TEMA 8.

EL RETRACTO

Hay 2 tipos de retractos:

1. El retracto convencional

Artículo 1.534° El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva

recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los
gastos que se expresan en el artículo 1.544.

Es nula la obligación de rescatar que se imponga al vendedor.

Es necesario que se haga en el mismo contrato, en caso contrario, que las partes traten
de establecer el pacto de retracto posteriormente a la redacción del documento, aquella
cláusula no tendrá validez como un verdadero pacto de retracto y solamente tendrá valor
como “Opción de Venta

Requisitos para el ejercicio del retracto convencional

 La existencia de un contrato de venta

 Que en el contrato de venta el vendedor se haya reservado el derecho de
recuperar la cosa vendida, es decir, que la venta se haya hecho con pacto de
retracto
 Que se produzca la restitución al comprador del precio pagado por vendedor
 Que el vendedor reembolse al comprador, no solo el precio recibido, sino también
los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las
mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor
valor que este tenga
 Que el rescate a que el vendedor tiene derecho, por efecto del pacto de retracto
celebrado, se haga dentro de los lapsos estipulados por la ley, y sus prorrogas.

Plazos y prorroga

Deberá convenirse antes de haberse cumplido el plazo inicial acordado en el contrato,

este plazo no puede estipularse por un plazo que exceda a 5 años, así las partes
establezcan un plazo mayor. Una vez terminado el plazo de 5 años, las partes pueden
prorrogarlo por el principio de autonomía de voluntad de las mismas, pero solo por 5 años
más, sin excederse de ese plazo.

“El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de cinco años.
Cuando se haya estipulado por un tiempo más largo, se reducirá a este plazo.
Si no se ha fijado tiempo para ejercer el derecho de retracto, la acción para intentarlo se
prescribe por el término de cinco años, contados desde la fecha del contrato.
Las disposiciones de este artículo no impiden que puedan estipularse nuevas prórrogas
para ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo fijado y esas prórrogas lleguen a
exceder de cinco años.”
Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador
adquiere irrevocablemente la propiedad.

El término corre contra toda persona, aun menor, salvo el recurso contra quien haya lugar.

El vendedor que ha estipulado el retracto puede intentar su acción contra los terceros
adquirentes, aun cuando en los respectivos contratos de éstos no se haya hecho mención
del retracto convenido.

Derecho y beneficios de las partes

DERECHOS DEL COMPRADOR

- El comprador tiene todos los derechos que originalmente tenía el propietario, es decir,
vender, hipotecar, etc.

- Derecho de prescripción contra todo el que pretenda tener derechos sobre la cosa
vendida. La prescripción corre en su favor, tanto contra el verdadero propietario como
contra los que pretendan tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida.

- El comprador tiene derecho a oponer el beneficio de excusión a los acreedores de su

vendedor.

- Además de las limitaciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y del contrato

de arrendamiento que exista sobre la cosa, el comprador no puede despedir el
arrendatario hasta que se haga propietario del inmueble.

El retracto en materia de Arrendamientos: Si en el contrato de venta con pacto de

retracto se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario o inquilino del fundo,
será nula toda cláusula por la cual se pone la falta de pago de pensiones con la pérdida
del derecho de rescate.

Las pensiones de arrendamiento podrán cobrarse ante el Tribunal competente, según su

cuantía, y podrá pedirse la desocupación de la casa en juicio breve, o que el
subarrendatario, si lo hubiere, se entienda directamente con el comprador bajo pacto de
retracto, sin que en ninguno de estos casos se menoscabe el derecho de rescate ni el
término estipulado para usarlo.

DERECHOS DEL VENDEDOR

- El vendedor conserva el derecho de rescatar la cosa, es decir, de que opere la

condición resolutoria del contrato con pacto de retracto, mientras ese rescate lo efectué
dentro del lapso y sus prorrogas, establecido para ello

- Quien ha vendido con pacto de retracto tiene un derecho real, que se puede vender,
hipotecar, donar, etc.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no sólo
el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones
necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta
concurrencia del mayor valor que éste tenga.
No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones.
El vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas
las cargas que le haya impuesto el comprador.

En el caso de fundos: Hay 3 supuestos

1. Si el comprador con el pacto de retracto de una parte indivisa de un fundo se ha

hecho adjudicatario del fundo entero por licitación provocada contra él, podrá
obligar al vendedor a rescatar todo el fundo, si quisiere hacer uso del retracto.
2. Cuando varias personas han vendido conjuntamente y por un solo contrato un
fundo común, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el
comprador no puede ser obligado a consentir rescates parciales. En este caso, si
no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos
verificarlo en totalidad y por su propia cuenta.
3. Si los copropietarios de un fundo no lo han vendido conjuntamente y en totalidad,
sino que cada uno ha vendido sólo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto
separadamente, cada uno por la porción que le corresponda. El comprador no
puede obligar al que ejerce la acción de esa manera a que rescate el fundo entero.

Si el comprador muere y deja herederos

Si el comprador hubiere dejado varios herederos, el derecho de retracto no podrá

ejercerse sino contra cada uno de ellos y por la parte que le corresponda, sea que la cosa
vendida esté indivisa o que se la haya dividido entre ellos.

Si la herencia se hubiere dividido y la cosa vendida se hubiere comprendido en la porción

de uno de los herederos, la acción podrá intentarse contra éste por el todo.

2. El Retracto Legal

Articulo 1546. El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al

extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las
mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el
caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo
a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.

Requisitos para el ejercicio del retracto legal

- Que exista un comunero con derecho en una comunidad

- Que exista una adquisición, hecha por venta o dación de pago, de una cuota parte de
la comunidad
- Que la adquisición, producto de una compra o de una dación en pago, sea hecho por
un extraño, es decir, por alguien que sea comunero

- Que sea ejercido dentro del lapso previsto por la ley

- Que la cosa o el derecho no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo

Plazo para hacer valer el retracto legal

Debe ser ejercido por los comuneros en un plazo no mayor de 9 días, a partir de la
notificación, si el comunero no estuviera presente y no tuviera quién lo represente, el
término será de 40 días, a partir de la fecha de registro de la escritura.

Efecto del retracto legal

El efecto legal del Retracto Legal antes de ejercerlo, vencido el plazo para ejercerlo y
ejercido oportunamente, son iguales a los efectos del Retracto Convencional.

NOTA: En el retracto legal se aplicará lo dispuesto en los artículos 1.539 (el comprador
ejerce los derechos del vendedor. La prescripción corre a su favor) y 1.544 (reembolsar
los gastos).