Independización de predios urbanos,

por Yessenia Campos Salazar

Hablaremos primero sobre la independización a nivel general, para ubicarnos.
Cuando hablamos de un predio estamos hablando del lugar donde nosotros
habitamos, nuestra casa o departamento (pueden ser también los centros
comerciales, porque un predio tiene un concepto amplio). En el derecho registral
español el predio es conocido como finca.

Entonces, nosotros como sociedad ya no hablamos de la naturaleza de los predios de

forma tradicional. Ahora mis hijas y mi familia viven en un departamento. Nosotros
como sociedad avanzamos, los espacios se convierten en escasos. Estamos
hablando, quizá, de un enfoque en sentido funcional y económico. Surgen los
edificios y el crecimiento horizontal, nuestros predios tradicionales dejan de ser tales
y pasamos a hablar de departamentos y de otro tipo de unidades económicas, por
ejemplo, los estadios (porque los estadios son también objeto de independización).
Entonces, tenemos un aspecto físico, un aspecto funcional. Yo ya no identifico
predio como aquel trozo de terreno sino que estoy evolucionando hacia algo
diferente, lo estoy diciendo de forma sencilla, un departamento.

También tenemos un tercer elemento que te dice que si estamos hablando de un

predio ese predio debe estar lo suficientemente identificado. Hace algunos años
(1888), a inicios del registro en el Perú, existía la inscripción literal, donde el
propietario indicaba: «yo colindo hacia el fondo con la piedra de mi vecino el señor
Pablo». Y yo he encontrado en mi época de secigrista partidas con ese tipo de
inscripción.

Para aquel momento era suficiente, teníamos inscripciones literales. Ahora no.
Hemos pasado hacia descripciones georreferenciales, entonces, ya nosotros
avanzamos y decimos, «Tengo una unidad, tengo un carácter funcional». Pero
además este carácter funcional viene con un aspecto técnico. Es esencial que
nosotros interioricemos que para hablar de independizaciones el predio debe estar
bien identificado.

La independización significa que yo tengo un predio, del cual, si hablamos en

términos urbanos, voy a extraer una porción del inmueble para colocarlo en una
nueva partida registral. Es decir, yo estoy hablando de un aspecto físico, de un
predio que me va a originar una independización de un bien en una nueva partida
registral. ¿Podríamos decir que estamos partiendo el bien? Sí, por decirlo en
sencillo. Ejemplo: yo tengo quinientos metros cuadrados y lo parto en dos. Ese es el
concepto bien básico. Si vamos a conceptos más elaborados, desde el derecho civil,
la independización es un derecho que yo ejerzo sobre mi propiedad, entonces ese
derecho tiene una directa relación con el derecho registral. Todos conocemos que en
registros públicos existen partidas registrales, y en las partidas registrales es donde
yo voy a registrar el predio. Y antes de la independización se hace la
inmatriculación, cuando por primera vez se abre una partida registral.
La independizaciónimplica que hubo un acto previo de inmatriculación.

Entonces yo voy a independizar, voy extraer. Recientemente nos decía La Cruz

Bermejo: «No es necesariamente una superficie delimitada o individualizada por
signos físicos. Sino que nos referimos a todo aquello que abre folio registral». Me
va a extraer una porción. Por ejemplo, si nosotros hablamos de un concepto
de independización de aires. Signos físicos no existen, pero sí hay una delimitación.
Entonces en el primer caso sacas de la partida matriz y divides en dos los quinientos
metros. Pero ya luego vamos a avanzar hacia un concepto que ya no está
tangibilizado en un predio sino en un derecho.

Tampoco debemos olvidar que cuando hablamos de derecho urbanístico o derecho

inmobiliario existen aspectos técnicos que debemos considerar. Por lo tanto, además
del derecho civil y registral debemos considerar el derecho municipal y también las
normas de vivienda. Por ejemplo, el Reglamento Nacional de Edificaciones ¿Cómo
defina el predio? Lo define como unidad inmobiliaria independiente. Pueden ser
lotes, terrenos, parcelas, viviendas, departamentos, locales, oficinas, tiendas o
cualquier tipo de unidad inmobiliaria identificable. Ahí tienen la gama de lo que
ustedes pueden independizar. Ahora veamos cómo se hace.
Ahora examinaremos lo escrito por la 27157[1], y tenemos la independización de
predios urbanos y la independización de predios rurales. No vamos a referirnos a
los rurales que son tratados en el Decreto Legislativo 667 y tienen legislación
especial.

En cuanto a predios urbanos, la forma tradicional de identificar

la independización de los predios urbanos es la subdivisión. Esta última consiste en
que tenemos un predio matriz el cual necesito desmembrar o partir bajo
reglamentación municipal. Y si quiero subdividir aplico la 29090, la misma norma
que se aplica para habilitaciones urbanas, entonces, bajo esta norma, estamos sujetos
a los parámetros urbanísticos de zonificación que me establecen el lote normativo.
Nos sujetamos, entonces a la reglamentación de la municipalidad. Para esto debo
solicitar a la municipalidad mediante un formulario, y puedo acceder al proceso de
subdivisión. El título que me otorga la municipalidad es suficiente para poder
acceder al registro y generar la subdivisión, más los planos perimétricos y el de
subdivisión.

Esa no es la única forma. La 29090 también nos da opción de independizar cuando

habilitas un predio para fines urbanos y por lo tanto puedes extraer los lotes de
vivienda. Esa es una forma de hacerlo. Ahora sí, nos corresponde referirnos a
la independización en base a la 27157.

[Continúa…]

[1] Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para

la Declaratoria De Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Común.

Vea la conferencia completa a continuación.