Ustek MK

MANAJEMEN KONSTRUKSI ( MK )
PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA

(RUSUNAWA) LOKASI MEDAN BELAWAN
A. PENDAHULUAN
A.1 LATAR BELAKANG
Kebutuhan akan rumah di perkotaan meningkat setiap tahunnya. Berdasarkan

hasil kajian tim studi pasar perumahan di Indonesia (HOMI Project),
menunjukkan bahwa jumlah penduduk berpenghasilan rendah (kurang dari
Rp. 1,3 juta per bulan) masih merupakan jumlah terbesar, yaitu sekitar 65%
dari total jumlah penduduk perkotaan. Dengan tingkat pertumbuhan
penduduk 4,2% sepanjang tahun 1990-2000, maka kebutuhan perumahan
yang diperlukan mencapai sekitar 800.000 rumah baru setiap tahun, belum
termasuk jumlah kebutuhan perumahan yang belum tuntas terpenuhi di tahun
sebelumnya (backlog). Kenyataannya, hanya 20% dari total kebutuhan unit
rumah tersebut yang dapat dipenuhi, selebihnya diupayakan sendiri oleh
masyarakat (tumbuh alami) dengan rancangan dan kualitas masing-masing
unit rumah yang beragam.
Migrasi penduduk yang sangat cepat telah menimbulkan dampak di daerah

perkotaan, salah satunya adalah tumbuhnya permukiman kumuh ( slum) dan
permukiman kumuh di lahan ilegal ( squatter settlements). Permukiman
kumuh dan ilegal tersebut membawa implikasi berbagai bentuk masalah sosial,
seperti : minimnya penyediaan prasarana dan sarana lingkungan, munculnya
kriminalitas di daerah perkotaan, menurunnya tingkat kesehatan masyarakat,
dan lain-lain.
Visi pembangunan perumahan dan permukiman menekankan “papan” sebagai

kebutuhan dasar. Penekanan ini mengandung arti bahwa setiap orang atau
keluarga Indonesia berhak menempati rumah yang layak dan terjangkau di
dalam lingkungan permukiman yang sehat, aman, dan berkelanjutan guna
► Manajemen Konstruksi (MK)

Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa)
Lokasi Medan Belawan 1
mewujudkan masyarakat yang berjati diri, mandiri dan produktif. Sedangkan
dalam mengemban misi penyelenggaraan perumahan, kemampuan
pemerintah sangat terbatas, disamping itu iklim pembangunan perumahan
saat ini belum cukup mendukung percepatan pemenuhannya. Oleh sebab itu
perlu menggali sumber daya dan potensi masyarakat dalam penyelenggaraan
perumahan bagi rakyat Indonesia.
Paradigma pembangunan saat ini sangat menjaga stabilitas lingkungan, baik

sosial maupun alami sebagai habitat manusia. Lebih jauh lagi telah dipahami
bahwa penyediaan perumahan dan permukiman sudah tidak dapat lagi dengan
membuka lahan baru (lahan produktif pertanian) di pinggiran kota – urban
sprawl. Dengan demikian penyediaan perumahan dan permukiman di
perkotaan harus menghemat lahan dan memanfaatkan aset-aset kota yang
sudah ada secara optimal. Program-program peremajaan kembali lingkungan
perumahan dan permukiman (housing renewal) dan infill housing di kawasan
pusat kota merupakan salah satu solusi yang banyak dipilih di beberapa kota
metropolitan di dunia.
Gagasan pembangunan perumahan sederhana secara vertikal, rumah susun

sederhana, belum banyak diminati masyarakat umum. Kondisi ekonomi dan
sosial di Indonesia belum memungkinkan untuk meningkatkan laju
pembangunan perumahan, khususnya rumah susun. Selain itu budaya hidup
secara horizontal yang masih kuat, mengakibatkan masih banyak penduduk
yang enggan menempati rumah susun, karena dianggap tidak sesuai dengan
pola dan disiplin hidup mereka. Namun demikian bentuk perumahan vertikal
masih dipandang sebagai pemecahan yang relevan dalam menangani masalah
perumahan di kota-kota besar. Upaya-upaya dilakukan agar sebagian rakyat
Indonesia dapat menempati rumah yang layak dan terjangkau, diantaranya
melalui penyelenggaraan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa).
Pemerintah pada tahun 2007 akan membangun rumah susun sederhana

berbasis sewa di 21 lokasi di Indonesia. Untuk itu diperlukan pembangunan
Rusunawa yang relevan dengan kondisi aktual Indonesia khususnya di 21
lokasi tersebut. Pembangunan rumah susun yang dimaksud, bukan hanya
memenuhi kriteria maupun persyaratan secara teknis konstruksi, namun juga

sebagai bangunan yang mempunyai wujud arsitektural yang baik dan sehat
(healthybuilding), sekaligus mencerminkan khasanah arsitektur yang
berkembang di Indonesia; secara penataan bangunan diatur secara benar
(sesuai peraturan) dan ramah lingkungan; dan secara pengaturan ruang
efektif dan efisien. Selain itu, yang tidak kalah pentingnya adalah bahwa
desain rumah susun ini secara sosial budaya dapat diterima oleh masyarakat
Indonesia; secara ekonomis/finansial layak bangun dan mampu
dimanfaatkan/terjangkau oleh kelompok sasarannya.
A.2. MAKSUD DAN TUJUAN
KAK MANAJEMEN KONSTRUKSI PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN

SEDERHANA SEWA (RUSUNAWA) dimaksudkan sebagai pedoman
penugasan yang harus diikuti bagi Konsultan Manajemen Konstruksi Rusunawa
dalam melaksanakan pekerjaannya; serta ditujukan untuk mendapatkan
proses pembangunan Rusunawa beserta prasarananya yang efisien (laik
fungsi dan terjangkau), efektif (disain rumah yang sudah mempertimbangkan
budaya dan pola hidup calon penghuni), dan berkelanjutan (menjadi contoh
yang baik bagi lingkungan, kawasan dan kotanya)
A.3 SASARAN
Sasaran dari MANAJEMEN KONSTRUKSI PEMBANGUNAN RUMAH

SUSUN SEDERHANA SEWA (RUSUNAWA) ini adalah :
1. Terarahnya pelaksanaan program pembangunan Rusunawa pada
khususnya, dan perumahan permukiman pada umumnya.
2. Tersedianya landasan/dasar bagi Pemerintah Daerah dalam membuat
keputusan/pertimbangan dalam pembangunan Rusunawa.
3. Terkendalikannya proses perenacanaan konstruksi dan pelaksanaan
konstruksi Rusunawa secara berkualitas, tepat waktu, dalam batas biaya
yang tersedia, serta diselenggarakan secara tertib.

A.4 NAMA DAN ORGANISASI PENGGUNA JASA
Satuan Kerja Pelaksanaan Pengembangan Permukiman Ditjen Cipta Karya,
Dep. Pekerjaan Umum.
A.5 LINGKUP, LOKASI KEGIATAN, DATA DAN FASILITAS PENUNJANG

SERTA ALIH PENGETAHUAN.
a. Lingkup Tugas
Manajemen konstruksi Pembangunan Rusunawa yang berlokasi di daerah
yang telah ditetapkan oleh Pemerintah Daerah setempat, dengan
spesifikasi umum sebagai berikut:
 luas bangunan: + 3200 m2
 jumlah lantai bangunan maksimum 4 (empat) lantai
 lantai dasar bangunan diperuntukkan untuk Fasilitas Ekonomi
 jumlah unit rumah susun: 96 unit. Dengan luas 21 m2 per unit.
b. Lingkup Pekerjaan
Kegiatan Manajemen Konstruksi meliputi pengendalian waktu, biaya,
pencapaian sasaran fisik (kuantitas dan kualitas), dan tertib administrasi
di dalam pembangunan bangunan Rusunawa, mulai dari tahap
persiapan/ perencanaan sampai dengan tahap pelaksanaan konstruksi.
Kegiatan Manajemen Konstruksi terdiri atas:
a. meneliti kelengkapan dokumen perencanaan dan dokumen
pelelangan, menyusun program pelaksanaan pelelangan
bersama konsultan perencana, dan ikut memberikan penjelasan
pekerjaan pada waktu pelelangan, serta membantu kegiatan
panitia pelelangan.
b. menyusun laporan dan berita acara dalam rangka kemajuan
pekerjaan dan pembayaran angsuran pekerjaan perencanaan.
c. mengadakan dan memimpin rapat-rapat koordinasi
perencanaan, menyusun laporan hasil rapat koordinasi, dan
membuat laporan kemajuan pekerjaan manajemen konstruksi.
1. Tahap Pelelangan

a. membantu Pengelola Proyek dalam mempersiapkan dan
menyusun program pelaksanaan pelelangan pekerjaan
konstruksi fisik.
b. membantu Panitia Lelang dalam menyusun Harga Perhitungan
Sendiri (Owner’s Estimate) pekerjaan konstruksi fisik.
c. membantu Panitia Lelang melakukan pra-kualifikasi calon
peserta pelelangan.
d. membantu Panitia Lelang dalam penyebarluasan pengumuman
pelelangan, baik melalui papan pengumuman, media cetak,
maupun media elektronik.
e. membantu memberikan penjelasan pekerjaan pada waktu rapat
penjelasan pekerjaan.
f. membantu melakukan pembukaan dan evaluasi terhadap
penawaran yang masuk
g. membantu menyiapkan draft surat perjanjian pekerjaan
pelaksanaan konstruksi fisik.
h. menyusun laporan proyek tahap pelelangan.
2. Tahap Pelaksanaan
a. mengevaluasi program kegiatan pelaksanaan konstruksi fisik
yang disusun oleh pemborong, yang meliputi program-program
pencapaian sasaran konstruksi, penyediaan dan penggunaan
tenaga kerja, peralatan dan perlengkapan, bahan bangunan,
informasi, dana, program Quality Assurance/Quality Control,
dan program kesehatan dan keselamatan kerja (K3).
b. mengendalikan program pelaksanaan konstruksi fisik, yang
meliputi program pengendalian sumber daya, pengendalian
biaya, pengendalian waktu, pengendalian sasaran fisik
(kuantitas dan kualitas) hasil konstruksi, pengendalian
perubahan pekerjaan, pengendalian tertib administrasi,
pengendalian kesehatan dan keselamatan kerja,
c. melakukan evaluasi program terhadap penyimpangan teknis
dan manajerial yang timbul, usulan koreksi program dan
tindakan turun tangan, serta melakukan koreksi teknis bila
terjadi penyimpangan.

d. melakukan koordinasi antara pihak-pihak yang terlibat dalam
pelaksanaan konstruksi fisik.
e. melakukan kegiatan pengawasan yang terdiri atas:
i. memeriksa dan mempelajari dokumen untuk pelaksanaan
konstruksi yang akan dijadikan dasar dalam pengawasan
pekerjaan di lapangan.
ii. mengawasi pemakaian bahan, peralatan dan metode
pelaksanaan, serta mengawasi ketepatan waktu, dan biaya
pekerjaan konstruksi.
iii. mengawasi pelaksanaan pekerjaan konstruksi dari segi
kualitas, kuantitas, dan laju pencapaian volume/ realisasi
fisik.
iv. mengumpulkan data dan informasi di lapangan untuk
memecahkan persoalan yang terjadi selama pekerjaan
konstruksi.
v. menyelenggarakan rapat-rapat lapangan secara berkala,
membuat laporan mingguan dan bulanan pekerjaan
pengawasan, dengan masukan hasil rapat-rapat lapangan,
laporan harian, mingguan dan bulanan pekerjaan
konstruksi yang dibuat oleh pemborong.
vi. menyusun berita acara persetujuan kemajuan pekerjaan
untuk pembayaran angsuran, pemeliharaan pekerjaan, dan
serah terima pertama dan kedua pekerjaan konstruksi.
vii. meneliti gambar-gambar untuk pelaksanaan (shop
drawings) yang diajukan oleh kontraktor.
viii. meneliti gambar-gambar yang sesuai dengan pelaksanaan
di lapangan (As Built Drawings) sebelum serah terima I.
ix. menyusun daftar cacat/kerusakan sebelum serah terima I,
dan mengawasi perbaikannya pada masa pemeliharaan.
x. bersama dengan Konsultan Perencana menyusun petunjuk
pemeliharaan dan penggunaan bangunan gedung.
xi. membantu pengelola proyek dalam menyusun Dokumen
Pendaftaran.
xii. membantu pengelola proyek mengurus sampai
mendapatkan IPB (Izin Penggunaan Bangunan) dari

Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota setempat, dalam hal
terdapat ketentuan dalam Peraturan Daerah setempat.
f. menyusun laporan akhir pekerjaan manajemen konstruksi.
c. Lokasi Kegiatan
Kegiatan jasa konsultansi ini dilaksanakan pada rusunawa lokasi Medan
Belawan
A.7 TANGGUNG JAWAB MANAJEMEN KONSTRUKSI
A. Konsultan Manajemen Konstruksi bertanggung jawab secara profesional

atas jasa manajemen konstruksi yang dilakukan sesuai ketentuan
Undang-undang No. 18 tentang Jasa Konstruksi dan peraturan
pelaksanaannya, serta kode tata laku profesi yang berlaku
B. Secara umum tanggungjawab konsultan Manajemen Konstruksi adalah
menjaga proyek agar memiliki :
1. Ketepatan waktu pembangunan proyek sesuai batas waktu
berlakunya anggaran/waktu yang telah ditetapkan.
2. Ketepatan biaya sesuai batasan anggaran yang tersedia/ditetapkan.
3. Ketepatan kualitas dan kuantitas sesuai standar/peraturan yang
berlaku sehingga proyek mencapai hasil dan daya guna yang
seoptimal mungkin, serta memenuhi syarat teknis yang dapat
dipertanggungjawabkan.
4. Tertib administrasi pembangunan, dari aspek perizinan, pelaporan,
dan dokumentasi.
A.8 HASIL YANG DIHARAPKAN (KELUARAN)

Konsultan Manajemen Konstruksi diminta menghasilkan keluaran yang lengkap
sesuai kebutuhan proyek. Kelancaran proyek yang berhubungan dengan
Manajemen Konstruksi sepenuhnya menjadi tanggungjawab Konsultan
Manajemen Konstruksi. Selain hal tersebut hasil yang diharapkan dari
pelaksanaan pembangunan Rusunawa adalah :

1. Tersedianya Time Schedule lengkap dengan Curva “S” sebagai pedoman
dalam menilai kemajuan pelaksanaan proyek, time schedulle dibuat
dengan menggunakan komputer sehingga jalur kritis dalam pelaksanaan
pembangunan dapat terlihat.
2. Konsultan MK diwajibkan memberikan Standar Prosedur Pengawasan
Pelaksanaan Fisik di lapangan kepada Kepala Satuan Kerja pada tahapan
persiapan pelaksanaan pembangunan atau pada saat sebelum
melakukan pengawasan pekerjaan di lapangan ( intergrated site
supervision).
3. Terawasinya pelaksanaan pembangunan Rusunawa yang dilaksanakan
oleh Kontraktor dari segi kualitas, kuantitas dan laju pencapaian prestasi
pekerjaan sesuai jadwal pelaksanaan proyek.
4. Terawasinya pelaksanaan pembangunan Rusunawa beserta hasil kerjanya
dan terkendalinya waktu pelaksanaan proyek sesuai jadwal dan biaya
pembangunan sebagaimana tertera dalam kontrak.
5. Terisinya Buku Harian Lapangan (BHL) tentang kemajuan pembangunan
Rusunawa pada setiap harinya beserta hambatan-hambatan yang timbul.
6. Diterimanya laporan mingguan dan bulanan oleh Kepala Satuan Kerja dari
Konsultan MK mengenai kemajuan pelaksanaan pembangunan
Rusunawa, termasuk kendala yang terjadi dilapangan berikut
rekomendasi yang diusulkan, sebagai alternatif pemecahan masalah.
Diterimanya hasil rapat di lokasi proyek, informasi tentang terjadinya
penyimpangan-penyimpangan yang dilakukan oleh pemborong/rekanan
yang sudah diperbaiki maupun yang belum diperbaiki dan informasi hal-
hal lain yang terjadi di lokasi proyek.
7. Terusulkannya rencana perubahan-perubahan serta penyesuaian-
penyesuaian pekerjaan di lapangan kepada Kepala Satuan Kerja,
sehingga dapat terpecahkan persoalan-persoalan yang terjadi selama
pelaksanaan pembangunan Rusunawa.
8. Tersedianya gambar perubahan (as built drawing) sebanyak 3 (tiga) set.
9. Terperiksa dan tertandatangani Berita Acara Bobot pekerjaan yang
diajukan oleh pemborong/rekanan sesuai prestasi pekerjaan yang telah
dicapai.

10. Terselenggaranya rapat-rapat koordinasi teknis di lokasi proyek secara
berkala (mingguan) dan esidentil sesuai kebutuhan. Dengan hasil
keputusan rapat yang tercatat dalam Berita Acara rapat.
11. Tercatatnya penyimpangan-penyimpangan yang dilakukan oleh
pemborong/rekanan dalam Buku Harian Lapangan (BHL) oleh Konsultan
Pengawas.
12. Tersusunnya daftar kekurangan dan cacat-cacat pekerjaan selama masa
pemeliharaan.
A.9 AZAS-AZAS PENGAWASAN

Selain kriteria umum diatas, Konsultan Pengawas harus memperhitungkan pula
azas-azas pengawasan antara lain sebagai berikut :
1. Fact Finding, bahwa pengawasan harus menemukan fakta-fakta tentang
bagaimana kontraktor menjalankan tugasnya.
2. Preventif, dalam arti bahwa pengawasan dilaksanakan untuk mencegah
timbulnya penyimpangan-penyimpangan dalam pelaksanaan rencana.
3. Pengawasan diarahkan kepada masa sekarang, dalam arti bahwa
pengawasan hanya ditujukan terhadap kegiatan-kegiatan yang sedang
dilaksanakan.
4. Pengawasan hanya merupakan alat untuk meningkatkan efisiensi.
5. Pengawasan harus mempermudah tercapainya tujuan.
6. Pengawasan harus lebih bersifat membimbing.

B.PENGALAMAN PERUSAHAAN
B.1 Gambaran Umum Perusahaan
Pada kesempatan yang baik ini perkenankanlah kami untuk memperkenalkan Perusahaan
kami PT. SUGITEK PATIH PERKASA yang bergerak dibidang Usaha Jasa Konsultansi,
menawarkan layanan jasa kreatif dengan berorientasi kepada kebutuhan Instansi dan
Perusahaan Anda.
Paduan antara kreatifitas, pengalaman dan profesionalisme yang kami kembangkan
di PT. SUGITEK PATIH PERKASA secara konsepsional dan efesien, sengaja disiapkan
untuk menghadapi tantangan yang mampu memberikan solusi tepat bagi berbagai
keperluan Instansi/ Perusahaan yang Bapak/ Ibu pimpin, untuk memperoleh pelayanan
dan hasil kerja yang berkualitas. Karena kami selalu meletakkan kualitas produk,
ketepatan waktu dan penepatan harga yang wajar dan kompetitif diatas segalanya.
Untuk mengoptimalkan hal tersebut diatas, kami memiliki tim kerja yang handal dan
tangguh, serta didukung oleh peralatan kerja yang lengkap dan memadai. Atas dasar itu
pula, kami terus berupaya mengembangkan kinerja serta sikap profesionalisme dengan
tetap berorientasi pada bisnis yang menguntungkan serta menjanjikan terhadap
klien/pemakai.
Kami berharap kiranya kami dapat berperan dalam setiap kesempatan yang ada terutama
didalam memberikan kontribusi positif dalam segala bentuk kemitraan dan kerjasama,
sehingga pada akhirnya kita dapat membentuk sebuah synergi positif yang saling
menguntungkan dan memberi manfaat.
B.2 Pemilikan dan Kedudukan Hukum
1. Nama Perusahaan : PT. SUGITEK PATIH PERKASA
2. Alamat Perusahaan : JL. Tebet Barat Dalam IV – E No. 14 Jakarta

Selatan
3. Nomor Telepon : 021 – 83706474

Fax. (021) 8293474
E-mail : sugitek_cons@dnet.net.id

4. Akte Pendirian : Notaris Drs. E. Mansoer Wiriaatmadja, S.H.,
SH. No.16 Tanggal 5 Oktober 1992
5. Akte Perubahan : Notaris Trismorini Asmawel, SH. No.02

Tanggal 11 Januari 2007
6. Pengesahan Kehakiman : No. W7-01476 HT.01.04-TH.2007
Tanggal 14 Februari 2007
7. Sertikat Badan Usaha : No. A0013171-1-100217 Tanggal 5 Mei 2004

(Non Konstruksi)
No. B00803171-4-DKI 08904 Tanggal 22 April

2004 (Konstruksi)
8. Kualifikasi : Kelas Menengah ( M )
9. Tanda Daftar Perusahaan : No. 090315338539
Tanggal 27 Pebruari 2003
10. Nomor Pokok Wajib Pajak : 01.596.113.9-015.000

Tanggal 2 Nopember 1992
11. Ijin Usaha Jasa Konsultan : IUJK Perencanaan No. 1.009251.3171.1.0433

tanggal 03 September 2004
IUJK Pengawasan No.

1.009251.3171.3.00434 tanggal 03
September 2004
12. Surat Ijin Usaha Perdagangan : No. 1098/09-04/PM/92

tanggal 23 Desember 1992
13. Bank : Bank Mandiri Cabang Jakarta MT. Haryono.
No. Rek. 070.0085047814

14. Inkindo : No. 7335/P/1192.DKI
tanggal 2 Januari 2007
15. Surat Pengukuhan PKP : No. PEM-421/WPJ.04/KP.0303/2004

Tanggal 23 Nopember 2004
16. Domisili Perusahaan : No. 1558/1.824.6/06

Tanggal 06 Juli 2006
B.3 Susunan Pemilik Modal dan Pengurus Perusahaan
Susunan pemilik modal dan pengurus PT. SUGITEK PATIH PERKASA adalah pimpinan
perusahaan dipegang oleh Direktur Utama, Direktur sedangkan pengawasan terhadap
jalannya perusahaan dipercayakan kepada Dewan Komisaris. Untuk memberikan
gambaran yang lebih jelas, adalah sebagai berikut
SUSUNAN PEMILIK MODAL
No. Nama No. KTP Alamat Persentase
1. Drs . Tumpak Pardede 09.5408.030656.0246 Cipinang Melayu No.7 17%
2. Ir. Ridwan PP Hutapea 10.5502.260960.0001 Jl.Lumbo Barat IV E/85 17%
3. Ir. Tengku Idris Said 09.5301.201162.0610 Tebet Barat Dalam VID/1 66%
SUSUNAN PENGURUS PERUSAHAAN
No. Nama No. KTP Jabatan dalam Perusahaan
1. Drs . Tumpak Pardede 09.5408.030656.0246 Direktur Utama
2. Ir. Ridwan PP Hutapea 10.5502.260960.0001 Direktur

B.4 Bidang Layanan jasa
PT. SUGITEK PATIH PERKASA sebagai perusahaan jasa yang bergerak dibidang pelayanan
jasa konsultansi, mampu memberikan pelayanan jasa konsultansi bidang-bidang sebagai
berikut :
1. PERENCANAAN UMUM
 Bangunan dan Gedung
 Pengembangan Perkotaan
 Tata Ruang
 Rencana Induk Sektoral
 Sungai dan Rawa
 Permukiman dan Pengembangan Wilayah
Transmigrasi, Desa dan Kota
 Pengembangan Wilayah Pariwisata dan Industri
2. STUDI KELAYAKAN
 AMDAL
 Infrastruktur
 Investasi
 Transportasi
 Program Jangka Menengah
 Perumahan dan Permukiman
3. PERENCANAAN DAN PENGAWASAN TEKNIS

 Infrastruktur
 Pengairan dan Irigasi
 Pengolahan Air Bersih
 Perumahan dan Permukiman
 Jalan dan Jembatan
 Penataan Bangunan
 Bangunan Gedung

4. PERTANIAN/ LINGKUNGAN HIDUP
 Perkebunan tanaman Keras dan Tanaman Pangan
 Peternakan, Perikanan dan Kehutanan
 Konservasi dan Penghijauan
 Lingkungan Hidup dan Percetakan Sawah
5. MANAJEMEN
 Advisory
 Pengembangan Kelembagaan
 Manajemen Keuangan
 Sistem Informasi Manajemen
 Pelatihan
6. PERINDUSTRIAN
 Industri Manufaktur
 Industri Proses dan Industri Hasil Pertanian
 Industri Elektronika dan lain-lain
7. BIDANG LAIN-LAIN
 Appraisal
 Asuransi
 Bank, Uang, Hukum dan Kesehatan

B.5 STRUKTUR ORGANISASI
DIREKTUR
KOMISARIS
UTAMA
ADMINISTRASI
DATA
DIREKTUR DIREKTUR
TEKNIK OPERASIONAL
PERENCANAAN MANAJEMEN PENGEMBANGAN

PENGAWASAN INTERN KONSTRUKSI USAHA
FEASIBILITY
STUDI

C. PEMAHAMAN KAK
Kegiatan manajemen konstruksi meliputi pengendalian waktu, biaya, pencapaian sasaran

fisik (kuantitas dan kualitas), dan tertib administrasi didalam pembangunan bangunan
rusunawa, mulai dari tahap persiapan/perencanaan sampai dengan tahap pelaksanaan
konstruksi, kegiatan manajemen konstruksi terdiri atas :
1. Tahapan Persiapan
a. Membantu pengelola proyek melaksanakan pengadaan konsultan perencana,
termasuk menyusun KAK, memberi saran waktu dan strategi pengadaan, serta
bantuan evaluasi proses pengadaan.
b. Membantu pengelola proyek penyiapkan kontrak perjanjian pekerjaan
perencanaan.
2. Tahapan Perencanaan
a. Mengevaluasi program pelaksanaan kegiatan perencanaan yang dibuat oleh
konsultan perencanaan, yang meliputi program penyediaan dan penggunaan
sumber daya, strategi dan pentahapan penyusunan dokumen lelang.
b. Memberikan konsultansi kegiatan perencanaan, yang meliputi penelitian dan
pemeriksaan hasil perencanaan dari sudut feisiensi sumber daya dan biaya, serta
kemungkinan keterlaksanaan konstruksi.
c. Mengendalikan program perencanaan, melalui kegiatan evaluasi program terhadap
hasil perencanaan, perubahan-perubahan lingkungan, penyimpangan teknis dan
administrasi atas persoalan yang timbul, serta pengusulan koreksi program.
d. Melakukan koordinasi dengan pihak-pihak yang terlibat pada tahap perencanaan.
e. Menusun laporan bulanan kegiatan konsultansi manajemen konstruksi tahap
perencanaan, merumuskan evaluasi status dan koreksi teknis bila terjadi
penyimpangan.
f. Meneliti kelengkapan dokumen perencanaan dan dokumen pelelangan, menyusun
program pelaksanaan pelelangan bersama konsultan perencana, dan ikut
memberikan penjelasan pekerjaan pada waktu pelelangan, serta membantu
kegiatan panitia pelelangan.
g. Menyusun laporan dan berita acara dalam rangka kemajuan pekerjaan dan
pembayaran angsuran pekerjaan perencanaan.

h. Mengadakan dan memimpin rapat-rapat koordinasi perencanaan, menyusun
laporan hasil rapat koordinasi dan membuat laporan kemajuan pekerjaan
manajemen konstruksi.
3. Tahapan Pelelangan
a. Membantu pengelola proyek dalam mempersiapkan dan menyusun program
pelaksanaan pelelangan pekerjaan konstruksi fisik.
b. Membantu Panitia Lelang dalam menyusun Harga Perhitungan Sendiri (Owner’s
Estimate) pekerjaan kosntruksi fisik.
c. Membantu Panitia Lelang melakukan pra-kualifikasi calon peserta pelelangan.
d. Membantu Panitia lelang dalam penyebarluasan pengumuman pelelangan, baik
melalui papan pengumuman, media cetak, maupun media elektronik.
e. Membantu memberikan penjelasan pekerjaan pada waktu rapat penjelasan
pekerjaan.
f. Membantu melakukan pembukaan dan evaluasi terhadap penawaran yang masuk.
g. Membantu menyiapkan draft surat perjanjian pekerjaan pelaksanaan kosntruksi
fisik.
h. Menyusun laporan proyek tahap pelelangan.
4. tahapan Pelaksanaan
a. Mengevaluasi program kegiatan pelaksanaann konstruksi fisik yang disusun oleh
pemborong, yang meliputi program-program pencapaian sasaran kosntruksi,
penyediaan dan penggunaan tenaga kerja, peralatan dan perlengkapan, bahan
bangunan, informasi, dana, program quality assurance / quality control, dan
program kesehatan dan keselamatan kerja (K3).
b. Mengendalikan proram pelaksanaan konstruksi fisik, yang melliputi program
pengendalian sumber daya, pengendalian biaya, pengendalian sasaran fisik
(kuantitas dan kualitas) hasil konstruksi, pengendalian perubahan pekerjaan,
pengendalian tertib administrasi, pengendalian kesehatan dan keselamatan kerja.
c. Melakukan evaluasi program terhadap penyimpangan teknis dan manajerial yang
timbul, usulan koreksi program dan tindakan turun tangan, serta melakukan
koreksi teknis bila terjadi penyimpangan.
d. Melakukan koordinasi antara pihak-pihak yang terlibat dalam pelaksanan
konstruksi fisik.
e. Melakukan kegiatan pengawasan yang terdiri atas :

- Memeriksa dan mempelajari dokumen pelaksanaan konstruksi yang akan
dijadikan dasar dalam pengawasan pekerjaan dilapangan.
- Mengawasi pemakaian bahan, peralatan dan metoda pelaksanaan, serta
mengawasi ketepatan waktu, dan biaya pekerjaan kosntruksi.
- Mengawasi pelaksanaan pekerjaan konstruksi dari segi kualitas, kuantitas, dan
laju pencapaian volume/realisasi fisik.
- Mengumpulkan data dan informasi dilapangan untuk memecahkan persoalan
yang terjadi selama pekerjaan konstruksi.
- Menyelenggarakan rapat-rapat lapangan secara berkala, membuat laporan
mingguan dan bulanan pekerjaan pengawasan, dengan masukan hasil rapat-
rapat lapangan, laporan harian, mingguan dan bulanan pekerjaan konstruksi
yang dibuat oleh kontraktor.
- Menyusun berita acara persetujuan kemajuan pekerjaan untuk pembayaran
angsuran, pemeliharaan pekerjaan, dan serah terima pertama dan kedua
- Meneliti gambar-gambar untuk pelaksanaan (shop drawing) yang diajukan oleh
kontraktor.
- Meneliti gambar-gambar yang sesuai dengan pelaksanaan dilapangan (as built
drawing) sebelum serah terima ke I.
- Menyusun daftar cacat/kerusakan sebelum serah terima I, dan mengawasi
perbaikannya pada masa pemeliharaan.
- Bersama dengan konsultan Perencana menyusun petunjuk pemeliharaan dan
penggunaan bangunan gedung.
- Membantu pengelolaan proyek dalam menyusun dokumen pendaftaran.
- Membantu pengelola proyek mengurus sampai mendapatkan IPB (Ijin
Penggunaan Bangunan) dari Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota setempat,
dalam hal terdapat ketentuan dalam Peraturan daerah setempat.
f. Menyusun laporan akhir pekerjaan manajemen konstruksi.
Secara rinci dan garis besar beberapa aspek tersebut diatas dijabarkan olek Konsultan
sebagai berikut :
1. Membuat Time Schedule lengkap dengan Curva ‘S’ sebagai Pedoman dalam
menilai kemajuan proyek;

2. Mengawasi pelaksanaan pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (rusunawa)
Lokasi Medan Belawan yang dilaksanakan oleh Kontraktor dari segi kualitas,
kuantitas dan laju pencapaian prestasi pekerjaan;
3. Mengawasi pekerjaan serta produknya dan mengendalikan waktu pelaksanaan
agar pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (rusunawa) Lokasi Medan
Belawan selesai sesuai jadwal yang telah ditetapkan;
4. Mengisi Buku Harian Lapangan (BHL) tentang kemajuan pekerjaan setiap harinya
beserta hambatan-hambatan yang timbul dan upaya penyelesaiannya;
5. Membuat dan menyampaikan Laporan Mingguan kepada Pemimpin Proyek tentang
kemajuan pelaksanaan pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (rusunawa)
Lokasi Medan Belawan, masukan hasil rapat dilokasi proyek, penyimpangan-
penyimpangan yang dilakikan oleh Kontraktor yang sudah diperbaiki maupun yang
belum diperbaiki dan hal-hal lain yang terjadi di lokasu proyek, yang antara lain
mencakup :
a. - Bobot Minggu Lalu :…%
- Bobot Minggu Ini :…%
- Bobot Prestasi Rencana :…%
- Bobot Prestasi Aktual :…%
- Deviasi :…%
- Bobot s/d Minggu ini :…%
b. Pekerjaan yang dilaksanakan pada periode ini;

c. Permasalahan yang timbul dan upaya penyelesaiannya;
d. Kesimpulan;
e. Lampiran, antara lain;
- Foto Proyek s/d minggu ini;
- Notulen Rapat Koordinasi Teknis;
- Bobot Kemajuan Pekerjaan;
- Time Schedule yang menunjukkan adanya deviasi antara rencana dengan
pelaksanaan;
- Laporan Harian Pengawas.
6. Membuat dan menyampaikan Laporan Bulanan Kepada Pemimpin Proyek tentang

kemajuan pelaksanaan pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (rusunawa)

masukan hasil rapat di Lokasi Proyek, penyimpangan-penyimpangan yang
dilakukan oleh Pemborong/Rekanan yang sudah diperbaiki maupun belum
diperbaiki dan hal-hal lain yang terjadi dilokasi proyek, yang antara lain
mencakup:
a. Prestasi Bulan Ini
b. Material dan peralatan yang didatangkan;
c. Tenaga Kerja;
d. Jam kerja;
e. Cuaca;
f. Permasalahan yang timbul dan upaya penyelesaiannya
g. Kesimpulan
h. Lampiran :
- Foto Proyek s/d minggu ini;
- Notulen Rapat Koordinasi Teknis;
- Time Schedule yang menunjukkan adanya deviasi antara rencana
dengan pelaksanaan;
- Laporan Harian Pengawas.
7. Mengusulkan rencana perubahan-perubahan serta penyesuaian-penyesuaian

pekerjaan dilapangan kepada Pemimpin Proyek untuk memecahkan persoalan-
persoalan yang terjadi selama pelaksanaan pembangunan Rumah Susun
Sederhana Sewa (rusunawa) Terhadap perubahan pekerjaan tersebut dibuat
gambar perubahan (As Built Drawing) sebanyak 5 (lima) set;
8. Memeriksa dan menandatangani Berita Acara Bobot Pekerjaan yang diajukan oleh
Pemborong/Rekanan;
9. Menyelenggarakan rapat-rapat koordinasi teknis dilokasi proyek secara berkala
(mingguan) dan atau insidentil sesuai kebutuhan;
10. Usulan rencana perubahan serta penyesuaian pekerjaan dilapangan pada angka 7
diatas harus dicatat oleh Konsultan Pengawas dalam Buku Harian Lapangan (BHL)
yang disediakan oleh Pemborong/Rekanan dan BHL ini harus selalu berada
dilapangan;
11. Menyusun daftar kekurangan dan cacat-cacat pekerjaan selama masa
pemeliharaan;

12. Membantu Pemimpin Proyek dalam menyusun dokumen-dokumen penyerahan
asset dari bantuan Pemerintah Pusat kepada Pemerintah Kota an. Walikota Medan
yang terdiri dari:
- Foto copy DIPDA;
- Sertifikat atau bukti pemilikan/hak atas tanah;
- SPK atau Surat Perjanjian Pemborongan/Kontrak;
- Berita Acara Serah Terima I dan II;
- Gambar Situasi, Gambar Perencanaan dan Gambar-gambar perubahan yang
terjadi selama masa pelaksanaan (As Bulit Drawing)
- Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

D. TANGGAPAN TERHADAP KAK
Berdasarkan pemahaman terhadap TOR seperti diatas dapat kami berikan tanggapan
yang merupakan kesimpulan dalam didalam proses pelaksanaan pekerjaan MK
Rusunawa.
D.1 Tugas dan Tanggung Jawab
Pemberi Tugas (Pemerintah Republik Indonesia c/q Departemen Pekerjaan Umum

dan Direktorat Jenderal Cipta Karya ) memberikan tugas dan tanggung jawab
kepada Konsultan Manajemen Konstruksi/Pengawas untuk mengawasi secara rinci
pelaksanaan pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (rusunawa) yang
dilakukan oleh Kontraktor Pelaksana sehingga akan diperoleh suatu hasil kerja yang
sesuai dengan ketentuan-ketentuan teknis maupun administrative yang telah
ditetapkan dan hasil secara optimal.
Untuk hal tersebut diatas, maka Konsultan manajemen konstruksi/Pengawas

memiliki arti; bahwasannya Konsultan Manajemen konstruksi / Pengawas atas
seijin Pemberi Tugas dapat bertindak untuk dan atas nama Pemberi Tugas untuk
menegur dan mengarahkan Kontraktor agar didapat hasil yang optimal, sedangkan
arti lain adalah, setiap tindakan Konsultan Manajemen Konstruksi Pengawas harus
dilaporkan kepada Pemberi Tugas untuk setiap kejadian yang dihadapi dilapangan.
D.2 Aspek Koordinasi
Konsultan Manajemen Konstruksi / Pengawas berkewajiban untuk dapat

mengkoordinasikan berbagai pelaku kegiatan pelaksanaan pembangunan dalam
proyek yang tetap mengacu pada Standar Operasional Prosedur yang telah dibuat
oleh Konsultan Manajemen Konstruksi / Pengawas.
D.3 Aspek Teknis
Konsultan Manajemen Konstruksi / Pengawas diharapkan dapat memberikan

masukan-masukan dalam rangka mencari solusi terbaik dalam hal teknis
pelaksanaan bagi penyelesaian pekerjaan;

D.4 Aspek Administratif
Konsultan Pengawas diharapkan dapat menentukan Prosedur Administrasi Proyek

yang sesuai keterlibatan dari semua unsur terkait dalam kegiatan proyek.
D.5 Hasil Yang Diharapkan
Hasil yang diharapkan dari pekerjaan jasa konsultansi manajemen konstruksi /

Pengawasan teknis pelaksanaan pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa
(Rusunawa) adalah :
1. Tersedianya Time Schedule lengkap dengan Curva ‘S’ sebagai Pedoman dalam
menilai kemajuan proyek pelaksanaan proyek, time schedule dibuat dengan
menggunakan computer sehingga jalur kritis dalm pelaksanaan pembangunan
dapat terlihat jelas.
2. Konsultan MK diwajibl:an memberikan Standar Prosedur Pengawasan
Pelaksanaan Fisik di lapangan kepada Pemimpin bagian proyek pada tahapan
persiapan pelaksanaan pembangunan atau pada saat sebelum melakukan
pengawasan pekerjaan di lapangan ( integrated site supervision)
3. Terawasinya pelaksanaan pembangunan Rusunawa yang dilaksanakan oleh
Kontraktor dari segi kualitas, kuantitas dan laju pencapaian prestasi pekerjaan
sesuali jadwal pelaksanaan proyek.
4. Terawasinya pelaksanaan pembangunan Rusunawa beserta hasil kerjanya dan
terkendalinya walau pelaksanaan proyek sesuai jadwal dan biaya
pembangunan sebagaimana tertera dalam kontrak.
5. Terisinya Buku Harian Lapangan (BHL) tentang kemajuan pembangunan
Rusunawa pada setiap harinya beserta hambatan-hambatan yang timbul.
6. Diterimanya laporan mingguan dan bulanan oleh Pemimpin Bagian Proyek dari
konsultan MK mengenai kemajuan pelaksanaan pembangunan Rusunawa,
termasuk kendala yang terjadi dilapangan berikut rekomendasi yang
diusulkan sebagai alternatif pemecahan masalah. Diterimanya hasil
rapat di lokasi proyek, informasi tentang terjadinya penyimpangan-
penyimpangan yang dilakukan oleh pemborong/pelaksana/rekanan yang

sudah diperbaiki maupun yang belum diperbaiki dan informasi hal-hal lain
yang terjadi di lokasi proyek.
7. Terusulkannya rencana perubahan-perubahan serta penyesuaian-penyesuaian
pekerjaan di lapangan kepada Pemimpin Bagian Proyek, sehingga dapat
terpecahkan persoalan-persoalan yang terjadi selama pelaksanaan
pembangunan Rusunawa.
8. Tersedianya gambar perubahan (as built drawing) sebanyak 3 (tiga) set.
9. Terperiksa dan tertandatangani Berita Acara Bobot pekerjaan yang , diajukan
oleh pemborong/rekanan sesuai prestasi pekerjaan yang telah dicapai.
10. Terselenggaranya rapat-rapat koordinasi teknis di lokasi proyek secara
berkala (mingguan) dan esidentil sesuai kebutuhan. Dengan hasil keputusan
rapat vang , tercatat dalam Berita Acara Rapat.
11. Tercatatnya penyimpangan-penyimpangan yang, dilakukan oleh
pemborong/rekanan dalam Buku Harian Lapangan (BHL) oleh Konsultan
Pengawas.
12. Tersusunnya daftar kekurangan dan cacat-cacat pekerjaan selama masa
pemeliharaan.
LINGKUP PEKERJAAN MK
Tahap Perencanaan :
Konsultasi dan evaluasi hasil perencanaan
Kontrol kemajuan perencanaan
Memeriksa dokumen hasil perencanaan
Menyusun program pelelangan dan evaluasi
Tahap Konstruksi
Pra Pel Pasc

- a a
P k
Data proyek yang ada : e s Final Opname/Test -
Dokumen Kontrak l a As-built Drawing
Gambar Desain a Pelaksanaan Operation and
n P
Jadual Revie
k Evalu maintenance procedure
a e
Data Teknis Lainnya sw asi Pengurusan ijn
a l
a penggunaan bangunan
n a
n k
Revisi a Perbaikan s
a a
n n
a
Tahap Pasca Konstruksi : a
Uji Coca (test run operational) n

D.6 Kegiatan Perencanaan Konstruksi Pada Tahap Pelelangan
Fungsi Konsultan Perencanaan Konstruksi pada tahapan ini adalah melakukan

koordinasi, memberikan bantuan dan memberikan nasehat teknis.
Sasaran layanan konsultan pada tahapan ini adalah pengelola proyek,
konsultan perencana, dan panitia lelang.
Adapun kegiatan Konsultan Perencanaan Konstruksi pada tahapan ini meliputi
1. Membantu menyusun jadwal pelelangan konstruksi
2. Membantu menyusun owner estimate untuk pekerjaan konstruksi
3. Membantu menyusun dokumen lelang pekerjaan konstruksi
4. Membantu mengevaluasi prakualifikasi perserta lelang pekerjaan
konstruksi
5. Membantu memberikan penjelasan pada waktu rapat penjelasan
6. Membantu mengevaluasi penawaran kontraktor
7. Membantu penyusunan kontrak perjanjian antara pengelola proyek
dengan konraktor pemenang.
D.7 Kegiatan Perencanaan Konstruksi Pada Tahap Konstruksi
1.Kegiatan Perencanaan Konstruksi Pada Tahap Pra - Konstruksi

a. Mengkaji Ulang Data dan Informasi
Data dan informasi yang diperoleh baik berupa data sekunder maupun
informasi dari peninjauan lapangan, akan dikaji ulang secara internal
terlebih dahulu oleh konsulan hasil kajian ini akan menjadi bahan
konsultan Perencana Konstruksi dalam pre-construction meeting (PCM).
Materi utama yang dikaji konsultan Perencanaan Konstruksi pada tahap ini
antara lain meliputi :
 Ketersediaan lahan untuk peralatan konstruksi dan penimbunan bahan
konstruksi.
 Aksesibiltas kendaraan berat
 Metoda pelaksanaan dengan mempertimbangkan faktor lingkungan
 Jadual pelaksanaan
 Volume dan biaya konstruksi
 Rencana layout peralatan konstruksi

 Rencana layout penimbunan bahan/material konstruksi (material stock
piling).
b. Ikut dalam Pre-Construction Meeting

Pre-construction meeting merupakan pertemuan resmi pertama yang
dilakukan sebelum tahap konstruksi dimulai, pertemuan ini mungkin saja
dilakukan lebih dari satu kali, sampai diperolehnya kesepakatan untuk
melaksanakan pekerjaan.
Pre-construction meeting ini dipimpin oleh Project Manager / Pemberi

kerja yang dihadiri oleh konsultan Perencanaan Konstruksi, konsultan
perencana, konsultan pengawas dan kontraktor.
Hasil kesepakatan dalam pre-construction meeting ini akan menjadi
masukkan untuk melakukan revisi terhadap rencana kerja kontraktor.
c. Revisi Rencana Kerja
Berdasarkan kesepakatan hasil dari pre-construction meeting, kontraktor
akan melakukan revisi rencana kerja, dalam proses revisi ini konsultan
Perencanaan Konstruksi akan memberikan masukkan kepada kontraktor.
Keluaran dari revisi rencana kerja dapat meliputi :
 Perubahan jadwal konstruksi
 Perubahan shop drawing
 Perubahan metoda konstruksi
 Perubahan mata pekerjaan
 Perubahan volume dan biaya
 Perubahan layout peralatan konstruksi
 Perubahan layout lokasi penimbunan bahan/material konstruksi
 Dll.
Revisi rencana kerja dapat berakibat kepada perubahan kontrak kerja,
baik berupa pekerjaan tambah-kurang (adendum) atau penggantian mata
pekerjaan (contract change order / CCO).

E. APRESIASI INOVASI
E.1 Latar Belakang
Keterbatasan lahan di kota-kota besar, tuntutan akan pengadaan perumahan rakyat,

serta peningkatan kualitas hidup masyarakat menjadi acuan dasar pemerintah
untuk membangun Rumah Susun yang dilengkapi fasilitas umum dan sosial.
UU No. 16/1985 tentang Rumah susun menyebutkan bahwa “Rumah susun adalah
bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam
bagian-bagian yang disusun secara fungsional dalam arah horizontal maupun
vertical dan merupakan satuan-satuan yang dapat dimiliki dan digunakan secara
terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama,
benda bersama, dan tanah bersama”.
UU No. 4/1992 mengatakan “lingkungan pemukiman adalah kawasan perumahan
dalam berbagai bentuk dan ukuran dengan penataan tanah dan ruang, prasarana
dan sarana lingkungan yang terstruktur”
Mengacu pada peraturan yang diatas, maka pembangunan Rumah Susun

merupakan salah satu alternatif pemecahan permasalahan keterbatasan lahan serta
pengadaan perumahan dan pemukiman terutama di kota-kota besar.
Sebagai upaya perencanaan penyelenggaraan pemukiman tersebut maka akan

memerlukan ruang di dalam kota dalam suatu kawasan dan lingkungan pemukiman.
Dan upaya pemanfaatan ruang dalam kaitannya dengan pemenuhan akan
kebutuhan hunian dalam lingkungan pemukiman tersebut akan mencangkup
perencanaan dan perancangan penataan lingkungan, tapak dan pengkaplingan,
agar tercapai kwalitas lingkungan pemukiman yang layak huni, aman, nyaman,
sehat, dan menarik.
Pasal 5 UU No.16/1985 Rumah Susun menentukan bahwa “Rumah susun dibangun

sesuai dengan tingkat keperluan dan kemampuan masyarakat, terutama bagi yang
berpenghasilan rendah, dan pembangunan Rumah Susun dapat diselenggarakan
oleh BUMN, BUMD, Koperasi, dan Swasta yang bergerak dalam bidang itu, serta
swadaya masyarakat.”

Rumah Susun yang pembangunan dan pengelolaannya mengacu pada UU No.
16/1985 dan PP No. 4/1988 menetapkan bahwa Rumah Susun terdiri atas dua
bagian yaitu Rumah Susun yang dibeli (dimiliki) dan disewa (rumah susun sewa).
Perencanaan pembangunan Rumah Susun sewa diarahkan bagi masyarakat kecil di

daerah kota-kota besar yang menghadapi masalah kebutuhan akan pemukiman
yang terjangkau dan layak huni.
E.2 Hukum Rumah Susun
Landasan hukum pemahaman konsultan terhadap subtansi pekerjaan ini adalah

Undang - Undang No.4 Th 1992 tentang perumahan dan pemukiman, undang -
undang No. 24 Th 1992 tentang penataan ruang, undang - undang No. 16 Th 1985,
dan peraturan pemerintanh No. 4 Th 1988 tentang rumah susun. Disamping itu,
dalam penyusunan perencanaan tersebut, selain didasarkan pada pertimbangan
terhadap permasalahan dan potensi pembangunan perumahan dan permukiman
dikawasan studi, antara lain juga merupakan penjabaran dari berbagai program
pembangunan perumahan dan pemukiman, khususnya pembangunan Rumah Susun
Sederhana Sewa (Rusunawa) dikawasan studi tersebut. Selain itu secara eksplisit
Rusunawa menjadi program prioritas didalam propenas 2000 – 2004

INSTANSI
NOMOR/KODE
NO NAMA PRODUK YANG SUBSTANSI STATUS
PENGELUARAN
MENERBITKAN
1 Undang - undang Sekretariat 16 tahun 1985 1. Meningkatkan Undang -
Rumah Susun Negara kebutugan undang
perumahan yang
layak untuk
berpenghasilan
2. Menigkatkan daya
guna dan hasil
guna tanah
diperkotaan
3. Pembangunan
rumah susun harus
mengikuti
persyaratan teknis
dan administrasi
2 Peraturan Pemerintah DKI 224 tahun 1990 1. Pengaturan Undang -
Pelaksanaan Jakarta bidang tanah yang undan
Rumah Susun digunakan
DKI Jakarta 2. Penyelenggaraan
wajib
menyesuaikan
dengan rencana
kota yang
ditetapkan
3. Setiap
pembangunan
harus memperoleh
IMB
4. Penjelasan
mengenai
pengesahan
pertelahaan
5. Persayaratan izin
layak huni
3 UU Perumahan Sekretariat 4 tahun 1992 1. Pengaturan Undang -
dan Permukiman Negara tentang uandang
penyelenggaraan
dan pembangunan
perumahan dan
pemukiman
2. Pengaturan
tentang rumah
negara
3. Pengaturan
tentang peran
serta masyarakat
dan pembinaanya
4 UU Penataan Sekretariat 14 tahun 1992 1. Pengaturan Undang -
Ruang Negara tettang peran undang
serta masyarakat
dalam penataan
ruang
2. Pengaturan
tentang kriteria
dan peninjauan
kembali rencana
tata ruang
5 Badan Kebijakan Sekretariat 37 tahun 1994 1. Menyiapkan
& Pengendalian Negara rumusan
Pembangunan kebijaksanaan
Perumahan dan dibidang
Permukiman pembangunan
Nasional perumahan
permukiman
2. Memecahkan
berbagai
permasalahan
dibidang
pembangunan
perumahan
permukiman
3. Melaksanakan
pengawasan dan
pengendalian
dibidang
pembangunan
perumahan
permukiman
E.3 Pemahaman Terhadap Konsep Perancangan Dan Perencanaan Rumah

Susun
Secara garis besar pekerjaan Penyusunan Perencanaan Konsep model - model

Rumah Susun Sederhana Sewa merupakan serangkaian kegiatan yang mencakup
antara lain "Kegiatan Perencanaan Blok Hunian", "Kegiatan Perencanaan Tapak",
dan "Kegiatan Penyusunan Desain".
Landasan hukum pemahaman konsultan terhadap subtansi pekerjaan ini adalah
Undang - Undang No. 4 Tahun 1992 tentanga Penataan Ruang, Undang - Undang
No. 16 Tahun 1985, dan Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah
Susun. Disamping itu, dalam penyusunan perencanaan tersebut, selain didasarkan
pada pertimbangan terhadap permasalahan dan potensi pembangunan perumahan
dan permukiman dikawasan studi, antara lain juga merupakan penjabaran dari
berbagai program pembagunan perumahan dan permukiman, khususnya
pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) dikawasan studi
tersebut.
E.4 Pengertian Umum

Sebagai bagian integral dari penataan ruang, serta perencanaan penataan
lingkungan dan kawasan, maka dalam rangka melaksanakan pekerjaan ini perlu
juga memahami sejumlah pengertian. Ada beberapa pengertian umum yang dapat
digunakan untuk memahami pekerjaan penyusunan perencanaan tata lingkungan

permukiman, dan perencanaan konsep model - model rumah susun sederhana
sewa, antara lain sebagai berikut :
Ruang : Adalah wadah secara keseluruhan yang meliputi

ruang daratan, ruang lautan, dan ruang udara
sebagai satu - kesatuan wilayah, berlangsungnya
interaksi sistem sosial (yang meliputi manusia
dengan seluruh kegiatan sosial, ekonomi dan
budaya) dengan ekosistemnya (sumber daya alam
dan sumber daya buatan).
Tata ruang Adalah wujud struktural dan pola pemanfaatan ruang

baik direncanakan maupun tidak direncanakan.
Penataan Ruang Adalah proses perencanaan ruang, pemanfaatan

ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang yang
pelaksanaannya bertujuan unutk mewujudkan
pemanfaatan ruang yang berkualitas, sesuai dengan
potensi, permasalahan serta ketentuan yang berlaku
diwilayah tertentu.
Pemanfaatan ruang : Adalah rangkaian program kegiatan pelaksanaannya

pembangunan yang memanfaatkan ruang menurut
jangka waktu yang ditetapkan didalam rencana tata
ruang. Pemanfaatan ruang juga merupakan bentuk
hubungan antar berbagai aspek sumber daya
manusia, ekonomi, teknologi, informasi, administrasi,
pertahan keamanan, fungsi lindung, budidaya, dan
estetika lingkungan, dimensi ruang dan waktu dilihat
dalam kesatuan secara utuh, menyeluruh, serta
berkualitas membentuk tata ruang.
Wilayah : Yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan

aspek administratif disebut wilayah
pemerintahan.

Kawasan : Yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan
aspek fungsional disebut kawasan.
Rumah : Adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat

tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga.
Perumahan : Kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan

temapat tinggal atau lingkungan hunian yang
dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.
Permukiman : Adalah bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan

lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan
maupun pedesaan yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian
dan tempat kegiatan yang mendukung
perikehidupan dan penghidupan.
Rumah Susun : Adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam

suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian -
bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam
arah horisontal maupun vertikal dan merupakan
satuan - satuan yang masing - masing dapat dimiliki
dan digunakan secara terpisah, terutama untuk
tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Satuan Rumah Susun : Adalah rumah susun yang bertujuan peruntukan

utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat
hunian, yang merupakan sarana penghubung ke
jalan umum.

E.5 Azas Penataan Ruang
Penataan ruang berazaskan :

1. Pemanfaatan ruang bagi semua kepentingan secara terpadu, berdaya guna
dan berhasil guna, serasi, selaras, seimbang dan berkelanjutan.
2. Keterbukaan, persamaan, keadilan dan perlindungan hukum.
E.6 Tujuan Penataan Ruang
Penataan ruang bertujuan :

a. Terselenggaranya pemanfaatan ruang berwawasan lingkungan yang
berdasarkan Wawasan Nusantara dan Ketahanan Nasional.
b. Terselenggaranya pengaturan pemanfaatan ruang kawasan lindung dan
kawasan budidaya.
c. Tercapainya pemanafaatan ruang yang berkualitas untuk :
 Mewujudkan kehidupan bangsa yang cerdas, budiluhur dan sejahtera
 Mewujudkan keterpaduan dalam penggunaan sumber daya alam dan
sumber daya buatan dengan memperhatikan sumber daya manusia.
 Meningkatkan pemanfaatan sumber daya alam dan sumber daya buatan
secara berdaya guna, berhasil guna dan tepat guana untuk meningkatkan
kualitas sumber daya manusia.
 Mewujudkan perlindungan fungsi ruang dan mencegah serta
menanggulangi dampak negatif terhadap lingkungan.
 Mewujudkan keseimbangan kepentingan kesejahteraan dan keamanan.
E.7 Gambaran Umum Lokasi Studi
E.7.1 Aspek Historis
Cikal bakal Kota Medan adalah Medan Putri, sebuah kampung kecil
yang terletak di dekat pertemuan Sungai Deli dan Sungai Babura, tidak
jauh dari Jalan Putri Hijau sekarang. Kampung Medan Putri sendiri
dibangun pada tahun 1590 oleh Guru Patimpus, cucu Singa Maraja
yang memerintah negeri Berkerah di dataran tinggi Karo dan termasuk
dalam wilayah Raja Urung asal Karo, di Deli.

Perkembangan Kota Medan juga tidak terlepas dari keberadaan Kesultanan Deli yang
diproklamasikan oleh Tuanku Panglima Perungit, yang memisahkan diri dari kekuasaan
Kesultanan Aceh pada tahun 1669. Berdasarkan isi "Politiek Contract" atau perjanjian
politiknya dengan Pemerintah Hindia Belanda pada tahun 1907, daerah kekuasaan
Kesultanan Deli meliputi :
1. Wilayah Deli Asli, yaitu wilayah pesisir pantai mulai dari sekitar kiri dan kanan
Sungai Deli, yang didiami suku bangsa Melayu, termasuk Kampung Medan Putri.
2. Wilayah-wilayah Urung (Negheri), yaitu; Wilayah Hamparan Perak, Sunggal,

Kampung Baru, Sinembah Patumbak, yang didiami suku Melayu di hilir dan Suku
Karo di hulu.
Ada beberapa faktor yang mendorong kampung Medan Putri mengalami perkembangan
yang sangat pesat. Pertama, posisinya yang sangat strategis karena terletak di dekat
pertemuan Sungai Deli dan Sungai Babura yang merupakan jalur lalu lintas perdagangan
yang cukup ramai. Karenanya Kampung Medan Putri sejak awal telah berkembang
menjadi pusat perdagangan dan pelabuhan transit yang cukup penting.
Kedua, adanya kebijakan Sultan Deli pada tahun 1863, untuk memberikan tanah di
Tanjung Spassi dekat Labuhan seluas 4000 bahu, (1 bahu - 0,74 ha) secara erfpacht 20

tahun kepada Mienhuys Van der flak dan Elliot dari Firma Van Keeuwenen Mainz
and Co, untuk dijadikan lahan perkebunan tembakau.
Kualitas yang sangat baik dari tembakau yang dihasilkan kemudian mendorong
berkembangnya perkebunan-perkebunan tembakau hingga mencapai 22 perusahaan.
Berkembangnya perkebunan tembakau ini juga mendorong berkembangnya Kota Medan
sebagai pusat perdagangan dan eksport.
Tahun 1879, Ibukota Asisten Residen Deli dipindahkan dari Labuhan ke Medan, dan 1
Maret 1887, Ibukota Residen Sumatera Utara dipindahkan pula dari Bengkalis ke Medan.
Istana Kesultanan Deli yang semula berada di Kampung Bahari Labuhan juga dipindahkan
dengan selesainya pembangunan Istana Maimun pada tanggal 18 Mei 1891, yang
menjadikan Ibukota Deli resmi pindah ke Medan. Dengan demikian perkembangan Kota
Medan menjadi pusat perdagangan juga telah mendorongnya menjadi Pusat
Pemerintahan.
Kota Medan secara fisik kenyataanya juga mengalami perkembangan yang dapat
dikelompokkan. Sejak tahun 1862, terlihat adanya dua kutub pertumbuhan fisik Kota
Medan, yaitu Pelabuhan Laut Belawan, dan Pusat Kota Medan sekarang, yang menjadi
perkantoran dan perdagangan kota. Jika pusat kota berkembang kearah Kelurahan
Kesawan, Silalas dan Petisah, maka Belawan sampai tahun 1972, berkembang ke Selatan.
Perkembangan tersebut masih bersifat konsentris dan terbatas pada area yang tidak
terkena banjir. Pengamatan tahun 1980 memperlihatkan adanya perkembangan yang
pesat. Daerah terbangun di Belawan berkembang lebih dari dua kali lipat, sedangkan
Pusat Kota meluas dengan cepat ke Barat, Selatan dan Timur meliputi; Area ± 3.375 Ha.
E.7.2 Rona Lingkungan
Pembahasan Rona Lingkungan meliputi beberapa aspek karakteristik Kota Medan seperti
Letak Geografis, Wilayah Administratif, Klimatologi, Hidrologi dan Topografi. Penjelasan
tersebut dapat dilihat pada uraian berikut ini.

a. Geografis dan Administratif
Kota Medan berdasarkan PP No.22/1973 memiliki luas 26.510

hektar atau sama dengan 265,10 Km2 atau 3,6 % dari total
luas wilayah Propinsi Sumatera Utara. Oleh karena itu, selain
memiliki kekuatan pembangunan dengan jumlah penduduk
yang relatif besar, Kota Medan juga memiliki keterbatasan
ruang sebagai bagian daya dukung lingkungan.
Luas Kota Medan tersebut masih kedl dibanding luasan

beberapa kota besar lainnya di Indonesia. Keterbatasan ruang
tersebut lebih dirasakan karena bentuk wilayah administratif Kota Medan yang sangat
ramping di tengah, sehingga menghambat pengembangan perkotaan dan penyediaan
sarana prasarana kota. Kondisi tersebut juga menyebabkan kurang seimbang dan
terintegrasinya ruang kota di Bagian Utara dengan Bagian Selatan. Hal tersebutlah yang
merupakan latar belakang perlunya perluasan Kota Medan menjadi bentuk yang lebih
ideal dari aspek penataan dan pengembangan ruang kota.
Disamping itu secara administrasi Kota Medan berbatasan dengan:
• Kabupaten Deli Serdang di sebelah Barat, Timur dan Selatan.

• Selat Malaka di sebelah Utara.
Wilayah Administratif Kota Medan terdiri dari 21 wilayah Kecamatan dan 151 wilayah
Kelurahan (pembagian wilayah administratif dapat dilihat dalam Gambar 3). Besamya
jumlah kelurahan yang ada menyebabkan data dasar RP4D keseluruhannya memiliki
kedalaman tingkat kelurahan, namun untuk kebijakan umum dapat diuraikan dalam unit
kecamatan.
b. Klimatologi
Menurut Stasiun Sampali, suhu minimum untuk Kota Medan berkisar antara 23,3 0 C -
24,10 C dan suhu maksimum berkisar antara 31,0 0 C - 31,10 C. Kelembaban udara untuk
Kota Medan rata-rata berkisar antara 84 - 58 %. Kecepatan angin rata-rata sebesar 0.48
m/sec sedangkan rata-rata total laju penguapan tiap bulannya 104,3 mm. Hari hujan di

Kota Medan pada tahun 2001 rata-rata per bulan 19 hari dengan rata-rata curah hujan
menurut Stasiun Sampali per bulannya 299,5 mm.
c. Topografi dan Hidrologi

Kota Medan memiliki ketinggian 2.5 m - 50 m diatas permukaan laut dengan kemiringan
lereng/tanah yang mencapai 0 sampai dengan 4 % dari sebahagian wilayah Kota Medan
berada 2,5 - 5,0 meter berada pada tanah rawa yang ditumbuhi oleh pohon-pohon yang
dapat berkembang biak seperti pohon nipah.
Sungai-sungai yang membentang di Kota Medan memiliki pengaruh yang cukup besar
pada perkembangan Kota Medan. Sungai-sungai ini digunakan sebagai sumber air untuk
masyarakat yang menduduki daerah sekitar sungai serta sungai juga digunakan untuk
mengatasi banjir serta tempat pembuangan air hujan. Sungai Deli cukup berpengaruh
dalam aktivitas penduduk sekitar sungai untuk kebutuhan akan sumber air, hal ini
disebabkan Sungai Deli mengalir dan bermuara ke Laut Belawan. Sungai-sungai yang
mengalir dan melalui pada wilayah Kota Medan seperti Sungai Babura, Sungat Deli, Sei
Kera, Sei Putih, Sei Sikambing dan sungai-sungai lainnya serta dua sungai batas Kota
Medan (Sei Belawan dan Sungai Percut).
E.7.3 Kota Medan dalam Konstelasi Perwilayahan Regional
Dilihat dari fungsi kota, maka Kota Medan kenyataanya mengemban fungsi yang luas dan
besar terhadap daerah-daerah yang ada disekitarnya, antara lain :
a) Sebagai pusat pemerintahan daerah baik pemerintah Provinsi Sumatera Utara,
maupun Kota Medan, dan sebagai tempat kedudukan perwakilan/konsulat negara-
negara sahabat, dan juga kedudukan institusi kantor perwakilan swasta dan
perbankan.
b) Sebagai pusat pelayanan kebutuhan sosial, ekonomi masyarakat Sumatera Utara,
seperti rumah sakit, perguruan tinggi, hiburan dan rekreasi, dan fasilitas yang
dikembangkan swasta lainnya dengan lingkup pelayanan tidak hanya masyarakat
Sumatera Utara, namun juga daerah-daerah Provinsi lain di sekitamya.
c) Sebagai pusat perhubungan dan distribusi orang/barang difengkapi dengan sarana
Bandara Udara, Pelabuhan Laut, Terminal Peti Kemas, Kereta Api dan sebagainya.
d) Sebagai Pusat produksi dan Investasi skala regional, nasional sampai intemasional
dengan kontribusi terhadap PDRB Provinsi Sumatera Utara mencapai 21,3%

(bahkan 24% pada masa sebelum krisis) dan kontribusi mencapai 50% terhadap
PDRB WP III Sumatera Utara.
Peran dan fungsi yang sangat besar dalam perkembangan pembangunan wilayah
hinterlandnya menyebabkan timbulnya daya tarik yang sangat besar, dan pada akhimya
meningkatkan urbanisasi. Fenomena yang dapat dilihat langsung adalah tingginya jumlah
penglaju (commuter) yang masuk ke Medan (pagi sampai sore) sebesar ± 300.000.000
jiwa perhari. Commuter tersebut menimbulkan kemacetan Kota Medan pagi dan sore hari.
Secara relatif, Kabupaten Deli Serdang memiliki daya dukung Sumber Daya Alam (SDA)
yang relatif lebih besar, karenanya Kota Medan sesungguhnya perlu mengembangkan
kerjasama dan kemitraan yang sejajar, saling menguntungkan, saling memperkuat
dengan Daerah-Daerah sekitamya. Di samping itu adanya Selat Malaka tentunya juga
menjadikan Kota Medan memiliki potensi perikanan yang dapat dikembangkan lebih balk.
E.7.4 Arah Perkembangan Kota
Perkembangan Kota Medan tidak merata kesemua arah. Terjadi ketidakseimbangan

perkembangan kota antara bagian utara, tengah, dan selatan kota. Areal bagian tengah
Kota Medan sangat kedl sehingga tidak dapat berkembang. Perkembangan yang pesat
terutama terjadi ke arah timur dan barat kota selain pertumbuhan di pusat kota sendiri.
Kondisi yang ada saat ini memperlihatkan bahwa pertumbuhan perumahan mengarah ke
bagian utara, timur, dan selatan Kota Medan. Di bagian utara kota, perumahan yang
tumbuh adalah jenis perumahan sederhana, sedangkan di bagian timur dan selatan
adalah perumahan jenis menengah dan mewah.
Berdasarkan fakta sejarah yang ada cikal bakal perkembangan

Kota Medan berawal dari Kecamatan Medan Kota dan Medan Area
yang saat ini merupakan kawasan pusat kota. Perkembangan kota
ke arah timur dan barat terutama mengikuti keberadaan jaringan
jalan regional ke arah Kota Binjai (ke arah barat) dan ke arah
Lubuk Pakam (ke arah timur). Perkembangan ke arah selatan
terutama mengikuti jaringan jalan regional menuju Kabanjahe.
Sementara itu, pengembangan jalur Medan-Belawan kurang
berhasil sehingga bagian tengah ke arah utara Kota Medan kurang berkembang.

E.7.5 Penggunaan Lahan
Peta Guna Lahan Kota Medan memperlihatkan bahwa guna lahan Kota Medan terdiri dari
10 (sepuluh) jenis, yaitu perumahan dan kegiatan terkait, lahan industri, lahan jasa, lahan
perusahaan, sawah, kebun campuran, hutan rawa, rawa, tegalan, dan lahan kosong
diperuntukkan. Tetapi, data Was guna lahan tahun 1998 (Sumber : RTRW Propinsi
Sumatera Utara Tahun 2000) yang diperoleh hanya berupa luas permukiman (12.510
hektar), sawah (5.433 hektar), dan rawa/hutan rawa (428 hektar).
E.7.6 Kependudukan
a. Tingkat Kesejahteraan Penduduk
Kesejahteraan penduduk dapat pula dilihat dari beberapa indikator, seperti tingkat
kelahiran, tingkat kematian, umur harapan hicup, angka kematian bayi, serta pendapatan
per-kapita. Angka kelahiran kasar (CBR) Kota Medan relatif rendah, yaitu 4,3/1.000
penduduk; begitu juga dengan angka kematiannya, sebesar 2,5/1.000 penduduk pada
tahun 2002. Umur harapan hidup laki - laki dan perempuan sedang, masing-masing 67
tahun dan 69,5 tahun. Angka kematian bayi relatif sedang, yaitu 26,01 per 1.000
kelahiran hidup. Tetapi, pendapatan per-kapita relatif rendah, yaitu sebesar Rp. 2,78 juta
atas dasar harga konstan dan Rp 6,26 juta atas dasar harga berlaku pada tahun 2000.
b. Penduduk Menurut Tingkat Pendidikan
Pendidikan merupakan sarana dalam mencerdaskan bangsa dan negara, mendptakan

generasi muda dan sumber daya manusia yang siap pakai dalam pembangunan bangsa
pada masa yang akan datang. Berhasilnya suatu pembangunan tidak terlepas dari tingkat
pendidikan penduduknya. Tingkat pendidikan semakin tinggi akan membawa dampak
positif bagi masa depan bangsa.
Data tahun 2000 memperlihatkan bahwa tingkat pendidikan penduduk Kota Medan masih
belum cukup tinggi walaupun Medan merupakan salah satu kota besar di Indonesia.
Sebagian besar penduduk masih berada pada tingkat menengah, yaitu SMU dan SLTP.
Tingkat pendidikan SI jumlahnya relatif masih sedikit. Gambaran yang cukup

memprihatinkan adalah masih relatif besamya jumlah penduduk yang tidak tamat SD.
Data mengenai tingkat pendidikan akan disajikan pada Tabel 3.3 berikut.
c. Penduduk Menurut Mata Pencaharian
jenis pekerjaan penduduk Kota Medan ada sembilan jenis, yaitu PNS, pegawai swasta,
ABRI, petani, nelayan, pedagang, pensiunan, industri, dan lainnya. Sesuai dengan
karaktemya sebagai kota besar, sebagian besar penduduk bekerja sebagai pegawai
swasta dan pedagang, disamping PNS. Pekerjaan yang bersifat pedesaan masih ada di
Kota Medan, yaitu petani dan nelayan. Petani dan nelayan pada umumnya adalah
penduduk daerah pinggiran, seperti Kecamatankecamatan Medan Tuntungan, Medan
Selayang, Medan Labuhan, dan Medan Belawan. Untuk lebih jelasnya lihat Tabel 3.4
berikut.
E.7.7 Perekonomian
Pada tahun 2002, pertumbuhan ekonomi Kota Medan mengalaml kenaikan sebesar 7,33
O/b dari tahun 2001. Dalam periode enam tahun, dad tahun 1997 sampai tahun 2002,
rata-rata pertumbuhan ekonomi Kota Medan adalah 4,64 0/0 per-tahun, Pada tahun
2002, PDRB Kota Medan adalah sebesar Rp 5,78 trilyun menurut harga konstan dan Rp
19,66 triiyun menurut harga berlaku. Dilihat dari
distribusinya per-sektor (menurut harga berlaku),
sektor penggalian yang mengalami pertumbuhan
ekonomi rata-rata paling tinggi, sebesar 8,61 0/0,
Pada fingkatan kedua adalah sektor bangunan (6,06
%) dan industri pengolahan (5,93 %). Selanjutnya
adalah sektor-sektor dengan tingkat pertumbuhan relatif rendah, berturut-turut
keuangan, asuransi, usaha persewaan bangunan , tanah dan jasa perusahaan (2,20 %),
pengangkutan dan komunikasi (3,80 %), pertanian (4,06 %), listrik, gas dan air minum
(4,16 %). Selain pertumbuhan ekonomi, alat ukur tingkat kemakmuran lainnya adalah
PDRB per-kapita. Pertumbuhan PDRB yang tinggi belum tentu mencerminkan peningkatan
kesejahteraan penduduk. Perkembangan jumlah penduduk berpengaruh terhadap
indikator ini. Karena itu, perlu diketahui PDRB per-kapita untuk mengukur tingkat
kemakmuran masyarakat.

E.8 Tinjauan Kebijakan Propinsi Sumatera Utara
Kebijakan Propinsi Sumatera Utara dalam pembangunan perumahan dan permukiman

antara lain Pola Dasar Pembangunan 2001-2005, Program Pembangunan Daerah Propinsi
Sumatera Utara 2001-2005, dan Rencana Tata Ruang Wilayah 2003-2018.
E.8.1 Visi dan Misi
Visi Propinsi Sumatera Utara yang tertuang dalam Pola Dasar Pembangunan 2001-2005
adalah :
"Terwujudnya masyarakat Sumatera Utara Yang beriman, maju, mandiri, sejahtera dan
menjunjung tinggi supremasi hukum berdasarkan Pancasila dalam Kebhinekaan”.
Misi pembangunan yang ditetapkan sebagai berikut:

 Meningkatkan keimanan dan ketaqwaan kepada Tuhan Yang Maha Esa, sebagai
sumber moral dan akhlak mulia.
 Meningkatkan kualitas aparatur pemerintahan daerah menuju kepemerintahan
Yang baik (good govemance).
 Membangun dan mengembangkan ekonomi kerakyatan yang bertumpu pada
pertanian, agroindustri, pariwisata dan sektor-sektor unggulan serta
mengembangkan sumber daya alam yang berwawasan lingkungan.
 Mengembangkan kualitas masyarakat dan sumber daya manusia yang beriman,
bertaqwa, cerdas, trampil, kreatif, inovatif serta memiliki etos kerja yang tinggi.
 Meningkatkan kesejahteraan, kebersamaan, dan rasa persatuan dalam
masyarakat.
E.8.2 Program Pembangunan Perumahan dan Permukiman
Pengembangan perumahan dan permukiman dalam Program Pembangunan Daerah

(Propeda) Propinsi Sumatera Utara 2001-2005 yang telah ditetapkan dalam Perda No.6
Tahun 2001, tidak diletakkan sebagai prioritas pembangunan dan juga tidak termasuk
dalam delapan kelompok program yang diprioritaskan. Pengembangan sarana dan
prasarana diarahkan untuk mendukung pertumbuhan ekonomi, dan bukan dalam rangka
memenuhi kebutuhan dasar masyarakat dalam perumahan dan permukiman.

Program pembangunan yang berhubungan dengan penyelengaraan pembangunan
perumahan dan permukiman terdapat dalam :
1. Pembangunan Sosial dan Budaya; sektor kesehatan dan kesejahteraan sosial;

program lingkungan sehat, perilaku sehat dan pemberdayaan masyarakat, dimana
salah satu sasaran agar tercapainya permukiman dan lingkungan perumahan yang
memenuhi syarat kesehatan di pedesaan dan perkotaan termasuk penanganan
daerah kumuh, dan dilaksanakan melalui kegiatan pembinaan mutu lingkungan
perumahan, permukiman dan tempat-tempat kerja terutama pengungsian.
2. Pembangunan Daerah; sektor mempercepat pengembangan wilayah; program

pengembangan perumahan, dan program pengembangan prasarana dan sarana
permukiman, yang ditetapkan dalam beberapa kegiatan pendukung peningkatan
kualitas perumahan dan permukiman.
E.8.3 Rencana Tata Ruang Wilayah Propinsi Sumatera Utara 2003-2018
Rencana Tata Ruang Wilayah Propinsi (RTRWP) Sumatera Utara telah disahkan menjadi
Peraturan Daerah Propinsi Sumatera Utara Nomor 7 Tahun 2003. Di dalam RTRWP
disebutkan kebijakan yang diambil dalam penataan ruang adalah:
 Memperkuat basis perekonomian rakyat;

 Menghormati hak keperdataan masyarakat;
 Memprioritaskan pengembangan satuan ruang pada wilayah yang tingkat
perkembangannya relatif rendah;
 Mempertahankan kegiatan budidaya yang telah ada hak diatasnya;
 Mengoptimalkan penataan dan pengendalian kawasan lindung sesuai dengan fungsinya;
 Mengembangkan Mebidang dan Sibolga sebagai pusat pelayanan primer A dan B untuk
mengakomodasikan fungsi perkembangan Sumatera Utara dalam skala kepentingan
intemasional, nasional, dan regional;
 Mengembangkan pusat-pusat pelayanan sekunder sebagai penggerak perkembangan
wilayah;

 Mengembangkan pusat-pusat pelayanan lokal yang sebagian telah ditetapkan dalam
RTRW Nasional untuk mendorong tumbuhnya sektor sekunder dan tersebar bagi
pengolahan komoditi dan sumberdaya lokal untuk mendptakan nilai tambah;
 Kawasan perkotaan Mebidang ditetapkan sebagai kawasan tertentu pada lingkup
nasional can menetapkan kawasan tertentu lainnya pada lingkup Sumatera Utara;
 Mengembanglkan Kawasan Andalan;
 Mempersiapkan pemindahan bandar udara Polonia di Kota Medan pada tahun rencana
ke Kuala Namu di kabupaten Deli Serdang dengan fungsi sebagai pusat penyebaran
primer;
 Menetapkan kawasan yang pemanfaatan ruangnya bermasalah untuk
mengakomodasikan berbagai ketidaksesuaian kepentingan dalam pemanfaatan ruang.
Dari uraian kebijakan penataan ruang Propinsi Sumatera Utara dapat dilihat bahwa Kota
Medan, sebagai pusat utama kawasan perkotaan Mebidang akan dikembangkan menjadi
kota dengan skala pelayanan primer dalam lingkup Sumatera Utara. Kebijakan ini akan
mengakibatkan berkembangnya berbagai jenis kegiatan di dalam wilayah administrasi
Kota Medan, sebagai ikutannya maka akan terjadi peningkatan kebutuhan perumahan
dan permukiman. Walaupun demikian, secara rinci tidak disebutkan pada bagian mana
diarahkan lokasi perumahan yang perlu dipersiapkan.
E.9 Kebijakan Pemerintah Kota Medan

E.9.1 Visi dan Misi
Visi dan Misi pembangunan di Kota Medan terbagi dalam 2 (dua), yakni untuk jangka
waktu menengah (lima tahun) dan jangka panjang (25 tahun). Visi dan misi
pembangunan yang tertuang dalam Perda Kota Medan No.1 Tahun 2002 tentang Pola
Dasar Pembangunan Kota Medan Tahun 2001-2025 merupakan cerminan kehendak
seluruh komponen masyarakat yang dituangkan secara bersama. Sedangkan yang
tertuang dalam Perda No.3 Tahun 2002 tentang Rencana Stratejik Pemerintah Kota
Medan tahun 2001-2005 merupakan arahan pembangunan yang akan dilaksanakan oleh
pemerintah Kota Medan dalam mewujudkan visi dan misi jangka panjang. Kedua arahan
tersebut saling menunjang dan merupakan satu kesatuan langkah. Visi dan Misi di Kota
Medan tersebut dapat dilihat dalam Tabel 3.2 berikut.

Pola Dasar Dan Rencana Strategi Kota Medan Tahun 2001-2005
Pola Dasar Pembangunan 2001-2005 Rencana Strategi 2001-2005
Visi Visi
Medan sebagai pusat perdagangan, industri dan Mewujudkan Kota Medan sebagai Kota Metropolitan
jasa dengan masyarakatnya yang religius, maju, berdrikan masyarakat madani, yang menguasai
mandiri dan berwawasan lingkungan IPTEK, dan bermuatan IMTAQ serta berwawasan
lingkungan
Misi Misi
1. Peningkatan mutu penyelenggaraan 1. Meningkatkan kinerja pelayanan umum

pemerintah serta institusi penunjang guna pemerintah kota, guna mewujudkan Medan
mendorong perwujudan Medan sebagai Pusat sebagai Kota Metropolitan.
Industri, Perdagangan, dan Jasa Regional dan
Intemasional.
2. Meningkatkan kualitas sumberdaya aparatur
2. Peningkatan sarana dan prasarana perkotaan pemerintah Kota Medan dan masyarakat,
untuk mendukung pertumbuhan sosial guna membentuk aparatur yang bersih,
ekonomi perdagangan dengan tetap berwibawa, dan bermoral serta mewujudkan
memperhatikan wawasan lingkungan. masyarakat yang madani.
3. Meningkatkan prasarana dan sarana kota,

3. Peningkatan kualitas dan kesejahteraan guna memenuhi kebutuhan pelayanan
sumber daya aparatur dan masyarakat guna infrastruktur perkotaan yang berwawasan
mendukung pertisipasi aktif dalam lingkungan.
pelaksanaan pembangunan.
4. Mewujudkan rasa aman, tentram serta
4. Peningkatan kemampuan Keuangan Daerah, kesejahteraan warga kota melalui
mendukung kemandirian Kota Medan sebagai peningkatan peran serta masyarakat dan
Pusat Industri, Perdagangan, dan Jasa. penguasaan ilmu dan teknologi serta iman
dan taqwa, guna mewujudkan Medan sebagai
kota budaya.
5. Peningkatan kesejahteraan aparatur dan
masyarakat guna mendorong partisipasi aktif 5. Menumbuh kembangkan iklim berusaha yang
dalam pelaksanaan pembangunan. sehat dan kompetitif, guna mewujudkan Kota
Medan sebagai pusat kegiatan ekonomi
regional dan intemational.
6. Meningkatkan kemampuan pengelolaan

keuangan daerah, baik deri sisi pemerimaan
maupun pengeluaran, guna mewujudkan
kemajuan dan kemandirian kota sebagai
daerah otonom
E.9.2 Program Pembangunan Daerah
Penyelenggaraan pembangunan perumahan dan permukiman tidak diatur secara khusus

dalam Program Pembangunan Daerah Kota Medan Tahun 2001-2005 yang telah
ditetapkan dalam Perda Kota Medan No.2 Tahun 2002. Pembangunan perumahan dan
permukiman juga tidaklah merupakan issu strategis dan prioritas pembangunan Kota
Medan dalam Propeda tersebut. Hal yang terkait dalam pembangunan perumahan dan
permukiman adalah sektor penataan ruang, serta sarana dan prasarana yang terdapat
dalam program pembangunan bidang otonomi daerah. Arahan dalam dua sektor tersebut
tidak mengatur secara eksplisit program pembangunan perumahan dan permukiman.
E.9.3 Rencana Umum Tata Ruang Kota Medan Tahun 2005
Kebijakan tata ruang yang ditetapkan dalam kebijakan jangka panjang pada dasannya
merupakan arahan dalam garis besar dari rencana tata ruang wilayah Propinsi Sumatera
Utara. Dengan demikian Rencana Umum Tata Ruang (RUTR) Kota Medan Tahun 1995 -
2005 merupakan bagian dari Pola Dasar Pembangunan Kota Medan dalam aspek fisik.
Kebijaksanaan RUTRK Medan bidang Pengembangan Perumahan dan Permukiman,

antara lain :
1. Lingkungan Permukiman
Kebijaksanaan pengembangan lingkungan permukiman di Kota Medan diarahkan kepada:
A. Mengembangkan sistem pengadaan perumahan dan tanah untuk perumahan,

terutama bagi lapisan masyarakat terbanyak yang berpenghasilan rendah dengan
kemudahan-kemudahan yang terjangkau.
B. Meningkatkan kualitas lingkungan permukiman-permukiman padat melalui perbaikan
lingkungan secara terpadu.
C. Terlaksananya usaha pemenuhan kebutuhan "satu" rumah untuk satu rumah
tangga", sesuai dengan tingkat kemampuan dan aspirasi tiap-tiap golongan
penghasilan masyarakat.
D. Terbentuknya "lingkungan perumahan" yang layak dan nyaman bagi hunian, serta
memiliki tingkat kemudahan yang memadai dalam kaitannya .sub sistem" kota
secara keseluruhan.
E. Terwujudnya "fungsi" pembangunan perumahan, sebagai:
 Faktor penentu dalam mewujudkan "pola kepadatan penduduk".
 Faktor penunjang bagi kegiatan kota lainnya; dalam kaitannya dengan .pola
penyebaran lokasi lapangan kerja".
 Faktor perangsang bagi "terlaksananya perkembangan kota yang diharapkan".
Perbaikan Kampung dalam kaitannya dengan pengembangan Mebidang
Metropolitan Area (MMA).

2. Perbaikan Kampung
Pembangunan melalui perbaikan kampung (KIP) dilakukan dalam penataan lingkungan
kumuh dan telah dilaksanakan melalui Proyek MMUDP I dan II dan proyek lainnya.
Lingkup pekerjaan perbaikan kampung meliputi :
 Perbaikan/pembuatan jalan setapak.
 Perbaikan/pembuatan plat beton titi (jembatan kedl)
 Perbaikan/pembuatan gorong-gorong
 Perbaikan/pembuatan saluran baru/ drainase lingkungan
 Perbaikan/pembuatan MCK
3. Pembangunan Desa Nelayan

Pembangunan dilaksanakan di dekat laut sekitar Kawasan Industri Baru (KIB) di bagian
Utara Kota Medan. Pemerintah Kota Medan menyediakan tanah dan mematangkannya,
serta membangun prasarana jalan utama, dan melengkapi perumahan tersebut dengan
puskesmas, sarana ibadah, pendidikan, rekreasi dan lapangan olahraga, fasilitas tempat
pelelangan ikan (TPI).
4. Lingkungan Perumahan Baru

Pembangunan diarahkan ke bagian Timur, Barat dan Utara Kota Medan; baik berupa
perumahan sangat sederhana, real estate maupun perumnas. Perkembangan di Selatan
kota dibatasi melalui penetapan koefisien dasar bangunan (KDB) besar.
RUTR Kota Medan Tahun 2005 membagi Kota Medan dalam 5 (lima) wilayah fungsional
bernama wilayah pengembangan dan pembangunan (WPP) yang dapat dilihat dalam
Tabel 2.3 serta Gambar 1 dan Gambar 2 berikut ini.
Pembagian Wilayah Pengembangan Dan Pembangunan (Wpp)

Kota Medan
WPP Kecamatan Luas (Ha) Kegiatan Utama

A. 1. Medan Belawan 2.625,01 Pelabuhan, industri, terminal barang,
2. Medan Marelan 2.382,10 pergudangan orientasi Pelabuhan Belawan.
3. Medan Labuhan 3,667,17 perumahan, konservasi.
Jumlah 8.674,28
B. 4. Medan Deli 2.084,33 Perumahan, perdagangan, dan perkebunan
C. 5. Medan Timur 775,75 Perumahan, industri terbatas (KIM), Terminal

6. Medan Perjuangan 409,42 barang/pergudangan
7. Medan Area 552,43
8. Medan Denai 905,04
9. Medan Tembung 799,26
10.Medan Amplas 1.118,57
Jumlah 4,560.47
11.Medan Baru 583,77 pusat pemerintahan, perumahan

12.Medan Maimun 297,76 hutan kota, pusat pendidikan
13.Medan Polonia 901,12
14. Medan Kota 526,961
15.Medan Johor 1.457,47
Jumlah 3.767,08
16.Medan Barat 681,72 Perumahan, perkantoran, konservasi,

17.Medan Petisah 532,84 Lapangan golf, hutan kota.
18.Medan Sunggal 1,543,66
19.Medan Helvetia 1.316,42
20.Medan Tuntungan 2.068,04
21.Medan Selayang 1.281,16
Jumlah 7.423,84
KOTA MEDAN 26.510
E.10 Kondisi Perumahan dan Permukiman di Kota Medan
Kondisi perumahan dan permukiman yang dibahas adalah mengenai jumlah dan sebaran
rumah, kondisi bangunan rumah, tingkat hunian rumah, perumahan yang dibangun
pengembang, serta kawasan kumuh.
E.10.1 Jumlah dan Sebaran
Data jumlah dan sebaran rumah yang diperoleh adalah data tahun 2000 dalam lingkup
kecamatan. Pada tahun 1990 rumah di Kota Medan berjumlah 280,292 unit. Dalam
jangka waktu sepuluh tahun terjadi pertambahan sebesar 73.620 unit rumah sehingga
berjumlah 353.912 unit pada tahun 2000 yang tersebar di 21 kecamatan.. Proporsi jumlah
rumahnya relatif seimbang dengan proporsi berkisar dari 1,68 % di Kecamatan Medan
Baru sampal 5,71 % di Kecamatan Medan Amplas. Hanya Kecamatan Medan Helvetia
yang proporsinya relatif besar dibanding kecamatan-kecamatan lainnya, yaitu 17,58 %.
Berdasarkan kepadatannya, sebaran rumah di Kota Medan relatif tidak merata. Di bagian
utara dan selatan, kepadatan rumah relatif lebih rendah, dari bagian tengah, timur, dan
barat kota. Secara umum, kepadatan rumah bagian utara dan selatan berkisar dari 5
sampai 20 unit/ha. Kepadatan di bagain timur dan barat berkisar dari 25 sampai 47

unit/ha. Kepadatan rumah terendah terdapat di Kecamatan Medan Labuhan dan Medan
Marelan, sebesar 4 unit/ha. Kepadatan tertinggi terdapat di Kecamatan Medan Helvetia
sebesar 47 unit/ha.
E.10.2 Kondisi Bangunan Rumah
Kondisi bangunan rumah terdri dari dua jenis, yaitu permanen dan tidak permanen. Kota
Medan memiliki proporsi rumah permanen sebesar 62,31 % dan selebihnya sebesar 37,69
% adalah rumah tidak permanen. Dilihat dari sebarannya di seluruh kecamatan, rumah
permanen terbesar terdapat di Kecamatan Kecamatan Medan Tembung (5,53 %) dan
Medan Area (4,73 %). Rumah permanen paling sedikit tercapat di Kecamatan Medan Baru
(1,13 %) dan Kecamatan Medan Maimun sebesar (1,16 %).
Sebaran rumah non-permanen di seluruh kecamatan relatif rendah, yaitu berkisar dari
0,02 sampai 3,35 %, kecuali Kecamatan Medan Helvetia yang memiliki persentase rumah
non-permanen relatif besar, yaitu 14,33 %. Rumah non-permanen paling sedikit terdapat
di Kecamatan Medan Area (0,02 %) dan Kecamatan Medan Tembung (0,06 %).
E.10.3 Distribusi Lokasi Perumahan Menurut IMB
Seiring dengan perkembangan kegiatan dan penduduk, maka berkembang pula

perumahan skala besar dan sedang di Kota Medan. Perumahan - perumahan tersebut
tersebar di seluruh kecamatan, terutama di beberapa lokasi pinggiran kota, antara lain di
Kecamatan Medan Denai, Medan Amplas, Medan Johor, Medan Selayang, Medan
Tuntungan, Medan Sunggal, Medan Helvetia, Medan Marelan dan Medan Labuhan.
Pembangunan perumahan tersebut dilakukan oleh pengembang (developer) swasta
maupun perumnas, serta masyarakat secara perorangan untuk memenuhi permintaan
dan kebutuhan rumah tempat tinggal.
Data IMB memperlihatkan bahwa pembangunan rumah di Kota Medan dilakukan oleh tiga
kelompok pelaku, yaitu perusahaan pengembang swasta, perusahaan pengembang
perumnas, dan masyaralkat secara perorangan. Perumahan skala sedang pada umumnya
dibangun oleh masyarakat secara perorangan dan pengembang. Peran masyarakat
perorangan dalam menyediakan perumahan terlihat besar sekali. Perumahan skala besar
dibangun oleh pengembang.

Pembangunan perumahan yang tercatat datanya berlangsung mulai dari tahun 1994
dengan jumlah rumah hanya 16 unit dengan luas bangunan 1.568 M2 di Kecamatan
Medan Johor. Perumahan ini dibangun oleh pengembang swasta. Perkembangan pesat
terjadi pada kurun waktu tahun 2000 sampai 2003 dengan pertambahan jumlah rumah
rata-rata 1.580 unit dan Was bangunan 20 hektar per-tahun. Sampai tahun 2003,
pertambahan jumlah rumah mencapai 7.344 unit dengan luas bangunan 875.907 M2.
Pertambahan unit rumah berdasarkan IMB akan dijelaskan pada Tabel 4.3 dan Gambar
Distribusi lokasi berdasarkan IMB berikut ini.
Dilihat dari sebarannya per-kecamatan, pembangunan perumahan terbesar berlangsung

di bagian utara, timur, dan selatan Kota Medan. Di bagian selatan, pembangunan
terutama berlangsung di Kecamatan Medan Tuntungan, Medan Selayang, dar) Medan
Johor dengan jumlah rumah 1.737 unit dan luas bangunan 168.756 M2 . Di bagian timur,
pembangunan terutama berlangsung di Kecamatan Medan Sunggal, Medan Helvetia,
Medan Barat, dan Medan Petisah dengan jumlah 2.552 unit dan luas bangunan 388.523
m2. Di bagian utara, pembangunan berlangsung terutama di Kecamatan Medan Labuhan
dan Medan Marelan dengan jumlah rumah 1.400 unit dan luas bangunan 62.492 m2. Luas
bangunan yang relatif kedl ini berkaitan dengan jenis rumah yang dibangun di bagian
utara yang pada umumnya adalah rumah sederhana.
Pertumbuhan perumahan di Kota Medan berawal dari bagian selatan, yaitu di Kecamatan
Medan Johor pada tahun 1994. Kemudan, pada tahun 1997, telah terjadi perkembangan
selain di bagian selatan sendiri (Kecamatan Medan Selayang) juga ke bagian utara Kota
Medan, yaitu di Kecamatan Medan Deli, Medan Labuhan, dan Medan Marelan, serta
bagian timur di Kecamatan Medan Amplas. Tahun 1998, lokasi perumahan berkembang
ke bagian barat Kota Medan, di Kecamatan Medan Helvetia dan Medan Sunggal. Tahun
2001, lokasi perumahan telah berkembang ke seluruh bagian Kota Medan kecuali di
bagian pusat Kota Medan.
E.10.4 Distribusi Lokasi Perumahan Yang Dibangun Pengembang Swasta
Data REI memperlihatkan bahwa perumahan yang dibangun pengembang swasta terdiri
dari lima jenis, yaitu rumah mewah, rumah menengah, rumah toko (ruko), rumah
sederhana (IRS), dan rumah sangat secerhana (RSS) dengan berbagai macam variasi tipe

rumah. Tetapi, data jumlah can luas bangunan rumah yang diperoleh hanya terdiri cari
dua kelompok, yaitu kelompok rumah mewah, rumah menengah, dan ruko (selanjutnya
disebut dengan kelompok I), serta kelompok rumah sederhana dan rumah sangat
sederhana (selanjutnya disebut dengan kelompok II). Pembangunan perumahan oleh
pengembang berlangsung mulai tahun 1990 dan sampai dengan tahun 2003 yang
tersebar di 38 lokasi, Total rumah yang dibangun berjumlah 13.590 unit dengan luas
lahan 871,490 hektar.
Perumahan yang dibangun pengembang pertama kali adalah perumahan kelompok I di

bagian selatan Kota Medan. Perumahan tersebut bemama Dtra Wisata sebanyak 66 unit
di Kecamatan Medan Johor dan Taman Setiabudi Indah (Tasbih) sebanyak 115 unit di
Kecamatan Medan Selayang pada tahun 1990. Pertumbuhannya kemudian berlangsung
terus terutama ke bagian selatan, barat, can timur Kota Medan, seperti Kecamatan-
kecamatan Medan Johor, Medan Selayang, Medan Tuntungan, Medan Sunggal, Medan
Helvetia, Medan Timur, Medan Denai, dan Medan Amplas. Pembangunan perumahan di
bagian pusat kota pada umumnya berupa ruko. Pembangunan yang pesat terutama
berlangsung selama kurun waktu enam tahun sampai tahun 1996. Sampai tahun 2002,
total rumah yang dibangun berjumlah 8.947 unit dengan luas lahan 664,09 hektar.
Setelah tahun 1996, pembangunan perumahan relatif lambat. Dilihat sebarannya per-
kecamatan, Jumlah unit rumah terbanyalk terdapat di bagian selatan Kota Medan, yaitu di
Kecamatan-kecamatan Medan Tuntungan, Medan Selayang, dan Medan Johor berjumlah
4.160 unit dengan luas lahan 365 hektar.
Lokasi rumah kelompok II yang dibangun pengembang di Kota Medan relatif sedikit, yaitu
hanya di sembilan lokasi di lima kecamatan, yaitu Medan Helvetia, Medan Sunggal
(bagian barat), Medan Labuhan, Medan Marelan (bagian utara), dan Medan Timu.
Pembangunan RS dan RSS lebih banyak dilakukan di luar Kota Medan, seperti di
Kabupaten Deli Serdang dan Kota Binjai. Hal ini diperkirakan berkaitan dengan harga
lahan yang relatif jauh lebih tinggi di Kota Medan. Sampai tahun 2003 unit rumah yang
dibangun berjumlah 4.643 unit dengan luas lahan 207,4 hektar. Pembangunan
perumahan kelompok II ini sebagian besar berlangsung di bagian utara Kota Medan, yaitu
di Kecamatan Medan Labuhan dan Kecamatan Medan Marelan. Hal ini berkaitan dengan
ketersediaan lahan kosong dan harga lahan yang relatif lebih murah di bagian utara.
Berikut ini akan disajikan beberapa Gambar mengenai distribusi rumah yang dibangun
oleh Pengembang di Kota Medan dari Tahun 1990 sampai dengan Tahun 2003.

E.10.5 Kawasan Kumuh (Slum)
Sesuai hasil penelitian/studi yang telah dilakukan oleh Pemerintah Kota Medan, saat ini
terdapat 46 (empat puluh enam) lokasi yang dapat dinyatakan sebagai kawasan kumuh
dan miskin. Lokasi tersebut tersebar di dua kutub pertumbuhan Kota Medan yakni Bagian
Utara Kota (Kecamatan Medan Belawan, Medan Labuhan, dan Medan Deli) serta kawasan
Pusat Kota. Terdapat pula beberapa lokasi di kawasan pinggiran kota. Lokasi kawasan
kumuh ini menyebar di 38 kelurahan yang terdapat di 14 kecamatan. Untuk lebih jelasnya
lokasi kawasan kumuh dapat dilihat pada Tabel 4.5 dan juga dapat dilihat distribusi lokasi
kawasan kumuh tahun 2001 di Kota Medan pada Gambar distribusi berikut.
Lokasi Kawasan Kumuh Kota Medan Tahun 2001

No Kecamatan Lokasi (Kelurahan) Lingkungan
1. Medan Tuntungan - -
2. Medan Selayang 1. Tanjung Selamat I
2. Asam Kumbang VII
3. Tanjung Sari XXI
4. PB. Selayang 1 IV
3. Medan Johor 5. Sukamaju III, IV, V
6. P. Mansyur III, IV, XI, XII
7. Gedung Johor II, IV
8. Kwala Bekala I, II, III
4. Medan Amplas -
5. Medan Denai 9. TS Mandala 11 I, XI, XIV, XV
10. Denai I
11. Medan Tenggara VII
12. Binjai XIV
6. Medan Tembung - -
7. Medan Kota - -
8. Medan Area 13. Tegal Sari I VII, X
9. Medan Baru
10. Medan Polonia 14. Polonia Baru V, VII, XII
11. Medan Maimun 15. Kampung Baru IV, VII, XIII
12. Medan Sunggal 16. Sunggal X, XI
17. Tanjung Rejo IX
13. Medan Helvetia - -
14. Medan Barat 18. Sei Agul XI
19. Karang Berombak XII
15. Medan Petisah -
16. Medan Timur 20. Pulo Brayan Darat I III, VI
21. Pulo Brayan Darat II X, XIV
22. Gang Buntu II
23. Glugur Darat II II,VI,VII,VIII,XI
17. Medan Perjuangan 24. Sei Kera Hilir II VIII
18. Medan Deli 25. Kota Bangun V,VI
26. Mabar Hilir V,VI
27. Mabar II,III,IV
19. Medan Labuhan 28.Tangkahan VII,VIII
29. Besar II
30. Besar III
31. Besar V
32. Besar VII,VIII
33. Sei Mati IX
34. Nelayan Indah VI
35. Pekan Labuhan IVB,IVA,VB,VA
36, Pekan Labuhan XB MAWAR, XB
20. Medan Marelan 37. Labuhan Deli VII,VIII,IX,X
38.Terjun XII
21. Medan Belawan 39. Belawan I XII
40. Belawan II XXVI,XXVII,XXVII
41. Belawan Bahagia XXI
42. Belawan Bahagia XX,IX
43. Belawan II XXXVII,XXXVI,XXXV
44. Belawan II XXXII,XXX
45. Bagan Deli XIV
46. Bagan Deli VI,V
Sumber: Lampiran Studi Kawasan Kumuh dan Kemiskinan Kota Medan, Tahun 2001
BAPPEDA KOTA MEDAN
E.10.6 Kawasan Hunian Liar (Squatter)
Kawasan hunian liar (Squatter) adalah kelompok permukiman yang berdiri secara ilegal,
baik dari perijinan maupun kepemilikan tanah. Di Kota Medan terdapat 2 (dua)
karakteristik umum kawasan hunian liar yaitu kawasan yang berada di pinggiran sungai
dan kawasan yang berada diatas jalur kereta api. Sepanjang sisi sungai besar maupun
anak sungai banyak berdiri rumah-rumah masyarakat, bahkan beberapa diantaranya
berada diatas aliran sungai. Selain berdampak terhadap kelestarian lingkungan sungai,
bangunan hunian tersebut juga membahayakan masyarakat penghuninya (terutama saat
banjir).
Kawasan hunian liar disepanjang sungai telah ada sejak lama, karena banyak terdapat
sungai besar dan kecil di Kota Medan; hal tersebut terkait dengan sangat tingginya peran
sungai dalam kehidupan dan perkembangan Kota Medan di masa lalu. Sebahagian rumah
tersebut telah dilakukan penataan pemindahan melalui pelaksanaan normalisasi sungai
dan pembangunan jalan inspeksi. Kawasan ini terdapat di hampir keseluruhan kecamatan
yang dialiri Sungai terutama Sungai Belawan, Sungai Babura, Sungai Deli dan Sungai
Percut.
Kawasan hunian liar disepanjang jalur rel kereta api berdiri diatas tanah milik PT.Kereta
Api Indonesia yang diperuntukkan sebagai tanah untuk rel ataupun jalur hijau
(sempadan) pengaman kereta api. Bangunan-bangunan rumah dapat berkembang di
kawasan tersebut kareta terdapat dua jalur utama yang tidak berfungsi lagi yaitu jalur
kereta api Medan-Deli Tua dan Medan-Pancur Batu.
Hunian liar yang ada saat ini memiliki kondisi fisik yang beragam berupa bangunan
darurat, semi permanen bahkan ada pula bangunan permanen. Kawasan hunian liar
tersebut dilayani oleh prasarana kota seperti listrik dan air bersih, namun pada umumnya
tidak memiliki saluran drainase yang baik.
Di sekitar Pelabuhan Belawan banyak terdapat hunian liar para nelayan yang berlokasi di
lahan milik PT Pelindo. Kawasan ini direncanakan akan dikembangkan menjadi kawasan
industri dan pergudangan. Tetapi, walaupun demikian, kawasan ini dilengkapi dengan
fasilitas pelayanan, seperti perbaikan akses jalan, penyediaan suplai air bersih dan listrik.
E.10.7 Perumahan Perumnas dan Apartemen
Perumahan yang dibangun Pengembang Perumnas terdapat di enam lokasi di bagian

barat, utara, selatan, dan pusat Kota Medan. Di bagian barat adalah Perumnas Helvetia
(Kecamatan Medan Helvetia, 4.804 unit) dan Perumnas Mandala (Kecamatan Medan
Denai, 8.927 unit). Di bagian pusat kota adalah i Rumah Susun Sukaramai di Kecamatan
Medan Area dengan jumlah unit rusun 400 unit. Di bagian selatan adalah Perumnas
Simalingkar di Kecamatan Medan Tuntungan sebanyak 4.897 unit. Di bagian utara adalah
Perumnas Martubung sebanyak 100 unit dan Pasena Laguna Martubung sebanyak 458
unit di Kecamatan Medan Labuhan.
Apartemen di Kota Medan hanya terdapat di dua lokasi di pusat kota, yaitu Quality Suites
di Jalan Listrik dan Apartemen Danau Toba di Jalan Palang Merah.
E.11 Sarana Permukiman
E.11.1 Fasilitas Peribadatan
Fasilitas peribadatan yang terdapat pada suatu wilayah tertentu dipengaruhi oleh jumlah
pemeluk agama yang dianut. Mayoritas penduduk Kota Medan menganut Agama Islam
sehingga dengan demikian jumlah sarana peribadatan untuk Kota Medan didominasi oleh
fasilitas peribadatan yang peruntukannya bagi masyarakat yang memeluk agama islam.
Fasilitas peribadatan seperti Mesjid memiliki 721 unit, Langgar sebanyak 732 unit, Gereja

memiliki 370 unit, Kuil 39 unit dan Vihara memiliki 88 unit sarana peribadatan. Untuk
lebih jelasnya mengenai fasilitas peribadatan akan disajikan pada Tabel 4.6 berikut ini.
E.11.2 Fasilitas Pendidikan
Pendidikan merupakan sarana dalam mencerdaskan bangsa dan negara, mendptakan

generasi muda dan sumber daya manusia yang siap pakai dalam pembangunan bangsa
pada masa yang akan datang. Berhasilnya suatu pembangunan tidak terlepas dari tingkat
pendidikan, dimana semakin maju pendidikan berarti akan membawa dampak yang positif
bagi masa depan dalam berbagai ilmu pengetahuan.
Perkernbangan Pendidikan di Kota Medan memuat data SID, SLTP, SMU dan setingkatnya
baik yang dikelola Dinas Pendidikan Maupun diluarnya yang menyebar diseluruh Kota
Medan. Sedangkan Perguruan Tinggi/Akaderni mencakup Universitas negeri yang dikelola
Pernerintah maupun pihak swasta yang alokasi ruang menyebar di Kota Medan. Fasilitas
pendidikan untuk Sekolah Dasar (SD) memiliki 786 unit bangunan sekolah (416 unit
status negeri dan 370 unit status swasta), Madrasah Ibtidaiyah memiliki 41 unit bangunan
sekolah (12 unit status negeri dan 29 unit status swasta), SLTP urnum memiliki 337 unit
bangunan sekolah (45 unit status negeri dan 292 unit status swasta), SMU memiliki 163
unit bangunan sekolah (18 unit status negeri dan 145 unit status swasta), SMK memiliki
125 unit bangunan sekolah (11 unit status negeri dan 144 unit status swasta). Untuk
jenjang Perguruan Tinggi Negeri memiliki 3 unit bangunan sedangkan untuk Perguruan
Tinggi Swasta terdiri dari Universitas sebanyak 16 unit, Institut 2 unit, Sekolah Tingg! 36
unit, Akadernik 13 unit dan Politeknik sebanyak 1 unit bangunan.
E.11.3 Fasilitas Perdagangan dan Industri
Fasilitas perdagangan/pasar tersebar di seluruh di Kota Medan yang terdiri dari Pasar
yang berjurnlah 55 unit bangunan, Kios sebanyak 8109 unit bangunan, Stand berjurnlah
8603 unit dan Toko berjurnlah 58 unit.
Fasilitas Industri banyak tersebar di Kota Medan yang didasarkan oleh subsektor yaitu
subsektor industri makanan, minuman dan ternbakau. Pada tahun 2001 perusahaan
industri makanan, minuman dan ternbakau sebanyalk 58 unit perusahaan atau 23.67 %

dari total perusahaan di Kota Medan (245 Perusahaan). Subsektor industri kimia (Karet,
Plastik dan bahan kimia) sebanyak 49 unit perusahaan dan subsektor barang logam,
mesin dan peralatan sebanyak 48 unit perusahaan.
E.12 Prasarana Perkotaan
E.12.1 Jaringan Jalan

Sistem jaringan jalan di Kota Medan sebagian besar adalah sistem jaringan jalan
sekunder. Sistem jaringan jalan primer hanya berupa Jalan Tol Belmera. RUTR Kota
Medan menerapkan sistern jaringan jalan melingkar untuk menampung pergerakan lalu
iintas di bagian selatan dan pola linier untuk melayani pergerakan antara pusat kota
dengan Pelabuhan Belawan. Berkaitan dengan kebijaksanaan tersebut di Kota Medan
sedang dilaksanakan proyek pernbangunan jaringan jalan lingkar luar serta peningkatan
pelebaran jalan.
E.12.2 Jaringan Air Bersih dan Drainase
Pelayanan air bersih oleh PDAM belum dapat mencakup seluruh wilayah kota. Sebagian
masyarakat masih menggunakan air sumur. Sistem distribusi air bersih oleh PDAM
membagi Kota Medan menjadi enam kawasan pelayanan, yaitu kawasan-kawasan
Belawan, Medan Utama, Sei Agul, Medan Denai, Medan Sunggal, dan Padang Bulan.
Saluran drainase di Kota Medan adalah sistem saluran tertutup dan terbuka. Saluran yang
ada saat ini masih menggunakan sistem tersier. Kelemahannya adalah pada saat air
menyusut, pembuangan air akan mengalami hambatan sampai ke Wjuan.
Saluran drainase sistem tertutup terletak pada jalan di sekitar pusat kota dengan kondisi
baik dan sedang. Saluran pembuangan sistern terbuka terletak pada jalur jalan di sekitar
pinggiran kota dengan kondisi kurang baik dan buruk. Saluran pembuangan akhir bagi
kedua sistem tersebut adalah sungai sehingga dapat menimbulkan masalah pencemaran
air.
E.12.3 Sampah

Sampah di Kota Medan pada urnumnya berasal dari sampah rumah tangga serta sebagian
kedl berasal dari industri dan kegiatan perdagangan/jasa. Sistem pembuangan sampah
yang ada menggunakan cara pengumpulan pada bak-bak sampah yang telah ada.
Selanjutnya, sampah-sampah tersebut diangkat ke tempat pembuangan sementara di
berbagai tempat. Bagian akhir sistem ini adalah pengangkutan sampah ke tempat
pembuangan akhir.
E.13 Pengembangan Kawasan Metropolitan Mebidang Area
Pemerintah Provinsi Sumut (Pemprovsu) bersama instansi terkait kini tengah

mempersiapkan aspek legal berupa peraturan daerah pengembangan kawasan
Meteropolitan Mebidang Area dan Karo (MMA). Peraturan daerah tersebut akan mengatur
tentang rencana tata ruang Kawasan MMA.
Menurut Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda) Provsu Drs RE

Nainggolan MM akan dipersiapkan master plan pembangunan infrastruktur di kawasan
MMA seperti sekitar bandara baru Kuala Namu, Pelabuhan Belawan dan jaringan rel
kereta api. Keberlanjutan pengembangan kawasan MMA membutuhkan komitmen dan
inisiatif yang kuat dari berbagai pihak, khususnya dalam administrasi publik. Dengan
demikian diharapkan pengelolaan kawasan MMA berjalan secara fokus dan sistematis
untuk menggerakkan serta melahirkan pusat-pusat pertumbunan baru di Sumatera Utara.
Pemerintah Kota (Pemko) Medan dalam penyusunan rencana umum tata ruang (RUTR)
2006 akan mengkonsentrasikan pembangunan permukiman di kawasan utara Pemerintah
Kota (Pemko) Medan dalam penyusunan rencana umum tata ruang (RUTR) 2006 akan
mengkonsentrasikan pembangunan permukiman di kawasan utara, yang meliputi Medan
Labuhan, Medan Marelan, Medan Deli, Medan Helvetia dan Medan Barat, Medan Timur
dan sekitarnya. Sedangkan pemanfaatan lahan di kawasan selatan mulai dibatasi. Kepala
Badan Perencanaan dan Pembangunan Daerah (Bappeda) Kota Medan Ir Harmes Joni
kepada Medan Bisnis dalam Workshop Pembangunan Perumahan dan Permukiman
mengatakan, pengembangan permukiman di kawasan utara akan didukung melalui pola
lahan siap bangun (lasiba) dan kawasan siap bangun (kasiba). Untuk mempercepat
pembangunan di kawasan tersebut, Pemko Medan akan menerapkan pola lasiba dan
kasiba, sehingga pengadaan infrastruktur mendapat bantuan dari Pemko, Pempropsu dan
pemerintah pusat. Selain itu, akses menuju kawasan ini juga akan terus dilengkapi,

misalnya melalui pembangunan jalan tol Medan-Binjai dan jalan lingkar luar di Hotel
Dharma Deli Medan, kemarin.
Pemko Medan juga akan melakukan penataan kembali wilayah Medan Belawan. Hal itu
sejalan dengan rencana pengembangan Kota Belawan sebagai kota pelabuhan modern
(harbour city). Ia mengatakan, pihak PT Pelindo I telah menyusun master plan (rencana
induk) khusus di kawasan pelabuhan. ''Master plan mereka akan kita sinkronkan dengan
rencana tata ruang kota yang baru. Nantinya, Kota Belawan akan difokuskan sebagai
kawasan industri (industrial park) dan jasa penunjang aktivitas pelabuhan seperti
pergudangan, pusat perkantoran, hotel, pusat perbelanjaan, galangan kapal dan industri
perikanan.
Sementara permukiman masyarakat, ungkap Harmes, secara bertahap mulai dialihkan ke

wilayah Medan Labuhan dan Medan Marelan. Sebagai tahap awal, kini sedang dibangun
3.000 unit rumah bagi para tenaga kerja bongkar muat (TKBM) Pelabuhan Belawan di Sei
Mati, Medan Labuhan.
Masih di Medan Labuhan, Pemko Medan juga tengah membangun delapan twin block
rumah susun sederhana sewa (rusunawa) melalui dana APBN. Sebelumnya, menurut
Harmes, Koperasi Pengangkutan Umum Medan (KPUM) juga telah membangun sebanyak
607 unit RSH bagi para supir angkutan dan karyawan di Desa Terjun, Medan Marelan. Ini
baru langkah awal, sehingga secara bertahap permukiman warga di Belawan bisa
dialihkan ke daerah-daerah di sekitarnya. Pemko Medan akan terus mendorong
pengembang untuk membangun permukiman baru di kawasan utara ini.
Sementara itu, pemanfaatan lahan di kawasan selatan akan dibatasi, mengingat fungsi
kawasan itu yang telah ditetapkan sebagai daerah konservasi atau penyangga kota
(buffer zone). Karenanya, izin pembangunan perumahan di wilayah selatan, termasuk
Kecamatan Medan Johor, akan diberikan secara selektif untuk menjaga kondisi lingkungan
kota agar tetap hijau dan asri (eco-city). Di pusat kota juga dilakukan optimalisasi lahan,
mengingat keterbatasan dan mahalnya harga tanah. Izin pembangunan akan
diprioritaskan untuk bangunan yang bersifat vertikal (pencakar langit) seperti pusat
perkantoran dan apartemen.
Selain di wilayah-wilayah yang berada antara inti kota dan kawasan utara, pengembangan
Kota Medan juga akan mengarah ke daerah hinterland (pinggiran) yang sebagian besar

masuk dalam Kabupaten Deliserdang, seperti Hamparan Perak, Tanjungmorawa dan
Kuala Namu. Itulah mengapa Pemko Medan berupaya mempercepat pemindahan Bandara
Polonia ke Kuala Namu. Kalau pemindahan itu bisa terealisasi, maka akan muncul pusat
pertumbuhan baru di sekitar Bandara Kuala Namu. Sedangkan 300 hektar lahan di eks
Bandara Polonia akan kita jadikan sebagai CBD (central business centre)-nya Kota Medan,
Workshop tersebut diikuti sedikitnya 75 orang peserta yang mewakili unsur praktisi
properti (REI), akademisi, perbankan, dinas-dinas terkait, sejumlah camat dan
perusahaan penunjang utilitas seperti PLN dan PDAM Tirtanadi.
E.14 Permasalahan Perumahan dan Permukiman Kota Medan
Menurut data dari RP4D Kota Medan, ada beberapa permasalahan mendasar yang perlu
dibenahi dalam bidang perumahan dan permukirnan, yaitu :
1. Pemerintah Kota Medan belum memiliki perencanaan yang jelas dan terperinci
dalam mengelola bidang perumahan dan permukiman (perumahan dan
permukiman), seperti memberikan arahan lokasi pembangunan rumah, target
pencapaian jumlah dan jenis rumah yang dibangun, serta penanganan kawasan-
kawasan permukiman bermasalah.
2. Akibat ketiadaan perencanaan di atas, tidak ada bentuk kegiatan "pengarahan" atau
sosialisasi ataupun koordinasi Pernerintah Kota kepada pihak-pihak yang
berkepentingan terhadap pembangunan perumahan dan permukiman, terutarna
kepada masyarakat umum dan pengembang. Akibatnya, terjadi pernbangunan
perumahan dan permukiman pada sembarang lokasi.
3. Keberadaan kawasan kurnuh dan liar selain akibat tidak adanya tanggung jawab
dan disiplin masyarakat penghuninya sendiri, juga akibat ketiadaan tanggung jawab
dan disiplin pemerintah kota sendiri. Pemerintah kota belum memiliki kepedulian
yang tinggi dan sikap tegas terhadap lingkungan sehingga tidak mampu
mengantisipasi cikal bakal keberadaan kawasan tersebut.
4. Dalam kaitannya dengan IMB, kondisi di lapangan yang dilaksanakan oleh pihak
yang membangun kerapkali tidak sesuai dengan ijin yang dikeluarkan. Contoh,
jumlah unit rumah yang dibangun lebih banyak dari ijin yang dikeluarkan. Masalah

ini terjadi kemungkinan berkaitan dengan prosedur perijinan yang harus dilalui oleh
pihak-pihak yang membangun, misalnya biaya yang terlalu mahal. Selain itu,
terdapat indikasi banyak bangunan rumah yang tidak memiliki IMB, Contohnya
adalah IMB untuk pernbangunan rumah di Kecamatan Medan Belawan tidak pernah
dikeluarkan. Dalam kenyataannya, banyak rumah yang sudah berdiri di sana.
5. Dalam kaitannya dengan masalah nomor 3, hal ini memperlihatkan bahwa tidak ada
pemantauan pelaksanaan ijin dan pemberian sanksi pelanggaran ijin yang sudah
diberikan oleh Pernerintah Kota.
6. Pendataan jumlah, jenis, dan kualitas bangunan di tiap-tiap kelurahan di Kota

Medan belum dilaksanakan dengan baik. Data ini merupakan data Yang sangat
penting untuk mengetahui ketersediaan rumah yang layak Yang merupakan
informasi dasar dalam menangani permasalahan kebutuhan rumah.
7. RUTR Kota Medan mengarahkan pernbangunan perumahan dan permukiman ke

bagian utara, timur, dan barat Kota Medan. Pembangunan ke bagian selatan kota
dibatasi dan harus memenuhi persyaratan KDB tertentu karena bagian selatan
merupakan wilayah resapan air bagi Kota Medan. Kondisi yang ada memperlihatkan
bahwa pernbangunan perumahan ke bagian selatan kota jauh lebih pesat dari
bagian-bagian kota lainnya. Pembangunan perumahan ke arah selatan ini terutama
adalah perumahan jenis menengah dan mewah.
8. Untuk mengetahui kebutuhan jenis rumah dan jumlahnya sangat dibutuhkan

ketersediaan data jenis rumah yang ada. Jenis rumah diklasifikasikan atas rumah
mewah, rumah menengah, dan rumah sederhana. Tetapi, sampai saat ini kriteria
ketiga jenis rumah tersebut belum jelas, baik cari segi luas lahan dan bangunan,
kualitas dan fasilitas rumah. Surat Keputusan Bersama (SKB) Tiga Menteri tahun
1992 tentang Pedoman Pernbangunan Perumahan dan Permukiman dengan
Lingkungan Hunian Yang Berimbang serta Kepmenpera No. 08/KPTS/BKP4N/1996
tentang Pecoman Penyelenggaraan Pembangunan Perumahan dan Permukiman di
Daerah juga ticak mernberikan keterangan Yang jelas.
9. Pemerintah kota masih kurang berpihak terhadap penyediaan perumahan dan

permukiman bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang sebenarnya merupakan

kelompok masyarakat yang paling membutuhkan bantuan pernerintah kota. Hal ini
dapat dilihat dari sedikitnya lokasi pembangunan perumahan bagi mereka. Kalaupun
pernbangunan RS dan RSS dilaksanakan, lokasinya berada jauh dari pusat kota atau
pusat-pusat kegiatan lainnya. Hal in! menurut pemerintah, biasanya, karena
pemerintah kekurangan dana, terutama dana untuk menyediakan lahannya. Hal ini
juga mengindikasikan ketiadaan perencanaan jangka panjang bidang perumahan
dan permukiman guna mengantisipasi kendala yang akan terjadi. Contohnya, dari
jauh hari pernerintah kota seharusnya sudah memiliki persediaan lahan pada saat
harga lahan masih murah sehingga peluang membangun RS dan RSS di pusat kota
menjadi besar.
10. Pembangunan perumahan jenis menengah dan mewah jauh lebih banyak dibanding
RS dan RSS oleh pengembang swasta. Hal ini menggambarkan bahwa
pembangunan perumahan lebih diutamakan bagi masyarakat golongan menengah
dan atas. Bagi pengembang sendiri membangun rumah menengah dan mewah jauh
lebih menguntungkan dari RS dan RSS. Konsep hunian berimbang 6 : 3 : 1 antara
rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah belum dilaksanakan
padahal SKB Tiga Menteri tentang Lingkungan Hunian Berimbang tersebut telah
keluar sebelas tahun yang lalu.
11. Karena keterbatasan pemerintah, beban tanggung jawab masyarakat sangat tinggi
dalam menyediakan perumahan dan permukiman. Tetapi, pada saat masyarakat
mau berperan serta, pemerintah kota belum siap untk memberikan pelayanan yang
baik dan kemudahan-kemudahan dari proses persiapan sampai pelaksanaan
pembangunan perumahan dan permukiman.
Metro Medan Urban Development Project (MMUDP) sedang dilaksanakan sarnpai tahun
2004. Ada enam sektor yang ditangani pernbangunannya, yaitu penyediaan air bersih,
jalan, drainase, pengelolaan banjir, sampah, dan sanitasi. Fokus utamanya adalah
penanganan infrastruktur primer dan sekunder. MMUDP tidak melaksanakan perbaikan
dan pengembangan daerah baru.
Renstrada Kota Medan 2001-2005 bertujuan mewujudkan "City Without Slums" pada
tahun 2010. Caranya adalah dengan :
a. Meningkatkan kondisi daerah kurnuh;

b. Menyediakan perumahan yang terjangkau secara terencana untuk mencegah
timbuinya kawasan kumuh baru;
c. Meningkatkan pelayanan dan lingkungan di permukiman yang ada.
Pembangunan perumahan yang diorganisasikan oleh badan usaha, Perumnas ataupun

pengembang swasta yang pada umumnya terkonsentrasi di daerah yang pertambahan
penduduknya juga besar telah menyebabkan urbanisasi. Selain migrasi penduduk ke kota
juga ada urbanisasi yang berupa pemalihan pemukiman pedesaan menjadi pemukiman
perkotaan. Ini banyak kita temukan di pedesaan pinggiran kota, terutama kota-kota
besar. Pembangunan perumahan ini bahkan berhasil menciptakan kawasan urban baru
(atau suburbanisasi) di pinggiran kawasan perkotaaan yang ada. Oleh karena itu, angka
pertumbuhan penduduk di sekitar kota besar yang juga merupakan konsentrasi
pembangunan perumahan cenderung lebih tinggi dari kota itu sendiri. Menurut direktori
yang diterbitkan REI tahun 2003, di Kabupaten Deli Serdang jumlah rumah yang
dibangun anggotanya antara tahun 1994-2002 berjumlah 6660 unit sedangkan di Kota
Medan 1440 unit. Kalau disimak, sensus penduduk tahun 1990 dan tahun 2000 memang
menunjukkan bahwa laju pertumbuhan Kabupaten Deli Serdang lebih tinggi dari kota
Medan. Angka perpindahan penduduk karena perumahan ini cukup berarti bagi kota-kota
besar karena dapat berwujud perluasan kota dan pertumbuhan permukiman yang tak
terkendali.
Meskipun pembangunan perumahan di sekitar kota besar tersebut formal dan

diorganisisasikan, tetapi penempatannya dalam kawasan justru seperti tidak terkendali.
Pernbangunan perumahan itu dilakukan dalam luasan yang beraneka ragam mulai dari
satu hektar sampai ribuan hektar, ada yang diselesaikan dalam beberapa bulan ada yang
lebih dari duapuluh tahun belum selesai. Pembangunan ratusan unit perumahan skala,
kecil yang berukuran hanya beberapa atau paling-paling puluhan hektar yang sebagian
besar berusaha menempatkan diri pada jaringan jalan yang sudah ada sehingga terjadilah
peningkatan beban jalan yang melampaui kapasitas. Pembangunan perumahan juga
banyak dilakukan di sawah, hal ini bukan hanya mengurangi tanah produktif, tetapi juga
mengubah sistem perairan dari saluran pengairan menjadi saluran drainase yang
dilakukan sepotong-sepotong dan tidak menyeluruh. Keadaan ini membuahkan sejumlah
satuan pemukiman yang meskipun jumlah penduduk yang dapat ditampung secara total
mencapai skala kota besar, tetapi wujud nyatanya merupakan tebaran pemukiman yang
tidak terpadu sebagai suatu satuan urban. Hal ini selain menyulitkan dalam perpaduan

dan pengembangan pelayanannya, juga mempunyai daya perusak lingkungan dalam
lingkup yang lebih luas. Agaknya sudah terlambat untuk menjadikan pembangunan
perumahan yang telah dilakukan selama ini untuk menjadi suatu kota kompak dan efisien.
Dalam jangka panjang, kota besar di Indonesia akan tetap tidak efisien sebagai akibat
pembangunan perumahan yang inkremental tersebut.
E.15 Profil Kecamatan Medan Belawan
Kecamatan Medan Belawan terletak di wilayah Utara Kota Medan dengan batas-batas
sebagaiberikut:
Sebelah Barat berbatasan dengan Kabupaten Deli Serdang
Sebelah Timur berbatasan dengan Kabupaten Deli Serdang
Sebelah Selatan berbatasan dengan Kecamatan Medan Marelan dan Kecamatan Medan
Labuhan
Sebelah Utara berbatasan dengan Selat Malaka
Kecamatan Medan Belawan dengan luas wilayahnya 26,25 KM²
Kecamatan Medan Belawan adalah daerah pesisir Kota Medan dan merupakan wilayah
bahari dan maritim yang berbatasan langsung pada
Selat Malaka dengan penduduknya berjumlah 93.356
jiwa (2004).
Di Kecamatan Medan Belawan ini terdapat Pelabuhan

Belawan yang merupakan pelabuhan terbuka utk
perdagangan internasional, regional dan nasional. Pelabuhan Belawan ini merupakan urat
nadi perekonomian Sumatera Utara khususnya arus keluar masuk barang dan penumpang
melalui angkutan laut, sehingga Kota Medan dikenal dengan pintu gerbang Indonesia
bagian Barat.
Di Kecamatan Medan Belawan ini juga terdapat Terminal

Peti Kemas Konvensional Gabion Belawan, yang
merupakan Pintu Gerbang ekspor dan impor barang
Indonesia bagian Barat.

Di kecamatan Medan
Belawan saat ini sedang
dibangun delapan twin block
rumah susun sederhana
sewa (rusunawa) melalui
dana APBN oleh Departemen
Pekerjaan Umum.

F. PENDEKATAN DAN METODOLOGI
F.1 Latar Belakang
Untuk menunjang agar sistim, prosedur dan mekanisme kerja yang telah dibuat
dapat berjalan dengan lancar, transparent serta dapat dipertanggung jawabkan,
maka perlu kiranya dibuat standar keluaran berupa Form-form kerja yang akan
digunakan dalam setiap komunikasi dan interaksi yang terjadi dilapangan serta
menjadi bagian penting dari dokumen kegiatan proyek yang tersusun dengan baik
dan memudahkan instansi berwenang dalam pemeriksaan lanjutan.
F.2 Faktor Pengorganisasian Proyek
Didalam penyusunan struktur Organisasi Proyek manajemen konstruksi /

Pengawasan nantinya didasar dari beberapa faktor antara lain :
1. Terjalinnya komunikasi dan kerjasama positif antara pihak terkait (pelaku
kegiatan pelaksanaan pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa dan PSD);
2. Terjalinnya koordinasi dan konsultansi serta didapatkan jalan keluar yang baik
secara dini untuk mengatasi setiap permasalahan yang timbul;
3. Menjamin pelaksanaan dan pengawasan serta koordinasi pekerjaan secara
optimal.
F.3 Sistem dan Mekanisme Kerja
Untuk menjamin efektifitas dan efisiensi kerja Konsultan Manajemen konstruksi /

Pengawas sehingga sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang telah digariskan,
maka Konsultan memiliki Sistim dan Mekanisme Kerja yang diterapkan dalam forum
pengawasan meliputi :
A). Rapat Koordinasi
Rapat Koordinasi merupakan salah satu bagian penting dari forum komunikasi
antara seluruh pihak yaitu, Pemilik Proyek, Konsultan Perencana, Konsultan
Pengawasan, dan Kontraktor yang diadakan secara berkala yang meliputi, antara
lain :

1. Standart Operating Prosedure (SOP)
Ditetapkan untuk menunjang pengelolaan Proyek dari tahap Perencanaan,
Pra Konstruksi sampai berakhirnya masa Pemeliharaan.
Prosedur ini menggambarkan proses kerja yang perlu dilaksanakan pada
setiap tahapan proyek, dan pihak-pihak yang bertanggung jawab didalam
proses kerja tersebut.
2. Rapat Koordinasi
Rapat koordinasi dilaksanakan secara periodic pada waktu-waktu tertentu
yang bertujuan untuk tetap berada pada koridor ketentuan saat pelaksanaan
berjalan dan menyelesaikan setiap permasalahan yang timbul saat
pelaksanaan berjalan.
Ditinjau dari permasalahan dan jenisnya, maka rapat koordinasi dibedakan
menjadi 2 (dua) jenis rapat yaitu :
a. Rapat Koordinasi Rutin (Mingguan dan Bulanan);
Diadakan priodik setiap minggu dan atau setiap bulannya, membahas
prestasi kerja Kontraktor, serta memberikan solusi/penyelesaian
permasalahan yang timbul.
Rapat ini dipimpin oleh Konsultan Pengawas dan dihadiri oleh semua
pihak terkait pada pelaksanaan kegiatan konstruksi.
b. Rapat Koordinasi Khusus;
Diadakan apabila timbul permasalahan yang bersifat khusus dan tidak
dapat diselesaikan dalam rapat koordinasi mingguan/bulanan.
Rapat koordinasi ini diadakan oleh Pemberi Tugas atas inisiatif Pemberi
Tugas atau atas usulan dari pihak-pihak yang tekait dalam pelaksanaan
pembangunan.
F.4 Sistem Pelaporan
Adalah bentuk penyampaian informasi secara formal pencapaian kemajuan

pekerjaan dan perkembangan pelaksanaan kegiatan pembangunan kepada Pemilik
Proyek yang merupakan salah satu produk dari tugas Konsultan Pengawas.
Hal-hal yang mencakup dalam sistim pelaporan antara lain :

1. Laporan Prestasi Kerja Mingguan;
2. Laporan Prestasi Kerja Bulanan;
3. Pekerjaan yang dilaksanakan pada periode saat ini;
4. Permasalahan yang timbul;
5. Perubahan-perubahan ketentuan teknis pelaksanan (apabila diharuskan);
6. Kesimpulan;
7. Lampiran;
- Foto Proyek;
- Notulen Rapat Koordinasi Mingguan;
- Time Schedule yang menunjukkan adanya deviasi antara rencana dan
pelaksanaan;
- Laporan Harian Pengawas;
- Form-form isian mekanisme kerja.
F.5 Lampiran
1. Struktur Organisasi Proyek;

2. Mekanisme Administrasi Proyek;
3. Mekanisme Kerja Konsultan Manajemen Konstruksi / Pengawas;
4. Mekanisme Penagihan;
5. Mekanisme Pekerjaan Tambah Kurang.

F.6. Kegiatan Perencanaan Konstruksi Pada Tahap Konstruksi
Kegiatan Perencanaan Konstruksi pada tahap konstruksi pada prinsipnya adalah

melakukan pengawasan berkala yang meliputi seperti yang dijelaskan pada
gambar berikut :
Reference :
Dokumen kontrak
Drawing
Spesifikasi
Standar, code, peraturan
yang berlaku
Pengawasan Berkala
Pra Konstruksi
Sebelum pekerjaan dimulai :

Kesiapan lapangan
Pemeriksaan bahan / material
Pemeriksaan dokumen request kontraktor
Tahap Konstruksi
Saat pekerjaan berlangsung :
Kontrol kualitas bahan / material

dan kuantitas bahan / material
Kontrol metoda pelaksanaan
Kontrol kemajuan pekerjaan
Setelah pekerjaan selesai :
Pengukuran (measurement) pekerjaan

terpasangl
Testing / pengujian pekerjaan terpasang
Usulan perbaikan pekerjaan
Pasca Konstruksi

a) Manajemen Konstruksi Pekerjaan Tanah
Sebelum pekerjaan dimulai Pada saat pekerjaan berlangsung Setelah pekerjaan selesai
1. Check kondisi cuaca 1. Check staking out lokasi dan luas lahan 1. Pengukuran dimensi galian baik volume dan
galian bentuk galian (volume and shape) sesuai shop
drawing.
2. Check kondisi tinggi muka air tanah 2. Kontrol metoda konstruksi 2. Uji lapangan kepadatan tanah dasar basement
(plate bearing test dan sand cone test)
3. Check hasil pengujian material yang akan 3. Kontrol produktivitas peralatan dan 3. Mengajukan perbaikan pekerjaan (jika ada)
digunakan, yaitu material stabilisasi tanah / kemajuan pekerjaan (work progress)
soil grouting.
4. Check Request Document – Kontraktor : 4. Uji lapangan (field test) material / bahan 4. Memverifikasi kemajuan pekerjaan yang
konstruksi diajukan kontraktor
 Gambar kerja / shop drawing 5. Kontrol arus angkutan pembuang tanah
 Metoda kerja 6. Kontrol pengunaan peralatan K3 5. Menyusun dan menyetujui berita acara
 Volume pekerjaan galian 7. Kontrol dimensi (volume dan bentuk) galian kemajuan pekerjaan.
 Jadual kerja 8. Pencatatan kegiatan harian (daily report),
meliputi :
 Kesiapan peralatan meliputi : Excavator,  Jenis, jumlah dan jam pemakaian
Loader, Dozer, Dump Truck, Water peralatan dan angkutan berat
Pump, dll.
 Kesiapan material / bahan dilapangan  Kondisi Cuaca
 Kesiapan tenaga manusia  Jumlah sumber daya manusia yang
bekerja
 Kesiapan K3  Volume dan kualitas material yang
digunakan
 Arus angkutan buangan tanah  Jam kerja
5. Check Kondisi Aktivitas Sekitar Proyek  Hal-hal khusus / kejadian khusus

b) Manajemen Konstruksi Pekerjaan Struktur Pondasi
1. Check kondisi cuaca 1. Check staking out lokasi pondasi 1. Pengukuran jumlah dan ketepatan lokasi
2. Check kondisi tinggi muka air tanah dan 2. Kontrol metoda konstruksi pondasi yang dipasang
kedalaman tanah keras.
3. Check hasil pengujian bahan/material yang 3. Kontrol produktivitas peralatan dan 2. Uji lapangan kapasitas pondasi (Loading Test),
akan digunakan, cast in place atau tiang kemajuan pekerjaan (work progress) static loading atau vertical test (ASTM D 1143-
pancang. 81), jika menggunakan pondasi tiang pancang
4. Check Request Document – Kontraktor : 4. Uji lapangan tiang pancang (hammer test, 3. Mengajukan perbaikan pekerjaan (jika ada)
flexure strengh test-simple beam with third
point loading)
 Jadual kerja 5. Kontrol arus kendaraan pengangkut tiang 4. Memverifikasi kemajuan pekerjaan yang
pancang diajukan kontraktor
 Gambar kerja / shop drawing 6. Kontrol jumlah, kedalaman, ketepatan
(presisi) dan kapasitas pondasi yang
dipancang.
 Metoda kerja 7. Kontrol penggunaan K3 5. Menyusun dan menyetujui berita acara
 Volume pekerjaan struktur pondasi 8. Pencatatan kegiatan harian (daily report), kemajuan pekerjaan.
meliputi :
 Kesiapan peralatan meliputi : Pile  Jenis, jumlah dan jam pemakaian
driver / hammer, truck trailer, water peralatan dan angkutan berat
pump, dll
bekerja
 Kesiapan K3  Jumlah dan kualitas pondasi yang
dipasang
 Arus angkutan pengangkut tiang, truck  Jam kerja
trailer
5. Check Kondisi Aktivitas Sekitar Proyek  Hal-hal khusus / kejadian khusus

c) Manajemen Konstruksi Pekerjaan Struktur Bangunan Atas
Pekerjaan utama dari pekerjaan struktur bangunan atas adalah pekerjaan beton / concrete works pada struktur kolom, struktur balok , dan pelat beton.
1. Check kondisi cuaca 1. Check pemasangan bekisting dan perancah 1. Pengukuran volume, dimensi dan presisi
(form work) pekerjaan beton yang telah terpasang.
2. Check kondisi kesiapan lapangan 2. Check sertifikat bahan dan material yang
sampai di lapangan terhadap kualitas dan
volume.
3. Check bahan/material yang akan digunakan 3. Uji lapangan dan pengambilan sampel, 3. Uji lapangan terhadap pekerjaan yang telah
: meliputi : terpasang :
 Design mix dan Trial mix beton,  Making and curing concrete test  Surface texture of concrete (voids test of
 quality of water, specimens, concrete)
 kuat tekan beton (compressive strength  Slump test and Air Content Test,  Testing drilled cores of concrete
test) ASTM C 39, BS 1881.  Bend test for bars for Concrete  Water retention of concrete
 Aggregate concrete SII 0052 – 80, ASTM C Reinforcement,  Schmidt Rebound Hammer test (ASTM-
33, ASTM C 330.  Bleeding of Concrete, C805 dan B.S. 4408)
 uji tulangan baja, SII 0136-84, SII 0784-83,  Water retention by Concrete Curing  Crack meter
SII 1315-85, SII 1462 – 85, SII 1463-85, Materials
ASTM / JASS 5  Kuat tekan beton (compressive
 sampling freshly mixed concrete ASTM C strength test)
172  Weight per cubic meter of concrete
 slump test,  Kontrol kuat tekan beton untuk
 Weight per cubic meter of concrete, pelepasan Form work
 Making and curing concrete test specimens
3. Check Request Document – Kontraktor : 4. Kontrol metoda konstruksi 4. Mengajukan perbaikan pekerjaan (jika ada)
 Jadual Kerja 5. Kontrol produktivitas peralatan dan 5. Memverifikasi kemajuan pekerjaan yang
kemajuan pekerjaan (work progress) diajukan kontraktor terhadap volume, dimensi
dan kualitas pekerjaan.

Manajemen Konstruksi terhadap pekerjaan struktur beton bangunan atas (lanjutan)
4. Check Request Document Contractor 6. Kontrol volume, dimensi dan ketepatan 6. Menyusun dan menyetujui berita acara
(lanjutan) : (presisi) pekerjaan beton (concrete works) kemajuan pekerjaan.
baik pada kolom, balok, pelat dan shear
wall.
 Gambar Kerja / Shop Drawing 7. Kontrol arus kendaraan pengangkut
bahan / material
 Check metoda konstruksi 8. Kontrol penggunaan K3
 Volume pekerjaan struktur basement 9. Pencatatan kegiatan harian (daily report),
meliputi :
 Kesiapan peralatan meliputi : Tower &  Jenis, jumlah dan jam pemakaian
crane, ready mix truck, concrete peralatan dan angkutan berat
spreader truck, water tank truck, pompa
air, concrete vibrator, bekisting dan
perancah (form work)
bekerja
 Kesiapan K3  Volume dan spesifikasi bahan /
material yang sampai di lapangan.
 Arus angkutan pengangkut  Jam kerja
material/bahan, Ready Mix Truck,
Concrete Spreader truck, dll.
1. Check Kondisi Aktivitas Sekitar Proyek

d) Manajemen Konstruksi Pekerjaan Plumbing (plumbing works)
d. 1 Fire Fighting Work
1. Check kondisi kesiapan lapangan 1. Check sertifikat bahan dan material yang 1. Pengukuran volume, jenis, spesifikasi dan
sampai di lapangan terhadap dimensi, lokasi peralatan yang dipasang.
spesifikasi dan quantity (manufacturer
certificates).
2. Check bahan/material yang akan digunakan 2. Kontrol cara pemasangan, jumlah, jenis 2. Uji coba peralatan yang dipasang terhadap
sesuai dengan spesifikasi dalam dokumen spesifikasi dan lokasi pemasangan harus dengan dihadiri oleh otoritas pemadam
kontrak, meliputi : sesuai dengan gambar. kebakaran setempat.
 Bahan / material Indoor - out door fire 3. Kontrol pemasangan pipa, meliputi :  Prosedur pengujian harus mengikuti
hydrant :  Kedalaman pipa dibawah tanah peraturan dari otoritas pemadam
 Valves, check diameter dan material  Kemiringan pipa kebakaran setempat.
 Hoses, check diameter dan material  Interval penyangga pipa  Sebelum concealing dan penutupan tanah
 Nozzle, check material  Pemberian tanda pada pipa pada pipa, pipa harus diuji terhadap :
 Joint (identification mark)  Uji tekan air (water pressure test)
 Fire hydrant box, check dimensi, tebal 4. Kontrol pemasangan anti korosi dan  Fire hydrant harus diuji terhadap :
dan material pengecatan pada pipa, valve dan  Uji tekan air (water pressure test)
 Pipa dan joint, check material ; penyangga pipa, terutama terhadap jumlah  Water discharge test
umumnya pipa baja hitam (black steel pelapisan.  Hasil pengujian harus mendapat
pipe) 5. Kontrol produktivitas dan kemajuan persetujuan dari otoritas pemadam
 Sealing, check material pekerjaan (work progress). kebakaran setempat.
 Anti korosi, check jenis material dan 3. Mengajukan penggantian material jika ada
ketebalan kerusakan.
 Pipe support, check diameter 4. Memverifikasi kemajuan pekerjaan yang
 Painting, check spesifikasi diajukan kontraktor terhadap volume, jenis
 Fire extinguishers, check : dan kualitas pekerjaan.
 Berat, berat powder, jangkauan 5. Menyusun dan menyetujui berita acara
tembakan. kemajuan pekerjaan .

Fire Fighting Work (lanjutan)
3. Check Request Document – Kontraktor : 6. Kontrol penggunaan K3
 Gambar kerja 7. Pencatatan kegiatan harian (daily report),
 Jadwal kerja meliputi :
 Lokasi, Jumlah yang akan dipasang, Jumlah, jenis, spesifikasi, dan lokasi alat
sesuai dengan gambar kerja yang dipasang.
 Kesiapan peralatan Jumlah dan kualifikasi sumber daya
 Kesiapan material / bahan manusia yang bekerja
 Kesiapan tenaga kerja Jam Kerja
 Kesiapan K3

d.2 Manajemen Konstruksi Pemasangan Sistem Supply Air Bersih
1. Check kondisi kesiapan lapangan 1. Check bahan dan material (pipa dan 1. Pengukuran volume, jenis, spesifikasi dan
asesorisnya) yang sampai di lapangan lokasi peralatan yang dipasang.
terhadap dimensi, spesifikasi, kuantitas ,
dan manufacture certificates sesuai dengan
yang dipersyaratkan dalam kontrak.
2. Check bahan/material yang akan digunakan 2. Kontrol cara pemasangan : 2. Uji coba peralatan yang dipasang terhadap
sesuai dengan spesifikasi dalam dokumen  Pipa dan asesorisnya, kapasitas , power consumption, over-current
kontrak, meliputi :  Posisi pipa dan koneksinya dengan relay, dll.
Pipa peralatan lainnya, 3. Mengajukan perbaikan pekerjaan (jika ada)
 Jenis pipa, steel pipe, PVC pipe  Gradient pipa, 4. Memverifikasi kemajuan pekerjaan yang
 Diameter, tebal dan kekuatan pipa  Pipa utama harus memiliki flange diajukan kontraktor terhadap volume, jenis
(hidrostatik) joints pada jarak yang cukup, dan kualitas pekerjaan.
Fitting Pipa  Penggunaan anti korosi 5. Menyusun dan menyetujui berita acara
 Jenis fitting  Lokasi dan cara pemasangan valve kemajuan pekerjaan .
 Diameter, tebal dan kekuatan (sluice valve dan check valve)
Joint  Pemasangan Automatic control meliputi :
 Jenis joint ; flanged joints, welding Control panel, Power supply system,
joints, screw threaded joints Detectors, Manual push button, Alarm
 spesifikasi dan kekuatan joint bell, Wiring, Fixtures.
Valve 3. Kontol jumlah, jenis, spesifikasi dan lokasi
 Sluice valve, check diameter, presure peralatan yang terpasang.
resistance, dan material 4. Kontrol produktivitas dan kemajuan
 Check valve, periksa diameter, presure pekerjaan (work progress).
resistance, dan material 5. Kontrol penggunaan K3
Hangers and support pipe tools
Fixtures connection
Water meter, termasuk fitting dan gate
valve
Automatic control, meliputi :
 Control panel, Power supply system,
Detectors, Manual push button, Alarm
bell, Wiring, Fixtures.

Manajemen Konstruksi Pemasangan Sistem Supply Air Bersih (lanjutan)
3. Check Request Document – Kontraktor : 6. Pencatatan kegiatan harian (daily report),
Gambar kerja meliputi :
Jadwal kerja Jumlah, jenis, spesifikasi, dan lokasi alat
Lokasi, Jumlah yang akan dipasang, sesuai yang dipasang.
dengan gambar kerja Jumlah dan kualifikasi sumber daya
Kesiapan peralatan manusia yang bekerja
Kesiapan material / bahan Jam Kerja
Kesiapan tenaga kerja
Kesiapan K3

d.3 Manajemen Konstruksi Pemasangan Drainase, Sewage dan Vent Piping
1. Check kondisi kesiapan lapangan 1. Check bahan dan material yang sampai di 1. Pengukuran volume, jenis, spesifikasi dan
lapangan terhadap dimensi, kualitas, lokasi peralatan yang dipasang.
kuantitas dan manufacture certificates.
2. Check bahan/material yang akan digunakan 2. Kontrol cara pemasangan, meliputi : 2. Uji coba peralatan yang dipasang terhadap
sesuai dengan spesifikasi dalam dokumen  Lokasi pemasangan pipa, fitting, valve kapasitas, kelancaran aliran (Water Test) ,
kontrak, meliputi : dan penyangga pipa. test tekanan udara (AIR TEST).
Pipa, check terhadap kelas , dimensi dan  Gradien pipa 3. Mengajukan perbaikan pekerjaan (jika ada)
kekuatan pipa, umumnya menggunakan  Interval penyangga pipa 4. Memverifikasi kemajuan pekerjaan yang
hard PVC.  Untuk pipa drainase diluar bangunan (out diajukan kontraktor terhadap volume, jenis
Fitting pipa, check dimensi dan spesifikasi door) check kedalaman pipa terhadap dan kualitas pekerjaan.
Valve, check dimensi dan kemampuan muka tanah. 5. Menyusun dan menyetujui berita acara
tekanan.  Pemotongan pipa PVC harus tegak lurus. kemajuan pekerjaan .
Drainage fitting, check jenis dan spesifikai  Pipa harus terjaga dari kotoran
Penyangga pipa, check jenis dan spesifikai 3. Kontrol jumlah, jenis, spesifikasi dan lokasi
pemasangan.
4. Kontrol produktivitas dan kemajuan
pekerjaan (work progress).
5. Kontrol penggunaan K3
Gambar kerja meliputi :
Jadwal kerja  Jumlah, jenis, spesifikasi, dan lokasi alat
Lokasi, Jumlah yang akan dipasang, sesuai yang dipasang.
dengan gambar kerja  Jumlah dan kualifikasi sumber daya
Kesiapan peralatan manusia yang bekerja
Kesiapan material / bahan  Jam Kerja
Kesiapan tenaga kerja
Kesiapan K3

e) Manajemen Konstruksi Pekerjaan Elektrikal
e.1. Manajemen Konstruksi Pemasangan Power Supply System
lapangan terhadap kualitas , kuantitas dan lokasi peralatan yang dipasang.
manufacture certificates.
2. Check bahan/material yang akan digunakan 2. Kontrol cara pemasangan, 2. Uji coba peralatan yang dipasang
sesuai dengan spesifikasi dalam dokumen  Ijin pemasangan dari PLN atau Telkom 3. Mengajukan perbaikan pekerjaan (jika ada)
kontrak, meliputi :  Conduit meliputi : 4. Memverifikasi kemajuan pekerjaan yang
 Steel conduit dan asesoris (copling,  Lokasi pemasangan conduit baik yang diajukan kontraktor terhadap volume, jenis
bend, bushing, lock nuts, saddle, box terdapat di dinding atau lantai. dan kualitas pekerjaan.
covers, terminal caps, fitting, insulating  Pemasangan penyangga (support) 5. Menyusun dan menyetujui berita acara
bushing, dll) check terhadap spesifikasi dan pengencangannya (fasten). kemajuan pekerjaan .
yang disyaratkan.  Pemasangan bends
 Hard polyvinyl conduit dan asesoris,  Flexible connection
check terhadap spesifikasi yang  Telephone dan sistem signal
disyaratkan.  Locknut and bushing
 Flexible conduit dan asesoris check  Boxes (Pull boxes, joint boxes,
terhadap spesifikasi yang disyaratkan. terminal boxes)
 Wire dan cable, check terhadap  PVC conduits
spesifikasi yang disyaratkan.  Wire, cable dan Tape meliputi ,
Conductor, kode warna, insulation,
connector, terminal, insulation tape, Low
voltage cable.
 Out door wiring :
 Kedalaman kabel bawah tanah
 Pemasangan manhole

e.1. Manajemen Konstruksi Pemasangan Power Supply System (lanjutan)
3. Check Request Document – Kontraktor : 3. Kontrol jumlah, jenis, spesifikasi dan lokasi
 Gambar kerja pemasangan.
 Jadwal kerja 4. Kontrol produktivitas dan kemajuan
 Lokasi, Jumlah yang akan dipasang, pekerjaan (work progress).
sesuai dengan gambar kerja 5. Kontrol penggunaan K3
 Kesiapan peralatan 6. Pencatatan kegiatan harian (daily report),
 Kesiapan material / bahan meliputi :
 Kesiapan tenaga kerja  Jumlah, jenis, spesifikasi, dan lokasi alat
 Kesiapan K3 yang dipasang.
 Jumlah dan kualifikasi sumber daya
manusia yang bekerja
 Jam Kerja

e.2. Manajemen Konstruksi Pemasangan Power House Equipment
lapangan terhadap dimensi, kualitas, lokasi peralatan yang telah dipasang.
sesuai dengan spesifikasi dalam dokumen  Pemasangan diesel generator set, kapasitas, dan keamanan.
kontrak, meliputi :  Transformer set 3. Mengajukan perbaikan pekerjaan (jika ada)
Transformer set, check terhadap ; power  Fuel system 4. Memverifikasi kemajuan pekerjaan yang
rating, voltage rating, impedance, dan  High voltage system diajukan kontraktor terhadap volume, jenis
frekuensi  Kabel dan kualitas pekerjaan.
Diesel Generator set, check terhadap :  Kabel antara power house dan bangunan 5. Menyusun dan menyetujui berita acara
 power rating, voltage rating,  Main distribution panel kemajuan pekerjaan .
 tipe mesin speed (rpm), cooling system, 3. Kontrol jumlah, jenis, spesifikasi equipment
fuel type, yang dipasang dan lokasi pemasangan.
 panel (meter dan power control circuit, 4. Kontrol produktivitas dan kemajuan
indikator lamp, automatic transfer, pekerjaan (work progress).
indicator) 5. Kontrol penggunaan K3
 Storage tank
 Battery and automatic battery charger
High voltage system, check terhadap
voltage, arus, isolasi, frekuensi
Kabel ; high voltage, low voltage
Main Distribution panel, check terhadap ;
kapasitas voltase, circuit breaker
Gambar kerja dan jadwal kerja meliputi :
Lokasi, Jumlah yang akan dipasang, sesuai  Jumlah, jenis, spesifikasi, dan lokasi alat
dengan gambar kerja yang dipasang.
Kesiapan peralatan dan material / bahan  Jumlah dan kualifikasi sumber daya
Kesiapan Kesiapan tenaga kerja manusia yang bekerja
Kesiapan K3  Jam Kerja

e.3 Manajemen Konstruksi Pemasangan Power Distribution System
sesuai dengan spesifikasi dalam dokumen  Kabel, kapasitas, dan keamanan :
kontrak, meliputi :  panel  Insulation resitance dari cabel dan wire
Switchgear  clamp  Performance test
Panels, check terhadap  hanger 3. Mengajukan perbaikan pekerjaan (jika ada)
 Tipe, voltase dan phase, busbar dan  grounding box 4. Memverifikasi kemajuan pekerjaan yang
connection, cable, cover. 3. Kontrol jumlah, jenis, spesifikasi equipment diajukan kontraktor terhadap volume, jenis
Circuit breaker, check interupting rating yang dipasang dan lokasi pemasangan. dan kualitas pekerjaan.
Kabel ; tipe konduktor, ukuran, voltase, dan 4. Kontrol produktivitas dan kemajuan 5. Menyusun dan menyetujui berita acara
insulation. pekerjaan (work progress). kemajuan pekerjaan .
Cable tray (rack) 5. Kontrol penggunaan K3
Lokasi, Jumlah yang akan dipasang, sesuai  Jumlah, jenis, spesifikasi, dan lokasi alat
dengan gambar kerja yang dipasang.

e.4. Manajemen Konstruksi Pemasangan Fire Alarm System
sesuai dengan spesifikasi dalam dokumen  Fire Alarm Control Panel (FACP) kapasitas, dan performance, meliputi :
kontrak, meliputi :  Anunciator Panel  Uji kabel
Pipa indoor dan pipa flexible :  Power Supply System  Uji conecction / wiring
 Check diameter, tebal dan kuat tekan  Detector, heat, smoke dan gas  Zone Testing
Kabel, check :  Terminal Boxes  Test FACP dan Annunciator
 Jenis kabel, clamp, hanger  Wiring  Test Battery
Heat Detector, check jenis fixed temperatur  Manual Push Button 3. Mengajukan perbaikan pekerjaan (jika ada)
atau rate of rise temperatur  Grounding of Equipment 4. Memverifikasi kemajuan pekerjaan yang
Smoke Detector, Gas Detector, check tipe. 3. Kontrol jumlah, jenis, spesifikasi equipment diajukan kontraktor terhadap volume, jenis
Manual push button yang dipasang dan lokasi pemasangan. dan kualitas pekerjaan.
Alarm bell, check tipe, dimensi, voltase dan 4. Kontrol produktivitas dan kemajuan 5. Menyusun dan menyetujui berita acara
sound pressure level. pekerjaan (work progress). kemajuan pekerjaan .
Fire Alarm Control Panel (FACP), check : 5. Kontrol penggunaan K3
 Tipe, Voltase, Battery, Telepon
connection, Switches, Alarm lamps.
Lokasi, Jumlah yang akan dipasang, sesuai  Jumlah, jenis, spesifikasi, dan lokasi
dengan gambar kerja alat yang dipasang.

f) Manajemen Konstruksi Pekerjaan Arsitektur (architectural works)
f.1. Manajemen Konstruksi Pekerjaan Pasangan Batu (Masonry Work)
1. Check kondisi kesiapan lapangan 1. Check bahan dan material yang sampai di 1. Pengukuran volume, dimensi, jenis, spesifikasi
lapangan terhadap kualitas, bentuk dan lokasi pekerjaan yang telah dilaksanakan.
(texture), dan volume.
2. Check bahan/material yang akan digunakan 2. Kontrol cara pemasangan, meliputi : 2. Pemeriksaan performance hasil pekerjaan :
sesuai dengan spesifikasi dalam dokumen  Proporsi mortar cement  Bentuk (Shape)
kontrak, meliputi :  Kerataan pasangan batu (brick pitching)  Presisi
Check spesifikasi material ; batu, semen,  Sambungan diantara batu, jenis material  Kekuatan
pasir, kapur dan air. pengisi, tebal dan kerataan. 3. Mengajukan perbaikan pekerjaan (jika ada)
Check campuran , antara lain : 3. Kontrol jumlah, jenis, spesifikasi bahan / 4. Memverifikasi kemajuan pekerjaan yang
 Stone dan Brick Masonry material yang dipasang dan lokasi diajukan kontraktor terhadap volume, jenis
 Trasraam pemasangan. dan kualitas pekerjaan.
 Plain masonry 4. Kontrol produktivitas dan kemajuan 5. Menyusun dan menyetujui berita acara
pekerjaan (work progress). kemajuan pekerjaan .
Lokasi, Jumlah yang akan dipasang, sesuai  Jumlah, jenis, spesifikasi, dan lokasi
dengan gambar kerja pekerjaan yang dipasang.

f.2. Manajemen Konstruksi Pekerjaan Pemasangan Ubin Lantai (Tile Work)
1. Check kondisi kesiapan 1. Check bahan dan material yang sampai di 1. Pengukuran volume, dimensi, jenis, spesifikasi
lapangan, pekerjaan ini dilakukan setelah lapangan terhadap kualitas, dimensi, dan lokasi pekerjaan yang telah dilaksanakan.
pekerjaan plumbing dan elektrikal selesai bentuk (texture), dan volume.
dipasang dan di uji coba.
2. Check bahan/material yang 2. Kontrol cara pemasangan, meliputi : 2. Pemeriksaan performance hasil pekerjaan :
akan digunakan sesuai dengan spesifikasi  Jarak antar ubin (joint width)  Bentuk (Shape)
dalam dokumen kontrak, meliputi :  Kerataan pasangan ubin (tile pitching)  Presisi
 Warna ubin dan texture  Campuran mortar (mortar mixes).  Kekuatan pasangan
 Jenis ubin, keramik atau granit 3. Kontrol jumlah, jenis, spesifikasi bahan / 3. Mengajukan perbaikan pekerjaan (jika ada)
 Dimensi ubin material yang dipasang dan lokasi 4. Memverifikasi kemajuan pekerjaan yang
 Ketebalan Ubin pemasangan. diajukan kontraktor terhadap volume, jenis
4. Kontrol produktivitas dan kemajuan dan kualitas pekerjaan.
pekerjaan (work progress). 5. Menyusun dan menyetujui berita acara
5. Kontrol penggunaan K3 kemajuan pekerjaan .
3. Check Request Document – 6. Pencatatan kegiatan harian (daily report),
Kontraktor : meliputi :
 Gambar kerja dan jadwal kerja  Jumlah, jenis, spesifikasi, dan lokasi
 Lokasi, Jumlah yang akan dipasang, pekerjaan yang dipasang.
sesuai dengan gambar kerja  Jumlah dan kualifikasi sumber daya
 Kesiapan peralatan dan material / bahan manusia yang bekerja
 Kesiapan Kesiapan tenaga kerja  Jam Kerja
 Kesiapan K3  Hal-hal khusus lainya

f.3. Manajemen Konstruksi Pekerjaan Pemasangan Pintu dan jendela ( Doors and Windows Work)
1. Check kondisi kesiapan lapangan, pekerjaan 1. Check bahan dan material yang sampai di 1. Pengukuran volume, dimensi, jenis, spesifikasi
ini dilakukan setelah pekerjaan pemasangan lapangan terhadap kualitas, dimensi, dan lokasi pekerjaan yang telah dilaksanakan.
ubin selesai bentuk (texture), dan volume.
sesuai dengan spesifikasi dalam dokumen  Celah antara pintu/jendela dengan kosen  Bentuk (Shape)
kontrak, meliputi : (clearance)  Presisi
 Warna kayu dan texture  Arah bukaan pintu / jendela  Kekuatan pasangan
 Jenis kayu  Kerataan pintu / jendela 3. Mengajukan perbaikan pekerjaan (jika ada)
 Dimensi pintu dan jendela 3. Kontrol jumlah, jenis, spesifikasi bahan / 4. Memverifikasi kemajuan pekerjaan yang
 Ketebalan kayu untuk pintu dan jendela material yang dipasang dan lokasi diajukan kontraktor terhadap volume, jenis
 Kualitas engsel pemasangan. dan kualitas pekerjaan.
 Kualitas kunci berikut rumahnya. 4. Kontrol produktivitas dan kemajuan 5. Menyusun dan menyetujui berita acara
pekerjaan (work progress). kemajuan pekerjaan .
 Gambar kerja dan jadwal kerja meliputi :
 Lokasi, Jumlah yang akan dipasang,  Jumlah, jenis, spesifikasi, dan lokasi
sesuai dengan gambar kerja pekerjaan yang dipasang.
 Kesiapan peralatan dan material / bahan  Jumlah dan kualifikasi sumber daya
 Kesiapan Kesiapan tenaga kerja manusia yang bekerja
 Kesiapan K3  Jam Kerja
 Hal-hal khusus lainya

f.4. Manajemen Konstruksi Pekerjaan Pengecatan (Painting Work)
1. Check kondisi kesiapan lapangan, pekerjaan 1. Check bahan dan material yang sampai di 1. Pengukuran volume dan lokasi pekerjaan yang
ini dilakukan setelah pekerjaan seluruh lapangan terhadap kualitas, jenis, warna telah dilaksanakan.
pekerjaan telah selesai dilaksanakan dan kuantitas.
sesuai dengan spesifikasi dalam dokumen  Permukaan yang akan dicat harus bersih,  Kerataan permukaan
kontrak, meliputi : rata, dan tidak ada keretakan  Warna cat
 Warna cat  Takaran pencairan cat 3. Mengajukan perbaikan pekerjaan (jika ada)
 Jenis cat  Liter per m2 volume cat yang digunakan 4. Memverifikasi kemajuan pekerjaan yang
 Takaran pencairan cat  Kesesuaian warna diajukan kontraktor terhadap volume, jenis
3. Kontrol jumlah, jenis, spesifikasi bahan / dan kualitas pekerjaan.
material yang dipasang dan lokasi 5. Menyusun dan menyetujui berita acara
pemasangan. kemajuan pekerjaan .
4. Kontrol produktivitas dan kemajuan
pekerjaan (work progress).
 Gambar kerja dan jadwal kerja meliputi :
 Lokasi, Jumlah yang akan dipasang,  Jumlah, jenis, spesifikasi, dan lokasi
sesuai dengan gambar kerja pekerjaan yang dipasang.
 Kesiapan peralatan dan material / bahan  Jumlah dan kualifikasi sumber daya
 Kesiapan Kesiapan tenaga kerja manusia yang bekerja
 Kesiapan K3  Jam Kerja
 Hal-hal khusus lainya

MEKANISME KERJA
KONSULTAN MANAJEMEN KONSTRUKSI / PENGAWAS
Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa
DATA HARIAN /
BULANAN DATA MINGGUAN DATA
LAPORAN
MINGGUAN
LAPORAN
- Jenis Pekerjaan Kumulatif Kumulatif BULANAN
- Volume Pekerjaan
- Jml. Tenaga Kerja
- Jumlah Alat
- Material on Site
- Cuaca
MEMO-MEMO
INSTRUKSI
RAPAT
MINGGUAN
MASALAH, RAPAT KOORDINASI
FAKTA, (BULANAN)
PEMECAHAN
JADWAL TETAP
MASA PELAKSANAAN
Keterangan Senin Selasa Rabu Kamis Jumat Sabtu Minggu
LAPORAN HARIAN
LAPORAN MINGGUAN
LAPORAN BULANAN Minggu ke 1

RAPAT BULANAN Minggu ke 1
Catatan :
Laporan Mingguan maupun Laporan Bulanan di rencanakan untuk diserahkan kepada Pemimpin
Proyek pada hari Senin.

MEKANISME
PEKERJAAN TAMBAH - KURANG
Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa
KEPALA SATUAN MEMO LAPORAN KONSULTAN

KERJA INSTRUKSI ` HARIAN MK
CHANGE ORDER
(C.O)
Permohonan KONTRAKTOR
Pekerjaan PELAKSANA
Tambah - Kurang
PEMIMPIN PROYEK
KONSULTAN PENGAWAS NEGOSIASI
BERITA ACARA
KONSULTAN PEKERJAAN
MK/PENGAWAS TAMBAH - KURANG
ADDENDUM
PEMIMPIN
KONTRAK
PROYEK
TAGIHAN
PEMBAYARAN
Setelah Pek. 100%
(serah terima I)

F.7 Kegiatan Konsultan Perencana Konstruksi Pada Tahap Pasca Konstruksi
Kegiatan Konsultan Perencana Konstruksi pada tahapan ini secara garis besar
meliputi :
1. Melakukan pemeriksaan akhir pekerjaan (final opname)

2. Melakukan pengujian operasional (operational running test)
3. Memeriksa as built drawing yang dibuat oleh kontraktor
4. Bersama konsultan perencana menyusun petunjuk penggunaan dan
pemeliharaan bangunan.
5. Membantu pengelola proyek melakukan serah terima pekerjaan dan
menyusun berita acara serah terima pekerjaan.
6. Membantu pengelola proyek menyusun kelengkapan dokumen bangunan,
meliputi :
A. DOKUMEN PEMBANGUNAN
Setiap bangunan gedung negara harus memiliki dokumen pembangunan

yang terdiri atas: Dokumen Perencanaan, Izin Mendirikan Bangunan,
Dokumen Pelelangan, Dokumen Kontrak Kerja Konstruksi, dan As Built
Drawings, hasil uji coba/test run operational, dan Sertifikat Penjaminan
atas Kegagalan bangunan sesuai ketentuan yang berlaku.
B. DOKUMEN PENDAFTARAN
Setiap bangunan gedung negara harus memiliki dokumen pendaftaran

untuk pencatatan dan penetapan HDNO meliputi:
1. Fotokopi Dokumen Pembiayaan/DIP (otorisasi pembiayaan);

2. Fotokopi sertifikat atau bukti kepemilikan/hak atas tanah;
3. Konstrak kerja konstruksi pelaksanaan;
4. Berita Acara Serah Terima I dan II;
5. As built drawing (gambar sesuai yang dilaksanakan) disertai gambar
leger;

6. Fotokopi Surat Izin Mendiri Bangunan (IMB), dan Surat Izin Penggunaan
Bangunan (IPB) dalam hal Peraturan Daerah Kabupaten/Kota yang
bersangkutan mengharuskan adanya IPB.

Gambar : kegiatan pada Tahap Pasca – Konstruksi
Konstruksi Fisik Selesai

100 %
Perbaikan
Dihadiri oleh :
Test Run Operational :  PT. PLN
 Electrical System  Dinas Pemadam Kebakaran
 Plumbing System  Pemerintah Kota /
 Fire Fighting System Kabupaten
 Pengelola Proyek
Perbaikan  Kontraktor
 Konsultan Perencanaan
Konstruksi
 Konsultan Perencana
Dihadiri oleh :
Pemeriksaan Akhir I  Pengelola Proyek
 Kontraktor
Konstruksi
 Berita Acara Penyerahan

Perbaikan Pertama
 Pembuatan As Built
Drawing
 Penyusunan Kelengkapan
Dokumen Bangunan
Masa Pemeliharaan
Dihadiri oleh :
 Pengelola Proyek
Pemeriksaan Akhir II  Kontraktor
Konstruksi
 Berita Acara Penyerahan
Kedua
 Dokumen bangunan telah
lengkap

G. RENCANA KERJA
G.1 Rencana Pembagian Tugas

Pembagian tugas konsultan Manajemen Konstruksi secara garis besar didasarkan
atas :
1. Tugas secara fungsional dan hirarkis struktural
2. Tugas secara area/lokasi pekerjaan
G.2 Pembagian Tugas Fungsional dan Struktural
Prinsipnya, secara struktural tugas Manajemen Konstruksi dilakukan secara

berjenjang (hirarkis). Pembagian tugas ini bersifat garis komando, yang
menunjukkan adanya perbedaan struktur hirarkis, baik dalam peran dan
tanggungjawab pada masing-masing tingkatan tenaga ahli, seperti yang dijelaskan
pada diagram 5.1.
Sesuai dengan Kerangka Acuan Kerja, tugas Manajemen Konstruksi terhadap

Pembangunan RUSUNA secara fungsional terbagi atas :
1. Manajemen Konstruksi pekerjaan struktur , prasarana dasar dan arsitektur.

2. Manajemen Konstruksi pekerjaan mekanikal dan elektrikal dan utilitas gedung
Pembagian tugas secara fungsional didasarkan atas tipe pekerjaan seperti diuraikan
diatas, sesuai dengan tugas-tugas tersebut, komposisi tenaga ahli konsultan
Manajemen Konstruksi yang akan dimobilisasi untuk pekerjaan ini adalah :
1. Ahli Teknik Sipil, bertanggung jawab terhadap pekerjaan struktur, prasarana

dasar dan arsitektur.
2. Ahli Mekanikal dan Elektrikal, bertanggung jawab terhadap pekerjaan mekanikal
dan elektrikal.
Kedua tenaga ahli tersebut merupakan tenaga ahli inti (profesional staff), masing-
masing tenaga ahli akan bertanggungjawab sesuai dengan fungsinya .

Kedua fungsi keahlian tersebut secara hirarki tidak memiliki perbedaan struktural,
hubungan kerja diantaranya bersifat koordinatif, lihat diagram 5.2.

Gambar 5.1 Struktur Hirarki Konsultan Manajemen Konstruksi
Peran dan Tanggungjawab Posisi
Tahap Pra-Konstruksi Ketua Tim

 Kontrol shop drawing
 Kaji ulang rencana kerja kontraktor
 Kontrol penyusunan revisi rencana kerja
 Persetujuan (approval) revisi rencana kerja
Tahap Konstruksi
 Check Quality bahan / material yang akan digunakan
 Check dokumen work request kontraktor
 Persetujuan pelaksanaan pekerjaan
 Kontrol bahan / material yang ada dilapangan
 Kontrol metode pelaksanaan pekerjaan
 Kontrol kemajuan pelaksanaan pekerjaan
 Final Approval untuk perbaikan pekerjaan
 Penyusunan laporan kemajuan bulanan (monthly
progress report)
Tahap Pasca - Konstruksi
 Kontrol pengukuran pekerjaan terpasang
 Kontrol Pengujian Akhir Lapangan (Final Field Test)
 Verifikasi kemajuan pekerjaan
 Penyusunan berita acara kemajuan pekerjaan
 Sertifikasi pembayaran (payment certification)
 Kontrol penyusunan As Built Drawing
 Penyusunan kelengkapan dokumen gedung
 Penyusunan laporan akhir (final report)
Tahap Pra - Konstruksi Tenaga Ahli

Profesional
 Kontrol shop drawing 1. Ahli T. Sipil
 Kaji ulang rencana kerja kontraktor 2. Ahli M & E
 Kontrol penyusunan revisi rencana kerja
Tahap Konstruksi
 Check Quality bahan / material yang akan digunakan
 Check dokumen work request kontraktor
 Kontrol bahan / material yang ada dilapangan
 Kontrol metode pelaksanaan pekerjaan
 Kontrol kemajuan pelaksanaan pekerjaan
 Usulan perbaikan pekerjaan
 Penyusunan laporan kemajuan mingguan (weekly
progress report)
Tahap Pasca – Konstruksi
 Verifikasi kemajuan pekerjaan
 Kontrol penyusunan As Built Drawing
 Bantuan penyusunan kelengkapan dokumen gedung
Tahap Konstruksi Tenaga Pengawas

Lapangan
 Kontrol bahan / material yang ada dilapangan 1. Waslap Struktur
 Kontrol metode pelaksanaan pekerjaan 2. Waslap Arsitektur
 Pencatatan kegiatan harian (daily report) 3. Waslap M & E
Tahap Pasca Konstruksi

Gambar Lingkup tugas fungsional Tenaga Ahli Manajemen Konstruksi Gedung
KETUA TIM / MANAJER

KONSTRUKSI
Tenaga Ahli T. Sipil/ Arsitektur Tenaga Ahli Mekanikal-Elektrikal
 Meliputi pekerjaan tanah (stripping,  Pekerjaan penutup beton (plesteran)  Sistem Distribusi Tenaga Listrik (Power
grading, cutting, soil improvement)  Floor harderner Distribution System), termasuk stand - by
 Pekerjaan jalan dan lahan parkir  Pekerjaan kayu non struktural engine system
 Pekerjaan drainase  Pekerjaan beton non struktural  Lighting dan socket outlet system
 Pekerjaan struktur pondasi  Pekerjaan logam non struktural  Sistem alarm dan deteksi asap dan
 Pekerjaan sloof beton.  Pekerjaan ubin (tile works), granit kebakaran
 Pekerjaan upper structure, meliputi dan keramik.  Sistem telekomunikasi
kolom, balok, dan pelat, utamanya  Pekerjaan pemasangan pintu dan  Sistem penangkal petir
adalah pekerjaan beton (reinforced jendela (steel , aluminium, tempered  Sistem tata suara
concrete) glass, dan reflective glass)  Sistem ventilasi dan ducting works
 Pekerjaan struktur atap (Roof structure  Pekerjaan pengecatan (painting)  Sistem transportasi dalam bangunan (lift /
work), utamanya adalah pekerjaan  Pekerjaan lansekaping elevator) jika ada
rangka kayu atau rangka baja  Sistem air conditioning
 Sistem penyediaan air bersih (water
supply system)
 Sistem drainase internal, pembuangan air
kotor (waste water), air tanah dan sistem
penetralan air kotor.
 Sistem penyediaan gas LPG
 Sistem hidrant dan alarm kebakaran

G.3 Pembagian Tugas Berdasarkan Lokasi/Zona Pekerjaan
Tujuan dari pembagian tugas berdasarkan area/zona pekerjaan adalah untuk

mengestimasi kebutuhan jumlah tenaga ahli Manajemen Konstruksi.
Sesuai dengan Kerangka Acuan Kerja, Tenaga Ahli Profesional jumlahnya telah
ditentukan yaitu masing – masing :
1. Ketua Tim / Penanggungjawab : 1 orang

2. Ahli Teknik Sipil : 1 orang
3. Ahli Mekanikal dan Elektrikal : 1 orang
Masing – masing tenaga ahli sesuai dengan fungsinya akan bertanggungjawab

terhadap seluruh area/wilayah cakupan pekerjaan,
Untuk Tenaga Pengawas Lapangan konsultan merencanakan pembagian area tugas

dengan pendekatan sebagai berikut :
a. Pengawas lapangan Pekerjaan Sipil
Pengawas lapangan pekerjaan Sipil akan dibagi berdasarkan fungsi dari
keahliannya sebaia pengawasa pekerjaan struktur.
b. Pengawas Lapangan Pekerjaan Arsitektur
Pengawas lapangan pekerjaan Arsitektur akan dibagi berdasarkan fungsi dari
keahliannya sebagai pengawas pekerjaan arsitektur.
G.4 Organisasi dan Jadual Rencana Kerja
Organisasi Konsultan Manajemen Konstruksi
Berdasarkan pembagian tugas personil konsultan Manajemen Konstruksi seperti

yang telah dijelaskan diatas, rencana struktur organisasi konsultan Manajemen
Konstruksi adalah sebagai berikut :

Struktur Organisasi Konsultan Manajemen Konstruksi
Ketua Tim /
Penanggungjawab (1)
 Drafter CAD (1)
Ahli Mekanikal Elektrikal (1)

Ahli T. Sipil/
Arsitektur (1)
Pengawas Lapangan
G.5 Jadwal Kegiatan dan Penugasan Personil Konsultan Manajemen

Konstruksi
Sesuai dengan Kerangka Acuan kerja, lingkup pekerjaan konsultan manajemen
Konstruksi meliputi tahapan :
 Tahap Perencanaan
 Tahap Pelelangan Konstruksi Fisik
 Tahap Konstruksi
Jadwal rencana kegiatan pada masing – masing tahapan tersebut dapat dilihat pada
gambar 5.4.
Berdasarkan pembagian tugas personil konsultan Manajemen Konstruksi seperti

yang telah dijelaskan diatas dan perkiraan jadual konstruksi pembangunan gedung,
jadual penugasan konsultan Manajemen Konstruksi dapat dilihat pada gambar 5.5
berikut.

H. JADWAL PELAKSANAAN PEKERJAAN

I. TENAGA AHLI DAN TANGGUNG JAWABNYA
Untuk mendapatkan hasil kerja pengawasan yang optimal, diperlukan koordinasi

team yang baik, untuk itu perlu diberikan tugas dan tanggung jawab yang jelas
pada setiap personal sesuai dengan kedudukan kapasitas kerja sehingga tidak
terjadi kesenjangan dan tumpang tindih dalam melaksanakan tugas.
Hal ini perlu mengingat prosedur dan mekanisme kerja yang tejadi dengan pihak-
pihak yang terlibat cukup banyak. Sehingga terjalin kerjasama yang harmmonis
dengan semua pihak.
Adapun tugas dari masing-masing personal sesuai dengan jabatanya aadalah
sebagai berikut ;
1. Team Leader / Manager Konstruksi

 Bertindak untuk dan mewakili perusahaan dalam pengawasan proyek
(kontraktual)
 Membantu dan berinteraksi dengan Pemimpin proyek dalam pengawasan
 Bertindak sebagai koordinator dari team MK/pengawas sekaligus sebagai
pengambil keputusan tertinggi Konsultan Pengawas
 Menandatangani segala bentuk surat menyurat dan komunikasi formal
untuk tingkatan tertinggi
2. Ahli Teknik Sipil

 Membantu Manager Konstruksi di lapangan untuk mendistribusikan segala
bentuk pertimbangan konstruksi bagi kelaikan suatu bangunan
 Mempersiapkan, memeriksa dan mengestimasi jangka waktu pelaksanaan
pekerjaan
 Sebagai pusat informasi proyek
 Sebagai penyelia dari para supervisor pengawas
3. Ahli Mekanikal & Elektrikal

 Melakukan kontrol terhadap persiapan teknis pemasangan jaringan
instalasi mekanikal dan elektrikal rusunawa
 Melakukan pengawasan terhadap metoda dan pelaksanaan pekerjaaan
mekanikal dan elektrikal rusunawa

 Mengeluarkan dan menandatangani form komunikasi harian, laporan
harian, dan surat teguran harian
Untuk pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (rusunawa) dan PSD, yang
lingkup dan jenis pekerjaan serta tingkat kesulitan pelaksanaan tidak rumit, maka
Supervisor Lapangan dibagi menjadi dua disiplin pekerjaan yang berbeda yaitu ;
1. Supervisor Struktur / Arsitektur (S/A)

Untuk pengawasan bidang pekerjaan struktur dan arsitektur untuk pekerjaan
pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa dan PSD cukup diawasi oleh satu
orang Supervisor yang pengawasannya terdiri dari :
A. Struktur
Pengawasan teknis pelaksanaan, metoda kerja, mutu material dan waktu
B. Arsitektur
Pengawasan fisik dalam pemilihan material finishing, pelaksanaan etail-detail
finishing serta mutu hasil pekerjaan finishing.
2. Supervisor Mekanikal/Elektrikal (M/E)

Untuk pengawasan bidang pekerjaan mekanikal elektrikal pada pembangunan
Rumah Susun Sederhana Sewa dan PSD cukup diawasi oleh satu orang
supervisor yang pengawasannya terdiri dari :
A. Elektrikal
Pengawasan sistem dan pelaksanaan pekerjaan yang berhubungan dengan
elektrikal termasuk pengamanannya, yang terdiri dari prosedur kerja,
pemilihan material dan testing serta commissioning
B. Mekanikal
Pengawasan sistem, prosedur dan pekerjaan yang menggunakan barang-
barang mekanis seperti pompa yang terdiri dari prosedur kerja, penentuan
material, dan testing serta commissioning
Demikian juga dengan jabatan Inspektor pembagian tugas sesuai dengan lingkup
pekerjaan supervisor, sedangkan jumlah inspektor ditentukan dari jumlah area yang
harus diawasi pada satu jangka waktu tertentu.

Selain itu dibantu pula seorang tenaga operator komputer Program Auto Cad, yang
bertugas membawa konsep rancangan tersebut ke media digital untuk dianalisa
beberapa tenaga ahli lainnnya.
J. JADWAL PENUGASAN TENAGA AHLI
Sehubungan dengan metoda kerja yang telah diuraikan diatas, maka penugasan
personil akan disesuaikan dengan jenis pekerjaan dan keahlian yang diperlukan
tetapi tentunya aspek koordinasi menjadi hal yang perlu untuk diperhatikan secara
seksama sehingga kemungkinan untuk terjadinya miscommunicasi akan menjadi
kecil.
Atas dasar tersebut kami mengusulkan untuk jadwal penugasan personil
sebagaimana terlampir.
K. ORGANISASI PELAKSANAAN PEKERJAAN
Pelaksanaan pekerjaan pengawasan akan dilaksanakan oleh sebuah team kerja,

yang terdiri dari beberapa personal dengan berbagai disiplin keahlian yang
menguasai bidang masing-masing sesuai dengan kualifikasi fungsi dan tanggung
jawab yang dibutuhkan dalam pelaksanaan pengawasan.
Adapun jenis keahlian masing-masing personil yang terlibat dalam pelaksanaan

pekerjaan MK/pengawasan Rumah Susun sederhana Sewa dan PSD disesuaikan
dengan kebutuhan yang digariskan dalam Kerangka Acuan Kerja (KAK).
Untuk dapat memberikan hasil yang maksimal dalam pengawasan teknis yang
mencakup antara lain :
a. Membuat time schedule lengkap dengan Curva ‘’S“ sebagai Pedoman dalam
menilai Pekerjaan Proyek.
b. Mengawasi Pelaksanaan Pekerjaan Konstruksi Pembangunan Rumah Susun
Sederhana Sewa dan PSD yang dilaksanakan oleh Kontraktor dari sebagai
kualitas dan lanjutan pencapaian prestasi pekerjaan.

c. Mengawasi Pekerjaan Serta Produknya, dan mengendalikan waktu pelaksanaan
agar Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa dan PSD selesai sesuai
Jadwal yang telah ditetapkan.
d. Mengisi Buku Harian Lapangan ( BHL) tentang kemajuan Pekerjaan setiap
harinya beserta hambatan-hambatan yang timbul.
e. Membuat dan menyampaikan Laporan Mingguan Kepada Pemimpin Proyek
tentang Kemajuan Pelaksanaan Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa
dan PSD.
f. Membuat dan menyampaikan Laporan Bulanan kepada Pemimpin Proyek tentang
Kemajuan Pelaksanaan Pembangunan Rumah Susun Sederhana sewa dan PSD.
g. Mengusulkan rencana perubahan-perubahan serta Penyesuaian–penyesuaian
Pekerjaan dilapangan kepada Pimpinan Proyek untuk Persoalan persoalan yang
terjadi selama Pelaksanaan Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa dan
PSD. Terhadap Perubahan Pekerjaan Tersebut dibuat Pekerjaan Gambar
perubahan (as built drawing ) sebanyak 5 (lima) set format A4.
h. Memeriksa Dan menanda tangani Berita Acara Bobot Pekerjaan yang diajukan
oleh Kontraktor.
i. Menyelenggarakan Rapat-rapat Koordinasi teknis dilapangan secara Berkala dan
atau insidentil sesuai kebutuhan.
j. Mencatat setiap Penyimpangan penyimpangan yang terjadi dilapangan kedalam
Buku Harian Lapangan.
k. Menyusun daftar kekurangan dan cacat cacat Pekerjaan selamam pemeliharaan.
l. Membantu Pemimpin Proyek dalam menyusun dokumen dokumen penyerahan
aset kepada Bupati, Kepala Daerah Pemerintah Kabupaten Sleman.
Maka kami mengusulkan sebuah team yang akan mampu memberikan layanan yang
baik dalam bidang teknis maupun menajemen konstruksi/pengawasan .
Untuk melaksanakan dan mendapatkan hasil yang optimal sesuai dengan harapan
pemberi kerja maka susunan personal untuk pengawasan proyek ini adalah sebagai
berikut (lihat lampiran Personil Tenaga Kerja).

Gambar Struktur Organisasi
Executing Agency
Satker Lakbangkim
Ketua Tim Ketua Tim General Superintendent
Administrasi/Sekretaris
 Ahli Struktur M & E Engineer Teknik Site Engineer

 M & E Engineer Sipil/Arsitektur
 Ahli Arsitekur
 Ahli SIPIL
 ASISTEN T.AHLI  Pengawas Lapangan Foreman
 Auto Cad  Operator CAD
L. LAPORAN
Jenis pelaporan yang akan dihasilkan berupa :

1. Laporan Pendahuluan
Laporan pendahuluan diserahkan selambat-lambatnya 2 minggu setelah
diterimanya Surat Perintah Kerja, sebanyak 15 (lima belas) buku, format A4.
2. Laporan Bulanan
Laporan Bulanan adalah laporan Tahapan Konstruksi diserahkan setiap akhir
bulan sebanyak 10 eksemplar selama 8 bulan.
3. Laporan Akhir
Laporan Akhir diserahkan selambat-lambatnya 1 (satu) minggu setelah proses
Serah Terima I Pekerjaan Pelaksanaan Konstruksi, dalam rangkap 20 (dua
puluh), format A4.

Selain laporan-laporan yang diserahkan pada setiap akhir tahapan pengawasan.
Konsultan MK wilayah juga diwajibkan untuk menyerahkan laporan-laporan
periodikal pelaksanaan pembangunan, berupa:
a. Laporan Mingguan, memuat hasil rencana dan realisasi pelaksanaan
kegiatan, masalah yang dihadapi, penyimpangan yang terjadi, tindakan
koreksi dan/atau penyesuaian yang dilakukan pada kegiatan manajemen
konstruksi pada setiap minggunya.
b. Laporan Bulanan, memuat hasil rencana dan realisasi pelaksanaan
kegiatan, masalah yang dihadapi, penyimpangan yang terjadi, tindakan
koreksi dan/atau penyesuaian yang dilakukan, evaluasi dan kesimpulan
kegiatan manajemen konstruksi setiap bulannya.
B. Isi Laporan:
Isi setiap laporan adalah merupakan rangkuman kegiatan manajemen konstruksi
setiap tahapnya yang antara lain memuat hasil rencana dan realisasi
pelaksanaan kegiatan, masalah yang dihadapi, penyimpangan yang terjadi,
tindakan koreksi dan/atau penyesuaian yang dilakukan, evaluasi dan kesimpulan
kegiatan manajemen konstruksi setiap tahapan, serta dilampiri dengan:
1. rencana dan realisasi program

2. laporan mingguan, diserahkan selambat-lambatnya setiap awal minggu
berikutnya, setelah berakhirnya pengawasan dala 1 minggu, dalam rangkap 5
(lima) buku, format A4
3. laporan bulanan, Laporan Bulanan diserahkan selambat-lambatnya 1 (satu)
minggu setelah berakhirnya kegiatan pengawasan dalam satu bulan, dalam
rangkap 10 (sepuluh) buku format A4.
4. foto-foto pelaksanaan pekerjaan.
M. STAFF PENDUKUNG
Disamping itu dibutuhkan tenaga penunjang yakni tenaga administrasi/sekretaris,

operator komputer/CAD, selama 8 bulan
Tugas dan tanggung jawab seorang sektretaris antara lain:

 Membantu dalam memberikan informasi antara pihak konsultan
dengan pihak pengguna jasa.
 Membantu dalam surat menyurat
 Membantu dalam materi persiapan survei, rencana pembahasan dan
proses penyusunan laporan.
Tugas dan tanggung jawab seorang tenaga administrasi antara lain:

 Mendukung berbagai urusan administrasi, keuangan dan dukungan
administrasi lainnya
 Menyiapkan draft surat menyurat selama proses kegiatan berlangsung
Tugas dan tanggung jawab seorang operator komputer antara lain:

 Mendukung dalam kompilasi dan pemrosesan data
Tugas dan tanggung jawab juru gambar CAD antara lain:

 Menyiapakan rancangan design, pra DED kawasan
 Mendukung dalam kompilasi dan pemrosesan data
 Membantu dalam materi persiapan survei, rencana
pembahasan dan proses penyusunan laporan.
Tugas dan tanggung jawab tenaga surveyor antara lain:

a. Menyiapkan materi pengumpulan data selama survei
b. Melakukan observasi lapangan dan survei instansional
c. Mendukung dalam kompilasi dan pemrosesan data
N FASILITAS PENDUKUNG
Fasilitas yang akan disediakan untuk Tim Pelaksana Pekerjaan anajemen Kontruksi
(MK) Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (RUSUNAWA) Lokasi Medan
Belawan adalah sebagai berikut :

1. Kantor
Perkiraan kebutuhan alat operasional kantor termasuk kebutuhan untuk kegiatan
operasi setiap hari yang telah dijadwalkan dalam usulan biaya seperti untuk
administrasi, pencetakan, telekomunikasi dll :
 Operasional Kantor
 Komputer+Printer
 Furniture
 Telepon
2. Transportasi
Kebutuhan transportasi dalam rangka asistensi, diskusi dan pengumpulan data di
tingkat pusat, bagi Tim Ahli akan disediakan kendaraan kerja. Sedangkan
kebutuhan transportasi selama pelaksanaan survei lapangan, bagi tim akan
disediakan kendaraan dengan cara sewa di masing-masing wilayah survei.
3. Fasilitas Pendukung Untuk Kegiatan Alih Pengetahuan

Untuk menyebarluaskan manfaat studi ini, maka dalam pekerjaan ini penyedia
jasa menyediakan fasilitas pendukugn dalam rangka menyelenggarakan
pembahasan-pembahasan yang intensif dengan para stakeholders atau regulator
yang meliputi
 Pengadaan in-focus untuk presentasi
 CD pelaporan kemajuan
4. Daftar Peralatan Yang Dimiliki Konsultan

Sebagai penunjang seluruh kegiatan yang akan dilakukan dalam pekerjaan ini,
Konsultan telah memiliki sejumlah peralatan penunjang diantaranya: Handycam,
Kamera Digital dan alat pendukung lainnya (Detail Peralatan yang dimiliki
terlampir).
O. PENUTUP
1. Setelah KAK ini diterima, maka konsultan hendaknya memeriksa semua

bahan masukan yang telah diterima dan mencari bahan masukan (input)
yang diperlukan dalam penyelesaian pekerjaan ini.
2. Berdasarkan bahan – bahan tersebut agar konsultan segera menyusun
program kerja dan dibahas bersama dengan Satker/Pemimpin kegiatan
dan/atau Tim Teknis yang telah ditentukan.

LAMPIRAN DOKUMEN PROPOSAL TEKNIS
MANAJEMEN KONSTRUKSI / PENGAWASAN
LAPORAN HARIAN CUACA
Kontraktor PT. ….............................................. Hari ke :
Hari/Tgl Proyek :
Pembangunan Rumah Susun
Sederhana Sewa Lokasi…..
Lokasi ……………………………………..
No Uraian Pekerjaan Volume CUACA

Waktu Cerah Mendung Hujan
CATATAN :
No Tenaga Kerja Orang Alat Bh./Unit Material Volume
Mengetahui/Menyetujui Diperiksa/disetujui Dibuat oleh,

Direksi Konsultan Pengawas Kontraktor,
…………………………. PT. ….......................... PT. ….................................
(….........................................) (…........................................) (….......................................)

Site Manager Site Manager
REKAPITULASI LAPORAN PRESTASI PEKERJAAN BULANAN

Proyek : Kontraktor :
Lokasi : No. SPK :
Tgl. SPK :
No. Kontrak :
Tgl. Kontrak :
Kemajuan Pekerjaan
Bobot
No. URAIAN PEKERJAAN Bobot Rencana s/d Tahap Pada s/d Tahap
Tahap
(%) (%) Terdahulu ini
Ini
(%) (%) (%)
Total
Dibuat tanggal :
Mengetahui/Menyetujui Diperiksa/Disetujui Dibuat Oleh :

Direksi Pengawas Pelaksana
……………………………
(…......................................) (…........................................) (…........................

LAPORAN KEMAJUAN PRESTASI BULANAN
Lokasi : No. SPK :
Tgl. SPK :
No. Kontrak :
Tgl. Kontrak :
Kemajuan Pekerjaan
Nilai
No. URAIAN PEKERJAAN Volume Sat Bobot Volume Volume Volume Prestasi Bobot
Pekerjaan Pek (%) s/d Tahap pada s/d Tahap Pekerjaan Prestasi
Tahap
Terdahulu ini ini (%) (%)
Total
Dibuat tanggal : Dibuat Oleh :
Diperiksa & Disetujui
Direksi Konsultan Pengawas Kontraktor Pelaksana

……………………………….
(….............................................) (….............................................) (….............................................)

LAPORAN KEMAJUAN PRESTASI MINGGUAN
Lokasi : No. SPK :
Tgl. SPK :
No.
Kontrak :
Tgl.
Kontrak :
Kemajuan Pekerjaan
Nilai
No. URAIAN Volume Sat Bobot Volume Volume Volume Prestasi Bobot
PEKERJAAN Pekerjaan Pek (%) s/d Tahap pada s/d Tahap Pekerjaan Prestasi
Terdahulu Tahap ini ini (%) (%)
Total
Dibuat tanggal : Dibuat Oleh :
Diperiksa & Disetujui
Direksi Konsultan Pengawas Kontraktor Pelaksana

…………………………….
(….............................................) (….............................................) (….............................................)

PEMERIKSAAN PEKERJAAN
Kontraktor PT. …........................................................ Tanggal :
Hari/Tgl ………………………………………… Proyek :

Lokasi ………………………………………………………….
………………………………………………………….
Perbaikan
Hasil
No. Uraian Referensi Pemeriksaan Tanggal Paraf

……………………….. PT. ….......................... PT. ….........................................
(…...............................) (…..............................) (…..................................)


Kontraktor PT. …..... Tanggal :
Hari/Tgl ………………………………… Proyek :

Lokasi …………………………………
…………………………………
No Uraian Pekerjaan Catatan Petugas Waktu

Kontraktor Pengawas Tanggal Jam

……………………. PT. ….......................... PT. …................................
(…..............................) (…......................................) (….....................................)


FORM KOMUNIKASI
Proyek : FORM Kepada Yth,

KOMUNIKASI . .
Hari
Tgl. : . .
= Untuk Informasi = Mohon Penjelasan

= Untuk Perhatian = Untuk Dilanjutkan
Untuk
= Dilaksanakan = . .
TANGGAPAN :
Tembusan Yth, Dibuat Oleh : Tanggapan Oleh :
(…....................................) (…....................................) (…................................)

LAPORAN MINGGUAN
Periode
Kontraktor PT. …............................................. :
Hari/Tgl ……………………………………… Proyek :

Pembangunan Rumah Susun Sederhana
Sewa lokasi………
Lokasi ………………………………………
………………………………………
Volume Volume Volume

No. Jenis Keahlian Minggu 1 2 3 4 5 6 7
Total Lalu Rencana
Mengetahui/Menyetujui Diperiksa / Disetujui Dibuat oleh

Direksi Konsultan Pengawas Pelaksana
………………………….. PT. ………………………………… PT. ……………………….
(….................................) ( ………………………………… ) ( ………………………..)

REKAPITULASI MATERIAL BULANAN
PROYEK :
LOKASI :
BULAN :
PERIODE :
PENGADAAN MATERIAL PEMAKAIAN

NAMA S/D S/D S/D
No. BAHAN SAT BULAN BULAN BULAN S/D BULAN BULAN BULAN SISA KETERANGAN
LALU INI INI LALU INI INI
PERIODE PROYEK : RAPAT LAPANGAN KE : TANGGAL : halaman

( )
Dibuat oleh
Kontraktor Pelaksana : jml halaman
( )

REKAPITULASI TENAGA KERJA DAN ALAT BULANAN
PROYEK PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA LOKASI……..
TENAGA KERJA
Hari Kerja I Orang Hari Kerja I Orang

No. Uraian Bulan Ini Bulan Depan URAIAN Bulan Ini Bulan Depan
Hari Kerja I Orang Bulan ini Atau Rata-rata : ….......... Orang /Hari
Hari Kerja I Orang Bulan Depan Atau Rata-rata : ….......... Orang /Hari
PERALATAN
No. Jenis Alat Kapasitas Jumlah Jenis Alat Kapasitas Jumlah
PERIODE PROYEK : RAPAT LAPANGAN KE : halaman

TANGGAL : ( )
Dibuat Oleh : Diketahui/Disetujui oleh Konsultan Pengawas : jumlah

Kontraktor Pelaksana halaman
(….........................) (…..................................)


Bahasa

Ustek MK

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Ustek MK

Judul Asli:

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

MANAJEMEN KONSTRUKSI ( MK )

PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA

A.1 LATAR BELAKANG

Kebutuhan akan rumah di perkotaan meningkat setiap tahunnya. Berdasarkan

Migrasi penduduk yang sangat cepat telah menimbulkan dampak di daerah

Visi pembangunan perumahan dan permukiman menekankan “papan” sebagai

► Manajemen Konstruksi (MK)

Paradigma pembangunan saat ini sangat menjaga stabilitas lingkungan, baik

Gagasan pembangunan perumahan sederhana secara vertikal, rumah susun

Pemerintah pada tahun 2007 akan membangun rumah susun sederhana

► Manajemen Konstruksi (MK)

A.2. MAKSUD DAN TUJUAN

KAK MANAJEMEN KONSTRUKSI PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN

Sasaran dari MANAJEMEN KONSTRUKSI PEMBANGUNAN RUMAH

► Manajemen Konstruksi (MK)

A.5 LINGKUP, LOKASI KEGIATAN, DATA DAN FASILITAS PENUNJANG

► Manajemen Konstruksi (MK)

► Manajemen Konstruksi (MK)

► Manajemen Konstruksi (MK)

A.7 TANGGUNG JAWAB MANAJEMEN KONSTRUKSI

A. Konsultan Manajemen Konstruksi bertanggung jawab secara profesional

A.8 HASIL YANG DIHARAPKAN (KELUARAN)

► Manajemen Konstruksi (MK)

► Manajemen Konstruksi (MK)

A.9 AZAS-AZAS PENGAWASAN

► Manajemen Konstruksi (MK)

B.1 Gambaran Umum Perusahaan

B.2 Pemilikan dan Kedudukan Hukum

1. Nama Perusahaan : PT. SUGITEK PATIH PERKASA

2. Alamat Perusahaan : JL. Tebet Barat Dalam IV – E No. 14 Jakarta

3. Nomor Telepon : 021 – 83706474

► Manajemen Konstruksi (MK)

5. Akte Perubahan : Notaris Trismorini Asmawel, SH. No.02

6. Pengesahan Kehakiman : No. W7-01476 HT.01.04-TH.2007

Tanggal 14 Februari 2007

7. Sertikat Badan Usaha : No. A0013171-1-100217 Tanggal 5 Mei 2004

No. B00803171-4-DKI 08904 Tanggal 22 April

8. Kualifikasi : Kelas Menengah ( M )

9. Tanda Daftar Perusahaan : No. 090315338539

Tanggal 27 Pebruari 2003

10. Nomor Pokok Wajib Pajak : 01.596.113.9-015.000

11. Ijin Usaha Jasa Konsultan : IUJK Perencanaan No. 1.009251.3171.1.0433

IUJK Pengawasan No.

12. Surat Ijin Usaha Perdagangan : No. 1098/09-04/PM/92

13. Bank : Bank Mandiri Cabang Jakarta MT. Haryono.

No. Rek. 070.0085047814

► Manajemen Konstruksi (MK)

15. Surat Pengukuhan PKP : No. PEM-421/WPJ.04/KP.0303/2004

16. Domisili Perusahaan : No. 1558/1.824.6/06

B.3 Susunan Pemilik Modal dan Pengurus Perusahaan

SUSUNAN PEMILIK MODAL

No. Nama No. KTP Alamat Persentase

1. Drs . Tumpak Pardede 09.5408.030656.0246 Cipinang Melayu No.7 17%

2. Ir. Ridwan PP Hutapea 10.5502.260960.0001 Jl.Lumbo Barat IV E/85 17%

SUSUNAN PENGURUS PERUSAHAAN

No. Nama No. KTP Jabatan dalam Perusahaan

1. Drs . Tumpak Pardede 09.5408.030656.0246 Direktur Utama

2. Ir. Ridwan PP Hutapea 10.5502.260960.0001 Direktur

► Manajemen Konstruksi (MK)

3. PERENCANAAN DAN PENGAWASAN TEKNIS

► Manajemen Konstruksi (MK)