
cobren al comprador su comisión o un 50% se la pagamos, tendremos que
encontrar que es lo que mas les motiva y dárselo para que nos hagan ganar
dinero. si tienes una operación con un 30 % de rentabilidad será mejor darle
un % y que nos llevemos la operación antes de que se lo de otro y perdamos
el negocio. Mejor 25% de algo que un 30 de nada.
3. Entidades bancarias
Suele ser una fuente de activos inagotable procedentes de embargos por
impagos en las hipotecas y en un porcentaje altísimo están para rehabilitar,
ves a tu banco que ya te conocen y pregunta por el stock que tengan ahora
mismo, habitualmente nos pasaremos para que no se olvide de nosotros y a
otras entidades bancarias que nos pueden ofrecer también viviendas.
2. COMINIDAD DE VECINOS.
Una comunidad conflictiva es un problema y la gente es reacia a comprar en
esas comunidades, vecinos gritando, portales muy sucios, ocupas, morosos,
muchos objetos cotidianos en la escalera eso espanta a los compradores.
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El tener una universidad relativamente cerca incrementa considerablemente el
numero de inversores para alquilar la vivienda a estudiantes.
5. URBANISTICO
Nuevos proyectos de remodelación del barrio, construcciones de zonas de paseo
y jardines, arreglos de carreteras, recalificación de terrenos, tenemos que estar
muy atentos en las recalificaciones que puedan llegar a hacer.
El presupuesto de obra nos va a servir para ser mas exactos en los números y como
arma de negociación.
Solicitaremos el presupuesto cuando veamos una vivienda con potencial real, iremos
con nuestro arquitecto a la vivienda para ver la mejor reforma que se pueda realizar y
el coste que tendremos por la misma.
Cuando tengamos el resultado, que deberá de ser lo mas ágil posible para no perder la
oportunidad,
echaremos números y veremos la inversión real que se debe de hacer en la vivienda.
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Aquí entran en juego diversas formas de negociación y de alianzas para
llegar a conseguir el mejor precio.
Estrategias de negociación.
1) Coste rehabilitación.
Utilizaremos el presupuesto de obra como arma negociadora diciéndole que el
coste de obra es muy elevado y que nos va a salir muy cara la reforma y el
amueblar la cocina, le transmitimos el coste que sea para que se ponga en
nuestra situación, intentaremos en todo momento que el vendedor no sepa que
somos inversores si no tendrá un mal concepto de nosotros.
Del precio en el cual nos han ofertado la vivienda nosotros le vamos a pasar
una oferta un 18% por debajo del valor de nuestras tablas de referencia, con el
fin de obtener el mejor precio por la vivienda, hay empieza la negociación
Lo mas probable es que te diga que no, pero tendremos que conseguir que el
nos diga otra cantidad antes de mejorar nuestra oferta, en el momento en el
cual nos la transmita nos tomamos unos instantes para meditar y le mejoramos
nuestra oferta en un 6% e intentaremos utilizando los costes de inversión en la
reforma del piso como argumento para que nos lo acepte, si la contestación
sigue siendo negativa le tendremos que conseguir otro precio en el cual
vendería la propiedad, en todo momento tenemos que intentar conseguirla por
debajo de su valor de mercado para nuestra rentabilidad se vea incrementada
lo máximo posible y la inversión sea segura.
2) TIEMPO.
EL tiempo para muchos vendedores es un factor muy decisivo, puesto que a lo
mejor tienen una necesidad económica por cubrir y que se la resolvamos con
cierta agilidad puede ayudarle a tomar una decisión, somos rápidos en
entregar la señal y en comprar la propiedad. Para ganar algo de tiempo
nosotros para presentar el proyecto a los inversores le solicitaremos la
documentación de la vivienda esto le tendrá entretenido y ganaremos tiempo.
4) ALIANZAS.
Si estamos visitando la propiedad a través de un agente inmobiliario
intentaremos fidelizarlo para que se ponga de nuestro lado, y como en todos
los casos lo que mejor funciona es el dinero lo seguiremos utilizando
ofreciéndole una comisión superior o la reventa de la propiedad si nos
consigue un buen precio que se lo marcaremos nosotros.
Si nos viene a través de algún contacto generado ya sea porteros, abogados
etc.… ya le tendremos como aliados desde un principio puesto que se van a
llevar una comisión.
5) AGOTAMIENTO.
Este método es bastante viejo y agresivo, consiste el llevar
un gran volumen de visitas para agotar al vendedor y acabe
aceptando nuestra oferta. Llamaremos a amigos y familiares
para que nos hagan el favor de visitar la vivienda y
transmitirle una oferta inferior a la nuestra con el fin de
cuando nosotros le llamemos, una vez llevadas unas 10-15
personas con ofertas inferiores a la nuestra, se plante el
cogerla porque es mejor que lo que le están ofertando ahora
mismo. (ojo nosotros no conocemos a esas personas ni las
ofertas que le están pasando)
# TIP #
MUCHAS AGENCIAS ACEPTAN UNA CANTIDAD ECONOMICA MUY
PEQUEÑA ENTRE 500 Y 1.000€ PARA TRANSMITIR LA OFERTA Y
PARALIZAR LAS VISITAS MIESTRAS SE LLEGA A UN ACUERDO, ASI
EVITAMOS QUE NUEVOS COMPRADORES ENTREN EN LA ECUACION Y
PUEDAN MEJORAR NUESTRA OFERTA.
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TAMBIEN NECESITAMOS TIEMPO PARA PRESENTAR EL PROYECTO AL
INVERSIOR Y NO QUEREMOS QUE NOS QUITEN EL NEGOCIO, ASI
UTILIZAREMOS UNA OFERTA AGRESIVA TRANMITIENDO AL
COMERCIAL QUE LA VAMOS A MEJORAR, ASI GANAMOS TIEMPO PARA
PRESENTAR EL PROYECTO Y SI POR CUALQUIER MOTIVO ESTRAÑO
PERO QUE PUEDA PASAR NO QUISIESEN LA OPERACIÓN SIMPLEMENTE
CON RECHAZAR LA CONTRAOFERTA QUE NOS TRANSMITAN NOS
DEVOLVERAN NUESTRO DINERO Y NO PERDEREMOS NI UN SOLO
EURO.
• CONTACTOS.
Utilizaremos nuestros contactos mas cercanos evitando siempre familia y personas
mas allegadas para explicarles y presentarles lo que estamos haciendo y el proyecto de
inversión que tenemos, no es necesario que sea solo una persona pueden ser varios
inversionistas los que entren en la operación, yo no recomiendo que sean mas de 4
para poder controlar la operación con mayor eficiencia.
• PUBLICIDAD
Utilizaremos todos los medios que estén a nuestro alcance para promocionarnos como
especialista en el Flipping Houses.
Paso 2: Una vez grabado el anuncio vamos a editarlo y ponerle subtítulos para
transmitir mejor.
Paso 4: editar el texto del anuncio e insertar un enlace ha nuestra presentación online
ya grabada.
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Para alojar una presentación online os recomiendo que utilicéis Webinarjam, aquí
podréis tener un comercial las 24 horas del día vendiendo para vosotros.
Cuando vuestro publico haya visto la presentación si les interesa te dejarán el numero
de teléfono y su nombre.
Si tienes dudas de como hacer esto, no te preocupes podemos tratarlo en las asesorías.
Este quizá sea uno de los momentos mas importantes del proceso y debemos de tomárnoslo
muy enserio y ser lo mas profesionales posibles, de estas reuniones se decide la evolución
del proceso.
• PRESENTACIÓN
Solamente tenemos una oportunidad y tiene que ser perfecta, utilicemos 3 ingredientes
clave.
1- Sonrisa
2- Contacto visual
3- Entusiasmo moderado.
• POWER POINT
Llevaremos una presentación en power point de a lo que te dedicas y lo que es el
flipping house por si la inversión no conoce o no esta acostumbrado a este tipo de
modalidad, te la facilitaremos en un documento adjunto editable para que lo adaptes a
ti mismo.
• ESTUDIO DE VIABILIDAD
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Levaremos también con nosotros un estudio de rentabilidad y viabilidad de la
operación que os proporcionamos en formato xcel con un video explicativo de como
prepararlo. Llevaremos con nosotros el estudio de mercado de la zona, le
presentaremos la operación con mucha seguridad en nosotros mismo y en la
operación.
• DOSIER DE LA PROPIEDAD
Facilitaremos un dosier claro de la vivienda con los metros construido, útiles,
fotografías de la vivienda y de las zonas comunes, así como un video de la propiedad
y plano si fuera posible.
• BUENA IMAGEN
Es importante transmitir confianza y una de las cosas que nos va a ayudar a
transmitirla es la buena imagen, tenemos que presentarnos arreglados no hace falta ir
de gala pero si con buena presencia, afeitados, peinados, si llevamos tatuajes en los
brazos intentar cubrirlos para la primera reunión, zapatos limpios y camisa planchada.
• DONDE REUNIRTE
No es necesario tener una oficina física, podemos alquilar una sala de reuniones en un
coworking de nuestra zona, hay mucho comparad precios, servicios e imagen del
espacio, no solo tenemos que cuidar nuestra imagen también la de donde nos
reunimos, alquilaremos una sala de reuniones con acceso a internet donde podamos
mantener una reunión tranquila, evitemos cafeterías, bares o cualquier escenario que
no sea una sala de reuniones.
• COMO TRANSMITIR
Es muy importante como se transmite a otras personas y por eso vamos a hablar con
claridad, cambiando el tono de la voz durante la reunión para que no se haga
monótona, miraremos al inversor a la cara y tendremos un lápiz o similar en las manos
para que nos ayude a captar su atención en los lugares y momentos adecuados, no
tengamos miedo al inversor no es un ogro y tiene el mismo objetivo que tu y es ganar
dinero, te va a escuchar y prestar atención. Tenemos que tener confianza en nosotros
mismos porque si no el no la tendrá en nosotros, practica con amigos o familiares la
reunión te ayudara a que sea mas fluida y tengas las cosas mas claras.
• CIERRE
Daremos por echo su interés e iremos directamente a mostrarle los documentos de
colaboración, le informaremos de las clausulas e iremos directamente a pedirle los
datos para formalizar el acuerdo, en el caso de negativa resolveremos sus dudas e
intentaremos aclararlas para llegar a un acuerdo si no fuese así le haremos seguimiento
en el tiempo para ver si podemos retomar la relación y trabajar juntos
• DOCUMENTACION A FIRMAR
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• CONTRATO DE SERVICIOS
• RECONOCIMIENTO DE LOCALIZACION
Os facilitaremos estos dos contratos en formato Word para que podáis editarlos con un video
explicativo de los mismo. (lo encontrarás dentro del programa)
- Titulo de propiedad
- Impuestos de la propiedad pagados (España IBI)
- Nota simple del registro de la propiedad o organismo encargado en tu
país.
- Certificado energético (europeos)
- Certificado de la comunidad (corriente de pago y posibles derramas)
- Ultimo acta de vecinos de la ultima reunión
2- Contrato de compraventa.
7 DISEÑO DE LA REFORMA.
- REFORMA INTEGRAL
En una reforma integral tiraremos el piso entero abajo exceptuando los tabiques que
nos sirvan para la nueva distribución para ahorrar tiempo y dinero. Buscaremos la
mejor distribución apoyados con nuestro reformista, siempre teniendo en cuanta que
los dormitorios tienen que tener ventana, intentaremos llevar el salón a la parte mas
luminosa de la vivienda e intentaremos hacer desaparecer el pasillo si lo tuviese y si se
pudiese suprimir.
Tenemos que tener en cuenta que no vamos a vivir en la vivienda tenemos que
economizar todo lo que se pueda en la reforma sin perder calidad ni buena imagen. En
una parte de la vivienda pondremos materiales de calidad para poder destacarlos y que
el resto de la propiedad parezca de la misma calidad, lo podemos hacer en los baños
poniendo azulejos de 60 euros en m2 en vez de 20 euros, esto nos subirá el
presupuesto unos 300euros pero el resultado final merece la pena y conseguiremos
darle valor a la propiedad, o poniendo en la cocina una encimera de granito o piedra
natural para resaltar la cocina y ahorraremos poniendo electrodomésticos o bien de
tara que no se aprecie el roce o bien de marcas de segunda categoría, sacaremos todo
el potencial de la vivienda, subiendo los techos a la máxima altura, descubriendo vigas
de madera o metal. Tenemos que tener en cuenta que no es para vivir nosotros si no
para que nos lo compre un tercero así que la reforma tiene que tener carácter, pero lo
mas neutral posible para llegar al mayor publico posible.
Iremos habitualmente a la obra para revisar que el trabajo se este haciendo bien
y corregir posibles errores de distribución, así como de realización por parte de
los trabajadores, no tengamos miedo si un tabique una vez puesto no quedaba
como esperábamos y afea la distribución en derribarlo y hacer una nueva
distribución, recordar que el ahorrar 500-1000€ en estas circunstancias nos
puede salir caro y nuestra rentabilidad disminuya por no hacer un buen trabajo.
Los acabados tienen que ser neutrales y no de una alta calidad porque si no
perderemos la rentabilidad por el camino, excepto en viviendas que el publico
lo exija por un gran poder adquisitivo.
Tiene que ser colores cálidos y neutrales, tenemos que poner siempre que nos
lo permita los costes y la finca calefacción individual por gas natural, esto lo
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aprecian muchos los compradores, podemos ahorrar en el aire acondicionado y
utilizarlo como arma negociadora para llegar a un acuerdo con el comprador,
cocinas completamente equipadas y lo mas llamativa posible, evitaremos poner
bidé, es algo obsoleto que casi nadie una y nos quita un espacio muy valioso en
el baño.
Como hemos explicado al principio del curso el valor que tiene el márquetin
decorativo, lo realizaremos bien con una empresa especializada o con los pasos
que os hemos indicado al principio del curso.
- FOTOGRAFIAS
Llamaremos al fotógrafo mas competente y completo que hayamos localizado para
que nos realice un reportaje fotográfico de calidad, nada de móviles ni malas cámaras,
al final esto va a ser la primera imagen que vea nuestros posibles compradores y tiene
que ser lo mejor posible.
- PUBLICACION
Publicaremos en los principales portales inmobiliarios de nuestro país, cuantos mas
mejor, así nuestras posibilidades de venta rápida se incrementaran, jugaremos según
las reglas de dichos portales publicando el mínimo de fotos que nos pide, caracteres
mínimos, así como las “normas “que tengan para mayor posicionamiento y
visualización.
El testo tienen que ser claro y explicar con detalle la vivienda, así como las zonas
comunes, servicios de transporte y alrededores.
- PROFECIONALES
Visitaremos todas las agencias inmobiliarias de la zona para ofrecerles la
vivienda y que se la ofrezcan a sus potenciales compradores, negociaremos
con ellos para que la comisión se la repercutan al comprador o sea mínima
la que nosotros tengamos que pagar, no firmaremos exclusiva de la
propiedad a nadie puesto que pondremos todos lo huevos en la misma cesta
y no podemos confiar nuestro negocio a nadie salvo a nosotros mismos.
Evitaremos que publiquen en masa en los portales inmobiliarios para que
no se queme la propiedad.
- NEGOCIACIÓN
Nosotros la vivienda la sacaremos al mercado un 10 % por encima de el valor
estimado de reventa para tener ese margen de negociación puesto que todo el mundo
negocia el precio. No aceptaremos el primer precio que nos den, aunque sea el importe
esperado, nadie te da su precio final todo el mundo esta dispuesto a pagar un poco
mas, le trasmitiremos una contraoferta y seguiremos haciéndonos los duros hasta
poder sacarle su mejor oferta, destacando que la vivienda esta nuevo y todos los
acabados, le diremos que esta amueblada y que no. Tiene que perder tiempo ni invertir
dinero en el mobiliario.
- NOTARIA
Esta etapa es exactamente igual que cuando nosotros compramos la propiedad, le
facilitaremos toda la documentación que necesite y le daremos facilidades de horarios
y disponibilidad para poder firmar con la mayor brevedad posible.
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- DEPARTAMENTOS:
Le daremos una nueva zona de acción cercana a la nuestra para poder tener
controlado al asesor, realizará un estudio de mercado de dicha zona y se pondrá a
desarrollar su labor con nuestra supervisión en todo momento.
El perfil que necesitamos para ejercer esta labor es un perfil comercial con don de
gentes, experiencia comercial y muy importante don de gentes.
Este departamento funciona con un sueldo fijo mas comisiones por operación que
pueden rondar de un 5 a 15 % dependiendo la cantidad ganada.
• DEPARTAMENTO DE VENTAS.
• VISITADORES.
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