Cara Menghitung Yield Properti

Seperti disebutkan sebelumnya, yield properti adalah perhitungan berdasarkan sewa properti
dalam setahun. Rumus yang digunakan untuk menghitungkan yield adalah harga sewa properti
dibagi harga properti dan dikalikan 100. Contohnya jika Anda membeli sebuah properti seharga
Rp 500 juta dan harga sewanya adalah Rp 20 juta, maka Rp 20 juta dibagi Rp 500 juta dan
dikalikan 100, maka yield yang Anda dapatkan adalah 4 % per tahunnya.

Cara Menghitung Capital Gain

Seperti disebutkan sebelumnya, capital gain adalah keuntungan dari menjual properti. Rumus
menghitung capital gain adalah harga jual properti dikurangi harga awal hasilnya dibagi kembali
dengan harga awal kemudian dikali 100. Contohnya, Anda membeli rumah seharga Rp 600 juta,
kemudian dijual seharga Rp 1 miliar, maka Rp 1 miliar dikurang Rp 600 juta hasilnya Rp 400
juta, kemudian dibagi Rp 600 juta hasilnya dikalikan 100, maka capital gain yang Anda dapatkan
adalah 66% per tahun.

untuk mencari nilai perkiraan YTM, Anda membutuhkan nilai dari pembayaran bunga obligasi
(coupon payment), nilai nominal obligasi (bond’s face value), harga obligasi yang dibayarkan,
dan masa jatuh tempo (years to maturity). Angka-angka ini dimasukkan ke dalam rumus .[1]

2 (dua) metode menghitung YTM, yaitu rumus harga obligasi dan rumus pendekatan.
1. Rumus Harga Obligasi = Kupon/(1+YTM) + Kupon/(1+YTM)2+ (Kup+nom) / (1+YTM)3
2. Rumus Pendekatan, YTM = {kupon+ (nilai nominal - harga obligasi) : N} : {(nilai nominal +
harga obligasi) : 2 } x 100%
 C = coupon payment, yaitu pembayaran bunga obligasi tiap bulan.
 F = face value, yaitu nilai nominal obligasi.
 P = price, yaitu harga obligasi yang dibayarkan untuk membeli obligasi.
 n = berapa kali bunga dibayarkan selama masa jatuh tempo obligasi.

Current Yield•Adalah rasio tingkat bunga obligasi terhadap harga pasar dari obligasi tersebut.
Current yield dapat digunakan dengan menggunakan rumus berikut ini :
CY = Ci/ Pm
Dimana :CY = current yield obligasi
Ci= pembayaran kupon pertahun untuk obligasi
Pm= harga pasar obligasi
Contoh :Apabila suatu obligasi membayar bunga pertahun sebesar Rp. 150.000 dan harganya
Rp.900.000, maka current yieldnya adalah 16,67%.

Dividend Yield = (Dividend per Share / Market Value per Share) x 100

Perhitungan Risiko

Sekedar informasi bahwa risiko yang terkecil itu adalah obligasi (bond) yang dijual oleh
pemerintah. Sedangkan risiko yang tertinggi adalah saham yang dijual oleh perusahaan. Ada
model perhitungan risiko yang paling sering dipergunakan khususnya dalam investasi, yaitu
secara standar deviasi dan varian. Untuk melengkapi perhitungan ini agar lebih komprehensif,
terutama jika timbul suatu persoalan seperti penyebaran return yang diharapkan sangat besar,
maka dipergunakan perhitungan tambahan dengan menggunakan coefficient of variation atau
risiko relatif.

• Standar deviasi atau simpangan baku adalah suatu estimasi probabilitas perbedaan return nyata
dari return yang diharapkan.
• Varian (nilai kuadrat dari standar deviasi) adalah :

Dalam statistik, varian adalah ukuran penyerapan dari penyebaran probabilitas. Hal ini
merupakan pangkat dua deviasi standar. Misalnya, bila standar deviasinya 20, maka variannya
adalah 400.
Selisih pendapatan, biaya, dan keuntungan terhadap jumlah yang direncanakan. Varian dihitung
pada pusat pertanggungjawaban, penganalisisan. Dan varian yang tidak menguntungkan,
diselidiki untuk mencari kemungkinan perbaikan.

• Coefficient of variation adalah ukuran penyebaran relatif atau risiko relatif.

Perhitungan Return

Dalam bahasa sehari-hari, return adalah tingkat keuntungan. Misalkan kita membeli saham
dengan harga Rp.1.000,00 , kemudian satu tahun mendatang kita jual dengan harga Rp.1.200,00.
Perusahaan membayar dividen sebesar Rp.100,00 pada tahun tersebut. Berapa tingkat
keuntungan atau return investasi tersebut?

Tingkat keuntungan dihitung sebagai berikut.

Return = ( Rp.1.200,00 + Rp.100,00 - Rp.1.000,00 ) × 100%

Rp.1.000,00

=( Rp.300,00 / Rp.1.000,00 )× 100%

Periode tersebut bisa harian,bulanan, atau tahunan. Dalam contoh diatas, periode tersebut adalah
tahunan. Dengan demikian, pada contoh diatas, kita bisa mengatakan, investor memperoleh
keuntungan sebesar 30% per tahun.
Pasar Modal dan Pasar Uang

Pasar Uang Pasar Modal

Peranan Sebagai Instrumen Sebagai alternatif investasi untuk pemilik modal dan
Pasar Terbuka alternatif pendanaan bagi perusahaan.

Kebutuhan Tempat Tidak memerlukan Memerlukan tempat karena terjadi di bursa efek
tempat, karena terjadi
antar bank

Instrumen Sertifikan Bank Saham, obligasi, warrant, option dan right issue
Indonesia dan Surat
Berharga Pasar Uang

Hasil Bunga Capital Gains dan Deviden

Otoritas paling tinggi Bank Indonesia Departemen Keuangan

Resiko dan Resiko rendah, Resiko tinggi, dengan keuntungan yang tinggi
keuntungan dengan keuntungan
yang rendah

Produk SBI, tabungan dan Reksadana, Saham dan Obligasi

Sertifikat Deposito

Jangka waktu Relatif Pendek Jangka Panjang

Faktor yang mempengaruhi Tingkat Suku Bunga

Menurut Kasmir (2010:137-140), faktor–faktor yang mempengaruhi besar kecilnya penetapan

tingkat suku bunga (pinjaman dan simpanan) adalah sebagai berikut:

1. Kebutuhan dana. Faktor kebutuhan dana dikhususkan untuk dana simpanan, yaitu
seberapa besar kebutuhan dana yang diinginkan. Apabila bank kekurangan dana
sementara permohonan pinjaman meningkat, maka yang dilakukan oleh bank agar dana
tersebut cepat terpenuhi dengan meningkat kan suku bunga simpanan. Namun,
peningkatan suku bunga simpanan akan pula meningkatkan suku bunga pinjaman.
2. Target laba. Yang diinginkan faktor ini dikhususkan untuk bunga pinjaman. Sebaliknya
apabila dana yang ada dalam simpanan di bank banyak, sementara permohonan pinjaman
sedikit, maka bunga simpanan akan turun karena hal ini merupakan beban.
3. Kualitas jaminan. Kualitas jaminan juga diperuntukkan untuk bunga pinjaman. Semakin
likuid jaminan yang diberikan, semakin rendah bunga kredit yang dibebankan dan
sebaliknya.
4. Kebijaksanaan pemerintah. Dalam menentukan baik bunga simpanan maupun bunga
pinjaman bank tidak boleh melebihi batasan yang sudah ditetapkan oleh pemerintah.
5. Jangka waktu. Faktor jangka waktu sangat menentukan. Semakin panjang jangka waktu
pinjaman, akan semakin tinggi bunganya, hal ini disebabkan besarnya kemungkinan
resiko macet di masa mendatang. Demikian pula sebaliknya, jika pinjaman berjangka
pendek, bunganya relatif rendah.
6. Reputasi perusahaan. Reputasi perusahaan juga sangat menentukan suku bunga
terutama untuk bunga pinjaman. Bonafiditas suatu perusahaan yang akan memperoleh
kredit sangat menentukan tingkat suku bunga yang akan dibebankan nantinya, karena
biasanya perusahaan yang bonafit kemungkinan risiko kredit macet di masa mendatang
relatif kecil dan sebaliknya.
7. Produk yang kompetitif. Untuk produk yang kompetitif, bunga kredit yang diberikan
relatif rendah jika dibandingkan dengan produk yang kurang kompetitif. Hal ini
disebabkan produk yang kompetitif tingkat perputaran produknya tinggi sehingga
pembayarannya diharapkan lancar.
 8. Hubungan baik. Biasanya bunga pinjaman dikaitkan dengan faktor kepercayaan kepada
seseorang atau lembaga. Dalam praktiknya, bank menggolongkan nasabah antara nasabah
utama dan nasabah biasa. Penggolongan ini didasarkan kepada keaktifan serta loyalitas
nasabah yang bersangkutan kepada bank. Nasabah yang memiliki hubungan baik dengan
bank tentu penentuan suku bunganya pun berbeda dengan nasabah biasa.
9. Persaingan. Dalam kondisi tidak stabil dan bank kekurangan dana, sementara tingkat
persaingan dalam memperebutkan dana simpanan cukup ketat, maka bank harus bersaing
keras dengan bank lainnya. Untuk bunga pinjaman, harus berada di bawah bunga pesaing
agar dana yang menumpuk dapat tersalurkan, meskipun margin laba mengecil.
10. Jaminan pihak ketiga. Dalam hal ini pihak yang memberikan jaminan kepada bank
untuk menanggung segala resiko yang dibebankan kepada penerima kredit. Biasanya
apabila pihak yang memberikan jaminan bonafit, baik dari segi kemampuan membayar ,
nama baik maupun loyalitasnya terhadap bank, maka bunga yang dibebankan pun
berbeda.

Underwriter

Underwriter adalah penjamin emisi bagi setiap perusahaan yang akan menerbitkan sahamnya di
pasar modal. Dalam pratiknya, underwriter akan membantu suatu sindikasi penjamin yang terdiri
dari beberapa underwriter dengan porsi penjamin yang berbeda-beda. Pihak dengan porsi
penjamin terbesar umumnya adalah para penjamin pelaksana atas emisi tersebut.

Sebagai contoh, PT Abadi Mulya menentukan untuk go public atau menjual sahamnya kepada
publik. PT Bank Mandiri yang menjadi emisinya menyatakan bahwa PT Abadi Mulya layak
untuk go public. Reputasi sebuah underwriter menjadi hal yang penting dalam menyatakan
sebuah perusahaan layat atu tidak untuk dijadikan go public.

Jika perusahaan sebenarnya tidak layak go public namun oleh penjamin dinyatakan layak, maka
pada saat PT Abdi Mulya bermasalah dikemudian hari, PT Bank Mandiri yang harus
menanggung akibatnya.
a. Treasury bill
Treasury bill adalah surat utang jangka pendek yang diterbitkan oleh negara dan dijual atas
dasar diskonto, biasanya berjangka waktu 90 hari, 180 hari, 270 hari, dan maksimal satu tahun .
a. Treasury bond
Treasury bond adalah sekuritas pemerintah yang digunakan untuk pendanaan dalam
utang pemerintah. Pembayaran kuponnya bersifat semi-annual. Ketika diterbitkan, US Treasury
Notes memiliki masa jatuh tempo 2 (dua) sampai 10 (sepuluh) tahun dan US Treasury-Bond
memiliki masa jatuh temponya lebih dari 10 (sepuluh) tahun. Fungsi dari Treasury bond yaitu
untuk mengontrol jumlah uang yang beredar. Apabila treasury bond nya dijual maka mengurangi
jumlah uang beredar, sehingga mengurangi likuiditas. Apabila treasurnya dibeli kembali maka
meningkatkan jumlah uang beredar dan menurunkan tingkat suku bunga.

Terdapat banyak keuntungan bagi perusahaan untuk melakukan penawaran umum

atau initial public offering (IPO) atau biasa disebut go public.
(a) Membuka Akses Perusahaan terhadap Sarana Pendanaan Jangka Panjang
Alasan ini merupakan pertimbangan yang paling utama bagi perusahaan untuk go public dan
menjadi perusahaan publik. Pemodalan yang diperoleh dari pasar modal dapat digunakan untuk
meningkatkan modal kerja dalam rangka membiayai pertumbuhan perusahaan, untuk membayar
utang, untuk melakukan investasi, atau melakukan akuisisi.

(b) Meningkatkan Nilai Perusahaan (Company Value)

Dengan menjadi perusahaan publik yang sahamnya diperdagangkan di Bursa Efek Indonesia,
setiap saat publik dapat memperoleh data pergerakan nilai perusahaan. Setiap peningkatan
kinerja operasional dan kinerja keuangan umumnya akan mempunyai dampak terhadap harga
saham di Bursa, yang pada akhirnya akan meningkatkan nilai perusahaan secara keseluruhan.

(c) Meningkatkan Image Perusahaan

Dengan pencatatan saham perusahaan di Bursa Efek Indonesia, informasi dan berita tentang
perusahaan akan sering diliput oleh media, penyedia data dan analis di perusahaan sekuritas.
Publikasi secara cuma-cuma tersebut akan meningkatkan image perusahaan serta meningkatkan
eksposur pengenalan atas produk-produk yang dihasilkan perusahaan. Hal ini akan menciptakan
peluang-peluang baru dan pelanggan baru dalam bisnis perusahaan.
 (d) Menumbuhkan Loyalitas Karyawan Perusahaan
Apabila saham perusahaan dapat diperdagangkan di Bursa, karyawan akan senang hati
mendapatkan insentif berupa saham. Dengan lebih melibatkan karyawan dalam proses
pertumbuhan perusahaan, diharapkan dapat menimbulkan rasa memiliki, yang pada akhirnya
dapat meningkatkan profesionalisme dan kinerja karyawan.

(e) Kemampuan untuk Mempertahankan Kelangsungan Usaha

Salah satu permasalahan yang menjadi pemicu kejatuhan bisnis yang dikelola suatu keluarga
adalah perpecahan dalam keluarga tersebut. Dengan menjadi perusahaan publik, setiap pihak
dalam keluarga dapat memiliki saham perusahaan dalam porsinya masing-masing dan sewaktu-
waktu dapat melakukan penjualan atau pembelian melalui Bursa Efek Indonesia. Pemegang
saham pendiri juga dapat mempercayakan pengelolaan perusahaan kepada pihak profesional
yang kompeten dan dapat dengan mudah mengawasi perusahaan melalui laporan keuangan atau
keterbukaan informasi perusahaan yang diwajibkan oleh otoritas.

Letter of Credit hampir sama dengan Bank Guarantee lainnya, dimana pihak pertama (guarantor)
yang diharuskan menjamin, mengalihkan kewajibannya kepada bank atas permintaan pihak
kedua (guarantee) yang mendapat jaminan tersebut.

Alur Prosesnya pun awalnya sederhana, yaitu :

1. Terjadi kesepakatan antara pembeli dan penjual, yang biasanya dituangkan dalam Sales
Contract atau media kesepakatan lainnya.

2. Pembeli mengajukan permohonan pembukaan Letter of Credit kepada Bank yang akan
menerbitkan (Issuing bank) atas permintaan Penjual. Sebutan untuk Pembeli dalam terminology
LC menjadi Applicant dan Penjual menjadi Beneficiary (hal ini penting untuk dibedakan, karena
dalam kasus-kasus pengembangannya nanti applicant bisa jadi tidak sama dengan Pembeli dan
Beneficiary bisa jadi tidak sama dengan Penjual).

3. Issuing Bank,sebagai bank penjamin, memberikan jaminan tersebut kepada Beneficiary,

sehingga pada proses ini peran issuing bank berubah menjadi Advising Bank (dalam prakteknya
nanti, mengingat jauhnya jarak antara Issuing Bank dengan Beneficiary yang biasanya di Negara
yang berbeda, maka issuing bank bisa meminta pihak/bank lain sebagai advising bank) tetapi
secara konsep, issuing bank dapat secara langsung meng-Advise LC tersebut ke Beneficiary jika
memungkinkan.

4. Beneficiary/Penjual yang telah menerima Lc tersebut melakukan pengiriman barang dan

membuat dokumen-dokumen yang dipersyaratkan oleh LC.

5. Beneficiary menyerahkan dokumen-dokumen tersebut kepada Issuing Bank (pada prakteknya

melalui Negotiating Bank/Remitting Bank di Negara eksportir) untuk mendapatkan pembayaran
dan Issuing Bank pun melakukan pembayaran kepada Beneficiary berdasarkan penyerahan
dokumen yang sesuai dengan persyaratan dan kesepakatan semua pihak.

6. Issuing Bank menagihkan pembayaran tersebut kepada Applicant dengan menyerahan

dokumen dan Applicant melakukan pembayaran kepada Issuing Bank untuk mendapatkan
dokumen untuk pengeluaran barang.